LA-1999-93
| Instans: | Agder lagmannsrett Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-27 |
| Publisert: | LA-1999-00093 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Grenland jordskifterett nr.: 97-00011 - Agder lagmannsrett LA-1999-00093 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00616K . |
| Parter: | Ankende part: Øystein Simonsen (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde). Ankemotpart: Odd Lorentz Dørdal (Prosessfullmektig: Advokat Johan Henrik Frøstrup) |
| Forfatter: | Lagdommer Tore-Jarl Christensen. Lagdommer Inge Hobæk. Ekstraordinær lagdommer John Årseth |
| Lovhenvisninger: | Vassdragsloven (1940) §1, Jordskifteloven (1979) §76, Tvistemålsloven (1915) §180, §75, §81 |
Saken gjelder tvist mellom eierne av eiendommene gnr. 214, bnr. 14 og gnr. 214, bnr. 25, i Skien, om hvem av dem som eier grunnen utover i Norsjø utenfor bnr. 25. Eierne er henholdsvis Øystein Simonsen og Odd Lorentz Dørdal. Bnr. 25 er utskilt fra bnr. 14.
Da partene ikke kom til enighet i tvistespørsmålet, begjærte Øystein Simonsen i 1997 rettsutgreiing/grensegang ved Grenland jordskifterett. Jordskifteretten avsa dom i tvisten 16. juni 1998 med slik domsslutning:
«Bjerknes, gnr. 214, bnr. 25 i Skien er eier i Norsjø etter vassdragslovens regler begrenset i øst av gnr. 214, bnr. 13 og i vest av gnr. 214, bnr. 20.»
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og påstander for jordskifteretten, samt dens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av nevnte dom.
Øystein Simonsen med advokat Jon I. Lunde som prosessfullmektig har anket jordskifterettens dom til Agder lagmannsrett. Ankeerklæringen er begrunnet i påståtte feil i jordskifterettens bevisbedømmelse, rettsanvendelse og saksbehandling.
Saken står for lagmannsretten, såvel faktisk som rettslig, i alt vesentlig i samme stilling som for jordskifteretten. Partenes anførsler er også i hovedtrekk de samme for begge rettene og det vises for så vidt til gjengivelsen i jordskifterettens dom.
Den ankende part har i hovedsak anført:
I sin begrunnelse viser jordskifteretten til presumsjonen for at eiendomsretten til sjøgrunnen tilligger landeiendommen og at dette blir løsningen når en mangler «tilstrekkelig bevis for særskilt forbehold» om at sjøgrunnen ikke er holdt tilbake ved overdragelse. I dette tilfellet er det flere klare bevis for at retten til strand/sjøgrunn ble holdt tilbake.
For det første vises til ordlyden i grunnseddelen fra 1890 om at den bortfestede eiendommen «støder mot Norsjøvandet». Dette må oppfattes slik at grensen går ved bredden av vannet. Denne oppfatning bestyrkes ved at bortfesteren forbeholdt seg og senere eiere av hans gård fri og uhindret adgang til Norsjø over den bortfestede eiendommen. Dette forbeholdet ville være meningsløst dersom ikke rettighetene til strand/sjøgrunn var i behold. Det er også usannsynlig at bortfesteren skal ha avskåret seg retten til å utnytte strandrettighetene. Sannsynligheten taler for at bortfesteren i gammel tid hadde båt.
Ved vassdragsskjønnet i 1919 hadde eieren av bnr. 14 ingen grunn til å opptre som part, idet det var uten betydning for ham om vannstanden gikk noe opp. Det var heller ikke noe uvanlig at erstatningen ved skjønnet tilfalt festeren av bnr. 25, og dette forholdet kan derfor ikke tillegges noen vekt.
I veiskjønnet i 1968 er i påstanden under takst nr. 11, for bnr. 14, vist til adkomst til «båtplasser». Dette må forstås slik at det var oppfatningen at strandretten var i behold for bnr. 14. Dørdal var da eier av bnr. 25 og måtte være kjent med påstanden, jf. henvisningen til takst nr. 11 under påstanden for takst nr. 12 (pkt. 5).
Jordskifteretten synes uriktig å ha lagt til grunn at det skjedde en endring i eiendomsforholdene da ankemotparten i 1987 fikk skjøte på bnr. 14, jf. dommen side 5. Det hevdes subsidiært at strandretten er i behold for eieren av bnr. 14 på et område på hver av sidene for bnr. 25, jf. den subsidiære påstanden. På disse strekningene gikk den gamle veien ned mot Norsjø og i grunnseddelen er grensene ikke definert mot naboene, men bare mot veien og mot vannet. Grunnseddelen må derfor forstås slik at på begge disse sidene har strandretten ikke vært omfattet av festet.
Atter subsidiært hevdes at eieren av bnr. 14, i samsvar med den ankende parts bruk og det som er naturlig for en eiendom, har rett til 2 båtplasser på anvist sted på bnr. 25. Dette begrunnes ut fra en naturlig fortolkning av grunnseddelens bestemmelse om adkomst til Norsjø.
Bruken av båtplassene i de senere årene kan ikke tillegges særlig vekt. Tidligere eier av bnr. 14 var gammel og i hennes eiertid skjedde lite som ga grunnlag for reaksjon. Det har derfor liten betydning hvilke tanker en har gjort seg om rettighetene i hennes eiertid.
Det er nedlagt slik påstand:
«Prinsipalt:
Strandretten og retten til sjøgrunn ut i Norsjø tilhører Klovholt, gnr. 214 bnr. 14 i Skien på den strekning av innsjøen som i øst er begrenset av gnr. 214 bnr. 13 og i vest av gnr. 214 bnr. 20.
Subsidiært:
Strandretten og retten til sjøgrunn ut i Norsjø tilhører Klovholt, gnr. 214 bnr. 14 i Skien på de strekninger av innsjøen som
1. er begrenset av grensepunkt 16 til 13 på gnr. 214 bnr. 25 (målebrev av 23/379) på den ene side og grensen mot gnr. 214 bnr. 13 der forlengelsen av grensen mellom grensepunktene 16 og 11 (målebrev av 7. sept. 1976) går ut i Norsjø, på den annen side.
2. er begrenset av grensepunkt 22 (målebrev av 23/379) på den ene siden og grensen mot gnr. 214 bnr. 20 der forlengelsen av grensen mellom grensepunktene 25 og 32 (målebrev av 7. sept. 1976) går ut i Norsjø, på den annen side.
Atter subsidiært:
Eieren av gnr. 214 bnr. 14 har rett til 2 båtplasser på anvist sted på gnr. 214 bnr. 25.
I alle tilfeller:
a) Eieren av gnr. 214 bnr. 14 skal ha rett til adkomst over gnr. 214 bnr. 25 frem til de strandområder/båtplasser han kjennes å ha rett til.
b) Ankemotparten dømmes til å betale den ankende parts omkostninger for jordskifte og lagmannsretten.»
Ankemotparten har i det vesentlige anført:
Da festeforholdet ble etablert i 1890, ble det drevet landhandel på festetomta, og helt frem til 1979. På festetidspunktet og i tiden utover var det ikke liten ferdsel på Norsjø til og fra butikken og det ble etablert en brygge på festetomta, mellom boligen/butikken og uthuset, hvor båtene kunne legge til. Det var her en nærmest historisk adkomst til vannet, men ingen hadde på den tiden noen tinglig rettighet over eiendommen, bortsett fra eieren av bnr. 14, som betinget seg en slik rett i grunnseddelen.
Ved grunnseddel av 18. oktober 1890 bortfestet eieren av bnr. 14 «den del af min bemeldte eiendom, der ligger nedenfor og nordenfor hovedveien». Dette må forstås slik at bortfestet omfattet hele den del av eiendommen som lå utenfor hovedveien. Slik har forholdet også vært oppfattet senere.
Målebrevet av 6. september 1978 for bnr. 25 gir uttrykk for eiendommens grenser og viser at ankemotparten er eier av hele strandlinjen mot Norsjø. I grunnseddelen fra 1890 er tomten beskrevet slik at den «paa den ene side begrændses af hovedveien og paa den anden side støder mod Nordsjøvandet». Når eiendomsgrensen støter mot Norsjø, må det bety at grensen går langs vannet, og at den som har eiendomsrett til grunnen mot vann også har eiendomsrett til sjøbunnen utenfor. Dette følger av sikker vassdragsrett, jf. Falkanger: Tingsrett (1993) side 87, og Rt-1928-835, Rt-1932-367, Rt-1964-261, Rt-1971-596, Rt-1979-37, og Rt-1979-1099.
Eiendommen bnr. 25 fikk erstatning for reguleringsskader ved vassdragsskjønnet i 1919 etter Norsjøreguleringen i 1914. Dersom bnr. 14 hadde hatt rettigheter til Norsjø, ville denne eiendommen naturligvis også vært part i skjønnet og mottatt erstatning for reguleringsskaden.
Da målebrevet for bnr. 25 ble opprettet i 1978, protesterte ikke daværende eier av bnr. 14 mot de grensene som ble angitt.
Ved veiskjønnet i 1968 ble det under takst nr. 11, for bnr. 14, krevet ulempeserstatning for vanskeliggjort adkomst «til strand og båtplasser». Formuleringen sikter til stedet på bnr. 25 hvor båter kunne ligge, jf. foran, og ikke til noen rettigheter. Det har ikke vært «båtplasser» andre steder på eiendommen.
Jordskifteretten har i dommen gitt uttrykk for at det i 1890 var viktig for hovedbruket å beholde en ferdselsrett over det bortfestede arealet «da hovedbruket var eier av den delen av Norsjø som lå utenfor festetomten». Dette sikter åpenbart til situasjonen før bortfestet. Jordskifterettens dom må således oppfattes slik at det heller ikke etter jordskifterettens mening skjedde noen endring ved frikjøpet av festetomta i 1987. Det er heller ikke vanlig ved innløsning av en festetomt at det skjer noen endring i rettsforholdene, uten at det blir uttrykkelig nevnt.
Tidligere eiere av bnr. 14 har ikke hatt båt i Norsjø, med unntak av en liten jolle som ankemotparten ga tillatelse til å legge ved stranden.
Subsidiært hevdes at båtplassene er frihevdet, idet plassene ikke har vært benyttet, og eieren av bnr. 25 har i hevdstid vært i god tro om at det ikke forelå noen slik rettighet for bnr. 14.
Det er ikke dokumentert noen bruk av den forbeholdte adkomsten til Norsjø utover at den historisk sett har vært benyttet til vannhenting og klesvask i tørkesomre. Da ankemotparten fikk skjøte på bnr. 25 i 1987, var det forutsetningen at eiendommen skulle være uten heftelser, men ankemotparten samtykket i at bnr. 14 fortsatt kunne ha fri ferdsel til vannet, med samme innhold som tidligere. Adkomsten var viktig i 1890, men har i takt med utviklingen tapt sin reelle betydning.
Jordskifteretten har fordelt omkostningene etter nytten, jf. jordskiftelovens §76, og med halvparten, kr 2.884,-, på hver av partene. Jordskiftesaken var imidlertid grunnløs og rekvirenten må derfor dekke alle omkostningene, jf. jordskiftelovens §75.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Slutningen i jordskifterettens dom stadfestes.
2. Den ankende part dømmes til å betale saksomkostningene for jordskifteretten og lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som jordskifteretten og skal bemerke:
Ved grunnseddel av 18. oktober 1890, tinglyst 20. oktober 1890, bortfestet eieren av gnr. 14, bnr. 14 (nå gnr. 214, bnr. 14) «den del av min bemeldte eiendom, der ligger nedenfor og nordenfor hovedveien, der gaar over min bemeldte eiendom mellem Skien og Ulefos». Dette må etter lagmannsrettens oppfatning forstås slik at festetomta omfattet hele den del av hovedbruket som lå på nedsiden av veien, jf. uttrykket «den del av bemeldte eiendom». Det foreligger ikke noe grunnlag for å anta at noen del av hovedbruket nedenfor veien ble beholdt av bortfesteren.
Grensene for festetomta er i grunnseddelen beskrevet slik at tomta «paa den ene side begrændses af hovedveien og paa den anden side støder mod Nordsjøvandet». Det er i rettsteorien antatt at fradeling og salg av en eiendom som støter ned til sjøen i alminnelighet også omfatter sjøgrunnen utenfor, og at tilsvarende gjelder hvor eiendommen støter til ferskvann, jf. Falkanger: Tingsrett (1993) side 87. Slik er forholdet også ansett i rettspraksis, jf. de dommene som ankemotparten har henvist til under sine anførsler foran. I dom i Rt-1979-1099 la Høyesterett til grunn at en ordning av eiendomsretten til sjøgrunnen som avviker fra det normale, må ha støtte i en klar avtale eller bygge på forutsetninger som var kjent for begge parter. I denne saken foreligger ingen slik avtale eller forutsetning som nevnt. Uttrykket «støder mod» vannet, i grunnseddelen, forstås derfor av lagmannsretten slik at festetomta også omfattet grunnen ut i vannet, i samsvar med vassdragslovens §1. Det som er anført av den ankende part gir ikke tilstrekkelig grunnlag for en annen holdbar oppfatning, og det foreligger heller ingen andre særlige rettsforhold i saken som kan føre til et annet resultat.
Etter lagmannsrettens oppfatning skjedde det ingen endring i rettsforholdet da ankemotparten innløste festetomta og fikk skjøte på den i 1987. Den nevnte forståelsen av omfanget av festetomta kom således til uttrykk allerede ved bortfestet i 1890. Etter bevisføringen legges til grunn at forholdet også har vært oppfattet slik senere av såvel bortfester som fester, og er etter lagmannsrettens oppfatning bekreftet ved oppmålingen av tomta, jf. målebrev av 6. september 1978, og ved skjøtet i 1987.
Forøvrig vises til jordskifterettens dom.
Den ankende parts prinsipale påstand fører således ikke frem.
Det følger av det som lagmannsretten foran har lagt til grunn om omfanget av bnr. 14 og grensene for denne eiendommen både på land og ut i vannet, at den ankende part heller ikke kan gis medhold i noen av sine subsidiære påstander.
Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at innholdet i den rett som bnr. 14 i henhold til grunnseddelen av 1890 har til adkomst til Norsjø over bnr. 25, ikke omfatter noe mer eller annet enn det den historisk har vært nyttet til, nemlig vannhenting og klesvask.
Anken har vært forgjeves og den ankende part bør erstatte motpartens nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten, i samsvar med hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen. Ankemotpartens prosessfullmektig har oppgitt saksomkostningene til kr 29.500,-, som er hans salærkrav. Oppgaven legges til grunn.
Ankemotparten har også krevet dekket de omkostningene han ble pålagt av jordskifteretten. Saksomkostningene for jordskifteretten ble fastsatt etter jordskiftelovens §76 og fordelt etter nytten, og jordskifteretten fant at begge partene hadde nytte av å få klarlagt eiendomsforholdene. Omkostningene ble derfor delt likt på partene, med kr 2.884,- på hver. Her foreligger ingen omkostninger som kan kreves dekket etter jordskiftelovens §81. Det gjelder omkostninger som er påløpet ved rettens behandling av saken. Lagmannsretten har hatt saken til realitetsbehandling og antas å ha full prøvelsesrett i forhold til jordskifterettens omkostningsavgjørelse.
Nyttebegrepet i jordskiftelovens §76 tar sikte på forholdene ved en vanlig jordskiftesak og passer dårlig i en sak om rettsutgreiing, dvs. i en rettstvist, slik tilfellet er i denne saken. Det kan neppe sies å ha vært til noen «nytte» for den vinnende parten å få en avgjørelse som er i samsvar med det som hele tiden har vært hans oppfatning, og som retten ikke har funnet tvilsom. Etter sin art kunne saken ha vært reist ved byretten og etter resultatet ville ankemotparten da ha fått erstattet sine saksomkostninger etter tvistemålslovens regler, mens han etter «nytte»regelen i jordskiftelovens §76 må betale for å få fastslått sin rett. Det synes ikke å ha noen fornuftig mening at et mer eller mindre tilfeldig valg av prosessform skal ha slike utslag for omkostningsansvaret som nevnt. En slik konsekvens har neppe vært forutsatt av lovgiveren. De beste grunner, herunder hensynet til sammenheng i rettssystemet, taler for at nyttebegrepet i jordskiftelovens §76 i en sak som denne bør tolkes på en annen måte enn hva jordskifteretten har gjort, og anvendes slik at omkostningsavgjørelsen i denne saken blir i samsvar med hva den ville ha blitt om rettstvisten var blitt behandlet ved byretten. Bestemmelsens ordlyd er ikke til hinder for en slik anvendelse. Dette innebærer at omkostningene for jordskifteretten blir å dekke i sin helhet av rekvirenten (nå den ankende part). Det vises til en lignende avgjørelse inntatt i RG-1989-759.
Det avsies etter dette dom for at ankemotparten også får erstattet av den ankende part de omkostningene som han ble pålagt av jordskifteretten. Den samlede erstatningen blir etter dette kr 32.384,-.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Jordskifterettens domsslutning stadfestes.
2. Øystein Simonsen dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale kr 32.384,- -trettitotusentrehundreogåttifire- til Odd Lorentz Dørdal som erstatning for saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten.