LB-2000-471

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-12-11
Publisert:	LB-2000-00471
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett 99-1229 A - Borgarting lagmannsrett LB-2000-00471 A/01 og LB-2000-00472 A/01. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2001-00252.
Parter:	Ankende part: 1. Christiania Bank og Kredtikasse ASA (Prosessfullmektig: Advokat Anne Torunn Vale). Ankende part: 2. Kongensgate 9 AS (Prosessfullmektig: Advokat Harald Sjaastad). Ankemotpart: 1. Niels Victor Aall Bugge 2. Benedicta Aall Bugge (Prosessfullmektig: Advokat Erik Johnsrud). Ankemotpart: 3. Benedicta H B All Bugge 4. Niels A B Bugge (Prosessfullmektig: Advokat Anne Marie Sejersted).
Forfatter:	Lagdommer Eirik Akerlie, formann. Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Tilkalt dommer, byrettsdommer Idar E. Pettersen. Fagkyndige meddommere fra utvalget for landbrukssaker: Organisasjonssjef Tore Kristian Holt. Gårdbruker Charlotta K. Ringi
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §54, §74, Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Odelsloven (1821), §107, §171, §172, §180, §98, Tinglysingsloven (1935) §30, Konsesjonsloven (1974), §16, §17, §18, §4, §59, §66, §6, §71, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992)

Saken gjelder tvist om odelsrett til eiendommen Jong/Bjørnegård ved Sandvika i Bærum. Eiendommen består av gnr 50 bnr 1 og bnr 70, gnr 51 bnr 1, bnr 41 og bnr 79. Eiendommens samlede areal er ca 80 dekar, og er etter kommuneplanen utlagt til LNF-område.

Gnr 50 bnr 1 og gnr 51 bnr 41 ble ervervet i 1938 av Inger Johanne Bugge, mor til ankemotpart nr 4, Niels A B Bugge. I 1940-41 ervervet hennes ektefelle, Odd V B Bugge, gnr 50 bnr 70 og gnr 51 bnr 79. På samme tid ervervet han også en ideell halvdel av eiendommen gnr 51 bnr 1. Odd V B Bugge var far til Niels A B Bugge. Alle eiendommene (gårds- og bruksnumrene) lå i tilknytning til hverandre. I 1956 overførte Odd V B Bugge ved ektepakt gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 79 og sin ideelle halvdel av gnr 51 bnr 1 til ektefellen Inger Johanne Bugge.

Etter Inger Johanne Bugges død arvet Niels A B Bugge i 1964 en fjerdepart av gnr 50 bnr 1 og bnr 70, gnr 51 bnr 41 og bnr 79 samt en fjerdepart av morens eierandel i gnr 51 bnr 1. I 1980 ervervet arvingene i sameie en halvdel av gnr 50 bnr 1, slik at også denne eiendommen kom i familiens eksklusive eie.

Sameiet ble senere oppløst ved tvangsauksjon, og ved tvangsauksjonsskjøte datert 27 september 1988 fikk Niels A B Bugge alene eiendomsrett til samtlige gårds- og bruksnumre. Kjøpesummen var 10.600.000 kroner. Den 23 februar 1989 traff Landbruksdepartementet vedtak der Niels A B Bugge ble pålagt å søke konsesjon for erverv av eiendommen på grunn av påstått brudd på bo- og driveplikten. Det ble reist sak om gyldigheten av vedtaket, men denne ble trukket da det ble tatt sikte på å overføre eiendommen til Bugges barn. Slik overføring ble ikke gjennomført, og ved vedtak 27 juni 1995 traff departementet nytt vedtak, der Bugge ble pålagt å overdra eiendommen til noen som kunne få konsesjon eller som ikke trengte konsesjon.

Den 6 juli 1995 overdro Bugge eiendommen til sin ektefelle, ankemotpart nr 3 Benedicta H B Bugge. Den 18 desember 1996 reiste ankemotpart nr 1 og 2, Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge, odelsløsningssak mot sin mor, Benedicta H B Bugge. Niels A B Bugge var på dette tidspunkt slått konkurs. Konkursboet hadde krevd omstøtelse av overdragelsen av eiendommen fra Niels A B Bugge til Benedicta H B Bugge. Niels AB Bugge ble derfor sammen med Benedicta H B Bugge gjort til motpart i odelsløsningssaken. Omstøtelsessaken ble senere løst i minnelighet, slik at Niels A B Bugge ikke lenger er mulig eier av eiendommen. Søksmålet ble ikke trukket i forhold til Niels A B Bugge, og herredsretten fant ikke grunn til å ta spørsmålet om Niels A B Bugges partsstilling i søksmålet opp til vurdering av eget tiltak.

Panthaverne i eiendommen ble varslet etter odelsloven §66. En av panthaverne, ankende part nr 1, Christiania Bank og Kreditkasse ASA (heretter hovedsakelig kalt Kreditkassen) reiste 9 juni 1999 intervensjonssøksmål mot samtlige parter i odelsløsningssaken. Kreditkassen gjorde gjeldende at Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge ikke hadde odelsrett eller løsningsrett til eiendommen. En annen panthaver, ankende part nr 2, Kongensgate 9 AS, erklærte 13 september 1999 hjelpeintervensjon til støtte for Kreditkassen.

Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H B Bugge og Niels A B Bugge tok til motmæle. De gjorde gjeldende at intervensjonssøksmålene måtte avvises og at Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge hadde odels- og løsningsrett til eiendommen.

Herredsretten besluttet å forene odelsløsningssaken og intervenssjonssøksmålene til felles behandling, jf tvistemålsloven §98. Spørsmålet om avvisning av intervenssjonssøksmålene ble av herredsretten ikke avgjort under saksforberedelsen, men først i forbindelse med hovedforhandlingen.

Asker og Bærum herredsrett avsa 28 september 2000 dom med slik domsslutning:

«I intervensjonssøksmål, sak 99-1229 A

1. Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge har odelsrett til eiendommen gnr 50 bnr 1, gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1, gnr 51 bnr 41 og gnr 51 bnr 79 i Bærum kommune og har rett til å løse denne på odel.

2. Christiania Bank og Kreditkasse ASA og Kongensgate 9 AS betaler in solidum til Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge in solidum innen 2 -to- uker i saksomkostninger kr 35.950 -kronertrettifemtusennihundreogfemti- med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.

3. Christiania Bank og Kreditkasse ASA og Kongensgate 9 AS betaler in solidum til Niels A.B. Bugge og Benedicta H.B. Bugge in solidum innen 2 -to- uker i saksomkostninger kr 70.600 -kronersyttitusensekshundre- med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.

I sak 96-2587 A

Odelstakst fremmes.»

Herredsretten kom således til at det ikke var grunnlag for å avvise intervenssjonssøksmålene.

Kreditkassen og Kongensgate 9 AS har begge i rett tid påanket herredsrettens dom. De har opprettholdt påstanden om at Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge ikke har odelsrett til eiendommen, at eiendommen ikke kan løses på odel og at taksten ikke skal fremmes.

Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Niels A B Bugge og Benedicta H B Bugge har på sin side tatt til motmæle, og har inngitt aksessorisk motanke for så vidt gjelder herredsrettens avgjørelse om ikke å avvise intervensjonssøksmålene.

Spørsmålet om Niels A B Bugges partsstilling har ikke vært berørt under saksforberedelsen for lagmannsretten, og har heller ikke vært tatt nærmere opp av partene under ankeforhandlingen. Lagmannsretten har - som herredsretten - ikke funnet grunn til å gå nærmere inn på dette av eget tiltak.

Ankeforhandling ble holdt 9, 10 og 13 november 2000. Lagmannsretten var etter begjæring fra Kreditkassen satt med fagkyndige meddommere med særlig kyndighet innen landbruk. Under ankeforhandlingen møtte partene. Av disse avga Benedicta Aall Bugge og Niels A B Bugge forklaring. Det ble ført tre vitner, hvorav to var sakkyndige. Det ble foretatt befaring av eiendommen.

Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.

Ankende part nr 1, Christiania Bank og Kreditkasse ASA, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Avvisningsspørsmålet

Herredsretten har i sin avgjørelse av avvisningsspørsmålet lagt en riktig rettsanvendelse og bevisbedømmelse til grunn. Kreditkassen har krav mot Niels A B Bugge på vel 12 millioner kroner, som er sikret med pant i eiendommen. Kravet er forfalt til betaling. Ved odelsløsning mister banken sin panterett ut over løsningssummen. I denne situasjon må banken ha rett til å reise intervensjonssøksmål etter tvistemålsloven §74. Kreditkassen gjør i realiteten krav på hele eiendommens verdi, og derved den «ting eller ret som saken gjelder».

Partene i odelsløsningssaken er enige om at Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge skal overta eiendommen. Løsningssakens formål er alene å redusere/slette eksisterende pantheftelser. I denne situasjonen må panthaveren ha rettslig interesse i å reise søksmål for å få prøvet om odelsrett overhodet foreligger og om vilkårene for odelsløsning er til stede. Den omstendighet at eiendommen ved tvangssalg vil være underlagt konsesjon, og at konsesjonspris vil være lavere enn den pris som kunne blitt oppnådd dersom eiendommen hadde blitt solgt konsesjonsfritt, må i denne forbindelse være uten betydning.

Intervenssjonssøksmålet kan ikke avvises på grunn av passivitet. Det gjelder ingen tidsfrist for å reise intervenssjonssøksmål. Under en hver omstendighet er intervensjonssøksmålet reist i tide.

Odelsspørsmålet

Det foreligger ikke odelsrett til eiendommen.

Gnr 50 bnr 1 og gnr 51 bnr 41, som utgjør «hovedbruket», er de eneste deler av eiendommen som er eid i full hevdstid. Jordbruksarealet utgjør samlet knapt 10 dekar. Disse arealene tilfredsstiller ikke kravene etter odelsloven §1 og §2.

For de øvrige tre gårds- og bruksnumre som eiendommen består av - gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1 og 79 - ble odelshevd avbrutt i og med overføringen av disse fra Odd V B Bugge til ektefellen i 1956. Disse delene av eiendommen er ikke eid i full hevdstid, i og med at de ble overtatt i sameie av Inger Johanne Bugges barn i 1964. Den odelshevd Inger Johanne Bugge hadde påbegynt i 1956, ble avbrutt ved ikraftsettingen av odelsloven 1 januar 1975, jf odelsloven §4 annet ledd.

Vilkårene etter odelsloven §16 fjerde ledd om at jord kan gå inn under odel eller odling til den eiendom jorda blir tillagt, kommer ikke til anvendelse i forhold til gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1 og 79. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet ikke der jord er tillagt odelseiendom før lovens ikraftsetting. De unntak som er gjort i rettspraksis er ikke sammenlignbare med nærværende sak, i og med at overdragelsen ble foretatt ved ektepakt. Overføringen var ikke motivert ut fra ønske om å få tilleggsjord til hovedeiendommen. At landbruksmyndighetene senere har ansett de aktuelle gårds- og bruksnumre som én eiendom, er ikke avgjørende etter §16 fjerde ledd. Dersom man i dette tilfelle skulle la §16 fjerde ledd få anvendelse, vil det representere en betydelig utvidelse av bestemmelsens virkeområde. Heller ikke odelsloven §17 annet ledd gir grunnlag for odel i dette tilfellet.

Selv om man skulle legge til grunn at kravene til hevdstid er oppfylt for samtlige gårds- og bruksnumre, er kravene til odelsjord etter odelsloven §1 og §2, jf §23, under en hver omstendighet ikke oppfylt. Dette gjelder både arealkravet etter §2 og kravet til landbruksdrift etter §1, begge sammenholdt med §23.

For øvrig slutter Kreditkassen seg til de anførsler som gjøres gjeldende fra Kongens gate 9 AS' side, for så vidt gjelder vilkårene etter odelsloven §1, jf §23.

Kreditkassen har lagt ned slik påstand:

«I hovedanken:

1. Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge er ikke odelsberettiget til eiendommen gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1, gnr 51 bnr 79, gnr 50 bnr 1 og gnr 51 bnr 41 i Bærum, og har således ikke rett til å løse nevnte eiendommer på odel.

2. Odelstaksten nektes fremmet.

3. Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H.B. Bugge og Niels A.B. Bugge dømmes in solidum til å erstatte Christiania Bank og Kredtikasse ASAs omkostninger for herredsrett og lagmannsrett, med tillegg av lovens rente.

I motankene:

1. Avvisningspåstandene forkastes.

2. Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H.B. Bugge og Niels A.B. Bugge dømmes in solidum til å erstatte Christiania Bank og Kredtikasse ASAs omkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av lovens rente.»

Den ankende part nr 2, Kongensgate 9 AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Avvisningsspørsmålet

Kongensgate 9 AS gjør i forhold til ankemotpartenens avvisningspåstand gjeldende de samme anførsler som Kreditkassen. I tillegg gjøres gjeldende at Kongensgate 9 AS' panterett ikke er falt bort, slik ankemotpartene gjør gjeldende. Panteretten for selskapets ene krav er tinglyst første gang 21 april 1993, og deretter tinglyst på ny 14 mai 1997 og 19 mars 1998. Kongensgate 9 AS må således anses å ha en aktuell rettslig interesse i intervensjonssøksmålet.

Retten til å reise intervenssjonssøksmål er ikke bortfalt ved passivitet. Saken var i lengre tid stanset, jf tvistemålsloven §107, og panthaverne hadde i den tiden saken var stanset, ikke oppfordring til å intervenere i saken.

Odelsspørsmålet

Kongensgate 9 AS gjør i forhold til spørsmålet om eiendommen har vært eid i odelshevdstid, gjeldende de samme anførsler som Kreditkassen.

Selv om man legger til grunn at eiendommen i utgangspunktet har utgjort odelsjord, er ikke kravet i odelsloven §1, jf §23, oppfylt. Odelseiendommen utgjør ikke lenger odelsjord. Det rettslige utgangspunkt er om det framstår som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift, jf Rt-1998-450.

De naturgitte forutsetninger på eiendommen taler mot landbruksdrift. Eiendommen består av syk og vannskjøttet jord og den er delt opp i mange teiger som representerer en driftsmessig ulempe. De økonomiske muligheter for lønnsom landbruksdrift er ikke til stede. Den takst som er utarbeidet av Anders Lein og lagt fram av ankemotpartene, gir ikke noe realistisk bilde av mulighetene for lønnsom drift. Dette gjelder både hans anslag over inntektssiden og utgiftssiden. Driften vil uansett ikke kunne bære de kapitalkostnader som kreves for å igangsette landbruksvirksomhet på eiendommen, og landbruksdrift vil ikke kunne yte et bidrag av betydning til familiens underhold. Det må også legges vekt på at området der eiendommen ligger har mer karakter av boligområde enn av landbruksområde. Det er gjennom årene fraskilt en rekke bruksnumre fra eiendommen og det er bygget to hus på gjenværende eiendom. Eiendommen har ikke vært benyttet som landbrukseiendom etter 1993. Det knytter seg også usikkerhet til bruken av eiendommen før den tid. Sett ut fra de rådende forhold og sett i et lengre tidsperspektiv er det således ikke realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift.

En mulig odelsløsning her vil uansett rammes av den ulovfestede lære om odelsmisbruk. Familien Bugge bruker odelsløsning for å oppnå et resultat som ikke er beskyttet eller anerkjent i odelsloven. Niels A B Bugge kjøpte eiendommen på tvangsauksjon. Den pris han betalte viser at formålet med ervervet ikke var å benytte eiendommen til landbruksdrift. Bugges senere forklaringer viser at han ikke har sett på eiendommen som en mulig landbrukseiendom; eiendommen skulle etter alt å dømme nyttes til utbyggingsformål. Ingen av barna har erfaring med landbruksvirksomhet. Den utdanning de er i ferd med å ta er heller ikke rettet mot dette. Formålet med odelsløsning er utelukkende å få slettet heftelsene i eiendommen. Dette bekreftes av familiens tidligere opptreden.

Kongensgate 9 AS har lagt ned slik påstand:

«I hovedanken:

1. Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge har ikke rett til å løse eiendommene gnr. 50 bnr. 1, gnr. 50 bnr. 70, gnr. 51 bnr. 1, gnr. 51 bnr. 41 og gnr. 51 nr. 79 i Bærum på odel

2. Odelstaksten fremmes ikke.

3. Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H.B. Bugge og Niels A. B. Bugge dømmes, en for alle og alle for en, til å erstatte Kongensgate 9 AS omkostninger ved hovedanken med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum, p.t. 12 % rente p.a., fra 2 -to- uker etter at dommen er forkynt til betaling skjer.

I motanken:

1. Anken fremmes

2. Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H.B. Bugge og Niels A. B. Bugge dømmes, en for alle og alle for en, til å erstatte Kongensgate 9 AS omkostninger ved motanken med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum, p.t. 12 % rente p.a., fra 2 -to- uker etter at dommen er forkynt til betaling skjer.

Ankemotparter nr 1 og 2, Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Avvisningsspørsmålet

Så vel hovedintervensjonssøksmålet som hjelpeintervensjonssøksmålet må avvises. Vilkårene for intervensjon etter tvistemålsloven §74 er ikke oppfylt, idet Kreditkassen ikke gjør krav på den «den ting eller ret saken gjælder». Bestemmelsen kan ikke forstås slik at den ivaretar tredjeparts rent økonomiske interesse. Panthavernes stilling i odelsløsningssaker er dessuten uttømmende regulert i odelsloven §66. De kan heller ikke reise selvstendig søksmål for å få fastslått at eiendommen ikke kan løses på odel, sml odelsloven §6.

Subsidiært gjøres det gjeldende at de ankende parter mangler rettslig interesse i søksmålet. Panthavernes interesse er kun knyttet til eiendommens økonomiske verdi. Deres interesse er i så henseende ivaretatt gjennom tvangsfullbyrdelseslovens regler. Det er ikke grunn til å anta at det kan oppnås annen pris for eiendommen ved tvangssalg etter tvangsfullbyrdelsesloven enn ved odelstakst. Et håp om høyere pris ved en senere omdisponering av eiendommen fra LNF-område til f eks utbyggingsområde, utgjør ingen rettslig interesse i søksmålet. Når det gjelder Kongensgate 9 AS spesielt, har dette selskapet utleggspant i eiendommen. Det framgår av grunnboken at utleggspantet er tinglyst på ny 19 mars 1998, sannsynligvis på grunn av bestemmelsen i tinglysingsloven §30. Grunnboken viser at pantegjelden er nedkvittert, uten at man vet nærmere hva dette innebærer. Også dette gir grunnlag for å stille spørsmål ved den rettslige interesse.

Under en hver omstendighet gjøres det gjeldende at intervensjonssøksmålene er reist for sent. Stevning i odelsløsningssak ble reist 18 desember 1996, mens intervensjonssøksmålene først ble reist henholdsvis 9 juni og 13 september 1999.

Odelsspørsmålet

Herredsrettens avgjørelse er riktig og ankemotpart nr 1 og 2 slutter seg til herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Det er hevdet odel på hele eiendommen, og arealkravet i odelsloven §2 er oppfylt. Det vises til det som gjøres gjeldende fra ankemotpartene nr 3 og 4, og som ankemotpartene her slutter seg til.

Eiendommen kan fortsatt nyttes til landbruksdrift, jf odelsloven §1 og §23. Sivilagronom Anders Leins forslag til driftsplan viser at de naturgitte forhold på eiendommen gir grunnlag for en påregnelig drift som vil kunne gi et tilskudd til eierens næringsgrunnlag. Det må i denne situasjonen anses realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift, jf Høyesteretts uttalelser i dom inntatt i Rt-1998-450 og dom 27 oktober 2000.

Det må også legges vekt på at landbruksmyndighetene konsekvent har lagt til grunn at eiendommen skal beholdes som landbrukseiendom. I kommuneplanen for 1998 til 2015 er eiendommen lagt ut til LNF-område med sterke flerbruksinteresser. I kommunens landbruksplan framgår det at eiendommen ligger i et «B-område», som innebærer at det knytter seg sterke landbruksinteresser. Vern av dyrket og dyrkbar jord skal være grunnleggende. Det følger av planen at kommunen skal føre en streng praksis når det gjelder fradeling av tomter fra landbrukseiendommer i området. Dette underbygger at eiendommen fortsatt kan nyttes til landbruksdrift. Det er uten betydning for den rettslige vurdering etter odelsloven §1, jf §23, om det er påregnelig at eiendommen vil bli regulert til utbyggingsformål. Uansett er det ikke aktuelt i dag eller påregnelig i fremtiden at arealet vil bli regulert til andre formål enn landbruk.

Odelsløsning rammes ikke av de ulovfestede regler om odelsmisbruk. Bakgrunnen for løsningssaken er ikke å ramme panthaverne, men etterkomme konsesjonsmyndighetenes krav om at eiendommen skal overdras til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon. Det foreligger således en helt annen situasjon enn den de ulovfestede regler om odelsmisbruk gjelder for. Det er fullt legitimt å sikre eiendommen for slekten, selv om en panthaver - som i dette tilfellet - taper sin pantesikkerhet for den del av kravet som overstiger løsningssummen.

Ankemotpart nr 1 og 2 har lagt ned slik påstand:

«I motanken:

1. Intervensjonssøksmålet fra Christiania Bank og Kreditkasse ASA avvises.

2. Erklæringen om hjelpeintervensjon fra Kongensgate 9 AS avvises.

3. Niels Victor og Benedicta Aall Bugge tilkjennes saksomkostninger for begge retter med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.

I hovedanken:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Niels Victor og Benedicta Aall Bugge tilkjennes saksomkostninger for begge retter med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.»

Ankemotpart nr 3 og 4, Niels A B Bugge og Benedicta H B Aal Bugge, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Avvisningsspørsmålet

Når det gjelder kravet om avvisning av intervensjonssøksmålene, gjøres de samme anførsler gjeldende som ankemotpartene nr 1 og 2.

Odelsspørsmålet

Det er hevdet odel på eiendommen Jong/Bjørnegård.

For så vidt gjelder hovedbruket Østre Jong (gnr 50 bnr 1 og gnr 51 bnr 41), er det ikke omtvistet at dette ble ferdig odlet i 1958. Denne delen av eiendommen tilfredsstiller klart arealkravene etter den gamle odelsloven. I og med at odlingen ble avsluttet i 1958, er det arealkravene etter den gamle odelsloven som må legges til grunn. Uansett er også arealkravene i gjeldende odelslov §2 oppfylt.

Det er videre hevdet odel på gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1 (ideell halvdel) og gnr 51 bnr 79. Formålet med ervervet av disse eiendommene i begynnelsen av 1940-årene var å skaffe mer jord til Østre Jong. Det samme gjaldt ervervet av den resterende ideelle halvdel av gnr 51 bnr 1 i 1980. Den omstendighet at gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1 (ideell halvdel) og gnr 51 bnr 79 var eid av Odd V B Bugge fram til 1956, mens hovedbruket var eid av hans hustru, Inger Johanne Bugge, er uten betydning. Eiendommene ble drevet i samdrift, ektefellene bodde sammen på eiendommen og konsesjonsmyndighetene la under konsesjonsbehandlingen til grunn som forutsetning at eiendommene skulle drives sammen. Overføringen fra Odd V B Bugge av gnr 50 bnr 70, gnr 51 bnr 1 (ideell halvdel) og gnr 51 bnr 79 til ektefellens særeie i 1956, var således en formalisering av det som hadde vært en realitet helt fra ervervet av eiendommene på begynnelsen av 1940-tallet.

Vilkårene etter odelsloven §16 fjerde ledd er også oppfylt, idet det her dreier seg om jord som er lagt til eiendommen ved frivilling handel. Det følger av lovbestemmelsens formål, rettspraksis og teori at den skal tolkes romslig, der det avgjørende er om det er tale om en driftsenhet som ut fra jordlovshensyn fortsatt bør være på samme eierhånd. Det må videre legges vekt på at et sentralt formål med bestemmelsen var å forhindre at en eiendom blir underlagt ulike odelsrettslige løsninger. Det følger av Rt-1998-1960 at bestemmelsen også får anvendelse selv om det ikke foreligger uttrykkelig, formell godkjenning fra fylkeslandbruksstyret. Også andre og senere uttalelser fra landbruksmyndighetene må godtas.

Den omstendighet at eiendommen i sin helhet ble overtatt av Inger Johanne Bugges barn i sameie, er uten betydning i forhold til odelsretten. Innføringen av odelsloven §4 annet ledd i 1974 opphevet ikke ferdig hevdet odelsrett. Sameieoppløsningen i 1988, hvor Niels A B Bugge fikk eksklusiv eiendomsrett til hele eiendommen, medførte at han fikk odelsrett til hele eiendommen, jf odelsloven §17 annet ledd 2. punktum. Men selv om man legger til grunn at deler av eiendommen ikke var odelshevdet ved sameieoppløsningen, fikk Niels A B Bugge odelsrett til det hele ved oppløsningen, jf odelsloven §17 annet ledd 2. punktum, jf §18 og §16 fjerde ledd.

Benedicta H B Bugge og Niels A B Bugge har lagt ned slik påstand:

«I motanken (prinsipalt)

1. Intervenssjonssøksmålet fra Christiania Bank og Kreditkass ASA avvises.

2. Erklæringen om hjelpeintervensjon fra Kongensgate 9 AS avvises.

3. Benedicta H. B. Bugge og Niels A. B. Bugge tilkjennes saksomkostninger for begge retter, med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.

I hovedanken (subsidiært)

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Benedicta H. B. Bugge og Niels A. B. Bugge tilkjennes saksomkostninger for begge retter med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.»

Lagmannsretten bemerker:

Avvisningsspørsmålet

Ankemotpartene har gjort gjeldende at Kreditkassens intervensjonssøksmål må avvises fordi vilkårene for intervensjon etter tvistemålsloven §74 ikke er oppfylt. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke er grunnlag for å avvise intervenssjonssøksmålet på dette grunnlaget, og kan i det vesentlige tiltre herredsrettens begrunnelse. Lagmannsretten vil i tillegg bemerke:

Etter tvistemålsloven §74 kan den som står utenfor en sak, og som gjør «krav på den ting eller ret, saken gjælder, i strid med den ene eller begge parter», reise intervensjonssøksmål mot begge for den domstol hvor hovedsaken er brakt inn.

Det er på det rene at Kreditkassen ikke gjør krav på den ting eller rett saken gjelder; Kreditkassens påstand er at saksøkerne i hovedsaken ikke har odelsrett til eiendommen og at odelsskjønnet ikke fremmes. Kreditkassens intervensjonssøksmål ligger derfor - slik påstanden er utformet - ikke direkte innenfor ordlyden i tvistemålsloven §74. Dette kan imidlertid ikke være avgjørende. Det avgjørende er om kravene gjensidig utelukker hverandre, se Schei, Tvistemålsloven, 2 utg (1998) s 339. Etter lagmannsrettens oppfatning er dette situasjonen i forholdet mellom kravet i hovedsøksmålet og kravet i intervensjonssøksmålet. Kravene er uforenlige, i den forstand at odelsskjønnet ikke kan fremmes dersom eiendommen ikke er odlingsjord eller odelsrett ikke foreligger.

