LG-1993-1187
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-02-03 |
| Publisert: | LG-1993-01187 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ryfylke herredsrett Nr. 172-93 A - Gulating lagmannsrett LG-1993-01187 A. |
| Parter: | Ankende part: Kirsten Aneth Dalaker (Prosessfullmektig: Advokat Th. Furustøl, Stavanger). Motparter: Turid Agnes Djuve Vestbø og Atle Vestbø (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kartevold, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Vestrheim, Ekstraordinær lagdommer Rein, Herredsrettsdommer Skålnes |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Skadeserstatningsloven (1969) §5-1, §5-2, Avhendingslova (1992) §3-7, §3-9, §4-12, §4-14, Avhendingslova (1992) |
Saken gjelder krav om erstatning, eventuelt prisavslag, for påberopte mangler i form av råte- og soppskader på en boligeiendom.
Ved kontrakt av 13. august 1991 kjøpte den ankende part, Kirsten Aneth Dalaker, som er født i 1969, eiendommen Smaragdbakken 4 i Randaberg av de saksøkte, ekteparet Turid og Atle Vestbø. Eiendommen omfatter ca 364 kvadratmeter grunn med påstående halvpart av en vertikaltdelt tomannsbolig og dessuten en frittliggende garasje. Kjøpesummen var kr 485000. I henhold til kjøpekontrakten, oppsatt ved SR-Eiendom AS som megler, overtok Kirsten Aneth Dalaker eiendommen 18. oktober 1991. Hun har senere bodd i huset sammen med ektefellen og deres barn. Selgerne, Turid og Atle Vestbø, som er født i henholdsvis 1963 og 1961, kjøpte eiendommen i 1985 og bodde der til Dalaker overtok. I forbindelse med at Vestbø tegnet en utvidet forsikring, såkalt "Super"forsikring, lot Vestbøs forsikringsselskap, Storebrand, i september 1986 og november 1989 foreta befaring med utarbeidelse av tilstandsrapport for eiendommen. På bakgrunn av påvisning under besiktigelsen i september 1986, skiftet Vestbø samme høst noe av kledningen på husets sørvegg. I forbindelse med at de saksøkte i 1990 frembød huset for salg, ble det foretatt inspeksjon og satt opp inspeksjonsrapport, datert 30. mai 1990, ved firmaet Anticimex. Det ble da påvist - og foretatt behandling mot, med 20 års garanti - angrep av stripet borebille på tre steder i bjelkelag i kjellertaket. Forut for og i forbindelse med kjøpet av Smaragdbakken 4, var Kirsten Aneth Dalaker sommeren 1991 tre ganger på eiendommen sammen med forskjellige familiemedlemmer. Kort tid etter overtakelsen fant hun og ektefellen, heretter til dels betegnet kjøperne, tåresopp i et, nå fjernet, rekkverk ved inngangsdøren. De fant senere mer omfattende angrep av tåresopp og også råteskader på såvel bolighuset som garasjen. Etter at tåresoppen var oppdaget, reklamerte kjøperen overfor selgerne, og hun kontaktet deretter advokat. Det ble ikke oppnådd noen minnelig løsning. Etter henvisning fra forliksrådet 27. oktober 1992 brakte Kirsten Aneth Dalaker ved advokat Th. Furustøl saken inn for Ryfylke herredsrett ved stevning av 8. juni 1993. Herredsretten, som behandlet saken med fagkyndige meddommere, avsa 20. august 1993 enstemmig dom med slik domsslutning:
"1. Turid Agnes Djuve Vestbø og Atle Vestbø frifinnes.
2. Kirsten Aneth Dalaker tilpliktes å betale Turid Agnes Djuve Vestbø og Atle Vestbø ved adv. Bjørn Kartevold kr 18000,- - kronerattentusen - i saksomkostninger.
Oppfyllelsesfrist 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse."
Herredsretten la til grunn at partene var enige om at boligen og garasjen hadde råteskader på overtakelsestidspunktet og at dette kunne betraktes som en mangel i kjøpsrettslig forstand. Partene var uenige om omfanget av råteskadene samt om hvorvidt bygningenes ytterkledninger, noen vinduskarmer og garasjeporten var angrepet av tåresopp. I tilfelle av angrep av tåresopp, var man også uenige om i hvor stort omfang det eventuelt måtte foretas utskiftninger for å avhjelpe manglene. Herredsretten fant at kjøperen hadde forsømt sin undersøkelsesplikt, mens selgeren ikke hadde forsømt sin opplysningsplikt eller var ansvarlig på grunnlag av garanti. Når det nærmere gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten samt hva retten la til grunn, vises det til nevnte dom.
Kirsten Aneth Dalaker har i rett tid påanket dommen og i anken gjort gjeldende at herredsretten har tatt feil både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen, mens motpartene i tilsvaret har anført at dommen er korrekt både med hensyn til faktum og jus. Ankeforhandling ble avholdt i Stavanger 10. og 11. oktober 1994. Partene var til stede. Retten mottok forklaring fra den ankende part, fra ankemotpart Atle Vestbø samt fra kjøperens ektefelle og to andre vitner, som begge var nye for lagmannsretten. Den ankende part fremstilte dessuten konsulent Sverre Bjørn Holøs fra firma Mycoteam AS som privatengasjert sakkyndig, ny for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring, hvorunder bl.a. den sakkyndige var til stede. Dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken fremstår for lagmannsretten i noe bedre opplyst stilling enn for herredsretten.
Den ankende part, Kirsten Aneth Dalaker, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Etter bevisførselen må det legges til grunn at det ved risikoens overgang 18. oktober 1991 var en rekke mangler ved eiendommen, hvilket selgerne ikke hadde gitt tilstrekkelige opplysninger om. Blant manglene var de som saken gjelder, nemlig sterke sopp- og råteangrep på både bolighuset og garasjen. Selgerne må på forhånd ha vært klar over manglene, bl.a. ut fra påvisninger ved Storebrands konsulent under besiktigelsen i november 1989 og også ut fra det kjennskap de må ha fått til huset og garasjen i sin eiertid. Det kan ikke legges til grunn at kjøperne burde ha oppdaget de aktuelle manglene under befaringene før kjøpet. Det var godt vær under befaringene. Det er for så vidt symptomatisk at byrettens to fagkyndige meddommere ikke fant tåresopp under byrettens befaring, som også skjedde i godt vær. Under lagmannsrettens befaring, likeledes under gode værforhold, fuktet den sakkyndige treverket for å påvise soppen, som da svellet opp. Kjøperne hadde ingen faglig bakgrunn som tilsa at de burde ha oppdaget de aktuelle manglene. De undersøkte ikke eiendommen med bistand fra fagkyndige. De hadde heller ingen undersøkelsesplikt. Selgerne på sin side oppfordret ikke kjøperne til å foreta undersøkelser. Selgerne har i beste fall vært i høy grad uaktsomme ved salget. Satt på spissen, gjelder saken spørsmålet om en selger skal gi kjøper opplysninger, når selger skjønner at kjøper ikke makter å tolke de små signaler som gis. Selger har utvilsomt en slik plikt, jfr. avhendingslova §3-7, som riktignok ikke trådte i kraft før 1. januar 1993. Opplysningene skal gis i en slik form at kjøperen forstår opplysningene. Det er vist til Ot.prp.nr. 66 (1990-91), blant annet 40, 88-90 og 93-96. Det er videre vist til underrettsdommer samt til Rt-1935-669.
"As is"-klausulen har ingen praktisk betydning overhodet, jfr. blant annet RG-1990-1226, jfr. avhendingslova §3-9 samt juridisk litteratur, herunder Augdahl: Obligasjonsrett, femte utgave, 175. I partenes kontrakt har selgerne garantert at de ikke kjenner til vesentlige feil eller mangler ved eiendommen som de ikke har opplyst kjøperen om. I og med at selgerne visste om de aktuelle feil og mangler, har det også mot denne bakgrunn vært unødvendig for kjøperne selv å foreta undersøkelser.
Vedrørende utmålingsspørsmålet er det vist til avhendingslova §4-12 annet ledd og §4-14 første punktum, samt bl.a. til RG-1987-760. Prisavslaget eller erstatningen som den ankende part skal tilkjennes, må utmåles til hva det vil koste å utbedre manglene. Utmålingen må baseres på et tilbud fra båtbyggermester Ingi Larusson på kr 77348 inkludert 22% merverdiavgift. Dette tilbudet inkluderer riving av kledning, leddport i furu for garasjen, skifting av tre vinduer, ny kledning på hus og garasje samt stelling og container. Et annet tilbud datert 9. desember 1993 fra Froestad Bygg AS på kr 63500 inklusiv merverdiavgift, omfatter ikke alt det som inngår i førstnevnte tilbud. Kjøperne utfører nå selv det aktuelle arbeidet. De skal imidlertid honoreres også for arbeid som de selv utfører, slik at oppgjøret må baseres på Larussons tilbud.
Den ankende part må tilkjennes fulle saksomkostninger, også om erstatningen ved skjønn skulle bli satt lavere enn nevnt i påstanden, jfr. Rt-1962-119 og RG-1982-306. Forlik har vært uaktuelt, idet selgerne har bestridt erstatningskravet og dessuten ikke har hatt noe å gi.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Turid A.D. Vestbø og Atle Vestbø tilpliktes en for begge og begge for en å betale til Kirsten Aneth Dalaker erstatning/prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 78000,-, og med tillegg av 18% morarenter regnet fra 1. november 1992 til 31. desember 1993 og deretter 12% fra 1. januar 1994.
2. Turid A.D Vestbø og Atle Vestbø tilpliktes en for begge og begge for en å erstatte Kirsten Aneth Dalakers saksomkostninger for Herredsrett og Lagmannsrett, og i tillegg betale 18% morarenter p.a. av de for Herredsretten fastsatte saksomkostninger regnet fra 13. september 1993 til 31. desember 1993 og deretter 12% fra 1. januar 1994."
Ankemotpartene, Turid Agnes Djuve Vestbø og Atle Vestbø, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Spørsmålet i saken er om selgerne eller kjøperen har ansvaret for mangler ved eiendommen. Saken gjelder således i det store og det hele forholdet mellom kjøpers undersøkelsesplikt og selgernes opplysningsplikt. Selgerne har ikke vært mer sakkyndige enn kjøperen, og begge sider er blitt like overrasket over skadeutviklingen. Spørsmålet om mangelsansvaret blir et spørsmål om forståelsen av Anticimex-rapporten, som er et sentralt dokument i saken. Denne rapporten gjennomgikk selgerne med ekteparet Dalaker den første gangen de så på eiendommen. Det fremgår helt klart av rapporten hvilke skader Anticimex hadde påvist, og det er uforståelig at rapportens kommentarer kan misforstås. Dalakers har nå selv skiftet kledning på huset, hvilket innebærer at de må ha et visst kjennskap til "fjøler". Det må legges til grunn at de før kjøpet var gjort kjent med at huset var angrepet av råtesopp, og de måtte samtidig være klar over at eiendommen ikke var i "topp" stand ved overdragelsen. I rapporten fra Anticimex fremgår det blant annet at panelet kan trenge behandling med maling/beis. Kjøperne måtte også vite at vedlikehold av et hus som er bygget i 1955, ikke må påregnes bare å ville bestå av utskifting av ett til to kledningsbord. Som påpekt av herredsretten, 11 tredje avsnitt, burde boligens utvendige tilstand blant annet ha fått kjøperne til å foreta en nærmere undersøkelse av bordkledningen.
Ankemotpartene bestrider ikke at selger har en streng opplysningsplikt. Denne plikt medfører imidlertid ikke at kjøper kan sitte med hendene i fanget. En kjøper må være forberedt på angrep av råtesopp i et 25 år gammelt hus, jfr. Rt-1933-1274, og en kjøper må selv ta ansvaret dersom vedkommende ikke undersøker nærmere, men velger å se bort fra tegn til vesentlige mangler, som ligger i dagen, jfr. Rt-1934-529. Under henvisning til Ot.prp.nr. 66 (1990-91) 95 er anført at en svært uerfaren kjøper må være ekstra varsom, og heller søke hjelp av mer kyndige. I den foreliggende sak må det konkluderes med at kjøperen ikke har overholdt den undersøkelsesplikt som følger av avhendingslova. - Det aksepteres for øvrig at ansvarsfraskrivelsesklausulene har liten gjennomslagskraft.
De dommer fra by- og herredsrett som den ankende part har vist til, gjelder tilfeller hvor det ikke har vært fremlagt tilstandsrapporter og hvor det således - til forskjell fra nærværende tvist - ikke har vært gitt opplysninger om de aktuelle manglene. I nærværende sak har kjøperne seg selv å takke for den situasjonen som de er kommet i.
Vedrørende skadenes omfang er særlig anført at skadene på garasjeporten har "aksellerert", hvilket kan ha sammenheng med at vannsprut fra bakken særlig forårsaker skade på det nederste av leddene i garasjeporten. En ny garasjeport koster ca kr 4000. Det må eventuelt vurderes om kun ett av fem ledd kan skiftes. Andre skader, som nå er observert, er av nyere dato. Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"Herredsrettens dom stadfestes."
Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn herredsretten.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at det ved besiktigelsene sommeren 1991 - og således også ved den kontraktsmessige overtakelsen 18. oktober samme år - var mangler ved eiendommen, herunder fukt- og råteskader som beskrevet i rapporten av 30. mai 1990 fra Anticimex ved vitnet Gisle Høie. Dette gjaldt til dels mangler som Gisle Høie også en gang tidligere hadde påvist på eiendommen, nemlig 23. november 1989 ved utarbeidelse av tilstandsrapport på vegne av Vestbøs forsikringsselskap Storebrand. I Vestbøs eiertid hadde forsikringsselskapet også latt avholde kontroll på eiendommen 29. september 1986 vedrørende sopp, råte og insekter, og den vesentligste anmerkning da synes å være et pålegg om utskifting av råteskadet kledning på sørsiden. Inspeksjonene og rapportene i 1986 og 1989 hadde, som nevnt, sammenheng med forsikringsforholdet. Rapporten av 1990 hadde sin bakgrunn i at eiendommen ble lagt ut for salg. - Lagmannsretten legger til grunn at ankemotpartene, både gjennom de tre omtalte rapportene og som følge av det kjennskap de må ha ervervet til huset og garasjen i løpet sin bo- og eiertid, har vært kjent med at eiendommen hadde fuktog råteskader i et visst omfang. Etter bevisførselen, herunder redegjørelse fra den privatengasjerte sakkyndige, legger lagmannsretten videre til grunn at såvel bolighuset som garasjen ved overdragelsen med overveiende sannsynlighet har vært angrepet av vanlig tåresopp, hvilket har vært en årsak til råteangrepene. Høy fuktbelastning over tid, blant annet som følge av bygningsmessig uheldige konstruksjonsdetaljer, kan ha lagt forholdene til rette for fuktbelastning og soppangrep.
De fukt- og råteskader som eiendommen hadde da Dalaker kjøpte den, er - etter lagmannsrettens vurdering - å anse som mangler i kjøpsrettslig forstand. Som utgangspunkt for vurderingen av kjøpers krav legger lagmannsretten - som herredsretten - til grunn at selgerne og kjøperen har hatt henholdsvis en opplysningsplikt og en undersøkelsesplikt. Retten må ta stilling til hvorledes partene har forholdt seg til disse forpliktelsene. Lagmannsretten er - i motsetning til herredsretten - kommet til at ankemotpartene ikke har overholdt opplysningsplikten. Etter bevisførselen legger retten til grunn at selgerne gjennomgikk Anticimex-rapporten med den ankende part og hennes ektefelle, samt at disse, i tillegg til å besiktige huset innvendig, foretok en eller flere relativt overfladiske utvendige besiktigelser av eiendommen. Kirsten Aneth Dalaker, som den gang var 22 år, var - i likhet med ektefellen - ikke bygningskyndig, og de hadde ikke bygningskyndig bistand forut for kontraktsinngåelsen. Den ankende part har for lagmannsretten gitt uttrykk for at hun særlig festet seg ved den siste setningen i punkt E, "Kommentarer", i Anticimex-rapporten: "Ingen synlige tegn til sopp." Hun oppfattet denne formuleringen som å gjelde hele bygget såvel utvendig som innvendig. Gisle Høie har imidlertid for lagmannsretten gitt uttrykk for at nevnte setning fra hans side kun er ment å gjelde husets kjeller, som uttrykkelig er nevnt og omtalt i setningen foran, hvor det opplyses at "Kjeller blir/er behandlet mot stripete borebille i bjelkelaget." - Etter en samlet vurdering av bevisførselen, herunder de avgitte forklaringer, er lagmannsretten kommet til at kjøperen ikke fikk slik informasjon om vesentlige forhold ved eiendommen, som hun etter kjøpekontrakten skulle få. Lagmannsretten legger videre til grunn at selgerne må ha forstått at kjøperen heller ikke skjønte at det kunne være fukt- og råteskader på eiendommen i et omfang som innen kort tid kunne medføre reparasjonsomkostninger m.v. i en størrelsesorden som kjøperen sannsynligvis ville ta i betraktning ved sin vurdering av hva hun eventuelt ville by for eiendommen. Lagmannsretten er kommet til at de manglende opplysninger fra selgernes side, særlig sett i forhold til kjøpekontraktens bestemmelser om at kjøperen er underrettet om alle vesentlige forhold som selgeren burde forstå kan ha betydning for kjøperen, er et forhold som gir grunnlag for tilkjennelse av erstatning. Den nevnte erstatning bør etter rettens vurdering i utgangspunktet fastsettes slik at den tilsvarer det som det ville koste å utbedre de aktuelle manglene. Det kan etter omstendighetene bemerkes at et eventuelt prisavslag i saken antas å ville ha blitt fastsatt til et tilsvarende beløp.
I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at kjøperen har foretatt en utilstrekkelig undersøkelse av eiendommen. Også dette bør få betydning for sakens utfall. Etter lagmannsrettens vurdering burde flere av de forhold som er nevnt i Anticimexrapporten ha fått kjøperen til å stille spørsmål og eventuelt foreta nærmere undersøkelser av eiendommen, med sikte på avklaring av dens tilstand. Etter lagmannsrettens vurdering er det imidlertid atskillig mindre å bebreide kjøperen enn selgerne. Lagmannsretten antar at den relativt mindre grad av bebreidelser som etter rettens vurdering kan rettes mot kjøperen, bør føre til at det ved erstatningsfastsettelsen gjøres et skjønnsmessig fradrag, jfr. prinsippene i skadeserstatningsloven §5-1 og §5-2 om hhv. skadelidtes medvirkning og lemping av erstatningsansvar.
Ved erstatningsfastsettelsen tar lagmannsretten utgangspunkt i det foran omtalte tilbud på kr 77348,- fra vitnet båtbyggermester Ingi Larusson. Tilbudet anses å gi et rimelig dekkende uttrykk for de aktuelle, nødvendige utbedringsutgifter. Lagmannsretten er kommet til at den erstatning som tilkjennes bør reduseres med ca en tredjedel på bakgrunn av det som foran er nevnt om manglende undersøkelse, og at den ankende part etter dette bør tilkjennes kr 50000 i erstatning. Morarenter tilkjennes, i samsvar med påstanden, fra første månedsskifte etter at forliksrådet henviste saken til retten.
Etter dette har anken delvis ført frem. Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, må saken anses som dels vunnet og dels tapt for begge sider, slik at omkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter tvistemålsloven §174, jfr. - for lagmannsretten - §180 annet ledd. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen i §174 første ledd, hverken for herredsretten eller lagmannsretten, slik at partene bærer sine egne omkostninger for begge instanser. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens avgjørelse med hensyn til utgiftene til de fagkyndige meddommerne.
Slutning :
1. Turid Agnes Djuve Vestbø og Atle Vestbø tilpliktes en for begge og begge for en å betale til Kirsten Aneth Dalaker erstatning med kr 50000 - femtitusen - kroner med tillegg av lovens morarente fra 1. november 1992 til betaling skjer.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for herredsretten eller lagmannsretten.