LE-1990-562
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-12-09 |
| Publisert: | LE-1990-00562 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 315/89 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00562A |
| Parter: | Ankende parter: 1. SAFE A/S (Prosessfullmektig: Advokat Helge R. Strøm, Oslo). 2. Siw og Reidar Sjøvold (Prosessfullmektig: Advokat Motpart: Ajdar Kherim Peter Nørgaard, Oslo). (Prosessfullmektig: Advokat Tore E. Brath, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Lagdommer Jan Hein Eriksen 3. Ekstraord. lagdommer Carl H. Endresen Meddommere fra det alminnelige utvalg: 1. Torvall Westly, Oslo 2. Kirsten Marie Eeg, Bærum |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Prisloven (1953) §18, §59, Prisloven (1953), Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Dom:
Saken gjelder erstatningskrav mot eiendomsmegler og krav om tilbakebetaling av ulovlig merpris ved salg av andel i borettslag.
Ajdar Kherim kjøpte 5 oktober 1987 en andel med tilhørende leilighet, brutto 50 kvadratmeter stor, i borettslaget Rathkes gt 14, Oslo 5 for kr 380000. Ved brev av 5 september 1988 til selgerne Siw og Reidar Sjøvold krevet Kherim tilbakebetalt kr 347000. Likelydende brev med krav om erstatning ble sendt eiendomsmegleren som hadde formidlet salget, Salg Av Fast Eiendom - SAFE A/S. Partene kom ikke til enighet, og Kherim tok 6 februar 1989 ut stevning ved Oslo byrett. Byretten avsa 4 mai 1990 dom med slik domsslutning:
1. Innen 2 - to - uker betaler SAFE A/S og Siw og Ragnar Sjøvold in solidum til Ajdar Kerim kr 124 000,- -etthundreogtjuefiretusen - 0/00 - med tillegg av 18 - atten - prosent rente fra 11. november 88 til betaling skjer.
2. Innen 2 - to - uker betaler SAFE A/S til Ajdar Kerim kr 2 480,- - totusenfirehundreogåtti 0/00 - med tillegg av 18 - atten - prosent rente fra 11. november 88 til betaling skjer.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens domsgrunner.
SAFE A/S og ektefellene Siw og Reidar Sjøvold har i rett tid anket byrettens dom. Ajdar Kherim har tatt til motmæle og erklært motanke over det tilkjente beløps størrelse. SAFE A/S ble 18 januar 1991 tatt under konkursbehandling ved Asker og Bærum skifterett. Konkursboet har ikke trådt inn, og er ikke inndratt i saken. Selskapets styreformann, Beate Vogt, erklærte ved prosesskrift av 8 august 1991 at konkursdebitor ville ta opp saken. Det er ikke reist innvendinger, jf Rt-1981-1328.
Ankeforhandling ble holdt 19 og 20 november 1991. Beate Vogt, Siw Sjøvold og Ajdar Kherim møtte og ga forklaring. Det ble avhørt 5 vitner, hvorav ett nytt for lagmannsretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Retten var satt med to meddommere fra det alminnelige utvalg.
SAFE A/S ved konkursdebitor har for lagmannsretten anført at kjøpesummen lå nær markedsprisen for denne type leiligheter, som var sterkt etterspurt på det tidspunkt salget fant sted. Det må tas hensyn til at borettslaget disponerte 5 leiligheter til utleie med forretningsmessig leiefastsettelse. Den reelle husleie var lavere enn den nominelle. Verken prisloven §18 og §59 eller avtaleloven §36 retter seg mot eiendomsmegleren. Erstatningsbetingende uaktsomhet er ikke utvist. Megleren har innenfor vanlige etiske rammer plikt til å søke å oppnå best mulig pris. Det var ikke takstplikt. Opplysningene om fellesgjelden i salgsoppgaven var basert på gjeldsfordeling etter antall leiligheter og er da tilnærmet riktig. Ved fordeling etter areal ville andelen blitt lavere enn angitt. I forbindelse med kjøpekontrakten ble det fremlagt opplysninger om borettslagets økonomi. Det er nedlagt slik påstand:
