LE-1988-199
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-11-29 |
| Publisert: | LE-1988-00199 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 29. november 1988 i kjæremålssak nr. 199/88, hl nr. 648/88. |
| Parter: | Kjærende part: Bo-Invest A/S (Prosessfullmektig: Advokat Kaare J.E. Stephensen, Oslo). Kjæremotpart: Hans Ole Sonbol (Prosessfullmektig: Advokat Arild Humlen, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Hjalmar Austbø 3. Lagdommer Emil H. Eriksrud |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §39, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, Tvistemålsloven (1915) §172, §2, §180 |
Det ble avsagt slik
Kjennelse:
Saken gjelder begjæring datert 10. februar 1988 om utkastelse av leilighet i Majorstuveien 41 for manglende husleiebetaling, jfr. husleieloven §39 første ledd og tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Kravet om utkastelse er bygget på påkrav datert 18. januar 1988 fra utleieren Bo-Invest A/S til leietakeren Hans Ole Sonbol. I påkravet, som er mottatt av Sonbol den 20. januar 1988, ble han gjort oppmerksom på at husleien for januar måned kr. 1273,- ikke var betalt. Sonbol fikk 14 dagers frist til betaling av skyldig husleie. Hvis leien ikke ble betalt innen fristen ble han gjort oppmerksom på at utkastelse ville bli begjært via namsretten. Fristen for betaling løp etter dette ut 3. februar 1988.
Hans Ole Sonbol ved advokat Arild Humlen protesterte i brev av 20. og 25. januar 1988 mot husleiens størrelse og gjorde dessuten oppmerksom på at det ikke forelå noen avtalt utkastelsesklausul etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9. Utkastelse kunne derfor ikke være aktuell.
Om husleien for Sonbols leilighet i Majorstuveien 41, 4. etg., var det oppstått uenighet. Den av utleieren foretatte husleieøkning ble av Sonbol og andre leietakere innklaget for Husleienemnda som den 8. februar 1988 reduserte den foretatte leieøkning til kr. 977,- pr. måned for Sonbols vedkommende. Etter Sonbols oppfatning skulle leien riktig utregnet ha vært lavere. Imidlertid har han den 15. februar 1988 betalt husleie både for januar og februar måned 1988 overenstemmende med Husleienemndas vedtak.
Dette var etter Bo-Invest A/S' oppfatning for sent i forhold til påkravsfristen den 3. februar 1988 - uansett om det var krevet feilaktig leie eller ikke. Dette representerte da vesentlig mislighold av leieforholdet, jfr. Rt-1962-568.
I brev av 22. februar 1988 til H. Sonbol ber Bo-Invenst A/S om at skyldig husleie for januar og februar måned med kr. 586,- blir innbetalt "omgående og senest innen 1. mars 1988".
I brev av 15. april og 12. mai 1988 gjorde Bo-Invest A/S oppmerksom på at Sonbol fremdeles betaler for lite husleie. Dette knyttet seg til et tillegg for ytre vedlikehold. I brev av 18. mai 1988 sendes "Påkrav p.g.a. skyldig husleie" for perioden januar/mai måned kr. 1651,-. Under trussel om utkastelse etter husleieloven §39 og tvangsfullbyrdelsesloven §234 gis 14 dagers frist for betaling.
Den 5. juli 1988 avsa Oslo namsrett kjennelse i saken med slik slutning:
"1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Bo-Invest A/S, Meynsgate 5, 3600 KONGSBERG, tilpliktes å betale 1500,- - femtenhundre - kroner i saksomkostninger til Hans Ole Sonbol innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Om saksforholdet for øvrig, partenes anførsler og namsrettens begrunnelse vises til kjennelsen.
Bo-Invest A/S har rettidig påkjært kjennelsen til lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:
"1. Hans Ole Sonbol utkastes.
2. Bo-Invest A/S tilkjennes saksomkostninger for Namsrett og Lagmannsrett."
Den kjærende part har henholdt seg til sine anførsler for namsretten. Det anføres bl.a. at det foreligger skriftlig leieavtale mellom partene, og at saken må behandles etter husleieloven §39. Det er ikke reist noen rettstvist om leiens størrelse. Likevel betaler ikke kjæremålsmotparten riktig husleie, som må omfatte også kr. 4,50 pr. m2 for ytre vedlikehold tilsvarende kr. 292,50 pr. måned. Ingen del av den krevde leie - selv ikke den uomtvistede del - var dessuten innbetalt innen påkravsfristens utløp den 3. februar 1988. Det foreligger på dette grunnlag vesentlig betalingsmislighold og grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Hans Ole Sonbol har tatt til motmæle og har nedlagt påstand om at namsrettens kjennelse stadfestes.
Kjæremålsmotparten henholder seg også i det vesentlige til sine anførsler for namsretten. Det tilføyes at Oslo Husleienemnd den 23. mars 1988 - etter klage av 16. februar 1988 fra den kjærende part - fastsatte husleien for kjæremålsmotpartens leilighet til kr. 1039,- pr måned. Dette beløp, som er den høyeste lovlige husleie, er senere betalt pr. måned for hele perioden fra januar måned 1988. Den kan da ikke foreligge noe vesentlig mislighold fra kjæremålsmotpartens side.
Den uenighet som måtte foreligge om husleiens størrelse, er ikke et forhold som namsretten kunne ta stilling til.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten.
Det er på det rene at det ikke foreligger noen skriflig leieavtale med utkastelsesklausul. Saken reguleres da - som partene er enige om - av bestemmelsene i husleieloven §39 og tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Etter rettspraksis er det på det rene at §234 tredje ledd bare anvendes i helt klare tilfeller med hensyn til leietakerens påberopte hjemmel, jfr. kjennelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg referet i Rt-1971-422 og Rt-1971-1019.
I dette tilfelle er det tvist om leiens størrelse og kjæremålsmotparten har hele tiden betalt det han oppfattet som den høyeste lovlige leie. Så lenge dette er tilfelle og det er rimelig grunnlag for kjæremålsmotpartens oppfatning i så henseende, kan det - som namsretten anfører - ikke sies å foreligge noe vesentlig mislighold fra kjæremålsmotpartens side. Kjæremålsmotpartens hjemmel er da ikke åpenbar uholdbar.
Lagmannsretten tilføyer at den kjærende parts påkrav av 18. januar 1988 - som også av den kjærende part er hevdet å utgjøre det avgjørende grunnlag for utkastelsesbegjæringen - senere er avløst av påminnelsesbrev av 22. februar 1988 og av et nytt påkrav datert 18. mai 1988 med ny frist for å betale bl.a. riktig husleie for januar måned 1988. Påkravet av 18. januar 1988 kan derfor ikke under noen omstendighet danne grunnlag for utkastelse etter husleieloven §39, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd.
Namsrettens kjennelse vedrørende utkastelsesbegjæringen (pkt. 1) blir etter dette å stadfeste.
Lagmannsretten er også enig med namsretten i at Hans Ole Sonbol bør tilkjennes saksomkostninger av Bo-Invest A/S for namsretten i henhold til tvistemålsloven §172, første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2.
Kjæremålet har vært forgjeves. Bo-Invest A/S må betale Hans Ole Sonbols omkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2.
Omkostningene er av advokat Arild K. Humlen oppgitt å utgjøre kr. 6200,- for begge instanser.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at omkostningene for namsretten skjønnsmessig kan fastsettes til kr. 1500,- idet det herunder er tatt hensyn til det nødvendige arbeid for denne rett. For lagmannsretten fastsettes omkostningene til kr. 2500,- som antas nødvendig for å få saken betryggende utført for lagmannsretten.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Oslo namsretts kjennelse av 5. juli 1988 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bo-Invest A/S til Hans Ole Sonbol 2500 - totusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
Jørgen Wilberg Hjalmar Austbø Emil Harboe Eriksrud
Bekreftes for rettsskriveren: