LE-1986-35

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-06-10
Publisert:	LE-1986-00035
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 10. juni 1987 i overskjønn nr. 35/86, hl.nr. 657/86.
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Oppland (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs. Thallaug, Lillehammer). Saksøkt: 1. Klara Lie, takst nr. 2 2. Olga Loraas, " " 10 3. Otta Sag og Høvleri, " " 13 (Prosessfullmektig: H.r.advokat Erik Bryn, Oslo) Saksøkt: 4. Steinar Røssum, takst nr. 17 (Prosessfullmektig: Advokat Edmund Asbøll, Sarpsborg v/advokat Kari Nesse).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Bjørnsen, formann. Lagdommer Håkon Wiker. Lagdommer Hjalmar Austbø. Skjønnsmenn: Siv.ingeniør Helge Østby, Hamar. Gardbruker Simen Lehne Haug, Lena. Ingeniør Johannes Haug, Lillehammer. Statsaut. revisor Erling Kr. Andersen, Hamar
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §6, §4, Oreigningsloven (1959) §8, Fylkeskommuneloven (1961)5, §5, §7, Skjønnsprosessloven (1917) §54

Som et ledd i gjennomføringen av en reguleringsplan for Otta sentrum, stadfestet av fylkesmannen i Oppland 28. oktober 1983, begjærte Statens vegvesen 13. september 1985 skjønn for å ekspropriere grunn for anlegg av ny riksvei 15 gjennom Otta sentrum. Skjønnet som omfattet i alt 27 eiendommer, ble avhjemlet av Nord-Gudbrandsdal herredsrett 15. april 1986 med slik skjønnsslutning: "1. Ekspropriasjonen gjennomføres etter de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger med erstatninger som foran nevnt, hertil kommer 15 % årlig rente fra tiltredelse til betaling skjer. 2. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Oppland dømmes til å betale kr. 108525,60 -etthundreogåttetusenfemhundreogtjuefemkroner 60/100 til h.r.advokat Erik Bryn, Oslo og kr. 5961,60 -femtusennihundreogsekstienkroner 60/100 til statsautorisert revisor Linnerud. Oppfyllelsesfrist er 14 -fjorten- dager fra den dagen skjønnet blir forkynt."

Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler, vises til herredsrettens skjønn og fremstillingen nedenfor.

Den 12. og 20. juni 1986 begjærte advokat Erik Bryn overskjønn på vegne av takstnr. 11: Aase og Johan Aasgaard og takstnr. 13: Otta Sag og Høvleri A/S, takstnr. 2: Klara Lie og takstnr. 10: Olga Loraas. Advokat Edmund Asbøll ved advokat Kari Nesse begjærte 23. juni 1986 overskjønn for takstnr. 17: Steinar Røssum. Begjæringen om overskjønn for takstnr. 11: Aase og Johan Aasgaard er senere trukket tilbake etter at partene hadde inngått forlik. Saken er for dette takstnummers vedkommende hevet ved lagmannsrettens kjennelse av 15. desember 1986. Under overskjønnsbehandlingen er også overskjønnsbegjæringen for takstnr. 13: Otta Sag og Høvleri A/S trukket tilbake, og saken for dette takstnummer er hevet ved lagmannsrettens kjennelse av 20. mai 1987. Overskjønnet omfatter således 3 eiendommer. Staten ved prosessfullmektig advokat Johs Thallaug har ikke begjært overskjønn.

Overskjønnsforhandlingene fant sted på Otta 19. og 20. mai 1987. De saksøkte møtte personlig og ga forklaringer, dog slik at Svanhild og Knut Sagsletten møtte for Olga Loraas i henhold til fullmakt. For staten møtte overingeniør Martin Pedersen og ga forklaring. Lagmannsretten, som ved overskjønnet var satt med 3 lagdommere og 4 skjønnsmenn, var 19. mai 1987 på befaring med partene og deres prosessfullmektiger. Som sakkyndig møtte ingeniør Mathias Ringheim, Voss, og avga forklaring. Det ble avhørt 2 vitner. Under befaringen ble de arealer og bygninger som ble berørt av overskjønnet, påvist, og partene forklarte seg om det de mente var av betydning for skjønnet.

Det henvises til rettsboken for så vidt angår det som ble dokumentert. Kartmateriale og en del kontrakter om leieforhold m.v. ble fremlagt, og også dette fremgår av rettsboken.

Det ble ikke fremsatt noen innvendinger mot å fremme overskjønnet. Partene var enige om at de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som ble lagt til grunn for underskjønnet, også skulle legges til grunn for overskjønnet. Disse er inntatt i herredsrettens skjønn fra side 5 til side 8, og det henvises dit. Under overskjønnsforhandlingene ble det foretatt enkelte endringer i de spesielle skjønnsforutsetninger. Endringene er nevnt under behandlingen av de enkelte takstnumre.

Inngrepene gjelder dels full eller delvis avståelse av grunn med påstående forretningsbygg, dels verdiforringelse av gjenstående tomteareal og ulemper som følge av at veitras*en og broanlegget kommer meget nær bebyggelse. All økonomisk skade dette medfører, skal erstattes. Erstatningene skal forrentes fra tiltredelsen, og partene er enige om at rentefoten skal settes til 15%.

Herredsretten satte markedsprisen for grunn i det aktuelle området til kr. 200 pr. m2, men fant ikke grunnlag for å fastsette varierende priser for de enkelte arealer. Skjønnet for så vidt angår erstatning for grunn, er ikke angrepet under overskjønnet med unntak for takstnr. 17: Steinar Røssum.

Når det gjelder den nærmere beskrivelse av de enkelte eiendommer, de inngrep som ekspropriasjonen medfører, de spesielle skjønnsforutsetninger som legges til grunn og de påstander som er nedlagt, vises til lagmannsrettens behandling av de enkelte takstnumre nedenfor.

Takst nr. 2. Gnr. 220 bnr. 102, "Skansen", eier Klara Lie. Eiendommen ligger i Otta sentrum ca 300 m fra Otta jernbanestasjon i Mullergate. Den ligger i et industripreget område noe utenfor selve forretningsstrøket i Otta. Ifølge skylddelingsforretningen er eiendommen på 918 m2. Tomten er flat og lite opparbeidet. Vann og kloakk er tilknyttet det offentlige nett. Tomten er ikke inngjerdet. På tomten er i 1950 oppført et utleiebygg i en etasje med full kjeller med grunnflate på 197 m2. Brutto gulvareal i 1. etasje er 190 m2. Bygget har vært bortleid til forsamlingslokale, forretnings- og utstillingslokaler, lager og kontor. Bygningen har en meget enkel bygningsmessig standard. Kjellerveggene ble for noen år tilbake betydelig skadet i forbindelse med flom i Otta elv. Grunnmuren er innklemt, og det er omfattende sprekkdannelser, slik at fare for utrasing er stor. Kjellerveggene er oppstøttet med tømmerkonstruksjoner for å hindre dette.

Ekspropriasjonsinngrepet medfører at 130 m2 av tomten med tillegg av 40 m2 siktekanter, i alt 170 m2 avstås. Bygningen må rives. Den gjenværende tomt på 748 m2 kan maksimalt bebygges på 209 m2.

De spesielle skjønnsforutsetninger for eiendommen er: 1. Statens Vegvesen erverver også grunn fra denne eiendom som i henhold til detaljplanen er utlagt til frisiktområde. 2. Veivesenet anordner adkomst til Mullergt. ca ved grensen mellom denne eiendom og Otta Auto A/S ved pkt. ca 65. Adkomsten skal være til bruk for tnr. 2 og tnr. 3. 3. Erstatning for eventuelle anleggsulemper holdes utenfor skjønnet. 4. Eiendommen fraflyttes senest 1. juni 1987.

Klara Lie har lagt ned slik påstand: "1. Erstatning for forretningsbygget. 2. Erstatning for grunnavståelse. 3. Erstatning for verdiforringelse av restarealet. 4. Erstatning for tapt leieinntekt 1/1 - 1/6 1987. 5. Erstatning for fjerning av løsøret i smia."

Staten har i det vesentlige anført at herredsretten har foretatt en fullt ut forsvarlig vurdering. Det er ikke grunnlag for at den samlede erstatning på kr. 300000 forhøyes.

Da eiendommen hittil har vært utleid, er det eiendommens bruksverdi som gir grunnlaget for erstatningen. Den fremtidige påregnelige utnyttelse er utleie. Leieinntektene brutto, oppjustert til dagens pris, er kr. 42252. I den forfatning bygningen er, kan utleie bare skje i et meget begrenset antall år. Etter statens syn er det to måter å gå frem på for å finne den riktige erstatning.

Den ene måten er å sette bygget i en slik forfatning at det kan tjene som et langsiktig utleiebygg. Da må det imidlertid påkostes et betydelig beløp, ikke bare for å reparere de omfattende skader på grunnmuren, men også når det gjelder ventilasjon, sanitæranlegg m.m. for å gi bygget en bedre kvalitet og et mer tidsmessig utseende. Legges denne forutsetning til grunn, må tomten sees som en del av bygget fordi den har en bruksverdi sammen med huset.

Den andre måten er at bygget blir vurdert slik det nå står uten restaurering. Da vil det bare ha en kort levetid før det er saneringsmodent, og leieinntektstapet begrenses til noen få år, anslagsvis 5 år. Når denne tid er gått, får tomten sin egen verdi. Staten aksepterer en tomtepris på kr. 200 pr. m2 også for denne tomt, selv om den er høy. Den tomteerstatning man kommer til, må imidlertid neddiskonteres til dagens verdi.

Når det gjelder spørsmålet om verdireduksjon av restarealet, hevder staten at inngrepet ikke medfører verdireduksjon. Den gjenværende tomt er byggeklar og ligger i et meget sentralt område. Den er så stor at den kan bebygges med et bygg større enn det som står der i dag. Salgsverdien av den gjenværende tomt blir ikke mindre enn tidligere. Angående påstanden om tapt leieinntekt frem til 1. juni 1987, har staten ikke noe vesentlig å bemerke. Det kan reises innvendinger mot postene elektrisk strøm og forsikringspremie, idet huset har stått tomt siden 1. januar 1987.

Klara Lie har i det vesentlige gjort gjeldende at herredsretten har fastsatt for liten erstatning. Bruksverdien av eiendommen må baseres på leieinntektene som pr. i dag utgjør netto kr. 40000. Leieavtalene er kortsiktige, og leiene er indeksregulerte.

Hvis bygningen rehabiliteres, kan den stå i mange år. De påkostninger som må gjøres, vil føre til høyere leier, som dekker inn de økede utgifter, og nettoleien blir ikke vesentlig endret. Det vil da være riktig å foreta en kapitalisering ut fra nåværende leieinntekter. Med en kapitaliseringsrente på 8% vil man få en erstatning for forretningsbygget med tomt på kr. 500000.

Tomteverdien er av herredsretten satt til kr. 200 pr. m2, og dette skjønn angripes ikke. Men det er en feil at tomteerstatningen ble neddiskontert.

Klara Lie har anført at verdiforringelsen på den gjenværende tomt blir vesentlig. Tidligere hadde man en velordnet tomt. Den tomt man står igjen med, har ingen utviklingsmuligheter. De nye byggelinjer setter strenge skranker for størrelsen av ny bebyggelse. Verdisenkningen må settes til minst 50%. Tomten blir liggende nær en rundkjøring med betydelig trafikk, og adkomsten til tomten blir vanskelig. Den gjenværende tomt kan nok selges, men faktisk blir situasjonen at eieren av nabotomten, Otta Auto A/S, etter all sannsynlighet vil være den eneste som vil være interessert, slik at markedspris ikke kan oppnås.

Lagmannsretten finner at bruksverdien av forretningsbygget med tomt må legges til grunn for erstatningsutmålingen, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §6, jfr. §4. Lagmannsretten legges til grunn en netto utleieverdi på kr. 40000 årlig.

Lagmannsretten finner at bebyggelsen er i en slik forfatning at det vil kreves betydelige investeringer for å sette den i forsvarlig stand. På grunn av flom- og frostskader er praktisk talt hele kjelleretasjen avstivet for ikke å rase sammen. Med den lave standard bygget ellers har, vil det neppe være økonomisk forsvarlig med en omfattende restaurering. Lagmannsretten har vurdert byggets levetid til 5 år. Erstatningen for bygget settes skjønnsmessig til kr. 150000. Klara Lie avstår 170 m2 av sin eiendom ved ekspropriasjonen. Det er ikke uenighet mellom partene når det gjelder tomteverdien som settes til kr. 34000. Da erstatningen utbetales nå, blir tomteverdien å neddiskontere, fordi tomten først kan realiseres om 5 år når man legger bruksverdien til grunn. Erstatningen for grunn settes til kr. 25000.

Når det gjelder verdiforringelsen av det gjenværende areal, finner lagmannsretten at den ikke er uvesentlig. Adkomsten til eiendommen blir vanskelig på grunn av veianlegget utenfor, og tomten blir liten for et nybygg som skal brukes til forretningsgård, ikke minst fordi de nye byggelinjer setter stramme grenser for nybygg. Muligheter for å kunne utvide tomten foreligger ikke. Verdiforringelsen settes skjønnsmessig til kr. 100000.

