LB-2000-1873
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-08-09 |
| Publisert: | LB-2000-01873 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr 99-01959 D - Borgarting lagmannsrett LB-2000-01873 K/04. |
| Parter: | Kjærende part: Pegro Industriservice, Per Nilsen (Prosessfullmektig: Advokat Rune Berg). Kjæremotpart: Habitat AS (Prosessfullmektig: Advokat Stein Fagerhaug). |
| Forfatter: | Lagmann Hans Petter Lundgaard. Lagdommer Gunvald Gussgard. Lagdommer Dag A. Minsaas |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13, Tvistemålsloven (1915) §180, §13-2, §2-12, §4-3 |
Habitat AS (Habitat) fremsatte den 17. november 1999 begjæring til Oslo namsrett om tvungen fravikelse overfor Pegro Industriservice AS, Per Nilsen. Nilsen har siden 1983 leid to garasjer med overliggende kontor i Habitats eiendom, Sverdrups gate 10 i Oslo. Som grunnlag for begjæringen er anført gjentatt og vedvarende betalingsmislighold av husleien.
Oslo namsrett avsa den 18. mai 2000 kjennelse med denne slutning:
1. Pegro Industriservice AS v/ Per Nilsen fraviker lokaler i Sverdrups gate 10 i Oslo.
2. I saksomkostninger for namsretten betaler Pegro Industriservice AS v/ Per Nilsen til Habitat AS c/o Procurator AS kr 8.350,- - kroneråttetusentrehundreogfemti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen, som inkluderer gebyret for namsretten.
Pegro Industriservice, Per Nilsen, har påkjært namsrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett og ba samtidig om at kjæremålet gis oppsettende virkning. Lagmannsretten besluttet den 7. juli 2000 å gi kjæremålet oppsettende virkning.
Den kjærende part anfører sammenfatningsvis:
Nilsen bestrider å ha misligholdt husleien. Han har i alle tidligere år foretatt reparasjoner og service på gårdeierens og gårdeierens families biler, og han har frem til nå vært ulønnet vaktmester for eiendommen. Det har vært fast praksis for at han kunne motregne vederlaget for disse tjenestene i husleien. Det var i alle år et godt forhold mellom ham og den tidligere gårdeieren. De var ikke så opptatt av hvem som skyldte hvem penger til enhver tid, og over tid jevnet dette seg ut. Motregningserklæringene ble skrevet nokså uformelt. I tillegg har Nilsen på gårdeiers oppdrag satt opp en jernport og lagt ut for de nødvendige materialer. Arbeidet skulle gjøres innimellom når Nilsen hadde tid, og det skulle som vanlig motregnes mot leien. Når arbeidet stod ferdig, skulle låsesmed tilkalles. Det er således meningsløst av Habitas å anføre at et annet firma måtte engasjeres for å fullføre arbeidet med porten. For dette arbeidet har Nilsen den 25. oktober 1999 fakturert kr 13.612,50. På den annen side er skyldig husleie i hevningsbrevet av 15. oktober 1999 angitt til 11.920 kroner. Nilsen har betalt all husleie for 1999 og for 2000. Således er det utleier som skylder Nilsen penger, ikke omvendt.
Begrensningene i tvangsfullbyrdelsesloven §4-3 annet punktum om at motregningsadgangen ikke gjelder ved fravikelse etter §13-2 tredje ledd bokstav a, må gjelde for alle de særlige tvangsgrunnlag som omhandles i §13-2 tredje ledd, ikke bare det som omhandles i bokstav a, jf. Christian Fr. Wyller: Boligrett (4. utgave) side 330. Nilsen har overholdt sin del av avtalen ved å legge ut løpende regninger og utlegg på gården, og han har utført ulønnet arbeid for utleieren. Etter sedvane og avtale har han motregnet sine krav i husleien. At det har skjedd et eierskifte, endrer ikke dette, jf. Wyller side 232-234.
Under enhver omstendighet foreligger det ikke noe mislighold av kvalifisert art og det er ikke åpenbart at hevningsgrunnlag foreligger. Dette beror en vurdering av noe annen art enn ved spørsmål om det foreligger vesentlig mislighold, jf. Thor Falkanger, Hans Flock og Thorleif Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer (2. utgave) side 743. Utleier var oppmerksom på kravet i henhold til fakturaen av 25. oktober 1999, og at det således ikke forelå noe hevningsgrunnlag. Allerede en påstand om at det foreligger et motkrav, kan være tilstrekkelig til å avverge utkastelse, jf. Rt-1976-761. Her er motkravet dokumentert. Det må ved vurderingen dessuten legges vesentlig vekt på at partene har forskjellige oppfatninger av avtale og sedvane, jf. Rt-1980-29, og det må legges vekt på at en utkastelse vil ramme Nilsen hardt, jf. Rt-1922-308 og Rt-1980-901. Nilsen er 60 år gammel, og han har drevet næringsvirksomhet i lokalene siden 1983. Han eier et næringslokale med butikk og delelager i nabogården vegg i vegg. Han arbeider alene og har bygget opp hele sin økonomiske tilværelse omkring å ha noen få meters avstand mellom verkstedet og delelageret.
Utleiers reelle begrunnelse for utkastelsesbegjæringen er å sikre seg maksimal profitt ved å gjøre lokalene om til boliger, men noen tillatelse til bruksendring er ikke gitt. For å frigjøre lokalene har utleier forsøkt enhver tenkelig måte å konstruere et mislighold på, ved feilaktig å påstå at Nilsens virksomhet er brannfarlig, og at naboene har klaget på den.
Pegro Industriservice, Per Nilsen, har nedlagt denne påstand:
1. Fravikelsesbegjæringen tas ikke tilfølge.
2. Habitat AS dømmes til å betale sakens omkostninger for Namsretten og Lagmannsretten.
Habitat AS anfører sammenfatningsvis:
Husleiekontrakten inneholder ingen bestemmelse om at leietakeren kan gjøre opp husleien på annen måte enn ved kontant betaling. Om den tidligere gårdeieren har akseptert at husleien har blitt gjort opp gjennom Nilsens forskjellige tjenester, har ikke Nilsen godtgjort at dette er en ordning som har erstattet plikten til å betale husleien punktlig. Den nye gårdeieren har under enhver omstendighet ønsket at leien skal betales på vanlig måte, noe som fremgår av kravbrev, påkrav og gjentatte begjæringer om tvangsfravikelse.
For øvrig er det anførte motkrav høyst usikkert. Procurator AS har vært forretningsfører for eiendommen siden høsten 1996 og har aldri gitt Nilsen i oppdrag å reparere porten. Nilsens faktura er datert 25. oktober 1999, og det må således ha gått mer enn tre år mellom det påståtte oppdraget og faktureringen. For øvrig er fakturaen anført å gjelde sammensveisingen og montering av port i Sverdrups gate 4, hvor Habitat aldri har eiet noe. Forretningsføreren har dessuten engasjert et annet firma til reparasjonen, og dette firmaet sendte i desember 1998 en faktura på 12.950 kroner for arbeidet. Forøvrig har mesteparten av betalingsmisligholdet funnet sted før motkravet ble fakturert.
Det kan for øvrig opplyses at det ikke er betalt leie fra april 2000.
Habitat AS har nedlagt denne påstand:
1. Kjæremålet forkastes.
2. Habitat AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med kr 4.500.
Lagmannsretten er kommet til det samme resultatet som namsretten og bemerker:
Etter lagmannsrettens vurdering foreligger det forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav (d), idet Nilsen vedvarende har vært på etterskudd med innbetalingen av husleien. Han mottok den 9. desember 1998 varsel om utkastelse på grunn av en samlet husleierestanse på 48.000 kroner fra årene 1997 og 1998. Utkastelse ble begjært i mars 1999. Begjæringen ble imidlertid trukket tilbake, da beløpet ble betalt. Deretter uteble videre betaling. Nilsen ble på nytt purret for husleie ved brev av 27. april 1999, og nytt varsel om utkastelse ble utferdiget den 7. juni. Den 25. juni 1999 betalte han husleien for månedene januar - mai 1999, men ikke for juni. Igjen uteble husleien, og han ble ved brev av 31. august på nytt minnet om husleierestansen. Leien ble fortsatt ikke betalt, hvoretter Habitas hevet leieavtalen ved brev av 15. oktober. Nilsen betalte da husleien for månedene juni - november ved giroer av 1. og 3. november. Det er for øvrig opplyst av advokat Fagerhaug at husleien for april 2000 først ble betalt den 6. juni, og at den siden har uteblitt.
Nilsens anførte motregningsrett endrer ikke vurderingen. Det fremgår ikke av husleiekontrakten at han helt eller delvis skal svare leien ved arbeid for utleieren, og en slik ordning er heller ikke formalisert på annen måte. I så fall ville det ha vært naturlig å definere arbeidsplikten nærmere med hensyn til arbeidsoppgaver og omfang. Om den tidligere eier skulle ha gått med på å la Nilsen motregne vederlaget for enkelte av sine tjenester i husleien, gir ikke det Nilsen et rettskrav på for fremtiden å betale husleien i form av arbeid. Den nye eieren har gjennom en rekke purringer og begjæringer om utkastelse i lang tid vist at han ikke aksepterer denne oppgjørsformen.
Lagmannsretten anser det videre som usannsynlig at Nilsen av den tidligere eieren skal ha fått i oppdag å reparere porten. Etter det opplyste døde den tidligere eieren sommeren 1997 etter å ha vært ute av stand til å ivareta sine anliggender siden våren 1996. Selv om arbeidet skulle utføres innimellom Nilsens andre gjøremål, er det påfallende at han først sendte faktura for arbeidet 25. oktober 1999 - ti dager etter at utleieren hadde hevet leieavtalen. Det er også påfallende at den er anført å gjelde arbeid utført på en annen adresse, og at den samme porten ble reparert av et annet firma i 1998.
Riktignok rammer en utkastelse Nilsen hardt, idet hans næringsvirksomhet er knyttet til lokalene. Stillet overfor et såpass vedvarende og vesentlig mislighold som her, kan imidlertid ikke dette være avgjørende. Heller ikke kan utleierens planer for bruk av lokalene og den omstendighet at partene er uenige om sine rettigheter og plikter i leieforholdet, tilsi noen annen vurdering.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste. Stadfestelsen omfatter også omkostningsavgjørelsen.
Kjæremålet har vært forgjeves. I medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §2-12 jf. tvistemålsloven §180 første ledd tilkjennes Habitas saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningsbeløpet settes i samsvar med påstanden til 4.500 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse betaler Pegro Industriservice, Per Nilsen, 4.500 - firetusenfemhundre - kroner til Habitas AS i saksomkostninger for lagmannsretten.