LA-1995-836
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-05-13 |
| Publisert: | LA-1995-00836 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr. 99-00753 B Agder lagmannsrett la-1995-00836 B |
| Parter: | Saksøkar: Staten v/Samferdselsdep. v/vegsjefen (Prosessfullmektig: Advokat Lars Petter Koslung) Saksøkt: Terje Moen (Prosessfullmektig: H.r. advokat Thorstein Vale) Saksøkt: Norsk Hydro Produksjon A/S, Telenor A/S, Prosjektfinans A/S |
| Forfatter: | Lagdomar Asbjørn Nes Hansen Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3, §10, §50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) |
År 1996 den 13. mai vart rett sett på nytt med den same skjønsstyraren og dei same skjønsmennene som tidlegare. Etter rådlegging og røysting for stengde dører vart det avheimla slikt overskjøn:
Porsgrunn bystyre vedtok 30. mars 1995 reguleringsplan for gangog sykkelveg langs riksveg 354, Herøyavegen, på den 700 meter lange strekninga frå Skrapeklevkrysset til Birkebeinergata. Med heimel i §50 i veglova gjorde vegsjefen i Telemark 20. april 1995 vedtak om oreigning til gjennomføring av planen. Skien og Porsgrunn byrett avheimla 3. juli 1995 skjøn for i alt 11 takstnummer. For nokre av eigedomane vart skjønet fremja som avtaleskjøn, med di eigarane hadde samtykt i at vegvesenet overtok grunnen.
Staten v/Samferdsledepartementet v/vegsjefen i Telemark, med advokat Lars Petter Koslung som prosessfullmektig, har kravt overskjøn for fire takstnummer. Eigaren av tnr. 2, Terje Moen, med advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig, har kome med tilsvar til kravet om overskjøn. Eigarane av tnr. 4, 9 og 10 har ikkje teke til motmæle for lagmannsretten.
Det var overskjønsførehaving i tinghuset i Skien 15.-16. april 1996, med synfaring på Herøya fyrste rettsdagen. Det går fram av rettsboka kven som møtte, kven som forklara seg og kva skriftlege prov som vart dokumenterte. Dei allmenne skjønsføresetnadene går fram av byrettsskjønet. Det er lagt fram takstbok for lagmannsretten med nærare opplysning om kvart takstnummer. Saka står i det aller meste i same stode som for byretten. Gang- og sykkelvegen er under opparbeiding, men arbeidet er enno ikkje fullført.
Overskjønet gjeld - for tnr. 2 - innløysing av ein bustadeigedom, der partane er samde om innløysinga og om at vederlaget skal fastsetjast etter attkjøpsverdien, jf. vederlagslova §7, men usamde om vederlagsfastsetjinga skal baserast på nybygg eller kjøp av ein eksisterande bustad. Det vert lagt til grunn at overskjønet også omfattar rentegodtgjersle for "avsavn", jf. vederlagslova §10 tredje punktum. Det er ikkje kravt overskjøn med omsyn til fastsetjinga av den husleiga som eigaren skal svara fram til fråflytting. Når det gjeld tnr. 4, 9 og 10, som alle er næringseigedomar, er det tale om erverv av striper, der vegvesenet har overteke grunnen etter avtale med eigarane. I høve til tnr. 4, 9 og 10 er det ikkje kravt overskjøn for rentegodtgjersla etter vederlagslova §10, og den fastsette rentesatsen på 6 % p.a. står såleis ved lag.
Ingen av partane har hatt innvending til at overskjønet vert fremja.
Saksøkjaren har sett fram slik påstand:
"Så langt overskjønn er begjært, nedsettes byrettens erstatningsfastsettelser vesentlig."
Saksøkte under tnr. 2 har sett fram slik påstand:
"1. Byrettens erstatningsfastsettelse, herunder erstatning for avsavn, forhøyes.
2. Saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten."
Dei saksøkte under tnr. 4, 9 og 10 har ikkje sett fram påstand ved overskjønet.
Dei oreigningsrettslege spørsmåla som overskjønet reiser, er drøfte under kvart takstnummer. Vederlaga er fastsette under omsyn til påbodet om fullt vederlag i Grunnlova §105. Det er verdien på overtakingstidspunktet som er lagt til grunn for verdsetjinga, jf. vederlagslova §10 andre punktum.