Tap av leieinntekter frem til 1. juni 1987 og utgifter til fjerning og lagring av løsøre settes samlet til kr. 25000.

Samlet erstatning vedrørende takstnr. 2 settes til kr. 300000.

Takst nr. 10. Gnr. 220 bnr. 121, eier Olga Loraas. Eiendommen ligger i Otta sentrum nær jernbanestasjonen ved Nygata. Tomten er på ca 1,3 da. Den er bebygget med et hus i 2 etasjer med kjeller og loft. I 1. etasje er det kaf*virksomhet og kjøkken på 150 m2, og i 2. etasje er det 5 rom og kjøkken.

Arealinngrepet er meget beskjedent. Ulempene, som den nye veien medfører, er imidlertid åpenbare. Broen vil gå like utenfor huset i høyde med 2. etasje, og tilkjøringsveien på den andre siden av huset vil føre til at eiendommen vil bli liggende inneklemt i en trafikkmaskin.

Den spesielle skjønnsforusetning for denne eiendommen er at erstatning for eventuelle anleggsulemper tas med i overskjønnet.

Olga Loraas har lagt ned slik påstand: "1. Erstatning for boligdelen etter gjenanskaffelsesverdi. 2. Erstatning for verdiforringelse. 3. Erstatning for grunnavståelse. 4. Erstatning for anleggsulemper."

Staten har hovedsakelig anført at vilkårene for å kreve boligdelen innløst etter oreigningsloven §8 ikke er til stede. Riktignok er ulempene som denne eiendom påføres, store, men det må sees i sammenheng med hva andre må tåle når deres eiendommer i utviklingens medfør får trafikkstøy og andre ulemper ved nye veianlegg.

Når det gjelder ulempene, har staten skjelnet mellom ulemper for kaf*driften i 1. etasje og for boligen i 2. etasje. Det erkjennes at støyen utendørs gir et klart grunnlag for erstatning. Men de problemer fremføringen av veien medfører, må sees på bakgrunn av hvordan tomten tidligere ble brukt. De som bodde der, kunne allerede den gang vanskelig bruke uteområdet på grunn av kaf*virksomheten. Selv om det gjaldt et rolig område, lå tomten nær opp til nabohus. Hvis kaf*en i en viss utstrekning har hatt nytte av uteområdet, er denne mulighet redusert.

Støynivået inne er av den sakkkyndige beregnet til ca 40 dBA i kaf*en i 1. etasje. Det er innenfor de rammer som aksepteres. I 2. etasje er støyproblemet større, men de støydempende tiltak som veivesenet har påtatt seg å bekoste i selve huset, gir så god effekt at støyen ikke utløser erstatningsansvar. Veien kommer riktignok nær huset, men det er akseptert at veitrafikk er noe alle må finne seg i som uromoment. Huset ligger dessuten ikke langt fra jernbanen, med den trafikk og støy det fra før førte med seg. I forbindelse med kaf*virksomheten har staten pekt på at det nå er vanlig at kaf*er og veikroer legges nær opp til de store trafikkårer. Det kan derfor med tiden vise seg at kaf*virksomheten vil få en fordel ved at veien går like forbi huset, såfremt de muligheter som byr seg, tas vare på. En slik fordel må i tilfelle veies mot de estetiske ulemper.

Olga Loraas har gjort gjeldende at ulempene blir så store at husets 2. etasje ikke lenger er egnet som bolig og derfor må erstattes etter gjenanskaffelsesverdi. Også for kaf*en i 1. etasje blir ulempene store, men kaf*virksomheten kan fortsette.

Før veien kom, lå eiendommen i et rolig strøk ved en lite trafikkert gate. Kaf*en i 1. etasje hadde stort sett sine faste gjester. Det var gode parkeringsmuligheter nær kaf*en.

Det kan ikke være riktig å spalte opp støyproblemene m.m. for 1. og 2. etasje slik staten har gjort. Det blir alt for høyt støynivå i boligen, og det må det gjøres noe ved. De tiltak som staten har foreslått og påtatt seg å bekoste, er ifølge den sakkyndige for lagmannsretten ikke tilstrekkelige. Det riktige ville vært om staten hadde påtatt seg å bekoste de arbeider som den sakkyndige mener er påkrevet. Hvis det ikke kan skje, bør Olga Loraas tilkjennes en så stor erstatning at den dekker de nødvendige tiltak for effektiv støydempning. Det er imidlertid ikke bare støy fra veien som er viktig. Boligen vil ikke i fremtiden fylle rimelige krav til ventilasjon. Det blir uråd å lufte gjennom vinduer. Lysvirkninger fra broen og trafikken blir sjenerende, og eksos fra bilene må tas i betraktning. Om vinteren vil snerydding på broen føre til ulemper. Alle disse ulemper sett i sammenheng er så store at vilkårene for innløsning etter oreigningsloven må sies å være til stede. Det må da gis gjenanskaffelsesverdi for tilsvarende bolig med fradrag for den verdi nåværende bolig har for eieren til bruk for annet formål.

Alternativet til erstatning for boligdelen etter gjenanskaffelsesverdi er å erstatte den totale verdiforringelse for hele eiendommen.

Også for kaf*delen medfører den nye veien et økonomisk tap. Den blir nå liggende med utsikt rett inn i broen noen få meter unna. Dette vil føre til færre gjester i fremtiden. Alt nå har det vist seg at området er blitt forslummet. Det avvises at kaf*en kan oppnå større tilgang av gjester fordi veien kommer så nær kaf*en.

I anleggsperioden har det oppstått betydelige problemer for kaf*en. Tilgrising med søle og sand har ført til mye ekstraarbeid med renholdet. Det har ikke vært oppsatt gjerde, og forholdene har vært utrivelige og belastende.

Lagmannsretten er enig med Olga Loraas i at den nye veien vil medføre betydelige ulemper for kaf*driften og boligen og at hun for å holdes skadesløs, må få en relativt betydelig ulempeserstatning. Ulempene eiendommen påføres, ligger langt over det som må tåles etter naboloven regler. Den sakkyndige for lagmannsretten har gitt uttrykk for at det er et klart behov for støydempende tiltak i selve huset og at omkostningene for å få disse gjennomført vil dreie seg om kr. 50000.

Olga Loraas har for lagmannsretten krevet gjenanskaffelsesverdi for boligdelen i huset under henvisning til oreigningsloven §8. Lagmannsretten kan vanskelig se at oreigningsloven §8 kan komme til anvendelse uten at ekspropriaten samtidig fremmer krav om utvidelse av ekspropriasjonens omfang eller karakter. Det er imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på dette fordi lagmannsretten ikke har funnet ulempene så store at erstatning for dem ikke med rimelighet kan tilkjennes innenfor de vanlige rammer for erstatning for ulemper ved ekspropriasjon.

Lagmannsretten finner at støproblemer, ulemper ved eksos, lyskasting og den uheldige nærvirkning fremføringen av broen får både for kaf*driften og boligen, er betydelige. Lagmannsretten finner også at Olga Loraas i anleggstiden er påført ulemper for kaf*driften og tar erstatningen for slike ulemper med i den samlede erstatningsfastsettelse.

Det er noe uklart hvor stor del av eiendommen som blir ekspropriert. Man har opprinnelig bygget på at avståelsen av grunn dreiet seg om 10 m2. Det er under overskjønnsforhandlingene opplyst at det areal som eksproprieres, er noe større. Lagmannsretten fastsetter erstatningen for grunn til kr. 200 pr. m2 og forutsetter at partene senere, eventuelt ved ny oppmåling, blir enige om arealets størrelse.

Samlet erstatning vedrørende takstnr. 10 settes til kr. 175000 som ulempeserstatning ved nærføring og erstatning for anleggsulemper. Denne erstatning kommer i tillegg til de støydempningstiltak staten har påtatt seg å bekoste. Hertil kommer erstatning på kr. 200 pr. m2 for det areal som faktisk blir avstått.

For takst nr. 2 og 10 er det lagt ned felles påstand om erstatning for utgifter til retten, samt teknisk og juridisk bistand.

Takst nr. 17. Gnr. 219 bnr. 3, "Heimen", eier Steinar Røssum. Eiendommen ligger i Storgaten i Otta sentrum og er på ca 1035 m2. Tomten er forholdsvis flat, enkelt opparbeidet med noe parkeringsareal og delvis inngjerdet. På tomten står et eldre forretningsbygg i 2 etasjer og en liten kjeller. Husets grunnflate er på 113 m2 og samlet brutto gulvflate i begge etasjer på 213 m2. I første etasje er nå innredet forretningslokale for konfeksjon, kontor og WC. Annen etasje er ikke innredet. Bygningen er av enkel standard og bærer preg av mange ombygninger. Det er oppført i 1913. Vann og kloakk er tilknyttet offentlig nett.

Hele eiendommen med bygningen eksproprieres.

For denne eiendommen gjelder disse spesielle skjønnsforutsetninger: 1. Det er enighet om at Steinar Røssum og hans ektefelle Tone Røssums leiekontrakt skal sees under ett, slik at eiendommen takseres som familieeiendom. 2. Eiendommen fraflyttes senest 1. september 1987. 3. Erstatning for eventuelle anleggsulemper holdes utenfor skjønnet.

Steinar Røssum har lagt ned slik påstand: "1. Erstatning for tomt og forretningsbygg basert på gjenanskaffelsesverdi. 2. Erstatning for flytteutgifter, forretningsavbrudd og utgifter til lagerplass for varer og innbo inntil nye lokaler er skaffet. 3. Steinar Røssum tilkjennes sakens omkostninger."

Staten har i det vesentlige gjort gjeldende at erstatningen må fastsettes enten etter salgsverdi eller bruksverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4, jfr. §5 §6. Unntaksvis kan det gis erstatning etter gjenanskaffelsesverdi etter samme lovs §7. Vilkåret etter loven er at gjenanskaffelse må være nødvendig for å holde eieren skadesløs. Om forståelsen av denne bestemmelse er det vist til Bjørn Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven, side 108 flg. og til Carl August Fleischer: Norsk Ekspropriasjonsrett, side 327. I den foreliggende sak eksproprieres hele forretningseiendommen hvor eieren driver sin forretning. Da er det naturlig å si at eieren får det han har krav på gjennom erstatning for avkastningen. Fra rettspraksis er det vist til dom inntatt i Rt-1971-155.

Regnskapene for konfeksjonsforretningen viser at avkastningen er så liten at den bare dekker en beskjeden årslønn til hustruen, som til daglig forestår virksomheten. Ekspropriasjonen omfatter ikke eierens arbeidskraft. Driftsinntekten etter fradrag av lønn vil i dette tilfelle bety at forretningen ikke gir overskudd. I et slikt tilfelle er det ikke plass for erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, og man må falle tilbake på hovedregelen om at erstatning gis etter bruksverdi eller salgsverdi.

Hvis man forutsetter at eiendommen leies ut i en årrekke fremover - og det ville vært den påregnelige bruk av den - ville bruttoinntektene for begge etasjer dreie seg om kr. 76000 årlig ut fra de leieforhold som tidligere har funnet sted. Hvis eiendommen blir opprustet og modernisert og 2. etasje innredet med utleie for øyet, vil dette koste store beløp. Nettoleien for hele huset vil neppe komme over kr. 50000 årlig. Med en kapitaliseringsrente på 10% gir dette en erstatning på kr. 500000.

Salgsverdien antas i dette tilfelle å være større enn bruksverdien. Tomten er verdifull, men Røssum kan ikke få salgsverdi for tomten samtidig som han krever bruksverdi for bygningen.

Steinar Røssum har prinsipalt krevet erstatning for gjenerverv etter ekspropriasjonserstatningsloven §7 og anført at vilkårene for slik erstatning er oppfylt. Han har brukt eiendommen til egen virksomhet. Virksomheten er en familibedrift. Det er Røssums hustru som formelt driver forretningen og til daglig forestår driften. Selv er Røssum jernbinder og har store deler av året arbeid andre steder i landet. Han oppgir at han i gjennomsnitt hvert år er engasjert i forretningsdriften 3 måneder.

Etter Røssums mening gir eiendommen en rimelig avkastning. Forretningen ga ifølge regnskapet for 1986 et overskudd på kr. 31703 etter at det var betalt leie til Røssum med ca kr. 8000 årlig. Hustruens lønn svarer til nettoavkastningen. Slik forholdene er i Otta, kan hun ikke regne med å få annet lønnet arbeid der. Røssum og hans familie vil at næringsvirksomheten skal fortsette selv om avkastningen ikke er høy. Heller ikke Røssum kan få helårsarbeid i Ottaområdet. Det er uvisst om det lar seg gjøre å skaffe et annet forretningssted i Otta, enten det gjelder å leie i et eldre forretningslokale eller et nytt. Det er ikke usannsynlig at familien må flytte ut av bygden.

Ved vurderingen av bruksverdien av eiendommen må det tas i betraktning at Røssum tidlig hadde planer om å innrede 2. etasje til kaf*virksomhet. En søknad om dette ble avslått. Han begynte i 1984 å innrede 2. etasje til hybler for utleie. Noe arbeid var gjort før planene om veifremføringen kom så langt at han måtte legge innredningsplanene på is. Etasjen var også tidligere leid ut. Planene om å innrede 2. etasje til hybler var reelle og hadde latt seg realisere. Fordi han er bygningskyndig, ville han kunne utføre meget av snekkerarbeidet selv. Det ville kostet kr. 150000 å fullføre ominnredningen. Inntektene av hyblene ville vært kr. 1000 pr. mnd. for hver hybel. Hvis han for å gjennomføre planene hadde lånt kr. 60000 for å betale det arbeid han ikke selv kunne utføre, til en rente på 15% over 20 år, ville det gi en utgift på kr. 12000 årlig.

Settes nettoleien for 1. etasje til kr. 37700 og nettoleien for 2. etasje til kr. 36000, får man en årlig nettoinntekt av eiendommen på kr. 73700 som kapitalisert med en langtidsrente på 6% gir en bruksverdi på kr. 1100000. Det er vist til dom inntatt i Rt-1986-178. Får han bare salgsverdien av eiendommen, lider han et tap.

Subsidiært har Røssum anført at en erstatning for eiendommen på kr. 610000 iallfall er for lav. Forretningseiendommer er mer verd enn boligeiendommer. Her gjelder det dessuten en særlig verdifull tomt i Storgaten i Otta, og det er en hjørnetomt. Den tomteverdi som er satt til kr. 200 pr. m2 for andre eiendommer som er ekspropriert i Otta sentrum, er derfor for lav for denne spesielle eiendom. Verdien burde iallfall vært satt til kr. 250 pr. m2.

I denne forbindelse har Røssum vist til at A/S Eidefoss så tidlig som i 1973 betalte kr. 160000 for en tomt på 600 m2 som ligger i nærheten og er sammenlignbar med hans. De tomtesalg i Otta av nyere dato som staten har vist til, ligger ikke i sentrum.

Hvis erstatning etter gjenervervsprinsippet legges til grunn, har Røssum også krav på erstatning for utgifter til flytting, offentlige gebyrer, utgifter til opparbeidelse av ny tomt, erstatning for avbrudd i forretningsdriften og lagerleie for utstyr og varebeholdning frem til 1. september 1987.

Lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på at det her dreier seg om en eiendom som i sin helhet har vært utleid eller brukt i næringsvirksomhet. Den fremtidige utnyttelse av eiendommen for Røssum må etter det opplyste vurderes på denne bakgrunn.

Forretningen i 1. etasje har gitt ingen eller meget lav avkastning. Tomten er verdifull, men huset er bygget i 1913 som bolig og bærer preg av de mange ombygninger som har funnet sted gjennom årene. Selv om huset må sies å være relativt solid, har det slik det nå står, vesentlige mangler i relasjon til de krav som i dag må stilles til et forretningsbygg. Det må være riktig å anta at utleietiden for eiendommen må være begrenset uten at det er mulig å gi noe eksakt uttrykk for hvor lenge den kan være gjenstand for utleie. Når det gjelder leieinntektene, legges etter det opplyste til grunn at forretningsdriften knapt gir en årslønn for innehaveren. Det har i denne sammenheng liten betydning at også Røssums hustru ønsker å fortsette forretningsdriften, selv om hennes lønn bare utgjør kr. 30-40000 årlig. Ved vurderingen av forretningsdriftens lønnsomhet må det være irrelevant at hustruen forestår den daglige drift for en beskjeden lønn. En bedrift er ulønnsom hvis den ikke en gang gir eieren en rimelig betaling for eget arbeid.

Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på utleieverdien av 2. etasje. Det står uten videre klart at netto utleieverdi av hele eiendommen må være lavere enn salgsverdien.

