LA-1999-1538

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-08-09
Publisert:	LA-1999-01538
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Vest-Telemark herredsrett Nr.: 99-00026 A - Agder lagmannsrett LA-1999-01538 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-01189.
Parter:	Ankende part: Tor Olav Vellene Tveit (Prosessfullmektig: Advokat Olav Felland). Ankemotpart: Vera Helen Braathen (Prosessfullmektig: Advokat Sten Løitegaard).
Forfatter:	Førstelagmann Arne Christiansen, formann. Lagdommer Nils Simonsen. Ekstraord. lagdommer John Årseth. Dissens
Lovhenvisninger:	Hevdslova (1966) §2, §7, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §4, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Lov om løysingsrettar (1994) §6

Saken gjelder tvist om rettighetene til en hytteeiendom.

Thor Meier oppførte i 1961 hytte og uthus ved innsjøen Nisser i Kviteseid i et område tilhørende landbrukseiendommen Findreng, gnr 17 bnr 1 i Kviteseid, etter å ha fått muntlig tillatelse av daværende eier Trygve Ibrekk. Meier var nær venn av Ibrekks onkel og tidligere eier av Findreng, Olav Findreng. Meyer var den gang 45 år gammel.

Hytta er oppført på betongsåle fundamentert til fjell. Boarealet er ca 41 m2, fordelt på ett soverom, kjøkken og oppholdsrom. Den er vinterisolert med reisverk og panel i tre og har murt peis. Standarden kan etter datidens krav karakteriseres som god.

Thor Meier døde 14 februar 1969 og hustruen Borgny Meier overtok boet i hht. gjensidig testament. Ekteparet hadde ingen barn. Etter at Borgny Meyer døde i 1970, overtok niesen, ankemotparten Vera Helen Braathen boet, hytta inkludert, i hht. testament datert 8 mai 1969.

Trygve Ibrekk ble ufør etter en mislykket ryggoperasjon i 1962 og flyttet til Kongsgårdheimen i Kristiansand der han bodde til han døde i 1976. Findreng ble overtatt av Turid og Tor Tveit. Ankende part Tor Olav Vellene Tveit kjøpte Findreng i 1982.

Den 5 september 1970 skrev Vera Helen Braathen et brev til Trygve Ibrekk der hun bl.a. uttalte at hun gjerne ville beholde hytta og håpet hun kunne få leie tomta.

Trygve Ibrekks bror, Olav Ibrekk, besvarte brevet 27 oktober 1973 og ga uttrykk for at eieren av Findreng hadde forkjøpsrett til hytta til en «billig pris». Han ba samtidig om å få beskjed om hvilken pris Braathen kunne tenke seg og om et passende tidspunkt for en overtakelse. Braathen motsatte seg dette.

I årene som fulgte fant det sted en viss korrespondanse og møtevirksomhet mellom Braathen og eierne av Findreng uten at man kom til en løsning. Braathen har disponert hytta frem til i dag.

I stevning datert 23 februar 1999 til Vest-Telemark herredsrett reiste Tor Olav Vellene Tveit v/prosessfullmektig advokat Olav Felland v/advokatfullmektig Jarand Felland søksmål mot Vera Helen Braathen. Han krevet prinsipalt dom for at hytta skal gå tilbake til Findreng vederlagsfritt, subsidiært mot en «meget billig penge», atter subsidiært mot betaling av nedskrevet teknisk verdi, eventuelt at hytta fjernes og tomta ryddes.

Braathen ved prosessfullmektig advokat Sten Løitegaard avga tilsvar med påstand om frifinnelse. Hun reiste i tillegg motsøksmål ved stevning av 12 mai 1999 til Vest-Telemark herredsrett med krav om dom for at hun har eiendomsrett til grunnen hytta står på og en tomt rundt, subsidiært at hun og hennes rettsetterfølgere har fri rett til å ha hytta stående, med nødvendig adkomst, subsidiært at hun har uoppsigelig festerett til tomta.

