LF-1999-905
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-02-21 |
| Publisert: | LF-1999-00905 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Midt-Trøndelag skifterett NR. 97-00458 S - Frostating lagmannsrett LF-1999-00905 A. |
| Parter: | Ankende part: Hilde Keiseraas, Tiller (Prosessfullmektig: Advokat Sylvi Jektvik, Trondheim). Motpart: Arnt Keiseraas, Buvika (Prosessfullmektig: Advokat Birte Mjønes, Orkanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. Kst. lagdommer Ingrid Røstad Fløtten. Førstebyfogd Knut Almaas |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §15, Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Saken gjelder tvist om eiendomsretten til et tilbygg som er oppført i tilknytning til et bolighus.
Eiendommen gnr 10 bnr 26 i Skaun kommune (Nordabakken 3) ble i 1953/54 bebygget med et bolighus. Bygningen, som er oppført i 1 1/2 etasje og har brutto grunnflate på ca 80 m2, tjente som felles bolig for ektefellene Odd og Elsa Keiseraas.
I årene 1976-78 ble det oppført et tilbygg til bolighuset. Tilbygget hadde opprinnelig en grunnflate på ca 110 m2, men ble i 1985 utvidet med ytterligere ca 35 m2 . Siden 1978 har tilbygget vært felles bolig for Odd og Elsa Keiseraas' sønn, Arnt, samt dennes familie.
Odd Keiseraas beholdt grunnbokshjemmelen til eiendommen. Ved hans død i desember 1991 overtok Elsa Keiseraas boet i uskifte. Elsa Keiseraas døde 12. januar 1997. Ved hennes død oppsto det tvist mellom ektefellenes barn, Arnt og Hilde Keiseraas, om eiendomsretten til tilbygget.
Etter begjæring av Arnt Keiseraas ble dødsboet tatt under offentlig skiftebehandling ved Midt-Trøndelag skifterett. Arnt Keiseraas krevde seg tilkjent eiendomsretten til tilbygget og vederlag for stell og pleie av foreldrene. Hilde Keiseraas motsatte seg begge kravene. Skifteretten avsa 19. juli 1999 kjennelse med slik slutning:
«1. Arnt Keiseraas er eier av tilbygget på gnr 10 bnr 26 i Skaun.
2. Hilde Keiseraas frifinnes i forhold til påstand om vederlagskrav for pleie og omsorg.
3. Hilde Keiseraas betaler sakens omkostninger med kr 25.177,- tjuefemtusenetthundre-ogsyttisyv-.»
Hilde Keiseraas har anket skifterettens kjennelse til lagmannsretten ved ankeerklæring 21. september 1999. Arnt Keiseraas har avgitt tilsvar til anken 11. oktober s.å. Han har ikke inngitt anke over skifterettens avgjørelse om å frifinne Hilde Keiseraas for vederlagskravet. For lagmannsretten gjelder saken derfor bare tvisten om eiendomsretten til tilbygget.
Ankeforhandling ble holdt 17. januar 2000. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt to vitner. Den gjenstående tvist for lagmannsretten står i samme faktiske og rettslige stilling som for skifteretten. Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for skifteretten fremgår av dennes kjennelse.
Hilde Keiseraas har til støtte for anken i hovedtrekk anført:
Tilbygget til bolighuset tilhører dødsboet, i likhet med eiendommen for øvrig. Arnt Keiseraas har bevisbyrden for at faren har foretatt disposisjoner som medfører at eiendomsretten er gått over til sønnen. Han har ikke ført bevis for dette.
Skifteretten har uriktig lagt til grunn at de fleste eierbeføyelsene er overført til Arnt Keiseraas. Kun et fåtall av eierbeføyelsene er overført til sønnen. Retten til salg, pantsettelse og utleie tillå Odd Keiseraas, og bare hans kreditorer kunne ta utlegg i eiendommen. Grunnbokens angivelse av Odd Keiseraas som hjemmelshaver stemmer med de faktiske forhold.
Vitneførselen for lagmannsretten har ikke sannsynliggjort Arnt Keiseraas' påstand om å være eier. Ingen av vitnene har uttalt seg om dette spørsmålet. Arnt Keiseraas' uttalelse til bobestyreren viser at han ikke var eier av boligenheten så lenge foreldrene levde, men at han skulle bli det etter deres død.
Det er intet bevis på eiendomsrett at Arnt har betalt en del av utgiftene tilknyttet eiendommen til faren. Betalingen bør snarere anses som en form for husleie, og indikerer derfor bare en leierett. Arnt Keiseraas har for øvrig nytt godt av en betydelig husleiesubsidiering gjennom mange år.
Det var faren som tok opp lån for å finansiere tilbygget, og gjeldsforsikring ble tegnet i hans navn. Gjelden ble slettet da faren døde, noe som ikke kan være riktig dersom Arnt Keiseraas var den reelle låntaker.
Det stilles strenge krav til beviset for overdragelse av fast eiendom, så lenge intet foreligger skriftlig, jf Rt-1955-719 og Rt-1985-1265. At en eventuell eiendomsrett til tilbygget utgjør en betydelig heftelse på eiendommen gir grunnlag for ytterligere krav om klare bevis.
Også ankemotpartens subsidiære påstand om at han er blitt sameier i hele eiendommen bestrides. Man kan ikke «bo seg» inn i et sameie. Avgjørelsen i Rt-1984-497 er ikke relevant for nærværende sak.
Heller ikke ankemotpartens atter subsidiære påstand om vederlagskrav kan føre frem. Den verdiøkning som Arnt Keiseraas har tilført eiendommen blir mer enn oppveiet ved fordelen av å ha kunnet bo billig i lengre tid.
I forbindelse med spørsmålet om saksomkostninger er anført at Hilde Keiseraas' forliksforslag ble avvist av ankemotparten. Arnt Keiseraas bør derfor under ingen omstendighet tilkjennes saksomkostninger.
Hilde Keiseraas har nedlagt slik påstand:
«1. Eiendommen gnr 10 bnr 26 i Skaun tilhører Odd og Elsa Keiseraas' dødsbo.
2. Hilde Keiseraas frifinnes for ankemotpartens atter subsidiære påstand.
3. Hilde Keiseraas tilkjennes sakens omkostninger.»
Arnt Keiseraas har i det vesentlige gjort gjeldende:
Hovedspørsmålet i saken er om manglende skriftlighet til støtte for hans påstand om eiendomsrett til tilbygget kan anses avgjørende. I denne forbindelse har det betydning at det ikke er spørsmål om overføring av eiendomsrett, men om han er eier av et tilbygg som er oppført på farens eiendom.
Det er på det rene at Arnt Keiseraas hadde eksklusiv bruksrett til tilbygget. Han kunne nekte andre å benytte tilbygget, herunder bruk fra farens side.
Arnt Keiseraas har utført betydelig arbeidsinnsats både i forbindelse med oppføring av tilbygget og betjening av lån. Finansieringen av tilbygget innebar at faren ikke hadde reelle utgifter. Arnt har også tatt opp lån i eget navn i forbindelse med oppussing og utbedringsarbeid på tilbygget. Det var Arnt som betalte gjeldsforsikringen for husbanklånet som sto i farens navn.
Foreldrene hadde gode grunner for å tillate tilbygget oppført og la dette være Arnts eiendom. De trygget sin alderdom ved å ha sønnen boende på eiendommen.
Odd Keiseraas hadde på den annen side bestemte grunner for å beholde grunnbokshjemmelen, og ikke foreta formell eiendomsoverføring til Arnt. Han var kjent med en sak fra nabolaget, der en hjemmelsoverføring og et påfølgende dødsfall medførte at personer som sto utenfor familien fikk rettigheter til eiendommen. Hans unnlatelse av å overføre formell eiendomsrett til sønnen var motivert av ønsket om å unngå en tilsvarende situasjon.
Subsidiært er gjort gjeldende at Arnt Keiseraas må anses som sameier i hele eiendommen. Det er vist til Rt-1984-497. I nærværende sak er Arnt blitt sameier på grunn av utført arbeidsinnsats på tilbygget, samt betjening av lån m.m.
Atter subsidiært er det krevet vederlag, basert på berikelses- og restitusjonsprinsipper, samt rimelighetshensyn. Rt-1984-497 er påberopt også i denne sammenheng.
I forhold til spørsmålet om saksomkostninger er vist til at Arnt Keiseraas fremsatte et forlikstilbud da saken sto for skifteretten. Han har dessuten frafalt vederlag for stell og pleie av foreldrene.
Arnt Keiseraas har nedlagt slik påstand:
«1. Prinsipalt:
Skifterettens slutning punkt 1 stadfestes.
Subsidiært:
Arnt Keiseraas og boet er sameiere til eiendommen med alle påstående bygninger med en lik andel på hver.
Atter subsidiært:
Arnt Keiseraas har krav på et vederlag for sitt bidrag for verdiøkningen på eiendommen med et beløp begrenset oppad til kr 500.000,-'
2. Hilde Keiseraas dømmes til å betale sakens omkostninger for skifterett og lagmannsrett.»
Lagmannsrettens syn på saken:
Innledningsvis er det grunn til å presisere at hovedspørsmålet for lagmannsretten kun er om Arnt Keiseraas er eier av tilbygget på eiendommen, derimot ikke om han også er medeier i grunnen. For skifteretten synes også det sistnevnte spørsmål å ha vært ansett som en del av Arnt Keiseraas' prinsipale påstand, jf gjengivelsen av hans anførsler på side 3 i kjennelsen og skifterettens drøftelse avslutningsvis på side 11. Det fremgår imidlertid av Arnt Keiseraas' anførsler og påstand for lagmannsretten at han prinsipalt bare krever fastsettelsesdom for at han er eier av tilbygget.
Dersom Arnt Keiseraas' prinsipale påstand gis medhold, vil dette innebære at han anses som eier av «hus på fremmed grunn». Det er rettslig sett intet i veien for at rettighetsforholdene kan være slik, jf Rt-1987-1092 og forutsetningsvis tinglysingsloven §15 første ledd.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten, idet Arnt Keiseraas anses å ha ført tilstrekkelig bevis for sin påstand om å være eneeier av tilbygget til bolighuset på eiendommen. Skifterettens begrunnelse er i det vesentlige dekkende også for lagmannsrettens syn, og det vises til denne. I anledning det anførte for lagmannsretten presiseres dog følgende forhold:
Hovedspørsmålet i nærværende sak er, slik lagmannsretten ser det, ikke om Odd Keiseraas har overført deler av den faste eiendommen til sønnen Arnt. Spørsmålet er derimot om far eller sønn skal anses å være eier av deler av eiendommen, nemlig et tilbygg til bolighuset, som er blitt oppført i ettertid. Den rettspraksis som den ankende part har vist til, og som går ut på at det stilles strenge krav til beviset for overføring av eiendomsrett til fast eiendom dersom intet foreligger skriftlig, har derfor begrenset betydning i nærværende sak.
Det er ikke omstridt i saken at Arnt Keiseraas fikk tillatelse av faren til å oppføre et tilbygg til foreldrenes bolighus, noe som ble gjennomført i to etapper, i 1976-78 og i 1985. Omstendighetene vedrørende oppføringen av tilbygget viser etter lagmannsrettens syn at det må ha vært partenes oppfatning at tilbygget skulle tilhøre sønnen.
Det vises i denne sammenheng til at Arnt var hovedansvarlig for selve oppføringen av tilbygget og utførte det meste av dette selv. Dernest var han i realiteten ansvarlig for byggelånene. At disse var opptatt i farens navn skyldtes sistnevntes ønske om å beholde grunnbokshjemmelen til eiendommen. Det anses imidlertid godtgjort at det sistnevnte forhold ikke avspeilet farens syn på hvem som var eier av tilbygget.
Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at Odd Keiseraas' samtykke til at sønnen Arnt oppførte et tilbygg til bolighuset, må anses som en livsdisposisjon. Den var dels motivert av ønsket om å hjelpe sønnen og hans familie med å skaffe bolig, og dels i foreldrenes behov for trygghet i alderdommen, noe som ble oppnådd ved at sønnen og hans familie bodde på eiendommen. At Arnt Keiseraas var den reelle eier av tilbygget fikk også viktige konsekvenser for Odd Keiseraas. Han kunne således ikke disponere over tilbygget til fordel for seg selv eller andre, verken i form av salg eller utleie.
Det kan hevdes at Odd Keiseraas burde ha innrettet seg annerledes enn han gjorde, i det minste ved å sørge for å opprette et dokument der Arnts eiendomsrett til tilbygget fremgikk. Unnlatelsen av dette kan imidlertid ikke anses som avgjørende, så lenge det anses godtgjort på annen måte at sønnen var den reelle eier av tilbygget til boligen. I denne sammenheng har det betydning at det i tilfelle var spørsmål om å formalisere et rettsforhold som gjaldt mellom nærstående personer, noe som ofte anses å være unaturlig i familieforhold. At gjeldsforsikring ble tegnet i farens navn når den reelle låntaker var Arnt Keiseraas, vil være et forhold mellom forsikringsselskapet og ham.
Hilde Keiseraas' anke har ikke ført frem. Hun tilpliktes, i tråd med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, å erstatte Arnt Keiseraas' saksomkostninger for lagmannsretten. Disse er oppgitt til 17.148 kroner, hvorav 17.000 kroner er salær til prosessfullmektigen. Omkostningene anses å ha vært nødvendige og tilkjennes ankemotparten.
For skifteretten ble saken dels vunnet og dels tapt, idet Arnt Keiseraas fikk medhold i eiendomstvisten og Hilde Keiseraas fikk medhold i tvisten om vederlag til Arnt Keiseraas for pleie og omsorg. Lagmannsretten er, i motsetning til skifteretten, kommet til at det ikke bør gjøres unntak fra hovedregelen om deling av saksomkostningene når en sak er dels vunnet og dels tapt. Begge parter fremsatte forlikstilbud, og Arnt Keiseraas har et medansvar for tvisten om eiendomsretten til tilbygget, idet han har unnlatt å sørge for å formalisere sin materielle rett. Under henvisning til tvistemålsloven §174 første ledd tilkjennes derfor ingen av partene saksomkostninger for skifteretten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Skifterettens kjennelse, slutningens punkt 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger for skifteretten tilkjennes ikke.
3. Hilde Keiseraas betaler saksomkostninger for lagmannsretten med 17.148 - syttentusenetthundreogførtiåtte - kroner til Arnt Keiseraas innen 2 - to - uker etter at dommen er forkynt.