Rt-1962-1138

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1962-12-01
Publisert:	Rt-1962-1138
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 148/1962
Parter:	Arne M. Glesne (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje) mot Knut K. Glesne (høyesterettsadvokat A. D. Kjørnæs).
Forfatter:	Endresen, Berger, Thrap, Gaarder, Schei, Eckhoff, Nygaard, Helgesen, Bendiksby, Heiberg, Hiorthøy, Rode, Leivestad, Roll Matthiesen, Anker, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Odelsloven (1821) §7

Dommer Endresen: I odelsløsningssak reist av Arne M. Glesne til løsning av en ideell halvpart av eiendommen Juvstykket g.nr. 176 b.nr. 45 i Krødsherad, avsa Eiker, Modum og Sigdal herredsrett 29. februar 1960 dom med slik domsslutning:

«Knut K. Glesne dømmes til å utstede skjøte til Arne M. Glesne på en ideell halvpart av eiendommen Juvstykket g.nr. 176 b.nr. 45 i Krødsherad, og å fraflytte og ryddiggjøre eiendommen innen den 14. april 1960 mot betaling av takstsummen kr. 47 000 etter lovens regler.

Knut K. Glesne må betale kr. 800 i saksomkostninger til Arne M. Glesne.

Oppfyllelsesfrist er 14 dager.»

Knut K. Glesne påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som 30. desember 1960 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Knut K. Glesne frifinnes.

2. I saksomkostninger for henholdsvis herredsretten og lagmannsretten betaler Arne M. Glesne til Knut K. Glesne 800 og 1 000 kroner innen 14 dager fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Side:1139

Om saksforholdet vises til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Arne M. Glesne har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Høyesterett besluttet 27. januar 1962 i medhold av lov av 26. juni 1926 §3 og §4 at saken skal avgjøres av den samlede Høyesterett.

Den ankende part har for Høyesterett gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at sameiet mellom brødrene Knut og Martin Glesne bare gjaldt som en overgangsordning, og at Knuts odelsrett til Martins ideelle halvdel derfor ikke var undergitt preskripsjon i tiden før delingskontrakten av 25. mars 1939. Det dreiet seg her om et regulært tingssameie hvor den enkelte sameiers sameiedel uten innskrenkning var undergitt hans selvstendige eiendomsrådighet. Herav må følge at Knut K. Glesnes odelsrett til brorens ideelle halvdel ble preskribert ved utløpet av preskripsjonsfristen - som den gang var 5 år - regnet fra 8. januar 1934 da skjøtet til brødrene ble tinglyst. Ved kontrakten av 25. mars 1939 foretok brødrene deling av eiendommen, men da de fysiske deler de overtok, ikke var i samsvar med deres ideelle andeler, ble odelsretten til deres ideelle halvdeler ikke omdannet til odelsrett knyttet til de fysiske deler. Arne M. Glesne hevder derfor at han kan gjøre odelsrett gjeldende til en halvdel av Juvstykket - svarende til den ideelle andel Knut K. Glesne har tapt odelsretten til ved å la en dårligere prioritert odelsberettiget være sameier i den opprinnelige Glesne-eiendom i odelspreskripsjonstid. Den ankende part har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens påstand stadfestes, dog slik at fraflytningen av eiendommen settes til 14. april 1963.

2. Arne M. Glesne tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Knut K. Glesne har tatt til gjenmæle og har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å betale ankemotpartens saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Jeg behøver ikke ta stilling til om Knut K. Glesne i løpet av sameietiden 1933-39 har tapt sin odelsrett til en ideell halvdel av den opprinnelige Glesne-eiendom. Jeg finner nemlig at ankemotparten må ha full odelsrett til Juvstykket også om han før delingen måtte ha tapt odelsretten til en ideell halvdel i Glesne, og at den ankende part derfor ikke kan gjøre odelsrett gjeldende overfor ham.