Tnr. 2 - gnr. 57 bnr. 16
Eigar: Terje Moen Oreigninga gjeld: Innløysing av heile eigedomen med bygningar Overtakingsdato: 20. juni 1995 Særskild skjønsføresetnad: Frist for fråflytting 1. august 1996
Saksøkjaren har halde fram at vederlaget må fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av ein brukt bustad, og ikkje på kva det vil kosta å byggja nytt - slik fleirtalet i byretten kom til. Slik tilhøva har vore på eigedomsmarknaden dei siste åra, må prisane på brukte bustader reknast å vera monaleg lågare enn kostnadene med å byggja nytt. Jamvel om eigedomsprisane no er på veg opp og omsetnaden skjer raskare, er det framleis etter måten eit stort utbod av rimelege bustader i distriktet. Det er vist til framlagde salsoppgåver for 16 bustadeigedomar i Porsgrunn, som alle låg ute til sal i ei tilfeldig vald veke i november 1995. Frå november 1995 og fram til 9. april 1996 var fem av desse eigedomane selde. I prosesskrift 31. oktober 1995 frå saksøkjaren vart saksøkte mint om at vegvesenet var open for å forskottera ein større sum dersom saksøkte ynskte å gå ut i marknaden og vurdera å kjøpa bustad. Framleis er det slik at saksøkte for ein monaleg lågare pris enn fastsett av byretten kan skaffa seg ein brukt bustad med minst tilsvarande bukvalitet som den noverande. Reglane er ikkje slik å forstå at vederlaget berre kan baserast på utgiftene til attkjøp av ein brukt bustad dersom oreignaren nærast kan tilby ein konkret bustad. Det må vera nok å visa til at det er eit utbod av brukte bustader i marknaden. Det fylgjer av ei allmenn tilpassingsplikt at eigaren må visa ein viss aktivitet sjølv.
Saksøkte har halde fram at byretten - fleirtalet - med rette har fastsett vederlaget etter utgiftene til attkjøp av tilsvarande bustad ved nybygg. Det fylgjer av den grunnleggjande Sandbuavgjerda i Rt-1960-568 at vederlaget som regel skal fastsetjast ut frå kostnadene med å byggja nytt. Høgsterett har ikkje fråvike prinsippa i denne avgjerda i seinare avgjerder. I den mon skjønspraksis har gjeve vederlag etter utgiftene til attkjøp av brukt bustad, har det vore tale om særtilfelle. Det har ein ikkje å gjera med i saka her, som gjeld eit "reint" innløysingstilfelle, og då har det i skjønspraksis alltid vore gjeve vederlag etter attkjøp ved nybygg. Det er ein føresetnad for å basera vederlaget på attkjøp av ein brukt bustad at oreignaren kan påvisa ein "konkret mulighet" for slikt kjøp, jf. Osvikdomen i Rt-1967-78. Vegvesenet må difor i tilfelle visa til eit konkret tilbod som saksøkte kan nytta seg av, og det er ikkje gjort. Det er ikkje nok å leggja fram eit oversyn over salsoppgåver frå eigedomsmeklarar. Tilhøva på eigedomsmarknaden er slik at det ikkje lenger er kjøpars marknad og prisane er attende på det høge nivået før prisfallet tidleg på 90-talet. I dag er det vanskeleg å finna ein rimeleg, brukt bustad med ein akseptabel standard, og som er fullrenovert slik det noverande huset til saksøkte er. Det må visast den største varsemd med å gjera frådrag for føremonene ved nytt hus, jf. merknadene i Sandbuavgjerda på side 570-571 i Rt., særleg ettersom huset til Moen er renovert. Ved fastsetjinga av vederlag for "avsavn" må det takast omsyn både til prisauken i det mellomliggjande tidsromet og til at eigaren skal ha ei rimeleg rentegodtgjersle, som må liggja over den rentesatsen byretten fastsette.
Lagmannsretten nemner at tomtearealet er på 704 m2. Huset er truleg bygd kring 1950 og ikkje i 1965 som opplyst i byrettsskjønet, og har ei brutto grunnflate på 66 m2 i 1 1/2 høgd med kjellar. I 1. høgda er det gang, bad, kjøken og stove, og i 2. høgda gang, to soverom og dessutan uisolerte kott. Huset er relativt enkelt og greitt pussa opp, for det meste før noverande eigar kjøpte det i 1993 for kr 360000. Ut frå krava i dag er det tale om ein enkel bustadstandard. Det høyrer garasje til eigedomen. Hagen er opparbeidd og ein del av vegetasjonen er taksert. Lagmannsretten har merka seg resten av vegetasjonen på eigedomen. Også før inngrepet var eigedomen støyutsett og måtte seiast å ha ei mindre attraktiv plassering.
Som nemnt er partane samde om at eigaren - for å verta halden skadeslaus - har krav på oreigningsvederlag etter utgiftene til attkjøp av annan eigedom til tilsvarande bruk, jf. vederlagslova §7, og lagmannsretten legg dette til grunn. Det spørsmålet retten må ta stode til, er om vederlagsfastsetjinga skal basera seg på nybygg eller kjøp av ein eksisterande bustad. Lagmannsretten legg til grunn at val av alternativ må avgjerast etter ei konkret vurdering, og viser m.a. til drøftinga i Kolrud, Boligekspropriasjon side 191-196 og Stordrange, Ekspropriasjonserstatningsloven (1991) side 160-161. Dersom vederlag etter utgiftene til attkjøp av ein brukt bustad vil halda eigaren skadeslaus, må han difor nøya seg med det, jamvel om nybyggalternativet ville ha ført til eit høgare vederlag.
Eigaren har krav på eit vederlag som set han i stand til å skaffa seg ein annan bustad til tilsvarande bruk. Han kan ikkje krevja å få ein noko nær identisk bustad, men attkjøpsobjektet må ha ein samla bukvalitet som er like god som den bustadeigedomen han må gje frå seg.
Lagmannsretten er klår over at skjønspraksis i stor mon har fastsett vederlaget etter attkjøp ved nybygg, og dette var òg naturleg ut frå tilhøva på eigedomsmarknaden tidlegare, med lite utbod av brukte bustader og eit prisnivå opp mot nybyggprisen. Etter det lagmannsretten kjenner til, var det i Grenland eit stigande prisnivå som fyrst kulminerte sumaren 1994, dvs. noko seinare enn på det sentrale Austlandsområdet. Etter prisfallet er no eigedomsprisane på veg oppover att, med raskare omløp av brukte bustader. Dette gjeld likevel i særleg mon den mest attraktive delen av bustadmassen - men det er ikkje bustader i denne gruppa som er aktuelle attkjøpsobjekt i saka her. Når det gjeld eigedomar som med omsyn til bustadkvalitet og bruk minst tilsvarar den eigedomen som vert innløyst i dette tilfellet, er desse noko mindre etterspurde og dei vil jamtover liggja lenger ute for sal.
Med den kjennskapen lagmannsretten har til eigedomsmarknaden i distriktet, er det i Porsgrunn til kvar tid eit godt utbod av brukte, bra vedlikehaldne bustader med minst like gode bukvalitetar som den eigedomen som vert innløyst, og til prisar som ligg monaleg under dei samla kostnadene med å byggja nytt. Dei framlagde salsoppgåvene synest vera representative i så måte. Vidare må det byggjast på at ei rekkje slike eigedomar ligg ute til sal såpass lenge at ein kjøpar får tid og høve til å vurdera tilboda og områ seg før kjøp. Det som her er sagt, er dekkjande for stoda både i 1995 og 1996.
Slik stoda på eigedomsmarknaden for tida er, er det difor utan tvil eit realistisk alternativ å gå ut i marknaden og kjøpa ein brukt bustadeigedom. Lagmannsretten er då komen til at vederlaget i dette tilfellet må fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av ein eksisterande eigedom.
Fastsetjinga av vederlaget må skje slik at eigaren vert i stand til å skaffa seg ein brukt bustad med minst like god bukvalitet som den eigedomen som vert innløyst. Berre då vert han som nemnt halden skadeslaus, jf. vederlagslova §7 første ledd. I tillegg har han krav på vederlag for flyttings- og tilpassingsutgifter. Ettersom retten tek utgangspunkt i attkjøp av ein annan brukt bustad som samla sett skal vera likeverdig med den innløyste, er det ikkje naudsynt å gå nærare inn på frådragsproblematikken, jf. §7 tredje leden i lova.
