LE-1989-160 (1)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1989-07-12 |
| Publisert: | LE-1989-00160 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 12. juli 1989 i kjæremål nr. 160/89, hl. nr. 484/89 |
| Parter: | Kjærende part: Hildur Ringstrøm (Prosessfullmektig: Advokat Per Danielsen, Oslo). Kjæremotpart: Arnt Fugelsnes (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem Oslo). |
| Forfatter: | 1. Kst førstelagmann Agnes Nygaard Haug 2. Lagdommer Sverre Bjørnsen 3. Lagdommer Odd Emil Blomdal |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §39, Husleieloven (1939), §7, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §38, Tvistemålsloven (1915) §64, §25, §180, §176 |
Det ble avsagt slik kjennelse:
Ved et brev av 25. juli 1988 ble kjæremotparten, Arnt Fugelsnes oppsagt fra den leilighet han disponerte i Lambertseterveien 2 A. Begrunnelsen for oppsigelsen var bl.a. at Arnt Fugelsnes hadde fremleiet leiligheten ulovlig og at han hadde misligholdt betalingsforpliktelsene ved å betale leien for sent. Ved stevning datert 17. august 1988 reiste Arnt Fugelsnes sak for Oslo husleierett med påstand om at oppsigelsen av 25. juli 1988 kjentes ugyldig.
Den kjærende part, Hildur Ringstrøm, fremsatte 6. oktober 1988 overfor Oslo namsrett begjæring om utkastelse av Arnt Fugelsnes. Grunnlaget var opprinnelig manglende hjemmel for besittelsen samt senere tilkomne forhold som gjorde besittelsen uhjemlet, nemlig ulovlig fremleie, misligholdte leieforpliktelser, forstyrrelser for de andre beboerne og forsømmelse av andre forpliktelser for leieboerne.
Oslo namsrett avsa 30. mars 1989 kjennelse med slik slutning:
"1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Hildur Ringstrøm tilpliktes å betale 1500 - ettusenfemhundre - kroner i saksomkostninger til Arnt Fugelsnes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Om saksforholdet og namsrettens premisser for sin avgjørelse, vises til kjennelsen.
Hildur Ringstrøm har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett og gjort gjeldende:
"Kjæremålet grunner seg prinsipalt på at namsretten i sin avgjørelse har lagt en gal lovforståelse til grunn, men det anføres subsidiært at bevisvurderingen var feil. Den ukorrekte lovforståelsen fremgår av kjennelsens side 5, hvor det heter som følger: "Etter rettens oppfatning har saksøker.... ikke dokumentert at grunnlaget i utkastelsessaken er andre enn det som fremgår av oppsigelsen og forsåvidt også husleiesaken". Da dette overhodet ikke er bevistema under husleieloven §39, annet ledd, første punktum, gjelder kjæremålet således namsrettens fortolknig av denne bestemmelse. Det erkjennes for så vidt fra den kjærende parts side at grunnene for oppsigelse delvis er de samme som anføres til støtte for utkastelsesbegjæringen.
For mer presist å angi den feil i tolkningsresultatet som namsretten har kommet frem til, vil det fra den kjærende parts side hevdes at namsretten har fortolket den angjeldende bestemmelse vesentlig videre enn hva det finnes grunnlag for i den ordlyd: Dette gjør det nødvendig å henlede oppmerksomheten på nettopp ordlyden og minne om at anvendelseområdet er begrenset til de tilfelle hvor det begjæres "utkasting i henhold til oppsigelsen". Det er den kjærende parts forståelse av bestemmelsen, at den begrensning som følger av den understrekede delen av bestmmelsen skal legges til grunn som bindende ved tolkningen. Begrensningen har et reelt innhold som samsvarer med et hevdvunnet skille, både i husleieloven selv og i obligasjonsrettslig teori.
Bestemmelsens "i henhold til" er koblingsordet mellom et rettsfaktum (f. eks. oppsigelse) og en rettsfølge (f. eks. utkastelse). At en begjærer utkastelse "i henhold til" en oppsigelse betyr derfor å påberope en oppsigelse som et rettsfaktum for utkastelse. For å konstatere det formelle; det refereres i utkastelsesbegjæringen fra den kjærende part overhodet ikke til oppsigelsen som begrunnelse for at utkastelse kan finne sted. I denne forstand begjæres derfor ikke utkastelsen "i henhold til" noen oppsigelse.
