Hopp til innhold

HR-2000-52-B - Rt-2000-1997

Fra Rettspraksis
Instans: Høyesterett - Dom
Dato: 2000-12-12
Publisert: HR-2000-00052-B - Rt-2000-1997 (488-2000)
Stikkord: (Matjord-dommen), Ekspropriasjonsrett, Årsakskrav, Rimelighetshensyn
Sammendrag: Saken gjaldt spørsmål om fradrag for fordeler etter Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) § 9 ved at E18 i Kristiansand legges i tunnel i samme trasé, og erstatning for dyrket mark som var regulert til veiformål.

Høyesterett kom etter en grundig drøftelse av rettspraksis, forarbeider og juridisk teori til at det strenge årsakskravet ikke lenger var gjeldende rett. Dommen gir uttrykk for at sondringen må bero på en mer fleksibel vurdering, hvor både likhetshensyn og rimelighetshensyn for øvrig tas i betraktning. Dissens: 3-2

Saksgang: Kristiansand byrett nr. 1997-02224 - Agder lagmannsrett LA-1999-204 B - Høyesterett HR-2000-00052B, nr. 359/1999, sivil sak, anke
Parter: Staten v/Samferdselsdepartementet (advokat Ove Chr. Lyngholt) mot 1. Anne Sylvi Garshol, Anne Lise Thorsland, Sigmund Hagen, Otto Weisser (advokat Ståle Myhre - til prøve) 2. Befalsborettslaget AL, Sigrun og Torjus Bygland (advokat Fridtjof B. Sigmond)
Forfatter: Stang Lund, Rieber-Mohn, Gussgard, Mindretall: Utgård, Frisak
Lovhenvisninger: Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §4, §6, §8, §9, Jordlova (1995) §2, §9, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54b, Grannelova (1961) §2, Veglova (1963) §50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, §8, Rettsgebyrloven (1982), Plan- og bygningsloven (1985) §25, §31, §81, §86a, §86b, §93


Dommer Stang Lund: Saken gjelder spørsmålet om fradrag for fordeler etter lov 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eiendom (vederlagsloven) §9 ved at E18 i Kristiansand legges i tunnel i samme trasé, og erstatning for dyrket mark som er regulert til veiformål.

Vegsjefen i Vest-Agder utarbeidet på 1990-tallet reguleringsplan for E18 gjennom sentrale deler av Kristiansand. Planen gjaldt strekningen Bjørndalssletta til Hannevikdalen, herunder parsellen Bjørndalssletta til Gartnerløkka med en årstrafikk på ca 28.000 kjøretøyer pr. døgn i 1996 og noe over 30.000 pr. døgn i 2000. Reguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser ble godkjent av Kristiansand bystyre 24. september 1997.

Planen medfører at E18 over en strekning på 2.920 m skal bygges ut til gjennomgående firefelts veibane med skiltet hastighet 60 km/t. Det skal anlegges et tunnelsystem i Baneheia, ny bru over Otra, 1 km løsmassetunnel fra Torridalsveien til Prestebekken, et nytt planfritt kryss på Bjørndalssletta, samt gjennomgående gang- og sykkelveier. Arbeidene vedrørende E18 er kostnadsberegnet til 750 millioner kroner og antas å være ferdig i år 2004 med dagens bevilgninger.

Gjennomføring av reguleringsplanen medfører erverv av grunn og rettigheter fra en rekke eiendommer og festetomter som ligger langs og i tilknytning til nåværende trasé til E18 i Oddernesveien. Etter forhåndsvarsel og forhandlinger med sikte på minnelige løsninger, besluttet vegsjefen i Vest-Agder 17. november 1997 i medhold av vegloven §50 å ekspropriere grunn og rettigheter for bygging, utbedring, vedlikehold og drift av parsellen Bjørndalssletta til Gartnerløkka.

Vegsjefen i Vest-Agder har også utarbeidet reguleringsplan for ny atkomstvei fra E18 Bjørndalssletta til et nytt område for Høgskolen i Agder (HiA). Reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser ble godkjent av Kristiansand bystyre 29. oktober 1997. Den planlagte atkomstvei skal dels ligge i åpen trasé og dels i tunnel.

Gjennomføring av reguleringsplanen medfører erverv av grunn og rettigheter fra en rekke eiendommer på den aktuelle veistrekningen. Etter forhåndsvarsel og forhandlinger med sikte på minnelige løsninger, besluttet vegsjefen i Vest-Agder 1. april 1998 i medhold av vegloven §50 å ekspropriere grunn og rettigheter for bygging, vedlikehold og drift av nevnte parsell.

Statens Vegvesen i Vest-Agder krevde 12. desember 1997 skjønn for Kristiansand byrett til fastsettelse av erstatning for erverv av grunn og rettigheter for gjennomføring av reguleringsplanen for E18 for parsell Bjørndalssletta til Gartnerløkka. I et tillegg til skjønnsbegjæringen krevde Statens Vegvesen 8. mai 1998 skjønn for fastsettelse av erstatning for erverv av grunn og rettigheter for gjennomføring av reguleringsplanen for ny atkomstvei fra E18 Bjørndalssletta til HiA. Skjønnsbegjæringene omfattet i alt 122 saksøkte.

Etter inngåtte forlik ble skjønnet hevet for 20 saksøkte. Kristiansand byrett avhjemlet deretter skjønn 26. oktober 1998 med slik slutning:

«1. De saksøkte tilkjennes full erstatning slik dette framgår av rettens merknader under det enkelte takstnummer.

2. Avsavnsrente tilkjennes med 7%.

3. Vegsjefen i Vest Agder bærer de lovbestemte utgiftene til skjønnet.

Vegsjefen i Vest Agder betaler erstatning for juridiske utgifter til skjønnet med hhv. kr 135.900,- til adv. Bjørn Hubert Senum, kr 131.829,- til adv. Ståle S. Myhre og kr 13.500,- til adv. Svein Kr. Haanes.

4. Oppfyllelsefristen settes til 14 dager etter forkynnelsetidspunktet.»

Underskjønnet konstaterte at ekspropriasjonene i det vesentlige gjaldt såkalte striper som kun berører en mindre del av de saksøktes eiendommer. Retten baserte utmålingen av erstatningene på det differanseprinsipp som ble slått fast i Rt-1976-1507, og som går ut på at erstatningen i slike tilfeller vanligvis fastsettes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som skal avstås, og verdien uten dette arealet. Retten fant at de saksøkte oppnådde særfordeler ved at nåværende svært store støy og støvplager ville forsvinne som en direkte og umiddelbar følge av ekspropriasjonstiltaket, slik at verdiøkningen måtte komme til fradrag i erstatningene. For så vidt angår takst nr. 1 HiA, Sigrun og Torjus Bygland, fant retten at erstatningen skulle baseres på bruksverdi, og at produksjon av jordbær var den bruk som måtte anses påregnelig.

Det ble begjært overskjønn for 15 takstnumre omfattende 18 saksøkte. Begjæringen ble trukket for to takstnumre. En saksøkte trakk begjæringen, en begjærte utsettelse og to begjæringer ble avvist. Agder lagmannsrett avsa 26. august 1999 overskjønn for 10 takstnumre med slik slutning:

«1. Statens Vegvesen i Vest-Agder betaler slik erstatning som foran er fastsatt.

2. Statens Vegvesen i Vest-Agder plikter, innen 2 - to - uker å betale erstatning for saksomkostninger til de saksøkte ved advokat Ståle Myhre med kroner 106.150,- etthundreogsekstusenetthundreogfemti og til de saksøkte ved advokat F.B. Sigmond med kroner 151.000,- etthundreogfemtientusen og i tillegg de saksøktes utgifter etter rettsgebyrloven.»

Overskjønnet sluttet seg til underskjønnets generelle utgangspunkter for utmåling av erstatningene, herunder anvendelsen av differanseprinsippet ved stripeekspropriasjon. Retten kom imidlertid til at fradrag i erstatningene for fordeler ved vesentlig reduksjon eller bortfall av støy og støvplager ikke skulle foretas. Retten konstaterte at nærføringsulemper som støy og støvplager ved framføring av vei, etter fast praksis er en ulempe av alminnelig karakter som normalt ikke gir rett til ekspropriasjonserstatning etter vederlagsloven §8 annet punktum. På samme måte må bortfall av støy og støvplager ved omlegging av vei være fordeler av allmenn karakter for eiendommer i distriktet, som ikke medfører fradrag i erstatningene etter samme lov §9. Overskjønnet kom for takstnummer 1 HiA til at landbruksdrift var eneste påregnelige utnyttelse av avstått areal. Når arealet skal tas til bruk til vei, fant retten at det ikke ville være ulovlig å fjerne matjorden. Verdien av matjorden måtte etter dette erstattes fordi denne verdi var høyest.

Jeg viser for øvrig til herreds- og lagmannsrettens avgjørelser for så vidt angår saksforholdet og partenes anførsler for disse instanser.

Staten v/Samferdselsdepartementet har anket overskjønnet til Høyesterett for takstnumrene 17 a-c, 34, 40 og 1 HiA. Befalsborettslaget A/L (takstnummer 34) og Sigrun og Torjus Bygland (takstnummer 1 HiA) motanket. Ankene gjelder rettsanvendelsen og mangelfulle skjønnsgrunner.

Under saksforberedelsen for Høyesterett har motanken for takstnummer 34 blitt trukket. Motankesaken for dette takstnummer ble hevet ved kjennelse 23. oktober 2000.

Sigrun og Torjus Bygland har avgitt skriftlig forklaring til bruk for Høyesterett. Partene har framlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.

Staten v/Samferdselsdepartementet har for Høyesterett i hovedsak anført:

Overskjønnets rettsanvendelse for takstnummerne 17 a-c, 34 og 40 er feil når retten ikke har gjort fradrag for verdiøkning som følge av at ny E18 legges i tunnel forbi disse eiendommer. Fordelen ved at støy og støvplagen fra nåværende E18 vesentlig reduseres eller helt faller bort, er en særfordel som etter vederlagsloven §9 skal gå i fradrag ved utmåling av erstatningen. Overskjønnet har under henvisning til Rt-1978-1370 som fastslår at nærføringsulemper er allmenne ulemper, feilaktig lagt til grunn at også fordelen ved reduksjon eller bortfall av støy og støvplager må anses som fordeler av allmenn karakter etter §9. Dette er uriktig rettsanvendelse fordi allmenne ulemper i §8 ikke svarer til allmenne fordeler i §9.

Grensen mellom særulemper og ulemper av allmenn karakter fastlegges etter ulempens årsak og virkning hvor blant annet distriktets størrelse er av betydning. Det er imidlertid etter rettspraksis ikke avgjørende for om fradrag for fordeler skal finne sted, at bortfall av ulemper ved nærføring også kommer andre enn ekspropriatene til gode, jf. blant annet Rt-1968-1297. Grensen mellom allmenne fordeler og særfordeler må fastlegges etter hva som anses som «distriktet» etter §9. I denne sak er distriktet flere hundre boliger i området Lund, og i alle tilfelle må Nedre Lund være å anse som distriktet. Bortfall av nærføringsulemper kommer også andre til gode, men i svært begrenset omfang. De langt største fordeler vil første husrekke langs nåværende E18 få, med en betydelig verdistigning på grunn av at støynivået har vært vesentlig høyere enn for naboene i annen og tredje rekke og ellers i distriktet. Dette er en liten andel av boligene i distriktet, og fordelen er derfor ikke av allmenn karakter.

Anken for takst nr. 1 HiA, Sigrun og Torjus Bygland, gjelder at overskjønnet feilaktig har erstattet matjorden istedenfor å tilkjenne erstatning for bruksverdi basert på landbruksdrift. Ved vurdering av påregnelighet etter vederlagsloven §5 annet ledd og §6 første ledd skal det ved ekspropriasjon til offentlig vei ses bort fra den reguleringsplan ekspropriasjonen gjelder. Når retten har lagt til grunn at påregnelig utnytting er landbruksdrift, er det feil rettsanvendelse å legge reguleringsplanen om «vegbruk» til grunn og erstatte salgsverdien av matjorden. Dette er også i strid med vederlagsloven §5 tredje ledd, som bestemmer at det skal ses bort fra verdiendring som skyldes ekspropriasjonstiltaket. Ved ekspropriasjon til vei er reguleringsplan og ekspropriasjonstiltaket sammenfallende og således to sider av samme sak. Salgsverdien av matjorden kan heller ikke erstattes etter §6 første ledd annet punktum fordi salget av matjord ville vært helt upåregnelig om ikke eiendommen hadde blitt regulert til offentlig vei, jf. Rt-1999-458.

Overskjønnets rettsanvendelse er etter dette feil, og under enhver omstendighet foreligger mangelfulle skjønnsgrunner som gjør at rettsanvendelsen ikke kan prøves av Høyesterett.

Motanken for takst nr. 1 HiA retter seg i realiteten mot overskjønnets bevisbedømmelse og skjønnsutøvelsen, som ikke kan prøves av Høyesterett. Det er riktig at deler av arealene på motsatt side av E18 ble erstattet med 90 kroner pr. m2 i et skjønn fra 1989 fordi retten den gang fant at arealet var et framtidig område for utbygging. Kristiansand kommunes frivillige erverv av Sanitetsforeningens eiendom på Bjørndalssletta for 65 kroner pr. m2 skyldes spesielle forhold og kan ikke gi grunnlag for å erstatte avstått areal som friområde. Den generelle anførsel om at erstatningen skulle vært basert på tomteverdi, gjelder også overskjønnets bevisbedømmelse og skjønnsutøvelsen. Overskjønnet har lagt til grunn at eneste påregnelige utnytting fortsatt er landbruksdrift i følge arealplanen, og dette kan ikke prøves av Høyesterett.

Det er i motanken også gjort gjeldende at overskjønnet burde ha tilkjent strøkspris blant annet fordi atkomstveien til HiA er en intern vei. Overskjønnet hadde imidlertid ikke foranledning til og grunnlag for å behandle anførselen om intern vei fordi dette ikke ble gjort gjeldende. Det er for øvrig uriktig at atkomstveien til HiA er en intern vei. Veien skal være en ny avkjøringsvei i stedet for den tidligere avkjørsel til Jegersbergveien som ikke kan nyttes fordi E18 her skal gå i tunnel. Den er derfor en nødvendig del av E18 og skal betjene allerede utbygde områder i denne delen av Kristiansand i tillegg til HiA.

Staten v/Samferdselsdepartementet har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken:

Overskjønnet oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling.

