Rt-1948-1157
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1948-12-18 |
| Publisert: | Rt-1948-1157 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Dissens: 4-1 |
| Saksgang: | L.nr. 321 B/1948 |
| Parter: | 1. Bjørn Clementsen, 2. Carl Clementsen (overrettssakfører Ole Helliesen til prøve) Osvald Holmen (høyesterettsadvokat Jakob Hidle). |
| Forfatter: | Gaarder, Stenersen, Bahr, Skau, Dissens: Alten |
| Lovhenvisninger: | Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Skjønnsprosessloven (1917) §38, §62 |
Dommer Gaarder: Ved skjøte av 9. juni 1943 overdro Ola Holmen til Bjørn Clementsen parsellen Solvang, gnr. 1, bnr. 38 av skyld 20 øre i Hjelmeland for en pris av kr. 4000. Parsellen var ved skylddelingsforretning av 27. mai s. å. fraskilt selgerens gård, bnr. 7. Kjøperen gikk i gang med bebyggelse og delvis oppdyrkning av eiendommen, som var på 5 mål, idet han skulle ha den til sommersted. Den 5. september 1944 ble det etter hans begjæring holdt et odelsfrigjøringsskjønn, som imidlertid fikk som resultat at parsellen ikke ble erklært odelsfri i medhold av loven av 16. juli 1907, §1, punkt 2 a. Den 29. september 1944 uttok selgerens bror Osvald Holmen forliksklage til anlegg av odelsløsningssak. Etter at klagen var behandlet og saken henvist overdro Clementsen - etter avholdt skylddelingsforretning - halvparten av den solgte parsell til sin mindreårige sønn Carl Clementsen. Den nyfraskilte parsell hadde bnr. 39. Carl Clementsen ble derpå ved særskilt forliksklage trukket inn i saken. Odelstakst over begge parseller ble holdt ved Ryfylke herredsrett den 23. april 1945. Taksten hadde som resultat at bnr. 38 ble verdsatt til kr. 10 500 og bnr. 39 til kr. 1 500. Rettens formann som etter okkupasjonstidens regler deltok i skjønnet, stemte for en takst av kr. 14 000 for bnr. 38, idet han fant «i større utstrekning å måtte ta hensyn til de omkostninger saksøkte har hatt med huset».
Osvald Holmen begjærte overskjønn over begge parseller og Bjørn Clementsen begjærte overskjønn over bnr. 38. Ved overskjønnet som ble holdt den 14. juli 1947 ble bnr. 38 satt til kr. 10 700 og bnr. 39 til kr. 1 300.
Bjørn Clementsen og Carl Clementsen, den siste ved verje, har påanket overskjønnet til Høyesterett. Carl Clementsens anke er imidlertid senere frafalt, og saken er begjært hevet for hans vedkommende. Til realitetsbehandling foreligger derfor bare anken for så vidt angår gnr. 1, bnr. 38.
Det gjøres i ankeerklæringen gjeldende at overskjønnet er bygget på en feilaktig forståelse av prisbestemmelsenes §3. I et «supplerende prosesskrift» av 22. januar 1946 er det dessuten anført at skjønnet er vilkårlig. Under prosedyren for Høyesterett har den ankendes prosessfullmektig videre anført at skjønnet ikke har lagt til grunn den objektive omsetningsverdi, «gangbar pris i Jegnen», men den verdi eiendommen har for odelsløseren eller for landsens folk i alminnelighet, slik at det er sett bort fra eiendommens særegne karakter og naturlige anvendelsesmuligheter. Mot denne anførsel av de ankendes prosessfullmektig er det ikke reist noen prosessuell innsigelse.
Side:1158
Den ankende Bjørn Clementsen har nedlagt slik påstand: «Ryfylkes skjønnsretts overodelstakst av 14. juli 1945 over gnr. 1 bnr. 3 Øye Søndre i Hjelmeland oppheves og hen vises til ny behandling ved skjønnsretten.
Bjørn Clementsen tilkjennes saksomkostninger av Osvald Holmen.»
Carl Clementsen ved verje har (vedrørende bnr. 39) nedlagt på stand om at saken heves.
Ankemotpartens prosessfullmektig har nedlagt denne påstand:
«Den påankede odelsovertakst stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger hos den ankende.
Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger i saken angående bruksnr. 39.»
Til bruk for Høyesterett er det holdt en bevisopptagelse ved Ryfylke herredsrett den 30. januar 1948 hvorunder ble avhørt blant andre byggmester Lars Fosse og fylkesagronom A. Norheim, som av Høyesterett var oppnevnt som sakkyndige. Disse har foretatt oppmålingen av huset og har stillet opp en beregning hvoretter kostprisen på huset (eksklusive tomten) er satt til kr. 17 460. De har uttalt at et tilsvarende hus ikke kan bygges billigere uten tilsvarende reduksjon av de vanlige arbeidslønninger, og videre at huset er bygget med vanlig enkelt utstyr uten særlige påkostninger. Det bemerkes at det beløp de sakkyndige er kommet til ligger noe lavere enn Clementsen oppgir sine faktiske utlegg til. Etter hans egen oppgave utgjør nemlig hans utlegg til arbeid på tomten og huset kr. 19 390 et beløp som i og for seg ikke bestrides av ankemotparten, men denne hevder at utleggene ikke har bevirket en tilsvarende verdiforøkelse av eiendommen.
For Høyesterett er videre fremlagt en skrivelse av 1. juni 1948 fra eiendomsmegler S. Dagsland, som er opplyst å inneha den største eiendomsmeglerforretning i Stavanger. Han uttaler at hyttetomter og sommerhytter i det strøk det gjelder hittil har vært sterkt etterspurt og derfor til enhver tid lette å omsette, og at han selvsagt når som helst kan skaffe kjøper til den omtvistede eiendom til kr. 21 960, som han har fått oppgitt som de sakkyndiges takst. Dagsland har ikke selv sett stedet.
Jeg er kommet til at overtaksten må bli å oppheve. Det er selvsagt slik at kostprisen ikke er avgjørende for eiendommens verdi i handel og vandel. Men differansen mellom taksten og byggeomkostningene - så vel de faktiske som de teoretisk beregnede - er i dette tilfelle særlig stor, uten at den kan forklares ved konjunktursvingninger eller ved uforstandig, uheldig eller kostbar byggemåte. Misforholdet er så fremtredende at det etter min mening bare kan skyldes et av to: enten at skjønnet er vilkårlig, eller at det har lagt til grunn en feilaktig oppfatning av hva der rettslig sett forståes med «gangbar pris i Jegnen». Jeg vil straks bemerke at jeg ikke finner det godtgjort at skjønnet er vilkårlig i den forstand at skjønnsmennene ikke har foretatt pliktmessige overlegninger. Jeg kan da bare forklare takstresultatet derhen at skjønnsmennene har søkt å finne frem til hva eiendommen er verd for odelsløseren eller
Side:1159
for andre bygdefolk som kan tenkes å ville gi den en tilsvarende anvendelse som han. På denne måte når man imidlertid ikke frem til den alminnelige gangbare pris. Etter tomtens beliggenhet, naturforholdene på stedet og kommunikasjonene til Stavanger - et par timers reise med daglig dampskips- eller fjordbuss-rute - må eiendommen i fremtredende grad antas skikket som landsted eller sommersted for folk som har anledning til å bruke den på denne måte. Denne mulighet for utnyttelse av eiendommen øver selvsagt innflytelse på dens verdi i handel og vandel. Omsetningsverdien kan da ikke avgjøres bare etter hva de kjøpere kan gi som vil anvende eiendommen etter gammel tradisjon på landsbygden, men det må også tas hensyn til den særlige verdi eiendommen har ved å benyttes til sommer- eller feriested, når denne anvendelse etter forholdene er naturlig og nærliggende, slik som i dette tilfelle. Jeg anser det klart at overskjønnet ikke har tatt i betraktning denne anvendelsesmulighet og dens virkning på den gangbare pris når eiendommen skulle frembys til salg på det åpne marked.
Jeg finner etter dette at den ankendes påstand må bli å ta til følge.
I tvisten angående bnr. 38 bør ankemotparten tilsvare saksomkostninger med 1 200 kroner. For så vidt angår tvisten om bnr. 39 finner jeg at omkostninger ikke bør tilkjennes, idet denne tvist ikke har voldt særskilt arbeid eller utlegg.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Odelsovertaksten over gnr. 1 bnr. 38 i Hjelmeland oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Osvald Holmen til Bjørn Clementsen 1 200 - tolv hundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
2. For så vidt angår gnr. 1, bnr. 39 heves saken.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Stenersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Bahr og Skau: Likeså.
Dommer Alten: For så vidt angår gnr. 1, bnr. 38 kan jeg ikke slutte meg til de foregående voterende.
Ved anke over et overskjønn kan Høyesterett etter skjønnslovens §38 bare prøve saksbehandlingen og rettsanvendelsen, men hverken fastsettelsen av det konkrete saksforhold eller den rent skjønnsmessige avgjørelse.
Også etter vår gamle prosess var de skjønnsmessige avgjørelser unndratt fra anke. Dette utelukket dog ikke at et skjønn kunne oppheves når det ble godtgjort at det var i den grad urimelig og vilkårlig at det ikke kunne ansees for et virkelig skjønn. Jeg henviser herom til voteringen i den bekjente sak om odelsovertaksten over Helge-Rein-By bruk i Rt-1904-1 flg. særlig 3, 6-7, 12 og 17, og til Høyesteretts dommer i Rt-1913-470, særlig s.
Side:1160
473-474 og i Rt-1925-896. Om det bevis som må kreves når et skjønn påståes underkjent som vilkårlig uttaler Høyesterett i den sist nevnte sak: «Beviset må være av sådan styrke at der praktisk talt i henhold til det ikke kan være levnet annen rimelig forklaring for skjønnsmennenes ansettelser enn at de skyldes pliktstridig forhold fra deres side og ikke er resultatet av samvittighetsfull prøvelse av det foreliggende bevismateriale.»
Det samme standpunkt har Høyesterett inntatt når det under den nye rettergangsordning har vært spørsmål om å oppnevne et overskjønn som vilkårlig. Jeg henviser til Rt-1937-768, Rt-1938-362 og 553 og Rt-1939-375.
I den foreliggende sak var ankegrunnen uklart beregnet i ankeerklæringen, men under deduksjonen ble det uttrykkelig presisert at ankegrunnen bare er den at skjønnet er vilkårlig. Men selv om prosedyren fortolkes slik som det er gjort av førstvoterende, kan jeg ikke finne at det er grunn til å oppheve skjønnet.
Overskjønnsretten er kommet til praktisk talt samme resultat som underskjønnet. Av skjønnsgrunnene fremgår det at prisforholdene 1. januar-8. april 1940 er lagt til grunn, og at det ved fastsettelsen av eiendommens verdi etter gangbar pris i Jegnen er tatt hensyn til omkostningene ved den senere oppførelse av våningshuset. Ut fra den feilaktige forutsetning at taksten skal dekke utgiftene til kjøp av tomten, arbeid på tomten og oppførelse av de uferdige hus, har Clementsen fremholdt at taksten ikke på langt nær gir ham dekning. Videre har han henvist til en verdsettelse av materialene og arbeidet som er foretatt av en fylkesagronom og en byggmester som oppnevnte sakkyndige, men uten at disse har uttalt noen mening om salgsverdien av eiendommen. Herom foreligger bare en alminnelig holdt, og etter min mening temmelig løs, erklæring fra en eiendomsmegler i Stavanger som ikke en gang hadde sett eiendommen, hva han selv uttrykkelig nevner. Derimot har Clementsen ikke holdt pristakst eller fremskaffet opplysninger av noen art om eiendomsprisene i distriktet.
Under disse omstendigheter kan jeg ikke finne at det er noen grunn til å oppheve taksten som vilkårlig, og heller ikke til å anta at taksten ikke svarer til gangbar pris i Jegnen. At skjønnsmennene bare skulle ha tatt hensyn til hva innenbygds kjøpere kan antas å ville betale, er en formodning som ikke har noen støtte i skjønnsgrunnene og etter min mening heller ikke i sakens opplysninger for øvrig. Etter eiendommens art, en hustomt med en ikke fullført sommerbolig, må det tvert imot antas at skjønnsmennene også har regnet med muligheten av salg til utenbygds kjøpere, mens det på den annen side ville ha vært uriktig om de bare hadde tatt hensyn til denne mulighet. Og mer enn en mulighet er det ikke.
Jeg stemmer etter dette for at overtaksten over bnr. 38 stadfestes.
Av odelstaksten (kst. sorenskriver Frithjof Sverre med domsmenn Henrik O. Rossaa og Johs. Aukland):
- - -
Side:1161
Skjønnsretten har befart eiendommene.
Parsellen gnr. 1, bnr. 39 er en ca. 2,5 mål stor utmarksteig beliggende straks ovenfor Olesund brygge. Teigen ligger i en skråning. Jorden er udyrket, men dyrkbar om enn etter meget arbeid. Den er ikke bebygget.
Under hensyntagen til prisbestemmelsene for faste eiendommer av 8. oktober 1940 verdsettes eiendommen enstemmig etter beste skjønn og overbevisning til kr. 1500. Nevneverdig skog er det ikke på eiendommen.
Parsellen gnr. 7, bnr. 38 ligger umiddelbart ovenom bnr. 39 på noe flatere og lageligere mark. Størrelsen er den samme.
På tomten er det siden den ble kjøpt i 1943 bygget et hus. Tegning er ikke fremlagt men huset anslåes til 7,5 X 7 m. med et utbygg på 3 m. X 2 m. med kjeller og loft med utbygg.
Saksøkte har under henvisning til prisbestemmelsene for faste eiendommer §3 fremlagt en omkostningsberegning for huset. Dette utviser kr. 20 157,39. Saksøkeren har ikke godtatt tallene som første gang er fremlagt i retten i dag.
Retten er for så vidt enig med saksøkte i at den angående huset ikke er bundet av prisnivået i tiden 1. januar 1940 til 8. april 1940. Retten er imidlertid enig med saksøkeren i at den ikke er absolutt bundet av de omkostninger husbyggeren har hatt. Det bemerkes at retten heller ikke finner godtgjort utgifter til en samlet sum som fremlagt av saksøkeren.
Retten antar at huset må takseres etter hva en antar at huset burde ha kostet å oppføre under de rådende forhold. Annerledes kan ikke §3 i prisbestemmelsene være å forstå i odelsaker. Ellers kan en besitter helt eliminere odelsretten ved ufornuftige påkostninger. Rettens flertall (de to skjønnsmenn) takserer etter beste overbevisning eiendommen gnr. 9, bnr. 38 i Hjelmeland herreds verdi etter gangbar pris i Jegnen, jfr. skj. pr. l. §62 til kr. 10 500.
Rettens formann finner i større utstrekning å måtte ta hensyn til de omkostninger saksøkte har hatt med huset, og stemmer for en takst av kr. 14 000.
Av overodelstaksten (kst. hjelpedommer R. Fagereng som settedommer med skjønnsmenn Ommund Larsson, Ludv. L. Munthe, Torkel Skiftun, Kristoffer Skiftun og Ommund Nesvik):
Den 23. april 1945 ble det holdt odelstakst over gnr. 1, bnr. 38 i Hjelmeland tilhørende Bjørn Clemmentsen og over gnr. 1, bnr. 39 tilhørende Carl Clemmentsen, sønn av Bjørn Clemmentsen, som er verje.
Ved taksten ble gnr. 1, bnr. 38 satt til kr. 10 500 og gnr. 1, bnr. 39 til kr. 1 500.
Odelsløseren Osvald Holmen har begjært overtakst. Med hensyn til de faktiske forutsetninger for skjønnet henvises til odelstaksten.
Prisforholdene i tiden 1. januar 1940 til 8. april 1940 er lagt til grunn. På gnr. 1, bnr. 38 er det senere oppført et våningshus. De omkostninger som er medgått hertil er det da adgang til å ta i betraktning ved fastsettelsen av hva skal betraktes som eiendommens verdi i handel og vandel, jfr. prisforskriftene av 8. oktober 1940 §1 jfr. §3.
Etter endt befaring settes da verdien av gnr. 1, bnr. 38 til kr. 10 700 som full verdi etter gangbar pris i Jegnen. Verdien av gnr. 1, bnr. 39 settes på samme måte til kr. 1 300. - - -
Side:1162