Vest-Telemark herredsrett avsa dom den 5 juni 1999 med slik domsslutning:

«I hovedsøksmålet:

1. Vera Helen Braathen frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

I motsøksmålet:

1. Vera Helen Braathen har rett til å få festeavtale til gnr 1, bnr 17 i Kviteseid, med rett til punktfeste på 99 år, regnet fra 1 juli 1960 mot en nærmere avtalt festeavgift som begynner å løpe fra det tidspunkt saksøkeren fremsetter krav om dette.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Herredsrettens dom er i hovedsak grunnet på at Braathen har vunnet bruksrett til grunnen hytta står på ved hevd, jf hevdsloven §7 jf §2.

Tor Olav Vellene Tveit v/prosessfullmektig advokat Olav Felland v/advokat Jarand Felland har anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken retter seg mot herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Vera Helen Braathen v/prosessfullmektig advokat Sten Løitegaard har tatt til motmæle og inngitt aksessorisk motanke.

Når det gjelder saksforholdet for øvrig, herunder om kontakten mellom Braathen og eierne av Findreng fra 1970 til saksanlegget i 1999, vises til herredsrettens dom. Tveit har som ny subsidiær anførsel for lagmannsretten gjort gjeldende at et eventuelt festeforhold er lovlig oppsagt. Påstandene for lagmannsretten er noe endret i forhold til i herredsretten. For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

Ankeforhandling ble holdt på Straand hotell i Vrådal 27 og 28 juni 2000. Partene møtte med sine respektive prosessfullmektiger. Det ble hørt partsforklaringer fra begge sider, 11 vitner og holdt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Olav Vellene Tveit har ved sin prosessfullmektig advokat Felland i det vesentlige anført:

Braathen kan ikke høres med at Thor Meier fikk en evigvarende rett til hytta med omkringliggende tomt for seg og sine etterkommere. Meier baserte seg på en muntlig tillatelse fra grunneieren. Dersom det hadde vært meningen å gi en evigvarende rett, ville avtalen blitt satt opp skriftlig og tinglyst. Eierne av Findreng var vel kjent med hvorledes man går frem mht. skriftlighet og tinglysing ved etablering av evigvarende rettigheter. Utskriften fra grunnboken viser at det allerede i 1947 ble skilt ut en tomt, bnr 8 fra Findreng, ref anmerkningen om skylddelsforretning av 22 mai 1947. Tilsvarende skjedde i 1969, da Helga og Hans Bergheim fikk festerett til en hyttetomt.

Eierne av Findrengs syn på avtalen Meier baserte seg på, at hytta skulle falle tilbake til Findreng for en «meget billig penge» når Meiers ikke lenger hadde behov for den, gir, i motsetning til forståelsen Braathen gjør gjeldende, en rimelig balanse i avtaleforholdet. Meier var sterkt knyttet til Vrådal og ønsket å ha noe for seg selv der. Han var god venn med tidligere eier Olav Findreng. Basert på dette vennskapet fikk Meier av Trygve Ibrekk lov til sette opp en hytte der han selv ønsket, uten at det ble krevet noe for grunnen. Meier hadde ingen barn, slik at det ikke hadde avgjørende betydning for ham hvorledes det gikk med hytta når han ikke lenger selv hadde bruk for den. Han var vel tjent med å kunne disponere den i sin levetid.

Bønder er generelt opptatte av å overlevere gården til neste generasjon i bedre stand enn da de selv overtok. Det har derfor formodningen mot seg at Trygve Ibrekk har gått med på å påhefte eiendommen en evigvarende, gratis rett til å disponere hytta og grunnen rundt.

