HR-1997-56-B - Rt-1997-1471
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-09-19 |
| Publisert: | HR-1997-00056-B - Rt-1997-1471 (396-97) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder Lagmannsrett LA-1995-00169 B, Høyesterett HR-1997-00056 B, nr 56/1996 |
| Parter: | 1. Sigurd Foss 2. Bjarne Birketvedt 3. Gerd og Torkjell Bru 4. Ingrid Rødningen (Advokat Frithjof B Sigmond) mot Lindesnes kommune (Advokat Kristian Launes) Hjelpeintervenient: Staten v/Miljøverndepartementet (Regjeringsadvokaten v/advokat Elisabeth Stenwig) |
| Forfatter: | Matningsdal, Oftedal Broch, Lund, Aarbakke, Hellesylt |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §27-2, §35, §40 |
Saken gjelder prinsippene for fastsetting av erstatning ved ekspropriasjon av et strandområde som i stadfestet reguleringsplan er utlagt til friareal.
Lindesnes kommune vedtok 24 juni 1993 å ekspropriere grunn til friareal fra gnr 55, bnr 2, eier Sigurd Foss, gnr 55, bnr 6 og 7, eier Bjarne Birketvedt, gnr 55, bnr 18, eier Hassey Kerim, gnr 55, bnr 173, eier Ingrid Rødningen og gnr 55, bnr 183, eier Gerd og Torkjell Bru. Hjemmelen for vedtaket var plan- og bygningsloven §35, jf §40 og vedtatt reguleringsplan for Snik, egengodkjent av kommunestyret 24 mars 1988 med hjemmel i plan- og bygningsloven §27-2.
Reguleringsplanen omfatter områder på begge sider av Rv 460 som fører fram til Lindesnes, og avgrenses i øst av Audnaelven. Det er opplyst at reguleringsplanen vest for riksvegen omfatter et totalareal på 85 daa som fordeler seg med 15,0 daa friarealer, 48,5 daa utbyggingsområder og 21,5 daa til andre formål.
I løpet av sommeren/høsten 1993 ble det foretatt noen mindre endringer i planen. Den reviderte planen som omfatter området øst for riksvegen har et totalareal på 95 daa. Dette fordeler seg med 16,2 daa friareal, 7,1 daa friluftsområde, 50,0 daa utbyggingsområder og 21,7 daa til andre formål. Det omtvistede området - F3 - utgjør 15,6 daa av dette friarealet, men da en av grunneierne ikke har anket, omfatter ankesaken et areal på 14,7 daa.
F3 er et strandområde som ligger på vestsiden av utløpet av Audnaelven og avgrenses i sør av Snigsfjorden. Området består primært av en sandstrand og en elveslette som er bevokst med furutrær. Det ligger i det sørøstlige hjørnet av reguleringsplanen.
Det regulerte området grenser i øst mot Nedre Audna naturreservat som ble opprettet ved regj res av 10 november 1988. Dette naturreservatet har et areal på 750 daa. Av dette området er 150 daa landjordsareal hvorav Nodøy, som ligger like øst for det regulerte området, utgjør omtrent halvparten.
Det nevnes at kommunen har oppført pumpestasjon for kloakk på friarealet. Videre er det opparbeidet veg fram til det og anlagt en parkeringsplass med plass for 20 biler.
Mandal herredsrett avhjemlet skjønn 30 november 1994. Erstatningen ble fastsatt som "strøkpris" til kr 20 pr m2. Det nevnes at for gnr 55, bnr 2 og gnr 55, bnr 18 er det også tale om avtaleskjønn for to mindre parseller som ble tillagt friarealet ved de justeringene som ble foretatt i 1993.
Kommunen begjærte overskjønn idet det ble anført at området skulle ha vært verdsatt med utgangspunkt i at reguleringsformålet var den påregnelige utnyttelsen. Også grunneierne begjærte overskjønn idet de anførte at erstatningen var satt for lavt.
Agder lagmannsrett avhjemlet overskjønn 20 november 1995. Overskjønnet har denne slutning:
"1. Erstatning for avståelse av grunn fra gnr. 55, bnr. 18, fra gnr. 55, bnr. 2, fra gnr. 55, bnr. 6 og 7, fra gnr. 55, bnr. 183, og fra gnr. 55, bnr. 173, fastsettes til kr 4,- - kronerfire- pr. m2 tørt land, med tillegg av avsavnsgodtgjørelse som fastsatt foran.
2. Lindesnes kommune plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet å betale til de saksøkte v/h.r. advokat A. Abrahamsen kr 35338,- - kronertrettifemtusentrehundreogtrettiåtte - som erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet."
Lagmannsretten kom i motsetning til herredsretten til at området måtte verdsettes i samsvar med reguleringsformålet slik at man var avskåret fra å ta hensyn til utnyttelsesmuligheter som ikke er forenlige med planen. Videre kom den til at bruksverdien var tilnærmet 0 slik at salgsverdien ga størst erstatning for grunneierne.
Ekspropriatene har med unntak for eieren av gnr 55, bnr 18, Hassey Kerim, påanket overskjønnet til Høyesterett. Det anføres at overskjønnet må oppheves på grunn av feil rettsanvendelse og feil saksbehandling - herunder mangelfulle skjønnsgrunner.
For Høyesterett har staten v/Miljøverndepartementet erklært hjelpeintervensjon til støtte for kommunen.
Grunneierne, Sigurd Foss m fl, anfører prinsipalt at den grensen lagmannsretten har trukket mellom arealer som skal erstattes etter tomteverdi og arealer som skal erstattes på annen måte, bygger på feil rettsanvendelse. Friarealet må vurderes som en del av utbyggingsområdet for Snik, og erstattes etter strøkpris.
Subsidiært anføres det at skjønnsgrunnene er mangelfulle.
Videre anføres det at det er uriktig å begrense strøkpris til tilfeller hvor et friareal bare skal tjene et tilliggende utbyggingsområde og unnta områder som tjener en videre krets. Dette kriteriet er ikke relevant i denne saken. Spørsmålet ble ikke avgjort i plenumsdommen i Rt-1996-521 som gjaldt ekspropriasjon til veg. Da det er åpnet atkomst fra Rv 460, og da området vil bli benyttet av turister som er på veg til og fra Lindesnes, er saken langt på veg parallell med plenumsdommen som for øvrig ikke er begrenset til ekspropriasjon til vegformål.
Det kan tilkjennes strøkpris selv om friarealet ligger utenfor det området som i reguleringsplanen åpnes for bebyggelse, jf Gommeruddommen i Rt-1983-700. "Parkprinsippet" er begrunnet i et alminnelig rettferdighets- og likhetsprinsipp. Det er i strid med disse prinsippene om reguleringsformålet innenfor et utbyggingsområde er avgjørende for hvilken erstatning som tilkjennes.
Videre foreligger det feil rettsanvendelse ved at overskjønnet ikke har fulgt direktivene i Gommeruddommen i Rt-1983-700. Etter denne avgjørelsen skal man i alle fall vurdere hvor mye av friarealet som er tilknyttet utbyggingen, og tilkjenne en forholdsmessig erstatning for dette. Skjønnsgrunnene er dessuten mangelfulle på dette punkt.
Lagmannsretten har også begått en saksbehandlingsfeil når den ikke har vurdert alternativ bruk av området. I denne sammenheng vises det til at det er anlagt atkomst dit. Lagmannsretten burde derfor ha vurdert verdien av den bruk eieren kunne ha gjort av arealene på annen måte, til campingplass, opplagsplass m v ved å gjennomføre en beskjeden bebyggelse slik kommunen har forbeholdt seg.
Endelig foreligger det feil saksbehandling ved at det ikke er foretatt en individuell prøving i forhold til hver enkelt parts eiendom - spesielt i forhold til Grunnloven §105.
De ankende partene har nedlagt denne påstand:
"1. Agder lagmannsretts skjønn av 20.11.95 oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Lindesnes kommune og Staten v/Miljøverndepartementet betaler de ankende parter sakskostnader for Høyesterett."
