LA-1996-389
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-09 |
| Publisert: | LA-1996-00389 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder lagmannsrett - la-1996-00389 B |
| Parter: | Saksøker: Arthur Grønstad (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde) Saksøkt: Einar Grønstad (Prosessfullmektig: Trine Buttingsrud Mathiesen) |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49 |
Det ble avhjemlet slik overskjønn: I odelsløsningssak reist av Arthur Grønstad mot Einar Grønstad, avhjemlet Kragerø herredsrett odelstakst 23. november 1995, etter muntlig forhandling med befaring 9. november og fortsatt befaring 10. november. Odelstaksten har slik slutning:
"Løsningssummen for fastlandsdelen av gnr. 25 bnr. 14, 42 og 48 i Drangedal settes til kr 1150000 - enmillionetthundreogfemtitusen -
Arthur Grønstad betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelstaksten til Einar Grønstad kr 38.368 - trettiåttetusentrehundreogsekstiåtte - i saksomkostninger."
Begge parter har begjært overskjønn - saksøkte v/advokat Trine Buttingsrud Mathiesen 24. januar 1996 og saksøkeren v/advokat Jon Isak Lunde 26. januar 1996.
I overskjønnsbegjæringen fra Einar Grønstad er anført at det ut fra skjønnsgrunnene ikke er mulig å se hva herredsretten har lagt til grunn når det gjelder avvirkningskvantum, nettoverdi av skogsdriften, årlige jaktinntekter eller kapitaliseringsfaktor. I forbindelse med at Einar Grønstad har foretatt hugst av tilveksten på eiendommen, vil skogavgiftskontoen bli tilført midler som det også må tas hensyn til.
Under overskjønnsforhandlingene er anførslene i overskjønnsbegjæringen utdypet og supplert. Det er blant annet vist til odelsovertakst avsagt av Eidsivating lagmannsrett inntatt i RG-1991-394.
Einar Grønstad har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Arthur Grønstad dømmes til å betale lovbestemte utgifter ved overskjønnet og til å betale saksomkostninger til Einar Grønstad for juridisk og teknisk bistand.
3. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes, og slik at det skal betales 12% rente fra 10.12.95 og frem til betaling skjer."
I
Arthur Grønstads overskjønnsbegjæring - som også gjelder omkostningsavgjørelsen - er anført at herredsrettens skjønnsgrunner er så mangelfulle at rettsanvendelsen ikke kan kontrolleres. Videre er det anført at det arbeidet den privatengasjerte skogsakkyndige Erling Bergsaker har utført for saksøkte må bedømmes som unødvendig og verdiløst, slik at omkostningene ved dette ikke bør belastes saksøkeren. Også det tilkjente beløp for juridisk bistand er etter Arthur Grønstads mening alt for høyt og påstås nedsatt.
Under overskjønnsforhandlingene er anførslene i overskjønnsbegjæringen utdypet og supplert. Det er vist til avgjørelser i Rt-1994-557 (om kapitaliseringsfaktor), Rt-1986-420 ( om saksomkostninger) og RG-1995-45.
Arthur Grønstad har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønn fremmes.
2. Herredsrettens verdifastsettelse reduseres.
3. Herredsrettens fastsettelse av erstatning for saksomkostninger til saksøkte reduseres.
4. Einar Grønstad pålegges å betale de lovbestemte utgifter, godtgjørelse til skjønnsmennene og utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten til Arthur Grønstad."
Overskjønnsforhandling ble holdt i rettslokalet i Kragerø 29. oktober 1996 med befaring av eiendommen den påfølgende dag og med skjønnskonferanse 31. oktober. Saksøkeren Arthur Grønstad møtte sammen med advokat Lunde. For saksøkte Einar Grønstad møtte sønnen Einar B. Grønstad sammen med advokat Buttingsrud Mathiesen og privatengasjert sakkyndig Erling Bergsaker. Einar B. Grønstad forklarte seg. 3 vitner ble avhørt - Arne Rønningen, Thomas Dalene og foran nevnte Erling Bergsaker. Overskjønnsforhandlingen ble etter enighet mellom partene avsluttet med prosedyre 29. oktober. Under befaringen 30. oktober deltok ikke prosessfullmektigene, og heller ikke saksøkeren Arthur Grønstad.
Lagmannsretten skal bemerke:
For herredsretten var det en viss uenighet mellom partene om hvor stor eiendommen er. Herredsretten la til grunn at eiendommen har omlag 2700 dekar produktiv skog, og at dens totale areal er ca 3300 dekar. Før overskjønnet er det foretatt nye arealberegninger, og partene er nå enige om at produktivt skogareal er 2809 dekar og totalarealet 3392 dekar. Lagmannsretten legger dette til grunn.
Einar Grønstad overtok eiendommen i 1994. Det ble i den forbindelse avholdt en takst av Arne Rønningen og Jarl Bakken, hvor eiendommens verdi ble satt til kr 870000,-. Einar Grønstad overtok eiendommen for dette beløpet. Taksten og overtakelsen dengang omfattet imidlertid også Grønøya, som ikke er omfattet av odelstaksten nå. Arne Rønningen har som vitne anslått at 1994-taksten må reduseres med ca kr 200000,- når den bare skal gjelde "fastlandsdelen".
Arne Rønningen har også, sammen med Thomas Dalene, foretatt en verdivurdering 18. oktober 1996, hvor eiendommens verdi er satt til kr 700000,-. Denne verdivurderingen gjelder "fastlandsdelen" av gnr. 25 bnr. 14, 42 og 48 - altså samme objekt som overskjønnet.
Saksøkeren har fremlagt og vist til et par foretatte salg av eiendommer i Drangedal som hevdes å ha en viss betydning for verdsettingen av takstobjektet i nærværende sak. Det gjelder kjøpekontrakt av 29. desember 1992 mellom Emil Thorkildsen og Statens Skoger, hvor skogeiendommen "Nestangmarka" - arealet oppgitt til 5369 dekar - ble solgt for kr 1050000,- og et tvangssalg i juli 1995 av en eiendom med oppgitt areal ca 1300 dekar for kr 770000,-.
Saksøkte har fremlagt et brev fra Telemark Tømmersalgslag av 19. april 1996, der det er gjort oppmerksom på at en tidligere (i januar 1996) utarbeidet ressursoversikt er beheftet med en systematisk feil. Om betydningen av dette for verdivurderingen av eiendommen er det sagt i brevet:
"Feilen fører til at den første planen undervurderte skogen. Kubikkmassen skal i flg. ny og korrekt beregning opp med ca 23%, tilveksten med 15% og balansekvantumet med 18%. Ny utskrift for hovedtall ligger vedlagt."
De nye hovedtall som det vises til, er:
Kubikkmasse: Totalt 17649 m3 - fordelt med 3237 m3 furu, 12973 m3 gran og 1 439 m3 lauvskog.
Tilvekst: Totalt 521 m3, av dette 453 m3 i hogstklasse III, IV og V.
Produksjonsevne: Totalt 966 m3, pr. dekar 0,33 m3.
Balansekvantum: 505 m3.
Hovedtallene inkluderer også skogen på Grønøya, som ikke omfattes av odelstaksten.
Fra Einar Grønstads side er påpekt at det er meget godt samsvar mellom de nye hovedtall fra Telemark Tømmersalgslag og Bergsakers beregninger.
Det er opplyst at innestående skogavgift utgjør ca kr 5000,-. Partene er enige om at det med hensyn til innestående skogavgift skal forholdes på samme måte som i et fremlagt overskjønn fra Eidsivating lagmannsrett av 31. juli 1995. Det vil si at den overtas av Arthur Grønstad mot avregning slik som redegjort for nederst på 7 i nevnte overskjønn fra Eidsivating lagmannsrett. Overenskomsten innebærer at den tilveksten Arthur Grønstad tar ut skal holdes utenfor ved verdsettelsen. Lagmannsretten legger partenes enighet med hensyn til dette til grunn.
På eiendommen er oppført en jakthytte på 36 m2. Partene har tilkjennegitt høyst avvikende synspunkter på hvilken tilleggsverdi denne hytta representerer.
Verdivurderingen: Lagmannsretten bemerker innledningsvis at eiendommen skal verdsettes som en enhet, og at vurderingstemaet er hva som er dens "bruksbestemte salgsverdi." I dette ligger at det ikke skal foretas noen separat verdsetting av enkeltelementer som f.eks. jaktrettighetene og jakthytta. Spørsmålet er hvilket utslag slike verdielementer gir på pristilbud på eiendommen fra aktuelle kjøpere, jfr. Rt-1965-1069 på 1072-1073 og Rt-1974-22 midt på 25. Spørsmålet om det er påregnelig med samtykke til fradeling av hytta, og hva hytta i så fall vil kunne selges for, inngår i en slik samlet prisvurdering for eiendommen som helhet.
Opplysninger om priser på andre eiendommer i Drangedal anser lagmannsretten å gi liten eller ingen veiledning, ettersom de eiendommene det gjelder ikke er befart.
