LF-1998-983
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-17 |
| Publisert: | LF-1998-00983 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Orkdal herredsrett nr. 97-284 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00983 A. |
| Parter: | Ankende part: Bjørn Tore Øien, Oppdal (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Hovstad, Støren). Motpart: Reidun Skjærli, Soknedal (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Krogstad ANS v/advokat Ivar Chr. Andersskog, Trondheim). |
| Forfatter: | Lagdommer Olaf Jakhelln, formann. Lagdommer Nina Mår Tapper. Ekstraordinær lagdommer Hakon Huus-Hansen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §2, §5, §64, Plan- og bygningsloven (1985) |
Saken gjelder odelsløsning, spørsmålet om eiendommen fortsatt er odelsjord, herunder om den kan "nyttast til landbruksdrift", jf odelsloven §23 og §1.
Bjørn Tore Øien stevnet 2. september 1997 Reidun Skjærli for Orkdal herredsrett for å få løst hennes eiendom Øien gnr 17 bnr 1 i Oppdal på odel. Reidun Skjærli motsatte seg odelsløsning. I tilsvar til herredsretten gjorde hun i det vesentlige gjeldende at eiendommen ikke lenger fylte odelslovens krav til odlingsjord. Det fremgår ikke uttrykkelig av saksdokumentene, men spørsmålet om løsningsrett ble besluttet tatt under særskilt behandling og avgjørelse ved dom, jf odelsloven §64. Orkdal herredsrett avsa 17. juli 1998 dom med slik domsslutning:
"1. Reidun Skjærli frifinnes.
2. Hver av partene dekker egne saksomkostninger."
Bjørn Tore Øien har anket dommen inn for Frostating lagmannsrett og påberopt feil ved bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Reidun Skjærli har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt på Oppdal 20. mai 1999. Partene møtte og avga forklaringer. Det ble hørt to vitner, begge nye for lagmannsretten. En privatengasjert sakkyndig møtte og avga forklaring. Lagmannsretten med partene og deres prosessfullmektiger var under ankeforhandlingen på befaring av eiendommen.
Bjørn Tore Øien har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen er odelsjord. Det er uomtvistet at den tidligere har vært det og at odelshevd var fullført. Eiendommen har beholdt karakteren av å være odelsjord.
Fulldyrket areal overstiger 10 dekar. I tillegg kommer 6-7 dekar som tidligere har vært fulldyrket, og som fortsatt må regnes som dyrket mark. Dertil tilligger det eiendommen to skogteiger og allmenningsrett i Orkdal bygdeallmenning.
Eiendommen kan drives med akseptabelt økonomisk resultat.
Kravet om at eiendommen kan anvendes til landbruksdrift, jf odelsloven §1, er tilfredsstilt. Selv om gressproduksjon ikke er lønnsomt og således ikke aktuelt, vil mandelpotetproduksjon gi avkastning. Aktuell driftsform kan være produksjon av mandelpoteter og høy. Det kan investeres i en driftsbygning for lagring og bokser til oppstalling av hester. Disse boksene vil kunne utleies med godt resultat.
For potetproduksjonen alene kreves ikke store investeringer. Den kan baseres på høstsalg til forbruker og til forhandlere på stedet. Det gir god pris og små omkostninger.
Lovens krav om at eiendommen må kunne brukes til landbruksdrift med et visst økonomisk utbytte er tilfredsstilt. Sysselsettingseffekten, at eiendommen gir mulighet for avkastning av eget arbeid, må medregnes.
Det har ikke inntruffet endringer av en slik art at eiendommen ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord, jf særlig odelsloven §23. Det skal mye til for at slike virkninger skal anses å være inntrådt, jf Rt-1980-585. Det er ikke noe krav om at eiendommen i seg selv skal anses å være en drivverdig enhet.
Eiendommen er ikke regulert, og odelsloven §5 får ikke anvendelse. Det foreligger en vedtatt arealdel av kommuneplan. Eiendommen er der utlagt som såkalt LNF-område. Skjærlis forsøk på omregulering til boligområde har ikke ført frem, og vil heller ikke gjøre det. Kommunestyrets forslag til ny arealdel i kommuneplanen vil gjøre noe av eiendommen til boligområde, men dette berører praktisk talt ikke dyrkbar mark. Forslaget er kommet etter at stevning ble uttatt.
I forbindelse med spørsmålet om fritak for bo- og driveplikt anså jordbrukssjefen og kommunen eiendommen som jordbrukseiendom i 1997. Det ble gitt midlertidig fritak for fem år, hvilket innebar at man antok at eiendommen ville fortsette å være jordbrukseiendom.
Om det skulle være tvil om eiendommen er odelsjord, må dette komme odelsløseren til gode.
Det er ikke påberopt odelsmisbruk, og det skal kun foretas en objektiv vurdering uten hensyn til partenes subjektive forhold. Det er på det rene at Øien har løsningsrett så fremt han får medhold i at eiendommen er odelsjord.
Øien har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Bjørn Tore Øien har rett til å løse på odel eiendommen gnr. 17 bnr 1 Oppdal fra Reidun Skjærli.
2. Reidun Skjærli dømmes til innen 2 uker å erstatte Bjørn Tore Øiens saksomkostninger for herredsretten med kr 25950,- med tillegg av 12% rente p.a. fra 10.08.98, samt saksomkostninger for lagmannsretten.
Ved forsinket betaling påløper morarente med 12% p.a."
Reidun Skjærli har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen har ca 10 dekar dyrket mark. Tilleggsarealer på ca 7 dekar oversvømmes ofte. Det har ligget udyrket i en årrekke og er i dag uegnet for maskindrift. Det kan ikke regnes med som jordbruksareal.
Eiendommen er ikke anvendelig til landbruksdrift. Gressproduksjon er ikke aktuelt. Det lønner seg ikke. Øiens fremlagte beregninger for alternativt driftsopplegg med mandelpoteter, høyproduksjon og utleie av hestebokser er urealistiske både med hensyn til inntekter og utgifter. Et slikt opplegg er for usikkert. Det vil også kreve store investeringer.
Det må anses utelukket at det praktiskøkonomisk kan komme på tale å drive jordbruk på eiendommen. Den kan ikke gi økonomisk tilskudd av betydning til en families underhold. En familieinntekt er i dag gjerne på kr 300000,- - 350000,-. Et bidrag av betydning bør være på minst 15% av dette.
Utviklingen stiller endrede krav til hva som gir brukbar avkastning. Det stilles større krav til maskinjord.
Eiendommen fyller ikke lenger vilkårene for odlingsjord, selv om den har gjort det tidligere. Driften opphørte på begynnelsen av 1980-tallet. Deler av eiendommen har senere vært bortleid, og er det fortsatt, til gressproduksjon. Rundt eiendommen er det boligområder. Eiendommen ligger nå som en øy utlagt til LNF-område der omgivelsene er boligområde og friområde. Den ligger godt an for utbygging. Den er liten og sentrumsnær. Kommunaltekniske anlegg er ført over eiendommen og har tilstrekkelig kapasitet. Det er sannsynlig at det foreliggende forslag til ny arealdel av kommuneplanen blir vedtatt slik at deler av eiendommen nå blir utlagt til boligområde. Utviklingen vil fortsette. LNF-området vil med tiden bli erstattet av ytterligere boligområde og friområde. I 1997 uttalte jordbrukssjefen i forbindelse med spørsmålet om fritak for bo- og driveplikten at jordbruksarealene på eiendommen var marginale.
Reidun Skjærli har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom av 17.07.09 pkt 1 stadfestes.
2. Bjørn Tore Øien dømmes til å betale sakens omkostninger, for såvel herredsrett som lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og bemerker:
Eiendommen Øien gnr 17 bnr 1 i Oppdal består av flere deler. Hovedeiendommen ligger sentralt i Oppdal kommune, ca 800 meter vest for krysset mellom E6 og riksveg 70 og ca 250 meter syd for Oppdal videregående skole. Den grenser mot nordøst til elven Ålma, mot sydvest til Vikaveien. Hele eiendommen utgjør totalt ca 160 dekar.
Hovedeiendommen er på ca 46 dekar, hvorav ca 10 dekar fulldyrket. Ca 7 dekar har tidligere vært dyrket, men har i en årrekke ligget brakk. Ca 23 dekar er oppgitt å være produktiv blandingsskog, annet areal ca 6 dekar. På hovedeiendommen er det fire bygninger. Det er et eldre våningshus, en eldre driftsbygning, et eldre uthus og en eldre snekkerstue. Våningshuset er beboelig og utleid. For øvrig er bygningene i dårlig forfatning og fyller ikke dagens krav til husdyrhold eller annen landbruksproduksjon.
Eiendommen består videre av to skogteiger ved Ålmanberget. De er på til sammen ca 114 dekar, hvorav ca 19 dekar er oppgitt å være lavproduktiv barskog. Resten er fjell og uproduktiv barskog. Dertil tilligger det eiendommen et naust og en hytte ved Orkelsjøen. Eiendommen har allmenningsrett i Oppdal bygdeallmenning.
Bjørn Tore Øiens farfar, Martin Mikkelsen Øien, overtok eiendommen på auksjon i 1913. Han drev den som landbrukseiendom inntil han i 1960 overdro den til sin sønn Ingebrigt Øien. Ingebrigt M. Øien drev gårdsdrift frem til begynnelsen av 1980-årene, da driften ble nedlagt. Deretter har ca 10 dekar dyrket mark vært bortleid og i drift til produksjon av gress.
Ingebrigt Øien døde barnløs 12. januar 1997. Hans stedatter Reidun Skjærli arvet ham som enearving i henhold til testament.
Ingebrigt Øien var eldste sønn. Nest eldste sønn var Kåre Øien. Bjørn Tore Øien er sønn av Kåre.
Hovedeiendommen hadde i sin tid også arealer syd for Vikaveien. Disse er i tidens løp frasolgt som boligtomter. Også et par tomter nord for Vikaveien er frasolgt.
Det er uomtvistet at Martin Øien hadde ervervet odelsrett på eiendommen. Spørsmålet i denne sak er om eiendommen i dag kan løses på odel.
Etter odelsloven §23 kan eiendom "som etter skifte av tilhøva ikkje lenger fyller vilkåra for odlingsjord etter §2" ikke løses på odel. Det er på det rene at det samme gjelder om eiendommen ikke fyller vilkårene etter §1.
Etter odelsloven §2 første ledd regnes en eiendom som odlingsjord når jordbruksarealet er på minst 10 dekar eller annet areal og tilhørende rettigheter gjør at den produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal. Partene er uenige om jordbruksarealet er på ca 10 dekar eller ca 17 dekar. For lagmannsretten står det klart at den produksjonsmessige verdi i hvert fall tilsvarer minst 10 dekar jordbruksareal, slik at betingelsen for odlingsjord i §2 første ledd er tilfredsstilt.
Odelsloven §1 første ledd 1. punktum lyder:
"Odelsrett kan hevdast til fast eigedom som kan nyttast til landbruksdrift og har ein viss storleik."
Skal en eiendom løses på odel må det altså dreie seg om en eiendom "som kan nyttast til landbruksdrift". Dette er en særskilt betingelse som kommer i tillegg til arealkravet i §2. Etter §23 er det uten betydning hvordan eiendommen tidligere har vært. Det avgjørende er eiendommens tilstand på løsningstiden. Det er uklart om det avgjørende tidspunktet er da det ble anledning til å reise løsningssak, da saken ble reist eller når retten tar avgjørelsen, jf Rygg og Skarpnes: Odelsloven (1992 s. 123), men dette har ikke avgjørende betydning i denne sak.
Forståelsen av odelsloven §1 jf §23 er behandlet av Høyesterett i dom inntatt i Rt-1998-450 flg. På side 454 er blant annet uttalt:
"Kravet om at eiendommen må kunne nyttes til landbruksdrift, innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift på eiendommen - og ikke den aktuelle bruken - som er avgjørende. Landbruksdrift trenger ikke være den eneste tenkelige utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jf Ot.prp.nr.59 (1972-73) side 51. Det er ikke et vilkår at eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf NOU 1972: 22 side 44 og avgjørelsene i Rt-1972-1286 og Rt-1974-195.
Problemstillingen er om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - kan fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Av sentral betydning er her de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen. Andre momenter er - ifølge lovforarbeider og rettspraksis - den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift, og karakteren av det området der eiendommen ligger."
Partene har under ankeforhandlingen brukt mye tid på å gjennomgå den økonomiske situasjon ved forskjellige driftsmåter. Det er enighet om at gressproduksjon ikke har tilstrekkelig økonomi i seg til å tilfredsstille odelsloven §1. Øien har gjort gjeldende at en kombinert drift med dyrking av mandelpoteter på 8 dekar, og med høyproduksjon på 9 dekar kombinert med utleie av oppstallingsbokser for hester i en ny driftsbygning, vil gi et godt overskudd. En fremlagt beregning viser et driftsoverskudd på kr 110000,- pr år etter avskrivninger. Dette forutsetter imidlertid store investeringer. For lagmannsretten fremstår det som urealistisk at noen vil satse på en slik drift. Det som eventuelt kunne være realistisk, måtte være mandelpotetproduksjon basert på høstsalg uten lagring. Det areal som nå er utleid til gressproduksjon, ca 10 dekar, er egnet til dette. Det øvrige areal er mindre egnet, hvilket vises ved at det har ligget brakk i en årrekke og ikke vært medtatt i den aktuelle gressproduksjon. Deler av dette er også etter bevisførselen gjenstand for oversvømmelse relativt ofte. Potetproduksjonen måtte drives som deltidsproduksjon ved siden av annet lønnet arbeid. Produksjonsopplegget innebærer imidlertid betydelig usikkerhet med hensyn til avkastningsnivå og muligheter for overskudd. Selv om man teoretisk kan bygge opp muligheten for en økonomisk avkastning ved slik drift, finner lagmannsretten det usannsynlig at driften vil gi slik avkastning som forutsatt i odelsloven §1, jf Rt-1998-450 flg. Driftsmåten er da ikke påregnelig, og det fremstår ikke som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift.
Eiendommen ligger meget sentralt i Oppdal kommune. Den er ikke regulert etter plan- og bygningsloven. Etter gjeldende arealdel av kommuneplanen er eiendommen i det vesentlige utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde, såkalt LNF-område. LNF-området er imidlertid begrenset til denne ene eiendommen. Tilliggende eiendommer mot nord er utlagt til friområde, mens eiendommene mot syd er utlagt til boliger. Oppdal kommunestyre vedtok 24. mars 1999 å legge ut til offentlig ettersyn en revidert arealdel. Området omkring eiendommen er foreslått opprettholdt som LNF-område, mens en stripe av eiendommen mot syd, 10-11 dekar, er foreslått utlagt til boliger, en utvidelse av boligområdet på eiendommen med vel 8 dekar, uten at det i nevneverdig grad berører de dyrkede arealer. Etter bevisførselen er det ingen grunn til å tvile på at planforslaget vil bli endelig vedtatt. Opprettholdelsen av LNF-området anses vesentligt begrunnet i at det rent faktisk foregår gressproduksjon på eiendommen. Jordbrukssjefen i Oppdal uttalte høsten 1997 i forbindelse med Reidun Skjærlis søknad om fritak fra bo- og driveplikt på eiendommen at jordbruksarealene på landbrukseiendommen "er marginale". Utviklingen i Oppdal sentrum går utvilsomt i retning av en videreutvikling av friområdet, samtidig som boligområdet festner seg. Den endelige grense mellom friområdet og boligområdet er neppe klar, men i plansammeheng tillegges eiendommen neppe landbruksmessig betydning.
Dette innebærer at utviklingen i området klart er i retning bort fra landbruksdrift. Også dette taler for at det ikke fremstår som "som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift". jr Rt-1998-450.
De to skogteigene, allmenningsretten og hytten og naustet ved Orkelsjøen er uten betydning for resultatet. Skogteigene anses ikke å ha annen verdi enn som mulig vedtilskudd til familien. Allmenningsretten gir beiterett, som for denne eiendom er uinteressant. Noe jaktrett følger med, men er ikke nærmere opplyst.
Etter dette vil Bjørn Tore Øien ikke ha løsningsrett, og herredsrettens frifinnelse av Reidun Skjærli blir å stadfeste.
Bjørn Tore Øien har tapt saken fullstendig. Han pålegges å erstatte Reidun Skjærli hennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten, jf tvistemålsloven §172 første ledd og §180 første ledd. Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å anvende unntaksreglene i §172 annet ledd og §180 første ledd i.f.
Reidun Skjærlis omkostninger for herredsretten er oppgitt til 28.614 kroner, hvorav 24.000 kroner er salær til prosessfullmektigen. Hennes omkostninger for lagmannsretten er oppgitt til 32.900 kroner, hvorav 28.000 kroner er salær til prosessfullmektigen. Oppgavene legges til grunn, og Reidun Skjærli tilkjennes saksomkostninger med til sammen 61.514 kroner.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom, domsslutningen post 1, stadfestes.
2. I saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten betaler Bjørn Tore Øien 61.514 - sekstientusenfemhundreogfjorten - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.