LB-1998-702
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-03-10 |
| Publisert: | LB-1998-00702 |
| Stikkord: | Oppsigelse i boligforhold |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 97-6311 A/71 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00702 K/04 - Kjæremål til Høyesterett forkastet; HR-1998-00444K . |
| Parter: | Kjærende part: Preben Udengaard (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg v/advokatfullmektig Remi Strand). Kjæremotpart: Per Kr Rekkedal (Prosessfullmektig: H.r.advokat Tor M. Kindem) |
| Forfatter: | 1. Lagmann Hans Petter Lundgaard 2. Lagdommer Lars Jorkjend 3. Lagdommer Erik Chr. Stoltz |
| Lovhenvisninger: | Domstolloven (1915) §146, Husleieloven (1939) §38, §7, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Saken gjelder kjæremål over byrettens avvisning av sak om gyldighet av oppsigelse i boligforhold.
Preben Udengaard leier et rom i Huitfeldtsgt. 17, Oslo av Per Kr Rekkedal.
Rekkedal sa opp kontrakten 19 mars 1997 til fraflytting 20 april 1997. Oppsigelsen ble begrunnet med nektelse av å undertegne leiekontakt samt manglende husleiebetaling for de siste fem måneder.
Oppsigelsen ble sendt rekommandert til en postboks ved Vika postkontor.
Udengaard bestred oppsigelsen og reiste søksmål for Oslo byrett ved stevning av 22 juli 1997. Byretten kom til at søksmålsfristen i husleieloven §38 jf §7 var utløpt og avsa 13 januar 1998 kjennelse med slik slutning:
1. Saken avvises.
2. Preben Udengaard betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse saksomkostninger til Per Kr Rekkedal med kr 6 000 - kronersekstusen 00/100.
Preben Udengaard har påkjært kjennelsen til Borgarting lagmannsrett. Per Kr Rekkedal har tatt til motmæle. Den kjærende part, Preben Udengaard har i det vesentlige gjort gjeldende:
Stevning ble sendt innen 30 dager etterat han ble gjort oppmerksom på innholdet i oppsigelsesbrevet. Oppsigelsen ble ikke sendt til boligadressen. Den ble heller ikke sendt til Udengaards postboks ved Solli postkontor. Postboks i Vika gjelder et firma som Udengaard en gang var med på å etablere. Udengaard mottok aldri noen meldeseddel om rekommandert sending. Da Rekkedal mottok oppsigelsen i retur, unnlot han å sende den til postboksen ved Solli postkontor til tross for at han visste at Udengaard mottok post der.
Udengaard fikk først kunnskap om oppsigelsen i forbindelse med utkastelsesforretning og tok da straks skritt for å bestride oppsigelsen.Siden søksmål er reist innen 30 dager etterat innholdet i oppsigelsen ble kjent, foreligger ikke grunnlag for å avvise saken. Den kjærende part ber om at det avholdes muntlig forhandlinger til avhør av part og vitner.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
1. Sak 97-06311 A/71 fremmes i Oslo Byrett.
2. Kjærende part tilkjennes saksomksotninger med kr 3 500.
Kjæremotparten Per Kr Rekkedal har i det vesentlige anført:
Kjæremålet er fremsatt for sent. Kjennelsen ble forkynt 16 januar 1998. Kjæremålet er datert 29 januar, men stemplet inn til Oslo byrett 2 februar. Under normal postgang skulle kjæremålet vært mottatt i byretten 30 januar.
Rekkedal kan ikke huske å ha mottatt noe brev fra Udengaard der det skulle vært opplyst om hans postboks ved Solli postkontor. Han kan ikke tidfeste når han ble klar over at Udengaard disponerte postboks der.
Rekkedal fikk oppsigelsen i retur som uavhentet 14 april 1997. Han strøk da ut adressen i Vika og påførte postboksadressen ved Solli. Deretter henvendte han seg til Vika postkontor for videreforsendelse. Han fikk da opplyst at Udengaard fortsatt disponerte postboksen i Vika. Postfunksjonæren påførte på baksiden av konvolutten: "Vedkommende har p.b. 1910 hos oss". Påtegningen ble bekreftet med postkontorets stempel. Brevet ble derfor ikke sendt til Solli postkontor.
Udengaard må ha mottatt meldeseddelene for rekommandert sending, men bevisst unnlatt å hente brevet med oppsigelsen.
Oppsigelsen må således anses "mottatt av leieren" senest da oppsigelsesbrevet ble sendt i retur den 14 april 1997. Stevningen ble først uttatt 22 juli 1997.
Kjæremotparten Per Kr Rekkedal har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse av 13 januar 1998 stadfestes.
2. Den kjærende part tilpliktes å betale sakens omkostninger til kjæremotparten.
3. For det tilfelle at lagmannsretten avsier kjennelse uten rettsmøte, kreves det kr 1 500 i saksomkostninger.
Lagmannsretten er kommet til et annet resutlat enn byretten og skal bemerke:
Selv om den kjærende part ikke har nedlagt formell påstand om avvisning av kjæremålet, er det gjort gjeldende at kjæremålet er fremsatt for sent. Lagmannsretten er ikke enig i det. Byrettens kjennelse er forkynt for den kjærende part fredag 16 januar. Kjæremålet er datert torsdag 29 januar og poststemplet samme dag. Det er stemplet inn til byretten mandag 2 februar. Det avgjørende for fristavbrytelser er når dokumentet er avgitt til posten, jf domstolloven §146 annet ledd - ikke når dokumentet er mottatt. Kjæremålet er således erklært rettidig.
Etter husleieloven §38 må søksmål med krav om at oppsigelse skal kjennes ugyldig være reist innen den frist som er nevnt i lovens §7 tredje ledd. Fristen er etter denne bestemmelse satt til 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt av leieren. Oversittelse av fristen innebærer at retten ikke kan prøve oppsigelsens saklighet og rimelighet; saken må da avvises.
Spørsmålet for lagmannsretten er derfor om oppsigelsen kan anses mottatt av Udengaard. Det er på det rene at Udengaard ikke har mottatt selve oppsigelsen. Det er også på det rene at Rekkedal var klar over at oppsigelsen var uavhentet før utløpet av søksmålsfristen. Han var også klar over at det var usikkerhet knyttet til riktig postboks.
I en slik situasjon påligger det utleieren en plikt til å vise aktivitet for å få brakt oppsigelsen frem til leieren, jf Rt-1961-638, Rt-1961-1081 og Rt-1965-1201.
Lagmannsretten legger vekt på at utleieren hadde kunnskap om postboksen ved Solli postkontor, men unnlot å sende oppsigelsen eller kopi av oppsigelsen til denne adresse. Selv om utleieren fant det hensiktsløst å levere post ved bopelsadressen, burde dette også vært forsøkt, jf Rt-1972-1073. Lagmannsretten antar at det må pålegges en særlig aktivitetsplikt når oppsigelse sendes i rekommandert post til en annen adresse enn til den boligadresse oppsigelsen omfatter, og det er klart at brevet er uavhentet før søksmålsfristen er ute.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at utleier, Rekkedal, må bebreides for at oppsigelsen ikke ble gjort kjent for Udengaard. Det er noe uklart når Udengaard kan anses å ha blitt kjent med oppsigelsen. Lagmannsretten legger til grunn hans egen opplysning, at han først ble kjent med oppsigelsen i forbindelse med utkastelsessaken, og da sendte stevning umiddelbart. Dette innebærer at søksmålet ikke er fremsatt for sent slik at saken kan fremmes.
Lagmannsretten har ikke funnet grunn til muntlig behandling.
Kjæremålet har ført frem og saksomkostninger blir å tilkjenne etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf tvistemålsloven §172 første ledd. Den kjærende part har påstått omkostninger satt til kr 3 500. Dette blir å legge til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens kjennelse oppheves og saken fremmes til behandling ved Oslo byrett.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Per Kr Rekkedal 3 500 - tretusenfemhundre - kroner til Preben Udengaard innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse.