LE-1988-164
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-03-02 |
| Publisert: | LE-1988-00164 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 2. mars 1990 i ankesak nr. 164/88 hl.nr. 257/88. |
| Parter: | Ankende part: Karen Sofie Steens dødsbo v/selvskiftende arvinger Unni Steen, Grethe Steen Bråtebæk, Carl Andreas Steen og Gunnar A. Steen v/fullmektig advokat Johs. Thallaug (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johan Hjort, Oslo). Motpart: Terje Legernæs (Prosessfullmektig: Advokat Dyre Østby, Hamar). |
| Forfatter: | Lagmann Råmund Stuhaug, formann. Lagdommer Egil F. Jensen. Ekstraordinær lagdommer Bjørn Vade |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §10, Eiendomsmeglingsloven (1989) §11, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §11 |
Saken gjelder spørsmålet om dødsboet etter Karen Sofie Steen har inngått bindende avtale om salg av boligeiendommen "Hamarhøy" - gnr. 1 bnr. 1891 i Hamar - til Terje Legernæs.
På eiendommen, som har et areal på omlag 3 dekar, står det et bolighus oppført i 1917 med en grunnflate på ca 200 m2 i 1 1/2 etasje. Eiendommen ble i 1939 kjøpt av Andreas Steen, og etter hans død overtatt av ektefellen Karen Sofie Steen. Hun døde våren 1986 og etterlot seg barna Unni Steen, Grethe Steen Bråtebæk, Carl Andreas Steen og Gunnar A. Steen. De overtok boet som selvskiftende arvinger og oppnevnte advokat Johs. Thallaug som bobestyrer.
Høsten 1986 besluttet arvingene at "Hamarhøy" skulle søkes solgt på det åpne marked. Som bobestyrer ga advokat Thallaug 12. september 1986 salgsoppdrag til advokatfirmaet Evensen og Johnsrud v/advokat Finn Kilde Evensen. Eiendommen ble deretter annonsert for salg i flere aviser med en prisantydning på 1,9 millioner kroner.
Seriøse interessenter meldte seg ikke før Terje Legernæs kom inn i bildet i månedskiftet januar/februar 1987. Den 4. mars 1987 leverte han et skriftlig kjøpetilbud på 1,4 millioner kroner til advokat Evensen. Legernæs satte fristen for antakelse til 13. mars 1987. For øvrig tok han en del forbehold med hensyn til finansiering, forsikringsdekning for en vannskade, tomtens utforming samt avkjørselsløsninger.
Tilbudet ble behandlet i møte 9. mars 1987 der arvingene og advokat Thallaug var til stede. Advokat Thallaug orienterte advokat Evensen den 10. mars om utfallet av møtet. Samme dag snakket advokat Evensen med Ellen Strømme - Terje Legernæs' ektefelle - om saken. Neste dag (11. mars) skrev advokat Evensen et brev til Legernæs der han blant annet opplyste at kjøpetilbudet "i prinsippet (er) akseptert". Men han tilføyde at "bindende avtale om ervervet nødvendigvis ikke er inngått før kontrakten i endelig form er undertegnet av begge parter".
Samme dag (11. mars) skrev advokat Evensen til advokat Thallaug der han viste til telefonsamtalen dagen før "med meddelelse av aksept fra boets side overfor tidligere meddelt kjøpetilbud".
Samtidig la han ved et utkast til kjøpekontrakt.
Advokat Thallaug formidlet 19. mars 1987 kopi av det brev han hadde mottatt fra advokat Evensen til arvingene. I brevet til arvingene viste Thallaug til utkastet til kjøpekontrakt som etter hans vurdering var "godt avbalansert", og han kommenterte også forsikringsoppgjøret, tomtearronderingen og spørsmålet om veiløsninger. Thallaug avsluttet slik:
"Jeg tør be om at den som har innsigelser mot kjøpekontraktens innhold om salg av Hamarhøy for kr 1400000,- omgående gir beskjed til meg. Hvis ikke vil jeg undertegne kjøpekontrakten på vegne av boet og returnere den til advokat Finn Kilde Evensen den 25. mars 1987."
