LG-1991-404

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-05-12
Publisert:	LG-1991-00404
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nordhordland herredsrett Nr. A 80/89 - Gulating lagmannsrett LG-1991-00404 A. Rettskraftig.
Parter:	Ankende part: Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri (Prosessfullmektig: H.r. advokat Hans Grimelund, Bergen). Motpart: 1. Olav Dale, 2. Jostein Dale (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Harris v/adv. Ståle Eeg Nielsen, Bergen).
Forfatter:	Lagmann Danielsen, Lagdommer Vestrheim, Lagdommer Voll
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tomtefesteloven (1975) §19, §20, §21, §32

År 1993 den 12. mai ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 91-0404 avsagt slik dom:

Saken gjelder spørsmålet om gyldigheten av oppsigelse av avtale om tomtefeste, inngått før tomtefesteloven av 1975 trådte i kraft.

Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri, som ble stiftet i 1896, har siden 1898 hatt festeavtaler med grunneierne om en utmarksteig i Nøtlevågen på Radøy i Nordhordland. På teigen, som tilhører eiendommen gnr. 72, bnr. 1 og bnr. 2, oppførte samvirkelaget i 1902 en meieribygning og et ishus. I tilknytning til det festede arealet anla samvirkelaget også en "dampbåtbrygge". Det festede arealet kan, upresist og forenklet, beskrives som å ha en avlang form, med hovedretning nord - sør. Den foran nevnte kaien ligger ved arealets nordre del, i bunnen av den nordvendte Nøtlevågen. Ishuset ligger på den sørligste delen av arealet, og meieribygningen ligger mellom ishuset og kaien. Denne er rektangulært formet, med hovedretning nord - sør. I øst grenser en del av det festede arealet mot et noe mindre og nærmest rektangulært formet areal som samvirkelaget har eiet siden 1937. På nordre del av denne eiendommen, ved søndre del av foran nevnte kai, står det en sjøbu som også tilhører samvirkelaget.

Meierifunksjonen i Nøtlevågen ble innstilt i 1955. Nøtlevåg Meieri fungerte deretter, inntil 1967, som adresse for godtgjørelser for andelseiernes melkeleveranser til Radøy Meieri på Manger. Nøtlevåg Meieri har senere ikke hatt tilknytning til meierivirksomhet. Laget har noen tusen kroner i inntekt pr. år for utleie av deler av meieribygningen og noen båtfesteplasser ved sjøbuen.

Blant samvirkelagets ca 75 andelseiere, er ankemotpartene Olav Dale og Jostein Dale. I 1985 innvilget Kystverket en søknad fra ankemotpartene om tillatelse til å legge en flytebrygge i Nøtlevågen. Flytebryggen har landfeste på vågens østside, og har derfra en hovedretning som forstås å være mellom vest og nordvest. Flytebryggen ligger øst for samvirkelagets kai. I 1986 gjorde bl.a. noen av samvirkelagets andelshavere gjeldende at flytebryggen ikke var lagt ut i samsvar med den tillatelse som var gitt. Det var da blitt vanskelig å utnytte sjøområdet mellom samvirkelagets eiendommer og flytebryggen. Kystverket avholdt befaring i desember 1986 og tilskrev deretter ankemotpartene med anmodning om nærmere opplysninger m.v. i april 1987.

Ved brev av 21. mars 1988 fra ankemotpartene ble festeavtalen sagt opp. Ifølge brevet var hovedårsaken til oppsigelsen at enkelte parthavere i lengre tid hadde laget vanskeligheter for de to grunneierne, som i denne forbindelse bl.a. viste til spørsmålene vedrørende flytebryggen. Oppsigelsen ble behandlet av lagets organer. Tvisten ble ikke løst i minnelighet. Ankemotpartene brakte ved stevning av 30. oktober 1989 saken inn for Nordhordland herredsrett, som 7. januar 1991 avsa dom i saken med slik domsslutning:

"1. Jostein og Olav Dales oppsigelse datert 21. mars 88 av festekontrakt datert 9. august 1937 til Nøtlevåg Meieri er gyldig.

2. Festekontrakt av 09. august 1937 tinglyst på eiendommene gnr. 72, bnr. 1 og 2 slettes.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Herredsretten kom til at festekontrakten ga anledning til oppsigelse og at den foretatte oppsigelse var gyldig. Det fremgår av premissene at herredsretten la til grunn at det primære formålet bak den gjeldende festekontrakten av 1937 var å sikre meierivirksomhetens fortsatte drift. Herredsretten la videre til grunn at lagets virksomhet senere var endret og blitt uten forbindelse med det opprinnelige formålet, samtidig som virksomheten ikke fremtrådte som en nødvendighet for ivaretakelse av medlemmenes behov. Når det for øvrig nærmere gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og hva retten la til grunn, vises det til herredsrettens dom.

Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri har i rett tid påanket dommen til Gulating lagmannsrett og gjort gjeldende at herredsretten har tatt feil vedrørende så vel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Ankemotpartene har i sitt tilsvar gjort gjeldende - og senere fastholdt - at anken må avvises. Den ankende part har motsatt seg avvisning. Avvisningsspørsmålet ble ikke behandlet av lagmannsretten under saksforberedelsen. Hovedforhandlingen ble avholdt i Bergen tinghus 29. april 1993. Så vel avvisningsspørsmålet som sakens realitet ble da prosedert. For samvirkelaget Nøtlevåg Meieri møtte styreformannen, Jon Olsvoll, som også ga forklaring. Likeledes møtte ankemotpartene, og Olav Dale forklarte seg for retten. Det ble avhørt et vitne, Jostein Skråmestø, som er nestformann og sekretær i laget. Dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken står for lagmannsretten i hovedsak i samme stilling som for herredsretten.

Den ankende part, Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri, har i det vesentligste gjort gjeldende:

Avvisningskravet kan ikke føre frem. Avgjørelsen om å anke er truffet av lagets styre som rettslig kompetent organ. En eventuell konflikt mellom styret og medlemmene vedrørende beslutningen om å anke, må avgjøres internt og er uten betydning for spørsmålet om ankens gyldighet. Det er vist til avgjørelser inntatt i Rt-1988-1034 og Rt-1992-1339. Under enhver omstendighet må vedtaket om å anke ansees som ratihabert ved vedtak på årsmøtet 10. juni 1992.

Realitetsspørsmålet i saken er om oppsigelsen fra Olav Dale og Jostein Dale er gyldig. Den någjeldende, fremlagte festeavtale er fra 1937, og det aktuelle spørsmål reguleres således ikke av tomtefesteloven av 1975. Den opprinnelige festekontrakten fra 1898 og den første forlengelsesavtalen av 1916 vites det ikke nå å eksistere noe eksemplar av. Kontrakten av 1937 sier intet om tidsbegrensning eller oppsigelsesadgang. Dette skyldes at kontrakten ikke er tidsbegrenset og heller ikke oppsigelig. I 1937 hadde samvirkelaget eksistert i ca 40 år. Det var da aldeles utenkelig at det ikke fortsatt skulle være meieri i Nøtlevågen. Bestemmelsen i punkt 11, annet ledd i festeavtalen av 1937 om at festet ikke kan sies opp så lenge pantegjelden ikke er betalt tilbake til långiverne, må sees i sammenheng med punkt 11, første ledd, hvoretter samvirkelaget har rett til å oppta pantelån med sikkerhet i sine eiendommer på festearealet. Bestemmelsen i punkt 11, annet ledd er således blitt til av hensyn til potensielle långivere og for at en eventuell pantsettelse skulle kunne tinglyses. Bestemmelsen sier intet om partenes vilje eller forutsetninger.

Samvirkelagets mening med avtalen har vært å kunne drive lagets virksomhet på eiendommen. Dette ville de ikke kunne ha gjort hvis avtalen var oppsigelig. Det er heller ikke holdepunkter for at grunneierne som bortfestere tidligere har hatt den ringeste tanke om at avtalen skulle kunne opphøre, de er og har selv vært medlemmer av laget, hvis virksomhet således har omfattet også deres levevei.

Virksomheten i laget er ikke opphørt, men opprettholdes i fellesskapets interesse. Eiendommene brukes på inntektsgivende måte, og det holdes årsmøter, foretas valg av styre, avgis årsmelding og regnskap, m.v. Etter 1937-avtalen punkt 5 har laget også rett til å drive annen virksomhet enn meieridrift.

Ankemotpartene har deltatt i fellesskapet i lang tid. Olav Dale har vært styremedlem i ca 20 år og styreformann i det meste av denne perioden. Jostein Dale har vært medlem i samme tidsrom. Ankemotpartene har selv fremprovosert den situasjon som er bakgrunnen for oppsigelsen. De kan imidlertid ikke bruke denne situasjonen som grunnlag for oppsigelse. Det innebærer ikke mislighold fra lagets eller medlemmenes side å gjøre gjeldende at flytebryggen vitterlig ikke er korrekt plassert. Man holder det åpent om avtalen kunne sies opp dersom lagets bygninger på eiendommen falt sammen eller dersom laget alvorlig misligholdt festeavtalen.

Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri har nedlagt slik påstand:

"1. Jostein og Olav Dales oppsigelse dat. 21. mars 1988 av festekontrakt av 9. august 1937 kjennes ugyldig.

2. Motpartene ilegges saksomkostninger til den ankende part for såvel herredsrett som lagmannsrett."

Ankemotpartene, Olav Dale og Jostein Dale, har i det vesentligste gjort gjeldende:

Anken må avvises. Det er anket uten lovlig hjemmel og i strid med flertallsbeslutning på medlemsmøte. Nevnte beslutning må oppfattes som et påbud for styret. Betingelsene for å anke må foreligge idet anke inngis.

Når det gjelder sakens realitet, er det i utgangspunktet vist til herredsrettens begrunnelse og resultat.

Vedrørende tolkning av festeavtaler har ankemotpartene referert til Kai Krüger, "Norsk Kontraktsrett", §24.2 og §24.5, til Olav Lid "Tomtefeste", 247-249, og til Rådsegn 9 "Om tomtefeste", 26, høyre spalte, øverst.

Ordlyden i festeavtalen sier intet med hensyn til spørsmålet om oppsigelsesadgang. Det kan imidlertid spørres om hvorfor avtalen inneholder bestemmelse om oppsigelsesforbud i en begrenset periode, dersom avtalen skulle være uoppsigelig. Formålet bak avtalen var i sin tid en dyd av nødvendighet. Avtalen var et middel for å sikre medlemmenes inntekter, og den var således en del av deres livsgrunnlag. Dette hensynet er imidlertid nå opphørt, og lagets henvisning til Rt-1968-533 er derfor ikke helt treffende. Reelle hensyn, som å ivareta medlemmenes adgang til lagets egen eiendom, herunder sjøhuset, og allmenhetens adgang til kaien, vil grunneierne ivareta. Som bortfestere vil de for øvrig eventuelt ha innløsningsplikt i forhold til lagets bygninger på festeområdet, jfr. tomtefesteloven §32 nr. 5-6, jfr. samme lov §19, §20 og §21. Det er vist til Rt-1943-705 og Rt-1979-1108.

Rimelighetselementet ved avtaletolkning er relevant i denne saken. Da festeavtalen av 1937 ble inngått, var meieridrift den aktuelle og fremtidige bruksmåte for eiendommen. Det er nå imidlertid ca 25 år siden meierivirksomheten i enhver form gikk over i historien. Kun et fåtall medlemmer har nytte av lagets tekniske innretninger på den festede grunnen. Tiden har således løpt fra samvirkelaget. Man har fått en situasjon som er utenfor partenes opprinnelige forutsetninger.

