Rt-1986-644

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1986-06-18
Publisert:	Rt-1986-644 (203-86)
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 18. juni 1986 i l.nr. 94 B/1986
Parter:	1. Reidun Gramstad m.fl. (4 parter) 2. Anny Irene Nielsen m.fl. (4 parter) 3. Olav Magne Gramstad (advokat Anders Rekve) mot Sandnes kommune v/ordføreren (advokat Øivind Aspelund - til prøve).
Forfatter:	Schei, Skåre, Michelsen, Endresen, justitiarius Sandene
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §146, Skjønnsprosessloven (1917) §12, Oreigningsloven (1959) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §180, §355, §378, §14, §38, §4, §54b, Avtaleloven (1918) §36, Bygningsloven (1965) §36, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Tomtefesteloven (1975) §21, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §4, §5, §10

Dommer Schei: Fylkesmannen i Rogaland gav den 4. februar 1981 Sandnes kommune samtykke etter bygningsloven §36 til å erverve grunn til utbygging i Gramstaddalen i Sandnes. Tillatelsen gjaldt deler av eiendommene gnr. 1 bnr. 3 og gnr. 1 bnr. 4 og hele eiendommen gnr. 1 bnr. 6 og 12. Samlet gjaldt ekspropriasjonstillatelsen et areal på noe under 1000 dekar, bestående av jord, skog og uproduktiv mark.

Fra kommunens side var Gramstaddalen opprinnelig tenkt som en del av et større utbygningsprosjekt, Vatnefjellområdet. Sandnes kommune hadde planer om å bygge ut Vatnefjellområdet i samarbeid med Stavanger kommune. Det ble foretatt et omfattende planleggings- og utredningsarbeid for dette området. Det ble planlagt tre større boligfelt, hvorav det ene lå i Gramstaddalen. For dette området ble det stadfestet reguleringsplan 18. mars 1982. De tre eiendommene som var omfattet av fylkesmannens ekspropriasjonstillatelse av 4. februar 1981, lå dels innenfor og dels utenfor området for den stadfestede reguleringsplan. Av de delene av de tre eiendommene som lå innenfor reguleringsgrensen, skulle noe nyttes til bebyggelse og offentlige anlegg m.v. og resten til fri- og friluftsområder m.v.

Vatnefjellprosjektet er i dag, som samarbeidsprosjekt mellom Sandnes og Stavanger, skrinlagt. Hvorvidt Sandnes kommune, ut over Gramstaddalen, vil stå for videre planlegging og utbygging i Vatnefjellområdet, er uvisst.

Med grunnlag i ekspropriasjonstillatelsen av 4. februar 1981 begjærte Sandnes kommune 28. oktober samme år skjønn til fastsettelse av erstatninger. Skjønnet omfattet opprinnelig tre saksøkte, eierne av de eiendommer jeg har nevnt. Ved kontinuasjonsbegjæring av 21. juni 1982 ble skjønnet utvidet til å omfatte også 5 eiere av hytter på festet grunn innenfor det området fylkesmannens tillatelse gjaldt. Ekspropriasjonstillatelsen gav, slik den var utformet, ikke samtykke til ekspropriasjon av festeretter. Kommunen inngikk avtale med to av hytteeierne om avtaleskjønn etter skjønnsloven §4. For de tre øvrige som var tatt med i kontinuasjonsbegjæringen, ble skjønnssaken hevet.

Sandnes herredsrett avhjemlet 6. mai 1983 skjønn i saken. Utmålingen av erstatningene skjedde etter reglene i lov av 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom. Herredsretten baserte sin erstatningsfastsettelse på at ekspropriasjonsarealene skulle vurderes ut fra deres salgsverdi som tomtegrunn (råtomtverdi). Den utmålte erstatning pr. kvadratmeter avstått grunn.

For saksøkte nr. 1 (gnr. 1 bnr. 3 - Reidun Gramstad m.fl.) ble erstatningen satt til kr. 10 pr. kvadratmeter. Det ble gjort et fradrag på kr. 20000 for påhvilende festeretter. Samlet erstatning for denne eiendom ble satt til kr. 1260000.

For takstnr. 2 (gnr. 1 bnr. 4 - Anny Irene Nielsen m.fl.) ble prisen satt til kr. 10 pr. kvadratmeter, med et fradrag på kr. 2000 for påhvilende festerett. Samlet erstatning for denne eiendom utgjorde kr. 1218000.

For takst nr. 3 (gnr. 1 bnr. 6 og 12 - Olav Magne Gramstad) ble prisen satt til kr. 8 pr. kvadratmeter. Dessuten ble erstattet våningshus med garasje og tomt med kr. 300000. Dersom også våningshuset med tomt innløses, utgjorde skjønnsrettens samlede erstatning for denne eiendommen kr. 6020000.

Det ble videre fastsatt erstatning for de to hyttene som avtaleskjønnet omfattet, men eierne av disse er ikke med i ankesaken.

Sandnes kommune begjærte overskjønn ved Gulating lagmannsrett for alle de saksøkte. For lagmannsretten bestred de saksøkte lovligheten av ekspropriasjonstillatelsen og nedla prinsipalt påstand om opphevelse av herredsrettens skjønn og avvisning av skjønnssaken. Avvisningspåstanden ble ikke tatt til følge, og overskjønnet ble fremmet. Det ble avhjemlet 25. oktober 1984. Erstatningene ble utmålt etter lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom, jfr. loven §11. Erstatningene ble fastsatt slik:

Takst nr. 1, Reidun Gramstad m.fl.:

1. Grunnerstatning kr. 418000.

2. Hytte kr. 0.

3. Fradrag for festeretter kr. 30000.

Takst nr. 2, Anny Irene Nielsen m.fl.:

1. Grunnerstatning kr. 586000.

2. Tap av vannforsyning kr. 0.

3. Fradrag for festerett kr. 4000.

Takst nr. 3, Olav Magne Gramstad:

Det ble her avgitt alternative takster med og uten våningshuset med tomt.

1. Grunnerstatning kr. 2630000.

2. Våningshuset med garasje og tomt kr. 300000.

Det ble for denne saksøkte ikke gitt erstatning for driftsbygning og for bånd på utnyttelsen.

For de hytteeiere som var parter i overskjønnet, ble erstatningene satt noe opp.

Overskjønnet hadde slik slutning:

«1. Erstatningene fastsettes som angitt i skjønnspremissene for hvert takstnummer.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sandnes kommune til de saksøkte ved h.r.advokat Rekve 32780,- - toogtredvetusensyvhundreogåtti - kroner med 15 - femten - prosent rente p.a. fra overskjønnets avsigelse til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen for saksomkostningene er 2 - to - uker.»

Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner.

