LE-1988-42

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-09-06
Publisert:	LE-1988-00042
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 6. september 1989 i overskjønnssak nr 42/88, hl nr 777/88.
Parter:	Saksøker: Nedre Eiker kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: 1. Ole Peder Døviken, 2. Ole Johan Eknæs (Prosessfullmektig H.r.advokat Otto Chr. Hagemann, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Lars-Jonas Nygard med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, §4, Skjønnsprosessloven (1917) §37, §54a

Saken gjelder fastsettelse av erstatning i forbindelse med avståelse av grunn til gjennomføring av reguleringsplan.

Nedre Eiker kommunestyre vedtok 22. oktober/17. desember 1986 i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr 1 å ekspropriere:

1. ca 61 da utbyggingsgrunn fra gnr 37 bnr 11 i Nedre Eiker, hjemmelsinnehaver Ole Peder Døviken

2. ca 133 da utbyggingsgrunn fra gnr 39 bnr 1 og gnr 40 bnr 86 i Nedre Eiker, hjemmelsinnehaver Ole Johan Eknæs, med rett til anlegg, drift og vedlikehold av vann- og avløpsledninger samt skiløype/tursti over gjenstående deler av de samme eiendommer.

3. Svein K Eknæs' ideelle tredjepart av ca 43 utbyggingsgrunn fra gnr 40 bnr 85 i Nedre Eiker.

Reguleringsplan for Gosen-Langløkka, et område på ialt ca 400 da, var vedtatt av kommunestyret 20. mars 1985 og stadfestet 18. juli 1986. Vel halvparten av området var allerede ervervet ved ekspropriasjon eller avtale da Nedre Eiker kommune 15. mai 1988 begjærte skjønn på grunnlag av kommunestyrets vedtak av oktober/desember 1986.

Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avhjemlet skjønnet 17. juni 1988. De saksøkte nr 1, Ole Peder Døviken og 2, Ole Johan Eknæs krevet i rett tid overskjønn for grunnerstatningens vedkommende. Kommunen fremmet aksessorisk overskjønnsbegjæring vedrørende kravet om avlingstap- og ulempeerstatning.

Overskjønn med befaring ble holdt i Nedre Eiker rådhus 29. og 30. august 1989. For kommunen møtte h.r.advokat Alf Skogly. Ole Peder Døviken og Ole Johan Eknæs møtte med prosessfullmektig h.r.advokat Otto Chr. Hagemann. Det ble ført 5 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Ved overskjønnet har Nedre Eiker kommune nedlagt slik påstand:

"1. Utbyggingsarealene inkl. friområder og veger erstattes basert på pris som råtomt. Friluftsområder erstattes basert på bruksverdi skog. Underskjønnets erstatninger reduseres.

2. Da saksøkte dekker selv sine utgifter for overskjønnet, herunder de lovbestemte utgifter."

Døviken og Eknæs har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes og underskjønnets erstatning forhøyes vesentlig.

De saksøkte tilkjennes full erstatning for utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet, herunder dekning av lovbestemt gebyr."

Saken står ved overskjønnet i en annen stilling enn for underskjønnet. Reguleringsplanen av 1986 er endret ved kommunestyrevedtak av 19. februar 1989. Partene er enige om å legge den nye regulering til grunn for overskjønnet. For takst nr 2 er de spesielle skjønnsforutsetninger endret og arealet redusert med ca 4 da. Endringene i reguleringsplan og skjønnsforutsetniger vil fremgå nedenfor. De alminnelige skjønnsforutsetninger er opprettholdt og fremgår av underskjønnet.

Nedre Eiker kommune har ved overskjønnet i hovedsak anført: Råtomterstatningen er ved underskjønnet satt for høyt, men kommunen har ikke funnet det formålstjenlig å begjære overskjønn for disse poster. Derimot mener kommunen er erstatningen for avlingstap og ulemper på takstnr 2 må prøves ved overskjønnet. Det er tvist i saken om reguleringsplanens disponering av et areal på ca 19 da på takst nr 1 og et areal på vel ett dekar på takst nr 2. Disse arealer er i planen betegnet friluftsområde, og kommunen mener arealene også erstatningsmessig skal vurderes slik. De er medtatt i reguleringsplanen og kreves avstått av hensyn til grunneieren og med tanke på almenheten, verken spesielt eller fortrinnsvis av hensyn til utbyggingsfeltets beboere.