1. SAFE A/S frifinnes.
2. SAFE A/S tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Siw og Reidar Sjøvold tiltrer meglerens anførsler. Også de var i god tro. Kravet om tilbakebetaling iallfall må anses avskåret på grunn av kjøperens medansvar, jf prisloven §59 første ledd og senere passivitet. De har nedlagt slik påstand:
1. Siw og Reidar Sjøvold frifinnes.
2. Siw og Reidar Sjøvold tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ajdar Kherim har anført at en akseptabel markedspris for den aktuelle leilighet i oktober 1987 lå mellom 165000 og 190000. Den avtalte pris var urimelig og dermed ulovlig, prisloven §18. En prisantydning på 370000 kroner var vilkårlig og uforsvarlig. Det var uaktsomt av megleren å sette prisantydningen så høyt. Verditakst burde også uten takstplikt vært innhentet. Markedsprisen kan i seg selv være urimelig, jf Rt-1956-1238. Kherim burde fått bedre veiledning og bistand fra meglerens side. Han stolte på meglerens sakkunnskap og ga for høyt bud. Dette tap må megleren hefte for. I alle fall må megleren svare for uriktig opplysning om leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld, som viste seg å være 65000 kroner høyere enn oppgitt i salgsoppgaven. Opplysninger om borettslagets økonomi ble ikke mottatt før i januar 1988. Den ulovlige merpris kan kreves tilbakebetalt av selgeren etter prisloven §59. Kherims medvirkning ved salget var ikke av en slik art at tilbakebetalingskrav er avskåret. Det er ikke utvist passivitet ved fremme av kravene. Motanke er erklært fordi fordi byretten har lagt for liten merpris til grunn. Avtalen kan kreves endret etter avtaleloven §36. Det er nedlagt slik påstand:
1. SAFE A/S under konkurs og Siw og Reidar Sjøvold dømmes in solidum til å betale til Ajdar Kherim kr 215 000 med tillegg av 18 pst rente fra 5. okt.88 og til betaling skjer.
2. SAFE A/S under konkurs og Siw og Reidar Sjøvold dømmes in solidum til å betale til Ajdar Kherim et beløp tilsvarende 1,9 pst av det beløp Kherim måtte bli tilkjent under pkt. 1, med tillegg av samme rente.
3. SAFE A/S under konkurs og Siw og Reidar Sjøvold dømmes in solidum til å betale saksomkostningene for såvel byretten som lagmannsretten.
- - -
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten, idet retten finner at den avtalte pris ikke kan anses urimelig.
Ajdar Kherim har fremlagt takstforretning av 4 mai 1988 ved sivilingeniør, medlem av Norges Takseringsforbund Tor F. Barbo. Teknisk verdi med tillegg av andel omløpsmidler er her satt til kr 327746 og fradrag for fellesgjeld minus eget innskudd til kr 167060. Adkomstdokumentenes verdi er etter dette satt til kr 160685, salgsverdien til kr 160000. Legger man denne takst til grunn med 10% korreksjon for prisutviklingen, blir salgsverdien i oktober 1987 175-180000 kroner. Sivilingeniør Barbo har som vitne begrunnet taksten nærmere og under ankeforhandlingen justert den noe oppover. Takstmann Finn Hagen har forklart at han ville satt taksten lavere, men salgsverdien noe høyere enn Barbo og mener prisfallet for borettslagsleiligheter fra oktober 1987 til mai 1988 ligger mellom 5 og 8%.
De ankende parter har fremlagt priseksempler fra eiendomsomsetning omkring salgstidspunktet og senere.
Retten legger ikke ved sin vurdering av den avtalte pris avgjørende vekt på adkomstdokumentenes verdi; utgangspunkt bør tas i markedsverdien, jf Rt-1987-750, særlig 757. Man kan i etterhånd konstatere at markedet på dette tidspunkt var overopphetet med til dels betydelige utslag av misforhold mellom teknisk verdi og salgsverdi. Også markedsprisen kan på grunn av særlige forhold være urimelig i forhold til prisloven §18, jf Eckhoff og Gjelsvik: Prisloven, 1955 107 og Rt-1956-1238, men retten er kommet til at det ikke her i saken foreligger slike spesielle omstendigheter. Kherim kan neppe påberope seg særlig svak eller underlegen partsstilling ved prisforhandlingene. Han må antas vanlig godt informert om marked og prisnivå og hadde full anledning til å søke bistand hos rådgivere. Megleren ga vanlig kjøperveiledning.
Markedsverdien kan ikke fastsettes på grunnlag av statistikk eller andre tilnærmet objektive data. Retten må her foreta en samlet vurdering av opplysningene i saken. Vurderingen blir i noen grad skjønnsmessig og har i denne sak frembudt adskillig tvil.
Det er på det rene at både leiligheten og bygget holdt lav standard. Vedlikeholdet var dårlig. Det var relativt høy fellesgjeld og husleie. Forestående rehabilitering kunne medføre økonomisk usikkerhet. Det var imidlertid i eiendomsmarkedet på dette tidspunkt spesielt sterkt prispress på leiligheter i lavere prisklasser, noe vitnene Barbo og Hagen ved sin vurdering av salgsverdien etter rettens mening har tillagt for liten vekt. Det høye generelle prisnivå for boliger skapte stor etterspørsel etter leiligheter av den type saken gjelder. Det er opplyst at det møtte 40-50 personer til visningen. I denne spesielle markedssituasjon kunne man for småleiligheter med lav standard oppnå vesentlig høyere kvadratmeterpris enn for andre boligtyper med tilsvarende standard. Interessen for rehabiliterings- og oppussingsobjekter i eldre bydeler - spesielt i regi av frittstående borettslag med Husbankfinansiering - var på denne tid meget stor. Retten legger også noe større vekt på borettslagets samlede leieareal enn vitnene Barbo og Hagen. Det samme gjelder prisfallet fra oktober 1987 til mai 1988.
Markedsverdien av Sjøvolds leilighet i oktober 1987 antas på dette grunnlag å ha ligget i overkant av 350000 kroner. Et avvik på 20000 kroner fra markedsprisen fører etter rettens mening heller ikke til urimelig pris i relasjon til prisloven §18, jf Blom: Prisloven, 1954 74. Det er ikke grunnlag for avtalejustering med hjemmel i avtaleloven §36.
Siw og Reidar Sjøvold må etter dette bli å frifinne såvel i ankesaken som motankesaken. Kravet mot SAFE A/S om erstatning for medvirkning til avtale om urimelig pris kan ikke føre frem.
Kherim har videre anført at SAFE A/S må være erstatningsansvarlig for det tap Kherim er påført ved uriktige opplysninger om leilighetens andel av fellesgjelden. Kherim hevder at andelen i salgsoppgaven - kr 100000 - var satt 65000 kroner for lavt og at han med riktig angivelse av andelen ville budt 65000 kroner mindre. Retten vil bemerke at det er usikkert om Kherim med et slikt bud ville vært aktuell kjøper, men finner under ingen omstendighet å kunne betegne salgsoppgavens opplysninger som kritikkverdige. Ved fordeling etter antall leiligheter er andelen satt ca 7000 kroner for lavt (kr 1600000:15=106.666), ved fordeling etter areal ca 9000 kroner for høyt (Utdraget side 107). Retten antar at fordeling etter areal er fullt forsvarlig og godtatt i praksis. Men i og med at det her ikke er tale om personlig gjeldsansvar for andelshaveren - kun en renteutgiftspost ved husleieberegningen - kan retten heller ikke anse fordeling etter antall leiligheter med en feil på 7% som uaktsom. Retten behøver da ikke å gå inn på Kherims tapsberegning.
Også SAFE A/S blir etter dette å frifinne i ankesak og motankesak.
Anken har ført frem. Saken har imidlertid frembudt vesentlig tvil, og unntaksregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jf §180 annet ledd bør komme til anvendelse for begge instanser. Motanken har ikke ført frem, men har etter rettens vurdering ikke medført ekstraomkostninger. Saksomkostninger tilkjennes derfor heller ikke i motankesaken.
Det utformes felles domsslutning for ankesak og motankesak.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. SAFE A/S' konkursbo frifinnes.
2. Siw og Reidar Sjøvold frifinnes.
3. Saksomkostninger tilkjennes verken for byrett eller lagmannsrett.