I dom gjengitt i Rt-1946-1021 flg. har Høyesterett fastslått at de to eierperioder kan legges sammen ved beregningen av odelshevdstiden vedrørende en eiendom som er ervervet ved oppløsningen av et sameie hvor eieren eiet en tilsvarende ideell andel. I dom gjengitt i Rt-1949-702 flg. har Høyesterett lagt til grunn at odelsretten til en ideell halvpart i en eiendom ved deling

Side:1140

mellom sameierne gikk over på den fysiske halvpart som vedkommende odelsinnehaver ble tildelt. Det vesentlige ved disse avgjørelser er etter min mening at det dermed er fastslått at odelsretten til en ideell andel ved deling av sameiet omdannes til odelsrett i den fysiske del som den enkelte odelsinnehaver blir tildelt. At det i dommene fremheves at det var en ideell halvdel i eiendommen som ble omgjort til en fysisk halvpart, innebærer etter min mening ingen stillingtagen til om det er et vilkår for omdanning som nevnt at den ideelle andel og den fysiske part er like store; det fastslåes bare at de tilsvarer hverandre - hvorav følger at domstolene ikke trengte ta stilling til spørsmål som måtte oppstå om det ikke forelå slik overensstemmelse.

Når det imidlertid således er fastslått at odelsretten til en ideell andel kan omgjøres til odelsrett til en fysisk del av sameiet, kan jeg ikke finne holdepunkt for at slik omdanning er begrenset til de tilfelle hvor den tildelte fysiske part nøyaktig tilsvarer den idelle andel. Bestemmelsen i odelslovens §7 - som den ankende part har vist til - kan etter min mening ikke påberopes til analogisk anvendelse; denne bestemmelse omhandler tilfelle hvor spørsmålet er om en slekt skal få sin odelsrett overført til en fremmed eiendom, mens det i det foreliggende tilfelle overalt er spørsmål om en og samme sameieeiendom som odelsretten er knyttet til. I tilfelle hvor det ikke er overensstemmelse mellom ideell andel og overtatt fysisk part, kan forskjellige spørsmål oppstå i tilknytning til gjennomføringen av en omdanning av odelsretten som her omhandlet. Slike spørsmål foreligger imidlertid ikke i denne sak som gjelder odelssøksmål mot den best odelsberettigede i sameiet i et tilfelle hvor denne - som jeg etter den foretatte deling må legge til grunn - har overtatt en mindre fysisk del enn svarende til hans ideelle andel før delingen.

Jeg tilføyer at også Arne M. Glesne etter det resultat jeg er kommet til, har sin odelsrett til Juvstykket i behold.

Jeg er enig i lagmannsrettens fastsettelse av saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett. Etter resultatet må den ankende part også betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Arne M. Glesne til Knut K. Glesne 3 500 - tre tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Berger: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Skau, Thrap, Gaarder, Schei, Eckhoff, Nygaard, Helgesen, Bendiksby, Heiberg, Hiorthøy, Rode, Leivestad, Roll Matthiesen, Anker og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Side:1141

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Jan Schei med domsmenn Sigurd Sønsteby, Knut Bråthen og Lars O. Nore):

Saksforholdet er følgende: Arvingene i boet etter Gjertrud Glesne solgte ved skjøte av 1. november 1933, tinglyst 8. januar 1934, eiendommen Glesne, g.nr. 176 b.nr. 2, i Krødsherad til medarvingene, brødrene Knut K. Glesne, saksøkte, og Martin K. Glesne, saksøkerens far, i fellesskap.

Ved kontrakt av 25. mars 1939 ble brødrene enige om å dele gården. Det siteres fra kontrakten:

«1. Martin Glesne overtar gården innvendig med dens samtlige rettigheter og den nu på gården beroende besetning, maskiner og redskaper samt avling. Likeledes Moskogen og Sydskogen, mot at overta gårdens hele pantegjeld i Norges Hypotekbank.

2. Knut Glesne beholder Juvskogen. Han skal også ha det i år hugne og nedkjørte tømmer, nu beroende på velta, samt huset Åsly, beliggende på g.nr. 176. Likeledes ha rett til sommerhavn for sin hest den tid han har hestehold, samt den til denne dag innestående kulturavgift. Likeledes diverse løsøre spec. av ham.»

Delingen ble gjennomført fra 1. januar 1940. Denne kontrakten ble imidlertid ikke tinglyst. Hjemmelen ble først ordnet ved skjøte datert den 15. mars 1956, som ble tinglyst den 6. april 1956.

I skjøtet opplyses det at det av hovedbølet av skyld 10,09 var utskilt 2 parseller, nemlig en tomt med bebyggelse, g.nr. 176, b.nr. 44, Åsly av skyld 5 øre, samt et skogstykke, g.nr. 176, b.nr. 45, Juvstykket, av skyld 3,50. Det siteres følgende:

«De to utskilte parseller og hovedbølet ansees likeverdige og av hensyn til det stemplede papir ansettes verdien av på den ene side de to parseller og på den annen side av hovedbølet til kr. 50 000. På den tidligere utdelte eiendom hviler som restgjeld til Hypotekbanken kr. 13 912. Etter avtale mellom oss skal denne gjeld overtas av eieren av g.nr. 176 b.nr. 2, idet man søker Hypotekbanken om at den med sin obligasjon frafaller pant i de to parseller. - - - Vi har overtatt de respektive eiendommer i samsvar med delingen og skjøtet.»

Saksøkeren mener at han har odelsrett til den ideelle halvpart av Juvstykket, g.nr. 176, b.nr. 45, og han tok ut forliksklage den 5. mars 1959. Saksøkerens far, Martin, er nå død. Klagen ble mottatt av Krødsherad forliksråd den 7. mars 1959, og saken ble i møte den 2. april 1959 henvist til retten som uforlikt.

I prosesskrift av 7. april 1959 mottatt den 8. april begjærte saksøkeren avholdt odelstakst over den ideelle halvpart. Odelstakst (på kr. 38 000) ble avhjemlet den 28. juli 1959 og taksten ble forkynt for partene samme dag.

I prosesskrift av 8. august 1959 mottatt den 11. august begjærte saksøkte avholdt odelsovertakst. Taksten ble avholdt den 24. september 1959, og verdien ble satt til kr. 47 000. Odelsovertaksten ble forkynt for partene samme dag.

I stevning av 24. oktober 1959, mottatt den 26. oktober, erklærte saksøkeren at han ville løse den ideelle halvpart på grunnlag av odelsovertaksten.

I rettsmøte den 25. november 1959, hvor løsningssummen ble tilbudt

Side:1142

på lovlig måte, bestred saksøkte at saksøkeren hadde bedre prioritert odels- og løsningsrett enn saksøkte. - - -

Retten skal bemerke:

Det første spørsmål er om preskripsjonen begynte å løpe da saksøkte og hans bror fikk tinglyst skjøte den 8. januar 1934.

Det faktiske forhold er at eiendommen Glesne ble solgt av 7 av arvingene etter den tidligere eier Gjertrud Glesne til 2 av medarvingene «i fellesskap».

Ved gjennomlesning og tolkning av skjøtet ser det med sikkerhet ut til at dette skulle være en endelig ordning vis å vis medarvingene, og også i relasjon til selve skiftet.

Ordningen med oppgjøret viser med tydelighet at fra nå av er det de to brødrene som skal skalte og valte med eiendommen, og ikke lenger boet eller arvingene. Ved dette kjøp fikk således saksøkte og broren det som i høyesterettsdommen blir karakterisert som «særlig og selvstendig eierrådighet.»

Om saksøkte og broren i 1933/34 hadde planer om å foreta en fysisk deling av eiendommen (før eller senere) eller ikke i denne forbindelse er uten betydning.

De av saksøkte påberopte dommer kan således ikke få betydning in casu, idet disse bygger på at sameiet er midlertidig i relasjon til skiftet. Som foran beskrevet, er dette ikke tilfelle her, idet brødrene fikk et vanlig sameie.

Når dette er tilfelle, finner retten å måtte anvende det prinsipp som ble oppstillet i Schee-dommen, nemlig at preskripsjonen begynte å løpe da skjøtet ble tinglyst den 8. januar 1934. I slike tilfelle som in casu, nemlig når det er et vanlig sameie, stemmer det ikke med odelsrettens prinsipper at to eller flere personer skal sitte med lik prioritert odelsrett. En må som anført av saksøkeren også ta hensyn til eventuelt mellomliggende odelsberettigede, som selvsagt skal kunne gjøre gjeldende sin odelsrett. En kan ikke ha forskjellige regler alt etter som det finnes slike odelsberettigede eller ikke.

Spørsmålet om rimeligheten av denne regel kommer i annen rekke, og en finner ikke grunn til å gå inn på dette spørsmål.

Retten finner således at saksøktes odelsrett til brorens ideelle halvpart ble preskribert den 8. januar 1937. På dette tidspunkt hadde broren odelsrett til begge de ideelle halvparter, men han kunne selvsagt ikke gjøre retten gjeldende overfor saksøktes halvdel, fordi saksøkte var eldst og derved hadde best prioritet.

Spørsmålet blir så når preskripsjon begynner å løpe for saksøkeren (eller hans far). Retten finner at den ikke kan begynne å løpe før delingen er tinglyst. Denne regel må være helt sikker idet en må kreve full autoritet over forholdet av hensyn til andre interesserte. En kan tenke seg en utinglyst kontrakt mellom A og B gående ut på en slik deling. Hvis A dør, kunne det hende at hans sønn ikke fikk rede på delingen før det var gått 3 år (dette er avhengig av eiendommens art selvsagt). Det ville da ikke være riktig at hans odelsrett skulle være tapt. En må her følge de vanlige regler i odelsretten om at det kreves tinglysing. Det er ikke riktig å trekke noen parallell fra avgjørelsen i dommen i Rt-1951-618 slik som saksøkte har gjort, der det ble bestemt at preskripsjonen

Side:1143

skulle regnes fra en skiftesamling. Dette gjelder nemlig et helt annet faktisk forhold. Nærmere drøftelser av dette spørsmål er unødvendig, idet en bare kan vise til de mange rettsavgjørelser som krever tinglysing, og dessuten til en enstemmig teori.

Preskripsjonen begynner derfor å løpe den 6. april 1956, og da forliksklage ble mottatt den 7. mars 1959, er saksøkerens odelsrett i behold.

Retten er ikke enig med saksøkte i hans anførsler i forbindelse med delingen og spørsmålet om odelshevd.

Det er på det rene at saksøkte ved siden av Juvstykket fikk en parsell samt 20 aksjer. Huset på den lille parsellen og de 20 aksjene hørte ikke med i sameiet, og var brorens personlige eiendom. Det er således ikke riktig at saksøktes fysiske anpart var lik og identisk med hans ideelle halvpart. Forat en skal kunne overføre hevd fra en ideell halvpart til en fysisk anpart, må eiendommen ha vært delt i to like store deler, og det var ikke tilfelle. Selv når en ser på ordningen med gjelden, er det sikkert at saksøktes fysiske del var mindre enn brorens, idet han ved siden av fikk eiendeler som ikke hørte med i sameiet. Skyldmarken er i denne forbindelse uten betydning.

Saksøkte kan derfor først begynne å hevde etter delingen, og da hevdstiden er 20 år, var den ikke fullført da forliksklagen ble mottatt.

Saksøkte kan heller ikke begynne å hevde fra det tidspunkt hans egen odelsrett er preskribert, nemlig den 8. januar 1937.

I det hele tatt må en her si som saksøkeren at en ikke kan odelshevde noe en ikke eier.

Etter dette blir saksøkerens påstand å ta til følge. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne R. Dick Henriksen og Gunder Egge og tilkalt dommer, byrettsdommer Harald Elstad):

- - -

Lagmannsretten er i motsetning til herredsretten blitt stående ved at Knut K. Glesne har beholdt odelsrett til Juvstykket i sin helhet, slik at odelssøksmålet fra Arne M. Glesnes side ikke kan føre frem.

Omstendighetene i forbindelse med brødrene Knuts og Martins overtagelse i fellesskap av odelseiendommen i 1933 er ikke klarlagt. Det foreligger ikke nærmere opplysninger om brødrenes umiddelbare hensikt med å overta eiendommen sammen, om de hadde for øye en midlertidig ordning, eller om de tok sikte på å etablere en mer varig form for sameie. Lagmannsretten må gå ut fra at forholdet mellom tvillingbrødrene har vært godt, og at oppløsningen av sameiet i 1939/40 ikke skyldtes uoverensstemmelser mellom dem. Så vidt lagmannsretten kan forstå må det allerede i 1933 ha fremstillet seg som lite sannsynlig at Knut, som den gang var nærmere 53 år (brødrene er født xx.xx.1880), ville få noen etterkommere slik som tvillingbroren. Det er på det rene at Martin før overtagelsen var gift og hadde iallfall sønnen Arne, som er født i 1921. Om eiendommen Glesne er opplyst at den har bestått av ca. 120 mål innmark med våningshus og uthus, og at Martin i tillegg til dette ved delingen i 1939 fikk ca. 1200 mål skog. Huset «Åsly», som Knut fikk ved oppgjøret mellom brødrene, var bygget av Martin før 1933 og gikk som hans eiendom ikke inn i sameiet. Juvstykket skal utgjøre ca. 800 mål skog.