Om den nåværende fritidsbåt-bruk av lagets eiendom likevel skulle bli ansett å være innenfor lagets formål, må det taes i betraktning at denne bruken utøves av mindre enn 10 % av lagets medlemmer. Det må dermed være klart at virksomheten nå under enhver omstendighet faller utenfor formålet etter festekontrakten, og at ankemotpartene således har grunnlag for å si opp avtalen.

Olav Dale og Jostein Dale har nedlagt slik påstand:

"Prinsipalt:

Anken avvises.

Subsidiært:

Herredsrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.

I begge tilfeller:

Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er kommet til at anken fører frem.

Avvisning finner lagmannsretten ikke grunnlag for. Retten legger til grunn at beslutningen om å anke herredsrettens dom er truffet av styret i Nøtlevåg Meieri. Før styret besluttet å anke dommen, hadde det innkalt til medlemsmøte 1. mars 1991 kl. 19.30 i Dale Grendahus. I innkallelsen var det opplyst at "Dom fra Nordhordland Herredsrett seier at oppsigelse av festekontrakt til Nøtlevåg Meieri datert 9. august 37 er gyldig. Ankefrist for lagmannsretten er 16. mars d.å." Det fremgår videre at styret innkalte til møtet "For å drøfta kva Nøtlevåg Meieri bør gjera i denne situasjon". Innkallelsen inneholdt saksliste med to poster: "1. Drøfting omkring situasjonen i Nøtlevågen. 2. Eventuelt." Av fremlagt referat fra nevnte medlemsmøte fremgår at styret gjorde det klart at det ville ta en selvstendig avgjørelse vedrørende spørsmålet om dommen skulle ankes eller ikke. Av referatet fremgår for øvrig bl.a. at det møtte 33 medlemmer på møtet, og at en rekke av medlemmene hadde ordet før avstemningen. Ved avstemningen ble det avgitt stemmer for 34 av 35 representerte "bruk". Det ble avgitt 18 stemmer mot å anke og 16 stemmer for anke.

Lagmannsretten legger til grunn at et styre i en organisasjon som Nøtlevåg Meieri, etter vanlige regler og praksis vedrørende foreninger, normalt vil ha kompetanse til å treffe avgjørelser som bl.a. den i saken aktuelle. Det er opplyst at Nøtlevåg Meieri ikke har vedtekter som særskilt regulerer et slikt spørsmål. Organisasjonen forståes å ha fungert på ordinær måte, med årsmøte som har valgt styre og som har behandlet årsmelding samt regnskap fremlagt av styret. Lagmannsretten oppfatter det videre slik at styret på vanlig måte har forestått den ordinære, løpende virksomhet i foreningen. Det vites ikke å være reist særlige innsigelser mot styrets håndtering av og avgjørelse i den aktuelle saken. Det kan heller ikke sees å foreligge forhold som skulle tilsi at styret i Nøtlevåg Meieri generelt eller i forhold til særlige spørsmål, som f.eks. det foreliggende, har begrenset kompetanse. I forhold til spørsmålet om kompetansen til å beslutte anke har lagmannsretten bl.a tatt i betraktning at det av referatet fra møtet 1. mars 1991 fremgår at styret under debatten gjorde det klart at det ville ta en selvstendig avgjørelse vedrørende ankespørsmålet. Lagmannsretten kan ikke se at avstemningen kan betraktes som en instruks overfor styret.

Til spørsmålet om gyldigheten av den foreliggende oppsigelse, bemerker lagmannsretten:

Oppsigelsen fremkommer i brev av 21. mars 1988 til styret i Nøtlevåg Meieri fra ankemotpartene. Brevet har følgende overskrift og innhold for øvrig:

"Oppseiing av leigeavtalen mellom grunneigarane på Dale og partlaget Nøtlevåg Meieri av 9. august 1937.

Som grunneigarar i Nøtlevågen ser me oss ingen annan utveg enn å seia opp leigeavtalen med Nøtlevåg Meieri. Dette er og mogeleg sidan det nå ikkje lenger er panteskuld på eigedommen, jamfør punkt 11 i festeseddelen.

Hovudårsaka til oppseiinga er at enkelte parthavarar i partlaget over lengre tid har laga vanskar for oss som grunneigarar. Dei har laga vanskar for ei godkjent utlagt flytebrygge. Flytebrygga har både styret den 10/9-86 godkjent, og årsmøtet den 15/4-87. Ellers har også lystbåtar vorte liggande over fleire dagar på vestsida av kaien, og såleis stengt for ankomst til naustet til Olav Dale. Viser her til kva som står i punkt 8 i leigeavtalen.

Det er dessutan også lenge sidan det har vore drift i

Nøtlevåg i samsvar med leigeavtalen. Me har heller ikkje registrert interesse for å få endra på leigeavtalen jamfør punkt 1 i festeseddelen. Påpeikar dessutan at brev frå Jostein Dale av 8/9-86 ikkje blei tatt til følge.

Leigeavtalen av 9. august 1937 er hermed oppsagt frå dags dato."

For lagmannsretten fremstår det ikke som nødvendig på mer generelt grunnlag å ta stilling til om festekontrakten er uoppsigelig eller ikke, idet lagmannsretten er kommet til at den foreliggende oppsigelse og de påberopte oppsigelsesgrunner under enhver omstendighet ikke kan føre frem.

Til anførselen om at det ikke lenger hviler pantegjeld på eiendommen og at festeavtalen derfor kan sies opp, jfr. kontraktens punkt 11, bemerker lagmannsretten at nevnte kontraktsbestemmelse ikke antas å kunne påberopes som et tilstrekkelig grunnlag for oppsigelse i det foreliggende tilfellet. Punkt 11 bestemmer i første ledd at samvirkelaget har rett til å ta opp pantelån og, i annet ledd, at festeavtalen ikke i noe tilfelle kan oppsies, så lenge pantegjelden ikke er tilbakebetalt til långiverne. Etter lagmannsrettens vurdering kan bestemmelsen indikere at festeavtalen ikke må ansees å være uoppsigelig i all fremtid. Bestemmelsen antas imidlertid tatt inn i kontrakten for å fastslå at samvirkelaget i forhold til bortfesterne har rett til å ta opp pantelån og at långiver i så fall er vernet mot mulig oppsigelse av festeavtalen inntil långiver har fått oppgjør fra festeren.

Som videre påberopt av bortfesterne, er det nå lenge siden det har vært meierivirksomhet på den festede eiendommen. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at dette forhold innebærer at avtalen nå kan sies opp. Lagmannsretten viser i denne forbindelse til 1937-avtalens punkt 5, som er gjengitt i herredsrettens dom og som også inntas her:

"5. Dei i post 2, 3 og 4 uppgjevne maal er den teig som samvirkelaget Nøtlevaag Meieri hev leigt og fenge rett aa nytte sine byggnader som Samvirkelaget er tent med etter styret og aarsmøte sine vedtak.

Men tek ein til med anna verksemd enn meieridrift hev ein rett til det i samraad med uppsitjarane paa Dale."

Etter den siterte kontraktsbestemmelse synes det klart forutsatt at samvirkelaget kan benytte bygningene på festetomten etter styrets og årsmøtets vedtak, og at laget har rett til å drive annen virksomhet enn meieridrift. Tilføyelsen om at dette i tilfelle skal skje i samråd med oppsitterne, antas inntatt for å sikre oppsitterne adgang til f.eks. å ta til motmæle mot utnyttelsesmåter som etter disses oppfatning ville kunne være til særlig fare eller ulempe, m.v. Lagmannsretten kan ikke se at den nå aktuelle bruk, utleie av lokaler i forbindelse med fiske og lagring samt tillatelse til båtfeste, er virksomhet som vil være i strid med festeavtalen.

Lagmannsretten tar i denne forbindelse også i betraktning og legger vekt på at det, da oppsigelsen av 1988 forelå, var ca 20 år siden meierivirksomheten tilknyttet festeområdet opphørte i enhver form. Dette var ankemotpartene kjent med gjennom sitt medlemskap i laget, hvor Olav Dale også var styremedlem og i en lang periode styreformann.

Selv om lagets virksomhet således er endret og omfanget av driften er blitt redusert med årene, legger lagmannsretten til grunn at laget også i tiden etter 1967 har vært en realitet, og at laget, ikke minst som ivaretaker av fellesinteressene knyttet til utnyttelse av den eneste større kaien på denne delen av Radøy, har hatt en reell funksjon.

På bakgrunn av den lange tid som er gått etter at meieridriften ble nedlagt og lagets virksomhet etter hvert endret, finner lagmannsretten at det - dersom festekontrakten nå skulle kunne sies opp - må være et minstekrav at det foreligger vesentlig mislighold fra lagets side eller eventuelt annet klart saklig grunnlag for oppsigelse. Lagmannsretten presiserer imidlertid samtidig at den ikke finner det nødvendig å ta stilling til om festekontrakten eventuelt ville kunne oppsies på grunnlag som nevnt, idet retten - som foran omtalt - er kommet til at de påberopte grunnlag ikke fører frem. Hovedårsaken til oppsigelsen forståes å være at enkelte deltakere i laget har fremkommet med innsigelse vedrørende den tidligere nevnte flytebrygge. Etter bevisførselen for lagmannsretten, herunder dokumentasjon av brev fra Kystverket, synes det ikke som om innvendinger fra andelseiere vedrørende bryggen er uten grunnlag. Lagmannsretten finner imidlertid og under enhver omstendighet, at det som for retten er fremkommet om de påberopte "vansker for oss som grunneigarar", ikke gir ankemotpartene grunnlag for oppsigelse av festeavtalen med laget. Lagmannsretten finner heller ikke at det som er anført om at fortøying av lystbåter på kaiens vestside er til hinder for Olav Dales tilkomst til sitt naust, jfr. festeavtalens punkt 8, er forhold som, alene eller sammen med andre påberopte grunnlag, kan gi grunnlag for oppsigelse.

Anken taes etter dette til følge.

Til omkostningsspørsmålet bemerkes at anken har ført frem. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger forhold som tilsier fravikelse av hovedregelen om at den tapende part skal betale motpartens omkostninger for begge instanser, jfr. tvistemålsloven §172, første ledd, jfr. samme lov §180, annet ledd hva angår ankeinstansen. Den ankende part tilkjennes nødvendige saksomkostninger for begge instanser i henhold til fremlagte omkostningsoppgaver, dog slik at ankegebyret er korrigert til kr 10.500,-. Salær og omkostninger for herredsretten utgjør kr 24.048,- og for lagmannsretten kr 38.188,-, hvorav salærene utgjør til sammen kr 49.000,-.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Jostein Dales og Olav Dales oppsigelse datert 21. mars 1988 av festekontrakt av 9. august 1937 kjennes ugyldig.

2. a. I saksomkostninger for herredsretten betaler Jostein Dale og Olav Dale in solidum kr 24.048,- - kronertjuefiretusenogførtiåtte - til Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri.

b. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Jostein Dale og Olav Dale in solidum kr 38.188,- - kronertrettiåttetusenetthundreogåttiåtte - til Samvirkelaget Nøtlevåg Meieri.

Oppfyllingsfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.