LB-1995-578

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-12-16
Publisert:	LB-1995-00578
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 92-09652 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-00578 A, LB-1995-00579 A og LB-1995-00580 A.
Parter:	Ankende part: AS OBOS Forretningsbygg (Prosessfullmektig: Advokat Hans Stenberg-Nilsen). Motpart: Fjeldlund Boligsameie (Prosessfullmektig: Advokat Jan Baard Pettersen).
Forfatter:	Lagdommer Hans Petter Lundgaard, formann. Ekstraordinær lagdommer Odd Emil Blomdal. Herredsrettsdommer Geir Engebretsen. To meddommere
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §49A, Skatteloven (1911) §42b, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, Avtaleloven (1918) §36, Foreldelsesloven (1979) §10, §3, §9, Avhendingslova (1992) §4-16

Saken gjelder krav om erstatning i forbindelse med påståtte betongskader på balkonger i Fjeldlund Boligsameie på Holmlia i Oslo.

Oslo byrett avsa dom i disse sakene den 21 november 1994 med slik domsslutning:

1. Oslo Bolig og Sparelag v/styrets formann frifinnes.

2. AS OBOS Forretningsbygg dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra denne doms forkynnelse å betale til Fjeldlund Boligsameie v/styrets formann kr 5 - fem - millioner i erstatning og kr 387.789 - trehundreogåttisyvtusensyvhundreogåttini - i saksomkostninger.

Dommen ble påanket av AS OBOS Forretningsbygg ved ankeerklæring av 23.01.95. Fjeldlund Boligsameie anket den 24 januar 1995 over frifinnelsen av OBOS og motanket for så vidt gjaldt størrelsen av det tilkjente beløp.

Ankeforhandling i saken ble holdt i Oslo tinghus i dagene fra 11 og til og med 15 november 1996.

Lagmannsretten var for anledningen satt med to fagkyndige meddommere. Hvem som representerte partene og avgav forklaring fremgår av rettsboken. Det ble for øvrig avhørt i alt 7 vitner. 3 av dem fikk, som sakkyndige vitner, anledning til å påhøre forhandlingene. Retten var på befaring. Hva som ble dokumentert fremgår av rettsboken. I tillegg bemerkes at begge parter fremla juridiske utdrag.

Hva saken gjelder fremgår av byrettens dom og av det følgende. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

OBOS Forretningsbygg AS er et heleid datterselskap av OBOS og var så vel selger som byggherre av i alt 195 eierseksjoner i boligbygg på Holmlia. Eierseksjonene ble organisert i Fjeldlund Boligsameie. Byggene ble oppført i årene 1982-84.

Den opprinnelige plan var at leilighetskomplekset skulle vært organisert som borettslag under OBOS-paraplyen på vanlig måte. Den nye organisasjonsformen ble valgt for å lette salg og finansiering. Leilighetene ble solgt av OBOS Forretningsbygg AS i løpet av årene 1983-1984.

I 1989-90 begynte det å vise seg rustangrep på balkongene. Hovedankepunktet i saken er at betongoverdekningen over armeringsjernene ikke er utført forskriftsmessig i henhold til NS 3473. Den aktuelle skadeårsaken kalles karbonatisering. Dette er en kjemisk prosess som bryter ned betongens alkaliske egenskaper. Dermed nøytraliseres betongens beskyttende virkning overfor armeringen, med den følge at denne vil ruste dersom karbonatiseringen når inn til armeringen. Rustangrep på armeringen kan i sin tur føre til at betongen sprekker fordi rustsonen utvider seg ca 30%. I følge et byggdetaljblad fra Norges byggforskningsinstitutt fra 1987 vil det da oppstå skader i følgende rekkefølge: - sprekker i betongen - avskalling (fare for personer) - tap av konstruktiv bærevne (sammenbrudd)

Karbonatisering er en prosess som alltid forekommer, men de skadelige virkninger vil inntre senere jo tykkere overdekningen er og er også avhengig av betongkvaliteten. Karbonatiseringens skadelige virkninger er noe man særlig er blitt oppmerksom på i de senere år, selv om selve prosessen har vært kjent lenge. En av de fagkyndige meddommere for byretten, siv. ing. Reidar Kompen har skrevet en instruktiv artikkel om dette i Betongindustrien nr 2 for 1994.

OBOS Forretningsbygg AS har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

OBOS Forretningsbygg AS gjøres i denne saken ansvarlig som selger. Den som imidlertid i første rekke har gjort feil, om noen, er entreprenøren. Denne er imidlertid konkurs. Det er for øvrig også spørsmål om byggekontrollen har vært for dårlig og om noen i tilfelle kan gjøres ansvarlig for det. Det siste er hovedgrunnlaget for påstanden om at OBOS har et selvstendig ansvar, og det er i hovedsak det som den selvstendige motanken gjelder.

Etter OBOS Forretningsbygg AS' oppfatning foreligger det i denne saken ikke feil som selskapet kan gjøres ansvarlig for, og selv om det skulle foreligge feil som OBOS Forretningsbygg AS skulle kunne bebreides for, er det i kontrakten en absolutt reklamasjonsfrist på et år som fritar selskapet for ansvar. OBOS Forretningsbygg AS vil avvise at det av noen er utvist grov uaktsomhet som selskapet kan holdes ansvarlig for. Den ankende part erkjenner at ansvarsfraskrivelsen ikke kan gjøres gjeldende dersom det er utvist grov uaktsomhet av noen selskapet har ansvaret for. Det er det imidlertid ikke. Det er for øvrig heller ikke utvist grov uaktomhet av OBOS som byggekontrollør.

Ved vurderingen av hvorvidt det er utvist uforsvarlighet fra noen, må det ses hen til hvilke muligheter som i praksis forelå for å oppdage feilene, og ikke minst må det tas hensyn til det man visste om konsekvensene av eventuell manglende overdekning på byggetiden. Det må være på det rene, etter OBOS Forretningsbygg AS' oppfatning, at man da ikke visste det man vet i dag om karbonatisering. Spesielt hadde man ikke mistanke om at prosessen kunne gå så raskt.

Det er, som nevnt, på det rene at kravet til overdekning har nær sammenheng med betongkvaliteten. Ved det aktuelle byggeprosjekt var det foreskrevet bruk av C-15 betong, men i realiteten ble det brukt betong av vesentlig bedre kvalitet. Den betong som ble brukt holdt i det vesentlige kravene til C-25 betong. Kravene til overdekning behøvde således ikke være så strenge som ved bruk av C-15.

I utgangspunktet har OBOS Forretningsbygg AS et ansvar som selger av de enkelte seksjonene. Et slikt ansvar foreldes etter 3 år jf. foreldelsesloven §3.

Tilleggsfristen etter foreldelsesloven §10 kan imidlertid komme til anvendelse for det tilfellet at kreditor ikke er klar over sitt krav før tre års fristen er ute, men hvis den kommer til anvendelse, må i alle fall fordringshaveren gjøre kravet gjeldende innen et år etter at han fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om kravet. Etter OBOS Forretningsbygg AS' mening, gjorde ikke Fjeldlund Boligsameie det. Fristen må etter selskapets mening regnes senest fra det øyeblikk sameiet henvendte seg til OBOS første gang om problemene, nemlig ved brev av 24 mai 1990, og da var kravet foreldet da forliksklagen ble uttatt i september 1991.

OBOS mener for øvrig at reglene om foreldelse av erstatningsansvar i lovens §9, ikke finner anvendelse.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget mener OBOS at det ikke er plass for gjennomskjæring i denne saken. OBOS Forretningsbygg AS er et selvstendig rettssubjekt med selgeransvar basert på alminnelige kontraktsregler. Det innebærer at det er kontrakten som regulerer ansvarsforholdet, og da gjelder også reklamasjonsfristen i kontrakten på ett år. I den forbindelse har OBOS Forretningsbygg AS ansvar for sine kontraktsmedhjelpere, - med den samme begrensning, så lenge det ikke foreligger grov uaktsomhet, og det gjør det ikke etter de ankende parters mening. For at det skal foreligge grov uaktsomhet må det man har gjort avvike sterkt fra det vanlige, og de ansvarlige må være meget sterkt å bebreide, og det er de ansvarlige, etter de ankende parters mening, ikke i denne saken.

Betongoverdekningen var et lite element i totaliteten blant hundrevis av detaljer. Man kunne ikke kontrollere alt; man må ta stikkprøver basert på de kunnskaper og de erfaringer man har mht hva som er viktig å kontrollere. I denne saken må det bemerkes at verken de prosjekterende eller noen andre nevnte at det kunne være problemer med overdekningen, og overdekningen var ikke angitt på tegningene. Spørsmålet om aktsomhetsgraden må ses i forhold til kunnskapsnivået da arbeidet ble utført. Konklusjonen bør være klar. Det ble ikke utvist grov uaktsomhet, verken av entreprenøren eller i forbindelse med byggekontrollen.

Det er på det rene at den betongkvalitet som ble lagt til grunn ved prosjekteringen, var C-15, altså laveste betongkvalitet. De undersøkelser som er foretatt viser imidlertid at den betong som faktisk ble levert var av vesentlig bedre kvalitet, i alle fall opp i mot C-25 gjennomsnittlig, og det må man ta høyde for ved vurderingen av overdekningen.

