LA-2000-929
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-01-05 |
| Publisert: | LA-2000-00929 |
| Stikkord: | Odelsløsning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr.: 99-01726 - Agder lagmannsrett LA-2000-00929 A. |
| Parter: | Ankende part: Geir Gjermundnes (Prosessfullmektig: Advokat Olav Andreas Bryge). Ankemotpart: Gunnlaug Skarpengland (Prosessfullmektig: Advokat Torstein Leipsland). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Simonsen, formann. Lagdommer Åse Berg. Lagdommer Karl-Einar Knudsen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §25, Tvistemålsloven (1915) §180, §21, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder spørsmålet om en tante har frasagt seg løsningsretten til en odelseiendom til fordel for en dårligere prioritert nevø, jf odelsloven §25, 2. punktum.
Borghild Skarpengland var ved sin død i august 1998 eier av odelseiendommen «Vollan». gnr 57 bnr 2 i Vennesla, heretter også benevnt «eiendommen».
Til eiendommen hører 50 mål dyrket mark og ca 482 mål skog, et våningshus, driftsbygning og garasje.
Eiendommen ble drevet av Borghild Skarpengland og hennes ektemann Sverre til 1983, da dyrkingsarealet ble leiet ut til en nabo. Sverre Skarpengland døde i 1985.
Borghild og Sverre Skarpengland hadde fire barn, Gunnlaug Skarpengland, født i 1941, Aslaug Gjermundnes født i 1944, Synnøve Skarpengland født i 1948 og Solveig Skarpengland født i 1951.
Synnøve Skarpengland døde barnløs 1998. Gunnlaug og Solveig Skarpengland er barnløse. Aslaug Gjermundnes har tre barn, hvorav sønnen Geir Gjermundnes, født i 1970 er yngst.
Gunnlaug Skarpengland og Aslaug Gjermundnes har ikke bodd fast på eiendommen siden de ble voksne. Synnøve Skarpengland hadde bopel der til sin død i 1998 og Solveig Skarpengland bor der fremdeles.
Geir Gjermundnes hevder han har løsningsrett til eiendommen, i det han gjør gjeldende at Gunnlaug Skarpengland, som i utgangspunktet er den best odelsberettigede, frasa seg sin løsningsrett til fordel for ham i 1986.
Geir Gjermundnes, v/ prosessfullmektig advokat Olav Andreas Bryge reiste søksmål mot Gunnlaug Skarpengland ved stevning av 7 oktober 1999 til Kristiansand byrett med krav om rett til å løse eiendommen på odel. Gunnlaug Skarpengland, ved prosessfullmektig advokat Torstein Leipsland, tok til motmæle og påstod frifinnelse.
Byretten avsa den 19 april 2000 dom med slik slutning:
«1. Gunnlaug Skarpengland frifinnes.
2. Geir Gjermundnes dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynning på betale saksomkostninger med 28.000, -tjueåttetusen- kroner.»
Geir Gjermundnes har anket dommen til Agder lagmannsrett. Gunnlaug Skarpengland har tatt til motmæle.
Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand 3 januar 2001. Begge parter møtte med sine respektive prosessfullmektiger. Det ble hørt fem vitner, hvorav to var nye for lagmannsretten, og lagt frem slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Om sakens bakgrunn for øvrig, partenes anførsler for byretten og byrettens avgjørelsesgrunner vises til byrettens dom.
Bortsett fra at Gjermundnes for lagmannsretten har frafalt to subsidiære anførsler, om odelsmisbruk og om fravik i odelsrekkefølgen etter odelsloven §21, står saken for lagmannsretten i det alt vesentlige i samme faktiske og rettslige stilling som for byretten.
Geir Gjermundnes har ved sin prosessfullmektig advokat Bryge, gjort gjeldende at byretten har vurdert bevisene feil og lagt til grunn for strenge beviskrav når den er kommet til at Gjermundnes ikke har ført bevis for at Grunnlaug Skarpengland fraskrev seg løsningsretten til eiendommen i 1986.
I 1986 var Geir Gjermundnes 15 år gammel og i ferd med å avslutte grunnskole. Han måtte bestemme seg for videre utdannelse. Hans interesser hadde lenge gått i retning av natur og jordbruk. Om forholdene ble lagt til rette ønsket han å satse på en jordbruksutdannelse. I den sammenheng var det av avgjørende betydning at han, etter endt jordbruksutdannelse og militær førstegangstjeneste, kunne overta eiendommen. Selv om eiendommen er relativt liten vil den, forutsatt riktig drift, kunne gi utkomme til en familie.
Alle var på det rene med at Gunnlaug Skarpengland var best odelsberettiget, og at hun måtte frasi seg løsningsretten dersom Geir Gjermundnes skulle kunne slippe til.
Tidlig i 1986 inviterte Geir Gjermundnes' foreldre til en familiesammenkomst hjemme hos dem i Kristiansand. Til stede var Geir Gjermundnes, hans foreldre og søsken, samt Borghild, Gunnlaug, Synnøve og Solveig Skarpengland.
Parter og vitner har, avhengig av hvilken side de støtter, gitt ulike forklaringer på hva som skjedde under sammenkomsten. Geir Gjermundnes hevder, med støtte bl.a. i vitneforklaringene fra faren, Ottar Gjermundnes og moren Aslaug Gjermundnes, at Ottar Gjermundnes i løpet av sammenkomsten tok opp Geirs planer mht. jordbruksutdannelse. Han spurte Gunnlaug Skarpengland om hun ville frafalle sin løsningsrett til fordel for Geir. Gunnlaug Skarpengland ga uttrykk for at hun ikke ønsket å overta og ga positivt svar på forespørselen om frafall av løsningsretten.
Geir Gjermundnes syn på det som foregikk under familiesammenkomsten i 1986 har støtte i det som senere skjedde. Borghild Skarpengland underskrev den 28 april 1986 en erklæring om at Geir Gjermundnes kunne overta eiendommen på odel. Geir Gjermundnes gjennomførte jordbruksutdannelse og gikk til innkjøp av diverse landbruksmaskiner m.m. som han plasserte på eiendommen. Han dyrket opp et myrområde på eiendommen og plantet kinakål. Hans daværende forlovede og samboer, Inger Anita Støle oppholdt seg mye på eiendommen. Støle har forklart at hun hørte Gunnlaug Skarpengland flere ganger uttale at det var hyggelig at noen ville overta.
Årsaken til at Gunnlaug Skarpengland endret oppfatning mht. at Geir Gjermundnes skulle overta eiendommen var sannsynligvis at han og Støle fikk barn sammen i 1989 uten at de ønsket å gifte seg.
Til støtte for anførselen om at byretten har lagt til grunn for strenge krav mht. beviset for Gunnlaug Skarpengslands frafall av løsningsretten, er vist til Rt-1964-1310, Rt-1986-395, Rt-1991-133 og RG-1978-327.
Advokat Bryge har lagt ned slik påstand:
«1. Geir Gjermundnes har rett til å løse gnr 57 bnr 2 i Vennesla på odel.
2. Geir Gjermundnes tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»
Gunnlaug Skarpengland gjør, ved sin prosessfullmektig advokat Leipsland, gjeldende at byrettens dom er korrekt i såvel resultat som begrunnelse og at dommen må stadfestes.
Høyesterett har uttalt at det stilles strenge krav til frafall av løsningsrett. Frafallet kan i prinsippet gis muntlig, men tilkjennegivendet må være klart og tydelig. Gunnlaug Skarpengland bestrider å ha gitt noe slikt tilkjennegivende. En uformell familiesammenkomst er åpenbart intet sted for en vidtrekkende og alvorlig avgjørelse som en frafall av løsningsrett er. Dessuten var Geir Gjermundnes den gang bare 15 år gammel, og åpenbart for ung til å treffe noe bindende avgjørelse mht. sin fremtid. Eiendommens størrelse tilsier at den aldri kan bli noe annet enn en hobbyvirksomhet eller et støttebruk. Hovedinntekten må skaffes på annet vis. Anførselen om at Geir Gjermundnes' planer om jordbruksutdannelse utelukkende var basert på mulighetene for å overta eiendommen er således forfeilet.
Familiesammenkomsten i 1986 fikk ingen konsekvenser for driften av eiendommen. Naboen fortsatte å leie det dyrkbare arealet. Borghild, Synnøve og Solveig Skarpengland ble boende.
Eiendommen har større driftsbygning og garasje enn den nåværende driften tilsier og det var derfor bare naturlig at brødrene Gjermundnes fikk benytte dem til lagerplass for det de måtte ha av diverse maskiner, biler og båter.
Gunnlaug Skarpengland har lagt ned slik påstand:
«1. Byrettens domsslutning pkt 1 og 2 stadfestes.
2. Geir Gjermundnes tilpliktes å betale til Gunnlaug Skarpengland sakens omkostninger ved lagmannsretten, med tillegg av 12 % p a fra forfall.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige også tiltre byrettens begrunnelse.
Lagmannsretten har følgende tilleggsbemerkninger:
Odelsloven §25 2. punktum fastslår at en odelsrettshaver kan binde seg til ikke å gjøre retten gjeldende. Det kreves ikke at dette gjøres i noen bestemt form, for så vidt kan en eller flere handlinger eller unnlatelser være tilstrekkelig. Imidlertid kreves at det er opptrådt på en måte som klart viser at den odelsberettigede frafaller sine rettigheter.
I denne saken er spørsmålet om Gunnlaug Skarpengland, under familiesammenkomsten hjemme hos Aslaug og Ottar Gjermundnes, ga et klart og tydelig tilkjennegivende om at hun fraskrev seg sin odelsrett til eiendommen til fordel for Geir Gjermundnes. Om så er tilfelle, må avgjøres ut fra vanlige avtalerettslige regler, hvori inngår at det tas hensyn til at dreier seg om en viljeserklæring av viktighet.
Bevisførselen for lagmannsretten viser at det ikke tidligere hadde vært noe inngående eller konkrete diskusjoner om hvem som etter hvert skulle overta eiendommen. Slik lagmannsretten ser det var det pr 1986 heller ingen omstendigheter tilknyttet eiendommens drift eller beboelse som gjorde at det hastet med en avgjørelse mht. det fremtidige eierforhold. Det dyrkede arealet var leiet ut til en nabo og eiendommen var bebodd av Borghild Skarpengland og hennes to døtre, Synnøve og Solveig Skarpengland. Lagmannsretten kan heller ikke se at hensynet til Geir Gjermundnes' planer mht. utdannelse ut over grunnskolen nødvendiggjorde en avklaring så tidlig som i 1986. Lagmannsretten er enig med Gunnlaug Skarpengland at eiendommen er for liten til å kunne gi full tids beskjeftigelse, eller tjene som hovedinntektskilde for en familie. Den fremtidige eier av eiendommen måtte, også slik situasjonen fortonet seg pr 1986, regne med å hente den vesentligste delen av inntektsgrunnlaget utenfor eiendommen og innrette utdannelse og yrkespraksis etter det.
Slik lagmannsretten ser det hadde man, pr 1986 rikelig tid til overveielser mht. eiendommens fremtidige eierforhold.
Etter det som er kommet frem om forløpet av familiesammenkomsten i 1986, kan det ikke trekkes andre konklusjoner enn at Gunnlaug Skarpengland i utgangspunktet var positiv til Geir Gjermundnes' planer om å ta utdannelse innen jordbruk og etter hvert også å overta eiendommen. Det var ikke sagt noe mht. prisen han eventuelt skulle betale og tidspunktet for en eventuell overtakelse. Andre viktige forhold som måtte avklares, så som fordelingen av kjøpesummen mellom daværende eier Borghild Skarpengland og hennes arvinger og hvorledes det skulle forholde med husvære for de tre som fremdeles bodde på eiendommen var overhodet ikke drøftet.
Gunnlaug Skarpengland hadde pr 1986 ikke hatt foranledning til å gjøre seg noen tanker om vilkårene for en eventuell overtakelse, og disse var følgelig heller ikke avklart. Dette måtte man eventuelt komme tilbake til senere. Den avtalerettslige situasjonen etter familiesammenkomsten i 1986 kan etter lagmannsrettens syn karakteriseres slik at man hadde innledet en prosess som, avhengig av utfallet av videre samtaler, avklaringer og Geir Gjermundnes' videreutdannelse, ville kunne føre til en avtale. Av den grunn var det på dette tidspunkt ikke naturlig eller nødvendig å nedfelle noe skriftlig. Noen klar tilkjennegivelse fra Gunnlaug Skarpenglands side mht. fraskrivelse av odelsretten til fordel for Geir Gjermundnes slik odelsloven §25 krever forelå således ikke.
Lagmannsretten kan heller ikke se at de senere omstendigheter, isolert sett eller i kombinasjon med det som skjedde på familiesammenkomsten i 1986 gir grunnlag for å anta at Gunnlaug Skarpengland har gitt noe tilsagn som tilfredsstiller kravene i odelsloven §25. Erklæringen Borghild Skarpengland avga den 28 april 1986 er i denne sammenheng uten betydning. Erklæringen ble åpenbart underskrevet for å bidra til at Geir Gjermundnes fikk plass på landbruksskole og skaper uansett ingen forpliktelser for Gunnlaug Skarpengland.
Noen etablering på eller bruk av eiendommen som gir grunnlag for å anta at Gunnlaug Skarpengland har akseptert å frafalle løsningsretten foreligger ikke. Det forhold at Geir Gjermundnes i en kort periode benyttet deler av jordbruksarealet, som ikke allerede var leiet ut til naboen, til egne dyrkingsprosjekter samt tidvis oppbevarte landbruksutstyr der er i denne sammenheng uten betydning. Nærværende sak står i så måte i en helt annen stilling enn dommene i Rt-1964-1310 og Rt-1986-395.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, i det lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves. Geir Gjermundnes må, overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd erstatte Gunnlaug Skarpenglands saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Leipsland har lagt frem omkostningsoppgave hvoretter han krever kr 26.000 i saksomkostninger, i sin helhet salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Geir Gjermundnes betaler innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse 26.000 -seksogtyvetusen- kroner i saksomkostninger for lagmannsretten til Gunnlaug Skarpengland. I tillegg kommer renter etter morarenteloven §3, for tiden 12% pro anno, fra og med en dag etter forfall til betaling skjer.