LE-1992-340
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-02-21 |
| Publisert: | LE-1992-00340 |
| Stikkord: | Husleie, Oppsigelse, Søksmålsfrist, Avvisning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 6609/91-34 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00340 K |
| Parter: | Den kjærende part: Bjørn Jonson Dale (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjermann, Sogndal). Kjæremotpart: Sirius Eiendom A/S v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Tor Hilmar Eggesvik). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Johannes Smit, formann 2. Lagdommer Jan Martin Flod 3. Kst. lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §93, Husleieloven (1939) §38, §7, §180, §93 |
Saken gjelder tvist om søksmål om gyldigheten av oppsigelse i husleieforhold er reist innen den frist som er fastsatt i husleieloven §38 første ledd.
Oslo byrett avsa 13. desember 1991 kjennelse med slik slutning:
1. Saken avvises.
2. Bjørn Jonson Dale dømmes til å betale saksomkostninger til Sirius Eiendom A/S med kr 5000,- femtusenkroner - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
I punkt 2 i byrettens kjennelse antas 'dommens', å være skrivefeil for 'kjennelsens'.
Bjørn Jonson Dale ved prosessfullmektig, advokat Harald Hjermann, har i rett tid påkjært byrettens kjennelse. Sirius Eiendom A/S ved prosessfullmektig, advokat Tor Eggesvik, har tatt til motmæle.
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens kjennelse og fremstillingen nedenfor.
Den kjærende part, Bjørn Jonson Dale, har nedlagt slik påstand:
1. Saken fremmes for Oslo byrett.
2. Subsidiært: Oslo byretts kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling i byretten.
3. I begge tilfeller: Bjørn Dale tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Kjæremålsmotparten, Sirius Eiendom A/S, har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse stadfestes.
2. Bjørn Dale dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett.
Den kjærende part gjør gjeldende de samme anførsler som for byretten og har for lagmannsretten særlig fremholdt:
Kjæremålet retter seg mot byrettens rettsanvendelse, bevisbedømmelse og saksbehandling.
Byretten har tatt feil når den har kommet til at stevningen er inngitt etter utløpet av 30-dagers fristen i husleieloven §38 første ledd, jf §7. Leietageren var bortreist 29. juni 1991 da meldeseddelen som viste at det var kommet en rekommandert sending til ham, ble mottatt. Hans ektefelle foretok først intet med seddelen, men hun fikk etter noen tid, antagelig i begynnelsen av uke 28, d.v.s. omkring 8. juli 1991, opplysninger fra en nabo som kunne tyde på at det var en oppsigelse som var mottatt i posten. Det bestrides at leietagerens ektefelle i et møte med daglig leder hos utleieren, Kristian Haug, den 20. juni 1991 hadde fått varsel om at en oppsigelse fra leiligheten ville komme. Det bestrides også at Kristian Haug i samtale med leietagerens ektefelle den 1. juli 1991 ga noen meddelelse om at oppsigelse var sendt. Leietageren fikk etter henvendelse pr. telefon til gårdeieren etter 8. juli 1991 bekreftet at en oppsigelse var avsendt. Leietageren befant seg på det tidspunkt i Ålesund, og hans hustru fikk ikke brevet utlevert fra postkontoret. Brevet ble deretter videresendt til leietageren og hentet av denne på et postkontor i Ålesund den 15. juli 1991.
Stevning til Oslo byrett ble innlevert den 13. august 1991. 30-dagers fristen i husleieloven §7, jf §38, var da ikke utløpt. Etter ordlyden i loven og i oppsigelsesbrevet regnes fristen fra mottagelsen av brevet, som altså fant sted 15. juli 1991.
Det kan ikke være avgjørende at ektefellen kunne ha omadressert det rekommanderte brevet tidligere slik at det kunne ha kommet frem til leietageren tidligere. En eventuell forsømmelse fra ektefellens side kan ikke påberopes overfor leietageren. Det er intet grunnlag for noen identifikasjon mellom ektefellene.
Straks leietageren fikk muntlig beskjed om at han var oppsagt, handlet han så raskt som mulig for å få tak i den skriftlige oppsigelse.
Utleierens representant var utvilsomt eller burde utvilsomt være klar over at leietageren var bortreist da oppsigelsen ble avsendt. Han kunne med letthet ha skaffet seg leietagerens midlertidige adresse i Ålesund.
Med hensyn til byrettens saksbehandling anføres at det er en saksbehandlingsfeil når byretten i sin kjennelse ikke berører spørsmålet om det skal holdes enten særskilt rettsmøte til behandling av avvisningsspørsmålet, eller om avvisningsspørsmålet skal behandles under ordinær hovedforhandling.
Vedrørende oppsigelsens gyldighet hevdes at regelen om at søksmålsfristen må overholdes for å få prøvet oppsigelsens gyldighet, ikke er uten unntak, jf Rt-1980-894 og Rt-1988-485. Subsidiært gjøres det således gjeldende at saken skal fremmes selvom søksmålsfristen i husleieloven §7 eventuelt var utløpt da stevningen ble inngitt.
Det bestrides at leietageren har misligholdt leiekontrakten selv om han ikke har bodd i leiligheten i visse perioder. Leiekontrakten sier intet om boplikt.
Det bestrides også at leietageren har fremleiet leiligheten ulovlig. Det eneste som har skjedd er at leietagerens svoger har passet leiligheten i enkelte perioder når leietageren har vært bortreist. Dette har den tidligere eier av gården vært kjent med. Det er dessuten åpenbart uholdbart å påberope som grunnlag for oppsigelse påstått ulovlig fremleie som har funnet sted før utleieren overtok eiendommen. Leiligheten har hele tiden vært møblert og innredet av leietageren, og leietageren har ikke på noe tidspunkt flyttet ut av leiligheten.
Det er videre uholdbart fra utleierens side å påberope ombygging/rehabilitering av eiendommen som grunnlag for oppsigelsens gyldighet.
Kjæremålsmotparten, Sirius Eiendom A/S, gjør gjeldende de samme anførsler som for byretten og har for lagmannsretten særlig fremhevet:
Spørsmålet om særskilt rettsmøte til behandling av avvisningsbegjæringen ble tatt opp av utleieren under et saksforberedende møte i byretten. Leietageren har hatt anledning til å uttale seg. Byretten står etter tvistemålsloven §93 fritt til å treffe beslutning om dette. Noen saksbehandlingsfeil foreligger derfor ikke.
Med hensyn til sakens faktum anføres at leietageren har foretatt ulovlig fremleie av leiligheten.
Når det gjelder oppsigelsen, fremholdes at utleierens representant Kristian Haug orienterte leietagerens ektefelle muntlig 20. juni 1991 om at oppsigelse ville bli sendt. Han hadde også en samtale med henne 1. juli 1991, og hun var da fullt klar over at det var kommet et rekommandert brev, og at brevet inneholdt en oppsigelse. Leietageren kunne ha ordnet seg ved å gi ektefellen fullmakt til å hente det rekommanderte brevet. Hverken leietageren eller hans ektefelle opplyste leietagerens midlertidige adresse til Kristian Haug.
Leietageren var på bakgrunn av tidligere erfaring klar over rettsreglene for husleiesaker, derunder utgangspunktet for fristberegningen etter husleieloven §7. Han har søkt å utsette starttidspunktet for fristen ved å unnlate å gi opplysninger om sin adresse og ved å unnlate å gi de nødvendige fullmakter til ektefellen slik at hun kunne ha hentet brevet.
Det må legges til grunn at leietagerens ektefelle hadde orientert ham om oppsigelsen før 5. juli 1991. Det er iallfall erkjent at ektefellen rundt 8. juli 1991 kontaktet leietageren. På et slikt tidspunkt måtte leietageren iallfall umiddelbart ha sendt fullmakt til ektefellen til å hente brevet. Søksmålsfristen er derfor oversittet selv etter den fremstilling leietageren har gitt i kjæremålserklæringen.
Under enhver omstendighet må ektefellene klart identifiseres med hverandre slik at ektefellens forsømmelse av å orientere leietageren (hvis dette er tilfelle) får virkning for søksmålsfristens løp. Det henvises til Rt-1953-508. Hvis det skulle foreligge en unnskyldelig misforståelse fra ektefellens side, fører det ikke til at oppsigelsen ikke anses mottatt av leietageren.
Lagmannsretten er i store trekk enig i byrettens begrunnelse og resultat og skal bemerke:
Kjæremålet mot saksbehandlingen retter seg mot det forhold at byretten ikke avholdt separat rettsmøte til å behandle avvisningsspørsmålet. Etter tvistemålsloven §93 har retten en adgang, men ingen plikt, til å behandle avvisningsspørsmålet i et særskilt rettsmøte. Ifølge byrettens kjennelse hadde begge parter fått uttale seg om avvisningsspørsmålet, og byretten valgte å unnlate å avholde slikt særskilt rettsmøte. Lagmannsretten er enig med utleieren i at dette ikke er noen saksbehandlingsfeil.
Etter husleieloven §38, jf §7 tredje ledd, første punktum, må søksmål om lovligheten av oppsigelse fra beboelsesleilighet reises innen 30 dager etter mottagelsen av oppsigelsen.
I denne sak ble oppsigelsen sendt ved rekommandert brev. Lagmannsretten legger som byretten til grunn at meldeseddel for brevet kom frem til leierens bolig den 29. juni 1991. Det legges videre til grunn at leierens ektefelle var hjemme, men at hun ikke hadde mulighet til å hente den rekommanderte sendingen før hun eventuelt mottok en fullmakt fra leietageren.
I henhold til rettspraksis, jf bl.a. Rt-1988-579, er ved oppsigelse et rekommandert brev å anse som mottatt av leietageren når meldeseddel fra Postverket er kommet frem, og leieren har hatt rimelig tid til å hente brevet. I dette tilfelle måtte ektefellen enten ha skaffet seg en fullmakt fra leietageren eller ha videresendt brevet til ham. Det må derfor regnes med at den rimelige hentefrist var noe lenger enn normalt. Byretten har lagt til grunn at det ihvertfall måtte ha vært mulig for leietageren å få det rekommanderte brevet senest 5. juli 1991, slik at søksmålsfristen iallfall utløp den 5. august 1991. Lagmannsretten er enig med byretten i dette. I kjennelsene i Rt-1980-894 og Rt-1988-485, som leietageren henviser til, lå saksforholdene anderledes an enn i denne sak.
Lagmannsretten finner således som byretten at stevningen av 13. august 1991 er inngitt for sent.
Lagmannsretten er enig med byretten i at leietagerens rettsvillfarelse med hensyn til søksmålsfristens utløp ikke er unnskyldelig, og i at det ikke kan bebreides utleieren at oppsigelsen ble sendt til leierens faste boligadresse.
Byrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves. Den kjærende part må etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ilegges saksomkostninger idet det ikke kan ses å foreligge særlige omstendigheter som bør føre til fritagelse for erstatningsplikten. Kjæremålsmotparten har bedt om å få inngi omkostningsoppgave etter inngivelse av kjæremålstilsvaret. Omkostningsoppgave kan ikke ses mottatt. Omkostningsbeløpet finnes passende å kunne settes til kr 1500,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Oslo byretts kjennelse av 13. desember 1991 i sak 6609/9134 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørn Jonson Dale til Sirius Eiendom A/S 1500,- - ettusenfemhundrekroner innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse.