LE-1993-425
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-11-26 |
| Publisert: | LE-1993-00425 |
| Stikkord: | Oppsigelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum herredsrett Nr. A 1531/92 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00425 A. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet - HR-1994-00137K . |
| Parter: | Ankende part: Frithjof Snorre Eliassen (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen, Oslo). Motpart: Lysakermyra borettslag AL (Prosessfullmektig: Advokat Hroar Holtet, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Hilde Wiesener Haga, formann 2. Kst. lagdommer Steingrim Bull 3. Kst. lagdommer Agnar A. Nilsen jr |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, §7, Borettslagsloven (1960) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, §2, §34, §46, §55, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Frithjof Snorre Eliassen, født xx.xx.1919, har siden 15. juli 1954 vært andelseier i Lysakermyra borettslag AL og leietaker av en 3 roms leilighet i Philip Pedersens vei 5a. Han mottok i april 1991 innkalling til generalforsamling, der man bl.a. skulle behandle oppussing av boligblokken. Han møtte ikke, men fikk senere underretning om at forsamlingen enstemmig hadde gitt styret fullmakt til bl.a. å skifte samtlige vinduer i bygget. Eliassen fikk tilsendt fremdriftsplan med anmodning om å gi håndverkerne tilgang til leiligheten. Han ønsket imidlertid ingen utskifting av vinduer, og mottok etter en tid nedenstående oppsigelsesbrev av 27. november 1991 fra borettslagets forretningsfører Centrum Eiendomsbestyrelse AS:
Lysakermyra borettslag - oppsigelse av leiekontrakt.
Leiekontrakten mellom Dem og Lysakermyra Borettslag av 15/7-1954, sies med dette opp med 4 - fire måneders varsel fra 1. desember 1991.
Leiligheten skal være fraflyttet og rengjort den 1. mai 1992.
Årsaken til oppsigelsen er følgende:
De har vesentlig misligholdt leiekontrakten ved å nekte styret adgang til leiligheten for å skifte vinduene.
Vedtak om å skifte alle vinduene i borettslaget ble fattet på ordinær generalforsamling den 30. april i år. Vinduene er nå skiftet i alle de andre leilighetene i borettslaget.
De har nektet å slippe håndverkerne inn i leiligheten, til tross for varsel i brev av 6. august, 2. oktober og 6. november i år. Styret, forretningsfører og tilsatt konsulent, har forgjeves forsøkt å forklare forholdet for Dem.
Brev av 6. november i år, ga Dem frist til 21. november i år til å meddele styret at håndverkerne kunne komme å skifte vinduene. Styret har ikke hørt fra Dem innen fristens utløp.
Oppsigelsen er endelig, dersom søksmål etter husleieloven §38 ikke er reist innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt.
Eliassen reiste ikke søksmål innen 30-dagersfristen, og ble den 7.5.1992 begjært utkastet i h.h.t. vedtatt utkastelsesklausul i husleiekontraktens §11 annet ledd. Da han nå sa seg villig til å skifte vinduene, vegret lensmannsbetjent Olav Strid seg for å effektuere utkastelsesforretningen. Borettslaget påklaget vegringen til Asker og Bærum namsrett, og Eliassen tok ut stevning for Asker og Bærum herredsrett for å få fastslått at hans leieforhold fortsatt består. Samtidig ba han i brev av 29. juni 1992 til Centrum Eiendomsbestyrelse AS om at oppsigelsen ble behandlet av borettslagets generalforsamling "til endelig avgjørelse", jf leiekontraktens §2. I brev av 29.7. s.å. svarte advokat Hroar Holtet at slik behandling ikke ville bli foretatt, da kravet måtte vært fremsatt mens Eliassen fortsatt var leietaker. Namsrettssaken ble stanset i påvente av utfallet i søksmålet for herredsretten, og Asker og Bærum herredsrett avsa den 3. desember 1992 dom med slik domsslutning:
1. AL Lysakermyra Borettslag frifinnes.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger.
Advokat Dag Holmen har på vegne av Eliassen rettidig påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, og ankemotparten har tatt til gjenmæle i tilsvar av 21. januar 1993 fra advokat Holtet. Ankeforhandling ble holdt den 9. november 1993, der begge parter møtte med prosessfullmektig og forklarte seg. Lagmannsretten ble satt med 4 meddommere fra det alminnelige utvalg etter begjæring fra den ankende part. Det ble ikke ført vitner, men foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Frithjof Snorre Eliassens leieforhold med A/L Lysakermyra borettslag består.
2. A/L Lysakermyra borettslag erstatter Frithjof Snorre Eliassen dennes sakskostnader for herredsrett og lagmannsrett.
Til støtte for dette er i det vesentlige anført:
Selv om en leietaker oversitter den særskilte søksmålsfristen etter husleieloven §38, jf §7, jf borettslagsloven §34, er han ikke avskåret fra å reise ordinært søksmål på grunnlag av rent avtalerettslige innsigelser mot oppsigelsen, (jf Rt-1965-1193.) Etter den ankende parts oppfatning må oppsigelsen av 27. november 1991 anses som en rettslig nullitet, fordi den mangler nødvendig tilslutning fra overordnet organ i borettslaget. Etter §2 i husleieavtalen kan en styrebesluttet oppsigelse bringes inn for generalforsamlingen til endelig avgjørelse. Den ankende part har bedt om slik behandling, og er ikke enig i at innbringelsen er for sen. Leiekontrakten setter ingen frist, og adgangen må da bestå så lenge leietaker ikke har fraflyttet boligen. Ankemotparten har verken informert om innbringelsesretten eller fastsatt noen frist for denne i forbindelse med oppsigelsen. Det foreligger ingen gyldig oppsigelse overhodet så lenge den ankende part ikke har fått utnytte sin interne klagerett fullt ut. Under enhver omstendighet må innbringelsen virke suspensivt på oppsigelsesfristen. Herredsretten tar feil når den forutsetter at slik suspensjon krever lovhjemmel. Retten tar også feil når den ser innbringelsesretten etter leiekontraktens §2 bare som et konkret utslag av den alminnelige klagerett etter borettslagsloven §55 tredje ledd. Avtalen av 15. juli 1954 gir leietakerne en rett langt utover det som følger av lovgivningen. Det dreier seg dernest om et avtalerettslig forhold, som partene har full rådighet over, - jf at husleieloven bestemmelser bare er preseptoriske til leietakers ugunst.
Subsidiært anføres at oversittelsen av 30-dagersfristen ikke kan tillegges vekt i dette tilfellet, fordi oppsigelsen av 27. november - 1991 fremsto for den ankende part som klart ulovlig. Høsten 1991 var det sterk fokusering i pressen på utbyggingsplaner, som innebar at boligene i Lysakermyra borettslag AL skulle rives. Den ankende part måtte forholde seg til dette, og det ble da meningsløst å skifte alle vinduene i bygget. Han hadde således ikke foranledning til å reagere med søksmål, og viser i den forbindelse til Høyesteretts Kjæremålsutvalgs kjennelser inntatt i Rt-1988-484 og Rt-1986-693.
Atter subsidiært påberopes avtaleloven §36. Dette må i alle fall gjelde utkastelsesklausulen i leieavtalens §11 annet ledd. Den ankende part har bodd i boligen i 40 år, og er i dag en syk og aldrende mann. Hans sønn bor i leilighet ved siden av, og de to hjelper og støtter hverandre i alle daglige gjøremål. Det er bare formelle betraktninger borettslaget har å anføre mot Eliassen, og episoden omkring vindusskiftingen har ikke gått ut over andre enn ham selv. Han er nå villig til å medvirke på dette punkt, jf at den nye tvangsfullbyrdelsesloven av 26. juni 1992 har innført prinsippet om at også etterfølgende oppfyllelse kan avverge utkastelse. Endelig må den omstendighet at borettslaget hele tiden har fortsatt å sende Eliassen innbetalingsblanketter til husleien tas til inntekt for at heller ikke ankemotparten har ansett hans leieforhold definitivt opphørt.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Asker og Bærum Herredsretts dom av 3. desember 1992 i sak nr. 92-01531 A/02 stadfestes, forsåvidt gjelder domsslutningens pkt. 1.
2. A/L Lysakermyra B/L tilkjennes saksomkostninger for Herredsrett og Lagmannsrett.
Til støtte for dette er i det vesentlige anført:
Ankemotparten erkjenner at det prinsippielt er anledning til å angripe en oppsigelse på avtalemessig grunnlag, selv om den særskilte søksmålsfristen etter husleieloven §7, jf borettslagsloven §34, er oversittet. Lagmannsrettens kompetanse er imidlertid da begrenset til de rent avtalerettslige innsigelser, slik at retten nå ikke kan prøve om det foreligger tilstrekkelig vesentlig mislighold etter borettslagsloven §36. Den har heller ikke adgang til å treffe avgjørelse ut fra alminnelige rimelighetsbetraktninger.
Det bestrides at bestemmelsen i leieavtalens §2 kan få virkning for oppsigelsen, - verken eksklusivt eller suspensivt. §2 gir ikke annen rett for leietaker enn den som følger av §55 tredje ledd i borettslagsloven av 4. februar 1960. Den ankende part måtte eventuelt - på eget initiativ - ha brakt oppsigelsen inn for generalforsamlingen mens han ennå var leietaker.
Hans oppsigelsesfrist utløp imidlertid den 1.5.1992, slik at leieforholdet var opphørt på innbringelsestidspunktet den 29.6. s.å. Den ankende part hadde da ikke lenger noen status som ga grunnlag for å påberope leietakerrettigheter etter leieavtalen.
Det bestrides også at oppsigelsen var ulovlig på slik måte at den ankende part kunne unnlate å reagere på søksmålsfristen. Oppsigelsen var formelt i orden, og Eliassen har ikke kunnet påvise at det heftet noen objektiv ulovlighet ved den. Han påberoper bare sin egen subjektive oppfatning om at det var meningsløst å skifte vinduene i et bygg som skulle rives. Men en slik subjektiv betraktning kan ikke gi leietakere rett til å ignorere loven frister. Eliassen hadde for øvrig fått all nødvendig informasjon fra borettslaget om at det slett ikke ble nødvendig å rive boligene.
Innsigelse om tilsidesettelse etter avtaleloven §36 er bare påberopt i relasjon til utkastelsesklausulen i leieavtalens §11 annet ledd. Den kan derfor under ingen omstendighet underbygge noe krav om at leieforholdet som sådant består. Endelig bestrides at utsendelse av innbetalingsblanketter til husleie innebærer erkjennelse av dette, idet leien selvsagt må erlegges uansett, - så lenge boligen faktisk bebos.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Det er på det rene at Eliassen har mottatt en oppsigelse som er formriktig etter reglene som følger av borettslagsloven §36 og §34 og husleieloven §7, og at han ikke har reist sak om oppsigelsens gyldighet innen den der nevnte søksmålsfrist. I forbindelse med overprøving av utkastelsesbegjæringer har Høyesteretts kjæremålsutvalg flere ganger fastslått at slik oversittelse av søksmålsfristen ikke er til hinder for at oppsigelsens gyldighet likevel kan bli prøvet av domstolene. Det kreves imidlertid en særskilt begrunnelse for at det skal kunne skje, jf Rt-1988-485. Særlig gjelder dette når innsigelsene mot oppsigelsen kunne vært gjort gjeldende innen søksmålsfristen. Men også i slike situasjoner kan det tenkes at innsigelsene er i behold - blant annet når oppsigelsen er klart ulovlig, jf Rt-1980-894, eller oppsigelsen er gitt uten at det var adgang til det, jf Rt-1965-1360 og Rt-1986-698.
Oppsigelsen av Eliassen er ikke klart ulovlig. Det er angitt en saklig grunn for den, og det er et vurderingstema om det påpekte forhold da innebar et vesentlig mislighold. Det er dessuten erkjent at oversittelsen av søksmålsfristen er til hinder for at misligholdsspørsmålet kan bli prøvet i denne saken. Lagmannsretten må videre fastslå at oppsigelsen er besluttet av kompetent organ, som er styret, jf borettslagsloven §46. Leiekontrakten inneholder ingen bestemmelse om at det i oppsigelsen må gis opplysning om andelshavers rett til å kreve generalforsamlingsbehandling. Den ankende parts anførsel om at oppsigelsen må anses som en nullitet, kan etter dette ikke føre frem.
Det er for øvrig ikke tvilsomt at det ved vesentlig mislighold foreligger en adgang til å si opp andelseieres leiekontrakt med minst én måneds varsel, jf borettslagsloven §36.
Det gjenstår da å ta stilling til om de påberopte etterfølgende omstendigheter gir en tilstrekelig begrunnelse for å angripe oppsigelsens gyldighet. Som andelseier har Eliassen rett til å kreve oppsigelsen behandlet av ordinær generalforsamling, jf borettslagsloven §55 tredje ledd. Denne retten er i behold helt til andelen overdras, slik at Eliassen fortsatt kunne gjøre den gjeldende da han fremsatte kravet den 29. juni 1992. Hans krav om generalforsamlingsbehandling kan imidlertid i dette tilfellet ikke føre til at oppsigelsen blir ugyldig eller at dens virkninger blir suspendert. Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta stilling til hvordan husleiekontraktens §2, fjerde punktum skal forstås, dersom en andelseier krever en oppsigelse brakt inn for generalforsamlingen innen rimelig tid etter at han har mottatt den. I dette tilfellet er det nemlig gått sju måneder fra Eliassen mottok oppsigelsen - og to måneder fra utløpet av en rommelig oppsigelsesfrist - før slikt krav ble fremsatt. I en slik situasjon finner retten det utvilsomt at oppsigelsens virkninger ikke blir suspendert.
Etter at Eliassen ble begjært utkastet, har han sagt seg villig til å la vinduene skiftes ut. Dette kan ikke medføre noen slik urimelighet ved fastholdelsen av oppsigelsen at den må settes til side som ugyldig etter avtaleloven §36. Urimelighet ved husleiekontraktens utkastelsesklausul kan klarligvis ikke få som virkning at Eliassen kan påberope at hans leieforhold fortsatt består. Innsigelse om at en eventuell urimelighet rammes av avtaleloven §36 kan ikke ha relevans ved annet enn ved utkastelsesforretningen.
Etter dette er lagmannsretten kommet til at borettslaget fortsatt kan påberope sin oppsigelse av Eliassen, og at han ikke har rett til å fortsette leieforholdet. Herredsrettens dom om frifinnelse av borettslaget må dermed stadfestes.
Anken har ikke ført frem, og den ankende part må tilpliktes å erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten, jf hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd.
Lagmannsretten har derimot delt seg i spørsmålet om Eliassen også bør tilpliktes å erstatte omkostningene for herredsretten. Et mindretall bestående av lagdommerne Bull og Nilsen finner å måtte svare bekreftende på dette, mens lagdommer Wiesener Haga og meddommerne Selnes, von Koss, Arntzen og Larsen ikke har funnet tilstrekkelig grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse, jf tvistemålsloven §180 annet ledd og §172 annet ledd. Advokat Holtet har inngitt omkostningsoppgave for lagmannsretten med salærkrav kr 25000,-. Oppgaven legges til grunn, og den ankende part tilpliktes å erstatte ankemotparten saksomkostninger med nevnte beløp.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Frithjof Snorre Eliassen til Lysakermyra borettslag AL 25000,- - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse.