LF-2000-270 - RG-2001-662
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-11-09 |
| Publisert: | LF-2000-00270 - RG-2001-662 (97-2001) |
| Stikkord: | Overskjønn, Avtaleskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nordmøre herredsrett nr. 99-00104 B - Frostating lagmannsrett LF-2000-00270. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet, Oslo (Prosessfullmektig: H.r. advokat Odd Larhammer, Molde). Saksøkt: Takst nr. 1: Ingebrigt Bolme, Surnadal. Takst nr. 4: Nils Harald Ness, Surnadal. Takst nr. 5: Olav Strand, Surnadal. Takst nr. 11: Møbel-Fiske Boligservice AS, Surnadal. Takst nr. 12: Holger Skei, Surnadal. Takst nr. 14: Surnadal Hotell AS, Surnadal. Takst nr. 23: Norutbygg AS, Surnadal. Takst nr. 27: Birger Skei, Skjervøy. Arnfinn Skei, Surnadal. (Prosessfullmektig: H.r. advokat Frithjof Sigmond, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §9, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §53, §54, §54a, §57, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5-§9, §10, §4, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §9 |
Overskjønnet gjelder erstatninger ved avståelse av arealer til en ca 1.250 m lang «miljøgate» i Surnadal, som anlegges over en eksisterende veg.
Byggingen omfatter ny gang- og sykkelveg, endring av avkjørsler, etablering av gangfelt, fartshumper, midt-rabatter, bygging av forstøtningsmurer, gjerder og ny belysning.
Surnadal kommunestyre godkjente 29. juni 1989 reguleringsplan «Skei sentrum». Reguleringsendringer ble innarbeidet ved vedtak 25. april 1996, 29. august 1996 og 24. april 1997. Det ble inngått avtaler mellom Statens vegvesen og grunneiere om forhåndstiltredelse. I avtalene heter det bl.a. at dersom man ikke kommer frem til kjøpekontrakt, skal erstatninger for avståelse av grunn m.v. fastsettes ved rettslig skjønn, jf skjønnsprosessloven §4 første ledd. Skjønn skal bygge på «vanlege ekspropriasjonsrettslege prinsipp». Det er også en henvisning til ekspropriasjonserstatningsloven (eksprl) §10 om avsavnsrente.
Staten v/Samferdselsdepartementet v/h.r. advokat Odd Larhammer begjærte 5. februar 1999 skjønn ved Nordmøre herredsrett. Skjønnsbegjæringen omfattet 32 takstnummer. Grunneierne var representert v/h.r. advokat Frithjof Sigmond. Skjønnsforhandlinger ble holdt 11. og 12. oktober 1999 og skjønn ble avhjemlet 2. desember 1999 med slik slutning:
«1. Staten v/Samferdselsdepartementet betaler de erstatninger som er fastsatt i skjønnet.
2. Staten v/Samferdselsdepartementet erstatter saksomkostninger til de saksøkte v/h.r. advokat F. Sigmond med i alt kr 112.449,50 - etthundreogtolvtusenfirehundreogførtini 50/100.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.»
Staten har begjært overskjønn for tre saksøkte, takst nr. 14, 23 og 27. Overskjønn er også begjært av de saksøkte nr. 1, 4, 5, 11, 12, 14 og 23. For lagmannsretten omfatter altså saken 8 takstnummer og for disse dreier det seg om fullstendig overskjønn.
Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Surnadal 6. og 7. september 2000. Lagmannsretten mottok forklaringer fra parter og vitner slik rettsboken viser. Det ble fremlagt takstbok med kartutsnitt, fotos, takstbok med opplysninger om eiendommene m.v.
Avhjemling av overskjønnet har dessverre tatt lang tid, da det har vært vanskelig å finne tidspunkt for skjønnskonferanse som passet for alle rettens medlemmer.
For overskjønnet gjelder de samme allminnelige skjønnsforutsetninger som i herredsretten, og disse er inntatt i skjønnet side 3-6. Her skal bare fremheves:
- Punkt 3.5 hvoretter skade og ulempe som følge av anleggsdriften skal vurderes av skjønnsretten. Dette er aktuelt for takst nr. 4.
- Punkt 4 hvoretter erstatningsoppgjør skjer i samsvar med skjønnsprosessloven §53 - §57.
- Punkt 6 om at vegvesenet har ansvaret for fremtidig vedlikehold av gjerder og murer som vegvesenet har oppført.
Under punkt 3.1 er det foreskrevet at retten fastsetter grunnerstatning pr arealenhet (dekar/m2 ) for hvert takstnummer. Advokat Larhammer har presisert at dette bare er ment som et forslag, idet det for enkelte eiendommer kan være hensiktsmessig å fastsette erstatning til en rund sum, f.eks etter differanseprinsippet.
Det er ikke reist innsigelser mot fremme av overskjønnet. Saken står i vesentlig samme stilling - faktisk og rettslig - som for herredsretten.
Samtlige takstnummer er tiltrådt. Herredsretten fastsatte avsavnsrenten til 6% p.a. og det er ikke begjært overskjønn over renten.
Lagmannsretten utmåler erstatninger etter alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. De saksøkte skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 1984, slik loven er tolket og anvendt i Høyesteretts praksis. Grunneierne skal således ha høyeste verdi av salgsverdig og bruksverdi, jf eksprl §4 - §6.
Salgsverdi er det vanlige kjøpere vil være villige til å betale for arealene ved frivillig salg. Man skal se bort fra det spekulasjonskjøpere vil betale, og likeledes kjøpere med særegne behov. Det skal legges vekt på:
- hva slags eiendom det gjelder
- beliggenheten
- oppnådde priser ved frivillig salg av andre sammenligbare eiendommer
- andre forhold som er avgjørende for salgsverdien.
Vurderingene skal baseres på den påregnelige bruk av vedkommende areal som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet. Det tilsvarende gjelder ved beregning av bruksverdi.
For enkelte eiendommer er det spørsmål om å verdsette smale stripearealer som isolert sett har liten salgsverdi. For disse anvendes det såkalte differanseprinsippet som Høyesterett har beskrevet i Rt-1976-1507 flg (Sandefjord-kjennelsen):
«Man vil vanligvis være henvist til å utmåle erstatningen på grunnlag av en differansebetraktning hvor erstatningen - med visse unntak - settes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som avståes, og verdien uten dette areal.»
Når det gjelder avståelse av areal til veg, vegskråninger o.l., vises det til avgjørelse inntatt i Rt-1977-24 (Østensjø-dommen):
«Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealene er gjort ubebyggelige. Det er gitt erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkspris...»
Staten har anført at miljøgaten innebærer fordeler for de saksøkte. Disse har på sin side fremhevet at gaten er anlagt vel så mye av hensyn til andre trafikanter. Lagmannsretten peker på at miljøgaten er anlagt over eksisterende veg, og at de fordeler den medfører - funksjonelt, estetisk og mht trafikksikkerhet, er av allmenn karakter for eiendommer på Skei. Følgelig gjøres ikke fradrag etter eksprl §9.
Erstatningene er utmålt pr tiltredelsestidspunktet for den enkelte eiendom.
Nedenfor behandles takstnumrene etter tur.
Takst nr. 1
Eiendom: Gnr. 36 bnr. 1 i Surnadal.
Eier: Ingebrigt Bolme, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Ubebygd tomteareal, regulert til boliger/forretninger.
Avstått areal: 1162 m2 .
Tiltredelsesdato: 7. mai 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For avstått areal kr 35.000 og for ulempe kr 20.000.
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Vegvesenet har fylt ut, lagt fast dekke på og beplantet med 4 lønnetrær et areal til privat parkeringsplass. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
2. Vegvesenet har opparbeidet avkjørsel for innkjøring (for takstnr. 1, 2, 3 og 4) foran takst nr. 4 og avkjørsel for utkjøring (for takst nr. 1, 2, 3 og 4) foran eiendommen.
3. Vegvesenet har lagt 250 mm plastavløpsrør for drensvann over eiendommen inntil grense med takst nr. 2. Det var tidligere stikkrenne på stedet.
4. I de tilfelle det gjelder avståelse av grunn som er blitt liggende igjen mellom fylkesvegen (tidligere riksveg) og frasolgte tomter, skal erstatningen tilsvare den merpris selgeren ville ha oppnådd hvis dette arealet hadde vært med i salget, og salget fant sted på tiltredelsestidpunktet.
Erstatningskrav:
I. Grunnerstatning.
II. Tap i salg som følge av utfylling.
Staten anfører i det vesentlige:
Ved anvendelse av differanseprinsippet blir erstatningen beskjeden. Det er en stripe veggrunn - foran 5 utskilte tomter som avstås. Bolme oppnådde en fordel ved opparbeidelse av gang- og sykkelveg og parkeringsplass. Miljøgaten har muliggjort avkjørsel fra oversiden av den ubebygde tomten, istedenfor fra Svartvassvegen på nedsiden.
Bolme mener at erstatningen må settes betydelig høyere enn det herredsretten har gjort. Opparbeidelse med asfalt er ingen fordel. Ved utbygging av den nederste tomten må parkeringsarealet brytes opp og masser fjernes. Det er blandet sprengtstein - store og små steiner - som vil rase ut ved graving. Norutbygg AS kjøpte tomtearealet av Bolme for ca kr 110 pr m2 i 1998, men måtte legge inn en betydelig kostnad ved å fjerne de utfylte masser.
Lagmannsretten bemerker:
Ved erstatningsutmålingen skal man altså finne merverdien av 5 tomter forutsatt at de hadde hver sine deler av stripen som avstås, jf spesiell skjønnsforutsetning nr. 4. Stripen er 5-9 m bred og 180 m lang. Påregnelige etterspørrere etter tomtene ville være enkeltstående husbyggere eller utbyggere av det hele. Tomtene er regulert til dobbelt formål - forretninger og boliger. Det skal være forretninger i 1. etasje. Ut fra differanseprinsippet settes den samlede verdi av stripearealet til kr 116.200. Dette innbefatter noe kostnader ved å fjerne en del av den opparbeidete fyllingen ved fremtidig utbygging. I tillegg kommer 6% rente p.a. fra 7. mai 1996.
Takst nr. 4
Eiendom: Gnr. 36 bnr. 65 i Surnadal.
Eier: Nils Harald Ness, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Bebygd tomt, regulert til boliger/forretninger.
Avstått areal: 2 m2 .
Tiltredelsesdato: 14. juli 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Erstatning vedrørende bort-drenering av vann kr 15.000.
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Vegvesenet har lagt fast dekke på og merket private parkeringsplasser. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
2. Vegvesenet har opparbeidet ny avkjørsel for innkjøring foran takst nr. 5 og ny avkjørsel for inn- og utkjøring foran takst nr. 4.
Erstatningskrav:
I. Grunnerstatning.
II. Kostnader for å hindre vannskade.
III. Skade på mur.
IV. Ulemper ved snøbrøyting.
Staten anfører i det vesentlige:
Ness avstår et ubetydelig areal. Når man driver en forretningseiendom, må man finne seg i visse ulemper i utviklingens medfør, herunder i forbindelse med snøbrøyting, jf Rt-1967-1365 (Martinsen). Veglegemet ble hevet 5-7 cm da miljøgaten ble bygget. Dette var for å bedre dekket - vegstandarden. Avrenningen på eiendommen er neppe forandret. Staten har ikke ansvar for påstått vanninnsig i kjelleren. Lagmannsretten skal vurdere anleggsskader, men i dette tilfellet har ikke Ness sannsynliggjort årsaken til skadene på muren mot øst.
Ness krever erstatning for merulemper når gang- og sykkelvegen brøytes og snø henlegges foran inngangen til forretningslokalene. Videre gjør hevning av gatelegemet at regnvann og smeltevann renner inntil grunnmuren og ned langs og gjennom denne. Staten må erstatte kostnader ved nødvendige tiltak for forsvarlig avrenning. Muren mot øst er ca 2,5 m høy og 8-10 m lang. Den ble ødelagt i anleggstiden; er blitt skjev og siger ut. Staten må bekoste utbedring, i hvert fall delvis, om man finner at skaden har flere årsaker. Den samlede erstatning, herunder for tomteareal, må høynes betydelig.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten forutsetter at det blir brøytet på normal og forsvarlig måte foran Ness' forretningsbygg. I den grad Ness da får problemer pga snøbrøyting, antas disse å ligge innenfor det man må tåle i utviklingens medfør i naboforhold. Slike ulemper innenfor den alminnelige tålegrense erstattes ikke, jf Rt-1967-1365 (Martinsen). Ness' utvendige mur synes å ikke være forskriftsmessig bygget. Fundamentering, dimensjonering og utførelse av muren fremstår som utilfredsstillende. Den har ikke tålt vibrasjoner ved komprimering og annen trafikk oppe på platået. Muren burde tålt de aktuelle påkjenninger, slik at erstatningen for anleggsskade settes til kr 0. - Etter befaringen finner lagmannsretten det bevist at det nye og høyere asfaltdekket foran bygget er årsak til de problemer Ness har med vanninnsig. Dette kan bøtes på ved å skjære ut en stripe i asfalten, noe ut fra husveggen og i dennes lengderetning. I stripen kan nedlegges en renne med rist, slik at vann samles opp og ledes bort fra eiendommens front. Omkostningene må staten dekke. Disse, sammen med en beskjeden grunnerstatning for 2 m2 opparbeidet areal settes til kr 30.000. I tillegg kommer 6% rente p.a. fra 14. juli 1996.
Takst nr. 5
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 51 i Surnadal.
Eier: Olav Strand, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Bebygd tomt, regulert til boliger/forretninger.
Avstått areal: 403,29 m2 .
Tiltredelse: 20. mai 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For avstått areal kr 30 pr m2 .
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Stikkrenne inntil grense ved fotograf Børre Strand sin eiendom blir opprettholdt.
2. Avkjørsel mellom bolighus og uthus blir opprettholdt.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
II. Arronderingsulemper for tomt.
III. Ulemper ved hevet avkjøring.
IV. Ulemper ved snøbrøyting.
Staten anfører i det vesentlige:
Staten presiserer at avstått areal er korrigert for lagmannsretten. Ellers medfører miljøgaten at verdien på Strands eiendom er steget. På den ubebygde del av eiendommen kan nytt bygg tilpasses den nye vegtraséen og gang- og sykkelvegen. Snøbrøyteproblemer overstiger ikke de ulemper man må tåle i naboforhold, jf. Rt-1967-1365 (Martinsen).
Strand mener at man må se på arealavståelsen i relasjon til både bebygget og ubebygget areal. Det er særlig den bebyggete del som er påført ulemper. Det er blitt svært trangt mellom veg og bygning. Under snøbrøyting har Strand opplevd så store ansamlinger av snø foran huset, at han ikke har kunne benytte utgangsdøren på forsiden. Gatelegemet er hevet, slik at utkjøring fra garasje/hage kompliseres. Prinsipalt anføres at Strand er påført særulemper, subsidiært påberopes alminnelige ulemper som overstiger tålegrensene i naboloven §2, slik at i hvert fall merulempene skal erstattes. Endelig vises det til at et stort og attraktivt areal avstås.
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten er enig med Strand i at avståelsen virker noe forskjellig i relasjon til ubebygget og bebygget del av eiendommen. På den ubebygde del kan nytt bygg og avkjørsel tilpasses miljøgaten. For begge deler gjelder det imidlertid avståelse av betydelige areal.
Påståtte problemer ved snøbrøyting ligger innenfor det man må tåle i naboforhold i utviklingens medfør. Strand har referert en enkelt episode der store snømasser ble henlagt foran inngangsdøren. Lagmannsretten legger til grunn at det i fremtiden vil bli brøytet på normal og forsvarlig måte, slik at Strand ikke utsettes for verre sjenanse enn det huseiere flest må tåle, jf Rt-1967-1365 (Martinsen). Også endringen i høyde på gang- og sykkelvegen ligger innenfor de forandringer man må tåle uten erstatning. Det blir nærmest en kul foran Strands bolig, der han kjører ut, men på den annen side har han fått biltrafikken skjøvet noe fra seg til fordel for myke trafikanter. Alt i alt kan ikke lagmannsretten se at Strand påføres noen arronderingsulempe. Det gjenstår å fastsette en erstatning for avstått areal, og ut fra prisnivået og differanseprinsippet settes erstatningen samlet til kr 43.500 for hele stripearealet. I tillegg kommer 6% rente p.a. fra 20. mai 1996.
Takst nr. 11
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 56 i Surnadal.
Eier: Møbel-Fiske Boligservice AS, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Bebygd tomt, regulert til forretninger/kontorer.
Avstått areal: 336,4 m2 .
Tiltredelse: 2. oktober 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Verdireduksjon inkludert tap av parkeringsplasser kr 10.000.
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Vegvesenet har opparbeidet avkjørsel (innkjøring) på nordøst-siden av eiendommen og avkjørsel (utkjøring) på sørvest-siden av eiendommen.
2. Vegvesenet har satt opp mur forblendet med skiferstein fra gang- og sykkelvegen inntil forretningsbygget på sørvest-siden av dette.
3. Vegvesenet har lagt fast dekke på arealet mellom gang- og sykkelvegen og forretningsbygget, og merket parkeringsplasser. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
4. Det offentlige vil ikke erverve retter på det arealet som ligger mellom gang- og sykkelvegen og huset på sørøst-siden av eiendommen.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
II. Tap av 4 parkeringsplasser.
III. Ulemper ved snøbrøyting.
Staten anfører i det vesentlige:
Det er naturlig å foreta en differansebetraktning ved erstatningsutmålingen for dette takstnummer. Vegvesenet/kommunen og grunneieren har gått sammen om å opparbeide parkeringsplass på nord-siden av eiendommen, herunder på taket av bygget ut mot Svartvassvegen. For øvrig er det på det avståtte areal parkmessig opparbeidet rabatter og blomsterbed mot miljøgaten og hotellet vis-a-vis. Grunneiers tap er i realiteten begrenset til en parkeringsplass mot fasaden, der det tidligere kunne stå 7 biler, nå 6.
Møbel-Fiske Boligservice AS anfører at det er rift om parkeringsplassene rundt huset, bl.a. fordi hotellgjester hyppig legger beslag på kundeparkeringen. En ferdig opparbeidet oppstillingsplass for bil kommer fort på kr 50.000. Før kunne det stå 10 biler på forsiden, mens det i dag bare er plass for 6. Tomteprisene i denne del av Surnadal er meget høye. I 1961 solgte man 1000 m2 av eiendommen til en pris, som indeksregulert tilsvarer kroner 220 pr m2 i dag. Kommunen har kjøpt tomt for kulturhus ved siden av og betalt ca kr 500 pr m2 .
Lagmannsretten bemerker:
Det legges til grunn at det i fremtiden vil bli snøbrøytet på normal og forsvarlig måte, slik at Møbel-Fiske Boligservice AS ikke utsettes for verre sjenanse enn det huseiere flest må tåle. Følgelig blir det ingen erstatning for påståtte ulemper ved snøbrøyting, jf Rt-1967-1365 (Martinsen).
Møbel-Fiske Boligservice AS eier næringsbygget der det drives forretninger, herunder møbelsalg, fargehandel og manufaktur. Det er åpenbart knapphet på parkeringsplasser og ikke muligheter for tilpasning ved anordning av nye plasser på forretningstomten. Økonomisk sett er det dette forhold som blir avgjørende for erstatningsutmålingen ved avståelsen av de 336,4 m2 til miljøgaten. Lagmannsretten har besiktiget anlegget etter at det er fullført, og med oppstreket parkering mot fasaden. Det forutsettes at inngangspartiene ikke stenges med parkerte biler. Ut fra dette konkluderer lagmannsretten med at 2 parkeringsplasser er gått tapt ved inngrepet. Verdien av tomt med opparbeidelse av 2 slike plasser, eventuelt kjøp av tilsvarende plasser i nabolaget, settes til kr 65.000. I tillegg kommer 6% rente p.a. fra 2. oktober 1996.
Takst nr. 12
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 7 i Surnadal.
Eier: Holger Skei, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Landbrukseiendom regulert til offentlige formål/forretningsformål.
Avstått areal: 107 m2 .
Tiltredelse: 27. juli 1998.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: For avstått areal kr 3.000.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
Staten anfører i det vesentlige:
Det er tre mindre parseller som erverves fra gårdsbruket som har et gjenliggende areal i sentrum på ca 6 dekar. Den ene parsellen utgjør ca 50 m2 - et hjørne av dyrket mark som går med til veganlegg/fortau mot det såkalte Fokus-bygget. Det andre arealet er nærmest en trafikkøy, som ligger ved Esso-stasjonen. Eierforholdet kom for dagen i forbindelse med en oppmåling foretatt de senere år. Det tredje arealet er gammel, privat veggrunn utenfor hjørnet av Surnadal hotell. Staten mener at arealbitene har ubetydelig verdi, og at det ikke er grunnlag for å høyne den erstatning som herredsretten har fastsatt.
Holger Skei understreker at man står overfor areal regulert til offentlige formål/forretningsformål. Parsellen nærmest gårdsbebyggelsen har full tomteverdi. Den andre parsellen ved bensinstasjonen har en fremtidig verdi, så fremt vegen blir nedlagt og grunnen igjen kan disponeres av eier. Også den tredje parsellen har en økonomisk verdi. Tomteprisene i Surnadal sentrum er høye, jf kommunens kjøp av tomt til kulturhus, der man betalte over kr 500 pr m2 .
Lagmannsretten setter en samlet salgsverdi for de tre arealene. Differanseprinsippet legges til grunn, jf Rt-1976-1507. (Sandefjord-kjennelsen). Den største verdien ligger i parsellen nærmest gårdsbebyggelsen som i reguleringsplanen er avsatt til forretningstomt. Det som er karakterisert som en trafikkøy ved bensinstasjonen, har en fremtidig og meget usikker verdi knyttet til nedleggelse av vegen, dersom det skulle bli aktuelt. Det er ingen konkrete planer om å nedlegge vegen. Også arealet på hjørnet av hotellet er tilnærmet verd kr 0, idet det hefter evigvarende bruksretter til den private vegen hvor arealet ligger. Lagmannsretten fastsetter total erstatning til kr 14.000. I tillegg kommer 6% rente p.a. fra 27. juli 1998.
Takst nr. 14
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 33 i Surnadal.
Eier: Surnadal Hotell AS, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Bebygd tomt regulert til reiseliv/turisme.
Avstått areal: 165,3 m2 .
Tiltredelse. 13. mai 1998.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Verdireduksjon som inkluderer tap av grunn og parkeringsplasser kr 225.000.
Spesielle skjønnsforutsetninger:
1. Vegvesenet har bygd ny mur forblendet med skifer på nordvest-siden av hotellet. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
2. Vegvesenet har bygd ny mur forblendet med skifer og bygd grøntanlegg med kantstein foran hotellet. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
3. Vegvesenet har satt opp 6 -7 lyspunkt på hotellveggen. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
4. Avkjørsler inntil grense mot gnr. 35/30 og over gnr. 35/7.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
II. Tap av parkeringsplasser.
III. Andel av kostnader for ombygging av hotell og anskaffelse av parkeringsplasser.
IV. Ulemper ved snøbrøyting.
Staten anfører i det vesentlige:
Miljøgaten har gjort det mye penere foran hotellet. Trafikken er ordnet med én kjøreretning på hver side av midtrabatten med trær. Tidligere var det en uholdbar situasjon ved at, ikke bare biler, men også busser stoppet i gaten og blokkerte trafikken med av- og påstigning og bæring av bagasje inn til resepsjonen. Nå er hotellets eiendom forskjønnet med forblendede murer, kantstein og rabatter mot miljøgaten. Antallet parkeringsplasser her er redusert, og Staten erkjenner at det må utbetales erstatninger for disse. Det dreier seg likevel ikke om mange plasser. Tidligere var det plass til maksimalt 9 biler mot gaten. Det er ikke veganlegget som har forårsaket flytting av inngangspartiet og resepsjonen. Kostnader i denne forbindelse er følgelig Staten uvedkommende. Det er heller ikke grunnlag for å erstatte ulemper ved snøbrøyting. Staten har begjært overskjønn fordi den mener at den utmålte erstatning kr 225.000 er altfor høy.
Surnadal Hotell AS har på sin side begjært overskjønn, fordi erstatningen angivelig må forhøyes. Hvis man utnyttet plassen effektivt, kunne man tidligere parkert 17 biler på forsiden av hotellet. Miljøgaten representerer et dramatisk inngrep overfor hotelldriften. Et par biler kan nok fortsatt parkere langs gaten, men i hvert fall 13 plasser må erstattes. Hotellet tilpasser seg den nye situasjonen etter beste evne, og har kjøpt naboeiendommen - den tidligere banken - for 1 mill kr. Huset blir revet og det oppføres sannsynligvis et parkeringshus. Forsiktig beregnet kommer hver plass på kr 56.000. Dette er ikke å ta for hardt i - hos Møbel-Fiske Boligservice AS kalkulerte man plassene til kr 50.000 ved opparbeidelsen av parkering på taket av fargehandelen.
Hotellet har måttet flytte inngangsparti og resepsjon. Dette har igjen ført til betydelige innvendige ombygninger av hensyn til logistikken i bygningen. Det var miljøgaten som utløste omkalfatringene.
Det er de viktigste kvadratmetrene med uteareal som hotellet har avstått, og det er ikke antallet m2 men kostnadene ved tiltak i ettertid som blir avgjørende for erstatningsutmålingen. Også hotellet har ulemper med snøbrøyting.
Lagmannsretten bemerker:
Samtidig med veganlegget ble hotell-selskapet tatt under konkursbehandling. Dette får i og for seg ikke betydning ved erstatningsutmålingen, idet lagmannsretten legger til grunn den objektiviserte vurderingsmåten som Høyesterett har fastslått, bl.a. i Svenkerud-dommen ( Rt-1986-1354). Førstevoterende uttaler der bl.a.:
«I lovens §6 er bruksverdien av en eiendom som erstatningsgjenstand definert rent objektivt: Den skal fastsettes på grunnlag av eiendommens avkastning «ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden.» Det ligger i dette, mener jeg, at det i utgangspunktet er eiendommens - det avståtte areals - verdi som varig inntektsgivende aktivum som skal erstattes, uansett hvem som er eier på avståelsestidspunktet.... Denne forståelse støttes etter min mening av at loven i §5 annet ledd 1. punktum, som nærmere presiserer hvorledes salgsverdien skal fastsettes, benytter den samme rent objektive formulering av utnyttelseskriteriet som §6 gjør....»
Lagmannsretten fastsetter altså erstatningen ut fra inngrepets betydning for driften av eiendommen, uavhengig av eierforholdet i øyeblikket. Som nevnt innledningsvis følger det av loven at det er den påregnelige utnyttelse som er avgjørende enten det er tale om bruksverdi eller salgsverdi.
Lagmannsretten er enig i hotellets utgangspunkt. Det er ikke så mange m2 som er avstått, men til gjengjeld gjelder det et viktig areal for driften. Når man sammenligner forholdene før og etter inngrepet, vil man rent faktisk se at hotellet har mistet parkeringsplasser, at resepsjonen er flyttet, og at det i den forbindelse er gjort innvendige bygningsmessige forandringer for en bedret logistikk.
Når erstatningen skal utmåles, gjelder de vanlige krav om økonomisk tap, faktisk og påregnelig årsakssammenheng mellom inngrepet og tapet, og adekvans. Hotelleiendommen er utviklet og utvidet gjennom mange byggetrinn over en lang rekke år. Samtidig har bygdesenteret i Surnadal vokst og fått trafikale problemer - til dels trange veier og knapphet på parkeringsplasser.
Det er ikke bestridt at hotellgjestene tidligere har hatt anledning til å parkere på forsiden, ut mot miljøgaten, som nå er anlagt. Statens vegvesen erkjenner at det her blir spørsmål om erstatning for tapt parkering, samtidig som antallet plasser er omstridt. Når det gjelder turistbusser, har de gjennom årene stoppet for av- og påstigning, av- og pålessing foran den gamle hotellinngangen. Dette medførte hyppig trafikkproblemer, idet bussene i perioder sperret deler av vegbanen. Selv om miljøgaten ikke hadde blitt anlagt, var det et behov for å bedre forholdene for gjester som kom og dro.
Det må også fremheves at hotellet manglet heis ut mot gaten, og at gjestene - når de kom innomhus, måtte gå opp en trapp til resepsjonen. Derfra var det også noe kronglet vei til den nye delen av bygningskomplekset med restauranter og møterom.
Hotellets heis ble ferdigstilt i 1985, etter utbygging tidligere på 1980-tallet. Heisen lå i den nye delen, hvor altså resepsjonen nå er innredet. Her, på vestsiden er det bygget inngangsparti. Biler og busser kan stoppe for av- og påstigning og håndtering av bagasje. I tillegg til plassen foran hotellinngangen, er det ifølge hotellets egne beregninger oppstillingsplass for ca 20 biler og 2 busser.
Det siste er naturligvis ikke nok for et etablissement som Surnadal hotell, som har et betydelig antall tilreisende. Det gjelder turister, kurs- og konferansedeltakere, innen- og utenbygds restaurantgjester og tilreisende i forbindelse med brylluper o.a. sluttede selskaper.
Lagmannsretten konkluderer med at det ikke var noen erstatningsmessig sammenheng mellom veganlegget og ombyggingen av resepsjonen m.v. Dette var en eiendomsutvikling som uansett ville blitt gjennomført pga økede krav til tilgjengelighet, komfort og rasjonell drift i hotellbedrifter. Tapte parkeringsplasser må derimot kompenseres.
Det fremgår at bedriften nå tilpasser seg den nye situasjonen, idet man planlegger parkeringshus etter riving på banktomten.
Lagmannsretten fastsetter erstatningen ut fra en differansebetraktning. Med inngrepet sank salgsverdien av hotellkomplekset. Kjøpere måtte ta i betraktning kostnader til økt kapasitet for parkering, eksempelvis i eget parkeringshus, slik hotellet nå planlegger. Det er sannsynlig at de i den forbindelse ville skjønnsmessig redusere pristilbud for anslagsvis 9 tapte parkeringsplasser. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at saksøkte holdes skadesløs med en erstatning på kr 300.000, samt rente 6% p.a. fra 13. mai 1998.
Lagmannsretten har tatt i betraktning at vegvesenet med opparbeidelsen langs miljøgaten har gjort det ryddig og pent på en slik måte at hotellet ikke påføres ulemper ellers, og snøbrøyting påregnes å skje på normal og forsvarlig måte, slik at hotellet ikke utsettes for verre sjenanse enn det huseiere flest må tåle. Ekstra erstatning for ulemper blir det derfor ikke, jf Rt-1967-1365 (Martinsen).
Takst nr. 23
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 20 i Surnadal.
Eier: Norutbygg AS, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Ubebygd tomt, regulert til forretning/bolig.
Avstått areal: 124,45 m2 .
Tiltredelse. 20. mai 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Erstatning for ulemper kr 100.000 og for grunnareal kr 4.000.
Spesiell skjønnsforutsetning:
Vegvesenet har bygd ny avkjørsel og adkomstveg felles med takst nr. 24. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet uvedkommende.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
II. Merkostnader ved bygg.
III. Nødvendig bygging av mur som følge av avkjøring til nabo.
Staten anfører i det vesentlige.
Før inngrepet lå eiendommen ubebygget. I realiteten var det miljøgaten som gjorde utbygging mulig. Det er urealistisk at eieren hadde fått tillatelse til separat avkjørsel. Uavhengig av miljøgaten måtte man påregne felles avkjørsel med nabo for å få nyttiggjort seg gnr. 35 bnr. 20.
Vegvesenet har opparbeidet den avkjørsel som nå ligger der, og som er felles med takst nr. 24. Norutbygg AS skal ha erstatning for avstått areal, og formodentlig også for det ekstra areal som går med til den del av avkjørselen som bare takst nr. 24 bruker. Utover dette er ikke Norutbygg AS berettiget til erstatning.
Norutbygg AS anfører i det vesentlige:
Også før inngrepet hadde man veg, vann og kloakk til tomtegrense. Anlegget av miljøgaten har påført Norutbygg AS vesentlige ekstra omkostninger.
For det første har man mistet grunn til selve gaten.
For det andre er det medgått ekstra areal til avkjørsel, både til eget bruk og for naboen, takst nr. 24.
Fordi man ble pålagt felles avkjørsel, ble tomten for det nye bygget trang. Dette medførte at huset med 10 leiligheter, samt garasje og forretningsdel i underetasjen, måtte skyves inn mot fjellet bak. Mot fjellet blir det lite luft, begrenset mulighet for parkering og mindre attraktivt å bruke terrasser.
Mot miljøgaten er det også for lite plass for nødvendig parkering. Derfor må man bygge en støttemur mot gaten og fylle opp på innsiden, slik at det blir et platå mellom avkjørselen og gaten.
Den erstatning på kr 104.000 som herredsretten har fastsatt, er langt fra tilstrekkelig til å dekke de tapsposter som Norutbygg AS er påført.
Lagmannsretten bemerker:
Det er reist flere erstatningskrav.
For det første må Norutbygg AS få kompensasjon for de 124,45 m2 som avstås til selve miljøgaten.
Uavhengig av det nye anlegget finner lagmannsretten det sannsynlig at det hadde blitt stilt krav om felles avkjørsel med nabo, for å få bygge på gnr. 35 bnr. 20. Hvis ikke den felles avkjørsel var lagt over takst nr. 23, er det sannsynlig at den hadde blitt lagt over takst nr. 24. Der er det imidlertid brattere. Med den løsning som er valgt, medgår det ca 75 m2 grunn fra takst nr. 23 til del av avkjørsel som bare takst nr. 24 har glede av. Denne båndleggingen må Norutbygg AS få erstatning for. Det dreier seg om et areal som ellers kunne vært brukt til parkering.
Forøvrig fremheves at grunneier har hatt mulighet til å tilpasse sitt bygg til inngrepet. Man har valgt en meget sterk utnyttelse av tomten med et innholdsrikt hus. Som en følge trengs det parkeringsareal for ca 10 biler. Tomten var og er skrånende. Som nevnt var det nødvendig med felles avkjørsel, uavhengig av miljøgaten. Slik lagmannsretten ser det, ville det uansett også blitt nødvendig med en støttemur med oppfylling bak for å utvide parkeringsarealet.
Konklusjonen blir derfor at erstatningen begrenses til en kompensasjon for 124,45 m2 avstått areal og ca 75 m2 båndlagt areal til avkjørsel for nabo. Ut fra differanseprinsippet fastsettes en reduksjon i salgsverdien av eiendommen til kr 24.000. I tillegg kommer avsavnsrente 6% p.a. fra 20. mai 1996.
Takst nr. 27
Eiendom: Gnr. 35 bnr. 49 i Surnadal.
Eier: Birger Skei, Skjervøy og Arnfinn Skei, Surnadal.
Eiendomsbeskrivelse: Bebygd tomt, regulert til bolig.
Avstått areal: 1.633 m2 .
Tiltredelse. 7. mai 1996.
Herredsrettens erstatningsfastsettelse: Erstatning for redusert eiendomsverdi kr 50.000 og for forlengelse av gjerde kr 2.000.
Spesielle skjønnsforutsetninger.
1. Vegvesenet har bygd ny avkjørsel og ny adkomstveg. Kommunen har lagt fast dekke og overtatt vedlikeholdsansvaret. Vegvesenet/kommunen legger fast dekke på det som står att av den private vegen fram til eigedomsgrensa mellom takst nr. 26 og takst nr. 27.
2. Vegvesenet/kommunen har lagt «flombekk» i rør over eiendommen. Det er senere bygd nytt privat hus over røret. Framtidig vedlikehold er Vegvesenet/kommunen uvedkommende.
3. Vegvesenet har sett opp gjerde foran eiendommen. Framtidig vedlikehold av gjerdet er Vegvesenet uvedkommende.
Erstatningskrav:
I. Grunn.
II. Redusert verdi av bolig.
III. Fremtidig vedlikehold av gjerde.
IV. Vannskade på bolig.
Staten anfører i det vesentlige:
Denne eiendom hadde tidligere en meget bratt og trafikkfarlig avkjørsel. Med det nye anlegget er det blitt en tryggere løsning, ikke bare for det gamle huset, men også for de nye boligene som er bygget de siste par årene. Kort sagt har ny avkjørsel og ny adkomstveg muliggjort salg av tomter og utbygging i lia. For dette skal det gjøres fradrag etter eksprl §9. Man må trekke for særfordeler som en grunneier oppnår, og det er ikke avgjørende om det beregnes refusjon. Erstatningen må dog utmåles slik at det eksproprierte areal ikke belastes mer enn fordelen.
Utgangspunktet er at grunneieren oppnår en verdistigning ved anlegget, og etter rettspraksis må altså eksprl §9 og bygningslovens bestemmelser om refusjon brukes supplerende. Høyesterett har i alle fall ikke uttalt det motsatte.
Utgifter til omlegging av kommunale ledninger, til ny avkjørsel og adkomstveg beløper seg fort til kr 500.000-700.000.
Forøvrig kan ikke staten se at det skal utmåles erstatning for annet enn avstått areal.
Birger Skei og Arnfinn Skei anfører i det vesentlige:
Eiendommen hadde avkjørsel før inngrepet, og den nye har lagt beslag på svært mye areal. Dette må erstattes.
Boligen på eiendommen har sunket i verdi, ved at deler av hagen er sprengt bort, slik at tomten rundt huset er blitt trang.
Vegvesenet har satt opp gjerde på toppen av fjellskjæringen. Det riktige må være at vegvesenet også bekoster fremtidig vedlikehold.
Videre har omkalfatringene ført til sjenerende vanninnsig i kjelleren på det gamle huset. Høst og vår kan vannet stå til langt oppover veggen. Tiltak som er gjort, herunder anleggelse av nytt sluk i gulvet, er ikke nok til å hindre vanninnsig. Skei må få kompensasjon for lidte og fremtidige vannskader.
Skei har ikke oppnådd særfordeler ved veganlegget. I den grad det dreier seg om fordeler, er de av alminnelig karakter for beboerne i distriktet. Dessuten understrekes at man ved utbygging av nye tomter i lia er blitt belastet med refusjon til kommunen.
Lagmannsretten bemerker:
Før inngrepet hadde man i og for seg en tilfredsstillende avkjørsel for takst nr. 27. Dog kunne det være glatt i bakken vinters tid. Etter inngrepet har man en samlet avkjørsel for området. I tillegg til det gamle huset, har også fire utskilte tomter fra takst nr. 27 fått adkomst, og dessuten noen naboer. For samtlige var det planlagt adkomst vestover, men naboene var ikke interesserte i å anlegge denne. Miljøgaten med ny avkjørsel var den direkte foranledning til at Skei oppnådde fradeling av fire tomter.
Staten har fremlagt meget omtrentlige anslag for utgiftene til kommunale ledninger, avkjørsel og veg, jf ovenfor. Disse er ikke dokumentert ved noen form for regnskap.
Når det etter eksprl §9 kreves fradrag for fordeler på gjenværende eiendom, er det for det første et krav om at eiendommen har gjennomgått en verdistigning pga inngrepet, og det må dessuten gjelde fordel som ikke er av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet.
I dette tilfellet er det flere enn de saksøkte som har oppnådd verdistigning på sine eiendommer etter inngrepet og med den nye avkjørselen. Det kan likevel ikke anses å foreligge fordeler som er alminnelige for eiendommer i distriktet. Til det er antallet berørte eiendommer for lite.
Det utslagsgivende blir at kommunen har beregnet refusjon for veg, vann og kloakk med kr 40.000 pr tomt, jf fremlagt faktura fra kommunen datert 30. oktober 1997. Ved refusjon kan en kommune oppnå krone for krone dekning for konkrete utgifter som nevnt. I dette tilfellet er refusjonen mer beregnet ut fra rimelighet og politiske vedtak.
Bjørn Stordrange og Ove Chr. Lyngholt uttaler i «Ekspropriasjonserstatningsloven» 3. utgave (Universitetsforlaget 2000) side 288:
«Det neste spørsmål som oppstår, men som imidlertid ikke er avgjort av Høyesterett, er om vederlagsloven §9 og refusjonsreglene i plan- og bygningsloven kan anvendes supplerende på samme forhold. Typisk vil dette melde seg når særfordelen overstiger det beløp som kreves i refusjon. Problemstillingen vil da være om kommunen istedet kan kreve særfordelsfradrag, eller om særfordelsfradraget kan benyttes på en verdistigning som skyldes at de refusjonsberettigede tekniske anlegg er utført med dimensjoner ut over hva det kan kreves refusjon for etter pbl., og at dette har ført til verdistigning.»
Det er opplyst at Skei har solgt 3 av de 4 relativt små enebolig-tomtene for tilsammen kr 200.000, dvs ca kr 67.000 pr tomt. Kjøper har betalt refusjon på kr 40.000 pr tomt.
Mye taler for at man i tilfeller som det foreliggende, hvor man allerede har krevet refusjon, ikke kan komme i neste omgang og kreve fradrag etter eksprl §9. Spørsmålet kommer likevel ikke på spissen. Det gamle huset på gnr. 35 bnr. 49 hadde som nevnt avkjørsel fra tidligere. De utlagte tomtene kunne alternativt ha oppnådd adkomst ved forlengelse av veg i vest. Denne vegen ville vært rimeligere å anlegge; med mindre sprengning og gjennom flatere terreng. Etter en skjønnsmessig vurdering finner lagmannsretten det tvilsomt om gnr. 35 bnr. 49 har gjennomgått større verdistigning enn refusjonsbeløpene. Slik saken er opplyst, finner ikke lagmannsretten at det er rom for noe fradrag etter eksprl §9.
Birger og Arnfinn Skei må få erstatning for avstått areal. Verdsettelse foretas til strøkspris, dvs m2 -pris for areal forutsatt anvendt dels til byggegrunn, dels til veg o.a. fellesareal.
Med den høye skjæringen er det blitt nødvendig å ha gjerde rundt hovedhuset. Det må også være statens plikt å bekoste vedlikehold av gjerdelengden som er nødvendig for å trygge sikkerheten for barn. Denne utgiften er inkludert i den fastsatte erstatning.
Forøvrig mener lagmannsretten at hovedhuset ikke har sunket i verdi. Ulemper ved at hagen er blitt trangere, oppveies av den nyanlagte mindre bratte adkomsten.
Birger og Arnfinn Skei har ikke sannsynliggjort at veganlegget har forårsaket vannskade og fare for nye vannskader i kjelleren. Verken rystelser i forbindelse med anlegget, anvendte masser under veglegemet eller terrengforandringer er sannsynlige årsaker. Huset, som ble bygget rundt 2. verdenskrig, har et fundament som er preget av slitasje. Dreneringen virker mindre god, og den vesentlige årsak til vanninnsiget må antas å være mangelfullt vedlikehold. Etter dette fastsettes erstatning for avsått grunnareal og fremtidig vedlikehold av gjerde til kr 125.000. I tillegg kommer renter 6% p.a. fra 7. mai 1996.
Saksomkostninger.
Samtlige saksøkere har oppnådd høyere erstatninger for lagmannsretten, unntatt Norutbygg AS. Imidlertid begjærte staten overskjønn for dettes takstnummer. Det følger da av de alminnelige skjønnsforutsetninger punkt 4 og hovedregelen i skjønnsprosessloven §54a jf §54 at staten må erstatte de saksøktes nødvendige utgifter i anledning overskjønnet.
Advokat Frithjof B. Sigmond har fremlagt omkostningsoppgave på kr 70.750, hvorav salær utgjør kr 60.000 og utgifter kr 10.750. Omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget, og oppgaven legges til grunn.
I tillegg må staten dekke omkostningene til lagmannsretten:
Behandlingsgebyr for 3 rettsdager inkl avhjemling kr 9.000
Godtgjørelse til skjønnsmennene for 4 lange dager (inkludert en hjemmearbeidsdag) kr 4.800 x 4 kr 19.200
+ Reiseutgifter til skjønnsmennene kr 13.492,60
= I alt kr 41.692,60
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler staten v/Samferdselsdepartementet erstatninger til de saksøkte, slik som fastsatt ovenfor i overskjønnet.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler staten v/Samferdselsdepartementet saksomkostninger for lagmannsretten med 70.750 - syttitusensyvhundreogfemti - kroner til Ingebrigt Bolme, Nils Harald Ness, Olav Strand, Møbel-Fiske Boligservice AS, Holger Skei, Surnadal Hotell AS, Norutbygg AS, Birger Skei og Arnfinn Skei i fellesskap.