LF-1998-292
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-10-16 |
| Publisert: | LF-1998-00292 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Orkdal herredsrett nr. 97-155 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00292 A. |
| Parter: | Ankende part: Odin Lenes, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Chr. Andersskog, Trondheim). Motparter: Magne Havdal, Ulsberg. Kåre Havdal, Ulsberg (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Hovstad, Støren). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. Lagdommer Ole Johan Lund. Ekstraordinær lagdommer Odd Nørstebø |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §7, Tvistemålsloven (1915) §176, §180 |
Saken gjelder krav om odelsløsning av en landbrukseiendom. Det aktuelle tvistepunkt er om rekvirenten har fullført odelshevd i 20 år, jf odelsloven §7 første ledd.
Eiendommene "Slette" m.fl., gnr 103 bnr 1, 6, 8, 11 og 13 i Rennebu, i det følgende kalt "Slette", utgjør en sammenhengende landbrukseiendom. Gården består av 64 dekar dyrket jord, 34 dekar beite, 189 dekar produktiv skog og 1271 dekar annet areal. Odin Lenes ervervet formell eiendomsrett til gården ved skjøte av 7. desember 1977, tinglyst 16. desember s.å. Eiendommen ble solgt på tvangsauksjon 2. mai 1995. Salget ble stadfestet ved kjennelse 16. juni s.å., og kjøperne, Magne og Kåre Havdal, fikk tinglyst skjøtet 5. oktober 1995.
Ved stevning av 28. april 1997 til Orkdal herredsrett reiste Odin Lenes sak mot Magne og Kåre Havdal, med krav om odelsløsning av eiendommene. I stevningen ble blant annet gjort gjeldende at Lenes hadde hatt eiendommen med full eiendomsrett i mer enn 20 år. Dette ble bestridt i de saksøktes tilsvar av 9. juni 1997.
Orkdal herredsrett avsa dom i saken den 31. desember 1997. Domsslutningen lyder slik:
1. Magne Havdal og Kåre Havdal frifinnes.
2. Odin Lenes betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen kr 18.612,- - kronerattentusensekshundreogtolv 00/100 - i saksomkostninger til Magne Havdal og Kåre Havdal. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrente med 12 - tolv - prosent årlig."
Odin Lenes har anket dommen til lagmannsretten ved ankeerklæring av 28. februar 1998. Magne og Kåre Havdal har bestridt anken i tilsvar av 27. mars s.å. Ankeforhandling ble avholdt i Trondheim den 1. oktober 1998. Odin Lenes og Magne Havdal avga partsforklaring. Også Kåre Havdal møtte, men avga ikke forklaring. Ingen av partene førte vitner.
Saken står i samme faktiske og rettslige stilling som for herrredsretten. Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for herredsretten fremgår av dennes dom.
Odin Lenes har i hovedtrekk anført:
Han har fullført odelshevd i samsvar med odelsloven §7. I realiteten var han eier av eiendommen flere år før skjøtet ble utstedt. Kravet om odelshevd i 20 år er derfor oppfylt.
Odelshevd kan påbegynnes forut for tinglysingen av hjemmelsdokumentet. Avgjørende er om det reelt sett har skjedd eiendomsovergang. Også ved etterfølgende konsesjon regnes ervervet å ha skjedd fra det faktiske overtakelsestidspunkt, jf NOU 1972:22 s. 49.
I nærværende sak kommer det an på når Odin Lenes kunne kreve eiendommen overført til seg. Han fikk eiendommen på hånden i 1971, og det ble da inngått en muntlig avtale. Denne gikk ut på at Lenes skulle føre opp nytt bolighus til eierne, Ragnar og Astrid Slettbakk. Bolighuset var imidlertid ikke oppført i 1971, og Lenes var derfor ikke blitt eier på dette tidspunkt.
Boligen sto ferdig oppført i 1974, og ferdigattest forelå i 1975. De tidligere eiere hadde da flyttet inn i boligen. Lenes hadde derved oppfylt den vesentligste del av sine forpliktelser. Reelt sett var han eier av gården fra 1974, hvorfor odelshevden da begynte sitt løp.
Ved kjøpekontrakter inngått i 1973 og 1974 ble det avtalt at Lenes skulle betale et pengevederlag, først kr 170.000,- og deretter kr 270.000,-. Lenes har oppfylt de betalingsforpliktelser som pålå ham. Kjøpekontrakten av 1974 var utformet som et skjøte. Den ble tinglyst og innebar i realiteten en eiendomsoverføring.
Lenes drev imidlertid en utsatt entreprenørvirksomhet, og ønsket derfor ikke å stå som hjemmelshaver. Slettingen av den tinglyste kjøpekontrakt av 1974 skyldtes Lenes' frykt for kreditorpågang. Kontrakten gjaldt likevel mellom ham og de tidligere eiere. Slettingen var således en pro forma disposisjon, som ikke hadde betydning for rettsforholdet mellom partene, jf til sammenligning Rt-1970-1506.
Odin Lenes har nedlagt slik påstand:
1. Odin Lenes kjennes berettiget til å løse gnr. 103 bnr. 1, 3, 6, 11 og 13 i Rennebu kommune fra Magne og Kåre Havdal.
2. Odin Lenes tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Magne Havdal og Kåre Havdal har i hovedsak anført:
Etter odelsloven §7 annet ledd må det føres bevis for at det reelle eierforhold inntrådte før tinglysingen av hjemmelsdokumentet for at dette skal legges til grunn. Det stilles strenge krav til et slikt bevis. Beviskravet er ikke oppfylt i nærværende sak.
Slettingen av den tinglyste kjøpekontrakt i 1975 indikerer at kontraktsforholdet mellom Lenes og den tidligere eier var opphørt. Oppfatningen i grenda var også at Lenes kun passet dyrene, og at han ikke hadde overtatt som eier og driver.
Overføring av eiendomsretten til gården var betinget av at Lenes betalte den avtalte kjøpesum. Dette ble ikke gjort før mot slutten av 1977. At eiendomsretten ikke antas å ha gått over på kjøperen før hele kjøpesummen er betalt er lagt til grunn i rettspraksis, jf Rt-1931-1233 og Rt-1948-461.
Lenes ble etter dette ikke eier av gården før ved utstedelsen av skjøtet i desember 1977. Teksten i skjøtet viser på flere punkter at Lenes ikke hadde ervervet eiendomsrett på et tidligere tidspunkt.
Tidspunktet for tinglysing av skjøtet må etter dette være avgjørende for når hevdstiden begynte å løpe. Konsekvensen av dette er at Lenes ikke har oppfylt kravet om 20 års odelshevd.
Magne Havdal og Kåre Havdal har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Odin Lenes dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å erstatte Magne Havdal og Kåre Havdal saksomkostninger for lagmannsretten. Ved forsinket betaling påløper morarenter med 12% p.a.
Lagmannsretten skal bemerke:
Løsningskravet er angitt å rette seg mot gnr 103 bnr 1, 3, 6, 11 og 13. Det fremgår imidlertid av kjøpekontrakten og skjøtet at eiendommen omfatter bnr 1, 6, 8, 11 og 13.
Spørsmålet om løsningskravet skal tas til følge beror på om Odin Lenes har fullført odelshevd i 20 år, jf odelsloven §7 første ledd. Odelshevden ble avbrutt da eiendommen ble solgt på tvangsauksjon i 1995, eventuelt ved stadfestelsen av auksjonsbudet. Dette er partene enige om. Tvisten gjelder fra hvilket tidspunkt hevdstiden begynte å løpe.
Etter odelsloven §7 annet ledd 1. punktum kommer det an på når "hevdaren blir eigar med full eigedomsrett". Innholdsmessig siktes med dette til det reelle eierforhold, som må baseres på summen av en rekke ulike beføyelser. Det vises om dette til Thor Falkanger: "Odelsrett og åsetesrett" s. 67.
Bevisregelen i §7 annet ledd 2. punktum innebærer likevel at tidspunktet for tinglysing av hjemmelsdokumentet må legges til grunn, dersom hevderen ikke godtgjør at han var blitt eier forut for dette. På grunn av konsekvensene av odelsløsning er pretendenten pålagt en relativt streng bevisbyrde. Om dette vises til Rt-1989-455 og RG-1977-339, samt til Ola Rygg og Oluf Skarpnes: "Odelsloven med kommentarer" s. 38.
Lagmannsretten har ikke funnet det godtgjort at Odin Lenes var blitt reell eier av eiendommene "Slette" før skjøtet ble tinglyst. Dette skjedde den 16. desember 1977. Vilkåret om hevdstid er etter dette ikke oppfylt, hvorfor kravet om odelsløsning ikke kan gis medhold.
For det første bemerkes at den kjøpekontrakt som skal være inngått mellom Ragnar og Astrid Slettbakk og Odin Lenes i 1973 ikke har kunnet fremskaffes. Det er uvisst om det var tale om et kontraktsutkast eller en inngått avtale. Innholdet i dokumentet er også uklart. Lagmannsretten har ikke tilstrekkelig grunnlag for å bygge på at det i 1973 ble inngått en kjøpekontrakt som inneholdt forpliktelser som Lenes senere har oppfylt.
Under enhver omstendighet inngikk partene ny kjøpekontrakt den 21. juni 1974. Etter denne skulle Lenes overta "Slette" for kr 270.000,-. Av beløpet skulle kr 70.000,- betales kontant, kr 100.000,- i form av pantobligasjon til selgerne og kr 100.000,- i form av oppføring av bolighus til bruk for disse.
Det er på det rene at Lenes har oppført bolighus på eiendommen. Det legges til grunn at dette sto ferdig i 1974 eller 1975. Det er derimot ikke godtgjort at Lenes hadde oppfylt de øvrige forpliktelsene.
Pantobligasjonen kunne rimeligvis ikke tinglyses før Lenes var blitt hjemmelshaver. Den kontante del av vederlaget skulle betales mot utstedelse av skjøte. Kjøpekontrakten knytter på flere punkter oppgjøret til utstedelsen og tinglysingen av hjemmelsdokumentet. Etter lagmannsrettens syn taler dette i seg selv med en viss vekt for at Lenes ikke var blitt eier av "Slette" før ved skjøtet av 7. desember 1977.
Også andre omstendigheter trekker i samme retning. Kjøpekontrakten av 1974 inneholder riktignok en bestemmelse om at "Eiendommen overtas den 1.7. 1974". Datoen er imidlertid blitt endret, idet det med penn er skrevet "1.1. 1978". At dette var den reelle overtakelsesdato støttes av en bestemmelse i skjøtet av 7. desember 1977, der det heter at "Eiendommen overtas den 1/1-1978 og står fra da av for kjøperens regning og vågnad".
Opplysningene i saken tyder på at Slettbakk krevde at hele kjøpesummen måtte være innbetalt før skjøte kunne utstedes. Det er ingen holdepunkter for å anta at Slettbakk ikke kunne stille dette vilkåret, som er i tråd med rettspraksis angående eiendomsrettens overgang, jf Rt-1931-1233 og Rt-1948-461. Samtidig tyder opplysningene på at Lenes ikke hadde oppfylt betalingsforpliktelsen før mot slutten av 1977. Det vises i så måte til brev av 13. april 1978 fra advokat Oddmund Hoel til Ragnar Slettbakk, der det heter at ifølge opplysninger "er nå hele kjøpesummen innbetalt til Deres konto i banken".
Odin Lenes' anke har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes han å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten. Disse er oppgitt til kr 18.350,-, hvorav salæret utgjør kr 18.000,-. Oppgaven legges til grunn, jf tvistemålsloven §176 første ledd. Rentekravet tas til følge. Herredsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Odin
Lenes til Magne Havdal og Kåre Havdal 18.350 - attentusentrehundreogfemti - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra utløpet av oppfyllelsesfristen og til betaling skjer.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.