HR-2000-1054 - Rt-2001-656
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-05-10 |
| Publisert: | HR-2000-01054 - Rt-2001-656 (122-2001) |
| Stikkord: | (Porsgrunn-dommen), Ekspropriasjonsrett, Erstatningsutmåling, Parkprinsippet |
| Sammendrag: | Saken gjaldt anke over overskjønn - fastsettelse av erstatning for areal som i reguleringsplan var utlagt til friområde. Den reiste spørsmål om det ved anvendelse av parkprinsippet kunne kreves strøkspris for areal som var uegnet til bebyggelse.
Byretten og lagmannsretten kom med forskjellig begrunnelse til at arealet skulle erstattes etter salgsverdien ved utnyttelse til beite og kulturlandskap med 3 kroner pr. m2. Byretten la til grunn at arealet ikke kunne anses som et internt friområde for utbyggingsfeltet, men at reguleringen var ledd i en overordnet arealanvendelse. Lagmannsretten tok i overskjønnet ikke standpunkt til om arealet var å anse som et internt friområde. Det ble lagt til grunn at selv om det dreide seg om et internt friområde, kunne ikke dette lede til strøkspris. Det avgjørende var at det under ingen omstendighet ville ha vært aktuelt med bygging på arealet på grunn av topografi, grunnforhold og rasfare. Kommunen gjorde gjeldende at Høyesterett kunne stadfeste overskjønnet også etter den begrunnelse som byretten hadde gitt. Dette var Høyesterett ikke enig i. Det er overskjønnets rettsanvendelse som etter Skjønnsprosessloven (1917) § 38 kan gjøres til gjenstand for anke. I hvilken utstrekning man kan stadfeste et overskjønn med en annen rettslig begrunnelse enn den overskjønnet har bygget på - forutsatt at det er tilstrekkelig faktisk grunnlag for dette i det faktum overskjønnet har lagt til grunn - var det ikke grunn til å gå nærmere inn på i saken. Grunneiernes anke over rettsanvendelsen førte ikke frem. Når lagmannsretten i overskjønnet hadde lagt til grunn at bygging ikke er påregnelig utnyttelse - etter en bevisvurdering som Høyesterett ikke kunne overprøve - bygget det på riktig rettsanvendelse når den fant at det ikke kunne tilkjennes erstatning med grunnlag i tomteverdi. Det var ikke reguleringen som her hindrer utbygging. De hensyn som ligger bak parkprinsippet slo ikke inn i et slikt tilfelle. |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett saknr 1998-00118 B - Agder lagmannsrett LA-1999-167 B - Høyesterett HR-2000-01054, sivil sak, anke |
| Parter: | Bjørn Håland Johnsen, Eli Brit Kongelbæk (advokat Hilde Vale - til prøve) mot Porsgrunn kommune (advokat Johan Henrik Frøstrup) |
| Forfatter: | Gjølstad, Gussgard, Utgård, Oftedal Broch, Aasland |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §38, §5, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §38, §54b |
Dommer Gjølstad: Saken gjelder anke over overskjønn - fastsettelse av erstatning for areal som i reguleringsplan er utlagt til friområde. Den reiser spørsmål om det ved anvendelse av parkprinsippet kan kreves strøkspris for areal som er uegnet til bebyggelse.
Porsgrunn kommune vedtok 28. januar 1993 reguleringsplan for Liane og nordre del av Hovenga. Planen berører blant annet søsknene Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk som eiere av gnr. 382 bnr. 11 og 22. Eiendommen, som samlet utgjør ca 41 dekar, er i planen lagt ut til byggeområde, vei og friområde. Grunneierne inngikk 6. mai 1998 avtale med utbyggeren av området om salg av ca 14,4 dekar med sikte på oppføring av boliger. Prisen ble fastsatt med utgangspunkt i en råtomtepris på 255 kroner pr. m2 . Da oppgjøret ifølge avtalen skulle baseres på det totale utbyggingsareal, ble det foretatt omregning til strøkspris, som i forhold til påregnelig utnyttelse var beregnet til 160 kroner pr. m2 . Eiendommens gjenværende areal - ca 6,8 dekar som er regulert til hovedvei og ca 19 dekar utlagt til friområde - inngikk ikke i avtalen, men det fremgår av den at grunneierne skulle kreve det innløst av Porsgrunn kommune. Friområdet skråner til dels bratt ned mot et elvefar, Leirkup. Arealet er tidligere benyttet til jordbruk. I dag ligger det brakk og nyttes til friluftsliv og lek. Hovedveien skal bygges mellom utbyggingsområdet og friområdet mot Leirkup.