På grunnlag av de således foreliggende omstendigheter er

Side:1144

lagmannsretten tilbøyelig til å karakterisere etableringen av sameiet i 1933 som en overgangsordning. Selve gårdsbruket har ikke vært større enn at det gir utkomme for en enkelt familie, og det er så vidt skjønnes nokså usedvanlig at en eiendom av en slik størrelsesorden blir liggende i et sameie. I dette tilfelle har da også sameiet bare bestått i et forholdsvis kort tidsrom, ca. 7 år. Det fremtrer videre som en naturlig ordning at Martin, den av tvillingbrødrene som hadde noen etterkommer, før eller senere skulle bli sittende med selve gården, selv om han har vært den dårligst odelsberettigede av brødrene. Alt tatt i betraktning finner lagmannsretten at det i et tilfelle som dette ikke er blitt etablert et vanlig, mer permanent sameie. Knut K. Glesne er etter lagmannsrettens mening ikke blitt stillet i et slikt forhold til eiendommen ved opprettelsen av sameiet med broren Martin i 1933, at det da kunne begynne å løpe noen preskripsjon av odelsretten til Juvstykket, den delen av eiendommen som han endelig ble sittende med. Dette standpunkt er i samsvar med den oppfatning som er lagt til grunn i høyesterettsdommen i Rt-1955-857.

Lagmannsretten vil tilføye at det under enhver omstendighet fremstiller seg som temmelig urimelig og lite overensstemmende med den øvrige rettspraksis i den slags spørsmål, at Knut på grunn av sameiet med broren Martin skal ha tapt noe av sin odelsrett til Juvstykket. Knut var den best odelsberettigede av brødrene og hadde i kraft av sin bedre rett adgang til å kreve hele eiendommen i 1933. Ganske visst kan det være en følge av Schee-dommen i Rt-1948-69 at Knut har tapt sin odelsrett til en ideell halvpart ved i 3 år å ha innlatt seg på et sameie med sin dårligere prioriterte bror. Før oppløsningen av sameiet ville derfor Knut på sin side ha vært avskåret fra å utøve odelsrett med hensyn til broren Martins ideelle halvpart, og etter oppløsningen i 1939 ville preskripsjonen tilsvarende gjøre seg gjeldende med hensyn til den fysiske del som Martin fikk utlagt på seg, iallfall innenfor rammen av en ideell halvpart, sett i relasjon til enten den fysiske andel eller det samlede odelsgods. Men av Schee-dommen følger ikke som noen nødvendig konsekvens at Knut skal ha mistet odelsrett til en ideell halvpart i den fysiske del av eiendommen som han selv er blitt sittende med etter oppløsningen av sameiet. Hadde oppløsningen vært gjennomført ved at hver av brødrene beholdt nøyaktig like verdifulle fysiske deler av odelsgodset, ville det falt naturlig å si at odelsretten for hver av dem - så vel innbyrdes som i forhold til andre odelsberettigede - var blitt eksklusiv med hensyn til de utlagte fysiske deler. Dette ville harmonere godt med bl.a. dommen i Rt-1946-1021, hvor det angående beregningen av odelshevdstiden er antatt at de to eiertider legges sammen, når eieren av en ideell andel ved oppløsningen av et sameie får en tilsvarende fysisk del. For øvrig er det ved dommen i Rt-1949-702 - etter Schee-dommen - direkte avgjort at nedarvet odelsrett ved deling av sameie går over på den fysiske halvpart. Etter lagmannsrettens mening ville det vært urimelig om den best odelsberettigede - den av sameierne som opprinnelig kunne forlange å sitte med hele odelsgodset - skulle få en svakere stilling om han ved oppløsningen av sameiet har nøyet seg med en mindre fysisk andel enn den på forhånd dårligere berettigede.

En konsekvens av lagmannsrettens syn er at det ikke har vært

Side:1145

nødvendig for Arne M. Glesne nå å gå til odelssøksmål for å unngå preskripsjon av sin odelsrett. Hans adgang til å ta Juvstykket på odel kan først bli aktuell når eiendommen kommer på andre hender enn den bedre odelsberettigede, onkelen Knut K. Glesne.

Den ankende part blir etter dette å frifinne i odelssøksmålet. - - -