Vitneforklaringer fra Martha Vennesland som sto Trygve Ibrekk svært nær viser at Trygve Ibrekks forståelse av avtalen var at hytta skulle tilbake til Findreng for en «meget billig penge». Trygve Ibrekks bror, Olav Ibrekk, har forklart det samme. Trygve Ibrekk ba broren ordne med tilbakeføringen. Hans syn på avtalen reflekteres også i brevene Olav Ibrekk skrev til Braathen i perioden fra 1973 og fremover. Også Braathen ga i begynnelsen uttrykk for omtrent samme forståelse av avtalen som den eierne av Findreng hevder. I brevet til Trygve Ibrekk av 5 september 1970 gir hun klart uttrykk for at hun er innforstått med at eierne av Findreng hadde forkjøpsrett.

Tveits krav om innløsning av hytta følger direkte av Thor Meiers avtale med Trygve Ibrekk. Spørsmålet blir hva som ligger i uttrykket «en meget billig penge». Her må lagmannsretten ta en skjønnsmessig avgjørelse. Ved vurderingen må det legges betydelig vekt på at Meier/Braathen har fått benytte grunnen hytta står på vederlagsfritt i lang tid. Summen bør ikke overstige 30% av nedskrevet teknisk verdi. Hyttas tekniske verdi er av takstmann Nord satt til kr 190.000 og av takstmann Skaali til kr 129.000. Løsningssummen kan uansett ikke settes høyere enn full nedskrevet teknisk verdi.

Braathen har hele tiden vært orientert om innløsningskravet. Korrespondansen mellom Braathen og de skiftende eiere av Findreng opp gjennom 1970, 1980 og 1990 tallet viser at eierne hele tiden har gjort kravet gjeldende. Flere ganger har de vært nær ved å komme til enighet. Braathen kan således ikke høres med at innløsningskravet er tapt ved passivitet.

For det tilfellet Braathen får medhold i at det er tale om et grunnleie/festeforhold, har Tveit som grunneier lovlig adgang til å si opp forholdet, jf bl.a. Rt-1978-613 og Rt-1981-523. Oppsigelse er i så fall gitt i advokat Fellands prosesskriv av 8 juni 2000. Omstendigheter som tilsier oppsigelsesadgang i dette tilfellet er at det ikke foreligger noe skriftlig avtale, det er ikke betalt festeavgift, grunneierne har vært fleksible mht å prøve å finne minnelige ordninger og Braathen har fått en tilfeldig fordel ved at hun arvet hytta. Anførselen er ny for lagmannsretten, men motparten har ingen rimelig grunn til å motsette seg den.

Braathen kan uansett ikke høres med at hun har rett til mer enn grunnen hytta står på. Kravet om at hun i tillegg eier areal rundt hytta, anslått til 5-6 mål, er fullstendig grunnløst.

Braathen er i et hvert fall innforstått med at Tveit har forkjøpsrett til hytta. Løsningssummen ved utøvelsen av forkjøpsretten må være en «meget billig penge». Beløpet må anslås skjønnsmessig og kan uansett ikke overstige nedskrevet teknisk verdi.

Dersom Braathen får medhold i kravet om at hun har rett til å ha hytta stående, må det utmåles en årlig festeavgift. Avgiften bør passende settes til 6% av tomteverdien i dag.

Braathen kjente til avtalen mellom Meier og Trygve Ibrekk om at hytta skulle gå tilbake til grunneieren når Meier ikke lenger hadde behov for den. Allerede hennes brev til Ibrekk av 5 september 1970 viser det. Noe rettighetservev basert på hevd kan det da ikke bli tale om. Hevdslovens krav til aktsom god tro er basert på en alminnelig aktsomhetsnorm. Braathen har aldri vært i aktsom god tro mht. en evigvarende bruksrett til grunnen rundt hytta. I et hvert fall ble hun rykket ut av en eventuell god tro ved korrespondansen med bl.a Olav Ibrekk fra oktober 1973 og utover.

Tor Olav Vellene Tveit har lagt ned slik påstand:

«1. Prinsipalt:

Byggverka på eigedomen til Tor Olav Vellene Tveit, gnr 17 bnr 1 vert ført over til grunneigaren for en «meget billig penge». Retten fastset kva som er «en meget billig penge».

Subsidiært 1

Byggverka på eigedomen til Tor Olav Vellene Tveit gnr 17 bnr 1 vert ført over til grunneigaren mot at han betaler nedskriven teknisk verdi.

Subsidiært 2

Festeavgifta på tomta skal årleg utgjere ein rentesats av tomteverdien i dag. Rentesatsen blir fastsett av retten. Grunneigaren av gnr 17 bnr 1 har forkjøpsrett til byggverka ved eit sal. Løysningsprisen skal vere «en meget billig penge», fastsett etter rettens skjønn.

Subsidiært 3

Festeavgifta på tomta skal årleg utgjere ein rentesats av tomteverdien i dag. Rentesatsen blir fastsett av retten. Grunneigaren av gnr 17 bnr 1 har forkjøpsrett til byggverka ved eit sal. Løysningssummen skal tilsvare nedskreven teknisk verdi.

2. Braathen erstattar sakskostnadene til Vellene Tveit for heradsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% frå forfall og fram til betaling skjer.»

Vera Helen Braathen har ved prosessfullmektigen advokat Sten Løitegaard i det vesentlige anført:

Herredsretten har tatt feil når den har konkludert med at avtalen mellom Meier og Trygve Ibrekk ikke innebar noen endelig overføring av eiendomsretten til grunnen hytta står på og tomta rundt.

Subsidiært gjøres gjeldende at herredsrettens dom er korrekt hva pkt 1 i motsøksmålet angår.

Fastsettelsen av innholdet i den muntlige avtalen mellom Meier og Trygve Ibrekk må baseres på alminnelig avtaletolking, dvs hvilket alternativ som fremstår som det sannsynligste.

Meier var god venn av Ibrekks rettsforgjenger, Olav Findreng, slik at det i realiteten var snakk om en erkjentlighetsgave til en barndomsvenn. Meier bygget en solid og skikkelig hytte. Hytta var nok ekteparet Meiers mest verdifulle aktivum. Det har sannsynligheten mot seg at Meier ville legge så betydelige midler i en eiendom som bare han selv, og ikke hans etterkommere ville få glede av. Det var et nært forhold mellom Meiers og Vera Helen Braathen og det ble tidlig klart at hun skulle være deres enearving.

Av vitneforklaringer fra bygdas «eldste», dvs Torgeir Straand og Harald Findreng, fremgår at de hørte Trygve Ibrekk uttale at Meier hadde fått tomta. Braathen har i alle år ansett seg som eier.

Uansett viser rettspraksis at passivitet fra grunneierens side kan medføre tap av eiendomsrett, jf bl.a. Rt-1968-1202. Eierne av Findreng har utvist en nær total passivitet overfor Braathen helt siden 1970. Braathen har benyttet tomta rundt hytta som sin egen og eierne av Findreng har bare i liten grad besvart hennes skriftlige henvendelser. Endog et brev datert 7 januar 1977 fra Braathens daværende juridiske rådgiver, advokat Aspeflaten, der han uttalte at hun ville beholde hytta, eventuelt selge den til andre, forble ubesvart.

Det er korrekt at Braathen til å begynne med forstod det slik at det var knyttet en forkjøpsrett til hytta, men denne må anses for tapt, jf løsningsloven §6. Uansett var det tale om forkjøpsrett til ordinær markedspris.

Tveits anførsel om adgang til å si opp forholdet er det intet rettsgrunnlag for. Anførselen er dessuten fremmet for sent.

Dokumentasjonen Tveit har lagt frem for å underbygge leienivået for tomtegrunn i området er uten relevans.

Braathen har uansett hevdet bruksrett til grunnen hytta står på og en tomt rundt. Herredsretten har tatt feil når den er kommet til at bruksretten kun gjelder punktfeste. Braathen var i aktsom god tro mht. bruksretten til hyttetomta. Hun baserte seg på det onkelen og tanten hadde forklart henne og på hvorledes de brukte eiendommen og det hun selv observerte ved besøk hos dem. Pr 1970 var det ikke tinglyst noe hjemmelsoverganger på Findreng siden 1880 årene. En eventuell undersøkelse av grunnboken ville således ikke gitt Braathen noe relevant informasjon om rettsforholdene vedrørende hytta. Braathen trodde hun eide tomta, men ble usikker. Derfor sendte hun brevet 5 september 1970. Brevet ble ikke besvart før i 1973, og i mellomtiden ble hun styrket i troen. Etter 1973 har det vært lange perioder der det overhodet ikke har vært noe kontakt mellom Braathen og eierne av Findreng, noe som ga forsterket tro på at hun har full rådighet til tomta under og rundt hytta. Hennes oppfatning er blitt ytterligere befestet av at grunneierne gjentatte ganger har truet med søksmål, men uten å følge opp før i februar 1999.

Vera Helen Braathen har lagt ned slik påstand:

«1 Prinsipalt:

Vera Helen Braathen og hennes rettsetterfølgere har vederlagsfri rett til å ha hytta stående med nødvendig adkomst og fritt benytte denne på gnr 17, bnr 1 i Kviteseid.

2 Subsidiært:

Vest-Telemark herredsretts dom i sak nr 99-26A stadfestes.

I begge tilfelle:

Tor Olav Vellene Tveit dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Som herredsretten vil lagmannsretten behandle anke og motanke under ett.

Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å først drøfte og fastlegge innholdet i avtalen Thor Meier baserte seg på da han bygget hytta i 1961. Spørsmålet blir om avtalen var slik at hytta skulle tilfalle eieren av Findreng til en «billig penge» når Meier ikke lenger hadde bruk for den, slik Tveit hevder, eller om Meier fikk eiendomsrett, eventuelt evigvarende fri disposisjonsrett til tomta, slik Braathen hevder. Lagmannsretten understreker at det ikke er generelle rettslige hindre for noen av alternativene.

Foranledningen til at Thor Meier fikk anledning til å føre opp hytta var åpenbart hans nære vennskap med Trygve Ibrekks onkel og rettsforgjenger, Olav Findreng. Intet tyder på at det var nære vennskapelige bånd mellom Meier og Ibrekk, men det er på det rene at Meier baserte seg på et muntlig tilsagn fra ham. Det er ikke fremlagt noe materiale som kan belyse spørsmålet om det den gang var vanlig at grunneiere i området ga tillatelser til å føre opp hytter, eller hvilke nærmere betingelser som vanligvis i så fall ble satt.

Verken Meier eller Braathen har betalt vederlag i form av årlig avgift for grunnen hytta står på. Det er heller intet som tyder på at det er lagt andre former for motytelser til grunneier, ei heller noe engangsbeløp i forbindelse med oppføringen av hytta.

Det er aldri foretatt noe oppmåling, skriftlige beskrivelser eller avmerking i terrenget av noe tomt rundt hytta.

Meier var 45 år gammel da hytta ble bygget. Den er solid, og etter datidens krav godt utstyrt og innrettet. Forutsatt normalt vedlikehold ville den være velegnet som fritidseiendom også etter Meiers død, selv om han hadde blitt svært gammel.

Ekteparet Meier var barnløse, men hadde nieser/nevøer som de hadde kontakt med. Vitnet Valborg Fredriksen har forklart at Thor Meier overfor hennes mann uttalte at Braathen skulle arve alt etter dem, hytta inkludert. Braathen ble imidlertid formelt innsatt som arving først ved Borgny Meiers testament av 8 mai 1969. Hytta er ikke spesielt nevnt i testamentet og heller ikke i et brev Borgny Meier skrev til Braathen med påtegning «åpnes etter min død», der hun gir uttrykk for visse synspunkter mht. skiftet etter henne. I det hele eksisterer det ingen skriftlige uttalelser fra Thor og/eller Borgny Meier om hvorledes de så på avtaleforholdet omkring hytta.

Vitneforklaringer fra andre som hevder å ha kjennskap til avtalens innhold er ikke entydige. Noen hevder de forstod det slik at Thor Meier hadde fått tomta av Trygve Ibrekk, andre hevder de forstod det slik at Meier bare disponerte tomta så lenge han hadde bruk for den og at hytta deretter skulle tilfalle eieren av Findreng.

I mangel av andre sikre holdepunkter er lagmannsretten kommet til at det ved fastsettelsen av avtalens innhold må legges vesentlig vekt på hva den ene av avtalepartene, Trygve Ibrekk, har uttalt gjennom korrespondansen hans bror Olav Ibrekk førte på hans vegne med Braathen i perioden fra høsten 1973. I et brev datert 27 oktober 1973 til Braathen uttaler Olav Ibrekk bl.a. følgende:

«Som De sikkert kjenner til, ble denne hytta bygget på grunnlag av en muntlig tillatelse fra eigeren av Findreng, mot at Findreng skulle ha forkjøpsrett til hytta når den daværende eier av hytta ikke kunne nytte den lenger, og eigeren av Findreng skulle da få overta hytta for en «billig pris».

og

«Han (Trygve Findreng) vil nå gjerne få ordnet med å få hytta overført til eigedommen Findreng, - slik som forutsetningen var fra første stund av.»

og

«Jeg ber Dem hermed, - på vegne av Trygve Ibrekk, om å gi beskjed om til hvilken pris han kan få overta hytta, og fra hvilket tidspunkt det passer best at overtakelsen finner sted.»

Olav Findreng har forklart at han skrev brevet basert på brorens instrukser. Lagmannsretten legger dette til grunn. Brevet av 27 oktober 1973 etterlater ingen tvil om at Trygve Ibrekk forstod avtalen med Thor Meier slik at hytta skulle til falle eiendommen Findreng for en «billig pris» når Thor Meier ikke lenger hadde behov for den.

Lagmannsretten finner at det også må legges noe vekt på at også Braathen, i et hvert fall da hun overtok i 1970, var i tvil om rettsforholdene omkring hytta. I brevet til Trygve Ibrekk av 5 september 1970 fremgår dette slik:

«Jeg minnes tante nevnte at det var en avtale mellom dere at De hadde førsterett til å kjøpe hytta ved et eventuelt salg»

og

«Tante snakka flere ganger, etter at onkel døde, at hun skulle vært i Kristiansand og snakka med Dem, men hun kom jo ikke så langt».

og

«Vi vil gjerne beholde hytta, og håper vi kan få leie tomta av Dem».

Uttalelsene viser at Braathen - og hennes tante - åpenbart var klar over at Meier ikke fritt kunne disponere over hytta ved salg, og at avtalen mellom Meier og Trygve Ibrekk var slik at Meier ikke hadde eiendomsrett til tomta. Braathens uttalelse om at hun «håper vi kan få leie tomta», tyder også på at hun var innforstått med at Meiers etterkommere ikke hadde noe ubetinget adgang til å tre inn i Meiers rettigheter. Uttalelsene i brevet støtter etter lagmannsrettens syn den forståelse av avtaleforholdet mellom Thor Meier og Trygve Ibrekk som sistnevnte ga uttrykk for i Olav Ibrekks brev av 27 oktober 1973 til Braathen, og som er den samme som Tor Olav Vellene Tveit gjør gjeldende i dag. Derimot samstemmer uttalelsene i brevet av 5 september 1970 dårlig med synet Braathen nå forfekter, nemlig at Thor Meier i hht. avtalen med Trygve Ibrekk fikk eiendomsrett til grunnen hytta står på og et omkringliggende areal.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at avtalen mellom Thor Meier og Trygve Ibrekk må utlegges slik at hytta skulle tilfalle eiendommen Findreng til en «billig pris» eller «billig penge» når Meier ikke lenger hadde behov for den.

Lagmannsretten går så over til å drøfte spørsmålet om Braathen har vunnet bruksrett til grunnen hytta står på, og eventuelt et areal rundt hytta ved hevd. Det er på det rene at Braathen har disponert hytta, grunnen den står på og et areal rundt sammenhengende siden 1970. Kravet til hevdstid, jf hevdsloven §7 jf §2 er derved oppfylt. Spørsmålet blir om Braathen også fyller kravet i hevdslovens krav til «god tro». Hevdsloven §4 beskriver kravet slik:

«Den som veit han ikkje eig tingen, hevdar ikkje. Det same gjeld den som ikkje veit det avdi han ikkje har vore so aktsom som han burde etter tilhøva.»

Den gode tro må være tilstede gjennom hele hevdstiden og utgangspunktet er at god tro presumeres.

Hevderens rent subjektive forestillinger er ikke avgjørende. Forarbeidene viser at hevd ikke kan skje hvor en alminnelig fornuftig person ville ha forstått at noe var galt fatt. I dette ligger ikke at det skal anlegges en fullstendig objektiv målestokk. Kravene vil nok kunne variere noe efter hevderens forutsetninger.

Lagmannsretten kan, ut i fra formuleringene i brevet Braathen sendte til Trygve Ibrekk 5 september 1970, ikke se at Braathen var i god tro mht. at hun hadde en ubetinget, evigvarende fri disposisjonsrett til tomta da hun overtok i 1970. Passusen om at hun «håper vi kan få leie tomta av Dem», viser dette. Hertil kommer at hun, ved brevet Olav Ibrekk skrev til henne 27 oktober 1973 fikk klar underretning om hvorledes grunneieren så på forholdene. Denne oppfatningen har de skiftende eiere av Findreng senere opprettholdt, noe Braathen ble orientert om bl.a. gjennom korrespondansen i perioden fra 1973 til saksanlegget i 1999. Partene gjorde flere forgjeves forsøk på å komme til enighet. Grunnen til at dette ikke lyktes var ikke at Braathen i særlig grad opponerte mot prinsippet om at hytta skulle tilfalle eiere av Findreng, men at det ikke ble oppnådd enighet om prisen grunneieren skulle betale. Det er ikke kommet frem noe som tyder på at Braathen i denne perioden fikk opplysninger fra tredje hold egnet til å underbygge en oppfatning om at den forståelse av avtaleforholdet mellom Meier og Ibrekk som eierne av Findreng ga uttrykk for, var gal. Lagmannsretten kan etter dette ikke se at Braathen har vært i aktsom god tro slik hevdsloven §4 krever.

Lagmannsretten kan heller ikke se at eierne av Findreng har tapt retten til tilbakeføring av hytta ved passivitet. Rettspraksis, ref særlig Rt-1992-352, viser at det skal svært sterke grunner til for å godta ekstinktivt erverv av fast eiendom uavhengig av de lovfestede ordninger, tinglysing og hevd. Slike grunner foreligger ikke i denne saken. Riktignok har begge parter tatt seg god tid mht. å besvare den andre parts skriftlige henvendelser, men saken har i hele perioden fra 1970 til saksanlegget vært holdt «varm». Hertil kommer at Braathen, slik det fremgår av hennes brev til Trygve Ibrekk 5 september 1970, var klar over at hun ikke hadde noen ubetinget rett til å overta Meiers disposisjonsrett over hyttetomta og at hun i perioden fra 1970 til saksanlegget i 1999 ikke fikk opplysninger fra tredje hold egnet til å sannsynliggjøre at grunneiernes syn på avtaleforholdet mellom Meier og Trygve Ibrekk var galt. Slik sett ligger nærværende sak annerledes an enn i Rt-1992-352.

Det gjenstår å avgjøre prisen Tor Olav Vellene Tveit skal betale for innløsningen av hytta. Beløpet må fastsettes skjønnsmessig med utgangspunkt i forståelsen av avtalen mellom Trygve Ibrekk og Thor Meier som lagmannsretten har gjort rede for ovenfor, dvs. at beløpet skal settes til en «billig penge». Hyttetomta tilhører allerede Findreng, slik at verdien av denne skal holdes utenfor. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig å ta utgangspunkt i to fremlagte tekniske verditakster, begge fra 1998. Takstøkonom Kjell Skaali har i en takst fra mai 1998 satt teknisk verdi til kr 129.000, mens takstmann Torbjørn Nord i november 1998 anslo teknisk verdi til kr 190.000. Skaalis takst virker etter lagmannsrettens oppfatning noe for lav. Hensett til at det er skjedd en viss prisøkning siden 1998, og at prisen i hht. avtalen skal settes til «en billig penge» finner lagmannsretten et beløp på kr 160.000 passende.

Saksomkostninger:

I stevningen til herredsretten la Tor Olav Vellene Tveit ned påstand om at hytta skulle tilfalle grunneieren vederlagsfritt, slik at hovedsøksmålet nå er dels vunnet dels tapt. Saksomkostningene i hovedsøksmålet for herredsretten skal således avgjøres på grunnlag av tvistemålsloven §174. Lagmannsretten finner, overensstemmende med hovedregelen i første ledd, at hver part bør dekke sine saksomkostninger for herredsretten i hovedsøksmålet.

Motsøksmålet for herredsretten er fullstendig tapt, slik at tvistemålsloven §172 får anvendelse. Lagmannsretten er kommet til at saken har vært såvidt tvilsom at Braathen hadde fyllestgjørende grunn til å reise søksmålet. Saksomkostninger i motsøksmålet for herredsretten tilkjennes således ikke.

Hovedanken har ført frem og motanken har vært forgjeves. Hva saksomkostningene for lagmannsretten angår har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, førstelagmann Christiansen og lagdommer Simonsen finner at Braathen, overensstemmende med bestemmelsen i tvistemålsloven §180, annet ledd jf §172, første ledd bør erstatte Tor Olav Vellene Tveits saksomkostninger for lagmannsretten i hovedanken. Motanken har vært forgjeves, og flertallet finner at Braathen overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd bør erstatte Tveits saksomkostninger for lagmannsretten i anledning motanken.

Advokat Felland har lagt frem omkostningsoppgave hvoretter han krever saksomkostninger for lagmannsretten med kr 83.682 til sammen i begge søksmål. Av totalbeløpet er kr 62.000 salær. Beløpet omfatter både hoved- og motanke. Flertallet antar at motanken ikke har hatt noen betydning for kostnadsbeløpets størrelse slik at hele beløpet kan henføres til anken.

Mindretallet, ekstraordinær lagdommer Årseth, finner at saken har vært såvidt tvilsom at saksomkostninger ikke bør tilkjennes verken i hoved- eller motanken.

Dommen er avsagt med den dissens det er gjort rede for.

Domsavsigelsen er blitt forsinket på grunn av feriefravær.

Ankefristen er en måned fra dommens forkynnelse.

Domsslutning:

I hovedsøksmålet:

1. Hytte og uthus oppført i 1961 av Thor Meier på eiendommen Findreng, gnr 17 bnr 1 i Kviteseid tilhørende Tor Olav Vellene Tveit overføres til eiendommen Findreng mot at Tor Olav Vellene Tveit samtidig betaler 160.000 -etthundreogsekstitusen- kroner til Vera Helen Braathen.

2. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Vera Helen Braathen innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse 83.682 -åttitretusensekshundreogåttito-kroner til Tor Olav Vellene Tveit med tillegg av rente i hht. forsinkelsesrenteloven §3, første ledd 1. punktum fra og med dagen etter forfall til betaling skjer.

I motsøksmålet:

1. Tor Olav Vellene Tveit frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsrett eller lagmannsrett.