Grunneierne påstevnet skjønn og påstod erstatningen for arealene utmålt etter strøkspris. Skien og Porsgrunn byrett avhjemlet skjønn 23. oktober 1998. Erstatning for friområdet ble satt til 3 kroner pr. m2, basert på påregnelig utnyttelse til beite og ulike formål innen kulturlandskap. Det ble lagt til grunn at arealet ikke kunne anses som et internt friområde, men at reguleringen til friområde var ledd i en overordnet arealanvendelse som innebærer at et belte langs Leirkup ikke skal bebygges.
Side:657
Erstatning for arealet til vei ble satt til 60 kroner pr. m2 . Det ble her tatt utgangspunkt i strøkspris på 160 kroner pr. m2 og gjort fradrag for tiltak mot ras.
Grunneierne begjærte overskjønn. Agder lagmannsrett avhjemlet 27. april 2000 overskjønn med slik slutning:
«1. Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk tilkjennes erstatning for veigrunn og friområde som angitt ovenfor. Erstatningsbeløpene forfaller til betaling og utbetales som angitt i skjønnsforutsetningene inntatt ovenfor.
3. Byrettens skjønn, slutningens pkt 3 og 4 stadfestes.
4. Porsgrunn kommune betaler innen to - 2 - uker fra overskjønnets forkynnelse 45.291 - førtifemtusentohundreognittien - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.
5. Porsgrunn kommune dekker utgiftene til overskjønnsbehandlingen, herunder utgifter til skjønnsmenn.»
Heller ikke lagmannsretten fant at det kunne kreves erstatning med grunnlag i tomteverdi for det arealet som er lagt ut til friområde. Erstatningen ble som i byretten satt til 3 kroner pr. m2 . Lagmannsretten viste til at det gjelder et areal som allerede på grunn av beliggenhet og beskaffenhet ikke kunne påregnes nyttet som byggeområde. Når det gjaldt arealet til vei, fant lagmannsretten ut fra beliggenheten i forhold til skråningen, at det kunne ha vært benyttet til byggegrunn, og at det ut fra utviklingen i tomteprisene etter utbyggingsavtalen var riktig å bruke satsen på 160 kroner pr. m2 .
Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk har påanket overskjønnets fastsettelse av erstatning for friområdet til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen.
Det er for Høyesterett avholdt bevisopptak med avhør av Håland Johnsen og fem vitner.
De ankende parter har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Lagmannsretten har - i motsetning til byretten - bygget på at parkprinsippet kommer til anvendelse. Det ligger i dette at friområdet er ansett å være en nødvendig del av utbyggingsområdet. Det er heller ikke reelt sett grunnlag for kommunens anførsel om at formålet med reguleringen til friområde er å sikre området for allmennheten i Porsgrunn-distriktet. Friområdet er regulert inn som en del av planen for dette lokale boligområdet i tråd med retningslinjer for boligbygging både fra kommunen og fra sentralt hold. Det er knyttet til boligområdet ved grønne korridorer og to kulverter under hovedveien. Det er ikke noe i materialet fra behandlingen av reguleringsplanen som kan gi grunnlag for det videre formål som nå gjøres gjeldende.
Når lagmannsretten likevel kom til at det ikke kunne kreves erstatning etter tomteverdi, skyldes det arealets manglende bebyggelighet. Dette er feil rettsanvendelse. Erstatning etter strøkspris i tilfeller hvor parkprinsippet får anvendelse, er ikke betinget av at arealet isolert sett må anses egnet som byggegrunn. Etter Høyesteretts praksis med utgangspunkt i Rt-1977-24 (Østensjø) og Rt-1983-700 (Gommerud) skal det i slike tilfeller gis erstatning etter ens pris - det vil si strøkspris - for bebyggelig og ubebyggelig grunn. Det er ikke grunnlag for noen begrensning ut fra en vurdering av grunnens skikkethet for
Side:658
bebyggelse i tillegg. Et krav om anvendelighet til andre utnyttingsmåter enn det arealet er utlagt til i reguleringsplanen, er ikke i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven §5.