Lagmannsretten kan ikke se at panthavers adgang til å begjære skjønn etter odelsloven §6 utelukker adgangen til å reise intervensjonssøksmål etter tvistemålsloven §74. Rett nok vil panthaver som er gitt partsstilling etter odelsloven §66 annet ledd kunne gjøre gjeldende innsigelse grunnet på at eiendommen ikke er odlingsjord. Der partene i odelsløsningssaken er enige om at eiendommen fyller kravene til odlingsjord, vil panthaver kunne begjære skjønn etter odelsloven §6 for å få prøvd om eiendommen er odlingsjord, jf Rt-1999-1038. Det følger av odelsloven §59 at for odelsløsningssaker gjelder tvistemålslovens regler, så langt ikke annet er fastsatt i odelsloven kapittel XIV. Odelsloven §6 - som står i odelsloven kapittel I - kan derfor etter lagmannsrettens syn ikke representere noen begrensning i den intervensjonsadgang som tvistemålsloven §74 åpner for. I tillegg kommer at odelsloven §6 har en begrenset rekkevidde. Den gir kun adgang for den med rettslig interesse til å få prøvd spørsmålet om eiendommen er odlingsjord. Andre forhold - f eks om eiendommen er odelsjord - kan ikke prøves etter §6. Også dette tilsier at det bør være en adgang til å reise intervensjonssøksmål etter tvistemålsloven §74.

Lagmannsretten finner også at Kreditkassen og Kongensgate 9 AS har rettslig interesse i intervensjonssøksmålene. En gjennomføring av odelsløsningssaken vil ha til konsekvens at panteretten faller bort i den utstrekning løsningssummen ikke dekker pantheftelsen, jf odelsloven §71 annet ledd 1. punktum. Løsningssummen vil bli fastsatt etter reglene i odelsloven kapittel XI. Løsningssummen vil i forhold til den aktuelle eiendom ligge langt under panthavernes pantesikrede krav. Avgjørelsen i løsningssaken vil således ha direkte rettslige og faktiske virkninger for panthaverne.

Den omstendighet at panthaverne vil være i en liknende stilling ved et eventuelt tvangssalg, rokker etter lagmannsrettens oppfatning ikke ved panthavernes rettslige interesse i intervensjonssøksmålene. Lagmannsretten kan også på dette punktet slutte seg til herredsrettens begrunnelse, og vil særlig vise til at i forhold til tvangssalgssituasjonen vil det normalt være panthaverne selv som avgjør når eiendommen skal gjøres til gjenstand for tvangssalg. Dette i motsetning til ved odelsløsning, der panthaverne ikke har noen innflytelse i så henseende. Lagmannsretten nevner også at løsningssum etter odelsløsning og salgssum etter tvangssalg fastsettes på ulike rettslige grunnlag. Ved odelsløsning fastsettes salgssummen etter reglene i odelsloven kapittel XI, mens ved tvangssalg er det reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 som gjelder. Rett nok vil eiendomsoverdragelsen ved tvangssalg være underlagt reglene om konsesjonspris etter den alminnelige konsesjonslov; en pris som ikke nødvendigvis behøver avvike vesentlig fra den pris som fastsettes ved odelstakst. Men heller ikke dette kan etter lagmannsrettens oppfatning endre vurderingen og avgjørelsen av panthavernes rettslige interesse i intervensjonssøksmålene.

For så vidt gjelder Kongensgate 9 AS har ankemotpartene gjort gjeldende at denne bygger sin panterett på utlegg, og at det her knytter seg usikkerhet til om utlegget har falt bort. Lagmannsretten oppfatter ankemotpartene slik at de mener at dette skulle medføre at Kongensgate 9 AS mangler rettslig interesse i søksmålet. Lagmannsretten finner at anførselen ikke kan føre fram. Kongensgate 9 AS fikk i henhold til grunnboken tinglyst utlegg i eiendommen 19 april 1993 for 16.435.908 kroner. Utlegget er tinglyst på nytt 14 mai 1997, og deretter tinglyst på nytt og nedkvittert til 7.763.049 kroner 19 mars 1998. Etter tinglysingsloven §30 faller virkningen av tinglysing av panterett som er stiftet ved utlegg, bort fem år etter at forretningen er tinglyst. Hvorvidt et bortfall av virkningen av tinglysing ville ha betydning for panthavers rettslige interesse i søksmålet er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til, idet utleggspantet i dette tilfellet er i tinglyst på nytt innenfor femårsfristen. Etter tinglysingsloven §30 annet ledd løper en ny frist av samme lengde fra ny tinglysing. Det betyr at virkningen av tinglysning av utleggsforretningen ikke er bortfalt. Lagmannsretten kan ikke se at det knytter seg forhold til nedkvitteringen av kravet som har betydning for vurderingen av Kongensgate 9 AS' rettslige interesse.

Ankemotpartene har gjort gjeldende at intervensjonssøksmålene må avvises fordi de er for sent framsatt. Lagmannsretten oppfatter ankemotpartene slik at det er ulovfestede passivitetsregler som eventuelt skulle gi grunnlag for avvisning. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå inn på om ulovfestede passivitetsregler i det hele tatt kan gi grunnlag for avvisning av søksmål, idet retten under en hver omstendighet finner at søksmålene ikke er reist for sent. Odelsløsningssaken ble reist 18 desember 1996. Saken ble stanset den 30 mai 1997 i medhold av tvistemålsloven §107, og igangsatt etter begjæring fra advokat Erik Johnsrud 20 april 1999. Kreditkassen og Kongensgate 9 AS kan ikke bebreides for ikke å ha reist søksmål i perioden fra saksanlegg til saken ble stanset. I den perioden saken var stanset hadde de etter lagmannsretten syn ikke grunn til å aksjonere. Den tid som gikk fra saken ble igangsatt til søksmålene ble reist, kan klart ikke utløse passivitetsvirkninger.

Odelsspørsmålet

Det er uenighet mellom partene om det er hevdet odel til eiendommen. Videre er det omtvistet om eiendommen fyller kravene til odlingsjord etter odelsloven §1 og §2 sammenholdt med §23 samt om det foreligger odelsmisbruk.

Lagmannsretten finner først å burde drøfte om eiendommen fyller kravene til odlingsjord etter §1 og §2 sammenholdt med §23, dersom det foreligger odelshevd på hele eiendommen.

For at en eiendom skal være odlingsjord, må den ha et visst areal, jf odelsloven §2, og den må kunne «nyttast til landbruksdrift», jf §1. Det foreligger en oppmåling av eiendommen utført av sivilagronom Anders Lein, der det framgår at eiendommens samlede areal utgjør 79,2 dekar, hvorav tidligere dyrket areal utgjør 37,5 dekar, skogsmark utgjør 26 dekar og annet areal utgjør 15,7 dekar. Lein har opplyst at oppmålingen kan være beheftet med feil, og at feilmarginen for enkelte parseller kan være + - 5%. Lagmannsretten finner å kunne legge oppmålingen til grunn, og at arealkravene i odelsloven §2 er oppfylt.

Odelsloven §23 fastsetter at eiendom som på grunn av endrede forhold ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §2, ikke kan løses på odel. Det følger av rettspraksis at det samme gjelder dersom vilkåret i §1 ikke lenger er oppfylt. Spørsmålet blir derfor om eiendommen etter forholdene ikke lenger «kan nyttast til landbruksdrift».

I Rt-1998-450 uttalte Høyesterett følgende om lovens krav på dette punktet:

«Kravet om at eiendommen må kunne nyttes til landbruksdrift, innebærer at det er vilkårene for landbruksdrift på eiendommen - og ikke den aktuelle bruken - som er avgjørende. Landbruksdrift trenger ikke være den eneste tenkelige utnyttingsmåten, men den må være en påregnelig driftsmåte, jf. Ot.prp.nr.59 (1972-1973) side 51. Det er ikke et vilkår at eiendommen kan være familiens eneste næringsgrunnlag, men den må kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold, jf NOU 1972:22 side 44 og avgjørelsene i Rt-1972-1286 og Rt-1974-195.

Problemstillingen er om det - ut fra de rådende forhold eller sett i et lengre tidsperspektiv - kan fremstå som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift. Av sentral betydning er her de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen. Andre momenter er -ifølge lovforarbeider og rettspraksis - den aktuelle bruk av eiendommen, om den tidligere har vært benyttet til landbruksdrift, og karakteren av det område der eiendommen ligger.

Om en eiendom kan nyttes til landbruksdrift, må vurderes objektivt. Odelsløserens personlige forhold - hans egenskaper og interesser - er uten betydning i denne sammenheng.»

De samme krav er lagt til grunn i Høyesteretts dom 27 oktober 2000.

Det er på det rene at det i de senere år ikke har vært drevet landbruk på eiendommen. Jordbruksarealene er tilvokst med ugress og løvkratt. Spørsmålet er om det er påregnelig at det vil bli startet opp ny landbruksdrift på eiendommen som vil kunne «gi et tilskudd av betydning til familiens underhold».

Eiendommens driftsbygninger er sterkt forfalne. Dette sammenholdt med eiendommens begrensede jordbruksareal, gjør at det ikke er påregnelig med husdyrhold på eiendommen. De begrensede jordbruksarealer og mangel på egnede bygninger for maskiner og redskap gjør at korndrift ikke vil være regningssvarende. Eiendommen består av små parseller med uhensiktsmessig arrondering, som også er med på å gjøre korndrift uaktuelt.

Bugge har gjort gjeldende at en mulig drift på eiendommen vil være bær- og grønnsakproduksjon, samt beite for hester. Det er fra ankemotpartene framlagt en driftsplan fra sivilagronom Anders Lein hvor han har foretatt en nærmere vurdering av eiendommens egnethet til slik virksomhet. Han har pekt på at i forhold til bær- og grønnsakproduksjon ligger eiendommen i et klimatisk gunstig område og har - med sin bynærhet - god beliggenhet med tanke på torvsalg og gårdssalg. Det framgår av driftsplanen at bær- og grønnsakproduksjon vil kunne starte opp uten større investeringer. Driftsplanen inneholder også en økonomisk kalkyle hvor dekningsbidrag, faste kostnader og avskrivning inngår. Lein har der kalkulert med et driftsoverskudd på 100.000 kroner pr år. Inntektene knytter seg i det alt vesentlige til bær- og grønnsakproduksjon. Inntektene fra den del av arealene som nyttes til beite, er marginale. Anders Lein har i forklaring i retten og under befaringen utdypet vurderingene som ligger til grunn for driftsplanen.

Lagmannsretten anser muligheten for regningssvarende utnyttelse av jorbruksarealene til bær- og grønnsakproduksjon som lite realistisk. Bær- og grønnsakproduksjon er svært arbeidsintensiv virksomhet. Arealenes størrelse og beskaffenhet gjør at avkastningen vanskelig vil gi tilstrekkelig vederlag for arbeidsinnsatsen, jf det krav som kommer til uttrykk i Høyesteretts dom Rt-1998-450.

De økonomiske kalkyler som kommer til uttrykk i den framlagte driftsplanen, gir etter lagmannsrettens mening et misvisende bilde av om eiendommen vil kunne gi et tilskudd av betydning til familiens underhold.