Lagmannsretten kan ikke se at gjenerverv i dette tilfelle er påkrevet for å holde eieren skadesløs. Hele forretningsvirksomheten eksproprieres, og eieren vil etter lagmannsrettens syn bli holdt skadesløs hvis bruksverdien erstattes, eventuelt salgsverdien hvis den er høyere enn bruksverdien. Han får i så fall dekket det tap han lider ved at virksomheten må opphøre. Det vises for så vidt til Fleischer: Norsk Ekspropriasjonsrett side 327 og til dommer inntatt i Rt-1971-155 og Rt-1987-147. Salgsverdien av eiendommen er av herredsretten vurdert til kr. 610000. Det foreligger en verditakst over eiendommen avgitt 30. august 1985 av ingeniør Per Erik Jacobsen, Lillehammer. Verditaksten ble den gang satt til kr. 575000. Det tomtesalg i 1973 som Røssum har påberopt, gir etter lagmannsrettens mening ikke uttrykk for prisnivået for tomter i Otta sentrum. Eiendommen skal fraflyttes 1. september 1987. Lagmannsretten finner at erstatningen passende kan settes til kr. 700000.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, tilkjennes de saksøkte erstatning for omkostningene med overskjønnet i samsvar med skjønnsloven §54a første ledd a sammenholdt med §54 første ledd med de reservasjoner som fremgår av det følgende. Lagmannsretten tilkjenner også Klara Lie saksomkostninger.

Overskjønnet for takstnr. 13: Otta Sag og Høvleri A/S ble hevet ved lagmannsrettens kjennelse av 20. mai 1987. Partene var enige om at omkostningene ved overskjønnet på vanlig måte skulle dekkes av eksproprianten. Advokat Bryn har derfor lagt ned påstand i overskjønnet for så vidt gjelder saksomkostninger for dette takstnummer. Advokat Thallaug har på vegne av staten ikke hatt innvendinger mot dette.

Når det gjelder saksomkostningene vedrørende takstnr. 17, Steinar Røssum, har advokat Thallaug på vegne av staten i tilsvaret av 11. september 1986 hevdet at det ikke er nødvendig at de saksøkte møter med to advokater. Etter hans oppfatning må det ved overskjønnet - som ved underskjønnet - være nok at en advokat ivaretar grunneiernes interesser. Dette standpunkt er opprettholdt under overskjønnsbehandlingen. Advokat Asbøll ved advokat Nesse har i prosesskrift av 18. november 1986 nærmere begrunnet hvorfor det var av betydning for Steinar Røssum å møte med egen advokat under overskjønnet.

Lagmannsretten kan ikke se at det var nødvendig for Steinar Røssum å møte med egen advokat under overskjønnet og finner det ikke rimelig at staten av den grunn påføres utgifter ved overskjønnet ut over det som ville ha påløpt om de saksøkte hadde møtt med samme advokat.

Advokat Bryn har fremlagt omkostningsoppgave som omfatter takstnr. 2, 10 og 13 med et samlet tilgodehavende på kr. 30044, hvorav kr. 25000 er salær. Retten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Advokat Asbøll ved advokat Nesse har fremlagt omkostningsoppgave for takstnr. 17 med et samlet tilgodehavende på kr. 25528 hvorav omkostninger utgjør kr. 5528 eksklusive eventuelt gebyr. Under henvisning til det som er anført ovenfor når det gjelder omkostningsfastsettelsen for dette takstnummers vedkommende, finner lagmannsretten at staten må fritas for å betale saksomkostninger ut over det beløp som advokat Bryns omkostninger ville ha økt med om de saksøkte hadde opptrådt med en prosessfullmektig. Omkostningene settes skjønnsmessig til kr. 6000.

Lagmannsrettens omkostninger er ikke medregnet i omkostningsoppgavene.

I tillegg til de omkostningsfastsettelser som er oppgitt ovenfor, må saksøkeren betale de lovbefalte utgifter som behandlingsgebyrer og utgifter til skjønnsmennene ved overskjønnet m.m., alt i samsvar med senere oppgave fra lagmannsretten.

Det er fra lagmannsrettens side ikke sondret mellom saksøkerne når det gjelder fordelingen av saksomkostningene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatninger for grunn, eiendom og ulemper fastsettes som nevnt under de enkelte takstnumre.

2. Erstatningene forrentes med 15% p.a. fra tiltredelsen.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Oppland til Klara Lie, Olga Loraas og Otta Sag og Høvleri A/S til sammen 30.044 -trettitusenogfirtifire- kroner, og til Steinar Røssum 6.000 -sekstusen- kroner.

4. Staten ved Samferdselsdepartementet ved Vegsjefen i Oppland betaler de lovbefalte utgifter forbundet med overskjønnet, herunder gebyrer og salærer til skjønnsmennene m.m., alt etter senere oppgave fra lagmannsretten.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.