Når man ser på balkongene slik som de står i dag, må det være på det rene at det ikke er behov for utbedring på mange år. Selv om det er slik at balkongene må utbedres noe tidligere enn det som ellers hadde vært nødvendig, fordi overdekningen ikke er fullt ut tilfredsstillende, innebærer ikke det at man pr. i dag må foreta fullstendig utbedring. Det som er poenget, er at utbedring må foretas noe tidligere enn det som ellers hadde vært nødvendig. Det innebærer at den eventuelle erstatningen må baseres på hvilket tidspunkt det er nødvendig å foreta hovedutbedring, og diskontere dette til nåverdi, hensyn tatt til skatteulempene. I den forbindelse med det også tas i betraktning at sameiet formentlig kan kreve fradrag for utbedringskostnadene når den tid kommer, etter skatteloven §42b nr. 5.

At dette er den korrekte fremgangsmåte, dersom lagmannsretten finner at OBOS Forretningsbygg AS har et erstatningsansvar, fremgår av lagmannsrettens dom av 29. mai 1995 i Nordsetersaken, som riktig nok ikke er rettskraftig idet den står for Høyesterett. I den saken diskonterte i midlertid lagmannsretten betongskaden på den måten at man beregnet tapet ved å reparere 9 år før, altså i 1990, ikke i 1999. Bortsett fra neddiskonteringen, må det selvsagt gjøres fradrag for den kvalitetsforbedring som en ubedring av balkongene vil representere.

Ved eventuell erstatningsutmåling kan det enten legges til grunn kostnadene ved utskiftning av balkongene, eller ved reparasjon av balkongene. De ankende parter har fremlagt omfattende beregninger om hvordan erstatningen eventuelt bør utmåles etter de to alternativer . Retten kommer tilbake til disse beregninger i nødvendig utstrekning.

OBOS Forretningsbygg AS og OBOS har nedlagt slik endelig påstand:

I.

I hovedanken, den selvstendige anken nr. 1 og motanken:

AS OBOS Forretningsbygg frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten, med tillegg av høyeste lovlige forsinkelsesrente f t 12% p.a., fra den oppfyllelsefrist som fastsettes i dommen, til betaling skjer.

II.

I den selvstendige anke nr. 2:

1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Oslo Bolig og Sparelag (OBOS) tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av høyeste lovlige forsinkelsesrente, f t 12 % p.a., fra den oppfyllelsesfrist som fastsettes i dommen, til betaling skjer.

Ankemotparten, Fjeldlund Boligsameie har i det vesentlige gjort gjeldende:

Boligsameiet ville ha slått seg til tåls med byrettsdommen. Men når saken først måtte prøves en gang til, mente sameiet at den burde prøves i sin fulle bredde. Det bemerkes imidlertid at intet er betalt fra OBOS Forretningsbygg AS' side, og med 12% morarente er beløpet som byretten tilkjente, nå økt til ca 6.2 millioner kroner, eller 5.9 millioner fratrukket skatt.

Byrettsdommen fastslår at OBOS Forretningsbygg AS er ansvarlig som selger. Det er tale om et mangelsansvar, og et culpaansvar på grunn av feil bruk av armeringsstoler og følgelig feil overdekning. I dette tilfellet er det etter ankemotpartens mening nok med simpel uaktsomhet. Det er tale om kontraktansvar, og da er gjeldende rett at det er omvendt bevisbyrde. Det er på det rene at ansvarsfraskrivelser som pkt 7 i kontrakten er uten betydning, dersom selgeren har utvist grov uaktsomhet. Men for at dette i det hele tatt skal oppstå som et spørsmål må forutsetningen være at reklamasjonsbestemmelsen i det hele tatt kommer til anvendelse, og det gjør den etter ankemotpartens mening ikke når det gjelder feil som i det hele tatt ikke kan avdekkes på tidpsunktet for ettårsbefaringen. Tolkningsmessig må det føre til at klausulen ikke finner anvendelse, og hvis retten skulle finne at den i prinsippet finner anvendelse, må den settes til side med hjemmel i avtaleloven §36.

Ikke bare OBOS Forretningsbygg AS, men også OBOS må ha et ansvar i denne saken. Dette er ikke et ansvar basert på et gjennomskjæringsprinsipp som byretten synes å ha lagt til grunn. Det er tale om et selvstendig og direkte ansvar for OBOS.

Det Fjeldlund Boligsameie krever, er å få levert kontraktsmessig vare, og det må sameierne ha et rimelig krav på å få levert nå. Det innebærer i praksis at de balkonger som er levert må tas ned og det må bygges nye, og det er dette Fjeldlund akter å gjøre, uansett utfallet av rettssakene.

Den beregningen av kostnadene ved utskiftning som OBOS har latt Ragnar Evensen gjøre, er basert på en balkong på 8m2. I virkeligheten er balkongene 10,3m2. Det innebærer at selv om man går ut fra Ragnar Evensens beregninger, blir sluttregningen inkl. mva vel 7.5 millioner kroner.

Det må etter ankemotpartens mening, være åpenbart at sameierne ikke har plikt til å finne seg i å måtte vente på rehabilitering til evig tid. Det er tale om utbedring av feil, og de må ha krav på at dette utføres nå. Dette kravet forsterkes ved at det allerede nå er fare for at betongbiter faller ned. Dessuten må det være klart at stygge balkonger vil forringe salgsverdien av hver enkelt sameiers leilighet. Sameierne kan ikke regne med at potensielle kjøpere, når de gir bud på en leilighet, vil ta med i betraktningen en utbedring som er varslet vil finne sted om flere år.

Det må være tillatt å regne med at balkongene i alle fall burde ha en levetid på 40 år, og hadde de vært skikkelige og i kontraktsmessig stand med en gang, ville de hatt omtrent en slik levetid. Beboerne skal ikke være nødt til å avfinne seg med en mindreverdig reparasjon nå, som kanskje må gjentas om 10 - 15 år, og en fullverdig reparasjon vil i henhold til NOTEBYs beregninger koste omtrent like mye som en utskiftning.

Det å vente med rehabilitering til balkongene nærmer seg saneringsmodne, er allerede avvist av byretten, og ankemotparten er i så måte enig med byretten.Når det gjelder selve feilen, fremhever ankemotparten at det er på det rene at det er avtalt bruk av C-15 betong, og at overdekningen skal følge Norsk Standard, nærmere bestemt NS 3473. Etter denne er kravet til overdekning over armeringsjernene minst 30 mm. I dette tilfellet er avviket stort, og det er systematisk, fordi armeringsstolene, som i praksis er det som bestemmer høyden av overdekningen, var for lave. De gir ikke overdekning på mer enn 15 eller 20 mm - avhengig av hvilken vei de er snudd - og i denne saken synes det tilfeldig om de ble plassert den ene eller den andre veien. Det tyder på at de ansvarlige overhodet ikke brydde seg om kravene til overdekning slik denne var definert i den standard som kontrakten henviste til.

Det var i praksis OBOS som var byggeleder og byggekontrollør. OBOS må derfor ha et selvstendig ansvar for de skadene som mangelen på kontroll medførte. Også OBOS har etter ankemotpartens oppfatning utvist grov uaktsomhet.

Den reklamasjon som er gjort, er utvilsomt rettidig, og kravet er ikke foreldet. Mangelen ble oppdaget i god tid innenfor 13-årsfristen i foreldelsesloven §10, og forliksklage ble uttatt så snart det var på det rene at det forelå en skade som selger og OBOS var ansvarlig for.

Det må være på det rene at OBOS ikke kan gjemme seg bak OBOS Forretningsbygg AS. Det at man kan gå direkte på foregående ledd i en hjemmelskjede eller på andre som er ansvarlige bak selgeren, har fått større og større gjennomslag i norsk rett, men det var vel kjent også i begynnelsen av 1980-årene. Således var slik springende regress innført i forbrukerkjøp gjennom §49A i den tidligere kjøpsloven, fra 1974, jf nå avhendingslova §4-16.

Det er jo i virkeligheten OBOS som er den virkelige synder her, og det ville være direkte feil om det da ikke var rom for at OBOS blir pålagt et solidaransvar.

Fjeldlund Boligsameies påstand for byretten var kr 5560700. Inklusive beregnet prisstigning vil tilsvarende pr sommeren 1997 da det er aktuelt å foreta utskiftningene eller eventuelt reparasjonene, utgjøre ca 6.6 millioner kroner. Det må beregnes et tillegg for senere påkostninger, anslagsvis 5% eller 330000. I tillegg kommer omkostningene for sakkyndig bistand fra NOTEBY med vel 120.000 kroner og saksomkostninger før saken tok til for alvor, i alt 170.000 kroner, som ikke ble tilkjent av byretten. Endelig bes også tilkjent særskilt godtgjørelse til styreformannen for det vesentlige arbeidet han har nedlagt i forbindelse med ankesaken. Dette er tatt med i omkostningsoppgaven. Totalt blir etter dette påstandsbeløpet kr 7100000. Dette beløpet er basert på rehabilitering. Dersom man i stedet for gikk inn for nedrivning og bygging av nye balkonger, ville beløpet blitt høyere, ca 8.2 millioner. Også Fjeldlund har fremlagt omfattende regnestykker basert på ulike alternativer.

Fjeldlund Boligsameie avviser at det skal regnes med at det vil bli gitt fradrag for skatteulemper. Dette er rehabilitering, ikke ekstraordinært vedlikehold og er derfor neppe fradragsmessig, og i alle fall ikke om man har fått omkostningene ved dette i det alt vesentlige erstattet av selger.

Fjeldlund Boligsameie har nedlagt slik endelig påstand:

1. Oslo Bolig og Sparelag og AS OBOS Forretningsbygg dømmes in solidum til å betale til Fjeldlund Boligsameie et beløp begrenset oppad til 7500000,- samt saksomkostninger for byretten med kr 387789,- med tillegg av 12% rente p.a fra 9.12.94 til betaling finner sted.

2. Oslo Bolig og Sparelag og AS OBOS Forretningsbygg dømmes in solidum til å betale til Fjeldlund Boligsameie sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av den til enhver tid høyeste lovlige forsinkelsesrente f.t. 12% p.a. fra den oppfyllelsesfrist som fastsettes i dommen, til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

Når det gjelder hovedanken; spørsmålet om det foreligger ansvar for OBOS Forretningsbygg AS, har lagmannsretten kommet til det samme resultat som byretten. Lagmannsretten kommer tilbake til erstatningsutmålingen nedenfor. Lagmannsretten er således enig med byretten i at OBOS Forretningsbygg AS i utgangspunktet har et selgeransvar overfor Fjeldlund Boligsameie. I den egenskap må selskapet også ha ansvar for sine medhjelpere når det gjelder å ferdigstille byggene.

Utgangspunktet må tas i standardkontrakten mellom OBOS Forretningsbygg AS som selger og den enkelte sameier. Lagmannsretten har fått fremlagt en som er datert den 1. oktober 1984, og de øvrige skal etter det opplyste være likelydende.

Utgangspunktet er at boligen skal være i orden ved overtagelsen, jf pkt 6, men det skal i henhold til pkt. 7 holdes en overtagelsesforretning et år etter innflyttingen hvor mulige mangler skal påvises, og forutsetningen er at slike mangler skal rettes av selgeren. Pkt 7 inneholder videre i annet ledd en bestemmelse som lyder:

Mangler av enhver art som måtte bli påvist etter 1-årsbefaringen, jfr. pkt. 6 er så vel AS OBOS Forretningsbygg som entreprenørene uvedkommende.

Det er enighet om at denne bestemmelsen ikke begrenser ansvaret dersom noen ansvarlige kan bebreides grov uaktsomhet mht til ferdigstillelsen av byggene. Etter lagmannsrettens mening er imidlertid denne kontraktsbestemmelsen så generelt utformet at den heller ikke ellers vil kunne komme til anvendelse som ansvarsbegrensende i denne saken. Det må være på det rene at man står overfor en generell ansvarsfraskrivelse, utformet av selgeren alene og ikke drøftet spesielt i forhold til problemet med eventuelle skjulte mangler. Lagmannsretten finner det i denne saken tilstrekkelig å vise til det som Høyesterett uttalte i Nortexdommen i Rt-1982-1357 flg på 1364 hvor det heter om en tilsvarende generell bestemmelse:

Dette er en meget generelt avfattet bestemmelse som ikke bærer preg av å være resultatet av noen konkret vurdering av ansvar og risiko i forbindelse med overdragelse av denne type eiendom. Det er dessuten ingen ting som tyder på at bestemmelsens innhold faktisk ble vurdert.

Det er da etter min mening rimelig å tolke bestemmelsen slik at den gjelder eventuelle mangler ved eiendommen av mer generell karakter, så som fysiske skader, dårlig håndverk eller andre forhold som ofte undersøkes og kontrolleres ved befaring. (Lagmannsrettens uthevelse)

Heller ikke i denne saken er det noe som tyder på at denne klausulen er blitt til etter en konkret risikoanalyse, noe Høyesterett også la vekt på i dommen ovenfor. Lagmannsretten er derfor blitt stående ved at denne klausulen ikke finner anvendelse for så vidt gjelder slike mangler som i praksis ikke vil kunne avdekkes ved ettårsbefaringen.

Lagmannsretten, er etter bevisførselen og befaringen kommet til, på samme måte som byretten, at det foreligger åpenbare mangler ved betongoverdekningen. Armeringen er synlig på en rekke steder, og betongsprengningene er åpenbare. Lagmannsretten er også enig med byretten i at det foreligger et kontraktsbrudd for så vidt gjelder betongoverdekningene. Lagmannsretten legger til grunn at det var prosjektert med bruk av betong C-15 og med at betongkonstruksjonene skulle utføres etter NS 3473 og NS 3474. Det er videre på det rene at arbeidene ikke ble utført i samsvar med dette. Det ble brukt armeringsstoler som var for små. Dette førte til at det i praksis ikke var mulig å tilfredsstille kravene til overdekning i standarden. Det er videre etter bevisførselen, på det rene at det i forbindelse med den løpende byggekontroll, som OBOS hadde ansvaret for, aldri ble sjekket hvorvidt armeringsoverdekningen var i samsvar med NS 3473. Lagmannsretten legger til grunn at det ikke ville ha vært noe problem å kontrollere dette, dersom man hadde tenkt på det.

Dette var imidlertid en del av standarden som man, etter det som er opplyst for retten, på den tid da disse byggene ble oppført, ikke tok så nøye. Man var da ikke oppmerksom på at karbonatiseringen kunne gå så fort som det senere har vist seg at den faktisk gjorde.

Kravene til overdekning av utendørs konstruksjoner har vært mer eller mindre konstant fra 1926, og så vel i NS 3473 1 utgave fra 1973 som i 2 utgave fra 1977, er det gjentatt at ved utendørskonstruksjoner hvor det brukes C-15 betong, må overdekningen være minst 30 mm. Det er på det rene at det var forutsatt bruk av C-15 betong, altså rimeligste betongkvalitet ved støpearbeidet. Det må etter vitneprov fra Knut Kjuul, Stange Betong, anses som ganske utenkelig at man ved en bestilling av C-15 betong ville levere betongkvalitet som gjennomsnittlig tilfredsstilte kravene til den bedre og mer kostbare klasse, C-25. Derimot var man opptatt av at kvaliteten var minst så god som bestilt, slik at gjennomsnittlig fasthet nok lå en del over 15 mpa somer minstekravet etter C-15.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at betongkvaliteten var som bestilt. Ved den utstøping som ble gjort hadde man ikke grunn til å regne med at betongkvaliteten kunne være bedre enn bestilt og derfor gå ned på kravene til overdekning. Lagmannsretten må legge til grunn at det heller ikke var det man gjorde, men at man rett og slett overså kravene i standarden så vel ved utføringen av støpearbeidene som ved byggekontrollen.

Byretten har betegnet dette som grovt uaktsomt, og lagmannsretten er enig i dette. Lagmannsretten finner det tilstrekkelig å vise til det som byretten skriver om dette på 15, men vil likevel tilføye at selv om mange i bransjen i begynnelsen av 1980-årene ikke var fullt ut kjent med akkurat den konsekvens av at man ikke fulgte betongstandarden at karbonatisering kunne nå inn til armeringen og dermed medføre skader, måtte man være klar over at kvalitetskravene i norske byggstandarder ikke er satt der for moro skyld, men fordi de etter erfaring bygd opp gjennom mange år, er nødvendige for å oppnå den ønskelige byggkvalitet.

Det er mulig at dette ble "glemt" i begynnelsen av 80-årene, eller i alle fall når det gjaldt betongstandarden, ansett som lite viktig. Lagmannsretten har imidlertid problemer med å se at det kan være unnskyldelig om det er slik at mange i bransjen er like skjødesløse. Tvert i mot, lagmannsretten er som nevnt enig med byretten i at det som er gjort må anses for å være grovt uaktsomt i forhold til kjøperne av seksjonene. Disse hadde ikke noen kontrollmuligheter, men måtte stole på selgeren, her OBOS Forretningsbygg AS.

Lagmannsretten har imidlertid, i motsetning til byretten funnet at også OBOS som byggekontrollør, må ha et selvstendig ansvar for å påse at de gitte standarder også har vært fulgt. Etter det som er opplyst for retten om den kontroll som ble gjort, er ikke retten overrasket over at den manglende overdekning ikke ble observert. Overdekningen ble i det hele tatt ikke sett på. Den manglende kontroll må også for så vidt gjelder OBOS, anses for å være grovt uaktsom, og lagmannsretten finner at OBOS må være solidarisk ansvarlig med OBOS Forretningsbygg AS i forhold til Fjeldlund Boligsameie. OBOS kan ikke i et forhold som dette skjule seg bak selgeren. Lagmannsretten finner tilstrekkelig støtte for dette syn i Siestadommen i Rt-1976-117 og Davangerdommen i Rt-1981-445.

