LE-1989-327

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1990-03-09
Publisert:	LE-1989-00327
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 9. mars 1990 i ankesak nr. 327/89, hl.nr. 540/89.
Parter:	Ankende part: Rolf Birger Ackenhausen (Prosessfullmektig: Advokat Harald Svenneby, Oslo). Motpart: BBL Ungdommens Selvbyggerlag (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Jørgen Wilberg, formann. Lagdommer Wilhelm Omsted. Ekstraordinær lagdommer Erik Jørgensen
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §180, LOV-1939-06-16-§1, LOV-1939-06-16-§34, §34, Husleiereguleringsloven (1967)

Saken gjelder krav om erstatning for påkostninger Rolf Birger Ackenhausen har foretatt i sin leilighet i Schweigaardsgt. 88 i Oslo. Ackenhausen leide leiligheten fra 1. november 1977.

Påkostningene er i det vesentlige gått til spille som følge av at den del av Schweigaardsgt. 88 hvor leiligheten lå, ble revet som ledd i byfornyelse i overensstemmelse med loven om fornyelse av tettbygd strøk.

Oslo husleierett avsa dom i saken den 18. april 1989 med slik domsslutning:

"1. BBL Ungdommens Selvbyggerlag frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. "

Rolf Birger Ackenhausen har ved sin prosessfullmektig, advokat Harald Svenneby, i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:

"1. BBL Ungdommens Selvbyggerlag dømmes til å betale erstatning til Rolf Birger Ackenhausen fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 110.000,- med tillegg av 18% rente fra 1. juli 1989 til betaling skjer.

2. BBL Ungdommens Selvbyggerlag dømmes til å betale Rolf Birger Ackenhausens saksomkostninger for lagmannsretten."

BBL Ungdommens Selvbyggerlag har ved sin prosessfullmektig, advokat Knut Sannem, tatt til gjenmæle og har lagt ned slik påstand:

"1. Oslo husleieretts dom av 18. april d.å., punkt 1 stadfestes.

2. BBL Ungdommens Selvbyggerlag tilkjennes saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett."

Ankeforhandling ble avholdt 7. mars 1990. Rolf Birger Ackenhausen møtte og avgav forklaring. Det ble avhørt ett vitne som også forklarte seg for husleieretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår av husleierettens dom og av det lagmannsretten anfører nedenfor.

Den ankende part, Rolf Birger Ackenhausen, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det fremgår av boliginstituttets takst av 12. februar 1988 hvilke påkostninger saken dreier seg om. Som det fremgår av denne, er påkostningene taksert til kr 110.000. Det er da tatt hensyn til avskrivninger m.v.

Som for husleieretten påberopes tre rettsgrunnlag for Ackenhausens erstatningskrav.

1. Husleieloven §38 sjette ledd.

Samtlige vilkår etter denne bestemmelse er oppfylt. Det har riktignok ikke vært reist husleiesak etter husleieloven §38, men det kan ikke være nødvendig når det på forhånd er på det rene at oppsigelsen ikke kunne kjennes ugyldig. Det må være utvilsomt at Ackenhausens påkostninger på leiligheten har forbedret den, og at de var "særlige tiltak utover forsvarlig vedlikehold". Samtykke eller tillatelse forelå fra huseierens side. Det foreligger skriftlig samtykke for så vidt angår skifte av vinduer og muntlig samtykke for øvrig.

Husleieretten har tatt feil når den har funnet at huseieren ikke kan sies å ha fordel av påkostningene fordi leiligheten ble revet. Husleieretten opererer da med et for snevert fordelsbegrep. Ackenhausens leilighet var blitt betydelig mere verdifull som følge av påkostningene. Denne verdiøkning var tilført gården. Det var ikke nødvendig at den del av gården som leiligheten lå i, ble revet. Det skjedde etter byggelagets initiativ. I loven forstand må boligbyggelaget anses for å være tilført en fordel, selv om laget velger ikke å nyttiggjøre seg fordelen.

Boligbyggelaget vil ikke få noen utgift ved at Ackenhausen får erstatning for sine påkostninger. Erstatningen vil bli innkalkulert i byggelagets omkostninger. Byggelaget overdrar leilighetene til selvkost. Lovens system er at erstatning etter husleieloven §38 sjette ledd ikke skal påføre huseieren omkostninger. Lovens krav til at påkostningene skal være en fordel er dermed oppfylt.

Det fremtrer også som støtende urimelig om Ackenhausen ikke får noen erstatning for sine betydelige påkostninger. Han hadde brakt leiligheten i svært god stand. Som ledd i et større foretakende, ble leiligheten revet. Det er urimelig om Ackenhausen alene skal bære tapet av investeringene. Det bør fordeles på samtlige leieboere i den nye Schweigaardsgt. 88.

2. Ekspropriasjonsrettslige regler gir hjemmel for erstatningskrav.

BBL Ungdommens Selvbyggerlag ville, dersom huseieren ikke frivillig hadde overdratt gården, fått rett til å ekspropriere den. Loven om fornyelse av tettbygd strøk gir klar hjemmel for det. Et kjøp under ekspropriasjons tvang må i relasjon til leieboerne likestilles med en ekspropriasjon. Det kan ikke være slik at en leieboers stilling påvirkes av om en huseier selger frivillig eller blir fraekspropriert eiendommen. Ackenhausens leierett er vernet i ekspropriasjon. I dette tilfelle kreves ikke erstatning for tap av leieretten, men erstatning for tap av påkostningene. Er først leieretten vernet i ekspropriasjon, er det på det rene at leietakeren også har krav på erstatning for tapte investeringer. Det er for så vidt vist til Rt-1980-735.

Det er ikke naturlig å se Ackenhausens leiekontrakt som en vanlig oppsigelig leieavtale. Kontrakten ble opprinnelig inngått i september 1968. Det har så vært skifte både på eiersiden og leiersiden.

Leietakeren hadde innskudd i eiendommen, opprinnelig stort kr 25.000. Etter leiekontraktens §2 skulle innskuddet gå ned med kr 150 pr. mnd. ved at husleie som skulle betales, ble redusert med dette beløp. Så lenge innskuddet ikke var tilbakebetalt, var det positivt bestemt at leieren hadde rett til fremleie og overdragelse. Leieretten var således uoppsigelig i denne tid. Som ny anførsel for lagmannsretten er gjort gjeldende at innskuddet ikke kan anses tilbakebetalt.

Det er på det rene at det i alle år er krevd og betalt en høyere leie enn den høyeste lovlige. Selv om man reduserer husleien med de kr 150 pr. mnd. som forutsetningsvis skulle gå av på innskuddet, var avkrevd husleie høyere enn den høyeste lovlige. Derfor kan ikke noen del av innskuddet på kr 25.000 anses tilbakebetalt.

Under enhver omstendighet må Ackenhausen kunne påberope seg at han har betalt for meget husleie i den tid han har leid leiligheten. Etter kontrakten stod det til rest kr 8.500 på innskuddet da han begynte sitt leieforhold. Tar man utgangspunkt i Oslo husleienemnds opplysning om hva høyeste lovlige leie var for denne type leiligheter i 1968 og gjør påslag for alle lovlige tilskudd deretter, er det på det rene at Ackenhausen har betalt meget betydelig beløp over høyeste lovlige leie. Det vil således være klart i strid med husleiereguleringsloven om huseieren i tillegg skulle kunne påberope seg at innskuddet er nedbetalt med kr 150 pr. mnd. i Ackenhausens leietid.

Etter dette har Ackenhausen fremdeles innskudd i leiligheten, og leieretten er således uoppsigelig og følgelig vernet i ekspropriasjon.

Selv om man imidlertid ikke skulle akseptere dette, gjøres det som for husleieretten gjeldende at Ackenhausen hadde mer enn et vanlig oppsigelig leieforhold. Han hadde et langvarig leieforhold som må være vernet i ekspropriasjon. Det er henvist til Rt-1953-621, Rt-1959-213, Rt-1960-1171 og Rt-1968-870.

3. Erstatningskravet er hjemlet i lov om hendelege eigedomshøve.

Etter §8 i lov om hendelege eigedomshøve blir grunneieren eier også av de ting som er brukt til bygging på hans grunn når dette ikke kan skilles fra uten stor skade eller omkostninger. Etter §10 i loven har den krav på vederlag som mister retten til de ting som er investert i eiendommen. Erstatningskravet er begrenset til "det verdet som er tilført eigedomen". "Verdet" er et videre begrep enn fordel i husleieloven. Det må være utvilsomt at Schweigaardsgt. 88 ble tilført en verdi ved Ackenhausens investeringer. Dette forhold forrykkes ikke ved at huseieren velger ikke å nyttiggjøre seg denne verdi, men river eiendommen.

Ankemotparten, BBL Ungdommens Selvbyggerlag, har i det vesentlige henholdt seg til husleierettens dom som menes riktig både i resultat og begrunnelse. Det er særlig fremholdt:

1. Husleieloven §38 sjette ledd.

Ackenhausen kan ikke anses for å ha fått slikt samtykke eller tillatelse som husleieloven krever. Det eneste samtykke som bevislig er gitt, er det som vedrører vinduene. Huseieren tok her imidlertid uttrykkelig forbehold om at dette ikke skulle påføre huseieren noen forpliktelser. Konsekvensen av det må være at ethvert krav etter husleieloven §38 sjette ledd er uhjemlet. Det er ikke godtgjort at det foreligger noe muntlig samtykke til de øvrige investeringer, men under enhver omstendighet kan man ikke basere seg på at et slikt muntlig samtykke har noe annet innhold enn det skriftlige.

En forutsetning for at leietakeren har erstatningskrav etter §38 sjette ledd, er at huseieren er tilført fordeler ved påkostningene. Når huset rives, må det være klart at huseieren ikke får noen fordel. De ting som kunne brukes, har leietakeren tatt med seg.

Det er ikke tilstrekkelig til å fylle loven fordelskrav at huseieren i tilfelle kan velte omkostningene ved en erstatning over på dem som flytter inn i det rehabiliterte bygget. Man har dernest ikke noen garanti for at markedet er villig til å betale så meget mer for de rehabiliterte leilighetene som det da kan bli tale om.

Får Ackenhausen medhold i sitt krav, vil det få betydelige konsekvenser. Det er meget alminnelig at folk har investert større eller mindre beløp i gamle leiligheter. Skal disse investeringer, som er verdiløse ved byfornyelse erstattes, vil rehabiliteringen bli enda dyrere og formodentlig stoppe opp.

2. Erstatning etter ekspropriasjonsrettslige regler.

I dette tilfelle har det ikke foregått noen ekspropriasjon.

Dette faktiske forhold er ikke uten interesse. Ackenhausens leierett er heller ikke ekspropriert. Han er oppsagt, og det er hjemlet i husleieloven. Ekspropriasjonsrettslige regler kommer derfor ikke til anvendelse.

Ackenhausens leierett er heller ikke vernet i ekspropriasjon.

Det reises ikke prosessuelle innsigelser mot den nye anførsel for lagmannsretten at oppkrevd husleie oversteg høyeste lovlige husleie. Det kan imidlertid ikke anses godtgjort at husleien var ulovlig. Enhver bevistvil må gå utover den ankende part.

Selv om husleien skulle ha vært ulovlig, følger ikke derav at innskuddet ikke er tilbakebetalt. Etter avtalen er innskuddet tilbakebetalt. Om det skulle være oppkrevd for meget i husleie, har Ackenhausen et mulig krav på tilbakebetaling etter husleiereguleringsloven bestemmelser.

3. Lov om hendelege eigedomshøve.

Denne lov kommer ikke til anvendelse på erstatningskrav i tillegg til husleieloven regler. Husleieloven regler er uttømmende på dette punkt.

Det er heller ikke naturlig å si at eiendommen er tilført noen verdi ved Ackenhausens påkostninger. Dette spørsmål må vurderes under hensyntagen til den bruk eieren skal gjøre av eiendommen.

Eiendommen skal rives, og da har påkostningene ingen verdi for eiendommen. For så vidt vises til det som er anført vedrørende anvendelsen av husleieloven §38 sjette ledd.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige henvise til husleierettens dom. Det tilføyes:

1. Husleieloven §38 sjette ledd.

Etter denne bestemmelse kan - når betingelsene for øvrig er til stede - en utleier pålegges å betale en rimelig godtgjørelse til leieren for "den fordel utleieren kan antas å få av de foretatte forbedringer". Loven synes ikke å kreve noe sikkert bevis for at utleieren er tilført fordeler. Av forarbeidene synes å fremgå at fordelen ikke behøver å være av direkte økonomisk art.

Loven krever imidlertid at utleieren er tilført en fordel. I dette ligger noe annet enn at huseieren kan velte erstatningen over på andre, slik at han for så vidt ikke lider noe direkte tap ved å yte erstatning.

I dette tilfelle anser retten det på det rene at utleieren ikke er tilført noen fordel ved Ackenhausens investeringer.

Ackenhausen tok med seg det som kunne brukes. Den ankende part har ikke kunnet nyttiggjøre seg noe av det som ble tilbake. Rivningsarbeidet har ikke gått lettere som følge av påkostningene.

Det er heller ikke gjort gjeldende. Betingelsene for erstatning etter husleieloven §38 sjette ledd foreligger derfor ikke.

Lagmannsretten finner ikke at det er nødvendig å ta standpunkt til om sterke rimelighetsgrunner tilsier at Ackenhausen gis erstatning. Spørsmålet måtte i tilfelle vurderes i en større sammenheng. Ackenhausen bebodde en svært gammel leilighet. Det er alminnelig at leieboerne investerer større eller mindre beløp i slike for å få dem mere brukbare. Skulle man under en byfornyelse generelt erstatte slike investeringer, ville dette etter det opplyste påvirke ikke ubetydelig prisen for de rehabiliterte leiligheter. Retten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet, idet man finner at det må påvises en hjemmel for et erstatningskrav. Erstatningskrav av den karakter man her står overfor, kan ikke hjemles i rene rimelighetsbetraktninger.

2. Erstatningskrav hjemlet i ekspropriasjonsrettslige regler.

I dette tilfelle har ankemotparten ikke ervervet eiendommen ved ekspropriasjon, og Ackenhausen har ikke tapt sin leierett ved noen ekspropriasjon. Leieavtalen er oppsagt etter husleieloven regler, og Ackenhausen har akkviescert ved det og fraflyttet leiligheten. Han har nå ny leilighet i den rehabiliterte gård.

Lagmannsretten finner ikke at det er nødvendig å ta standpunkt til om Ackenhausen likevel har krav på å bli stillet i samme stilling som om ekspropriasjon hadde funnet sted, idet retten finner at selv om så skulle være tilfelle, har Ackenhausen ikke krav på erstatning, idet han ikke kan anses for å ha hatt en leieavtale som var vernet i ekspropriasjon.

Leieavtalen må forstås slik at den var uoppsigelig så lenge innskuddet ikke var fullt tilbakebetalt. Deretter gikk den over til å bli en vanlig oppsigelig leieavtale.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta standpunkt til om det er oppkrevd for meget husleie i alle år fra 1968 til leieforholdet opphørte. Selv om så skulle være tilfelle, finnes innskuddet å være fullt tilbakebetalt. Kontrakten har klare bestemmelser på dette punkt. Innskuddet anses nedbetalt med kr 150 pr. mnd. Kontrakten er transportert flere ganger. Hver gang er angitt hvor meget som gjenstår av innskuddet. Også da Ackenhausen overtok leiligheten, ble angitt hvor meget som stod igjen av innskuddet. Både han og utleieren har oppfattet det slik at innskuddet fortsatt ble nedbetalt med kr 150 pr. mnd. Etter dette finnes avtalen å måtte gå ut på det. Dersom det skulle ha vært betalt for meget husleie, kan Ackenhausen i tilfelle kreve det for meget betalte tilbakebetalt etter de regler som gjelder herfor, men forholdet finnes ikke å kunne få noen betydning for hvor vidt innskuddet er fullt tilbakebetalt.

Kontrakten ses ikke å hjemle noen forventning hos leietakeren om lengere leietid enn den som følger av en vanlig husleiekontrakt etter at innskuddet var tilbakebetalt. Det ses heller ikke å ha foreligget omstendigheter som skulle skape en faktisk forventning om et lengre leieforhold. Forholdene lå snarere slik an at rivning kunne bli aktuelt som et ledd i byfornyelse. Gården var gammel og, etter de opplysninger som forelå, dårlig vedlikeholdt.

Under disse omstendigheter finnes Ackenhausen ikke å ha krav på erstatning etter ekspropriasjonsrettslige regler.

3. Lov om hendelege eigedomshøve.

Etter denne lovs §1, kommer loven bare til anvendelse når ikke annet følger av "avtale eller serlege rettshøve." I Sivillovbokutvalets rådsegn 7 om hendelege eigedomshøve side 19 sies:

"Reglane i framlegget vik både for avtale og for bindande føresetnader. Rettsstoda vert i så måte den same som etter dei nogjeldande reglane. Reglane i framlegget vik og for det som følgjer av særlege kontraktsrettslege reglar i det slag kontraktshøve det gjeld.

I denne samanhengen er det ikkje avgjerande om slike reglar er lovfeste som når det gjeld t.d. husleigehøve (jfr. husleigelova 16. juni 1939 §34), eller om dei høyrer heime i den ulovfeste retten som t.d. reglane om pakting av jord. Slike reglar skal i båe fall halda fram å gjelda som før, ved sida av dei allmenne reglane i framlegget."

Det samme er kommet til uttrykk i odelstingsproposisjonens bemerkninger til §1.

Husleieloven regler er en del av leieavtalen mellom

Ackenhausen og utleieren hvor avtalen ikke lovlig bestemmer noe annet. Det foreligger ingen bestemmelser i avtalen som fraviker husleieloven ordning av betydning for vår sak.

Etter husleieloven §34 - som det uttrykkelig er henvist til i Rådsegn 7 - har utleieren krav på å overta vederlagsfritt fast inventar m.v. med det unntak som følger av husleieloven §38 sjette ledd. Det er således et kontraktsvilkår mellom partene at utleierens erstatningsplikt er begrenset til det som følger av husleieloven §38 sjette ledd. Under disse omstendigheter finner retten at Ackenhausen ikke har krav på erstatning etter lov om hendelege eigedomshøve. Det er da ikke nødvendig å ta standpunkt til om disse bestemmelser utvider erstatningsplikten i forhold til husleieloven regler.

Husleierettens dom blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten er enig i husleierettens omkostningsavgjørelse og finner at partene også bør bære hver sine omkostninger for lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd in fine Det er herunder lagt vekt på den tvil som saken har voldt med hensyn til om Ackenhausen har krav på erstatning etter ekspropriasjonsrettslige regler. Rettsområdet er tvilsomt og vanskelig.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Husleierettens dom stadfestes.

2. Partene bærer hver sine omkostninger for lagmannsretten.