I motanken:

1. Overskjønnet stadfestes så langt det er motanket.

2. Staten v/Samferdselsdepartementet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Anne Sylvi Garshol, Anne Lise Thorsland, Sigmund Hagen og Otto Weisser har for Høyesterett i hovedsak anført:

Overskjønnets rettsanvendelse er korrekt når retten har kommet til at fordelene for ankemotpartenes eiendommer er av allmenn karakter for eiendommer i distriktet. Reduksjon eller bortfall av støy og støvplager er fordeler som etter sin art er av allmenn karakter. De må likestilles med andre allmenne fordeler som oppstår ved ulike offentlige tiltak. Til underbygging av dette er blant annet vist til at reguleringsplanen og ekspropriasjonstiltaket har flere generelle formål, som å bedre stamveiforbindelsen nasjonalt og regionalt og å gi Kristiansand bedre utviklingsmuligheter som regionalt senter, internasjonalt knutepunkt og miljøby. Reduksjon eller fjerning av nærføringsulemper som trafikkstøy og støvplager er ikke primære formål for omleggingen av E18. Ved beskrivelsen i planen av de ønskede formål, kommer slike formål langt nede på listen.

Overskjønnet har anvendt vederlagsloven på riktig måte når retten har funnet at nærføringsulemper i form av støy og støvplager er allmenne ulemper etter §8, og at reduksjon eller bortfall av slike ulemper da vil være allmenn fordel etter §9. Ordlyden i bestemmelsene er lik, og ingen reelle grunner tilsier en ulik betydning av de uttrykk som benyttes i de to bestemmelsene. Retten har på riktig måte sammenliknet støysituasjonen før og etter omleggingen for eiendommer som ligger rimelig nær veien. Når man spesielt ser på første til tredje husrekke ved nåværende E18, får alle eiendommene de samme fordelene når veien legges i tunnel. I tillegg kommer at omleggingen av E18 medfører en rekke allmenne fordeler utover det rent støymessige, slik som blant annet at veien ikke lenger er et fysisk stengsel og bedret sikkerhet.

Det er heller ingen nær sammenheng mellom reduksjon av støy og støvplager og omleggingen av E18. Alternative plasseringer av ny trasé ble utredet og vurdert. Ankemotpartene ville hatt de samme fordeler om E18 hadde vært lagt i annen trasé utenfor bydelen. Svak årsakssammenheng underbygger at fordelen er av allmenn karakter.

Omlegging av E18 i tunnel reduserer eller fjerner støy som ligger over den veiledende fastsatte norm på 55 DbA. Støybelastningen i området nær nåværende E18 er så alvorlig at det offentlige har en plikt til å redusere støyen. Ekspropriasjonstiltaket innebærer at det offentlige oppfyller denne forpliktelse, og fradrag skal da ikke foretas selv om oppfyllelsen skjer ved omlegging av E18. Det er også vist til den spesielle støysituasjon for takst nr. 40.

Rimelighets- og likhetsbetraktninger tilsier også at fordelen er av allmenn karakter. Fordelen medfører ikke nye utnyttelsesmuligheter for eiendommene, men bare en forbedret miljøsituasjon og eventuell verdistigning. Særfordel er normalt knyttet til nye utnyttingsmuligheter for eiendommen, jf. eksempelvis Rt-1968-1297. Ankesaken gjelder generelle virkninger av omleggingen av E18 og ikke spesifikke tiltak som eksempelvis støyskjerming rettet mot den enkelte eiendom.

Anne Sylvi Garshol, Anne Lise Thorsland, Sigmund Hagen og Otto Weisser har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger.»

Befalsborettslaget AL v/styrets leder og Sigrun og Torjus Bygland har for Høyesterett i hovedsak anført:

Befalsborettslaget AL slutter seg til takst nr. 17 a-c og takst nr. 40s anførsler vedrørende spørsmålet om fradrag for fordeler på grunn av reduserte støy- og støvplager. Befalsborettslaget er imidlertid i en spesiell situasjon ved at Østerveien består. Det er forventet økt trafikkbelastning langs denne vei.

Sigrun og Torjus Bygland gjør for takst nr. 1 HiA i motanken gjeldende at overskjønnet har tatt feil når retten har lagt til grunn at landbruksdrift er eneste påregnelige utnyttelse av arealet. For overskjønnet ble anført at det var et hovedproblem at offentlige organer samarbeidet for å holde grunnerstatningene nede. Situasjonen for området Bjørndalssletta er at eiendommen i kommuneplanen fortsatt anses som et landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF område), men området har ikke lenger særlig interesse som jordbruk. Det er heller ikke forskjeller av betydning i beliggenhet og påregnelig utnyttelse sammenliknet med arealene på andre siden av E18, hvor et overskjønn i 1989 tilkjente 90 kroner pr. kvadratmeter, og hvor Kristiansand kommune i 1997 kjøpte et areal for 65 kroner pr. kvadratmeter. Bjørndalssletta og herunder avstått areal, ville på grunn av sentral beliggenhet allerede, eller i alle fall på kort sikt, vært regulert til utbygging om ikke kommunens ønske om grønne lunger og friareal hadde medført at arealet fortsatt holdes som landbruksområde. I følge uttalelse fra landbruksmyndigheten har eiendommen i dag ingen betydning som område for landbruk.

Det anføres å være feil rettsanvendelse når overskjønnsretten helt har sett bort fra den markedspris for slike arealer som ble skapt blant annet ved kommunens frivillige erverv i 1997 rett på andre siden av E18. Den helt forskjellige verdsetting av to tilnærmet like areal er i strid med den alminnelige rettsbevissthet. Overskjønnet har begått en saksbehandlingsfeil ved i sine premisser uten videre å legge til grunn plansjefens vilje og ønske. Det er i strid med Grunnloven §105 og det likhetsprinsipp som denne bestemmelse bygger på, å se bort fra den prisdannelse som har skjedd på friarealer på naboeiendom. Dommene i Rt-1989-245 og Rt-1993-166 er ikke avgjørende. Det er sterkt urimelig og godtas ikke lenger at arealer ved ekspropriasjon innløses til en lavere pris enn den naboen oppnår ved salg til kommunen.

Overskjønnet har også sett bort fra verdsettelsen av Kongsgårdjordet og feilaktig unnlatt å ta hensyn til annen påregnelig utnyttelse fordi avstått areal etter kommuneplanen fortsatt skal benyttes til landbruk. Retten har heller ikke tilkjent erstatning etter strøkspris, hvilket den hadde all oppfordring til etter anførslene for overskjønnet om erstatning etter tomteverdien. I denne sammenheng påberopes at atkomstveien ikke er en del av E18, men en internvei hvor overskjønnet av eget tiltak skulle vurdert å legge strøkspris til grunn. Atkomstveien tar sikte på å tjene utbyggingsområder i Kristiansand.

Under enhver omstendighet foreligger mangelfulle skjønnsgrunner.

Dersom Høyesterett kommer til at arealet ikke skulle ha vært vurdert etter tomteverdi eller som friareal, gjøres i hovedanken gjeldende at overskjønnet korrekt har lagt til grunn at reguleringen til trafikkformål i september 1997 medførte at grunneieren fikk rett til å fjerne matjorden, jf. jordloven §9 første ledd jf. §2 første ledd bokstav a. Vederlagsloven §5 tredje ledd avskjærer ikke erstatning for salgsverdien av matjorda, da verdiendringen ikke skyldes oreigningstiltaket, men reguleringsplanen.

Skjønnet hadde to alternativer for fastsettelse av erstatningen, nemlig bruksverdien av arealet med matjord, eller at arealet erstattes uten matjord kombinert med salgsverdien av matjorden. Grunneier har krav på det alternativ som gir høyest erstatning, jf. vederlagsloven §4. Det bestrides at plenumsdommen i Rt-1996-521 gir grunnlag for å se bort fra reguleringen til vei når det skal tas stilling til den påregnelige utnyttelse av avstått areal. Avgjørelsen har ingen betydning for forståelsen av plan- og bygningslovens bestemmelser om grunneiers faktiske og rettslige rådighet over eiendommen når et område er regulert til vei.