Lagmannsretten er enig med byretten i at kravet ikke er foreldet, og finner på samme måte som byretten at NOTEBYs rapport av 18 mars 1991 danner grunnlag for å ta ut forliksklage. Først da hadde Fjeldlund Boligsameie så pass kunnskap om mangelen og den ansvarlige at sameiet hadde oppfordring til å gå til søksmål. Det må være tilstrekkelig i forhold til foreldelsesloven §10 at søksmålet kom innen et år deretter. Lagmannsretten bemerker at det ikke er grunn til å bebreide sameiet for manglende reklamasjon. Sameiet gjorde oppmerksom på problemene så snart som man med rimelighet kunne forvente, og inviterte under hele den prosessen som førte frem til søksmålet, den annen part til å delta aktivt i de nødvendige undersøkelser.

Det er på det rene at den manglende overdekning av armeringen har ført til skader på balkongene. Lagmannsretten har ved selvsyn kunnet konstatere dette, og legger til grunn ut fra de forklaringer som er gitt i retten av de sakkyndige vitner, at skadenes omfang vil øke etter hvert. Selv om man hadde fulgt betongstandardens regler om overdekning til punkt og prikke ville det etter hvert ha vært behov for vedlikehold, men lagmannsretten legger til grunn at dette i så fall ville ha fått mindre omfang.

Partene har fremlagt meget omfattende beregninger med hensyn til erstatningens størrelse. Lagmannsretten er enig med Fjeldlund Boligsameie i at det må ha krav på å få erstattet nå det det vil koste å fremskaffe kontraktsmessig vare, dvs balkonger på samme størrelse og med samme levetid som de man opprinnelig skulle ha hatt. Fjeldlund har ikke noen plikt til å vente med nødvendige utbedringer til et fremtidig tidspunkt. På den annen side har heller ikke Fjeldlund krav på at balkongene skal ha lengre levetid enn det som opprinnelig var forutsatt. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at balkongene, om de var blitt levert kontraktsmessig, hadde hatt en levetid på ca 40 år, med normalt vedlikehold.For å få tilsvarende balkonger må det enten til en meget omfattende rehabilitering, eller de bestående må rives og det må oppføres nye. Lagmannsretten kan ikke se at det har vært ført argumenter i marken som tilsier at man ikke kan legge til grunn de kostnader for rehabilitering som NOTEBY har fremlagt og som konkluderer med at slik rehabilitering sommeren 97 inklusive moms vil komme på ca 6.6. millioner kroner. Lagmannsretten legger da til grunn at den standard balkongene da får vil være likeverdig med den standard balkongene ville ha hatt om de var utført kontraktsmessig i 1982-83.

Tilsvarende balkonger, bygd i dag, basert på Ragnar Evensens overslag i 1984, oppjustert slik som Fjeldlund Boligsameie har beregnet mht til størrelse antall, og tillagt prisstigning mv. - en beregning som lagmannsretten finner tilforlatelig - vil koste vel 8 millioner kroner. Lagmannsretten finner at ved erstatningsberegningen må rehabiliteringsalternativet, som det rimeligste, legges til grunn. Det må imidlertid tas i betraktning at det har gått 13 -14 år fra balkongene ble bygd, eller 1/3 av antatt levetid. Rehabiliterte balkonger vil få, etter det lagmannsretten har forstått, en levetid på ca førti år fra de bli rehabilitert, og dette har ikke sameiet krav på. Sameiet har ikke krav på balkonger tilsvaren nye i dag.

Det er ulike måter å beregne det fratrekket som bør foretas fordi full rehabilitering fører til standardheving i forhold til levering av kontraktsmessig vare da balkongene i sin tid ble bygd, og begge partene har fremlagt omfattende regnestykker basert på ulike forutsetninger som retten ikke finner grunn til å gå inn på.

Det boligsameiet har krav på etter kontraktsforutsetningene, er balkonger som fra i dag har en levetid på mellom 25 og 30 år. Det må derfor gjøres fradrag for den merverdi som forlegnet levetid representerer. Verdien av forlenget levetid reduseres ved at denne ligger langt frem i tid. Denne må derfor neddiskonteres. Lagmannsretten finner etter en slik betraktning at det resultat som byretten kom frem til er riktig.

Det innebærer at erstatningen for så vidt settes til 5 millioner kroner. I tillegg kommer utgiftene til sakkyndig bistand mv før det kom til sak. Lagmannsretten er enig med Fjeldlund Boligsameie i at disse må være erstatningsmessige med i alt 290.000 kroner. Når byretten ikke tok hensyn til disse, var det antagelig en forglemmelse,

OBOS Forretningsbygg AS har ikke fått medhold i hovedanken. Fjeldlund Boligsameie har ikke fått medhold i motanken, bortsett fra når det gjelder omkostningene til sakkyndig bistand mv fra før det kom til sak. Fjeldlund Boligsameie har fått fullt ut medhold i sin selvstendige anke mot OBOS.

Det innebærer at for så vidt gjelder hovedanken, skal saksomkostningene vurderes etter tvistemålsloven §180 første ledd, og Fjeldlund Boligsameie må tilkjennes fulle omkostninger for lagmannsretten idet ikke noen av unntaksreglene finnes anvendelige. Omkostningsavgjørelsen for byretten bør bli stående. OBOS Forretningsbygg må tilkjennes saksomkostninger i motanken fra Fjeldlund boligsameie, som bare førte frem for så vidt gjaldt et mindre punkt, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 annet ledd.

I saken mot OBOS fikk Fjeldlund Boligsameie fullt ut medhold. Denne delen av saken har imidlertid reist spørsmål som har budt på tvil og ikke vært fullt ut avklart. Lagmannsretten finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes, verken for byretten eller for lagmannsretten for så vidt gjelder denne anken, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf tvistemålsloven §172 annet ledd.

Fjeldlund Boligsameie har fremlagt omkostningsoppgave på i alt kr 302250,10. Av dette representerer 161.000 kroner salær. Det er opplyst at ca 17.000 kroner eller ca 10% av salæret gjelder den selvstendige anken over frifinnelsen av OBOS. For så vidt gjelder denne kommer også til ankegebyret.

De øvrige omkostninger gjelder hovedanken fra OBOS Forretningsbygg AS og motanken. I omkostningsoppgaven fra Fjeldlund er også tatt med omkostninger og utlegg til boligsameiets representant med 15.000 kroner. Hensett til det arbeid som denne har gjort, finner lagmannsretten det er rimelig å inkludere dette.

Det er ikke opplyst hvor stor del av omkostningene som kan henføres til motanken, og lagmannsretten setter skjønnsmessig omkostningene vedrørende denne til 30.000 kroner.

OBOS Forretningsbygg AS har som nevnt ikke har fått medhold i hovedanken og må bære motpartens saksomkostninger for så vidt. Lagmannsretten legger Boligsameiets omkostningsoppgave til grunn, men trekker fra de 30.000 kroner som anslagsvis gjelder motanken jf ovenfor. For hovedankens vedkommende ansettes omkostningene etter dette til kr 255250,10.

OBOS Forretningsbygg AS har fått medhold i det vesentlige når det gjelder motanken i hovedsøksmålet, og lagmannsretten finner at Fjeldlund boligsameie må tilpliktes å erstatte selskapets omkostninger i anledning av denne jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 annet ledd. Selskapets omkostninger når det gjelder motanken og den selvstendige anke er i omkostningsoppgaven anslått til å være 10% eller 26579,99. Lagmannsretten finner at dette prosentanslaget er for lavt, hensett til det arbeid erstatningsutmålingsspørsmålene, som også må anses for å være en funksjon av motanken, har måttet medføre.

Fjeldlund Boligsameie tilpliktes å betale 30.000 kroner til OBOS Forretningsbygg AS i anledning av motanken. Dette beløpet blir å trekke fra i det som er tilkjent for så vidt gjelder hovedanken. Det beløp som OBOS Forretningsbygg AS etter dette skal betale til Fjeldlund Boligsameie blir kr 225250,10.

Lagmannsretten, som har utformet en felles domsslutning for samtlige saker, finner det riktig at utgiftene til de sakkyndige fagdommere deles likt på mellom Fjeldlund Boligsameie på den ene side og OBOS og OBOS Forretningsbygg AS på den andre siden. Omkostningene til disse vil bli oppgitt senere.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo Bolig og Sparelag og AS OBOS Forretningsbygg dømmes in solidum til å betale til Fjeldlund Boligsameie 5.290.000 - femmillionertohundrognittitusen - kroner.

2. OBOS Forretningsbygg AS betaler til Fjeldlund Boligsameie saksomkostninger for byretten med 387.789 trehundreogåttisyvtusensyvhundreogåttini - kroner med tillegg av 12% rente p.a. fra 9.12.94 til betaling finner sted.

3. OBOS Forretningsbygg AS betaler til Fjeldlund Boligsameie i saksomkostninger for lagmannsretten 225.250,10- tohundreogtjuefemtusen 10/100 - kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse. I tillegg kommer, i tilfelle av forsinket betaling, 12% p.a. forsinkelsesrente til betaling skjer,

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten i saken mellom OBOS og Fjeldlund Boligsameie.