Da namsrettens kjennelse kan tyde på at det noe formelle argument som er fremført ovenfor ikke har gjennomslagskraft, finner det kjærende part å ville gå litt nærmere inn på tolkningen av §39 annet ledd:
Det kan være grunn til å problematisere hva som ligger i begrepet "oppsigelse". Jeg gjør oppmerksom på at det er kun hvor utkasting begjæres i henhold til "oppsigelse", at utkastelse skal nektes når det er reist sak om oppsigelsens gyldighet. Etter namsrettens begrunnelse kan det se ut som om den har fortolket "oppsigelse" til å bety det samme som oppsigelsesgrunner, jfr. rettens anførsel om at det ikke er dokumentert at grunnlaget i utkastelsessaken er andre enn de som behandles i oppsigelsessaken, og at dette bringer §39, annet ledd til anvendelse.
At oppsigelse og oppsigelsesgrunner ikke er sammenfallende begreper fremgår av husleieloven selv. Jeg viser til husleieloven §7, hvor oppsigelse omhandles adskilt fra grunnene til oppsigelsen, som forutsetningsvis, etter bestemmelsens fjerde ledd, ikke engang nødvendigvis må tas inn i oppsigelsen. Ikke bare i lovspråket, men også i juridisk teori er "oppsigelse" et hevdvunnet begrep med et noenlunde klart innhold. En oppsigelse er en type påbud, som igjen er en undergruppe av rettslig bindende utsagn, hvorunder den annen hovedgruppe er løfter. I juridisk teori skilles det skarpt mellom påbud og påbudsgrunner. Det ville føre til en helt uholdbar begrepsforvirring hvis en tok til å kalle påbudet, f.eks. en aksept, med det samme navn som en setter på påbudsgrunnen, eksempelvis et tilbud. Namsrettens tolkning innebærer nettopp dette; å forstå begrepet "oppsigelse", d.v.s. påbudet, som omfattende også påbudsgrunnen, misligholdet som gjør påbudet bindende. Dette representerer en helt uberettiget utvidelse av bestemmelsens rekkevidde. Den kjærende part finner grunn til å minne om rettskildelærens prinsipp om at hvor en hevdvunnen juridisk term brukes i spesiallovgivningen, legges den hevdvunne/alminnelige forståelse til grunn også for spesialbestemmelsen.
Den forståelse av husleieloven §39 annet ledd, 1. punktum som er utviklet ovenfor synes også lagt til grunn i høyesteretts praksis. Jeg viser her til Rt-1953-1573 /1574, samt, forutsetningsvis, Rt-1977-358 /359.
Husleieloven §39, annet ledd, synes ikke å være behandlet i juridisk teori i særlig stor utstrekning, men i Kåre Lilleholt: "Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold" 206, sies at - uansett bestemmelsen i §39 - ".....det ikkje til hindrar utkasting at leigaren reiser søksmål om leigeretten". Begrunnelsen for dette synes helt ut samsvarende med hva som ovenfor er anført.
Den kjærende part finner også å ville fremføre at det i sin tid ble vurdert hva som ville være korrekt fremgangsmåte for å få fraflyttet leiligheten som kjæremotparten besitter. Det stod da åpent to muligheter; å oppsi leieren til fraflytting eller å begjære utkastelse umiddelbart, med grunnlag i det omfattende, grove og vedvarende mislighold som besitteren av leiligheten hadde utvist. Det ble av velvillighet besluttet å gå lempelig til verks - via oppsigelse.
Det ville gi dårlig sammenheng i lovverket - og oppfordre til heller å begjære utkastelse uten tvangsgrunnlag enn å oppsi til fraflytting i misligholstilfelle - hvis utleieren skulle miste sin rett til å gjøre misligholdet gjeldende i namsrettssak etter §234 tredje ledd om han sender en oppsigelse hvis gyldighet blir bestridt i søksmål.
I tilfelle lagmannsretten skulle komme til samme resultat som namsretten i tolkningen av husleieloven §39 annet ledd, finner den kjærende part det nødvendig å subsidiært agrumentere for at de rettsfakta som anføres til grunnlag for utkastelsesbegjæringen, ikke er helt sammenfallende med de som behandles av husleieretten i oppsigelsessaken.
Det anføres, for det første, at det under oppsigelsessaken vil være adgang til å trekke inn i vurderingen andre rettsfakta enn hva som vil være relevant for om vilkårende i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er oppfylt. Således vil det ikke i utkastelsessaken bli anledning til å ta hensyn til forhold på utleiersiden, som f.eks. at utleieren selv har bruk for leiligheten.
For det annet vil det i namsrettssaken være minst ett vurderingstema som ikke vil bli behandlet i oppsigelsessaken, nemlig om kjæremotpartens mislighold er så pass bastant at hans fortsatte besittelse av husrommet ville skje "åpenbart uten holdbar hjemmel".
Til dokumentasjon av at det i namsrettssaken er anført (delvis) andre grunner enn i oppsigelsessaken, vedlegges som
Bevis: Bilag nr. 1: Kopi av den kjærende parts tilsvar i husleiesaken.
Til sist; at namsrettens summariske saksbehandling korrigeres av et skjerpet beviskrav, innebærer at namsretten prejudisielt tar stilling til misligholdets omfang, slik at, hvis vilkårene for utkastelse etter §234 tredje ledd ansees oppfylt, så vil en alltid kunne forutsette at oppsigelsen var gyldig, se husleieloven §38 fjerde ledd, nr. 2.
Til grunnlag for lagmannsrettens vurdering av om betingelsene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er oppfylt, vises til det som er anført i utkastelsesbegjæringen."
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Den kjærende parts begjæring om utkastelse av kjæremotparten tas til følge.
2. Kjæremotparten erstatter den kjærende part hans saksomkostninger."
I prosesskrift av 21. april 1989 opplyste den kjærende part at kjæremotparten ble tilbudt erstatningsleilighet. Saken ble deretter stilt uformelt i bero inntil den kjærende part i prosesskrift av 20. juni 1989 meddelte at kjæremotparten var blitt nektet godkjent som leietaker i den erstatningsleilighet som det var forutsatt at han skulle flytte til.
Kjæremotparten har i prosesskrift av 29. juni 1989 tatt til motmæle og viser bl.a. til prosesskrift til Oslo namsrett hvor han påsto utkastelsessaken avvist under henvisning til husleieloven §39, annet ledd. Videre vises til at den kjærende part erkjenner at grunnene for oppsigelsen delvis er de samme som anføres til støtte for utkastelsesbegjæringen. Det ligger med andre ord en klar innrømmelse fra den kjærende parts side at det er de samme misligholdsgrunner som påberopes i oppsigelsessak som i utkastelsessak. Det må være på det rene at utkastelse derfor hindres av husleieloven §39 annet ledd, når man bruker de samme grunner i utkastelsessaken som i oppsigelsessaken. Under enhver omstendighet foreligger det ikke i denne sak tilstrekkelig grunnlag for å kreve utkasting etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Det er ikke ført bevis for mislighold av leiekontrakt og det er heller ikke ført bevis for manglende hjemmel til leiligheten. For øvrig er alle punkter som er angitt som grunnlag for utkastelsesbegjæringen tilbakevist av kjæremotparten.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts kjennelse av 30. mars 1989, stadfestes.
2. Hildur Ringstrøm tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Arnt Fugelsnes med kr. 3500,-."
Lagmannsretten bemerker:
Kjæremotparten er begjært utkastet på grunnlag av manglende hjemmel for besittelsen. I begjæringen har den kjærende part opplyst at det er noe uklart hvordan kjæremotparten kom i besittelse av leiligheten, men at det synes som om han for 8-9 år siden flyttet inn sammen med en kamerat. Da denne senere overtok en annen leilighet i samme eiendom, flyttet saksøkte med ham dit. Denne kamerat har siden fraflyttet leiligheten, men saksøkte har blitt boende.
Lagmannsretten legger til grunn at kjæremotparten ikke har noe skriftlig avtalegrunnlag for sin leiehjemmel. Leilighetene har imidlertid vært bebodd av ham delvis alene og delvis sammen med den kamerat som hadde den opprinnelige leiehjemmel, gjennom 8-9 år. Lagmannsretten legger derfor til grunn at leieforholdet er beskyttet i samme omfang som om leieavtale var inngått, jfr. bl.a. de fremlagte kopier av husleieinnbetalinger hvor Arnt Fugelsnes står som betaler. Lagmannsretten finner derfor at begjæringen om utkastelse på grunn av manglende hjemmel for besittelsen, ikke kan føre frem.
Når det gjelder de andre påberopte forhold som skal gjøre besittelsen uhjemlet, finner lagmannsretten at det som er gjort gjeldende om ulovlig fremleie og misligholdte leieforpliktelser, ikke kan føre frem idet disse forhold er det vesentlige grunnlag for oppsigelsen som er brakt inn for husleieretten, jfr. husleieloven §39 annet ledd. Lagmannsretten vil tilføye at også tvistemålsloven §64 stenger for utkastelse på grunnlag av krav som allerede står for husleieretten idet stevningen ble inngitt før begjæringen til namsretten ble fremmet.
Nytt i det påberopte grunnlag for utkastelse blir således det som er gjort gjeldende om kjæremotpartens forstyrrelser for de andre leieboerne samt forsømmelse av plikter etter husleieloven, jfr. husleieloven §25 om utleierens rett til adgang til leiligheten. I begjæringen om utkastelse er følgende anført om disse grunnlag: "c) Forstyrrelser for de andre beboerne.
Trafikken av fremmede i gården - til dels også nattestider - uroer og skremmer de andre beboerne i gården. Saksøkeren har mottatt flere henvendelser fra leieboerne i oppgangen om dette. d) Forsømmelse av andre forpliktelser for leieboerne.
Besitteren av leiligheten forsømmer vesentlige plikter etter husleieloven, særlig husleieloven §25 om ut leierens rett til adgang til leiligheten. Bl.a. i følgende tilfelle har det vært nødvendig å få adgang til leiligheten: I forbindelse med nødvendig utbedring/vedlikehold av balkong, i forbindelse med avlesning av måler for varmtvannsforbruk og i forbindelse med fjerning av farlige istapper under taket ved siden av saksøktes balkong. Saksøkte har dels ikke vært å nå med slike forespørsler - han bor jo ikke i leiligheten - dels har han nektet saksøkeren adgang. Det vises bl.a. til brev han er tilstendt med oppfordring om å ta kontakt med saksøker om avlesning av måler."
Formålet med tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, er å gjøre ordinær domstolsbehandling overføldig i helt klare tilfeller. Foreligger det faktisk eller rettslig tvil, slik at det ikke kan fastslås at den påberopte hjemmel er åpenbart uholdbar, kan denne ekstraordinære fremgangsmåte ikke benyttes, jfr. Rt-1980-1394.
Etter det som er dokumentert i denne sak, og slik som den rettslig står etter at oppsigelsen er brakt inn for husleieretten, finner lagmannsretten at Arnt Fugelsnes' besittelse ikke er åpenbart uholdbar.
Namsrettens kjennelse blir således å stadfeste i det dens saksomkostningsavgjørelse også opprettholdes.
Kjæremålet har vært forgjeves og etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den kjærende part erstatte kjæremotparten hans saksomkostinger. Dette er krevet med kr. 3500,-. Etter lagmannsrettens skjønn er dette større omkostninger enn det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176 første ledd. For lagmannsretten har advokat Knut Sannem innlevert 3 korte prosesskrift, hvorav 2 gjaldt forlikstilbudet. Kjæremotparten tilstås skjønnsmessig kr. 1200,- i saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hildur Ringstrøm til Arnt Fuglesnes 1200 - ettusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.
Agnes Nygaard Haug Sverre Bjørnsen Odd E. Blomdal
Bekreftes for førstelagmannen