Selv om man legger til grunn at vegvesenet skulle ha bruk for all matjorden, må salgsverdien likevel erstattes etter vederlagsloven §6 første ledd annet punktum. Det er påregnelig at grunneieren ville selge matjorda etter at arealet ble regulert til trafikkformål, og deretter stille arealet til rådighet for en utbygger til markedspris.

Befalsborettslaget AL har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes.

2. Befalsborettslaget AL tilkjennes saksomkostninger.»

Sigrun og Torjus Bygland har nedlagt slik påstand:

«Anken:

1. Overskjønnet stadfestes.

Motanken:

1. Overskjønnet oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling.

I begge tilfelle:

Sigrun og Torjus Bygland tilkjennes saksomkostninger.»

Jeg ser slik på saken:

Jeg er kommet til at statens anke må tas til følge, og at motanken for takstnummer 1 HiA ikke kan føre fram.

Innledningsvis bemerkes at statens anke for takstnumrene 17 a-c, 34 og 40 gjelder spørsmålet om det skal gjøres fradrag i erstatningene for midlertidig og varig avstått grunn og rettigheter for den verdistigning gjenværende del av disse eiendommer har fått og forventes å få som følge av at E18 legges i tunnel. Anken for takstnummer 1 HiA gjelder spørsmålet om erstatning for varig avståelse av ca 8 dekar dyrket mark kan fastsettes til salgsverdien av selve jorda.

Motanken gjelder takstnummer 1 HiA. Det gjøres gjeldende at påregnelig bruk av området er tomtegrunn, subsidiært at overskjønnet ved verdsettingen skulle tatt i betraktning den pris som Kristiansand kommune ga i 1997 ved frivillig erverv av et tilsvarende areal på sydsiden av E18 Bjørndalssletta.

Fradrag for verdistigning

Takstnumrene 17 a-c gjelder tre seksjonerte leiligheter i en boligblokk. Det avstås til eiendom 79 m2 tomtegrunn og 23 m2 veigrunn, og 55 m2 tomtegrunn til bruk i anleggsperioden. Etter omleggingen vil tunnelåpningen ved Bjørndalssletta ligge omlag 700 meter øst for eiendommene. Nåværende trasé for E18 forbi eiendommene er omregulert til lokal vei. - Takstnummer 34 er et borettslag med 81 leiligheter beliggende ved krysset E18 (Oddernesveien) og Østerveien. Borettslaget avstår til eiendom 265 m2 tomtegrunn og 342 m2 veigrunn, og 179 m2 tomtegrunn og 35 m2 veigrunn til bruk i anleggsperioden. Etter omleggingen vil tunnelåpningen ved Bjørndalssletta ligge omlag 450 meter øst for eiendommen. Nåværende trasé for E18 forbi denne eiendom er omregulert til gang og sykkelvei. Østerveien består, og det forventes trafikkøking der. - Takstnummer 40 er en enebolig. Det avstås til eiendom 274 m2 tomtegrunn og 70 m2 tomtegrunn til bruk i anleggsperioden. Etter omleggingen vil tunnelåpningen ved Bjørndalssletta ligge omlag 150 meter øst for eiendommen. Nåværende trasé for E18 forbi eiendommen er omregulert til gang og sykkelvei.

Lagmannsretten uttalte om fordelen ved at støy og støvplager vesentlig reduseres eller helt faller bort:

«Når det konkret gjelder fordeler ved bortfall av støv og støy fra en nærliggende vei som omlegges eller nedlegges er lagmannsretten av den oppfatning at den rettslige situasjonen er avklaret og at det ikke skal gjøres fradrag. Det vises til Rt-1978-1370. Saken gjaldt utvidelse av Økernveien i Oslo og spørsmål om ulempeerstatning for støy- og støvplager ved nærføring. Det uttales i dommen på side 1375:

«Støy og forurensning er ulemper av alminnelig karakter ved en veiutvidelse. At enkelte eiendommer fordi veien kommer nær bebyggelsen får mindre mulighet enn andre for avskjerming ved beplantning eller på annen måte, gjør ikke ulempene til særulemper for disse eiendommer.» Nevnte avgjørelse gjaldt ulemper og derfor §8. Tilsvarende må imidlertid gjelde fordeler og §9. Ordlyden i bestemmelsen er lik. Ingen reelle grunner tilsier en ulik betydning av de benyttede uttrykk i de 2 bestemmelsene. I Karnov for 1996 er det i notene 67 og 68 for §9 vist til notene for de tilsvarende uttrykk i §8. Rimelighets- og likhetshensyn tilsier at det ikke bør gis fradrag i denne sak. Det fremgår av rapporten fra den oppnevnte støysakkyndige at støyen både i første og annen husrekke, regnet fra veien, er betydelig i dag. Også tredje husrekke er berørt, i enkelte tilfeller med støy over 55dB. Det er derfor ingen særfordel for ekspropriatene at støy og støv forsvinner når veien fjernes, selv om disse får en større fordel enn de bakenforliggende eiendommer. Det gjøres således ingen fradrag for fordeler i verdsettelsene i det følgende. For øvrig viser lagmannsretten til byrettens bemerkninger under hvert takstnummer, som lagmannsretten i det vesentlige kan gi sin tilslutning. Der hvor lagmannsretten vurderer forholdene annerledes fremkommer dette i det følgende.»

Vederlagsloven §9 gjelder fradrag for fordeler for gjenværende eiendom. Bestemmelsen lyder:

«Føremoner som oreigningstiltaket fører med seg for attverande eigedom, skal gå til frådrag i vederlaget så langt føremonen ikkje er av allmenn karakter for eigedomar i distriktet.»

Bestemmelsen er en videreføring av den tilsvarende §8 i lov 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom, jf. NOU 1981:5 Prisregulering og ekspropriasjonserstatning. Fast eiendom på side 251 annen spalte og Ot.prp.nr.50 (1982-1983) side 62. Proposisjonen henviser til Husaaskomitéen og juridisk litteratur.

En rekke avgjørelser av Høyesterett før lovreguleringen har fastslått at en ekspropriat må tåle fradrag for særfordeler, men ikke for alminnelige fordeler. Et grunnvilkår for fradrag var at det forelå årsakssammenheng mellom skade og ulempe som ekspropriasjonen påførte ekspropriaten, og de fordeler som fulgte av ekspropriasjonstiltaket. Kravet til årsakssammenheng ble i flere tidlige avgjørelser forstått strengt, slik at bare fordeler som skyldtes at det ble ekspropriert nettopp fra denne ekspropriat, ble ansett som særfordeler, jf. eksempelvis Rt-1912-689. En dom i Rt-1964-1012 kan forstås slik at et strengt krav til årsakssammenheng opprettholdes. Saken gjaldt spørsmålet om det skulle gjøres fradrag for de fordeler grunneierne oppnådde ved at det gamle linjebeltet delvis ble frigitt ved bygging av ny kraftlinje. Førstvoterende fant i motsetning til overskjønnets flertall at fradrag skulle finne sted fordi frigivelsen var «en direkte og umiddelbar følge av anlegget av den nye ledning», jf. Rt-1964-1012 på side 1014.

I innstilling om skjønnsordningen og om erstatningsutmåling ved ekspropriasjon (avgitt 1969) foreslo Husaaskomitéen at fordeler som ekspropriasjonstiltaket medfører for ekspropriatens gjenværende eiendom, skal komme til fradrag i erstatningen med mindre fordelen er av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet. Til forslaget bemerket komitéen (innstillingen side 155):

«Hovedsynspunktet er her som ellers at ekspropriaten ikke skal stilles dårligere enn andre grunneiere i distriktet som ikke er ekspropriater. Men han skal heller ikke stilles i noen bedre stilling. Dersom ekspropriasjonstiltaket fører til særlige fordeler for ekspropriaten, f.eks ved verdauk på den gjenværende del av den eiendom som eksproprieres, uten at andre grunneiere i distriktet nyter godt av denne samme verdistigning, må dette gå til fradrag i ekspropriasjonserstatningen. Er derimot verdauken alminnelig for andre eiendommer i distriktet, kan det ikke foretas fradrag i ekspropriajsonserstatningen for den. Verdistigningen kan ikke regnes som alminnelig om bare enkelte eiendommer i distriktet får den samme verdistigning.»

Departementet sluttet seg til forslaget, jf. Ot.prp.nr.56 (1970-1971) side 32 første spalte.

Stortingets justiskomité sluttet seg også til forslaget og uttalte (Innst.O. XXI for 1971-72 side 17):

«Dette synspunkt er fraveket i nyere rettspraksis, det kan bl.a henvises til en høyesterettsdom inntatt i Rettstidende i 1964 s. 1012, som gjaldt spørsmålet om fradrag i erstatningen ved et kraftledningsskjønn for de fordelene grunneieren oppnådde ved å få frigitt det tidligere linjebelte. Høyesterett slo her fast at det måtte gjøres fradrag for fordeler som grunneieren oppnådde ved at klausuleringen av det tidligere linjebelte falt bort. Grunneierne fikk ikke beholde fordelene, selv om en teoretisk kunne ha anlagt den nye kraftledningen over andre eiendommer og likevel gjennomført frigivelsen.

Gjeldende rett bygger på en relativt fleksibel og rimelighetsbetont anvendelse av sondringens særfordeler/alminnelige fordeler, hvor det avgjørende må være om det foreligger en særlig fordel som er spesiell nettopp for ekspropriatens eiendom. Det har ikke vært disse medlemmers mening å forandre gjeldende rett på dette punkt.»

Det har vært hevdet at justiskomitéen feiltolket avgjørelsen i Rt-1964-1012 fordi førstvoterende her fant at fordelen var en direkte og umiddelbar følge av ekspropriasjonstiltaket «mot dem», jf. Vislie: Om erstatning ved ekspropriasjon (1974) side 131. Det har likevel vært antatt at §9 (og den tidligere §8) stiller et mindre strengt krav til årsakssammenheng enn det som gjaldt etter tidligere praksis, og at grensen mellom fordeler som skal gå til fradrag i erstatningen og allmenne fordeler som ikke går til fradrag, må trekkes etter likhets- og rimelighetsbetraktninger, jf. Fleischer: Norsk ekspropriasjonsrett (1978) side 407, Pedersen, Sandvik og Skaaraas: Ekspropriasjon - Særlig etter plan- og bygningsloven (1990) side 351 og Stordrange og Lyngholt Ekspropriasjonserstatningsloven (2000) side 283. Det foreligger ikke avgjørelser av Høyesterett om forståelsen av §9 eller den tidligere §8.

Jeg bemerker at §9 etter ordlyden bare gjelder fordeler for gjenværende eiendom som skyldes ekspropriasjonstiltaket. Bestemmelsen må forstås slik at det kreves rettslig relevant årsakssammenheng mellom selve tiltaket og fordelen.

I følge Husaaskomitéen skulle hovedsynspunktet være at ekspropriaten ikke skal stilles dårligere enn andre grunneiere i distriktet som ikke er ekspropriater, men heller ikke bedre. Fradrag skulle finne sted i de tilfelle ekspropriasjonstiltaket førte til særlige fordeler for ekspropriaten uten at andre grunneiere oppnådde samme fordel. Dersom bare enkelte eiendommer i distriktet fikk den samme verdistigning, skulle verdiøkningen heller ikke regnes som alminnelig. Jeg viser til innstillingen side 155 som jeg har gjengitt tidligere. Flertallet i Stortingets justiskomité la til grunn at gjeldende rett bygde på en relativ fleksibel og rimelighetsbetont anvendelse av reglene om særfordeler og alminnelige fordeler, hvor det avgjørende må være om det foreligger en særlig fordel som er spesiell nettopp for ekspropriatens eiendom. Flertallet tok ikke sikte på å forandre gjeldende rett på dette punkt.

Selv om det kan reises spørsmål om flertallets forståelse av gjeldende rett den gang var riktig, har uttalelsen som nevnt gitt grunnlag for en oppmykning av det tidligere mer strenge årsakskrav. Verken den tidligere §8 eller någjeldende §9 kan etter dette forstås slik at fradrag bare kunne finne sted i de tilfelle fordelen nettopp skyldtes at det ble ekspropriert fra en bestemt eller noen få eiendommer. Jeg tilføyer at selv om andre enn ekspropriatene får en tilsvarende fordel, har dette etter rettspraksis før loven ikke vært ansett til hinder for fradrag i erstatningen, jf. Rt-1968-1297 og Rt-1971-69.

Det er en sammenheng mellom hva som skal anses som fordeler av allmenn karakter, og hvilke eiendommer som anses for å høre til distriktet. Dersom §9 må forstås slik at distriktet er et større område, vil fordelen ved reduksjon eller bortfall av støy og støvplager normalt bare gjelde et mer begrenset antall eiendommer innen distriktet. En økning av verdien ved omlegging av vei med reduksjon eller bortfall av støy og støvplager, vil derved gå til fradrag ved fastsettelse av erstatningene fordi fordelen ikke er av allmenn karakter for eiendommer i distriktet.

Husaaskomitéen uttalte om distriktet (innstillingen side 155 annen spalte):

«Hva som ligger i begrepet «distriktet» blir et konkret vurderingsspørsmål. Av betydning ved vurderingen kan det være i hvilken utstrekning utnyttingsmulighetene er de samme eller likeartet. Det kan også være av betydning om ekspropriasjonen foretas i et tettbygd strøk eller på et avsidesliggende sted. I førstnevnte tilfelle vil det i alminnelighet kunne være riktig å la «distriktet» omfatte et mindre geografisk område enn i sistnevnte tilfelle.»

Departementet og Stortingets justiskomité uttalte seg ikke om begrepet «distriktet» i relasjon til fordelsregelen.

Staten har anført at «distriktet» i §9 (og den tidligere §8) må forstås på samme måte som «distriktet» i den tidligere lovs §5 nr. 1. Denne bestemmelse hjemlet mererstatning når verdsettelse av grunnarealer på grunnlag av aktuell bruk etter dagjeldende §4, ville føre til en vesentlig lavere verdi «enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk». Staten har også vist til Rt-1978-1170, hvor det framgår at det var riktig rettsanvendelse at skjønnet hadde ansett Langesundshalvøya og områdene oppover Frierfjorden til og med Herre for å være ett distrikt i relasjon til tidligere lovs §5 nr. 1, jf. Rt-1978-1170 på sidene 1172-73 og side 1177.

Departementet uttalte om §4 annet ledd annet punktum (loven §5 nr. 1) i Ot.prp.nr.56 (1970-1971) side 31 annen spalte:

«Ved «distriktet» forstår departementet et større område som naturlig kan anses som en enhet. Det er med andre ord ikke meningen med §4, annet ledds annet punktum at ekspropriaten skal ha krav på den særskilte verdistigning som f.eks inntrer for en eller to naboeiendommer fordi disse får en spesielt heldig beliggenhet i nærheten av en stasjon, et forretningssenter, e.l.»

Jeg bemerker at den tidligere §5 nr. 1 med uttrykket «tilsvarende eiendommer i distriktet» anga den geografiske avgrensing av de eiendommer som skulle benyttes ved sammenlikning. Formålet med bestemmelsen tilsa at sammenlikningen ikke ble begrenset til en enkelt eller noen få eiendommer. For å konstatere at bruksverdien basert på aktuell bruk etter dagjeldende §4 var vesentlig lavere enn det som generelt gjaldt for tilsvarende eiendommer i distriktet, måtte bruksverdien sammenliknes med verdien av flere eiendommer i et større geografisk område.

Etter min mening blir avgrensningen en annen ved avgjørelse av om en fordel er av allmenn karakter etter §9. Det er sammenhengen mellom ekspropriasjonstiltaket og fordelen som her må være avgjørende. Jeg kan ikke se at forståelsen av «distriktet» i den tidligere §5 nr. 1 kan få betydning for tolkingen av §9, og slik avgrensning av distriktet i forhold til fradrag for fordeler vil gi lite rimelige resultater. Dersom det geografiske området blir stort nok, vil verdistigningen ved å bli kvitt støy og støvplager fra en vei bare gjelde for noen få eller et mindre antall eiendommer innen distriktet, og fordelen ville ikke i noe tilfelle kunne anses for å ha allmenn karakter.

Jeg finner det vanskelig å angi nærmere hva som ligger i «distriktet» fordi de fordeler det kan være tale om er av til dels svært forskjellig karakter. Hva angår bortfall av ulemper som følge av omlegging av vei, må etter min mening §9 forstås slik at distriktet i utgangspunktet gjelder et geografisk område hvor eiendommene er negativt påvirket av veien og trafikken på denne. Den negative påvirkning i veiens influensområde vil normalt ha betydning for eiendommens verdi, men dette er ikke i seg selv avgjørende. Dersom veiulempene påvirker flere eiendommer over en lengre strekning, vil det kunne være naturlig å dele influensområdet i flere distrikter ved avgjørelsen av om fordelen er av allmenn karakter.

Overskjønnet synes å ha lagt avgjørende vekt på sammenhengen mellom §8 om ulemper på gjenværende eiendom og §9 om fordeler for gjenværende eiendom. Retten fastslo under henvisning til dommen i Rt-1978-1369 at den rettslige situasjon for så vidt angår fordeler ved bortfall av støv og støy fra en nærliggende vei var avklart, og at det ikke skulle gjøres fradrag. Førstvoterende uttalte her at støy og forurensning var «ulemper av alminnelig karakter ved en veiutvidelse», jf. Rt-1978-1369 på side 1375. Overskjønnet bemerket at avgjørelsen gjaldt ulemper, men mente at tilsvarende måtte gjelde fordeler etter §9. Det ble vist til at ordlyden i §8 og §9 var lik, og at ingen reelle grunner tilsa en ulik betydning av de benyttede uttrykk i de to bestemmelser.

Etter min mening kan man ikke trekke slike slutninger ut fra bestemmelsenes utforming. Utgangspunktet er at skjønnsretten skal foreta en konkret vurdering av skade og ulempe på gjenværende eiendom og fordeler som ekspropriasjonstiltaket medfører for denne eiendom. Dersom fordeler som følge av reduksjon eller bortfall av støv og støyplager ved omlegging av vei likestilles med nærføringsulemper, ville verdistigning for eiendommene i distriktet ved slik omlegging aldri komme til fradrag i erstatningen. Dette mener jeg ikke kan følge av loven. §8 hjemler bare erstatning for allmenne ulemper som overstiger den naborettslige tålegrense. Et tilsvarende skille mellom vesentlige og mindre vesentlige fordeler finnes ikke i §9.

Ulemper som støy og støvplager ved nærføring av vei, har i rettspraksis vært ansett som allmenne ulemper, jf. eksempelvis Rt-1978-1369 som overskjønnet viste til. Denne rettsoppfatning skyldes hensynet til lik behandling av ekspropriater og naboer. Det kan være tilfeldig om en eiendom som rammes av store ulemper ved nærføring, avstår grunn eller rettigheter i en ekspropriasjon til vei eller bane, jf. eksempelvis Rt-1967-1556 på side 1562 flg. Den som ikke avstår grunn eller rettigheter, kan eventuelt fremme krav etter granneloven §2 om slike ulemper overstiger den naborettslige tålegrense.

Hensynet til likhet er også grunnlaget for at visse fordeler anses som allmenne fordeler for eiendommer i distriktet som ikke skal gå til fradrag i erstatningen. Ekspropriaten skal verken stilles dårligere eller bedre enn andre grunneiere i distriktet, jf. Husaaskomitéen side 155 som jeg har gjengitt tidligere.

Spørsmålet i vår sak er om verdistigningen for ekspropriatenes eiendommer som følge av omleggingen av E18, er slik at en tilsvarende verdistigning ikke tilfaller andre grunneiere i det området hvor eiendommene før omleggingen var negativt påvirket av veien og trafikken på denne. Den alminnelige verdistigning i dette distrikt skal ikke gå til fradrag. Overskjønnet skulle imidlertid tatt stilling til om de eiendommer som ligger inntil eller nær nåværende E18, vil få en særlig fordel på grunn av omleggingen sammenliknet med andre eiendommer i dette området. Dersom overskjønnet kommer til at disse eiendommer får en særlig verdistigning, må skjønnet vurdere om fradrag skal gjøres ut fra likhet og rimelighet. Selv om en særlig verdistigning også kan påvises for noen eiendommer som ikke avstår grunn og rettigheter, er dette ikke nok til at fordelen skal anses for å være av allmenn karakter.

Jeg er etter dette kommet til at overskjønnets rettsanvendelse er feil. Skjønnet må for takstnumrene 17 a-c, 34 og 40 oppheves og hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.

Erstatning for grunnareal

Takstnummer 1 HiA gjelder avståing til eiendom av 8 434 m2 grunn, hvorav ca 7 650 m2 er dyrket mark. Eiendommen ligger nord for det planlagte kryss E18 Bjørndalssletta langs den nye atkomstvei til HiA. Arealet har i senere tid vært benyttet til produksjon av gras.

Jeg finner det naturlig først å drøfte grunneiernes motanke. Det er her anført at overskjønnets rettsanvendelse er feil når retten ikke har ansett arealet som byggegrunn på lengre sikt, og i tillegg helt ser bort fra markedsprisen på 65 kroner pr. m2 som ble oppnådd ved kommunens frivillige erverv av en tilsvarende eiendom rett på andre siden av nåværende E18. Det ville være i strid med Grunnloven §105 å se bort fra den prisdannelse som har skjedd for friareal på naboeiendom. I alle tilfelle er saksbehandlingen feil fordi overskjønnet har nøyet seg med en henvisning til plansjefens vilje og ønske.

Overskjønnet uttalte om påregnelig utnytting av det arael som skal avstås:

«Ser en bort fra veireguleringen ville arealet forblitt ubebygget. Det er en del av et kulturlandskap kommunen er fast bestemt på å beholde ubebygget. Det vises til forklaringen fra plan- og bygningssjefen i Kristiansand og de arealplaner i området han viste og redegjorde for.»

Jeg bemerker at overskjønnet på korrekt måte har sett bort fra reguleringen til vei når spørsmålet om arealet vil forbli ubebygd vurderes, jf. særlig plenumsdommen Rt-1996-521. Ved vurdering av påregnelighet etter vederlagsloven §5 annet ledd vil det da etter fast og langvarig rettspraksis som utgangspunkt være avgjørende hvilket formål arealet i så fall ville vært regulert til, jf. eksempelvis Rt-1997-1471 på side 1474 med videre henvisninger. Denne hovedregel har visse unntak, jf. eksempelvis Rt-1998-1140 på sidene 1161-62 (flertallet) med videre henvisninger.

Området som det areal som skal avstås er en del av, har i lang tid vært avsatt til større dyrkede arealer, og etter gjeldende kommuneplan for årene 2000-2011 av 12. april i år er området angitt som et LNF-område med spesiell naturvern- og friluftsinteresser av særlig høy verdi. Gjeldende regulering for eiendommen som ble stadfestet 11. mars 1970, er jordbruk. Overskjønnets premisser er kortfattede på dette punkt, men suppleres med vitterlige kjensgjerninger slik at rettsanvendelsen kan prøves. Jeg kan ikke se at overskjønnets avgjørelse er bygd på feil rettslig grunnlag. Rettens bevisbedømmelse og herunder bedømmelsen av plansjefens forklaring, kan ikke prøves ved anke til Høyesterett. Jeg tilføyer at overskjønnet ikke hadde foranledning til å ta opp om atkomstveien til HiA måtte anses som en såkalt internvei med eventuelle konsekvenser for fastsetting av erstatningen, fordi dette ikke var anført for overskjønnet. Den manglende drøftelse av disse spørsmål er ingen feil ved saksbehandlingen, jf. Rt-1993-166 på side 170 og Rt-1997-1471 på side 1476.

Statens anke gjelder spørsmålet om erstatning for avståelse av ca 8 da. dyrket jord kan fastsettes til salgsverdien av matjorda. Overskjønnet uttalte om dette:

«Bortsett fra landbruksdrift foreligger ingen annen påregnelig utnyttelse av arealet. Før regulering til vei var det regulert til landbruk.

Etter lagmannsrettens oppfatning er verdien av matjorden den høyeste. Det vil ikke være riktig å se bort fra reguleringen til vei når denne vil gi grunneier en høyere erstatning. Når arealet skal tas i bruk til vei vil det ikke være ulovlig å fjerne matjorden. Erstatningen settes til kroner 250.000,- tohundreogfemtitusen. For de øvrige arealer som avstås settes erstatningen til kroner 10.000, - titusen.»

Det framgår ikke av overskjønnets premisser om vederlaget er fastsatt etter §5 om salgsverdi eller etter §6 om bruksverdi. Partene har for Høyesterett forutsetningsvis lagt til grunn at overskjønnet må forstås slik at det er fastsatt en form for salgsverdi basert på at matjorda har en markedsverdi ut fra beliggenheten til det areal som avstås.

Staten gjør i anken gjeldende at overskjønnets rettsanvendelse er uriktig fordi retten ved fastsettelse av erstatningen skulle sett bort fra reguleringen til vei og erstattet arealets bruksverdi eller salgsverdi som dyrket mark i samsvar med den gjeldende regulering og kommuneplan. Skjønnets avgjørelse er etter statens syn også i strid med vederlagsloven §5 tredje ledd, hvoretter det ved fastsettelsen skal ses bort fra verdiendring som skyldes ekspropriasjonstiltaket.

Jeg tar utgangspunkt i at det areal som skal avstås, den 24. september 1997 ble regulert til offentlig trafikkområde etter plan- og bygningsloven §25 første ledd nr. 3. Planen ble straks bindende for alle tiltak som nevnt i §81, §86a, §86b og §93, og grunnen kan heller ikke på annen måte tas i bruk eller fradeles til formål som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen, jf. §31 første ledd. Innen disse rammer legger ikke selve planen begrensninger på grunneierens rettslige og faktiske rådighet. Regulering til trafikkområde etter plan- og bygningsloven står etter min mening ikke i noen annen stilling enn regulering til andre formål som eksempelvis byggeområder etter §25 første ledd nr. 1. Virkningen av en reguleringsplan er den samme med mindre loven inneholder særskilte bestemmelser for bestemte reguleringsformål, jf. eksempelvis §31 nr. 4.

Staten hevder at de i rettspraksis utviklede prinsipper for å se bort fra såkalte tilegnelsesreguleringer ved ekspropriasjon til gjennomføring av planen, jf. særlig Rt-1996-521, også må få anvendelse for verdsetting av et areal som tidligere var regulert til jordbruk. Skjønnet skal se bort fra reguleringen til trafikkformål og legge til grunn at arealet bare kan anvendes til jordbruk. Det vil da ikke være lovlig å fjerne matjorda, jf. jordloven §9.

Jeg er ikke enig i statens syn. Det er riktig nok så at erstatning for areal regulert til trafikkformål blir fastsatt ved at man ser bort fra planen og vurderer hva som ville vært påregnelige utnytting av arealet dersom reguleringen ikke var kommet. Men dette er en regel som har sin begrunnelse i ikke å forskjellsbehandle ekspropriatene. Etter min mening er det ikke grunnlag for å anse rettspraksis på dette området som avgjørende når verdsetting av et areal som er regulert til trafikkformål, får høyere verdi nettopp på grunn av denne regulering. Hovedregelen er at reguleringsplanen legges til grunn, og at den utnyttelse som planen hjemler, får betydning for utmålingen av erstatningen. Jeg tilføyer at når arealet erverves av eksproprianten, vil denne kunne utnytte matjorden og eventuelt avhende overskuddsjord innenfor planens rammer og ellers gjeldende regelverk.

Jeg kan heller ikke se at overskjønnets rettsanvendelse er i strid med vederlagsloven §5 tredje ledd. En eventuell tilleggsverdi ved salg av matjord ville være en følge av reguleringsplanen, ikke av ekspropriasjonstiltaket. Denne verdi er i tilfelle uavhengig av gjennomføringen av ekspropriasjonstiltaket, som her er veianlegget.

Omreguleringen av det aktuelle areal til trafikkområde medførte at forbudet i jordloven §9 første ledd om bruk av dyrket jord til andre formål en jordbruk, og at dyrkbar jord ikke må omdisponeres slik at jorda ikke egner seg til jordbruksproduksjon i framtida, ikke lenger gjaldt, jf. samme lov §2 første ledd bokstav a. Før veireguleringen gjennomføres, noe som i praksis vil kunne ta tid, kan grunneieren utnytte arealet innenfor gjeldende reguleringsplan og lovgivning. Endret utnyttelse forutsetter imidlertid som nevnt at gjennomføringen av planen ikke vanskeliggjøres, jf. plan- og bygningsloven §31 nr. 1.

Uttak av matjord kan jeg ikke se prinsipielt stiller seg annerledes ved veiregulering enn ved regulering til andre utbyggingsformål. Når jordloven §9 ikke lenger gjelder, og i den utstrekning gjennomføring av planen ikke vanskeliggjøres, må grunneieren kunne ta ut jord for salg med mindre andre bestemmelser hindrer dette. Dersom salg av matjord er påregnelig etter forholdene på stedet, vil vederlag for slikt salg etter omstendighetene kunne være et alternativt grunnlag for fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon.

Overskjønnet har uten noen nærmere drøftelse kommet til at det etter reguleringsplanen ikke vil være ulovlig å fjerne matjorden. Dette er et riktig utgangspunkt, jf. jordloven §2 første ledd bokstav a. Det framgår imidlertid ikke av premissene om erstatningen fastsettes etter §5 om salgsverdi eller §6 om bruksverdi. Plenumsdommen gjaldt erstatning etter §5. Spørsmålet kan stå i en noe annen stilling etter §6, jf. eksempelvis Rt-1978-190 på side 194 (flertallet).

Dersom alternativet salgsverdi etter §5 legges til grunn, skulle retten ved fastsettelse av erstatningen blant annet lagt vekt på den påregnelige utnytting som det er reelt grunnlag for etter forholdene på stedet, jf. annet ledd første punktum. Det må foretas en konkret vurdering av den påregnelige bruk av det areal som skal avstås. Ut fra utmåling av erstatningen synes overskjønnet å ha lagt til grunn at all matjord kan fjernes uten å komme i strid med reguleringen. Det framgår ikke om retten har vurdert om de vilkår som må være tilstede for at all matjord kan fjernes, er oppfylt. Jeg nevner at det må vurderes om uttak av jord i det omfang som overskjønnet la til grunn, var i strid med reguleringen av avkjøring Bjørndalsletta og innføringen av ny atkomstsvei til HiA, og om salg av all matjord var en påregnelig utnytting som det reelt var grunnlag for etter forholdene på stedet. Fjerning av matjord i det omfang som overskjønnet har lagt til grunn, kan nødvendiggjøre tillatelse etter plan- og bygningsloven §93 første ledd bokstav i. Reguleringen vil være bindende for slik tillatelse, jf §31 nr. 1 første punktum.

Ut fra dette finner jeg overskjønnets begrunnelse utilstrekkelige til at rettsanvendelsen kan prøves. Overskjønnets må etter dette oppheves og hjemvises til lagmannsretten til ny behandling for så vidt angår takstnummer 1 HiA.

Ut fra det resultat jeg er kommet til er det ikke nødvendig å gå inn på vederlagsloven §6 første ledd annet punktum.

Staten må erstatte ankemotpartenes nødvendige utgifter i anledning av hovedanken selv om anken har ført fram, jf. skjønnsloven §54b første ledd første punktum, jf. §54. Advokat Myhre har krevd 127.900 kroner, hvorav 7.900 kroner er utlegg. Advokat Sigmond har for hovedanken krevd 103.000 kroner, hvorav 3.000 kroner er utlegg. Jeg finner at de oppgitte beløp er nødvendige utgifter i anledning ankesaken.

Motanken har ikke ført fram og spørsmålet om saksomkostninger skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd, jf. skjønnsloven §54b første ledd tredje punktum. Utfallet av motanken var etter min mening klart, og jeg kan ikke se at det foreligger særlige grunner for å frita Sigrun og Torjus Bygland fra å betale saksomkostninger til staten. Staten har krevd 25.000 kroner i saksomkostninger i anledning motanken. Omkostningen anses nødvendige, og kravet tas til følge.

Jeg stemmer for denne

dom:

Hovedanken:

Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling for takstnumrene 17 a-c, 34 og 40, og takstnummer 1 HiA.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Anne Sylvi Garshol, Anne Lise Thorsland, Sigmund Hagen og Otto Weisser i fellesskap 127.900 - etthundreogtjuesjutusennihundre - kroner, og til Befalsborettslaget A/L v/styrets leder og Sigrun og Torjus Bygland i fellesskap 103.000 - etthundreogtretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Motanken:

Motanken tas ikke til følge.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sigrun og Torjus Bygland en for begge og begge for en til staten v/Samferdselsdepartementet 25.000 - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommar Utgård: Eg er einig med førstvoterande i det hovudsaklege og i resultatet, men med ei anna grunngiving for anken frå staten i høve takstnummer 1 HiA.

Anken frå staten gjeld spørsmålet om vederlag for avståing av eit grunnareal med matjord.

For meg er det avgjerande kva prinsipp som må leggjast til grunn når det gjeld pårekneleg bruk av areal som skal avståast til vegføremål. Høgsterett behandla prinsippa i plenumsdommen i Lena-saka, Rt-1996-520. Med tilvising til lovproposisjonen til vederlagslova §5 tredje ledd - Ot.prp.nr.50 (1982-1983) - er det sagt på side 540:

«Jeg leser dette slik hensett til vår sak, at det som i tilfelle skal tas i betraktning ved grunnerstatningen, er tomteverdi som kan ansees etablert som påregnelig på eierens hånd når det sees bort fra veiplanen. Skjønnsretten må være på vakt mot å trekke inn i verdsettelsen eventuelle utbyggingsverdier som veianlegget selv skaper, jf bestemmelsen i vederlagsloven §5 tredje ledd. Var veigrunnen uavhengig av veiplanen regulert til ikke å skulle bebygges, vil tomteverdi heller ikke ha vært påregnelig. Var grunnen uregulert og ubebygd, må påregneligheten av at bebyggelse ville ha vært aktuell og blitt tillatt, vurderes konkret i lys av de retningslinjer praksis har trukket opp.»

Eg ser dette som generelle premissar, som må ha rekkevidde ut over det konkrete tilfellet i Lena-saka som gjaldt om tomteverdi var pårekneleg på eigaren si hand når det vart sett bort frå vegplanen. Slik eg forstår førstvoterande i Lena-saka gir han på generelt grunnlag tilvising til korleis det påreknelege skal vurderast i ulike situasjonar. Ein av desse situasjonane er der grunnen uavhengig av vegen ikkje var tenkt utbygd. For meg er det vanskeleg her å leggje inn ein reservasjon om at prinsippa ikkje gjeld i konkrete tilfelle der det ville gi grunneigaren større vederlag om vegreguleringa vart lagt til grunn.

Ei slik løysing som førstvoterande går inn for, fører i vår sak til at motanken blir avgjort på grunnlag av regulering til jordbruk og anken på grunnlag av regulering til veg. For meg tilseier omsynet til samanheng at same vurdering må leggjast til grunn som pårekneleg i begge tilfelle ved fastsetjing av salsverdien.

Etter mitt syn talar prosessøkonomiske omsyn mot den løysinga førstvoterande går inn for. Vilkåra for vederlag ut frå det vegreguleringa gir høve til, slik han legg til grunn, ville vere til stades i få saker. Det ville likevel kunne bli nødvendig med - ofte vanskelege - vurderingar av spørsmålet i mange saker. Vurderingane måtte i tilfelle skje uavhengig av veganlegget, jf. vederlagslova §5 tredje ledd.

For min del ser eg såleis ikkje nokon grunn til unntak frå prinsippa i Lena-dommen.

Etter mitt syn har lagmannsretten tolka vederlagslova §5 feil. Med ei anna grunngiving sluttar eg meg såleis til standpunktet frå førstvoterande om oppheving og heimvising.

Heller ikkje eg finn grunn til å gå inn på vederlagslova §6. Eg er einig med førstvoterande i at spørsmålet kan stå i ei noko anna stilling etter §6 enn etter §5. Eg let det for min del stå ope om dommen i Rt-1978-190 i realiteten er fråviken i seinare praksis.

Dommer Frisak: Som annenvoterende, dommer Utgård.

Dommer Rieber-Mohn: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Stang Lund.

Dommer Gussgard: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne


D O M :

Hovedanken:

Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling for takstnumrene 17 a-c, 34 og 40, og takstnummer 1 HiA.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Anne Sylvi Garshol, Anne Lise Thorsland, Sigmund Hagen og Otto Weisser i fellesskap 127.900 - etthundreogtjuesjutusennihundre - kroner, og til Befalsborettslaget A/L v/styrets leder og Sigrun og Torjus Bygland i fellesskap 103.000 - etthundreogtretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Motanken:

Motanken tas ikke til følge.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sigrun og Torjus Bygland en for begge og begge for en til staten v/Samferdselsdepartementet 25.000 - tjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Hentet fra «https://rettspraksis.no/w/index.php?title=HR-2000-52-B_-_Rt-2000-1997&oldid=222764»