Etter lagmannsrettens oppfatning må det foretas betydelige investeringer på eiendommen for å kunne igangsette bær- og grønnsakproduksjon. Som nevnt ovenfor er driftsbygningene på eiendommen i en svært dårlig forfatning. I en tidligere taksering foretatt av Anders Lein i 1999, er driftsbygningene ansett som kondemnable. Utgiftene til opprustning av disse eller oppføring av nye, slik at eiendommen får driftsbygninger som er egnet som bl a lagerbygg og redskapsbygg i forbindelse med bær- og grønnsakproduksjon, er ikke hensyntatt i driftsplanen. Heller ikke utgifter til slikt som traktor og annen redskap som er nødvendig for produksjonen, er etter lagmannsrettens syn tillagt tilstrekkelig vekt. Dersom landbruksproduktene skal omsettes ved gårdssalg, vil det måtte påløpe utgifter til opprustning av den private atkomstveien fram til offentlig vei. Det må også opparbeides parkeringsareal. Utgifter til dette er ikke tatt med i driftsplanen.

Videre er det etter lagmannsrettens syn i driftsplanen lagt urealistisk høye salgspriser til grunn på de bær- og grønnsakproduktene som vil bli produsert på eiendommen. Ved prisfastsettingen er det tatt utgangspunkt i bruttopriser ved torvhandel, uten at det er gjort fradrag for merverdiavgift. Dersom produktene selges ved gårdssalg, vil dette avspeiles i lavere priser på produktene.

Lagmannsretten ser det etter dette som lite sannsynlig at det vil kunne drives bær- og grønnsakproduksjon som vil kunne gi et tilskudd av betydning til en families underhold. Slik lagmannsretten vurderer det, kan det heller ikke drives annen landbruksdrift på eiendommen som vil tilfredsstille dette kravet. Retten ser ikke bort fra at deler av eiendommens jordbruksareal kan være egnet som tilleggsjord til andre landbrukseiendommer. Odelslovens ordning er imidlertid at den aktuelle eiendom skal vurderes som en selvstendig driftsenhet i forhold til kravet i odelsloven §1, og det vil ikke harmonere med dette vurderingstemaet å ta hensyn til om det er marked for eiendommen som tilleggsjord, jf Rt-1998-450. Etter rettens oppfatning vil eiendommen - vurdert som selvstendig enhet - i overskuelig framtid ikke kunne være egnet til annet enn hobbyjordbruk.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at eiendommen ikke fyller vilkårene for odlingsjord etter odelsloven §1, jf §23. Det er på denne bakgrunn ikke nødvendig for lagmannsretten å gå inn på om det foreligger odelshevd på eiendommen og om odelsløsning vil rammes av de ulovfestede regler om odelsmisbruk. Lagmannsretten avsier etter dette dom for at Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge ikke har odelsrett til eiendommen. Derav følger også at odelstakst ikke fremmes, jf domsslutningens punkt 2.

For så vidt gjelder hovedankene, har disse ført fram. Saken har ikke budt på tvil, og lagmannsretten finner at ankemotpartene må dekke sakens omkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd, og for byretten, jf §172 første ledd.

Når det gjelder motankene, har disse ikke ført fram og ankemotpartene pålegges å betale omkostningene knyttet til disse, jf tvistemålsloven §180 første ledd.

Advokat Torunn Vale har på vegne av Kreditkassen krevd saksomkostninger for lagmannsretten med 132.777 kroner, hvorav 106.000 utgjør salær. Advokat Vale har ikke angitt hvor stor del av omkostningskravet som relaterer seg til henholdsvis hovedanken og motanken. Lagmannsretten fastsetter skjønnsmessig omkostningene ved motanken til 5 000 kroner. Den resterende del av beløpet anses å relatere seg til hovedanken. For byretten har advokat Vale krevd 62 316 kroner, hvorav 59 000 er salær. De samlede utgifter for begge retter blir 195.093 kroner. Det har ikke kommet innvendinger mot kravene og lagmannsretten fastsetter omkostningene i samsvar med oppgaven.

Advokat Harald Sjaastad har på vegne av Kongensgate 9 AS krevd saksomkostninger for lagmannsretten med 143.605 kroner i anledning behandlingen av hovedanken, hvorav 122.925 kroner er salær. For motanken har han krevet 2.900 kroner, som i sin helhet er salær. For byretten har han krevet 50.200 kroner i saksomkostninger. Av dette utgjør 50.000 kroner salær. De samlede utgifter for begge retter blir 196.705 kroner. Det har ikke kommet innvendinger mot kravene og lagmannsretten fastsetter omkostningene i samsvar med oppgaven.

Det pålegges Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Niels A B Bugge og Benedicta H B Bugge å betale omkostningene ved at lagmannsretten er satt med fagkyndige meddommere, jf tvistemålsloven §171. Disse kommer i tillegg til de saksomkostninger de tapende parter er pålagt å betale Kreditkassen og Kongensgate 9 AS.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Niels Victor Aall Bugge og Benedicta Aall Bugge har ikke odelsrett til eiendommen gnr 50 bnr 1 og bnr 70, gnr 51 bnr 1, bnr 41 og bnr 79 i Bærum.

2. Odelstakst fremmes ikke.

3. I saksomkostninger for begge retter betaler Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H B Bugge og Niels A B Bugge in solidum til Christiania Bank og Kredtikasse ASA 195.093 -etthundreognittifemtusenognittitre - kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum til betaling skjer.

4. I saksomkostninger for begge retter betaler Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H B Bugge og Niels A B Bugge in solidum til Kongensgate 9 AS 196.705 - etthundreognittitsekstusensjuhundreogfem - kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum til betaling skjer.

5. I tillegg dekker Niels Victor Aall Bugge, Benedicta Aall Bugge, Benedicta H B Bugge og Niels A B Bugge in solidum rettens utgifter til fagkyndige meddommere.

6. Oppfyllelsesfristen etter punkt 3 og 4 er 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.