Ankemotparten, Lindesnes kommune, har anført at når man leser lagmannsrettens skjønnsgrunner under ett, foreligger det verken feil rettsanvendelse eller feil saksbehandling.
Reguleringsplanen er som utgangspunkt avgjørende for hvilke prinsipper som skal legges til grunn for erstatningen. Men det tilkjennes strøkpris dersom friarealet ligger innenfor utbyggingsområdet og arealene er nødvendige til bruk for stedets beboere - i alle fall i det vesentlige.
I denne saken står man overfor et typisk eksempel på en grensedragning mellom større områder som skal bebygges og større områder som skal bevares ubebygd. Lagmannsretten har korrekt lagt dette til grunn. Friarealet utgjør på mange måter en buffersone mot naturreservatet på 750 daa hvor 150 daa utgjør landareal uten at dette er avgjørende for resultatet i saken.
Reguleringsbehandlingen viser også at det er tale om en grensedragning. Det store stridstemaet var nettopp hvor langt mot elven utbyggingen skulle strekke seg.
Det bestrides at lagmannsretten har foretatt en vilkårlig grensedragning ved at den nærmest har unnlatt å skjønne over grensen. Også for lagmannsretten ble det foretatt en omfattende dokumentasjon fra reguleringsbehandlingen. Når man leser lagmannsrettens skjønnsgrunner i sammenheng og på denne bakgrunn, vil man se at lagmannsretten har vurdert grensen.
I relasjon til saksbehandlingsanken anføres det at lagmannsrettens skjønnsgrunner er noe knappe, men tilstrekkelige til å prøve rettsanvendelsen.
Det er heller ikke noen feil at det ikke er foretatt en individuell vurdering av den enkelte grunneiers eiendom, eller at lagmannsretten ikke har vurdert alternativ utnyttelse av området til campingplass. Dette ble ikke prosedert slik at retten hadde foranledning for å foreta vurderingene.
Lindesnes kommune har nedlagt denne påstand:
"1. Agder lagmannsretts overskjønn av 20.11.1995 stadfestes så langt det er påanket.
2. Lindesnes kommune v/ordføreren tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Hjelpeintervenienten, staten v/Miljøverndepartementet, har i det vesentlige sluttet seg til kommunens anførsler og utdypet dette nærmere under prosedyren for Høyesterett.
Staten v/Miljøverndepartementet har nedlagt denne påstand:
"Agder lagmannsretts overskjønn av 20. november 1995 stadfestes."
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram.
Erstatning ved ekspropriasjon utmåles etter reglene i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom av 6 april 1984 nr 17. Utmåles erstatningen med utgangspunkt i salgsverdien, skal den etter lovens §5 første ledd tilsvare det "som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal". Et sentralt element i denne vurderingen er hva eiendommen kan utnyttes til. I denne relasjon følger det av §5 annet ledd at det skal legges vekt på "den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden".
Etter fast og langvarig rettspraksis er det ved påregnelighetsvurderingen som utgangspunkt avgjørende hvilket formål arealet er regulert til. Gjeldende reguleringsplan er med andre ord som hovedregel bindende for verdsettelsen, jf særlig Rt-1977-24 (Østensjø), Rt-1983-700 (Gommerud), Rt-1984-1331 (Hundvåg), 1992 55 (Oppdal), Rt-1993-166 (Sukkevann), Rt-1993-409 (Malvik), 1993 496 (Bamble I), Rt-1994-1123 (Bamble II) og Rt-1996-521 (Østre Toten).
Rettspraksis har oppstilt visse unntak fra dette utgangspunktet. Særlig med bakgrunn i alminnelige likhets- og rimelighetshensyn har det vært tilkjent strøkpris for arealer i utbyggingsområdet som er avsatt til gater, veger, friarealer m v. Men prinsippet har visse begrensninger.
I Østensjødommen i Rt-1977-24 fastslås at reguleringsformålet er avgjørende når det ved reguleringsplan "blir fastlagt hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke områder som generelt skal utnyttes for andre formål og altså bevares ubebygd". Eiere av områder som skal bevares ubebygd kan ikke kreve erstatning begrunnet i at området ville hatt større økonomisk verdi om det kunne bebygges. Dette standpunktet er, som allerede antydet, også fulgt opp i flere senere avgjørelser.
Avgjørelsen om et område er åpnet for bebyggelse eller ikke byr undertiden på tvil. Dette gjelder særlig når mer begrensete friarealer inngår i planen. Friarealets geografiske plassering er ikke uten videre avgjørende for om verdsettelsen skal baseres på reguleringsformålet. Dette innebærer, som fremhevet i Gommeruddommen, at skjønnsretten her må foreta en konkret vurdering. Denne vurderingen kan, avhengig av de konkrete omstendighetene, konkludere med at det tilkjennes strøkpris selv om friarealet er plassert i utkanten av utbyggingsfeltet. Avgjørende er om arealet må sies å være trukket inn i reguleringen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, jf Gommeruddommen. Dette vilkåret er gjentatt i noen av de senere avgjørel sene som det er vist til foran, uten at det synes å ligge noen realitetsforskjell i at det benyttes noe forskjellige formuleringer.
I plenumssaken som er referert i Rt-1996-521 kom Høyesterett dessuten til at ved ekspropriasjon til veganlegg er ikke erstatning basert på tomteverdi betinget av at "veien skal tjene 'de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha'". Avgjørelsen er begrunnet i de særlige hensyn som gjør seg gjeldende i denne sammenheng. At førstvoterende i plenumssaken ved omtalen av rettstilstanden ved "større friområder" tilføyde at han lot det stå "åpent om det også utenfor slike tilfelle skal være et vilkår for å tilkjenne tomteerstatning at friområdet skal tjene 'de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha'", kan ikke ha betydning for et friareal av den karakter og med det formål det her er tale om.
Jeg kan ikke se at lagmannsrettens overskjønn er bygd på noe rettslig grunnlag som avviker fra den rettstilstanden som er skissert foran. Og selv om skjønnsgrunnene er noe knappe, er de tilstrekkelige til å prøve lagmannsrettens rettsanvendelse. I denne sammenheng understreker jeg at Høyesterett ved prøvingen kan supplere skjønnsgrunnene med vitterlige eller ikke bestridte kjensgjerninger, jf Rt-1976-57, Rt-1984-1331 og Rt-1993-166.
Lagmannsretten har tatt utgangspunkt i at når det eksproprieres til gjennomføring av reguleringsplan, "kan erstatningsutmålingen derfor som hovedregel heller ikke bygge på annen arealbruk enn den som er den lovlige i henhold til planen". Dette er som nevnt riktig utgangspunkt for friarealer også etter plenumsdommen i Rt-1996-521. Skjønnsgrunnene viser videre at lagmannsretten har lagt et riktig innhold i parkprinsippet når den uttaler at det etter gjeldende rett er "begrenset til arealer som 'hovedsakelig skal betjene befolkningen i det utbyggingsområde de er en del av. Gjelder det således friarealer som strekker seg utover et utbyggingsområde og skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, blir det ikke plass for noe parkprinsipp'." Jeg kan ikke se at det lagmannsretten for øvrig uttaler viser at den har anvendt loven feil.
De ankende partene kan heller ikke få medhold i at lagmannsretten ikke har foretatt en konkret vurdering, men uten videre har lagt reguleringsplanens grensedragning til grunn. Retten uttaler at
"I den reguleringsplanen som det omhandlede friområdet er en del av er det trukket en grense mellom på den ene siden arealer som skal bebygges og på den andre siden friområdet som ikke skal bebygges.
Området ligger således allerede av denne grunn utenfor anvendelsesområdet for "parkprinsippet". Dessuten har friområdet etter lagmannsrettens oppfatning i vesentlig grad betydning utover behovet i det reguleringsområdet som det er en del av. Både størrelsen på friområdet i forhold til reguleringsfeltet som helhet, og forholdene ellers, bekrefter dette. Slik har det også vært oppfattet både før og under hele reguleringsprosessen."
Dette sitatet viser at lagmannsretten har vurdert hvilke behov friarealet skulle tjene. Jeg tilføyer at det omfattende materialet fra reguleringsprosessen som ble dokumentert for lagmannsretten, og som også er dokumentert for Høyesterett, dessuten viser at det sentrale stridstemaet nettopp var hvor grensen skulle trekkes av hensyn til en større allmennhet.
De ankende partene har anført at lagmannsretten skulle ha vurdert om det kunne ses bort fra reguleringsformålet for en forholdsmessig del av friarealet. I denne sammenheng understreker jeg at lagmannsretten ikke kunne overprøve planleggingsmyndighetenes vurderinger om hvor grensen mellom bebyggelige og ubebyggelige arealer burde trekkes. Når den først kom til at grensen var trukket sammenfallende med utstrekningen av F3, var det ikke grunnlag for en slik vurdering.
Jeg kan heller ikke se at lagmannsretten hadde oppfordring til å foreta noen nærmere individuell vurdering av de enkelte eiendommene slik at reguleringsformålet bare delvis ble lagt til grunn for verdsettelsen. Når det først legges til grunn at området skal tjene en større krets, er det ikke noe grunnlag for denne anførselen. Slik denne saken ligger an og slik den ble presentert for lagmannsretten, hadde retten ingen foranledning til å gå nærmere inn på de enkelte eiendommene og om det burde sondres mellom grunneiere som fortsatt hadde eiendom i området, og grunneiere som ikke hadde annen eiendom.
Jeg kan heller ikke se at det foreligger en feil ved at lagmannsretten ved verdsettelsen ikke vurderte alternativ utnyttelse av området som ville være i samsvar med reguleringsplanen. Kommunens prosessfullmektig har uimotsagt opplyst at spørsmålet om utnyttelse til campingplass bare ble nevnt i en bisetning, og at man ikke hørte mer om spørsmålet etter at det ble understreket at slik utnyttelse i tilfelle ville kreve investeringer. På denne bakgrunn fremtrer muligheten som relativt hypotetisk. Og da det i tillegg ikke ble prosedert på denne muligheten for lagmannsretten, var det ingen feil ikke å vurdere den, jf Rt-1993-166 (Sukkevann).
Fra grunneiernes side har det blitt fremhevet at overskjønnet gir et svært urimelig resultat. Dette er blant annet illustrert med at Ingrid Rødningen vil motta kr 9 800 for en tomt på 2 450 m2. Samtidig er det fremhevet at tomter i området kan omsettes for kr 125 000 til 200 000 - noe kommunen ikke har bestridt. Det er ikke vanskelig å forstå at et slikt resultat kan oppleves som urimelig av den enkelte grunneier. Men i så måte kommer de aktuelle grunneierne i samme stilling som mange andre grunneiere: Det har i lang tid ikke vært regnet for å være i strid med Grunnloven §105 når det uten erstatning gjennom planvedtak trekkes opp grenser for hvilke områder som tillates bebygget. At man ikke får del i den verdiøkningen som oppstår ved at et område ved reguleringsplan gjøres bebyggelig, er høyst normalt for norske grunneiere. Reguleringssystemet med hensyn til arealanvendelse har som forutsetning at reguleringen normalt kan skje erstatningsfritt i forhold til de grunneierne som berøres.
Anken har ikke ført fram. For dette tilfellet er utgangspunktet at de ankende partene skal erstatte kommunen omkostningene med saken, jf skjønnsloven §54b første ledd sammenholdt med tvistemålsloven §180 første ledd. Jeg har likevel kommet til at det foreligger slike "særlige omstændigheter" at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger. I denne sammenheng viser jeg særlig til den klargjøringen i rettstilstanden som plenumssaken i Rt-1996-521 medførte for ekspropriasjon til veganlegg. Sammenholdt med det forbeholdet som samtidig ble uttalt om friarealene, var det forståelig at grunneierne ønsket å få overskjønnet overprøvd av Høyesterett.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.