Ole Peder Døviken og Ole Johan Eknæs har ved overskjønnet i hovedsak anført:

De omtvistede arealer må verdsettes som friområder. På grunn av beliggenhet og begrenset utstrekning vil ikke almenheten ha særlig glede av dem. Som naturlige nærområder må de nå anses trukket inn i reguleringsplanen fortrinnsvis for å dekke friområdebehov for beboerne i utbyggingsfeltet.

Råtomtprisen er satt vesentlig for lavt ved underskjønnet. Det må tas hensyn til sammenlignbare priser også fra distrikter utenom Nedre Eiker.

Underskjønnets erstatninger for avlingstap og ulemper på takstnr 2 er ikke reelle, selv om masseomlegging har medført en viss utvidelse av eiendommen.

Partene har fremlagt opplysninger om eiendomsoverdragelser til bruk ved sammenligning etter vederlagsloven §5.

Lagmannsretten bemerker:

Generelt.

De saksøkte skal ytes full erstatning i overensstemmelse med Grunnloven §105 og vederlagsloven av 6. april 1984. Etter vederlagsloven §4 skal verdsettelsen grunnes på salgsverdien eller bruksverdien for eieren, alt etter hvilken verdi som er høyest. Verdien skal fastsettes ut fra påregnelig utnyttelse. Ekspropriaten skal således ha erstattet den salgs- eller bruksmulighet han avstår, verdsatt etter egen og potensielle kjøperes naturlige og påregnelige bruk i fremtiden.

Slik saken foreligger for overskjønnet er hovedspørsmålene

1. hvorvidt arealer som i planen er avsatt til friluftsområde likevel skal verdsettes som bebyggelige

2. prisnivået for råtomtarealer i utbyggingsfeltet.

1. Friluftsområdene

Ved vurderingen av «naturlig og påregnelige bruk» av arealer som inngår i en reguleringsplan, skal som utgangspunkt reguleringsplanens formålsbestemmelse legges til grunn. Bruk i strid med reguleringsplanen er ulovlig og ikke påregnelig. Rettspraksis har imidlertid ut fra likhets- og rimelighetshensyn nyansert denne hovedregelen, jf særlig Høyesterettsdommene i Rt-1976-1 (Kløfta), Rt-1976-464 (Skaar), Rt-1977-24 (Østensjø), Rt-1983-700 (Gommerud) og Rt-1984-1331 (Husebø). Partene her i saken er enige om at reguleringsmyndighetenes ordvalg «friområde» eller «friluftsområde» ikke i seg selv skal tillegges avgjørende vekt. Retten må på bakgrunn av en konkret vurdering av arealene ta standpunkt til hvorfor de er tatt med i reguleringsplanen. Kommer retten til at de er trukket inn særlig av hensyn til Langløkka-feltets beboere, må arealene i likhet med friområder verdsettes som råtomtarealer, i motsatt fall ligger arealene utenfor det område som ved planen er gjort bebyggelig og skal verdsettes som friluftsområde, dvs ubebyggelig.

I planen er til friluftsformål avsatt et areal på ca 19 da på takst nr 1 og ca 1 da på takst nr 2. Begge arealer ligger i utkanten av utbyggingsfeltet.

Det største av de to områder ligger øverst i utbyggingsfeltet, avgrenset av en høy, bratt skrent i sør og den relativt sterkt trafikkerte Nordlysveien i nord. På yttersidene i øst og vest er det turstier som er forbundet med en fotgjengerundergang under Nordlysveien. Innenfor skrenten har området form av et småkupert platå med blandingsskog.

Kommunen anfører at arealet godt kunne ha vært holdt utenfor planen. Utbyggingsfeltet er etter kommunens oppfatning tilstrekkelig forsynt med grønne felter i form av interne friområder. Når arealet ble trukket inn i planen og ekspropriasjonsvedtaket, var det fordi man regnet med at gjennomgangstrafikk ville slite på skogen. Via gangvegene gjennom boligfeltet og turstiene skal folk fra Krokstadelva og andre boligområder kunne komme ut i Årbogenområdet nord for Nordlysveien, et stort og velutviklet friluftsområde. Man fant det derfor mest rimelig overfor grunneierne å ta arealet med i planen og innløse det. Sammen med tilstøtende friluftsområder går arealet inn i en grønn flate mellom utbyggingsområder.

Ved sammenligningen av almenhetens og lokalmiljøets interesser i det aktuelle areal finner retten det ikke unaturlig at området ved den opprinnelige regulering i 1986 ble betraktet som friluftsområde. Retten er enig med kommunen i at det ikke er så snaut med friområder i feltet at man av den grunn måtte trekke platået inn. Arronderingen av friområdene innen feltet var også slik at man kunne tale om en grønn korridor som almenheten med god grunn kunne ventes å gjøre bruk av.

Ved omreguleringen i 1989 kom platået imdlertid etter rettens mening i en helt annen stilling. Omdisponeringer fra friområde til boligformål internt i feltet reduserte almenhetens interesse av korridoren. Samtidig fikk platået nye funksjoner i forhold til lokalmiljøet.

Den sør-østre side av platået vender mot bebyggelsen og hadde allerede etter 86-planen utgjort et naturlig lekeområde for mindre barn. Men ved 89-reguleringen ble også områdets nordvestre hjørne trukket inn i utbyggingsfeltet. Det ble her foretatt omdisponering fra friluftsområde til offentlige formål, man flyttet den planlagte skole med tilleggsarealer inn på platået.

Selv om man søkte å kompensere denne omdisponering ved å omdisponere et noenlunde tilsvarende område i nærheten fra friområde til friluftsområde, finner retten at man ved denne beslutning vesentlig endret platåets reguleringsmessige karakter. Mens lokalmiljøets bruk av platåets sør-østre del kunne ses som «faktisk utnyttelse» - «den alminnelige følge når områder henlegges ubebygd i nærheten av konsentrerte befolkningssentra» Rt-1983-707, finner retten at henleggelse av en skole med tilhørende aktiviteter innebærer en klar disponering også av platåterrenget. Ved en samlet vurdering av de viktigste endringer i 89-reguleringen finner retten erstatningsmessig å måtte sidestille området med de interne friområder; arealet anses trukket inn i reguleringen fortrinnsvis av hensyn til beboerne i Langløkka-feltet.

Når retten etter en konkret vurdering av friluftområdet på takst nr 1 er kommet til at arealet ekspropriasjonsrettslig må bli å bedømme som et internt friområde, er partene enige om at råtomtverdien, strøkprisen skal legges til grunn.

Det meget begrensede friluftsområde på takst nr 2 kan etter rettens vurdering ikke komme i noen annen stilling. Også dette inngår i nærmiljøet for beboerne i Langløkka-feltet på en slik måte at deres bruk må ses som noe mer enn den «alminnelige følge når områder henlegges ubebygd»

2. Det annet hovedspørsmål i saken er prisnivået for råtomter i området.

Etter vederlagsloven §5 skal retten legge vekt på «dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med, og likeeins på andre tilhøve som er avgjerande for salsverdien av eigedomen».

Ved tomteprisvurdering i utbyggingsfelt i distrikter som er sterkt preget av offentlig boligbygging, slik tilfellet er i Drammensregionen, vil mulighetene for sammenligning med priser oppnådd ved vanlig omsetning være begrenset.

De saksøkte har vist til eiendomsomsetning fra sentrale strøk i Nedre Eiker og strøk nærmere Drammen sentrum. Retten har vurdert disse omsetningseksempler, men kan ikke se at de gir synderlig vegledning i den foreliggende sak. Dels er tomtearealene lite sammenlignbare, dels har avtalepartene støtt på konsesjonsvansker på grunn av prisen.

Retten finner da å måtte legge avgjørende vekt på det prisnivå som er reflektert av en omfattende skjønnspraksis i området de siste år. De saksøkte har i denne forbindelse særlig fremhevet overskjønn av 31. august 1987 i et annet utbyggingsfelt i Nedre Eiker, Åsenfeltet, der lagmannsretten kom frem til en pris på 25 kroner kvadratmeteren. Kommunen har på sin side hevdet at Åsenskjønnet ikke synes å ha hatt avgjørende innvirkning på prisnivået ved senere skjønn.

Etter en samlet vurdering av foreliggende omsetningsopplysninger og skjønnspraksis er retten kommet til at råtomtverdien i Langløkka-feltet bør settes til 20 kroner pr. kvadratmeter. Retten har tatt hensyn til utbyggingsfeltets beliggenhet og kostnadene ved byggemodning av tomter, investeringsutgifter til veger og friområder innen feltet samt nødvendige hovedanlegg utenfor utbyggingsområdet. Kostnadene ved opparbeidelse av Nordlysveien har retten lagt relativt liten vekt på, selv om man, særlig med tanke på den nye skoleplassering ved veien, ikke finner å kunne se helt bort fra posten.