Den 20. mars 1987 bestemte Carl Andreas Steen seg for å overta "Hamarhøy" for kr 1,4 millioner som Legernæs hadde budt. Dette ble meddelt de andre arvingene i møte dagen etter. I løpet av helgen 21-22. mars fikk advokatene Thallaug og Evensen, samt Legernæs og hans ektefelle, beskjed om det standpunkt Carl Andreas hadde inntatt.
Legernæs protesterte i brev 26. mars til advokat Evensen. Der hevdet han at "Hamarhøy" ikke kunne overtas av Carl Andreas ettersom boet allerede hadde bundet seg til å selge til ham. Men arvingene fremholdt i en uttalelse 7. april at de hadde stått fritt inntil utløpet av fristen 25. mars som advokat Thallaug hadde satt. De fastholdt derfor at Carl Andreas kunne overta.
"Hamarhøy" er senere overdratt til Carl Andreas ved skjøte datert 7. juni 1987, tinglyst 10. februar 1988.
Ved stevning av 31. august 1987 reiste Terje Legernæs sak mot dødsboet etter Karen Sofie Steen med påstand om overskjøting av eiendommen mot betaling av 1,4 millioner kroner. Boet tok til motmæle.
Sør-Hedmark herredsrett avsa 18. januar 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Karen Sofie Steens dødsbo ved selvskiftende arvinger Unni Steen, Grethe Steen Bråtebæk, Carl Andreas Steen og Gunnar A. Steen dømmes til å utstede skjøte på eiendommen "Hamarhøy", Aluveien 46 i Hamar slik den er inntegnet på kart datert 16. mars 86, til Terje Legernæs mot betaling av kjøpesummen kr 1400000,- og for øvrig på vilkår som angitt i kjøpekontrakt vedlagt brev av 11. mars 1987 fra advokat Finn Kilde Evensen til Terje Legernæs.
2. Terje Legernæs tilkjennes saksomkostninger med kr 29.868,-
Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse."
Dødsboet v/de selvskiftende arvinger har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Unni Steen har meddelt at hun ikke ønsker å påanke dommen. Som loddeier i boet er hun imidlertid innforstått med at hun fortsatt har partsstatus. Boet har lagt ned slik påstand:
"1. De ankende parter frifinnes.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."
Terje Legernæs har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:
"1. Sør-Hedmark herredsretts dom stadfestes, dog slik at det kart som er referert i domsslutningen er datert 18. mars 1986.
2. Terje Legernæs tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Om det nærmere saksforhold vises til herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ankeforhandling ble holdt i Hamar den 13. og 14. februar 1990.
Boet var representert ved bobestyreren, advokat Thallaug, som avga forklaring. De selvskiftende arvinger møtte alle og avga forklaring. Videre møtte Terje Legernæs og hans ektefelle Ellen Strømme. De forklarte seg som parter. Det ble for øvrig avhørt ett vitne, advokat Finn Kilde Evensen.
Hovedanførslene til den ankende part - dødsboet etter Karen Sofie Steen - kan sammenfattes slik:
Arvingene har vært sterkt knyttet til "Hamarhøy", og de hadde alle ønske om å bevare den innen familien. Verdien var imidlertid usikker, og blant annet av den grunn bestemte de seg for å avertere eiendommen for salg. Dermed var ikke avgjort at eiendommen skulle selges ut av familien. Det ville bero på de pristilbud som kom inn.
I salgsoppdraget til advokat Evensen ble uttrykkelig bestemt at kjøpekontrakt skulle godkjennes av selger. Selger var samtlige fire arvinger. For arvingene var det viktig å være med ved endelig godkjennelse ettersom det skulle fraskilles en tomt fra "Hamarhøy" til hver av dem.
Kjøpetilbudet fra Legernæs var i høy grad betinget med hensyn til finansiering, forsikringsoppgjør og tomtearrondering samt adkomstløsning. Bare prisen sto fast. Særlig spørsmålet om tomtestørrelsen var et viktig, uavklart tema. De kommunale myndigheter behandlet på denne tiden reguleringsplan for området.
Utfallet av denne behandling ble at "Hamarhøy" ble omlag 400 m2 mindre enn det Legernæs hadde forutsatt i sitt kjøpetilbud.
Under møtet 9. mars mellom arvingene og advokat Thallaug forelå det ikke noe utkast til kjøpekontrakt. Arvingene bandt seg da i prinsippet til å godta prisen, men ikke noe annet. Markedsprisen var således fastlagt, hva enten boet skulle selge til Legernæs eller en av arvingene.
Brevet 11. mars 1987 fra advokat Evensen til Legernæs inneholder ikke noe dispositivt utsagn slik herredsretten la til grunn. Det er ulogisk at arvingene på det tidspunkt skulle binde seg definitivt når så mange spørsmål sto uavklart. Og advokat Evensen tok klart forbehold om dette i brevet til Legernæs samme dag. I telefonsamtalen dagen før med Ellen Strømme ga advokat Evensen bare uttrykk for at det så ut til å gå i orden.
Det første kontraktutkastet kom først til advokat Thallaug ved advokat Evensens brev 11. mars. Men dette var høyst uferdig angående forsikringsoppgjør og adkomstløsning. Og arvingene så aldri noe utkast før Carl Andreas bestemte seg for å kjøpe eiendommen.
Advokat Thallaugs brev 19. mars må forstås slik at arvingene - med unntak for prisen - hadde full handlefrihet i forhold til Legernæs inntil 25. mars. Dette innebar at en av arvingene kunne tre inn i kjøpet. Standpunktet bekreftes i arvingenes brev 7. april 1987 til advokat Evensen. Carl Andreas valgte å tre inn den 20. mars. Dette fikk Terje Legernæs og hans ektefelle beskjed om før 25. mars.
Verken advokat Thallaug eller advokat Evensen hadde utvidet fullmakt til å binde arvingene. Som bobestyrer kunne advokat Thallaug rett nok utstede skjøte, men han hadde ikke fullmakt til å treffe avgjørelse om salg. Det tilkom arvingene. Og advokat Evensen fikk som eiendomsmegler ingen utvidet fullmakt i telefonsamtalen med Thallaug 10. mars. I salgsoppdraget var også bestemt at kjøpekontrakten skulle godkjennes av selger.
I saken er ført forhandlinger mellom partene, men noen undertegnet kontrakt foreligger ikke. Utgangspunktet ved salg av fast eiendom vil da være at bindende avtale ikke er inngått. Det er i denne forbindelse vist til NOU 1979:48 "Avhending av fast eiendom", og den høyesterettsdom inntatt i Rt-1955-719 som det der er vist til. Tolkingsmomenter vil blant annet være omfanget av den handel det er på tale å gjennomføre, og hvor viktig den er for partene. Arvingenes familiemessige tilknytning til "Hamarhøy" er følgelig et vesentlig poeng.
Etter entydig rettspraksis stilles det strenge beviskrav til den som hevder at bindende avtale er inngått når skriftlighet mangler. Det er vist til Rt-1973-1165 (særlig side 1168), Rt-1985-1265 (særlig side 1269-1270) som hevdes å gjelde et helt parallelt tilfelle, Rt-1987-1330 og Rt-1987-1205. Resultatet i sistnevnte dom fremstår som et unntak fra hovedregelen, men her var alle vesentlige detaljer vedrørende eiendomshandelen fastlagt.
Ankemotparten - Terje Legernæs - har i det vesentligste gjort gjeldende:
Det er ikke noe absolutt krav om at bindende avtale om salg av fast eiendom må inngås skriftlig. Rett nok stilles særlige krav med hensyn til bevisene for at endelig avtale er kommet i stand på muntlig grunnlag, men er beviskravene oppfylt, vil en muntlig avtale være like god som en skriftlig. I tillegg til dommene påberopt av den ankende part, er vist til Rt-1939-496, Rt-1989-659 og RG-1987-951.
Ved bevisvurderingen er advokat Thallaugs brev 1. april 1987 til Legernæs viktig. Legernæs hadde hevdet at boet var bundet, men det ga Thallaug ikke noe adekvat svar på. Forholdene i forbindelse med salget som Thallaug viste til, hadde ingen praktisk realitet. Det var laget en omfattende og godt balansert kontrakt i følge advokat Thallaugs brev til arvingene 19. mars.
Forsikringsspørsmålet var avklart muntlig med UNI, og advokat Evensen ga uttrykk for at det ikke ville representere noe problem. Om eiendommen ble redusert med 400 m2, var helt uten betydning for Legernæs, og heller ikke for arvingene med unntak av Unni. Men hun aksepterte for sin del tilbudet den 9. mars. Ytterligere forhandlinger var det derfor ikke behov for.
Med hensyn til partsforholdene påpekes at dødsboet er et eget rettssubjekt. Arvingene hadde videre gitt advokat Thallaug fullmakt til å opptre på boets vegne og ordne alle spørsmål, også treffe beslutning om salg av boets faste eiendom. Arvinger kan instruere og binde fullmektigens handlefrihet. Spørsmålet vil da være om dette er kommet medkontrahenten til kunnskap.
Advokat Thallaug hadde fått instruks fra arvingene i møtet 9. mars, men det innebar ingen begrensning i fullmakten. I samsvar med instruksen ringte advokat Thallaug 10. mars til advokat Evensen og meddelte aksept på prisen 1,4 millioner kroner; det eneste som da gjensto. Innholdet i advokat Thallaugs beskjed fremgår klart av advokat Evensens brev dagen etter til Thallaug der det refereres til "meddelelse av aksept fra boets side". Ordlyden i brevene som ble skrevet den gang mens begivenhetene skjedde, må tillegges langt større vekt enn det som kommer frem i forklaringer flere år senere. Erindringsforskyvninger kan ha sammenheng med mulige konsekvenser for de impliserte i et eventuelt etterfølgende oppgjør.
Det er ført tilstrekkelig bevis for at aksept ble meddelt advokat Evensen som igjen fikk instruks - ikke fullmakt - om å bringe dette videre. Og det har en eiendomsmegler adgang til. På denne måten fikk advokat Evensen nettopp det spesielle rettslige grunnlag som er nødvendig for at en eiendomsmegler etter eiendomsmeglingsloven §11 sjette ledd skal ha adgang til å slutte handel med bindende virkning for oppdragsgiveren, jfr. Brækhus "Meglerens rettslig stilling" side 296-297. Advokat Evensen ringte til Ellen Strømme og meddelte at tilbudet var akseptert.
Dette bekreftet han i brevet dagen etter til Legernæs. Forbeholdene i brevets annet avsnitt er helt uten reell betydning og oppheves eller pulveriseres dessuten ved nye presiseringer. Fra dette tidspunkt, da aksepten var kommet frem til Legernæs' kunnskap, var boet bundet opp slik at endelig avtale forelå.
Subsidiært anføres at bindende avtale ikke er betinget av at arvingene den 9. mars hadde en klar oppfatning av hva de aktet å gjøre. Senere kom nemlig klart frem hva de hadde gjort, nemlig i følge Carl Andreas å sette en aksept til side; m.a.o. foreta et kontraktsbrudd. Rettslig sett kan en slik fremgangsmåte ikke forsvares ut fra ønsket om å sikre eiendommen for familien, eller med den begrunnelse at arvingene angret det de hadde gjort.
Det fremgår ellers, blant annet av advokat Thallaugs brev 19. mars, at arvingene frem til 20. mars faktisk var av den oppfatning at de hadde solgt til Legernæs. I ettertid har Thallaug formulert seg annerledes enn i dette brevet. Men mente han dengang at aksept til Legernæs ikke skulle vært gitt, burde han klart sagt fra om dette i brevet 19. mars ettersom han samtidig oversendte kopi av brevet 11. mars fra advokat Evensen.
At Thallaug ikke spesielt kommenterte dette forholdet, tyder på at innholdet i Evensens brev er korrekt.
I brevet 19. mars tok advokat Thallaug også realitetsstandpunkt til kontraktsutkastet. På det tidspunkt hadde han fått brevet av 13. mars fra kommunen med underretning om at bygningsrådet hadde vedtatt reguleringsplanen og dermed fastlagt tomteforholdene.
Videre hadde han skrevet til kommunen og bedt om midlertidig målebrev.
Avslutningsvis varslet advokat Thallaug at eventuelle innsigelser måtte fremsettes innen 25. mars. Men Thallaug siktet her til innsigelser mot innholdet i kjøpekontrakten, og ikke det at kjøpekontrakt ble inngått. Fristen 25. mars var for øvrig intern og uten relevans i forhold til Legernæs som fikk kunnskap til den på helt tilfeldig måte. Det er videre ingen ting som tyder på at arvingene ville hatt innsigelser mot kjøpekontrakten.
Så sent som 20. mars diskuterte Grethe Steen Bråtebæk praktiske spørsmål vedrørende overdragelsen med Ellen Strømme.
Konkrete omstendigheter som svekker ankemotpartens oppfatning av hendelsesforløpet foreligger ikke. Bemerkningen fra advokat Evensen i telefonsamtalen 10. mars med Ellen Strømme om "von i hengende snøre", forsterket etter omstendighetene bare inntrykket av at handelen ville gå i orden. Og som fastslått av herredsretten, er det ikke grunn til å anta at advokat Evensen handlet annerledes enn arvingene regnet med. Ellers er påfallende hvor raskt de impliserte på selgersiden reagerte i de nærmeste dagene etter at Legernæs avga kjøpetilbudet 4. mars, og hvor tregt det gikk etter 19. mars. At Carl Andreas senere faktisk har fått skjøte på eiendommen, er uten betydning.
Det er heller ikke avgjørende når advokat Thallaug fikk kjennskap til brevet 11. mars 1987 fra advokat Evensen til Legernæs.
Men det er sannsynlig at Evensen la ved kopi av dette brevet når han samme dag skrev til Thallaug. I følge Evensen pleier han vanligvis å sende kopi av aktuelle brev til klienten.
Legernæs har oppfylt de beviskrav som hviler på den som hevder at bindende avtale er inngått. Selv om en står uten undertegnet kjøpekontrakt, har en sterke innslag av skriftlighet, således et skriftlig kjøpetilbud og en skriftlig aksept i tillegg til en muntlig. Arvingene må eventuelt sannsynliggjøre at det likevel ikke er sluttet bindende avtale. Det har de ikke klart.
Med tanke på at en eller begge advokater skulle ha handlet i strid med fullmakt, er vist til avtaleloven §10 og §11.
Legernæs verken forsto eller burde ha forstått at grensene for fullmakten(e) i tilfelle ble overskredet.
Lagmannsretten nevner innledningsvis at saken i det alt vesentlige står i samme stilling som for herredsretten.
Retten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og bemerker:
En bobestyrer kan i alminnelighet ikke antas å ha fullmakt til å slutte avtale om salg av fast eiendom tilhørende boet til en verdi av omlag 1,5 millioner kroner. Advokat Thallaug var ikke gitt noen spesiell fullmakt som bemyndiget ham til å treffe beslutning om salg. Retten legger til grunn at det mellom arvingene og advokat Thallaug hele tiden var klart at arvingene selv skulle treffe den endelige avgjørelse. Situasjonen var den samme i forhold til advokat Evensen som fikk et ordinært megleroppdrag der det var presisert at kjøpekontrakten skulle godkjennes av selger. Retten finner det ikke tvilsomt at det med "selger" her siktes til arvingene. Aktivitetene fra de impliserte på selgersiden - arvingene, advokat Thallaug og advokat Evensen - peker klart i den retning. Det er også bekreftet i deres forklaringer for lagmannsretten.
Legernæs' kjøpetilbud 4. mars 1987 inneholdt nærmere angitte forbehold. Betydningen av disse har vært omdiskutert mellom partene. I følge Legernæs var de dels av mindre betydning og dels var det allerede rundt 9.-11. mars klarlagt at de aktuelle forutsetninger forelå. Boet har en annen oppfatning.
Finansieringsforbeholdet synes det liten grunn til å oppfatte som et problem. Heller ikke forutsetningen om at UNI Forsikring, som hadde forsikret eiendommen, skulle dekke vannskaden, var utformet på en slik måte at spesielle vanskeligheter kunne forventes. Legernæs forutsatte at skaden skulle dekkes, men han sa ikke noe bestemt om hvor stor dekning forsikringsselskapet i tilfelle måtte gi. UNI bekreftet i brev 12. mars til advokat Evensen at skaden "i utgangspunktet er erstatningsmessig".
Allerede noen dager tidligere var advokat Evensen imidlertid kjent med at et brev med dette innhold ville komme. I det utkast til kjøpekontrakt som han oversendte Thallaug den 11. mars, kunne han derfor innarbeide en henvisning til det varslede brev fra UNI.
Situasjonen synes å ha vært en noe annen hva angikk forutsetning om tomtegrenser og tomtestørrelse. Selv om tomten uansett ville være relativt stor og mer enn tilstrekkelig ut fra familien Legernæs' subjektive behov og ønskemål, vil det ved tomtesalg være av betydning for begge parter å få fastslått eksakt areal og grenser før endelig avtale sluttes. Forholdet kunne også få betydning for arvingene på en annen måte ettersom de alle hadde overtatt eller skulle overta tomter med grenser opp mot "Hamarhøy". Det er videre på det rene at "Hamarhøy" som følge av den kommunale reguleringsbehandling som fant sted våren 1987, ble 400 m2 mindre enn forutsatt i den skisse som Legernæs baserte kjøpetilbudet på. Arealet ble redusert med ca 13 %.
Forbeholdet om at andre prosjekterte tomter ikke skulle få utkjørsel over "Hamarhøy" kunne heller ikke anses for uvesentlig. En eventuell utkjørsel kunne legge beslag på ikke helt ubetydelige arealer og medføre betydelig sjenanse for beboerne på eiendommen. Spørsmålet var ikke avklart pr. 9. mars.
Bygningsrådet vedtok riktignok reguleringsplanen i møte 10. mars, men plandokumentene ble deretter lagt ut for offentlig ettersyn frem til 5. april 1987.
I møtet 9. mars mellom arvingene og advokat Thallaug ble arvingene enige om å godta en pris på 1,4 millioner kroner for "Hamarhøy". Om de også definitivt bestemte seg for å selge eiendommen til Legernæs for denne prisen, er omtvistet. Advokat Thallaug og samtlige arvinger med unntak av Unni Steen, har forklart for lagmannsretten at de var innstilt på å selge til Legernæs, men at endelig avgjørelse ikke ble truffet. Unni Steen har derimot forklart at de aksepterte kjøpetilbudet fra Legernæs.
Etter morens død var alle arvingene - særlig Gunnar og Carl Andreas - opptatt av muligheten for å sikre eiendommen i familien. Ved annonseringen av eiendommen var formålet todelt; dels ønsket boet å teste markedet og dels å få fastlagt markedspris som kunne brukes dersom en av arvingene ønsket å overta. Alternativet med salg til en av arvingene var ikke oppgitt i begynnelsen av mars da budet fra Legernæs kom. I denne situasjon virker det mindre sannsynlig at arvingene, bare på bakgrunn av kjøpetilbudet og advokat Evensens merknader i brevet 5. mars, så raskt skulle akseptere budet fra Legernæs og dermed definitivt gi slipp på muligheten for salg til en av arvingene. At Legernæs hadde satt frist for antakelse inntil 13. mars kunne nok tale for rask avgjørelse. Men i den grad dette forholdet ble vurdert, måtte arvingene kunne regne med at Legernæs ville forlenge fristen dersom han ble spurt.
Opplysninger i ettertid tyder i hvert fall på at Legernæs, som kort tid tidligere hadde budt 1,3 millioner kroner og som sammen med sin ektefelle var sterkt interessert i eiendommen, ville forlenget akseptfristen. Legernæs har selv opplyst at fristen mest ble satt av forhandlingstaktiske grunner.
I tillegg kom så usikkerheten med manglende kjøpekontrakt og forbeholdene i kjøpetilbudet fra Legernæs som er drøftet foran.
Lagmannsretten finner etter dette at flertallet av arvingene under møtet 9. mars bestemte seg for å gå videre i forhold til Legernæs, men at de ønsket et konkret kontraktsforslag tilbake for endelig godkjennelse. Noen bindende aksept fra boets side av Legernæs' tilbud ligger ikke i dette standpunktet.
Lagmannsretten finner ikke avgjørende indikasjoner for et annet standpunkt i de etterfølgende hendelser, heller ikke i de brev advokat Evensen skrev 11. mars og som vil bli drøftet nedenfor.
At Grethe Steen Bråtebæk 20. mars diskuterte praktiske spørsmål vedrørende overdragelse, viser bare at hun for sin del antok at det ville bli salg til familien Legernæs. Formuleringene i advokat Thallaugs brev 1. april 1987 gir etter rettens syn liten veiledning med hensyn til hva flertallet besluttet 9. mars.
Den 10. mars ringte advokat Thallaug til advokat Evensen og overbragte resultatet av møtet. Samme dag var det telefonisk kontakt mellom advokat Evensen og Ellen Strømme. Det foreligger forskjellige versjoner av hva som ble sagt i sistnevnte telefonsamtale. I likhet med herredsretten finner lagmannsretten ikke godtgjort at advokat Evensen ved den anledning overbragte definitiv aksept på kjøpetilbudet fra Legernæs. Det anses mest sannsynlig at Evensen i en eller annen form ga uttrykk for at handelen så ut til å kunne gå i orden.
Advokat Evensen skrev to brev 11. mars, ett til advokat Thallaug og ett til Legernæs. Det førstnevnte brevet er av intern karakter og har først og fremst interesse i den utstrekning det kan kaste lys over hendelsene 9.-10. mars, samt innholdet i brevet samme dag til Legernæs. I brevet til Thallaug viste Evensen til "meddelelse av aksept fra boets side overfor tidligere meddelt kjøpetilbud". Denne formuleringen kan tyde på at arvingene hadde ment å binde seg overfor Legernæs, ikke bare med hensyn til prisen. En kan imidlertid ikke forvente samme presisjonsnivå i et slikt brev til oppdragsgiveren som i underretning til den annen part. Utsagnet kan videre ikke leses løsrevet. Det er således ingen ting i veien for at aksepten utelukkende refererte seg til prisen og ikke til avtalen i sin helhet. At advokat Evensen samtidig sendte over det første kontraktsutkastet til advokat Thallaug og ba om hans gjennomgåelse og eventuelle kommentarer, er for så vidt et moment som peker i denne retning. Slik sett er det heller ikke spesielt påfallende at advokat Thallaug unnlot å reagere på ordet "aksept".
Også i brevet 11. mars til Legernæs brukte advokat Evensen ordet "aksept", men her under henvisning til telefonsamtalen dagen før med Ellen Strømme og formulert som en opplysning om at "Deres kjøpetilbud i prinsippet (er) akseptert". Retten kan ikke se det annerledes enn at ordene "i prinsippet" gir uttrykk for en relativt klar reservasjon om at endelig avgjørelse ennå ikke var tatt. Og dette følges opp når det i brevet videre heter at bindende avtale "....ikke er inngått før kontrakten i endelig form er undertegnet av begge parter". Her varsles det flertallet av arvingene ble enige om i møtet 9. mars, nemlig at de ønsket kontrakten tilbake for endelig godkjennelse. Retten er enig med Legernæs i at brevets neste setning avdemper betydningen av reservasjonen og gjør meningsinnholdet uklart. Retten kan likevel ikke se at denne setningen helt kunne oppheve reservasjonen.
Uansett hva advokat Evensen la i de noe kompliserte og tvetydige formuleringer, sto det igjen en reservasjon som kunne leses direkte ut av brevet, og som Legernæs ikke uten videre kunne gå ut fra var ment som en tom formalitet. Etter omstendighetene måtte det være tilstrekkelig klargjøring av at boet ennå ikke hadde gitt noen endelig aksept på tilbudet om kjøp av "Hamarhøy".
Advokat Evensens brev 11. mars kan ikke sees som et mottilbud fra boets side som Legernæs aksepterte før boet trakk seg ut av videre drøftelser. Underretningen fra advokat Evensen og de senere hendelser frem til slutten av mars gir følgelig heller ikke grunnlag for å slutte at boet skulle ha bundet seg overfor Legernæs. Boet hadde sin handlefrihet i behold, også retten til å la en av arvingene overta. Boet må følgelig bli å frifinne.
Anken har ført frem. Lagmannsretten har imidlertid funnet saken såvidt tvilsom at saksomkostninger ikke bør tilkjennes, verken for herredsretten eller lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med §172 annet ledd. Boet må dessuten bære en ikke uvesentlig del av ansvaret for at det kom til sak. De meddelelser som ble gitt familien Legernæs om utfallet av møtet 9. mars var så vidt uklare at Legernæs hadde en viss foranledning til å anta at bindende avtale var kommet i stand.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Karen Sofie Steens dødsbo frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsretten eller lagmannsretten.