Uansett må det legges til grunn at det i avtalen med utbyggeren er forutsatt at det skal betales strøkspris også for dette arealet. Rimelighetshensyn tilsier at avtalen oppfylles etter sin forutsetning.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
«1. Agder lagmannsretts overskjønn i sak nr LA-1999-00167 B oppheves for så vidt gjelder erstatningsfastsettelsen for «friområde» i reguleringsplan for Liane/Nordre del av Hovenga, og saken hjemvises til ny behandling.
2. Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk tilkjennes saksomkostninger hos Porsgrunn kommune for Høyesterett.»
Ankemotparten har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:
Formålet med reguleringen til friområde er å følge opp kommuneplanens arealdel om LNF-område. Området skal - som byretten la til grunn - tjene som del av et større friområde for byens befolkning ved siden av at det har vært et formål å bevare kulturlandskapet ved Leirkup. Dette har lagmannsretten sluttet seg til når den sa seg enig med byretten i at påregnelig utnytting av arealet er beitemark og ulike formål i tilknytning til kulturlandskap. Høyesterett kan stadfeste lagmannsrettens skjønn på det grunnlag at parkprinsippet ikke kommer til anvendelse.
Under enhver omstendighet er parkprinsippet begrenset av den påregnelige utnyttelse av arealet. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 må det foretas en vurdering av hva det reelt er grunnlag for etter forholdene på stedet, jf. Ot.prp.nr.50 (1982-1983) på side 51. Lagmannsretten har lagt til grunn at arealet er uegnet til utbygging. Det er da ikke reguleringen til friområde som gjør det ubebyggelig, og det kan ikke tilkjennes erstatning med grunnlag i tomteverdi. De hensyn som ligger til grunn for praksis om strøkspris, gjør seg ikke gjeldende i et slikt tilfelle.
Grunneierne har fått en fordel ved at hovedveien er trukket så langt ut mot Leirkup som mulig. Friarealet nedenfor veien er ikke tatt med ved fastsettelsen av strøksprisen i utbyggingsavtalen.
Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
«1. Anken forkastes.
2. Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for Høyesterett.»
Jeg finner at anken ikke kan føre frem.
Etter skjønnsprosessloven §38 kan et overskjønn påankes på grunn av feil ved saksbehandlingen eller rettsanvendelsen. Anken i vår sak gjelder rettsanvendelsen ved fastsettelsen av erstatning for friområdet nedenfor hovedveien. Fastsettelsen av erstatning for veigrunn er ikke påanket.
Erstatningsfastsettelsen bygger på bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven om erstatning etter salgsverdi. Etter §5 første ledd skal erstatningen tilsvare det «som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal». Sentralt står da hva eiendommen
Side:659
kan nyttes til. Etter bestemmelsens annet ledd skal det legges vekt på «kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden». Den påregnelighetsvurdering som bestemmelsen gir anvisning på, har dels en side mot de faktiske utnyttingsmuligheter ut fra beliggenhet og naturgitte forhold. Dels har den en side mot de reguleringer og restriksjoner som myndighetene kan sette for utnyttelsen av eiendommen.
De saker som har vært behandlet av Høyesterett i de senere år om denne bestemmelsen, har angått forskjellige spørsmål om forholdet til offentlige reguleringer. Etter rettspraksis er det ved påregnelighetsvurderingen som utgangspunkt avgjørende hvilket formål arealet er regulert til. Gjeldende reguleringsplan er som hovedregel bindende for verdsettelsen, jf. Rt-1999-213 (Søm) med henvisning til praksis. Det er oppstilt visse unntak. Således har det vært tilkjent strøkspris for arealer som er avsatt til veier, åpne plasser mv. i et utbyggingsområde for å tilfredsstille de særlige behov beboerne der måtte ha - ofte omtalt som interne friområder. Med strøkspris menes her utjevnet pris som tar sikte på å oppheve den ulikhet som ellers ville oppstå mellom grunneiere som får sin eiendom avstått til bebyggelse, og grunneiere til utlagte friområder, interne veier, parkeringsplasser mv. Dette unntaket fra hovedregelen om at gjeldende regulering skal legges til grunn, er det som kalles parkprinsippet.
Lagmannsretten tar i overskjønnet utgangspunkt i ekspropriasjonserstatningsloven §5. Om det nærmere avgjørelsesgrunnlag heter det:
«Som nevnt ligger arealet regulert til friområde langs bekkefar, tildels i bratt lende ned mot bekken, tildels i en slakere helling mot bekken. Arealet ligger i et område med leirgrunn, med til dels betydelig rasfare. Området har aldri vært planlagt for bruk til utbygging, og grunnforholdene gjør det uegnet til byggeformål. Utbygging fremstår av disse grunner ikke som noe påregnelig utnyttelse av dette arealet. Det er på det rene at kommunen heller ikke ville gitt tillatelse til bygging der. Friarealet man her står ovenfor står derfor i en helt annen stilling enn arealer som, med grunnlag i det såkalte «parkprinsippet» er erstattet som tomteareal til tross for at det i reguleringsplanen er avsatt til annet formål. I samtlige saker der parkprinsippet er benyttet har det vært tale om grunn som i utgangspunktet hadde slik beliggenhet og beskaffenhet at det var egnet til bebyggelse og at slik utnyttelse derfor måtte anses som påregnelig dersom reguleringsplanen ikke hadde gjort området «ubebyggelig». I nærværende sak står man derimot overfor et areal der beliggenhet og beskaffenhet for øvrig gjør at bygging allerede i utgangspunktet ikke er noe påregnelig utnyttelse.»
Det som her er uttalt, må etter min oppfatning forstås slik at lagmannsretten ikke har tatt standpunkt til om friområdet er å anse som et internt friområde for utbyggingsfeltet, idet det er lagt til grunn at selv om det dreier seg om et internt friområde, kan det ikke føre til strøkspris. Det avgjørende er at det under ingen omstendighet ville ha vært påregnelig med bygging på arealet ut fra topografi, grunnforhold og rasfare. Når lagmannsretten i de videre bemerkninger sier seg enig i byrettens fastsettelse av erstatningen til 3 kroner pr. m2, kan dette ikke oppfattes slik at den slutter seg til byrettens standpunkt om at friområdet inngår i en overordnet arealanvendelse for et belte langs Leirkup.
Side:660
Lagmannsretten har således avgjort saken på et annet grunnlag enn byretten. Kommunen har gjort gjeldende at Høyesterett kan stadfeste overskjønnet også etter den begrunnelsen som byretten har gitt. Jeg er ikke enig i dette. Som allerede nevnt er det etter skjønnsprosessloven §38 rettsanvendelsen til overskjønnet som kan gjøres til gjenstand for anke. Det forutsetter at spørsmålet er behandlet av overskjønnet. Utgangspunktet etter loven er derfor at bare lagmannsrettens rettsanvendelse kan prøves av Høyesterett, ikke byrettens. I hvilken utstrekning man kan stadfeste et overskjønn med en annen rettslig begrunnelse enn den overskjønnet bygger på - forutsatt at det er tilstrekkelig faktisk grunnlag for dette i det faktum overskjønnet har lagt til grunn - finner jeg ikke grunn til å gå inn på. Forholdene her ligger ikke slik an at det kan være spørsmål om å fravike hovedregelen.
Av samme grunn kan Høyesterett heller ikke behandle de ankende parters anførsler knyttet til forutsetningene i deres avtale med utbyggeren. Dette er ikke behandlet av lagmannsretten. Jeg vil likevel bemerke at jeg vanskelig kan se at det anførte kan lede til en annen erstatningsfastsettelse enn det som følger av ekspropriasjonserstatningsloven og praksis.
Dersom det utlagte friområdet skal erstattes med grunnlag i tomteverdi, må det etter praksis - som jeg har redegjort for hovedtrekkene i - skje ved anvendelse av parkprinsippet. Det rettsspørsmål Høyesterett etter dette må ta stilling til, er om en eventuell anvendelse av parkprinsippet leder til strøkspris uten noen nærmere vurdering av om området er egnet for bebyggelse.
Spørsmålet er ikke uttrykkelig drøftet i de avgjørelser som foreligger om parkprinsippet og strøkspris. Det finnes enkelte uttalelser som isolert sett kan gi inntrykk av at det ikke skal foretas noen nærmere påregnelighetsvurdering. Som eksempel viser jeg til en bemerkning i dom i Rt-1983-700 (Gommerud) på side 706 om at ut fra Østensjø-dommen «skal det gis strøkspris for grunn som medgår til «gater, veger, lekeplasser m.v."». Uttalelsen må imidlertid leses i sin sammenheng og ut fra tvistetemaet i saken. Det fremgår at det var reguleringsplanen som hadde gjort de omtvistede arealer ubebyggelige. Etter min mening må det være klart at påregnelighetskravet også gjelder ved anvendelse av parkprinsippet. Det fremgår forutsetningsvis av avgjørelsene, se blant annet Rt-1977-24 (Østensjø) under punkt 1 og punkt 4 på side 29-30. Hvor beliggenhet og naturgitte forhold gjør et areal uegnet som byggegrunn, er det ikke reguleringen som hindrer utbygging. Parkprinsippet skal oppheve ulikheten innen et utbyggingsområde mellom de som får sin eiendom utlagt til bebyggelse, og de som får sin eiendom utlagt til veier eller friområder mv. Strøkspris utligner således den tilfeldige ulikhet som ville ha oppstått om man hadde holdt seg strengt til hva det enkelte areal i reguleringsplanen er utlagt til. De hensyn som ligger bak parkprinsippet, slår ikke til hvor det dreier seg om et areal som uansett ikke kunne ha blitt nyttet til byggegrunn. Grunneierne fratas ikke her noen verdi som de kunne ha fått realisert dersom reguleringen ikke hadde kommet.
Når lagmannsretten således har lagt til grunn at bygging ikke er påregnelig utnyttelse - etter en bevisvurdering som Høyesterett ikke kan overprøve - bygger det på riktig rettsanvendelse når den har funnet at
Side:661
det ikke kan tilkjennes erstatning med grunnlag i tomteverdi. Lagmannsrettens overskjønn blir etter dette å stadfeste så langt det er påanket.
Anken har ikke ført frem, og jeg finner at de ankende parter må pålegges å erstatte kommunens nødvendige saksomkostninger etter skjønnsprosessloven §54b første ledd jf. tvistemålsloven §180 første ledd og §176 første ledd. Det er krevd saksomkostninger med 140.189 kroner, hvorav 4.189 kroner er utgifter.
Til imøtegåelse av anken har kommunen trukket inn byrettens begrunnelse og prosedert også på den. Som jeg tidligere har gitt uttrykk for, kan Høyesterett ikke behandle byrettens rettsanvendelse, bare lagmannsrettens. De prosessuelt irrelevante anførsler som kommunen på dette punkt har gjort gjeldende, har gjort saken langt mer omfattende enn det var grunn til. Selv om utgangspunktet etter Rt-1997-1245 er at den part som skal tilkjennes fulle saksomkostninger normalt skal få dekket også omkostninger som refererer seg til grunnlag parten ikke har fått medhold i, må kommunens nødvendige omkostninger etter mitt syn settes vesentlig lavere enn i omkostningsoppgaven. De nødvendige omkostninger setter jeg til 74.190 kroner, herav utgifter 4.190 kroner.
Jeg stemmer etter dette for denne
dom:
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk en for begge og begge for en til Porsgrunn kommune 74.190 - syttifiretusenetthundreognitti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Gussgard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommar Utgård: Det same.
Dommer Oftedal Broch: Likeså.
Dommer Aasland: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk en for begge og begge for en til Porsgrunn kommune 74.190 - syttifiretusenetthundreognitti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.