LE-1993-1403
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-11-08 |
| Publisert: | LE-1993-01403 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. T92-21659 - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-01403 A. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Svein Jønsberg). Motpart nr. 1: Sameiet X gate - - (Prosessfullmektig: Advokat Øivind Stabenfeldt). Motpart nr. 2: Omega Eiendom AS. |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jan Villum, formann 2. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl 3. Kst. lagdommer Erik Møse |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §180, §113, §132, §153, §157, §24, Eierseksjonsloven (1983) §16, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Anken gjelder namsrettens stadfestelse av auksjonsbud ved første gangs tvangsauksjon. Saken reiser også spørsmål om lagmannsrettens kompetanse etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §158 til å overprøve namsrettens vurdering av om budet er for lavt.
Oslo namsrett avsa 25. februar 1993 kjennelse med slik slutning:
Det av Finn H. Bryde på vegne av Omega Eiendom A/S avgitte bud stort 150000 - etthundreogfemtitusen - kroner på gnr. 217, bnr. 241, snr. 6 i Oslo, stadfestes.
Auksjonsomkostningene settes til kr 25000,-.
A ved advokat Svein Jønsberg har i rett tid anket kjennelsen og nedlagt slik endelig påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 25. februar 1993 oppheves.
2. A v/advokat Svein Jønsberg tilkjennes saksomkostninger.
Sameiet X gate - -, som hadde begjært tvangsauksjonen i henhold til eierseksjonsloven av 1983 nr. 7 §16, har ved advokat Øivind Stabenfeldt tatt til motmæle og nedlagt slik endelig påstand:
1. Prinsipalt: Anken avvises.
Subsidiært: Oslo namsretts kjennelse av 25. februar 1993 stadfestes.
2. A tilpliktes å betale saksomkostninger til Sameiet X gate - - for lagmannsretten.
Omega Eiendom AS har tatt til motmæle og nedlagt samme prinsipale og subsidiære påstand som sameiet, og påstand om å bli tilkjent saksomkostninger.
Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ankeforhandling ble holdt 2. november 1993. Sameiet X gate - - var representert ved tidligere styremedlem Arne Åkesson som vitne. Forøvrig var partene til stede og avgav partsforklaringer. Det ble avhørt ytterligere ett vitne. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
A har i det vesentlige anført:
Han var til stede under auksjonsmøtet og innvendte at budet var altfor lavt i forhold til gangbar pris. Det er da anledning til å anke over namsrettens prisvurdering etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §158 første ledd.
At budet var altfor lavt, støttes av den opplysning Sameiet X gate - - selv fremla til auksjonsmøtet 18. januar 1993, at antatt markedsverdi var ca kr 300000. Videre vises til takst og verdivurdering på henholdsvis kr 380000 og kr 340000 som er nevnt av namsretten, og til vitneprov fra megler Tom Arne Thorvaldsen, som sluttet seg til anslaget på kr 340000. Videre er nevnt at A hadde kjøpt leiligheten i juli 1990 for kr 435000 og hadde leid den ut for kr 4000 pr. mnd.
Leieforholdet var oppsagt og ville opphøre 17. februar 1993. Leieforholdet kunne derfor ikke ha noen prisdempende effekt slik namsretten går ut fra.
Det kom inn overbud fra Kolshus. Namsretten konstaterte at det ikke tilfredsstilte kravene i §157. Namsretten burde ha gitt overbyderen anledning til å korrigere budet, jf tvangsfullbyrdelsesloven §24. At overbyderen ikke er definert som interessert i §113, kan ikke være avgjørende. Namsretten burde ha gjort mer for å beskytte As interesse.
Sameiet X gate - - og Omega Eiendom AS har i det vesentlige anført:
Namsrettens prisvurdering kan ikke overprøves hverken etter første eller annet ledd i tvangsfullbyrdelsesloven §158. Dette fremgår av rettspraksis og av Falkanger m.fl.'s beskrivelse av tidligere rett, side 601 i deres kommentar til den nye tvangsfullbyrdelsesloven, jf de der nevnte dommer i Rt-1982-901 og Rt-1982-1705 og Rt-1990-363. Anken må derfor avvises.
Markedsprisen var noe lavere enn i de fremførte verdivurderinger og takster, bl.a. pga. enkelte mindre feil i de faktiske forutsetninger. Av mer avgjørende betydning er at man må ta hensyn til auksjonsomkostningene, alle usikkerhetsmomentene som generelt hefter ved kjøp på tvangsauksjon og virker prisdempende, og den prisdempende effekt av leieforholdet. Ingen kunne være sikker på at leietageren ville flytte ut 17. februar 1993, og han bor der fortsatt.
Overbyderen hadde ikke krav på veiledning etter §24, jf §113.
Lagmannsretten finner at namsrettens kjennelse må stadfestes.
Under auksjonsmøtet gjorde A gjeldende at budet fra Omega Eiendom AS var altfor lavt, jf tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §158 første ledd. Namsretten gav ham ikke medhold i dette og forankret sin avgjørelse i §158 annet ledd om misforhold mellom bud og verdi. I anken har A vist til både første og annet ledd i §158.
Lagmannsretten finner at det er adgang til å anke over namsrettens prisvurdering etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 første ledd når namsretten har forkastet en fremsatt innvending om at budet er altfor lavt. Dette står i motsetning til ordningen etter annet ledd, hvor det ikke er ankeadgang uansett hvilken retning namsrettens avgjørelse går i. Ankeadgang etter første ledd understøttes av loven ordlyd og av Ot.prp.nr.16 (1911), 71-72 og er lagt til grunn i Rt-1985-689 og Rt-1982-1705 på 1707.
Lagmannsretten har således full kompetanse til å overprøve om budet skal nektes stadfestet etter første ledd fordi det var "altfor lavt i forhold til værdien av eiendommen efter gangbar pris."
Det kan være et spørsmål om kravet til misforhold er mindre etter første ledd, når noen har reist innvending, enn det er etter annet ledd når retten skal handle av eget tiltak. Kriteriet etter annet ledd var tidligere "åpenbart misforhold". Ved lovendring i 1989 ble ordet "åpenbart" sløyfet. Det ble ikke kommentert om restuttrykket "misforhold" skulle innebære noe annet enn "altfor lavt" etter første ledd. Lagmannsretten bemerker at en eventuell forskjell ikke kan gi noe praktisk utslag i nærværende sak. Det var foranledning til å nevne problemstillingen, da namsretten som nevnt har forankret sin vurdering i annet ledd.
Lagmannsretten bemerker at det ofte vil være vanskelig å fastslå med sikkerhet hvilken pris en bolig kunne ha vært omsatt for. Ikke minst gjelder dette for den tiden da denne leiligheten var gjenstand for tvangsauksjon. Det var ikke uvanlig at leiligheter ble solgt under såvel verditakst som lånetakst. Lagmannsretten legger til grunn at leilighetens verdi ved vanlig salg uten heftelser i januar/februar 1993, altså dens verdi "efter gangbar pris", ville ha vært omkring kr 300000. Retten har ved denne vurdering lagt vekt dels på opplysning om salg av en lignende leilighet i samme bygning i september 1992, dels på sameiets egen opplysning til namsretten ved auksjonen i januar. Lagmannsretten finner at den ikke uten videre kan legge til grunn den fremlagte takst på kr 380000 eller de to uttalelsene fra eiendomsmeglere som begge sier at verdien var kr 340000. Taksten, som sier at den bygger på egen besiktigelse, inneholder bl.a. omtale av en balkong, mens det ikke finnes noen balkong. Lagmannsretten legger etter bevisføringen til grunn at det også på annen måte er en noe for positiv beskrivelse av leiligheten når det i taksten står at "Eiendommen ligger med stue og balkong sydvendt." Leiligheten lå i en høy førsteetasje og hadde lite sol. Uttalelsene fra meglere bygger ikke på befaring. Når det gjelder uttalelsen fra Sundsten, er dette iallfall ikke opplyst. Det er videre opplyst om et salg av en leilighet på 41 kvm. brutto, dvs. ca 30 % mindre, i samme bygning i juli 1993 for kr 307500. Denne leiligheten lå imidlertid i 4. etasje. Mindre leiligheter har normalt høyere pris pr. kvadratmeter. Prisene i juli 1993 var dessuten blitt noe høyere, og denne leiligheten ble solgt for et høyere beløp enn verditakst.
Spørsmålet er videre om budet på kr 150000 var altfor lavt i forhold til den verdi på ca kr 300000 som lagmannsretten har tatt utgangspunkt i. Auksjonsomkostningene, som byderen må betale i tillegg, ble satt til kr 25000. Ved kjøp på tvangsauksjon gjør det seg generelt gjeldende usikkerhetsfaktorer som manglende oversikt over andre tillegg til kjøpesummen, jf tvangsfullbyrdelsesloven §132, risikoen ved å måtte fordele kjøpesummen på rettighetshaverne, manglende mulighet for å gjøre gjeldende mislighold ved mangler m.v., og usikkerhet mht. når man vil ha leiligheten innflytningsklar. Omkostningene øker ved fornyet auksjon. Slike faktorer gjorde seg gjeldende også her. Risikoen etter tvangsfullbyrdelsesloven §132 begrenses riktignok ved at tvangsfullbyrdelsesloven §153 ikke gjelder, jf eierseksjonsloven §16 i.f. Men det bidro også til å redusere verdien at leiligheten var bebodd av en leieboer. Det kan ikke sees godtgjort at man kunne regne med at denne ville flytte frivillig. Dette utgjorde et usikkerhetsmoment.
Under noen tvil er lagmannsretten - etter en helhetsvurdering av ovennevnte momenter - kommet til at budet på kr 150000 ikke var altfor lavt i forhold til gangbar pris.
Det kom inn overbud på kr 158000. Dette var bare såvidt tilstrekkelig i forhold til beløpsgrensen i tvangsfullbyrdelsesloven §157 første ledd nr. 2, og prisforskjellen var knapt større enn utgiftene ved gjentatt auksjon. Lagmannsretten kan da ikke se at namsretten av hensyn til saksøkte måtte undersøke om overbyderen ville stå ved sitt bud ved gjentatt auksjon, og om han vil stille sikkerhet. Overbyderen selv har ikke krav på veiledning, jf §113.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Anken har ikke ført frem. Lagmannsretten har funnet det tvilsomt om budet var altfor lavt i forhold til gangbar pris. Den nevnte takst og uttalelsene fra meglere har ikke hatt en slik betydning for resultatet som A kunne ha grunn til å forvente. Lagmannsretten finner at dette sammen med rettens tvil utgjør slike særlige omstendigheter som gjør at retten bør frita ham for saksomkostningsansvar etter unntaksregelen i tvistemålsloven §180 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.