LB-1995-2128

Instans:	borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-05-13
Publisert:	LB-1995-02128
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 94-01142 B - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02128 B.
Parter:	Saksøker: Asker kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Takst nr. 5: Tora Maja Tryti Takst nr. 9: Torun Naper (Prosessfullmektig: Advokat Helge Skaaraas).
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35

Asker og Bærum herredsrett avhjemlet 23 mai 1995 skjønn i sak nr. 94-01142 B/01. Saksøker var Asker kommune, og saksøkt var syv takstnummer/eiendommer beliggende langs Billingstadveien. Skjønnet gjaldt erverv av grunn m.v. til anlegg av gang-/sykkelvei langs Billingstadveien fra Billingstadsletta til Billingstad stasjon og var hjemlet i ekspropriasjonsvedtak fattet i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1. Skjønnet ble bare fremmet for tre takstnummere, idet det ble oppnådd minnelige ordninger med de øvrige.

Ved begjæring av 6 juli 1995 begjærte Asker kommune overskjønn for så vidt gjelder takst nr. 5 og 9. Begjæringen er begrunnet med at de tilkjente erstatninger er for høye. De saksøkte har avgitt tilsvar 18 august 1995. Overskjønnsforhandlingen fant sted i Asker 16 og 17 april 1996. De berørte takstnummer ble befart. Under befaringen kunne det konstateres at anleggsarbeidene var fullført. Tiltredelsestidspunktet er angitt å være 1 november 1994.

Det er ikke fremkommet innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten. Lagmannsretten viser til herredsrettens rettsbok side 2 - 7 hvor skjønnsforutsetningene er inntatt. De spesielle skjønnsforutsetninger inntas under hvert enkelt takstnummer nedenfor.

Saksøkeren, Asker kommune, har nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

De saksøkte har nedlagt slik generell påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes full erstatning og erstatning for utgifter til juridisk bistand.

De spesifiserte erstatningskrav for hver eiendom er inntatt under behandlingen nedenfor.

Lagmannsretten skal bemerke: Ekspropriasjonservervet omfatter grunn til opparbeidelse av gang-/sykkelvei langs Billingstadveien fra Billingstadsletta i øst til jernbaneundergangen ved Billingstad stasjon i vest. Terrenget på strekningen er svært sidebratt. Selve kjørebanen er stort sett blitt liggende som tidligere trasé med to kjørefelt, hvert med bredde 3,5 m og tilhørende banketter. Det er blitt bygget ny gang-/sykkelvei med bredde 2,5 m. Som ledd i trafikksikringstiltakene er det blitt foretatt omleggning/ stengning av private avkjørsler, blant annet takst nr. 9. Inngrepet har for en stor del vært foretatt i tidligere skjæringer/skråninger.

Ekspropriasjonsinngrepet skjer i henhold til omreguleringsplan for del av Billingstadveien av 9 februar 1994.

Til grunn for erstatningsfastsettelsen legges ekspropriasjonserstatningsloven av 6 april 1984 nr. 17.

Ekspropriasjonen knytter seg til avståelse av striper fra bebygde boligeiendommer langs eksisterende offentlig vei. Det er enighet om at verdsettelsen av de avståtte areal skal baseres på salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Når de striper det her gjelder ikke har noen selvstendig omsetningsverdi, må erstatningsfastsettelsen baseres på en verdidifferansebetraktning slik dette har fått uttrykk i Sandefjordkjennelsen, Rt-1976-1507. Erstatningen skal da fastsettes til forskjellen mellom salgsverdien av den enkelte eiendom med det areal som avstås og uten dette areal. Ved fastsettelsen av denne forskjell må det bygges på den nytte som en vanlig kjøper av eiendommen realistisk vil regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han må betale for eiendommen. Slik arealene er beliggende vil de ikke kunne anvendes som selvstendig byggegrunn. Nytten vil derfor være knyttet til en anvendelse av arealet som perifer del av hage og som skjermsone mot vei og naboeiendom, hvor arealets verdi særlig vil avhenge av arealets grad av opparbeidelse og etablert vegetasjon. På denne bakgrunn har lagmannsretten foretatt en individuell vurdering av den enkelte eiendom. Vurderingen må nødvendigvis bli skjønnsmessig preget. Det må likevel tas utgangspunkt i et prisnivå. Det er både for herredsretten og lagmannsretten lagt frem tidligere skjønn og opplysninger om salgspriser. I senere skjønn er det lagt til grunn at byggeklare boligtomter i Asker gjennomgående selges for mellom 300 og 600 kroner pr m2. Dette er i god overenstemmelse med de salgspriser som nå er fremlagt. Strøksprisen gir uttrykk for hva en kjøper betaler pr m2 for en tomt. Ved avståelsen av striper fra allerede bebygget grunn har strøksprisen begrenset verdi som sammenligningsgrunnlag fordi denne reflekterer både byggemuligheten og den verdi som skyldes tekniske anlegg. Som justert strøkspris har lagmannsretten lagt til grunn kr 225 pr m2. Verdien av beplanting på de avståtte striper, inngår i differansevurderingen.

Lagmannsretten har i likhet med herredsretten, ikke funnet at noen av de saksøkte er påført noen erstatningsbetingende særulempe ved inngrepet. Ulemper ved veien i form av støy, støv, innsyn, risting o.l. anser lagmannsretten for alminnelige ulemper som rammer alle som har eiendom i nærheten av veier. Etter rettspraksis skal det meget til for å kunne tilkjenne erstatning for ulemper av allmenn karakter ved nærføring av veier.

Tålegrensen for støy kan ikke fastsettes generelt til et bestemt nivå for de berørte eiendommer. Om tålegrensen er overskredet skal vurderes individuelt for hver enkelt eiendom. Miljøverndepartementets retningslinjer av 29. august 1979 er ikke direkte bindende, men har betydning som uttrykk for myndighetenes syn på hvilket støynivå som er akseptabelt. I henhold til disse retningslinjer er ekvivalent støynivå for boliger utenfor fasade angitt til 55 - 60 db(A) og innendørs til 30 - 35 db(A). Etter de beregninger som foreligger i saken, vil støynivået etter utført tiltak og anslått trafikkøkning, ligge godt innenfor retningslinjene. Erstatning etter granneloven §2 fjerde ledd vil derfor heller ikke bli gitt. - - - - - - - - - - - -

De enkelte takstnumre:

Takst nr. 5 gnr 38 bnr 36 i Asker

Eier: Tora Maja Tryti

Areal før inngrep: ca 4.000 m2

Arealavståelse: 705 m2

Spesielle skjønnsforutsetninger: Grunnen avstås med påstående vegetasjon. Hele arealet er tilvokst med vegetasjon, i østre del av betydelig størrelse, jf foto. Hovedsakelig ask og or, noe stor gran i nedre/østre del mot bekk. To store asketrær i bunnen av fyllingen skal beskyttes i anleggsperioden. Trærne blir stående på veigrunn. Hele skråningen tilplantes med hassel, gråor og rogn.

Anleggsareal inne på resteiendommen avplaneres og tilsås.

Vegholder (kommune/vegvesen) har rett til å ha bekkelukking liggende på eiendommen - utenfor ekspropriasjonsarealet - jf gulfarget areal 95 m2 på ekspropriasjonskart datert april 1995. Ved et eventuelt vedlikeholdsarbeid skal terrenget settes i stand. Dersom man ikke kommer frem til minnelige avtaler blir en eventuell erstatning etter et vedlikeholdsinngrep å taksere ved nytt skjønn.

Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Grunnerstatning: kr 130.000

Erstatningspåstand:

1. Verdireduksjon som følge av grunnavståelse som omfatter tap av en utparselleringsmulighet og arronderingsulempe.

2. Tap av skjermet vegetasjon.

3. Bekkelukking utenfor ekspropriasjonsarealet.

Erstatningsfastsettelse: Eiendommen er bebygget med en enebolig samt uthus og stabbur som begge er i dårlig vedlikeholdt stand. Bebyggelsen ligger på nedsiden av Billingstadveien som er lagt på en fylling forbi eiendommen. Fra fyllingsfoten heller eiendommen med enkelte flate partier. Langs eiendommens østre del renner en bekk. Denne er lukket til noen meter utenfor ny fyllingsfot. Det eksproprierte areal er den tidligere fyllingen og deler av et noe flatt parti i nærheten av bekken. Området var tett bevokst med hovedsakelig løvtrær.

Det er opplyst og legges til grunn, at eiendommen kan plassere en garasje på kommunens grunn i hjørnet mot Stasjonsbakken/ Billingstadveien.

Saksøkte krever erstatning etter differanseprinsippet dersom eiendommen anses utbygget, alternativt kreves erstatning for tapt utbyggingsmulighet. Det er i sistnevnte forbindelse vist til eiendommens størrelse og reguleringsbestemmelsene i tilknytning til reguleringsplan for Billingstadsletta, del I av 22 september 1967. Av §6 fremgår at utnyttelsesgraden er 0,15 av nettoareal pluss garasje. Saksøkte har anført at herredsrettens erstatningsfastsettelse er for lav.

Eiendommens beliggenhet og topografi/arrondering gjør den lite attraktiv som omsetningsobjekt slik den ligger i dag.

Derimot har eiendommen et ubygningspotensiale. Med utgangspunkt i utnyttelsesgraden var det før inngrepet et utbygningspotensiale på ca 600 m2. Inngrepet reduserer dette med ca 100 m2. I Asker kommune er minstestørrelsen på tomter 700 m2 netto. På grunn av det hellende terrenget og bekken er det etter lagmannsrettens oppfatning hverken før eller etter inngrepet mulig å skille ut mer enn fire tomter. Det er således ikke gått tapt noen utparselleringsmulighet.

Reduksjonen i utbygningspotensialet er som nevnt redusert med ca 100 m2. Lagmannsretten legger til grunn at det er vanlig ved utbygning i dette området at tomtebelastningen utgjør ca 2.500 kroner pr m2. Så høy tomtebelastning er ikke påregnelig ved utbygning av denne eiendommen. Lagmannsretten peker i denne forbindelse på at det må etableres adkomst over naboeiendommer, oppføring av garasje i det nordvestre hjørne er ikke tilstrekkelig, og det vil som følge av reguleringsbestemmelsenes §3 være kostbart å plassere hus i terrenget. Eierens sønn bekreftet under befaringen at det er aktuelt med utbygning av eiendommen. Det er imidlertid ikke tatt noen skritt i så henseende ennå. Tapet vil derfor ikke foreligge før om noen år. Erstatningen fastsettes etter dette neddiskontert etter en rentefot på 5% til kr 125000.

Kommunens rett til å ha bekkelukkingen liggende på eiendommen anses ikke å innebære noen erstatningsbetingende ulempe.

Erstatning: kr 125.000

Takst nr. 9, gnr 38 bnr 67 Asker

Eier: Torun Naper

Areal før inngrepet: 1000,2 m2

Arealavståelse: 155,6 m2 (etter oppmåling)

Tilført areal: 49 m2 (etter oppmåling)

Spesielle skjønnsforutsetninger:

Arealer Grunnen avstås med påstående vegetasjon, herunder ca 30 m hekk, to halvstore bjørker og en halvstor furu, jf foto.

Reguleringsgrense følger eiendommens eksisterende grense i syd. Fjellets utstrekning og kvalitet har gjort det mulig å sette forstøtningsmuren lenger ut enn reguleringsplanen viser. Dette innebærer at eiendommen kan tillegges et areal på 46 m2. Eiendommens netto arealavståelse blir da 109 m2.

Adkomst Eiendommen opprettholder adkomst fra omlagt privat fellesadkomst. Eksisterende mur forhøyes til nivået med omlagt adkomstvei. Området mellom forhøyet mur og vei fylles opp og tilsås.

Støyskjerm Støyskjerm skal oppføres, utforming i h.t. detaljtegning i takstboken. Skjermen leveres ferdig malt/beiset utvendig og innvendig. Skjermen bygges i hele støttemurens lengde og knyttes sammen med sikringsgjerde (flettverk) som fortsetter videre over på naboeiendommen.

Tiltak i anleggsone/tilført areal Langs innkjøring fylles gårdsplass med bærekraftige masser helt inn til ferdig murkrone. Det legges singel på toppen.

Langs husfasaden anlegges plen hvori hellegang frem til inngangen reetableres. Dersom grunneier ønsker kan det inntil muren på strekningen langs gårdsplass og husfasader anlegges plantebed, jf detaljtegning. Grunneier forestår selv planting.

Skråningsarealer mot mur fylles opp og tilplantes med busker, jf egen detaljtegning. Flatt areal planeres og tilsås.

Anleggskade All anleggskade/ulempe med unntak av fysiske skader og bygning som følge av anleggsarbeidene takseres av skjønnsretten. Skjønnsretten avgjør også behov for rengjøring/behandling av fasader som følge av sprut m.v.

Garasje Muligheten for oppføring av garasje endres ikke som følge av ekspropriasjonen.

Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Grunnerstatning: kr 200.000 Anleggskade/ulempeerstatning: kr 100.000

Erstatningspåstand:

1. Verdireduksjon som følge av grunnavståelse

2. Tap av skjermet beplantning (større trær og 30 m spireahekk)

3. Anleggsulempe/-skade - økt innvendig renhold, vask og maling av fasade etter spunting m.m., ulempe/skader som følge av redusert elspenning, bruk av arealet i anleggsperioden og redusert boverdi i anleggsperioden.

4. Tap som følge av veiens nærføring

Erstatningsfastsettelse: Eiendommen ble i 1977 bebygget med en enebolig i en etasje med full underetasje, hvor det er en leilighet. Huset ble plassert på den vestre del av tomten hvorfra det skrånet ned mot Billingstadveien. Den andre siden av huset er opparbeidet hage. Skråningen mot veien var bevokst med to halvstore bjørker og en halvstor furu samt gress. Øverst på skråningen langs eiendommen og huset var oppført en 30 m hekk. Inngrepet har medført at skråningen er fjernet og det er oppført mur omtrent der hekken tidligere sto. Oppå muren er oppført et 1,2 m høyt plankegjerde/støyskjerm.

Inngrepet har ikke medført at verdifull levegetasjon har gått tapt. Støyskjermen gjør at det heller ikke er større innsyn enn tidligere. En uteplass for leiligheten i underetasjen er gått tapt, men det er plass nok på eiendommen til reetablering. Det er blitt noe trangt mellom husveggen og støyskjermen i den sørvestre del av eiendommen, men det er fullt mulig å passere rundt huset. Det er saksøktes måte å anlegge blomsterbedd på som idag gjør dette vanskelig. Uteplassen for hovedleiligheten er ikke berørt. Eiendommen har en praktfull utsikt sørover mot Holmen kirke og vestover mot Skaugumåsen.

Eiendommen ligger sentralt med kort avstand til både buss og jernbane. Det er også kort avstand til næringsområdene på Billingstadsletta. De trafikkale forhold innvirker etter lagmannsrettens oppfatning ikke på eiendommens verdi. Med den oppførte støyskjerm ligger støynivået godt innenfor Miljøverndepartementets retningslinjer også etter forventet trafikkøkning. Det er tapet av skråningen mot Billingstadveien som innvirker på eiendommens verdi etter inngrepet. En høy forstøtningsmur i hele eiendommens lengde er kommet i stedet for den bevokste skråningen som utgjorde en naturlig og pen skjermsone mot veien. Muren er bare delvis forblendet. Veibanen er ført helt inn til murfoten, mens gang-/sykkelstien følger den gamle veitraseen.

Eiendommen er tillagt et areal på 49 m2 (etter oppmåling) i den sydligste del av eiendommen. Dette areal var en del av et gjenværende areal langs Billingstadveien som kommunen har ervervet i forbindelse med veiarbeidene. Saksøkte har benyttet arealet i mange år. Det er opplyst at man har hatt til hensikt å erverve det, men noen formell overtagelse har ikke funnet sted. Saksøkte har anført at det ikke skal tas hensyn til arealet ved erstatningsutmålingen. Noen form for naturalerstatning er man ikke forpliktet til å godta. Det kan i høyden være tale om å erverve arealet for kommunens kostpris som er 22 kroner pr m2. Lagmannsretten deler kommunens oppfatning om at saksøkte må akseptere arealet som erstatning slik at det eksproprierte areal netto utgjør 106 m2 (etter oppmåling). Forpliktelsen til å overta arealet følger etter lagmannsrettens oppfatning av saksøktes tilpasningsplikt som er meget vidtgående, jf bl.a. avgjørelsen i Rt-1992-217.

Etter inngrepet har eiendommen fått omlagt og forbedret avkjørselen.

På denne bakgrunn er lagmannsretten enig med kommunen i at herrdesrettens erstatningsfastzsettelse er noe for høy Erstatningen for grunnavståelsen fastsettes etter differanseprinsippet til kr 150000.

Saksøkte har krevet erstatning for anleggskader og -ulemper i anleggstiden. Saksøkeren har akseptert erstatning for utvendig vask og maling/beising av huset i henhold til anbud. Videre tilkjennes erstatning for skade på plen (ca 0,30 m x ca 20 m) langs den private veien som går forbi eiendommen, redusert spenning med derav følgende ekstraordinær utskiftning av lyspærer og for ekstraordinært renhold innvending under perioden med sprengning og boring utenfor huset. Erstatningen fastsettes samlet til kr 20000.

Erstatning for bruk av eiendommen i anleggsperioden tilkjennes ikke. Lagmannsretten legger til grunn at den bruk som har funnet sted var i forbindelse med utførelsen av anleggsarbeidet og i det alt vesentlige der inngrepet fant sted. Forholdet i denne sak kan ikke sammenlignes med det som lå til grunn for dommen i Rt-1976-1362, som saksøkte har vist til.

Saksøkte tilkjennes heller ikke erstatning for nedsatt boverdi i deler av anleggsperioden. Det har sikkert vært perioder med betydelig støy, muligens over tålegrensen enkelte ganger i forbindelse med spunting, pigging og sprengning relativt nært inn til huset. Lagmannsretten legger til grunn at man i alminnelighet ikke kan kreve erstatning for ulemper som skyldes anleggsarbeid, jf Rt-1960-620. Det adekvate botemiddel mot slike ulemper er midlertidig fraflytting, hvilket saksøkte fikk tilbud om av kommunen, men valgte ikke å ta imot.

Erstatning: Grunnavståelse etter differanseprinsippet: kr 150.000 Anleggskader: kr 20.000

Avsavnsrente: Herredsretten har fastsatt avsavnsrenten til 8% p.a. Over denne avgjørelse er det ikke begjært overskjønn, og den er som sådan rettskraftig avgjort. Avsavnsrenten løper fra tiltredelsen, 1 november 1994, til betaling finner sted.

Saksomkostninger: Overskjønnet er alene begjært av saksøkeren. Det følger av skjønnsloven §54 at saksøkeren er forpliktet til å dekke de saksøktes nødvendige utgifter i anledning overskjønnet. Advokat Skaaraas har fremlagt omkostningsoppgave på kr 45128, hvorav salær utgjør kr 42000. Oppgaven legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Saksøkeren må i tillegg dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Asker kommune betaler erstatning og avsavnsrente som fastsatt i overskjønnet.

2. Asker kommune betaler til Tora Maja Tryti og Torun Naper v/advokat Skaaraas 45.128 - førtifemtusenetthundreogtjueåtte - kroner innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.

I tillegg betaler Asker kommune de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og utgiftene til skjønnsmennene.