Det helt dominerende verdielement for den aktuelle eiendommen er skogen. Lagmannsretten foretok en hel dags befaring, og anser seg å ha fått et representativt inntrykk både av kvaliteten og aldersfordelingen av standskogen og av fremdriftsforholdene. Terrenget er for det meste temmelig kupert, og det er mye gammel skog. Det har åpenbart vært drevet et høstingsskogbruk i senere tid; det beste tømmeret med de enkleste fremdriftsforholdene er tatt ut. Det står likevel betydelige kvanta igjen, men mye av det vil måtte bli relativt kostbart å drive frem. Veiene må rustes opp.
Lagmannsretten anser det realistisk å basere skogvurderingen på en gjennomsnittlig brutto virkespris på kr 350,- pr. m3. Driftsutgiftene anslås til kr 220,- pr. m3, slik at rotnettoen blir kr 130,-. Balansekvantumet, som er et uttrykk for gjennomsnittlig årlig nyttbar tilvekst, anslås til 500 m3.
Kapitalisert etter 7%, som lagmannsretten er enig med Einar Grønstad kan være en rimelig sats, fremkommer en bruksverdi på skogen på kr 928 000,-.
En slik beregnet bruksverdi er imidlertid bare ett av flere momenter som skal hensyntas ved en prisvurdering, jfr. Rt-1980-233 på 237. Det er åpenbart at et tenkt salg av eiendommen ville utbringe mer enn den beregnede bruksverdi. Det vesentlige av tilleggsverdiene som en kjøper ville ta hensyn til, er jakten og jakthytta. I verdivurderingen fra Rønningen og Dalene er tilleggsverdien av jakten satt til kr 100000,-, ut fra en årlig netto leieinntekt på kr 9000,-. Etter lagmannsrettens mening er dette noe for lavt; det er sannsynlig at en kjøper ville vurdere verdien av jaktrettighetene høyere. Når det derimot gjelder hytta, ligger lagmannsrettens vurdering nærmere saksøkerens enn saksøktes; tilleggsverdien av hytta er etter lagmannsrettens syn neppe høyere enn kr 50-60000,-. Mulighetene for samtykke til fradeling anses som så usikre at de neppe ville blitt hensyntatt i en tenkt salgssituasjon.
De vurderinger og beregninger lagmannsretten har foretatt, ender opp med en "bruksbestemt salgsverdi" som ligger svært nær herredsrettens takstresultat. Hensett til den usikkerhet som er knyttet til prisvurderingen, er lagmannsretten blitt stående ved at det ikke er grunn til å foreta noen endring verken den ene eller den annen vei. Herredsrettens takstresultat ligger etter lagmannsrettens syn på et riktig nivå, og det kan ikke med noen overvekt av sannsynlighet sies at en mindre justering opp eller ned ville være et riktigere verdianslag. Da begge parter som nevnt har begjært overskjønn, bør de bære hver sine utgifter til advokater, sakkyndige og vitner. De lovbestemte utgiftene bør fordeles med en halvpart på hver.
Når det så gjelder skjønnsomkostningene for herredsretten, er lagmannsretten enig med herredsretten i at Einar Grønstads advokatutgifter, oppgitt til kr 20700,- må anses som nødvendige. Utgiftene til den privatengasjerte skogsakkyndige Erling Bergsaker har herredsretten foretatt nærmere en halvering av - fra kr 27840,-til kr 15000,-. Arthur Grønstad har prinsipalt påstått disse omkostningene satt ut av betraktning - subsidiært har han påstått godtgjørelsen satt ytterligere ned. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for noen av delene. Bergsakers beregninger har etter lagmannsrettens mening bidratt til å skape en balanse i de skogfaglige vurderingene som har hatt betydning for lagmannsrettens bedømmelse og som antas å ha hatt betydning også for herredsrettens.
Det er ikke reist noen innsigelser mot at det tilkjennes 12% rente av omkostningsbeløpet fra 10. desember 1995.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Løsningssummen for fastlandsdelen av gnr. 25 bnr. 14, 42 og 48 i Drangedal settes til kr 1150000,- - enmillionetthundreogfemtitusen kroner.
2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes, med det tilleg at Arthur Grønstad skal betale 12 - tolv - prosent rente av tilkjent omkostningsbeløp fra 10. desember 1995 til betaling skjer.
3. Partene bærer selv sine omkostninger ved overskjønnet. De lovbestemte utgiftene fordeles med en halvpart på hver.