Eierne av takst nr. 1-3, Reidun Gramstad, Magne Gramstad, Enok Gramstad, Lars Gramstad, Anny Irene Nielsen, Randi Lovise Kallberg, Elna Risa, Berit Steinsvik og Olav Magne Gramstad har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Den gjelder erstatningsfastsettelsene i sin helhet. Kommunen har i sitt tilsvar for Høyesterett angrepet lagmannsrettens fastsettelse av fra hvilket tidspunkt det skal betales renter av det saksomkostningsbeløp de saksøkte er tilkjent i overskjønnet.

Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak avhørt 2 parter og 3 vitner, hvorav ett nytt for Høyesterett.

De ankende parter - grunneierne - har i det vesentlige anført:

Lagmannsrettens sammensetning.

Etter skjønnsloven §12 annet ledd skal skjønnsretten sammensettes slik at den får den nødvendige kyndighet. I denne saken er naturlig utnyttelse av ekspropriasjonsfeltene å bruke dem som områder for utbygging av betydelige boligfelt. Det var derfor nødvendig for lagmannsretten å ha skjønnsmenn med erfaring fra feltutbygging, også for realistisk å kunne vurdere utgiftene ved slik utbygging i forhold til hele Vatnefjellprosjektet. De saksøkte tok dette opp med lagmannsretten før skjønnsmenn ble oppnevnt. Kommunen erklærte seg før oppnevningen enig i at retten ble slik sammensatt at den kunne vurdere kostnadene ved utbygging. Til tross for dette ble det oppnevnt skjønnsmenn hvor slik ekspertise ikke var representert. Lagmannsretten nektet etter oppnevnelsen å endre på sammensetningen. Rettens sammensetning tilfredsstiller ikke kravene i skjønnsloven §12 annet ledd. Dessuten var lagmannsrettens behandling av spørsmålet om rettens sammensetning ikke forsvarlig. Dette må gi grunnlag for opphevelse av overskjønnet. Det kan ikke være riktig at manglende faglig kompetanse i retten ikke kan gjøres gjeldende som ankegrunn.

Ekspropriantens plikt til å skaffe materiale til bruk for skjønnet.

Eksproprianten har en generell plikt til å fremskaffe det materiale som er nødvendig for å kunne avsi et forsvarlig skjønn. I dette tilfellet var det påkrevet med utredninger m.v. til belysning av omkostningene ved separat utbygging av Gramstaddalen. Det var kommunens plikt å fremskaffe et slikt materiale. Det har kommunen ikke gjort. Den mangelfulle saksbehandling på dette punkt må gi grunnlag for opphevelse av overskjønnet.

Feil i grunnlaget for erstatningsfastsettelsen.

Det er feil både i det faktiske og det rettslige grunnlaget for erstatningsfastsettelsen. Begge deler tilsier opphevelse av overskjønnet. Bak de faktiske feil ligger mangelfull saksbehandling. Det er også saksbehandlingsfeil i form av mangelfulle skjønnsgrunner.

Ved erstatningsfastsettelsen la lagmannsretten i utgangspunktet til grunn den stadfestede reguleringsplan av 18. mars 1982. Det er grunn til å tro at lagmannsretten har oversett at f.eks. vann, kloakk og veier i denne reguleringsplanen er dimensjonert ut fra den forutsetning at anleggene også skal betjene hele Vatnefjellområdet. Dette betyr at lagmannsretten har foretatt et uholdbart stort fradrag for utgifter ved erstatningsvurderingen.

Materialet lagmannsretten brukte for å kunne sammenligne grunnen i Gramstaddalen med verdien av tomteområder andre steder, har den delvis misforstått. Materialet var dessuten mangelfullt. Ved sammenligningen med en eiendom i Sandvika peker lagmannsretten på at den pris som ble oppnådd ved salget av denne eiendommen, må ses på bakgrunn av at driftsbygning og strandteig var inkludert i salget. Dette er irrelevant. Verdien av driftsbygningen måtte settes til 0 når området ble solgt som tomteareal. Den strandteig som tillå eiendommen, var helt ubetydelig, og den gjaldt en strekning hvor stranden ikke hadde noen verdi.

Også rettslig var det feil å ta utgangspunkt i reguleringsplanen av 18. mars 1982. Det er den utnyttelse som måtte forventes uavhengig av regulering og ekspropriasjon som lagmannsretten skulle lagt til grunn. En slik forventet utnyttelse ville være langt høyere enn den som fulgte av reguleringsplanen.

Lagmannsretten har, etter det som sies i overskjønnet, anvendt vederlagsloven av 6. april 1984. Anvendelsen av loven §5 tredje og fjerde ledd er feil. Etter begge ledd kreves det årsakssammenheng mellom verdistigningen og de offentlige investeringer. Slik årsakssammenheng er ikke påvist. Fradrag som er gjort, er derfor uhjemlet. Begrunnelsen som er gitt for fradraget er under enhver omstendighet mangelfull.

Mer generelt kan det innvendes mot rettsanvendelsen at den nye loven skulle ført til en høyere erstatningsfastsettelse enn den gamle. Under enhver omstendighet er skjønnsgrunnene vedrørende utmålingen av erstatningen så mangelfulle at overskjønnet også av den grunn ikke kan stå seg. Tross det nye rettsgrunnlaget for erstatningsfastsettelsen er erstatningene i overskjønnet redusert med 60 prosent i forhold til herredsrettens skjønn. Det er ikke en bemerkning i overskjønnet som kan forklare denne reduksjonen. Når det på en slik måte - uten begrunnelse - skjer en reduksjon i erstatningsfastsettelsen av en størrelse på kr. 4,5 millioner, kan ikke overskjønnet holde.

Fradrag for festeretter.

Det hviler festeretter på bnr. 3 og bnr. 4. Lagmannsretten har gjort fradrag i grunnerstatningen for takst nr. 1 og takst nr. 2 for verdiminus forårsaket av festerettene. Rettsanvendelsen her er feil. Det var uriktig av retten å vurdere spørsmålet om fradrag på grunnlag av festeavgiftenes størrelse på tidspunktet for overskjønnet. Det var den fremtidige verdi som skulle vurderes. De saksøkte hadde adgang til å oppjustere festeavgiften med hjemmel i avtaleloven §36. Det er for øvrig nå gjort, og festeavgiften er for tiden kr. 1000 pr. dekar pr. år.

Tap ved ikke å kunne dyrke opp jorda.

For takstnr. 3 (bnr. 6 og 12) foreligger det en særlig tapspost. Eieren fikk her 19. oktober 1976 avslag på en søknad om dyrkingstilskudd. Avslaget var begrunnet med at dyrkingsfeltet etter de planer som forelå, kunne bli utnyttet som tomtegrunn. Det er disse planene som senere har dannet grunnlaget for nærværende ekspropriasjon. Grunneieren må ha krav på erstatning for at han faktisk har vært avskåret fra å dyrke opp jorda. Kravet må kunne grunnes på en analogi fra oreigningsloven §28 annet ledd. Videre må det forhold at fylkeslandbruksstyrets avslag var basert på det kommunale organ - jordstyrets - negative innstilling, gi grunnlag for erstatningskrav mot kommunen. Det kan ikke være tvilsomt at grunneieren har lidt et tap ved ikke å kunne dyrke jorda på sin eiendom.

Renter av saksomkostninger.

Lagmannsretten har tilkjent de saksøkte renter av det saksomkostningsbeløp som er tilkjent ved overskjønnet fra tidspunktet for avsigelsen av dette. Det må være korrekt. Fra dette tidspunkt oppstår et tap for de saksøkte ved at de må vente på dekning av sine omkostninger.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Gulating lagmannsretts overskjønn av 25. oktober 1984 oppheves så langt det er påanket.

2. Sandnes kommune v/ordføreren tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett til: Reidun Gramstad, Magne Gramstad, Enok Gramstad, Lars Gramstad, Anny Irene Nielsen, Randi Lovise Kallberg, Elna Risa, Berit Steinsvik og Olav Magne Gramstad. Av saksomkostningsbeløpet tilkjennes 15% rente p.a. fra avsigelse av Høyesteretts dom.»

Videre forhandling om den ankegrunn at lagmannsrettens sammensetning ikke tilfredsstilte kravene i skjønnsloven §12 annet ledd samt at saksbehandlingen forut for oppnevnelsen var uforsvarlig, ble avskåret under ankeforhandlingen i Høyesterett før ankemotpartens prosessfullmektig fikk ordet, jfr. tvistemålsloven §378 annet ledd.

Ankemotparten - Sandnes kommune - har i det vesentlige anført:

Ekspropriantens plikt til å skaffe materiale til bruk for skjønnet.

Lagmannsretten hadde det nødvendige materiale til å foreta et forsvarlig skjønn over utgiftene ved utbyggingen av ekspropriasjonsfeltet. Grunneierne har for øvrig aldri fremkommet med krav om at kommunen skal fremskaffe utredninger eller annet materiale som belyser spørsmålet om omkostningene ved separat utbygging av Gramstaddalen eller deler av denne. Anførselen er første gang fremsatt i skranken i Høyesterett.

Grunnlaget for erstatningsfastsettelsen.

Lagmannsrettens rettsanvendelse ved fastsettelsen av grunnerstatningene er riktig. Skjønnsgrunnene er tilfredsstillende, og det er heller ikke andre feil i saksbehandlingen. Rettens beskrivelse av de faktiske forhold samt deres rent skjønnsmessige vurderinger kan Høyesterett ikke prøve, jfr. skjønnsloven §38.

Lagmannsretten har lagt til grunn at de arealer som eksproprieres, delvis er egnet for utbygging og har hatt dette som utgangspunkt for fastsettelse av erstatningene, jfr. vederlagsloven §4 og §5. Retten har tatt utgangspunkt i reguleringsplanen ved vurderingen av i hvilken grad arealene kan bebygges. Men den har også vurdert - og funnet - at det er utbyggingsmuligheter utover det som følger av planen. Dette må være riktig rettsanvendelse.

Det er ikke holdepunkt i anførselen om at retten ved bedømmelsen av utgiftene ved utbygging av ekspropriasjonsarealene har basert seg på at veier, vann, kloakk m.v. må dimensjoneres ut fra at disse anleggene også skal betjene de to andre boligområdene som var planlagt innenfor Vatnefjellprosjektet.

Lagmannsrettens sammenligning med de priser som er oppnådd ved salg av andre eiendommer i distriktet, er rettslig holdbar. Rettens vurderinger av i hvilken grad de eiendommer det sammenlignes med avviker fra ekspropriasjonsfeltet og andre faktiske vurderinger av betydning for sammenligningen, kan Høyesterett ikke prøve.

Anvendelsen av vederlagsloven §5, tredje og fjerde ledd er riktig. Det er konstatert årsakssammenheng mellom investeringene og verdistigningen. Det skal da gjøres fradrag for verdistigning for investeringer de siste 10 år, jfr. §5 fjerde ledd. Begrunnelsen her er tilstrekkelig.

Fradrag for festeretter.

Festerettene på bnr. 3 og bnr. 4 er et klart verdiminus på disse eiendommene når de selges til utbygging. Ved vurderingen av dette verdiminus var det riktig, som lagmannsretten gjorde, å ta hensyn til størrelsen av festeavgiftene slik de var på tidspunktet for overskjønnet.

Tap ved ikke å kunne dyrke opp jorda.

Det var riktig av lagmannsretten ikke å ta til følge Olav Gramstads krav om erstatning fordi han ikke fikk tilskudd til oppdyrking av et felt på eiendommen. For å gi erstatning kreves særlig hjemmel. Oreigningsloven §28 kan ikke anvendes, og det kan i det hele ikke påvises hjemmel for kravet.

Renter av saksomkostninger.

Etter tvistemålsloven §146 skal det fastsettes en oppfyllelsesfrist på 2 uker for det saksomkostningsbeløp ekspropriatene tilkjennes. Oppfyllelsesfristen regnes etter tvistemålsloven §146 fjerde ledd fra forkynnelsen av overskjønnet. Før utløpet av fristen var det ikke grunnlag for renter, jfr. morarenteloven §2.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Gulating lagmannsretts overskjønn av 25. oktober 1984 stadfestes så langt det er påanket, dog slik at 15% rente av saksomkostningene først skal regnes fra 14 dager etter skjønnets forkynnelse.

2. Sandnes kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Subsidiært, dersom skjønnet oppheves:

1. Saken henvises til ny behandling ved Gulating lagmannsrett.

2. 15% rente av saksomkostningene tilkjent ved lagmannsrettens overskjønn av 25. oktober 1984, skal først regnes fra 14 dager etter skjønnets forkynnelse.»

Jeg er kommet til at det påankede skjønn må stadfestes, med unntak av avgjørelsen av fra hvilket tidspunkt det påløper renter på det saksomkostningsbeløp som er tilkjent.

Lagmannsrettens sammensetning.

De skjønnsmenn som gjorde tjeneste i lagmannsretten, ble oppnevnt fra skjønnsmannsutvalget for Rogaland, jfr. skjønnsloven §12 og §14. Ved sammensetningen av skjønnsmannsutvalget er det tatt sikte på å få den nødvendige allsidighet blant skjønnsmennene, jfr. skjønnsloven §14 annet ledd. Etter skjønnsloven §12 annet ledd skal det søkes å oppnå at «skjønnsretten får en sammensetning som sikrer en allsidig vurdering og tilstrekkelig kjennskap til lokale forhold». Det sier seg selv at hvilke personer i skjønnsmannsutvalget som bør oppnevnes i det enkelte skjønn for at skjønnsretten skal være godt sammensatt, vil være sterkt vurderingspreget. Etter min mening står man her overfor en så skjønnsbetonet avgjørelse at den etter sin art er uangripelig, og at oppnevnelsen av skjønnsmenn derfor ikke kan brukes som ankegrunn mot skjønnet, jfr. tvistemålsloven §355 tredje ledd. Jeg finner støtte for dette i avgjørelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg inntatt i Rt-1935-584, Rt-1961-953 og Rt-1981-429. Jeg tilføyer at grunneierne for Høyesterett ikke har anført at lagmannsrettens sammensetning var vilkårlig.

Angrepet på den saksbehandling som gikk forut for oppnevnelsen av skjønnsmenn, kan heller ikke føre frem. Både grunneiernes og kommunens prosessfullmektig uttalte seg før oppnevnelsen om hvilke kvalifikasjoner skjønnsmennene burde ha. Det er ikke holdepunkter for at lagmannsretten før oppnevnelsen ikke foretok en vurdering av hvilke kvalifikasjoner hos skjønnsmennene som var nødvendige og ønskelige.

Ekspropriantens plikt til å skaffe materiale til bruk for skjønnet.

Anførselen om at kommunen har tilsidesatt sine plikter til å tilrettelegge avgjørelsesgrunnlaget for skjønnet ved ikke å fremlegge materiale til belysning av omkostningene ved utbygging av Gramstaddalen, finner jeg uholdbar. Jeg peker først på at saken gjelder ekspropriasjon etter bygningsloven §36. Her er forutsetningen at ekspropriasjonen skjer uavhengig av planprosessen - for å sikre kommunen grunn for senere utbygging. Det ville stemme dårlig med dette om kommunene som eksproprianter i slike tilfelle måtte fremlegge detaljerte utredninger om utbyggingsomkostninger m.v. I nærværende sak kommer for øvrig det til at kommunen fremla atskillig materiale som måtte være til hjelp ved vurderingen av utgiftene ved utbygging.

Grunnlaget for erstatningsfastsettelsen.

Lagmannsretten har dels gjennom egne bemerkninger og dels gjennom sitat fra herredsrettens skjønn, samt henvisning til deler av kommuneadvokatens anførsler for lagmannsretten, gitt en beskrivelse av de eiendommer som eksproprieres, hvilke muligheter for utnyttelse som foreligger samt generelt om hvilke omkostninger en utbygging av ekspropriasjonsfeltene vil medføre. Denne redegjørelsen er etter min mening tilfredsstillende. Den klarlegger faktiske forhold av sentral betydning for erstatningsfastsettelsen. Jeg vil spesielt peke på at lagmannsretten gjennom beskrivelsen av topografi m.v. har fått frem at retten ved erstatningsvurderingen har funnet det nødvendig i betydelig grad å sondre mellom ulike deler av de eksproprierte områder.

Jeg kan ikke se at det er tilfellet, som anført av grunneierne, at lagmannsretten ved vurderingen av omkostningene ved utbygging av ekspropriasjonsarealene har regnet med utgifter til vann, kloakk m.v., som om anleggene var dimensjonert for videre utbygging av Vatnefjellområdet. I overskjønnet heter det om omkostningene ved utbyggingen av vannforsyningen:

«Den differensierte verdi innenfor de områder som anses bebyggelige, har etter lagmannsrettens skjønn en vesentlig årsak i omkostningene ved anlegg av pumpestasjoner for nødvendig vannforsyning til de høyere liggende deler av det aktuelle boligområde. Lagmannsretten har her kunnet bygge på de opplysninger om trykksoner og pumpestasjoner som fremgår av disposisjonsplanen og som er bekreftet av teknisk sjef Oftedahl og sivilingeniør Kristoffersen under overskjønnet, og på den rettledning de samme vitner har gitt om de antatte omkostninger ved de nødvendige pumpeanlegg. Spesielt for de bebyggelige områder innenfor saksøkte nr. 3's eiendom, bnr. 6 og 12, vil vederlaget influeres av omkostningene til pumpeanlegg, da vannforsyning ville være avhengig av slike anlegg. For bnr. 3 og bnr. 4 vil omkostningene få noe mindre betydning.»

Selv om lagmannsretten her viser til opplysninger fra disposisjonsplanen, som gjelder hele Vatnefjellområdet, går det frem at retten har vurdert de omkostninger som vil påløpe ved utbyggingen konkret for hver enkelt eiendom. Det er ikke holdepunkter for at grunneierne ved erstatningsvurderingen er belastet utgifter til vannanlegg som er blitt ekstraordinært store fordi de er utformet med henblikk på utbygging av hele Vatnefjellområdet. Heller ikke for fellesanlegg som veier og kloakk, kan jeg se det er holdepunkter for at grunneierne ved erstatningsvurderingen er belastet utgifter utover det en særskilt utbygging av ekspropriatenes eiendommer nødvendiggjør.

Lagmannsretten har lagt til grunn at de eiendommer som erverves er egnet for utbygging, men at det bare er deler av arealene som er bebyggelige. For deler av det øvrige areal «vil verdien raskt gå mot 0». Ut fra den bruksutnyttelse det må regnes med, har lagmannsretten så fastsatt salgsverdien. Ved den konkrete vurdering av utbyggingsmulighetene har retten tatt utgangspunkt i reguleringsplanen av 18. mars 1982, men den har også vurdert om det vil være mulig med utbygging ut over det som fremgår av denne planen. Jeg kan ikke se at dette generelle rettslige utgangspunkt for erstatningsfastsettelsen er feilaktig.

Om anvendelsen av fradragsreglene i vederlagsloven §5 tredje og fjerde ledd uttaler lagmannsretten:

«I henhold til loven §5 tredje ledd er det ved verdsettelsen ikke tatt hensyn til den verdistigning som er en følge av ekspropriasjonsvedtaket. Det er også sett bort fra den verdistigning som er en følge av opprusting av Daleveien med fremføring av vannledning og kloakkledning. Disse investeringer er under enhver omstendighet gjennomført i løpet av de siste 10 år før underskjønnet, jfr. loven §5 fjerde ledd.»

Det som her sies, gir uttrykk for en riktig rettsanvendelse. På dette punkt kunne imidlertid skjønnsgrunnene etter min mening vært mer utførlige. Jeg kan dog ikke se at dette kan ha hatt betydning for skjønnsresultatet her hvor retten har fått frem at den har hatt det riktige rettslige utgangspunkt for vurderingen.

Det er ingen rettslige feil ved lagmannsrettens sammenligning med de priser som er oppnådd ved salg av andre eiendommer i distriktet. De rent skjønnsmessige faktiske vurderinger i forbindelse med sammenligningen, kan Høyesterett ikke prøve.

Heller ikke grunneiernes mer generelle anførsel om at det må være feil rettsanvendelse når bruk av vederlagsloven av 1984 ikke førte til høyere erstatning enn herredsrettens erstatningsutmåling etter ekspropriasjonserstatningsloven av 1973, kan føre frem. Det samme gjelder anførselen om at skjønnsgrunnene er mangelfulle når lagmannsretten ikke gir en begrunnelse som viser hvorfor erstatningen ble sterkt redusert i forhold til de erstatninger herredsretten fastsatte.

Etter min mening er det nærliggende å søke forklaringen på at herredsretten i sin erstatningsfastsettelse kom vesentlig høyere enn lagmannsretten, i det forhold at herredsretten fastsatte erstatningen pr. kvadratmeter avstått grunn. Etter den beskrivelse som er gitt i skjønnene av grunnens beskaffenhet, er den sterkt varierende. Bare mindre deler av de avståtte eiendommer lar seg bebygge. Andre deler av eiendommene har liten verdi. Denne ulikhet med hensyn til utnyttelsesmuligheter, og den betydning det må få for erstatningsfastsettelsen, vil kunne overses når det utmåles en gjennomsnittlig kvadratmeterpris. Her hvor det avstås relativt store eiendommer, har lagmannsretten etter mitt skjønn gjort det eneste rette og fastsatt en samlet verdi for hver enkelt eiendom som en enhet, uten å knytte dette til noen kvadratmeterpris.

Jeg kan i det hele ikke se at det er slike feil i rettsanvendelsen eller begrunnelsen som de ankende parter har anført. Lagmannsretten har redegjort for de rettslige utgangspunkter ved erstatningsfastsettelsen. Med den reservasjon jeg har tatt med hensyn til vurderingen av det verdiminus festerettene representerer, er rettsanvendelsen riktig. Som jeg har vært inne på, har retten videre tilfredsstillende redegjort for de faktiske egenskaper ved eiendommene, hvilke muligheter for utnyttelse det er samt generelt om hvilke utgifter en utbygging vil medføre. Lagmannsretten har ved dette i tilstrekkelig grad begrunnet sin erstatningsfastsettelse. Å kreve at den også skulle ha begrunnet differansen til underskjønnet, ville langt på vei være å kreve at den skulle begrunne hvordan herredsretten hadde kommet frem til sitt resultat. Plikt til å gi en slik begrunnelse hadde lagmannsretten ikke. Den hadde for øvrig neppe heller noen mulighet for det.

Fradrag for festeretter.

Ved vurderingen av størrelsen av det fradrag som skulle gjøres for det verdiminus festerettene utgjorde for bnr. 3 og bnr. 4, uttalte lagmannsretten blant annet:

«Det betales disse årlige festeavgifter:

Watne kr. 100,-, Kolnes kr. 50,-, fru Rødne kr. 400,-, fru Hove kr. 50,- og Nesse kr. 400,-. Lagmannsretten legger disse avgifter til grunn. Uten å ta standpunkt til om avtaleloven §36 kan gis anvendelse på festekontrakter, finner lagmannsretten at det må bygges på den leie som gjelder og betales nå, og ikke på en antagelse om hva grunneierne kunne oppnå gjennom avtale eller eventuell prosess. Dette syn antas også å være i best overensstemmelse med erstatningsloven §10. Spesielt for Nesse bemerkes at leien for få år siden ved avtale ble forhøyet fra kr. 100,- til kr. 400,- i henhold til bestemmelse i leiekontrakten.

Lagmannsretten legger da til grunn at festerettene representerer bånd på grunneiernes mulighet for utnyttelse av eiendommene og vil redusere tomteprisen. Festeavgiftene finnes ikke å ville gi utslag ved fradragsberegningene.»

Fradraget ble for de tre festerettene som påhvilte bnr. 3, fastsatt til kr. 10000 pr. festerett. For bnr. 4 ble fradraget satt til kr. 2000 for hver av de to festerettene.

Den begrunnelse i overskjønnet jeg har gjengitt, kan forstås slik at lagmannsretten ved vurderingen av det verdiminus festerettene representerte, la til grunn at det ikke var adgang til å ta i betraktning grunneiernes muligheter for å få forhøyet festeavgiftene. Forstått på denne måten er begrunnelsen uriktig.

Jeg er tross den tvil som foreligger med hensyn til lagmannsrettens rettslige utgangspunkt for vurderingen, kommet til at det ikke er grunnlag for opphevelse av overskjønnet på dette punkt. Etter det som er opplyst for Høyesterett, er samtlige festekontrakter uten reguleringsklausul. Under overskjønnet ble det ikke søkt ført bevis for at innehaverne av festene ville akseptere en forhøyelse av festeavgiftene. Det ble fra grunneiernes side bare vist til at avtaleloven §36 etter deres mening gav hjemmel for forhøyelse, uten at en prejudisiell prøving av spørsmålet ble tilrettelagt for lagmannsretten gjennom fremleggelse av nødvendig materiale eller på annen måte. Sett på denne bakgrunn forstår jeg lagmannsrettens uttalelse om at den ikke finner å kunne bygge «på en antakelse av hva grunneierne kunne oppnå gjennom avtale eller eventuell prosess», som et uttrykk for at grunneierne gjennom bevisførselen ikke hadde tilveiebrakt tilstrekkelig materiale til at det kunne legges til grunn at festeavgiftene ville bli justert. Lagmannsretten måtte da basere sin fradragsvurdering på størrelsen av festeavgiftene slik disse var på tidspunktet for overskjønnet.

Tap ved ikke å kunne dyrke opp jorda.

Jeg kan ikke se at det er feil ved lagmannsrettens avgjørelse av Olav Magne Gramstads krav om erstatning grunnet i at han i 1976 fikk avslag på søknad om tilskudd til oppdyrking av et felt på sin eiendom. Kravet er ikke hjemlet i oreigningsloven §28, og jeg kan ikke se at det er plass for noen slik analogi som påstått av grunneieren. Anførselen om at jordstyrets negative innstilling til Fylkeslandbruksstyret ved behandlingen av søknaden om tilskudd gav grunnlag for erstatning, tar jeg ikke stilling til. Under enhver omstendighet er et krav basert på et slikt grunnlag uten sammenheng med ekspropriasjonen.

Renter av saksomkostninger.

I overskjønnet ble kommunen dømt til å betale renter fra avsigelsen av skjønnet av det saksomkostningsbeløp grunneierne ble tilkjent. Jeg er enig med kommunen i at det ikke er grunnlag for å tilkjenne renter før fra to uker etter forkynnelsen av overskjønnet, jfr. tvistemålsloven §146 annet og fjerde ledd. Det er først fra dette tidspunkt omkostningskravet forfaller til betaling og plikt til å betale renter etter morarenteloven §2 oppstår. Jeg viser for øvrig til kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg av 5. mai 1983, lnr. 160 K/1983.

Grunneiernes anke har vært forgjeves. Jeg finner at kommunen bør tilkjennes fulle saksomkostninger for behandlingen i Høyesterett, jfr. skjønnsloven §54b og tvistemålsloven §180 første ledd. Det er levert omkostningsoppgave. Omkostningene settes til kr. 39500, hvorav kr. 4500 for utlegg.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Gulating lagmannsretts overskjønn av 25. oktober 1984 stadfestes så langt det er påanket, dog slik at renter av saksomkostningene først skal regnes fra 2 - to - uker etter overskjønnets forkynnelse.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Reidun Gramstad, Magne Gramstad, Enok Gramstad, Lars Gramstad, Anny Irene Nielsen, Randi Lovise Kallberg, Elna Risa, Berit Steinsvik og Olav Magne Gramstad - en for alle og alle for en - til Sandnes kommune 39.500 - trettini tusen fem hundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Michelsen, Endresen og justitiarius Sandene: Likeså.

Av lagmannsrettens overskjønn (lagdommer M. Lund med skjønnsmenn): - - -

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at etter at herredsrettens skjønn ble avsagt er loven av 1973 om erstatning ved ekspropriasjon avløst av Lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eiendom, som trådte i kraft fra 1. juli 1984. I henhold til dens §11 er det denne lov som skal nyttes ved overskjønnet.

Etter loven §4 skal erstatningene fastsettes på grunnlag av salgsverdien hvis ikke bruksverdien er høyere enn salgsverdien. Grunnen som eksproprieres er i bruk som jordbruksjord, selv om ingen av eierne i dag har jordbruk som hovedyrke. Den vesentlige utnyttelse er nå beite på relativt dårlig beitegrunn, men med unntak av de høyere liggende arealer, vil den fortsatt kunne nyttes som beite. Lagmannsretten har funnet at eiendommene, sett under ett, vil ha en beskjeden bruksverdi. Ut fra en vurdering av eiendommenes karakter og beliggenhet og hensett til den utbygging som allerede har funnet sted eller har vært planlagt i distriktet, finner lagmannsretten at utbygging til boligformål er den utnyttelse som det erfaringsmessig er grunnlag for på dette sted. Lagmannsretten er for det vesentligste enig med herredsretten når det i skjønnet anføres:

«I det foreliggende tilfellet finner retten det naturlig, utviklingen og det geografiske forhold tatt i betraktning, å anse som en enhet - ett distrikt - et område som i syd avgrenses av den innerste del av Vågen, og som i nord strekker seg omtrent frem dit hvor Gramstadveien tar av fra Daleveien. I vest avgrenses området av Gandsfjorden og i øst strekker området seg så langt som det har fall mot Gandsfjorden. Hele ekspropriasjonsfeltet faller innenfor denne avgrensning. Ikke bare gir dette etter rettens mening et geografisk naturlig avgrenset område. Forholdene innen området synes også stort sett å være likeartede. Det har fra gammelt av vært drevet jordbruk i området. Bebyggelsen har etterhvert spredt seg fra Vågen og utover langs Gandsfjorden. I dag er området langt på vei utbygget frem til Aspervika. Deretter har man boligfeltet på Strondlia og en del bebyggelse lengst i nord. Lengst i nord er området også regulert til bebyggelse ved en annen reguleringsplan enn reguleringsplanen for Gramstaddalen. Her lengst i nord fikk også far til de saksøkte nr. 2 i sin tid godkjent planer for utbygging av et mindre boligfelt. I samsvar med planene ble det anlagt et kloakkanlegg ned til sjøen. Det ble også utparsellert noen tomter. Utbyggingen stoppet opp som følge av kommunens planer. Innen distriktet er det videre regulert et boligfelt på en jordbrukseiendom ved Sandvika. Av den ubebygde grunn innen distriktet utgjør den dyrkede mark en forholdsvis beskjeden del. Mesteparten av den ubebygde grunn består av dårlig beite, og da igjen for en ikke liten dels vedkommende beitemark i skogvokster, bratte fjellskråninger. Grunnen måtte forventes, og er også av landbruksmyndighetene, frigitt for utbygging. Grunnen er også på samme måte som den allerede bebyggede grunn, egnet for utbygging. Riktignok vil utbyggingen bli kostbar, men ikke så kostbar at man av den grunn må anse grunnen som ubebyggelig.»

Lagmannsretten finner i likhet med herredsretten, at de arealer som skal eksproprieres, er egnet for utbygging, men at omkostningene vil bli betydelige. Lagmannsretten kan her i alt vesentlig være enig i hva kommuneadvokaten har fremholdt innledningsvis i sine anførsler for så vidt gjelder arealenes egnethet for utbyggingsformål. Lagmannsretten vil presisere at den har funnet særlig grunn til å ha for øye sondringen mellom de ulike deler av de arealer som overskjønnet omfatter ut fra muligheten for bebyggelighet og omkostningene ved en utbygging av de enkelte deler av de bebyggelige arealer. Differansen vil i det alt vesentlige referere seg til nivåforskjeller som er ganske betydelig. I utgangspunktet er det samlede areal sett under ett og den foreliggende reguleringsplan lagt til grunn. Lagmannsretten har imidlertid ikke ansett seg bundet av reguleringsplanen og har som det vesentligste avvik fra planen lagt til grunn at de topografiske forhold i en viss grad vil tillate at bebyggelsen kan trekkes høyere opp enn forutsatt i planen og at man derved vil kunne få en noe større utnyttelse. For de høyest liggende arealer, som anses ubebyggelige, vil verdsettelsen skje på grunnlag av bruksverdien. En del av disse arealer vil ha sin verdi som skog og beite, men for de øverste og bratteste fjellpartier vil verdien raskt gå mot 0.

Den differensierte verdi innenfor de områder som anses bebyggelige, har etter lagmannsrettens skjønn en vesentlig årsak i omkostningene ved anlegg av pumpestasjoner for nødvendig vannforsyning til de høyere liggende deler av det aktuelle boligområde. Lagmannsretten har her kunnet bygge på de opplysninger om trykksoner og pumpestasjoner som fremgår av disposisjonsplanen og som er bekreftet av teknisk sjef Oftedahl og sivilingeniør Kristoffersen under overskjønnet, og på den rettledning de samme vitner har gitt om de antatte omkostninger ved de nødvendige pumpeanlegg. Spesielt for de bebyggelige områder innenfor saksøkte nr. 3's eiendom, bnr. 6 og 12, vil vederlaget influeres av omkostningene til pumpeanlegg, da vannforsyning vil være avhengig av slike anlegg. For bnr. 3 og bnr. 4 vil omkostningene få noe mindre betydning.

Etter erstatningsloven §5 skal det ved verdsettelsen legges vekt på de priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Kommunen ervervet i 1979 fra Statens Skoger et areal på ca 568 dekar for kr. 1100.00,- og i 1982 et areal fra Norsk Misjonssamband på ca 180 dekar for kr. 300000,-. Lagmannsretten har imidlertid ikke kunnet se at disse salg gir et naturlig sammenligningsgrunnlag. I avtalen med Statens Skoger var det tatt reservasjoner om disponering av skogen på eiendommen, og avtalen med Misjonssambandet inneholder reservasjoner om tomter til tidligere eiers barn og til barnehage og fritidssenter. Derimot har lagmannsretten funnet det naturlig å sammenligne med prisen som ble betalt da kommunen i februar 1984 for kr. 2300000,- av Hallvard Hetland kjøpte et areal i Sandvika, hvis størrelse er oppgitt til 250 dekar. Det må da tas hensyn til at driftsbygning og strandteig var inkludert i salget. Det må også tas noe hensyn til at dette ervervet skjedde ved frivillig salg hvor kommunen formentlig var villig til å gå noe opp i pris for å spare tid, arbeid og omkostninger ved en eventuell ekspropriasjon.

I henhold til loven §5 tredje ledd er det ved verdsettelsen ikke tatt hensyn til den verdistigning som er en følge av ekspropriasjonsvedtaket. Det er også sett bort fra den verdistigning som er en følge av opprusting av Daleveien med fremføring av vannledning og kloakkledning. Disse investeringer er under enhver omstendighet gjennomført i løpet av de siste 10 år før underskjønnet, jfr. loven §5 fjerde ledd.

Grunnerstatningene fastsettes på grunnlag av det anførte for eierne av gnr. 1, bnr. 3 til kr. 418500,-, for eierne av gnr. 1, bnr. 4 til kr. 586000,- og for eieren av gnr. 1, bnr. 6 og 12 til kr. 2630000,-.

Kommunen hevder at det må gjøres fradrag i grunnerstatningene for festerettene på bnr. 3 og på bnr. 4. For så vidt gjelder Kristine Hoves festerett på bnr. 3 og Ingolf Nesses festerett på bnr. 4, har rettighetshaverne ved avtaler med kommunen samtykket i at kommunen overtar hyttene og rettighetene som knytter seg til hyttene mot erstatning på vanlige vilkår. Det er inngått avtale mellom kommunen og Watne, som har bolighus på festet grunn på bnr. 3, om at kommunen innløser eiendommen bnr. 3 med Watnes påhvilende rettigheter og at Watne får kjøpe tomt omkring bolighuset etter grenser som fastsettes av kommunen. Også Rødnes og Kolnes' hytter forutsettes å bli stående.

Med Ingolf Nesse foreligger avtalt festetid, og den utløper i 1988. For de øvrige festere foreligger ingen avtale om festetid, og lagmannsretten legger da, som herredsretten, til grunn at festetiden varer så lenge bygningene kan stå med vanlig vedlikehold og fornyelse. Det vises for så vidt til Olav Lid: «Tomtefeste» side 249-251 og til Rettens Gang for 1982 7. Watnes bolighus og Kolnes' hytte er i en slik stand at de med godt vedlikehold vil kunne bli stående i mange år fremover. Fru Rødnes hytte antas derimot å ha en levetid begrenset til noen få år. Fru Hoves hytte antas å være bygget i 1920 eller muligens i 1920-årene, men er i relativt god stand. Watnes tomt er på 1 dekar, Kolnes' tomt er opplyst å være noe over 1 dekar, fru Hoves tomt er 2 dekar og Nesses 1 dekar. Det foreligger intet opplyst om størrelsen av fru Rødnes tomt, og lagmannsretten legger da til grunn som mest sannsynlig at også denne tomt er på 1 dekar. Det betales disse årlige festeavgifter: Watne kr. 100,-, Kolnes kr. 50,-, fru Rødne kr. 400,-, fru Hove kr. 50,- og Nesse kr. 400,-. Lagmannsretten legger disse avgifter til grunn. Uten å ta standpunkt til om avtaleloven §36 kan gis anvendelse på festekontrakter, finner lagmannsretten at det må bygges på den leie som gjelder og betales nå, og ikke på en antagelse om hva grunneierne kunne oppnå gjennom avtale eller eventuell prosess. Dette syn antas også å være i best overensstemmelse med erstatningsloven §10. Spesielt for Nesse bemerkes at leien for få år siden ved avtale ble forhøyet fra kr. 100,- til kr. 400,- i henhold til bestemmelse i leiekontrakten.

Lagmannsretten legger da til grunn at festerettene representerer bånd på grunneiernes mulighet for utnyttelse av eiendommene og vil redusere tomteprisen. Festeavgiftene finnes ikke å ville gi utslag ved fradragsberegningene.

Fradragene fastsettes under henvisning til det foran anførte slik:

Festeretten til Kolnes kr. 10000,-.

Festeretten til Watne kr. 10000,-.

Festeretten til fru Rødne kr. 2000,-.

Festeretten til fru Hove kr. 10000,-.

Festeretten til Nesse kr. 2000,-.

Saksøkte nr. 1 har krevet fastsatt erstatning for hytte på bnr. 3. Lagmannsretten finner at hytten er i en meget dårlig forfatning og nærmest må karakteriseres som saneringsmoden. Etter erstatningsloven §7 annet ledd er det ikke grunnlag for erstatning. Den representerer ingen tilleggsverdi til salgsverdien av grunnen som tomtegrunn. Det tilkjennes ingen erstatning for hytten.

For saksøkte nr. 2's eiendom, bnr. 4, gjelder disse skjønnsforutsetninger:

«1. For gnr. 1, bnr. 4 vedkommende medtas ikke et areal på ca 800 kvm., tilhørende Elna Risa, jfr. skjønn nr. 1/1981 B av 29. mars 1982 26. Det er dermed ikke uttalt noe om grunnstykkets bebyggelighet nå eller i fremtiden.

2. Likeledes medtas ikke av samme eiendom et areal på tilsammen ca 100 kvm. som forutsettes tillagt eiendommen gnr. 1, bnr. 131 tilhørende Anie Irene Nielsen. Den nærmere avgrensning bestemmes av kommunen.»

Det er også krevet erstatning for tap av vannforsyning til 2 av eiernes hus. Disse har nå brønn på det areal som eksproprieres, og denne vil gå tapt ved ekspropriasjonen. Dette tap er imidlertid en forutsetning for at de saksøkte skal kunne nyttiggjøre seg den høyere tomteverdi. Det legges også til grunn at de 2 saksøkte vil få vannledning tilkoplet den kommunale vannledning. Det tilkjennes ingen erstatning.

For saksøkte nr. 3, eier av bnr. 6 og 12, gjelder følgende skjønnsforutsetninger:

«For saksøkte nr. 3 avsies alternativt skjønn: Alt. 1: Full innløsning som i skjønnsbegjæringen. Alt. 2: Full innløsning med unntak av våningshuset med grunnarealet rundt dette avgrenset av fylkesveien og naboeiendommen.»

For så vidt gjelder den faktiske beskrivelse av våningshuset vises til herredsrettens skjønn.

Som herredsretten forutsetter lagmannsretten at våningshuset vil kunne tilpasses utbyggingen og derved vil kunne bestå også etter en utbygging. Erstatningene blir å fastsette etter salgsverdien, som finnes å ligge høyere enn bruksverdien, og omfatter garasje og en tomt på ca 1,7 dekar. Erstatningen settes til kr. 300000,-.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at driftsbygningen tilhørende saksøkte nr. 3 ikke vil ha noen verdi i tillegg til grunnens tomteverdi og at den heller ikke kan nyttiggjøres som lager eller til lignende bruk i utbyggingsperioden. Eventuelle leieinntekter vil ikke overstige omkostningene med rivning og bortkjøring. Det samme gjelder for uthuset, og det tilkjennes ingen erstatning for disse bygninger.

Saksøkte nr. 3 krever erstatning for det tap han mener å ha lidt ved at hans søknad om dyrkingsbidrag ble avslått fordi eiendommen ville bli nyttet til boligformål. Det hevdes av saksøkte at tapet må beregnes fra 1976 da avslaget ble gitt. Lagmannsretten er imidlertid enig med herredsretten i at det etter oreigningsloven §28 bare er et eventuelt tap etter 1980, da det ble gitt varsel om ekspropriasjon, som kan behandles i skjønnet. Den tid som er gått er da under enhver omstendighet så kort at den inntekt saksøkte hevder han ville ha hatt ved å få dyrkingsbidrag og ved å foreta ny oppdyrking, er langt mindre enn de utgifter han ville ha hatt av egne midler for å kunne foreta oppdyrkingen. Det foreligger da ikke noe inntektstap. Det er heller ikke skjedd noen reduksjon av eiendommens verdi som tomtegrunn ved at han ikke har foretatt ny oppdyrking. Det tilkjennes følgelig ingen erstatning.

Som før nevnt er Kristine Hove eier av en hytte på festet tomt på bnr. 3. Hun krever erstatning på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien. Etter loven av 1973 kunne det ikke kreves erstattet gjenskaffelsesverdi av fritidshus, og herredsretten tilkjente erstatning etter salgsverdien som ble funnet å ligge høyere enn bruksverdien. I loven av 1984 er fritidshus sidestillet med bolighus når det gjelder adgangen til å erstatte gjenskaffelsesverdien. I tillegg til hva foran er anført om fru Hoves hytte, legges til grunn at den har en grunnflate på ca 24 kvm. og et tillegg på ca 2 kvm. Hertil kommer veranda. Den er ikke isolert, og det er innlagt strøm. Selv om hytten vel må sies å tilfredsstille bare relativt beskjedne krav og bare nyttes i de lyse måneder i året, har den åpenbart en viss verdi. Den ligger i fredelige omgivelser og har en meget god beliggenhet utsiktsmessig sett. Det er ikke tvilsomt at folk i stadig økende grad føler et behov for å eie et sted hvor de kan søke hen i ferier og helger. Lagmannsretten finner at gjenskaffelse av hytte i dette tilfelle er nødvendig for at eieren skal holdes skadesløs. Ved erstatningsfastsettelsen må det imidlertid i henhold til loven §7 tredje ledd gjøres fradrag. For uten den begrensete anvendelsestid i året, må gjøres fradrag for forskjellen mellom en ny hytte og en hytte som er 50-60 år gammel. Videre må gjøres fradrag for fordelen ved isolasjon, lavere vedlikeholdsutgifter og for bedring av en noe tungvint adkomst. I erstatningen skal også medregnes nødvendig tomt av størrelse tilsvarende den tomt som disponeres nå. På dette grunnlag fastsettes gjenanskaffelsesverdien til kr. 50000,-.

Når det så gjelder Ingolf Nesses hytte på festet tomt på bnr. 4, utløper leiekontrakten i 1988. Etter kontrakten kan grunneierne da overta hytten etter takst eller leiekontrakten kan fornyes. Lagmannsretten må da holde seg til at leiekontrakten utløper i 1988 og finner ikke at det har tilstrekkelig holdbarhet at en av grunneierne under overskjønnets befaring på direkte forespørsel fra Nesses prosessfullmektig uttalte at leiekontrakten i 1988 ville ha blitt forlenget. Det er ikke noen gitt å uttale med sikkerhet hva som ville ha skjedd i 1988 hvis det ikke hadde blitt noen ekspropriasjon. Det er da bare en forventning hos Nesse om fortsatt leie, og denne kan det ikke bygges på. Det vises for så vidt til Rt-1970-174 flg. For Nesse er da situasjonen den at han har en hytte på festet tomt med leiekontrakt frem til 1988. Det som skal erstattes er det tap han lider ved ikke å få nytte sin rett i den gjenstående tid. For uten hva det foran er anført om Nesses hytte har den en grunnflate på ca 42 kvm. Hertil kommer veranda. Hytten er antagelig bygget i 1952 og Nesse overtok den i 1968. Han har lagt ny bunn i verandaen. Gulv og vegger er isolert, men ikke tak. Det er innlagt strøm. Hytten er kledd utvendig med eternittplater. Den er godt vedlikeholdt. Beliggenheten er meget god, med bra utsikt.

Nesse tilkommer erstatning for det tap han lider ved ikke å kunne bruke hytten i resten av leietiden. Det tas hensyn til at det fastsettes den erstatning han tilkommer for brukstap i fremtiden. Erstatningen må da neddiskonteres til verdien i dag. Erstatningen for brukstap settes til kr. 7000,-. Ved fastsettelse av erstatning for hytten legges til grunn at grunneierne ved utløpet av leietiden ville hatt rett etter kontrakten til å overta hytten etter takst. Etter tomtefesteloven §21 femte ledd skal det ved verdsettelsen da tas hensyn til den bruksrett hytten ville ha for bortfesterne. Selv om det må antas at utviklingen etter hvert ville føre til at muligheten for å ha en hytte stående ville være begrenset, kan lagmannsretten ikke se bort fra at den ville da ligge noe høyere enn salgsverdien og skal da etter loven §4 legges til grunn. Bruksverdien settes til kr. 15000,- og den samlede erstatning blir da kr. 22000,-. - - -