Bortsett fra anlegg av rørledning på takstnr 2, som partene er enige om å tidfeste til 11. april 1988, er tiltredelse ikke skjedd. Det er således prisnivået ved overskjønnet som skal legges til grunn. Kommunen viser til den generelle økonomiske situasjon, til prisutviklingen i boligmarkedet og til en markert stagnasjon i boligsalg og nybygging. Man bør derfor legge til grunn et visst prisfall for råtomter siden 1987-88. De saksøkte bestrider at råtomtprisene kan antas svekket på linje med boligprisene, men erkjenner at en utflating er skjedd.

Retten har antatt at prisutviklingen for råtomter ikke påvirkes vesentlig av relativt kortsiktige markedssvingninger. For råtomter har prisstigningen, iallfall i områder med sterk offentlig styring av boligmarkedet, selv i den sterkeste etterspørselsperiode hatt en flatere utvikling enn prisene på ferdige boliger. En tilsvarende treghet må man etter rettens mening legge til grunn når det gjelder perioder med nedgang i boligprisene.

Rentekravet etter de alminnelige skjønnsforutsetninger pkt 5 er avgjort ved underskjønnet, jf skjønnsloven §37.

- - - - - - - - - - - -

Takst nr 1

Gnr 37 bnr 11 i Nedre Eiker, eier Ole Peder Døviken. Avståelse av ca 60 da grunn.

Ingen spesielle skjønnsforutsetninger.

Retten viser til de generelle merknader.

Erstatning:

Grunnavståelse kr 20,- pr m2

Takst nr 2

Gnr 39 bnr 1 og gnr 40 bnr 86 i Nedre Eiker, eier Ole Johan Eknæs.

Avståelse av ca 129 da grunn.

Rett til anlegg, drift og vedlikehold av vann- og avløpsledninger samt skiløype/tursti over gjenværende eiendom.

Spesielle skjønnsforutsetninger som ved underskjønnet med følgende endringer:

Pkt A skal lyde:

Eksproprianten erverver rett til å bruke eksisterende driftsvei for skogbruksformål som turvei for almenheten. Dette gjelder fra punkt A på vedlagte kart og fram til punkt B samt strekningen punkt C til punkt D. Denne rett medfører ingen begrensning til fortsatt å bruke vegen til skogbruksformål.

Pkt B, annet punktum skal lyde:

Overensstemmende med avtalen er anleggsbredden i skog 17 m og i dyrket mark 15 m.

Nytt punkt:

Nedre (søndre) ekspropriasjonsgrense forskyves oppover (nordover) slik at den i det vesentlige følger nye tomtegrenser som vist med gul linje på kart fremlagt for retten, dat. 30. august 1989.

Retten viser for grunnerstatningens vedkommende til de generelle merknader.

Saksøkte har krevet erstatning for avlingstap som følge av rørledningsanlegget og erstatning for ulemper som følge av turvegen. Avlingstapet ventes imidlertid begrenset til 2-3 år, da saksøkte etter denne tid trolig vil disponere arealet på annen måte. Kommunen viser til åkerutvidelsen ved rørledningen.

Lagmannsretten finner ikke grunnlag for noen vesentlig erstatning for avlingstap og setter beløpet til 3.000 kroner. Det er da tatt hensyn til åkerutvidelsen. Erstatning for ulemper ved turveg/skiløype settes til 7.500 kroner.

Erstatning:

Grunnavståelse kr 20 pr m2

Avlingstap kr 3.000,-

Ulemper kr 7.500,-

Saksomkostninger

De saksøkte har oppnådd et bedre resultat ved overskjønnet og bør tilkjennes saksomkostninger, jf skjønnsloven §54a. Høyesterettsadvokat Hagemann har fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 22.852,-, hvorav kr 20.000,- er salær. Nedre Eiker kommune har ikke hatt bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn. Kommunen tilpliktes også å dekke de lovbestemte utgifter.

Overskjønnet er enstemmig.

Skjønnsslutning:

1. Erstatning til de saksøkte fastsettes som angitt ovenfor.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nedre Eiker kommune til de saksøkte tilsammen 22.852 - tjuetotusenåttehundreogfemtito- kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.

3. Nedre Eiker kommune betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.