LE-1990-525

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-06-07
Publisert:	LE-1990-00525
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 7. juni 1991 i ankesak LE-1990-00525/90
Parter:	Ankende part: 1. Eirin Anita Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Morten Lång, Oslo). Motpart: Jan Erik og Sissel Vonheim (Prosessfullmektig: Advokatfirma Schjødt ANS v/advokat Sven Rune Greni, Oslo). Ankende part: 2. Jan Erik og Sissel Vonheim (Prosessfullmektig: Advokatfirma Schjødt ANS v/advokat Sven Rune Greni, Oslo). Motpart: 1. Eirin Anita Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Morten Lång, Oslo) 2. Gunnar Mack (Prosessfullmektig: Ingen).
Forfatter:	1. Lagdommer Johannes Smit, formann 2. Lagdommer Odd Emil Blomdal 3. Ekstraordinær lagdommer Carl Hugo Endresen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Husleiereguleringsloven (1967), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Prisloven (1953) §18, §59, Husleiereguleringsloven (1967) §15, §18

Norsk Hydro A/S inngikk den 14. juni 1974 avtale om leie av blant annet leilighet nr. 33 omfattende 4 rom, kjøkken og bad på i alt 100 m2 i tredje etasje i eiendommen Haxthausensgate 7 i Oslo. Utleierne, Einar Gjesvik, Sverre Gjesvik og Arild Gjesvik hadde ved inngåelsen av leieavtalen foretatt en omfattende rehabilitering av gården og full modernisering av leilighetene m.v. I forbindelse med finansieringen av arbeidene ble det utferdiget leieboerobligasjoner for til sammen kr 457000,-. Obligasjonen vedrørende leilighet nr. 33 lød på kr 58000,-. 6 % rente p.a. av dette innskudd skulle gå til fradrag i den månedlige husleie, som var stipulert til kr 859,35. I leiekontrakten var det videre bestemt at lånet til utleieren skulle være avdragsfritt og ikke kunne oppsies fra noen av partenes side. I leiekontraktens punkt 6.1 var det bestemt at utleieren med mindre det forelå vesentlig mislighold ikke kunne heve eller si opp leiekontrakten før 1. oktober 1979 og ikke så lenge leieren innehadde pantelånet. Videre inneholdt punkt 7 en bestemmelse om at leieren så lenge leieretten ikke kunne sies opp fra utleierens side etter punkt 6.1 hadde rett til å overdra leiekontrakten. Etter punkt 7.3 skulle overdragelse av leieretten ikke være gyldig uten godkjennelse fra utleieren.

Leieren skulle ha rett til fremleie helt eller delvis for et samlet tidsrom av inntil 2 år så lenge leiekontrakten var uoppsigelig etter punkt 6. Heller ikke fremleie skulle være gyldig uten godkjennelse fra utleier.

Eirin Anita Hansen, født Olsen, arbeidet i Hydro og fikk tilbud om kjøp av leiligheten i Haxthausensgate ved årsskiftet 1987/88. Pantobligasjonen og leieretten knyttet til denne ble overdratt henne for kr 375000,-, og hun flyttet inn i januar 1988. Sommeren samme år ga hun advokat Gunnar Mack i oppdrag å selge leiligheten idet hun skulle flytte fra Oslo. I annonse rykket inn 25. august 1988 ble leiligheten frembudt for kr 750000,-. I et salgstilbud fremsatt noe senere var kjøpesummen redusert til kr 650000,-.

Jan Erik og Sissel Vonheim bodde på denne tid i en tjenesteleilighet i Hafrsfjordsgate, disponibel til 1. mars 1990. I likhet med en del andre meldte Vonheims interesse for leiligheten og innga bud på kr 550000,-. Besiktigelse ble foretatt 10. oktober 1988 og avtale om overdragelse av adkomstpapirer til leiligheten ble undertegnet 19. oktober s.å.

Etter at avtalen var inngått mente Jan Erik og Sissel Vonheim - heretter betegnet Vonheims - at de var mangelfullt orientert om de rettsforhold som knyttet seg til obligasjonsleiligheter og at kjøpesummen på denne bakgrunn var urimelig høy. Ved stevning av 28. april 1989 reiste de sak med prinsipalt krav om at kjøpekontrakten skulle heves, subsidiært at de skulle tilkjennes en erstatning begrenset oppad til kr 300000,-. De saksøkte, Eirin Anita Hansen og advokat Gunnar Mack påsto seg begge frifunnet. Oslo byrett avsa den 27. juni 1990 dom med slik domsslutning:

"1. Advokat G. Mack frifinnes.

2. Eirin Anita Hansen dømmes til å betale til Sissel og Jan Erik Vonheim kr 200000,- -tohundretusen- med tillegg av 15 -femten- prosent rente p.a. fra 6. april 1989 til betaling skjer.

3. Eirin Anita Hansen dømmes til å betale saksomkostninger til Sissel og Jan Erik Vonheim med kr 15000,- -femtentusen-. For øvrig bærer hver av partene sine saksomkostninger.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom."

Både Eirin Anita Hansen og Vonheim har i rett tid påanket dommen og har gitt tilsvar til den annen parts anke. Gunnar Mack har gitt tilsvar til anken fra Vonheim.

Eirin Anita Hansen har v/advokat Morten Lång for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

"1. Eirin Anita Hansen frifinnes.

2. Eirin Anita Hansen tilkjennes saksomkostninger for såvel byretten som for lagmannsretten."

Jan Erik Vonheim og Sissel Vonheim har v/advokatfirmaet Schjødt ANS v/advokat Sven Rune Greni nedlagt slik endelig påstand:

"1. Prinsipalt:

Eirin Anita Hansen dømmes til innen 14 dager fra dommens forkynnelse å betale til Sissel og Jan Erik Vonheim kr 550000,- med tillegg av morarenter på 15 % pro anno fra 6. mars 1989 til betaling skjer, mot at Sissel og Jan Erik Vonheim tilbakeleverer leilighet nr. 33 i Haxthausensgate 7 i ren- og ryddiggjort stand innen samme frist.

Subsidiært:

Eirin Anita Hansen og G. Mack dømmes en for begge og begge for en til å betale til Sissel og Jan Erik Vonheim et beløp fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 300000,- med tillegg av morarenter på 15 % pro anno fra 6. mars 1989 til betaling skjer.

Atter subsidiært:

Byrettens dom - pkt. 2 - stadfestes.

2. I alle tilfeller:

Eirin Anita Hansen og G. Mack dømmes til å betale Sissel og Jan Erik Vonheim saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Gunnar Mack har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

"Advokat G. Mack frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for begge retter etter lagmannsrettens skjønn."

Ankeforhandling ble holdt 7. og 8. mai 1991. De ankende parter i begge anker, Eirin Anita Hansen, Jan Erik Vonheim og Sissel Vonheim, og ankemotparten Gunnar Mack møtte og avga forklaring. Videre møtte tre vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten, og avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksforholdet ellers og partenes anførsler fremgår av byrettens dom og det som sies nedenfor. De ankende parter, Jan Erik Vonheim og Sissel Vonheim, hevder at byretten har tatt feil såvel i rettsanvendelsen som i bevisbedømmelsen og har ved sin prosessfullmektig, advokat Sven Rune Greni, i det vesentlige anført:

Avtalen av 19. oktober 1988 led av så store tilblivelsesmangler at den må settes til side i medhold av avtaleloven §36.

Rettsforholdene i tilknytning til omsetning av obligasjonsleiligheter er kompliserte, og det er blant folk flest liten forståelse for de mer langsiktige konsekvenser av å erverve leierett og partialobligasjon under ett. Også profesjonelle kan få problemer på dette felt, som for øvrig er kjennetegnet ved at markedet skrumper inn. Som følge av dette må det stilles store krav til selgerne når det gjelder å gi uttømmende opplysninger før en avtale om salg inngåes. Spesielt gjelder dette når selgeren er bistått av en megler med kjennskap til markedet og rettsforholdene på området.

Ved overdragelsen av leiligheten i Haxthausensgate 7 fra Eirin Hansen til Vonheim står opplysningsplikten sentralt.

I forbindelse med overdragelsen av obligasjonen med leierett fra Norsk Hydro A/S til de enkelte leieboere var det maktpåliggende for gårdeieren v/Arild Gjesvik at det overfor kjøperne ble presisert hvilken verdi obligasjonen skulle ha i relasjon til gårdeieren om det ble betalt en overpris for denne til Norsk Hydro. Dette fikk uttrykk i et brev av 7. desember 1987 til advokat Eyvind Røer. Godkjennelse av overdragelse til de enkelte leieboere ble gjort betinget av at disse bekreftet kjennskap til brevet, som for øvrig er gjengitt i sin helhet i byrettens dom. Eirin Hansen bekreftet ved sin underskrift på brevet at hun hadde sett dette. I brev av 14. januar 1988 til advokat Røer utdypet Gjesvik sine synspunkter på en del forhold som en kjøper etter hans oppfatning burde være oppmerksom på. I dette brev er det blant annet uttrykkelig vist til de langsiktige konsekvenser som Oslo kommunes forslag om å oppheve kapittel II i husleiereguleringsloven ville kunne medføre. I brevet er det fra Gjesviks side presisert at det er en forutsetning for godkjennelse av overdragelse til fremtidige kjøpere at de gjøres kjent med brevets innhold og at bekreftelse på dette påføres kopier av brevet. Ved brev av 26. august 1988 gjorde advokat Røer advokat Mack oppmerksom på de forutsetninger som gårdeieren knyttet til en overdragelse. I brev av 1. september 1988 til advokat Røer tok advokat Mack avstand fra en del av de vurderinger som hadde fått uttrykk i Gjesviks brev, men lovet for øvrig å gjøre potensielle kjøpere kjent med brevets innhold.

Leiligheten i Haxthausensgate 7 falt inn under bestemmelsene i husleiereguleringsloven kapittel II. Dette innebar at det var fastsatt en maksimalleie, som i november 1988 lå på ca kr 2200,- pr. måned. Da leiligheten ble tilbudt Vonheim forelå det forslag fra Oslo kommune om å oppheve kapittel II i husleiereguleringsloven. Dette ville innebære at husleien for leilighetene i Haxthausensgate, dersom forslaget fikk tilslutning, ville være underkastet de mindre restriktive bestemmelser i husleiereguleringsloven kapittel III. Over noen tid ville dette føre til at huseiernes sterke interesse i å tilpasse husleiene til markedsnivå, ville bli ivaretatt med meget betydelige husleieøkninger til følge. Gjesvik hadde også bebudet husleieøkning når reguleringsbestemmelsene tillot dette.

Begge de refererte brev fra Gjesvik var gjort kjent for Eirin Hansen, som hadde overlatt dem til Mack i forbindelse med at han fikk salgsoppdraget. Han var således kjent med brevene lenge før Vonheims kom inn i bildet. Mack har som representant for Eirin Hansen forsømt sin plikt til å gi Vonheim opplysninger om de mulige konsekvenser av at husleiereguleringsloven kapittel II måtte bli opphevet. Opplysningsplikten var i dette tilfelle ikke bare basert på lojaliteten overfor kjøperen, men også på det uttrykkelige løfte Mack hadde gitt om å gjøre kjøperne oppmerksomme på gårdeierens vurdering av forholdene. I slutten av september 1988 fikk Vonheims i likhet med andre interessenter tilsendt en redegjørelse fra advokat Mack angående obligasjonsleiligheten. Redegjørelsen avviker fra Gjesviks fremstilling idet det intet er sagt om den betydning størrelsen av husleien har for annenhåndsverdien av obligasjon med leierett. Det er heller intet sagt om konsekvensene av at gården i fremtiden måtte bli seksjonert og at bare obligasjonens pålydende ville bli godskrevet seksjonseierne ved omdannelse av de enkelte boenheter til selveierleiligheter.

Heller ikke i brev datert 5. oktober 1988 fra advokat Mack til interessentene kommer husleiens betydning for annenhåndsverdien frem, selv om det her er vist til mulige konsekvenser av at loven kapittel III kommer til anvendelse. Vonheim ga sitt bud før brevet av 5. oktober 1988 ble mottatt. Da Vonheim fikk tilslaget ble Sissel Vonheim innkalt til Macks kontor for å undertegne kontrakten den 19. oktober 1988. Først på dette tidspunkt ble hun kjent med brevet av 5. oktober s.å. På møte med Mack i midten av november samme år får Vonheim anledning til å se Gjesviks desemberbrev, referert i byrettens dom. Mack argumenterte der sterkt mot vurderingene i brevet, som i det hele ble bagatellisert. Først på denne tid ga Vonheims sin påtegning på desemberbrevet, mens de fortsatt var ukjent med januarbrevet av 1988. Etter en forutgående skriftveksel mellom Gjesvik og Mack mottok Vonheims 12. januar 1989 for første gang kopi av det brev - januarbrevet - som Mack langt tidligere hadde lovet å bringe videre. Vonheim reagerte da spontant og fant etter noen overveielse å burde heve kjøpet, hvilket fikk uttrykk i brev av 6. mars 1989 fra advokat Cato Schiøtz.

Til kjøpet av obligasjonen med leierett knyttet det seg en særlig risiko som det pålå selgeren å gi opplysninger om. Fordelen ved kjøp av en leilighet underlagt bestemmelsene i husleiereguleringsloven kapittel II ligger riktignok i at der er en differanse mellom markedsleien og den husleie gårdeieren har anledning til å ta. Opphevelse av reguleringsbestemmelsene vil kunne medføre en dramatisk økning av husleien. For mange vil konsekvensen innebære at man ikke vil være i stand til å bære både en økende leie pluss renter av et høyt lån. I sitt januarbrev har Gjesvik nettopp pekt på følgene dersom markedet skulle falle sammen. Vonheims har i forbindelse med overdragelsen faktisk ikke forstått sammenhengen mellom maksimalleie, markedsleie og betydningen av husleien for den kjøpesum som kan oppnås ved et videresalg. Mack ga ikke fyldestgjørende opplysninger forsåvidt, og det er ganske uforståelig at Gjesviks januarbrev ikke ble lagt frem for Vonheims, til tross for at forholdet til husleiereguleringsloven kapittel II nettopp i dette kom klart frem.

Bruk av megler utelukker ikke anvendelse av avtaleloven §36, slik Eirin Hansen har hevdet.

Subsidiært anføres at kravet om prisavslag kan baseres både på avtaleloven §36 og prisloven §18. Medvirkning fra Vonheims side etter prisloven §59 foreligger ikke. Det er her tilstrekkelig å vise til at selgersiden var karakterisert ved profesjonalitet, mens Vonheims på sin side var uten erfaring med omsetning av obligasjonsleiligheter. De opplysninger Mack ga Vonheims, må vurderes nettopp i lys av hans posisjon som selgers representant med profesjonell innsikt.

Anslagsvis har leiligheten i Haxthausensgate en verdi på kr 250000,-. Utgangspunktet for vurderingen må imidlertid være omsetningsverdien i annet halvår 1988. De foreliggende takster indikerer at prisen var for høy. Den takst som Hydro i sin tid la til grunn ved salget til Eirin Hansen, avspeilet en pris da markedet var på topp. Det vises til at Agdestein, som ikke fant det forsvarlig å taksere leiligheten, i sin vitneforklaring uttalte at markedets pris ut over obligasjonens pålydende ville falle sammen dersom husleien nærmet seg nivået for markedsleie.

Mack har i forbindelse med opplysningsplikten forsømt seg i en slik grad at han kan gjøres solidarisk erstatningsansvarlig på grunnlag av culpa.

Det er vist til Hov: Avtalerett 249 og 132, Kruger: Kontraktsrett 416, 418 og 293 og videre til Rt-1976-365 og RG-1979-561 og RG-1988-1079.

Den ankende part, Eirin Anita Hansen, hevder at byretten har vurdert konsekvensene av en eventuell opphevelse av husleiereguleringsloven kapittel II feilaktig i relasjon til prisloven §18. For øvrig er byrettens vurderinger i det vesentlige riktige. Eirin Hansen har for øvrig ved sin prosessfullmektig, advokat Morten Lång, i det vesentlige anført:

Anken fra Vonheims konsentrerer seg hovedsakelig om det forhold at Gjesviks brev av 14. januar 1988 ikke ble forelagt dem in extenso før kontrakten ble undertegnet, idet bebreidelsene for så vidt rettes mot advokat Mack. Sakens gjenstand, obligasjonsleilighetens verdi, er således vurdert i liten utstrekning, med en skjev vinkling av saken til følge.

All informasjon av betydning for verdien av obligasjonsleiligheten ble lagt frem av Eirin Hansen da hun overlot salgsoppdraget til Mack. Mack var ikke hennes fullmektig eller representant, men mellommann i egenskap av megler. Allerede dette er til hinder for at bestemmelsene i avtaleloven §36 kan bringes til anvendelse overfor Eirin Hansen.

Advokat Mack har gitt alle relevante opplysninger for vurdering av innholdet i avtalen om overdragelse av leiligheten. Det vises her til brev av 20. september og 5. oktober 1988 til samtlige interessenter samt beskrivelsen av 21. september 1988. Rundskrivet av 5. oktober 1988 var endog vedlagt en artikkel fra Oslo og omegn husleieforenings organ, der konsekvensene av en eventuell opphevelse av husleiereguleringsloven kapittel II er spesielt behandlet. Dette kapittel i husleiereguleringsloven gjelder for øvrig fortsatt, og situasjonen i dag med hensyn til en mulig endring er mer usikker enn noensinne.

Mack har gitt Vonheims ikke bare nødvendige, men utfyllende opplysninger til bedømmelse av salgsobjektet. Vonheims hadde således det beste grunnlag for å vurdere verdien av leiligheten i markedet.

Gjesviks brev av 14. januar 1988 er til dels beheftet med uriktige vurderinger. Således er det ikke riktig at leieretten bare gir obligasjonen en merverdi, det vil si en verdi utover pålydende, så lenge husleien er så lav som tilfellet var. En rekke momenter kommer inn i bildet ved vurdering av verdien. Det er således av betydning at det foreligger en leierett som kan overdras, der begrensningen bare ligger i kravet til godkjennelse fra gårdeieren. Gårdeieren kan på den annen side bare nekte å godkjenne når dette er saklig begrunnet. Videre er leieforholdet uoppsigelig og det er gitt en fremleierett i to år. I tillegg lå husleien på et nivå vesentlig lavere enn markedsleie, og det er i dag helt usikkert om og i tilfelle når denne forskjell vil bli utjevnet.

Bare brann og annen ødeleggelse kan anfekte verdien av obligasjonsleiligheten. Dette er imidlertid en risiko man kan forsikre seg mot. Dersom det blir aktuelt å seksjonere gården, vil den enkelte leietaker ikke kunne påtvinges en slik omdannelse. Valget vil således være leietakerens eget.

Vonheims har bodd i leiligheten i 2 1/2 år og hele tiden nytt godt av en lav og prisregulert husleie. Det vil da være sterkt urimelig om Eirin Hansen nå skal være forpliktet til å godta en full restituering etter avtaleloven §36.

Det hefter intet galt ved avtalens tilblivelse eller i avtalen ellers, og avtaleloven §36 kan heller ikke av denne grunn bringes til anvendelse.

Dersom prisloven §18 skal anvendes, er det en forutsetning at prisen representerer et vesentlig avvik fra det normale og akseptable. Bare i så fall kan prisen karakteriseres som urimelig, og det finnes ingen holdepunkter for å legge til grunn at dette var tilfellet i den foreliggende sak. Det må også i denne sammenheng legges vekt på at leiekontrakten kunne overdras og at leiligheten lå i et utmerket strøk på Oslos vestkant. Husleien er rimelig og det er i dag helt i det blå om og i tilfelle når en opphevelse av husleiereguleringsloven kapittel II vil skje. Under enhver omstendighet vil bestemmelsene i loven kapittel III bli stående og virke hemmende på fremtidige leieforhøyelser.

I rettspraksis har man eksempler på at obligasjonsleiligheter har vært omsatt for opptil 21 ganger partialobligasjonens pålydende.

Vonheims var klar over at markedet for obligasjonsleiligheter var fallende. Leilighet av samme størrelse og standard i Haxthausensgate 7 har vært overdratt for kr 700000,-, hvilket samsvarer med den takst som i sin tid ble avgitt av vitnet Hammer.

Til tross for at Gjesvik advarte mot overdragelse av leiligheter for mer enn pålydende, har han selv rent faktisk betalt kr 300000,- for en tilsvarende leilighet. Det er videre grunn til å anta at den takstmann som takserte leiligheten for Norsk Hydro, mente at takstbeløpet på kr 375000,- skulle komme i tillegg til obligasjonens pålydende på kr 58000,-. I byrettens dom er det uttalt at en pris på kr 550000,- høsten 1988 bare kunne forsvares med utgangspunkt i den leie som var fastsatt etter husleiereguleringsloven kapittel II. Man står i dag overfor den situasjon som byretten her rent hypotetisk har skissert, og heller ikke ut fra byrettens forutsetninger er det derfor grunnlag for noen prisreduksjon.

Det er vist til Rt-1987-750 ff, Rt-1988-1137, RG-1985-879, RG-1986-464, RG-1989-661 og RG-1990-1147 ff.

Ankemotparten, Gunnar Mack, hevder at byrettens dom, bortsett fra saksomkostningsavgjørelsen, er riktig og har for øvrig i det vesentlige anført:

Mack fikk salgsoppdraget fra Eirin Hansen sommeren 1988. På dette tidspunkt var visse svingninger i markedet merkbare, men disse ble ikke markante før henimot årsskiftet 1988/89. Leiligheten i Haxthausensgate ble budt ut for salg med utgangspunkt i det prisleie som til da hadde vært vanlig for salgsobjekter med tilsvarende egenskaper. Vesentlig i denne forbindelse var at leietakeren ville få en permanent bruksrett, rett til overdragelse og en begrenset rett til fremleie. Det heftet for så vidt ingen uklarheter ved salgsobjektet, som hadde de nevnte karakteristika felles med aksje- og andelsleiligheter i borettslag. Av betydning for markedsverdien er videre beliggenhet og standard. Boomkostningene, herunder husleien eller bidrag til dekning av fellesutgifter, spiller en rolle uansett eieform. Derimot har innskuddets størrelse, det vil si aksjekapital eller obligasjonens pålydende, mindre betydning og er ofte rent historisk betinget.

I begynnelsen av 1988 ville det vært åpenbart at leiligheten i Haxthausensgate som selveierseksjon ville hatt en verdi på mellom 900000 kroner og 1000000 kroner. Renteutgiftene i denne forbindelse tatt i betraktning, har en kjøper til obligasjonsleiligheten således gjennom nærmere tre år kunnet nyttiggjøre seg vesentlig lavere boomkostninger. Denne fordel vil kjøperen dessuten kunne påregne å ha i år fremover.

Mack vil hevde at alle adekvate opplysninger ble gitt til Vonheims i forbindelse med salget. Således ble alle interessenter tilsendt kopi av kontrakt, beskrivelse av leiligheten samt redegjørelsen vedrørende forhold av betydning, datert 5. oktober 1988.

Mack hadde selv ingen tro på at husleiereguleringsloven kapittel II ville bli opphevet, men la likevel frem de antagelser som fra forskjellig hold var kommet om dette. En meglers forpliktelse til å definere objektet ble således ivaretatt overfor Vonheims. Megleren har ingen forpliktelse til mer uttømmende å utrede rettsforholdene vedrørende salgsobjektet.

Prismessig skal megleren ivareta selgerens interesse, det vil si at den best mulige pris skal søkes oppnådd.

En megler er ikke forpliktet til å gi potensielle kjøpere opplysninger i den form gårdeieren måtte ønske. Gjesvik har i sin redegjørelse i januar 1988 gitt til dels positivt uriktige opplysninger, som kunne virke avskrekkende på mulige kjøpere. Mack kunne ikke være forpliktet til å bringe disse videre. Når det spesielt gjelder husleiens betydning for salgsverdien, fant Mack det riktig å legge frem artikkelen i huseierforeningens blad, til tross for at denne ga uttrykk for mer vidtgående vurderinger enn Mack selv kunne slutte seg til. Under enhver omstendighet vil Mack vise til at man også ved en opphevelse av hueleiereguleringsloven kapittel II vil beholde en sosial kontroll med utviklingen hva husleienivået angår. Rent faktisk har Mack meddelt kjøperne innholdet i Gjesviks brev. Da gårdeierens vurderinger ikke inngår i salgsgrunnlaget, har denne informasjon gått ut over hva Mack var forpliktet til.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:

Vonheims besiktiget leiligheten i Haxthausensgate 7 den 10. oktober 1988. De var da kjent med at leiligheten opprinnelig hadde vært avertert til salgs for kr 750000,- og at kjøpesummen senere var redusert til kr 650000,-. Lagmannsretten legger til grunn at Vonheims på dette tidspunkt var kjent med leiekontrakten, opprinnelig inngått mellom gårdeieren og Norsk Hydro og tiltransportert Eirin Hansen. Videre var Vonheims gjort kjent med beskrivelsen av leiligheten, hvorav blant annet fremgikk husleien, idet det videre uttrykkelig er vist til at obligasjonen, pålydende kr 58000,-, samt leiekontrakten begge var uoppsigelige og ga rett til overdragelse. Det er omstridt og noe uklart når Vonheims kunne gjøre seg kjent med redegjørelsen datert 5. oktober 1988 fra advokat Mack til de interesserte. Det er imidlertid på det rene at Vonheims var kjent med innholdet i den redegjørelse av 20. september 1988 som var sendt interessentene. I denne var presisert at både obligasjonen og dermed leiekontrakten ikke kunne sies opp, slik at kjøpere var sikret rett til å overdra leiligheten i all fremtid. Det er videre vist til at opphevelse av visse reguleringsbestemmelser ville kunne komme til å endre vilkårene for fastsettelse av husleien, idet det samtidig gis uttrykk for at det er lite sannsynlig med en radikal økning av leien. Under enhver omstendighet er redegjørelsen av 5. oktober 1988, vedlagt artikkelen "Fritt frem for haiene?" fra bladet "Hus og Bolig", Oslo og omegn huseierforenings organ, kommet Vonheims til kunnskap før kjøpekontrakten ble undertegnet 19. oktober 1988. Lagmannsretten finner videre å kunne legge til grunn at advokat Mack ga Vonheims inngående redegjørelse om de forhold som knyttet seg til omsetning av obligasjonsleiligheter.

Avtalen om kjøp av leiligheten i Haxthausensgate 7 ble inngått mellom Eirin Hansen og Vonheims. Det forhold at advokat Mack opptrådte som megler kan etter lagmannsrettens oppfatning i prinsippet ikke være til hinder for å anvende bestemmelsene i avtaleloven §36. Etter lagmannsrettens oppfatning har imidlertid advokat Mack gitt alle relevante opplysninger for vurdering av innholdet i avtalen, og lagmannsretten kan av denne grunn ikke finne grunnlag for å foreta en avtalerevisjon slik avtaleloven §36 åpner adgang til. Lagmannsretten er på dette punkt enig med byretten og kan i det vesentlige tiltre de vurderinger som har fått uttrykk i byrettens dom.

Når det gjelder spørsmålet om Vonheims bør gis medhold i kravet om prisavslag etter bestemmelsene i prisloven §18, bemerkes: Lagmannsretten vil først peke på at eventuelle fremtidige leieforhøyelser, som måtte bli godtatt i medhold av bestemmelsene i husleiereguleringsloven kapittel III, ikke vil være begrenset som følge av de forbedringer som knytter seg til den foretatte rehabilitering av Haxthausensgate 7. Denne rehabilitering er finansiert av gårdeieren. Det forhold at gårdeieren har betinget seg et lån fra den enkelte leietaker, knyttet til en partialobligasjon, innebærer ikke at den aktuelle leietaker har foretatt påkostninger på boligen, jfr. husleiereguleringsloven §15 annet ledds tredje punktum.

Lagmannsretten kan etter en samlet vurdering ikke se at den kjøpesum som ble betalt for obligasjonsleiligheten, kr 550000,-, på det daværende tidspunkt kunne anses urimelig i relasjon til bestemmelsene i prisloven §18. Det er da lagt vekt på at kjøpesummen i et fallende marked var redusert meget betydelig, både i forhold til det opprinnelige prisforlangende basert på avgitt takst og beløp som faktisk var oppnådd ved salg av tilsvarende leilighet noen tid forut. Lagmannsretten finner videre å kunne legge betydelig vekt på at leieretten var uoppsigelig, at den kunne overdras og at leiligheten dessuten kunne fremleies. Det legges også vekt på at husleien lå betydelig under det som må antas å ha vært markedsleie, noe som har kommet Vonheims til gode i tiden etter innflyttingen og som de fortsatt vil ha fordel av i påregnelig tid fremover. Det legges i denne forbindelse vekt på at en fremtidig opphevelse av husleiereguleringsloven kapittel II riktignok over tid vil medføre høyere husleie, men slik at husleien fortsatt vil være underkastet en viss offentlig kontroll. En kapitalisering av differansen mellom markedsleie og høyeste lovlige leie vil utgjøre et ikke ubetydelig beløp.

Lagdommer Blomdal vil for sitt vedkommende tilføye:

Det er betalt en høy pris for obligasjonen med tilknyttede rettigheter, men under noen tvil finnes det ikke tilstrekkelig grunnlag for å si at prisen er urimelig høy og stridende mot prisloven §18. Det kan ikke sees at Vonheims har fremskaffet noe sammenlikningsgrunnlag som gir foranledning til å konkludere med at prisen i dette tilfelle representerer "en klar og ikke ubetydelig avvikelse fra det rimelige", jfr. Eckhoff/Gjelsvik "Prisloven", side 106.

Lagmannsretten finner at det ikke på noe punkt kan reises kritikk mot megleren, advokat Mack, for hans behandling av salgsoppdraget.

Etter dette blir byrettens dom, punkt 1, å stadfeste. Videre blir Eirin Anita Hansen å frifinne i begge anker.

Anken fra Eirin Hansen har ført frem, mens anken fra Jan Erik og Sissel Vonheim har vært forgjeves både i relasjon til Eirin Hansen og Gunnar Mack.

I medhold av bestemmelsene i tvistemålsloven §180, jfr. §172, første ledd, bør Jan Erik og Sissel Vonheim erstatte Eirin Hansens og Gunnar Macks saksomkostninger for såvel byretten som lagmannsretten. I samsvar med fremlagt omkostningsoppgave som legges til grunn, fastsettes disse til kr 68.138,- for Eirin Hansens vedkommende, herav kr 55.000,- i salær. Gunnar Mack tilkjennes skjønnsmessig saksomkostninger med i alt kr 17.500,-. På bakgrunn av Macks påstand forstår lagmannsretten hans omkostningsoppgave for ankeinstansen slik at omkostningsoppgaven for byretten kommer i tillegg.

Domsslutning: 1. Byrettens dom, punkt 1, stadfestes. 2. Eirin Hansen frifinnes. 3. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Jan Erik og Sissel Vonheim, en for begge og begge for en, 68.138 -sekstiåttetusenetthundreogtrettiåtte 0/00- kroner til Eirin Hansen og 17.500 -syttentusenfemhundre 0/00 - kroner til Gunnar Mack innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Johannes Smit Odd Emil Blomdal Carl Hugo Endresen