Vederlagsfastsetjinga skal gjerast ut frå tilhøva på overtakingstidspunktet 20. juni 1995. Eigaren har krav på å få dekt tap som fylgjer av at utbetalinga av vederlaget skjer seinare enn overtakinga, jf. vederlagslova §10, 3. punktum. Det har vore ein viss prisauke på bustadeigedomar i distriktet sidan det fastsette overtakingstidspunktet, slik at attkjøpet no vil verta tilsvarande dyrare. Dette tapet må eigaren få dekning for, og retten har teke omsyn til prisauken i sjølve vederlagssummen. Det tapet eigaren elles har lide ved den forseinka utbetalinga av vederlaget, vert det gjeve dekning for ved ei rentegodtgjersle, slik det er vanleg. Både innskots- og utlånsrenta i bankane i det aktuelle tidsromet er sentrale element ved fastsetjinga av rentesatsen, jf. Rt-1984-476 på side 490-491. Lagmannsretten har kome fram til same rentesatsen som byretten - 6 % p.a.
Fastsetjing av vederlag Attkjøp av annan eigedom kr 660000 Flyttings- og tilpassingsutgifter kr 50000 Rentegodgjersle av vederlaget, jf. vederlagslova §10, 3. punktum 6 % p.a.
Tnr. 4 - gnr. 55 bnr. 1 og 31
Eigar: Norsk Hydro Produksjon AS Oreigninga gjeld: Om lag 1000 m2 grunn frå bnr. 1 og om lag 1000 m2 grunn frå bnr. 31 Overtakingsdato: 27. mars 1995
Saksøkjaren har halde fram at det ikkje er rom for å nytta noko slag "differanseprinsipp" ved fastsetjinga av vederlag for dette takstnummeret. I alle fall frå 1961 har mesteparten av arealet vore regulert til og vore nytta som friareal, og noko avsett til vegføremål, dvs. dei same føremåla som i den reguleringsplanen som no vert gjennomførd ved oreigninga. Verdsetjinga av arealet må ta utgangspunkt i bruken som friareal, som også ville ha vore den påreknelege framtidige utnyttinga om den nye reguleringsplanen ikkje hadde kome, og det må føra til eit svært lite vederlag. Det kan ikkje leggjast vekt på kva oreignaren ut frå sitt særlege behov kunne ha vore viljug til å betala om det ikkje hadde vore oreigningsrett, jf. Rt-1993-166 på side 170. Det er ikkje i strid med Grunnlova §105 å leggja bruksverdien til grunn, jamvel om denne er "meget lav eller ubetydelig", jf. Rt-1994-1123 på side 1127.
Lagmannsretten viser til at det vert avstått striper til gangog sykkelvegen frå to ubygde grunnstykke som ikkje har fysisk samanheng med einannan etter at tomta til montørstasjon for Televerket vart frådelt. Det søndre arealet er ikkje opparbeidd og ligg nærast brakk, medan det nordre arealet er opparbeidd som park og vert vedlikehalde av Hydro. Vegetasjonen på den avståtte grunnen går fram av registrering innteken i takstboka, og er teken omsyn til ved fastsetjinga av vederlaget.
Lagmannsretten er samd med saksøkjaren i at areala må vurderast ut frå den faktiske bruken som friareal, som er i samsvar med reguleringsplanen frå 1961. Det ville ikkje ha vore pårekneleg med bruksendring av desse areala i strid med denne planen, dersom gang- og sykkelvegen ikkje hadde kome. På denne bakgrunnen er det vanskeleg å sjå at grunnen har nokon vanleg salsverdi i det heile. I alle tilfelle må bruksverdien reknast å vera den høgste for eigaren, men bruksverdien er òg liten. Det er likevel grunn til å verdsetja det nordre, parkmessig opparbeidde arealet noko høgre enn det søndre arealet.
Fastsetjing av vederlag Samla vederlag kr 20000
Tnr. 9 - gnr. 58 bnr. 394
Eigar: Telenor AS Oreigninga gjeld: Om lag 250 m2 grunn Overtakingsdato: 30. mars 1995
Saksøkjaren har halde fram at det ved dette takstnummeret vel kan vera rom for å nytta eit "differanseprinsipp", med utgangspunkt i Sandefjordavgjerda, Rt-1976-1507. Men på ein næringseigedom som denne er det meir spørsmål om ei tomteprisvurdering av det avståtte arealet, ut frå kva dette kan nyttast til. I samband med at det vart bygd montørstasjon på tomta, vart grunnen i 1984 omregulert frå friareal til byggjeområde, og i tillegg vart ei smal stripe mot riksvegen avsett til trafikkområde utan at grunnen då vart overteken av vegvesenet. Oreigningsinngrepet omfattar for det meste det arealet som alt i 1984 vart regulert til trafikkområde, og det har ikkje hatt nokon bruk utover å liggja som ei slag "buffersone" mot vegen. Eigaren kan ikkje ha hatt grunn til å rekna med at arealet skulle nyttast til anna enn trafikkføremål, og avståinga har ikkje verknader for utbyggingspotensialet til eigedomen.
Lagmannsretten skal nemna at inngrepet - i høve til slik saka stod for byretten - er utvida med om lag 50 m2 grunn for å få etablert "venteområde" ved busslomma, jf. skriv 17. november 1995 frå eigaren. Den avståtte grunnen er ei grasfylling utan registrert vegetasjon.
Lagmannsretten er samd i dei rettslege synsmåtane som saksøkjaren har gjort gjeldande. Arealavståinga, som i hovudsak gjeld grunn som også tidlegare var regulert til trafikkføremål, har svært lite å seia for denne eigedomen, og det må avspegla seg i vederlagsutmålinga.
Fastsetjing av vederlag Samla vederlag kr 3500
Tnr. 10 - gnr. 55 bnr. 466
Eigar: Prosjektfinans AS Oreigninga gjeld: Om lag 300 m2 grunn Overtakingsdag: 4. april 1995
Saksøkjaren har halde fram at jamvel om det avståtte arealet tidlegare var regulert til friareal, vert det i høve til vederlagsfastsetjinga godteke at arealet vert sett på som eit uteareal for hybelbygget på eigedomen. Ettersom bygget vert utleigd til hyblar, er det bustadfunksjonen som er det avgjerande, jamvel om dette for eigaren er ein næringseigedom. Det er ikkje noko å seia på å nytta eit "differanseprinsipp" slik byretten har gjort. Men den grunnen som no vert overteken av vegvesenet, har mindre å seia som uteareal for eigedomen på grunn av nærleiken til Herøyavegen, og det må føra til eit lågare oreigningsvederlag enn fastsett i byrettsskjønet.
Lagmannsretten nemner at inngrepet gjeld eit opparbeidd grøntareal med ein del vegetasjon som går fram av registrering innteken i takstboka. Det er teke omsyn til vegetasjonen ved fastsetjinga av vederlaget.
Retten legg ein differansesynsmåte til grunn for fastsetjinga av vederlaget. I dette tilfellet gjeld det om å koma fram til skilnaden mellom salsverdien av eigedomen med det arealet som vert avstått, og verdien utan dette arealet. Eigedomen er utnytta fullt ut i samsvar med reguleringsplanen, slik at arealavståinga ikkje kan reknast å få nokon konsekvensar for utnyttingsgraden. Biltrafikken på riksvegen kjem ikkje nærare eigedomen enn før. Det er tapet av noko av utearealet som er det sentrale, men den avståtte grunnen - ut mot den sterkt trafikkerte Herøyavegen - kan ikkje reknast som særleg attraktiv i så måte. Det er arealet på sør-/sørvestsida av bygget som synest vera det naturlege utearealet for dei som bur på eigedomen. Denne vurderinga vert den same anten ein vurderer eigedomen ut frå noverande bruk som hybelbygg eller ut frå ei eventuell bruksendring til større husvære. Arealavståinga og bygginga av gang- og sykkelvegen fører likevel til at eigedomen vert noko meir inneklemd enn tidlegare, og særleg dette tilhøvet må reknast å gje seg eit visst utslag i salsverdien.
Fastsetjing av vederlag Samla vederlag kr 60000
Sakskostnader
Det er saksøkjaren som har kravt overskjøn, og i samsvar med regelen i skjønslova §54 første ledd har dei saksøkte krav på å få dekt naudsynte utgifter i samband med overskjønet. Det er berre den saksøkte under tnr. 2 som har vore representert ved prosessfullmektig og har teke til motmæle ved overskjønet. Advokat Vale har gjeve inn kostnadsoppgåve på kr 23982, av dette er salæret på kr 21800. Saksøkjaren har ikkje kome med innvendingar til kostnadsoppgåva, som vert godteken av retten.
Overskjønet er samrøystes.
Slutning:
1. Vederlaga til dei saksøkte vert fastsette slik det er nemnt under kvart takstnummer.
2. Innan 2 - to - veker etter at overskjønet er forkynt, skal saksøkjaren betala 23982 - tjuetretusennihundreogåttito - kroner i sakskostnader for lagmannsretten til saksøkte under tnr. 2 v/advokat Vale.