LG-1995-126
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1997-08-25 |
| Publisert: | LG-1995-00126 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen skjønnsretts for bygn.lovsaker Nr. 94-00001 - Gulating lagmannsrett LG-1995-00126 B |
| Parter: | Saksøker: Bergen kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ingolf Vislie, Oslo) Saksøkt: 1. Båtlaget Ran 2. AS Veritashuset (Det norske Veritas Eiendom AS) (Prosessfullmektig: Advokat Endre Grande, Bergen) Hjelpeinterv. sterk: Staten v/Samferdselsdepartementet |
| Forfatter: | Lagdommer Romarheim, 4 skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5 |
Ved prosesskriv 29 april 1997 har saksøkte, Båtlaget Ran v/leder Knut Olaf Pedersen, trukket begjæringen om overskjønn. Prosesskrivet er vedtatt forkynt for saksøker v/advokat Ingolf Vislie 7 mai 1997.
Det fremgår av brev 28 mai 1997 fra advokat Vislie at partene er enige om at saken kan heves uten at lagmannsretten er anmodet om å ta stilling til omkostningsspørsmålet.
Begjæringen om heving tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Overskjønnssaken heves for saksøkte, Båtlaget Ran.
Det ble deretter avsagt slikt
Overskjønn:
Saken gjelder fastsettelse av erstatning for ekspropriasjon av en del av nærings-/kontoreiendom beliggende i Nygårdsgaten 114 i Bergen. Skjønn ble avhjemlet av Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker 17 oktober 1994.
Bergen kommune har begjært overskjønn for saksøkte, AS Veritashuset, som under overskjønnsforhandlingene ble bedt rettet til Det norske Veritas Eiendom AS (heretter Veritas) Videre begjærte sistnevnte aksessorisk overskjønn. Overskjønn ble også begjært av saksøkte, Båtlaget "Ran", men er som nevnt senere trukket tilbake.
Skjønnsretten fastsatte erstatning for grunn til kr 2 millioner samt en avsavnsgodtgjørelse i form av rentegodtgjørelse til 9%.
Bakgrunnen for skjønnet er at Bergen bystyre 25 april 1988 vedtok reguleringsplan for vestre innfartsåre til Bergen - parsell Gyldenpris - Nygårdstangen. Planen bygger på hovedplan vedtatt av Bergen bystyre 28 juni 1985 stadfestet av Samferdselsdepartementet 2 mars 1987.
Eiendommen som overskjønnet gjelder, gnr 164 bnr 865 i Bergen, har et tomteareal på 4930 m2 med tilhørende parkeringsareal, atkomstveier og grøntanlegg. Inngrepet utgjør et areal på 930 m2 og var opparbeidet som parkeringsareal, atkomstvei og grøntareal. Eiendommen ble kjøpt av Veritas i 1976. Den ble solgt i 1995 til AS Ventura for kr 80 millioner. Av kjøpekontrakten med Ventura fremgår det at erstatningen ved grunnavståelsen i forbindelse med veiutbyggingen skal tilfalle selger, dvs Veritas.
Lagmannsretten behandlet saken med befaring og forhandling 27 mai 1997. Når det gjelder partspresentasjon og øvrig bevisførsel, vises det til rettsboken for hovedforhandlingen.
Det vises til skjønnsrettens premisser for skjønnsforutsetningene som er de samme for lagmannsretten som for skjønnsretten.
Saksøkeren har i det vesentlige anført:
Erstatningen er for høy og må reduseres vesentlig. Det er foretatt en delekspropriasjon, og partene er enige om at differanseprinsippet skal anvendes ved erstatningsfastsettelsen. Underskjønnet taler om strøkspris uten at det er klart hva som menes med det. Spørsmålet er hvilken betydning det har for denne konkrete eiendom å miste det aktuelle areal. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd er det spørsmål hva som er påregnelig utnyttelse av eiendommen, og i dette ligger det også at bruken må være lovlig. Det skal vurderes hva som ville vært utnyttingen av eiendommen uten den reguleringsplan det eksproprieres etter, jf Lenasaken, Rt-1996-521.
På det aktuelle areal er det 13 parkeringsplasser. Kommunen har godkjent parkeringsplasser for inntil 60 biler, mens eiendommen totalt har 100 parkeringsplasser. Tapet av det aktuelle areal medfører således ikke tap av noen lovlige parkeringsplasser, og det er ikke adgang til å hevde ulovlige plasser. Men selv om bruken er lovlig, følger det av tilpasningsprinsippet at bruken må flyttes dersom dette kan gjøres på lovlig måte, se Rt-1975-580 (s 590), Rt-1989-1014 (s 1017), Rt-1991-1157 og Rt-1992-217. Det er heller ikke korrekt som skjønnsretten har gjort å betrakte arealet som et riggareal. I dag er det ikke behov for noen bygningsrigg, og Veritas' spesielle virksomhet med behov for plassering av lange konstruksjoner er heller ikke aktuell lenger. Arealet ble benyttet til parkering. Eiendommen mister et utendørsareal som det er mest nærliggende å vurdere som et grøntareal, men dette har neppe noen betydning for vurderingen av eiendommens verdi, siden eiendommen ligger plassert midt i Bergen. Det sentrale for vurderingen av verdien er da utleiemuligheten. At eiendommen mister det aktuelle arealet har heller ikke betydning for eiendommens utnyttelsesgrad, siden eiendommen må anses maksimalt utnyttet.
Det er ikke relevant å legge til grunn slikt prisnivå som ved overdragelsen som fant sted fra kommunen i 1985. Da forelå det spesielle omstendigheter, siden Veritas måtte ha arealet til adkomst for å kunne utnytte eiendommen så intenst som det ble gjort. Det er i strid med differanseprinsippet å sammenligne dette med "vårt" areal.
Det er heller ikke grunnlag for erstatning for flytting av lysmaster, skilt, bom og kortleser. Slike utgifter må anses som en del av utgiftene til omlegging av atkomstvei som Veritas påtok seg kostnadene for. Ellers måtte Veritas tatt forbehold. Dessuten må de ovennevnte utgifter anses utlignet ved den fordel for Veritas som den nye atkomstveien var i forhold til den gamle. Det er heller ikke grunnlag for særskilt erstatning for beplantning, siden erstatningen skal fastsettes etter differanseprinsippet. Dessuten legger en eventuell kjøper begrenset vekt på beplantning. Det aksepteres derimot at det skal gis erstatning for flytting av oljetank.
Det er heller ikke grunnlag for erstatning for støy eller luftforurensning. Det foreligger ikke og er heller ikke påvist noe økonomisk tap. Veritas fikk kr 80 millioner ved salg i 1995, dvs ca kr 10000 pr m2, hvilket må anses som en meget bra pris. Dessuten foreligger det ikke noen særulempe, men en alminnelig ulempe og tålegrensen for denne er ikke overskredet. Da Veritas satte i gang bebyggelse av eiendommen, lå det allerede et stort motorveikryss utenfor eiendommen. Det var således allerede da et sterkt trafikkbelastet område. Av korrespondansen fremgår det at Veritas var fullt klar over det veianlegg som skulle komme. Dessuten tok Veritas hensyn til dette ved byggingen i 1981 ved valg av vinduer samt ved plassering av friskluftinntaket på taket. Tålegrensen i naboloven §2 fjerde ledd er ikke overskredet.
Avsavnsrenten som er fastsatt av skjønnsretten til 9% er for høy, jf Rt-- 1984490. Det korrekte er en rente på 5%.
Det ble nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet fremmes, idet underskjønnets erstatning reduseres vesentlig."
Saksøkte har i det vesentlige anført:
Erstatningen for grunnavståelsen er fastsatt for lavt. Det skulle dessuten vært gitt erstatning for utgifter til flytting av bom, kortleser, belysningsmaster og skilt samt for ulemper som følge av inngrepet. Siden avsavnsrenten ikke er nevnt i overskjønnsbegjæringen er ikke den gjenstand for behandling.
Det er enighet om at erstatning skal fastsettes etter differanseprinsippet, at det bare kan kreves erstatning for lovlig bruk samt at det foreligger en tilpasningsplikt. Det skal videre ses bort fra reguleringsplanen ved vurderingen av hva som ville vært påregnelig utvikling for eiendommen. Da ville Veritas hatt et utbyggingsareal. De 13 parkeringsplassene er å anse som lovlige parkeringsplasser. Saksøkte krever imidlertid ikke erstatning for den særskilte verdi som parkeringsplass, men at det foretas en differansebetraktning slik skjønnsretten har gjort. Det var parkeringsplasser på det aktuelle areal før Veritas kjøpte eiendommen i 1976. Det er et rammetall på 60 plasser hvorav 13 var plassert på dette arealet. Kommunen kunne muligens grepet inn dersom det ble benyttet flere plasser enn nevnte rammetall, men ikke nektet bruk av plassene på det aktuelle areal. Arealet har dessuten en betydning for eiendommens verdi som grøntareal, noe enhver kjøper vil legge vekt på. Det er korrekt når skjønnsretten har anvendt en strøkspris i området. Uten veiplanen er dette et gjennomsnittlig areal som kunne vært utbygget. Skjønnsretten har imidlertid satt strøksprisen for lavt. Det ble herunder vist til Gulating lagmannsretts dom 26 juni 1989. Det er ikke relevant å sammenligne med pris på det areal som ble kjøpt av kommunen, siden dette kjøpet var pristakstpliktig. Denne prisen var i utakt med markedsprisen, og uansett var prisene vesentlig høyere i 1995. Antagelig vil en strøkspris i størrelsesorden kr 3000 - 5000 være mer korrekt.
Det er enighet om at utgifter til flytting av oljetank skal erstattes med kr 104432. Videre må det gis erstatning for flytting av bom, skilt, kortleser og lys mv. Veritas kan ikke anses å ha påtatt seg disse utgiftene fordi om Veritas påtok seg kostnadene ved omlegging av atkomstvei samt bygging av støttemur. At atkomsten eventuelt er blitt bedre, kan heller ikke få betydning, siden det er Veritas selv som har bekostet denne.
Videre må erstattes ulemper veiutbyggingen påfører eiendommen i form av støy og luftforurensning samt estetiske ulemper som tunnelinn-/utløp medfører. Dette representerer samlet sett en særlig ulempe for eiendommen som er klart verdiforringende. Veritas verken kjente eller burde hatt kjennskap til de aktuelle veiplaner da eiendommen ble kjøpt i 1976. En plangruppe ble først nedsatt 16 juni 1977. Fra da av var det et konkret arbeid i gang.
I nærværende sak representerer det ovennevnte en helt særegen ulempe der det ikke er andre eiendommer som samlet vurdert rammes slik som nærværende eiendom. Luftforurensningen ligger generelt på grensen av det akseptable i Bergen sentrum, og plasseringen av tunnelmunningen i dette tilfellet, gjør at grensen her er overskredet. Saksøker har heller ikke gjort det nødvendige for å redusere ulempene. Dersom ulempene blir vurdert som alminnelige ulemper, anføres det subsidiært at tålegrensen etter naboloven §2 fjerde ledd er overskredet.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Det tilkjennes full erstatning for grunnavståelse (tomteverdi), delvis opparbeidet til parkering og med bestående opparbeidet beplantning og annen vegetasjon.
2. Det tilkjennes erstatning for utgifter til flytting av bomm/tekn. anlegg, 6 lysmaster og skilt, flytting av oljetank - tap av heller.
3. Det tilkjennes erstatning for ulemper på gjenværende eiendom.
4. Saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand og dekning av reise og opphold for partsrepresentant ved overskjønnet.
Saksøker bærer de lovbestemte kostnader med overskjønnet."
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten er i stor utstrekning enig med skjønnsretten og kan langt på vei tiltre skjønnsrettens begrunnelse for fastsettelse av erstatningen.
Det dreier seg om en delekspropriasjon, og partene oppfattes å være enige om de generelle prinsipper for erstatningsfastsettelsen. Det er enighet om at differanseprinsippet kommer til anvendelse ved erstatningsutmålingen og at erstatningen således skal settes til forskjellen mellom salgsverdien av eiendommen med og uten ekspropriasjonsarealet, jf Rt-1976-1507. Det er videre enighet om at spørsmålet er hva som er påregnelig utnyttelse vurdert konkret for denne eiendommen samt at utnyttelsen må være lovlig. Ytterligere er det enighet om at det som skal vurderes er utnyttelsen av eiendommen uten den reguleringsplan det eksproprieres etter, jf Lenasaken, Rt-1996-521.
Det tas utgangspunkt i at eiendommen saken gjelder er en nærings-/kontoreiendom som ligger sentralt i Bergen sentrum. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal det ved fastsettelsen av vederlaget videre legges vekt på hva som er påregnelig utnyttelse. Det avståtte areal var opparbeidet og beplantet og hadde 13 parkeringsplasser. Parkeringsplassene var i følge det opplyste opparbeidet før Veritas kjøpte eiendommen i 1976.
Saksøkte har ikke krevd erstatning for arealet som parkeringsareal, men anført at utnytting til slikt formål har betydning ved verdivurderingen. Saksøker anfører at det i denne vurderingen ikke skal tas hensyn til parkeringsplassene, siden de må anses ulovlige.
Av byggetillatelsen fra kommunen av 30 mars 1981 fremgår det at bygningsrådet har godkjent parkeringsplasser for i alt inntil 60 biler på eiendommen. Lagmannsretten oppfatter at godkjennelsen i byggetillatelsen gjelder antallet, ikke beliggenheten på parkeringsplassene. Verken i byggetillatelsen eller for øvrig kan det ses gitt slike begrensninger. Det kan således ikke ses å være holdepunkter for å anse utnyttelsen av det aktuelle areal til parkeringsplasser som ulovlig. Lagmannsretten er således enig med skjønnsretten i at disse i utgangspunktet må inngå som en del av differansebetraktningen. Det kan ikke ses at tilpasningsplikten som ekspropriaten har etter norsk ekspropriasjonsrett endrer denne vurderingen. Men det er antakelig riktig som skjønnsretten har gjort å ta hensyn til at tapet av plassene i en viss utstrekning oppveies ved at det totale antall lovlige parkeringsplasser ikke blir redusert.
Det er opplyst at Veritas også har benyttet det aktuelle areal til lagring av forskjellige typer lange konstruksjoner. Lagmannsretten antar at en redusert mulighet for dette eller til å benytte området som et riggareal, slik skjønnsretten nevner, neppe har nevneverdig betydning i erstatningsvurderingen. Behovet for området til slike formål var spesielt tilknyttet Veritas' virksomhet og er neppe av generell betydning. Det er krevet erstatning for verdiforringelsen som støy og luftforurensning representerer for den gjenværende eiendom. Det er opplyst at det ved valg av vinduer i Veritas' bygg ble tatt hensyn til problemet med støy. Lagmannsretten finner ikke at det er påvist noen støyulempe som verken kan anses som noen særulempe for eiendommen eller som er en alminnelig ulempe som overstiger tålegrensen i naboloven §2 fjerde ledd. For så vidt gjelder luftforurensning, er det også tatt hensyn til dette ved at friskluftsinntaket er plassert inne på taket på bygningen. Av en "lengdeprofil" datert 6 september 1994 fra K E Myre fremgår det at avstanden fra tunnelmunning til sydøstre hjørne av Veritasbygget er 70,9 meter. Det fremgår videre av en rapport fra Norsk institutt for luftforskning av 28 september 1987 at når avstanden fra tunnelmunningene er større enn 50-60 meter ved Nygårdstangen og ca 70 meter ved Damsgårdsfjelltunnellen vil det ikke forekomme overskridelser av rådgivende grenseverdier bare pga utslipp fra tunnelen, jf 7 i rapporten. Det er i samme rapport foretatt målinger av luftforurensning også andre steder i Bergen, se 15 i rapporten. Disse viser at det ikke er nevneverdige forskjeller fra disse stedene til Veritasbygget og, det kan ikke ses å være grunnlag for å anse problemene som noen særulempe for denne eiendommen. Det er også vist til de estetiske ulemper veiprosjektet medfører, og vist til at tålegrensen i naboloven §2 fjerde ledd er overskredet. Lagmannsretten finner imidlertid at ulempene verken enkeltvis eller samlet er av en slik art at det foreligger noen slik overskridelse. Det er ytterligere anført at saksøker ikke har gjort nok for å redusere ulempene, uten at det er anført hvilke tiltak som eventuelt skulle vært satt i verk. Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for denne anførselen.
Partene er enige om at saksøker skal erstatte utgifter til flytting av oljetank samt om utgiftenes størrelse som i brev 18.4.94 er angitt til kr 104432,-. Beløpet inngår imidlertid i den samlede erstatningssum som lagmannsretten kommer frem til avslutningsvis. Når det gjelder beplantning finnes det ikke grunnlag for å ta hensyn til verdien av dette i seg selv, men det tas i differansebetraktningen hensyn til dette, siden det antas å utgjøre et pluss i omsetningsverdien i forhold til slik eiendommen fremstår etter veiutvidelsen.
Utgifter til flytting av bom, kortleser, lysmaster og skilt er ikke særskilt omtalt i korrespondansen mellom partene, se brev 28 august og 23 september 1981. Men Veritas har påtatt seg utgiftene til omlegging av atkomstvei, og lagmannsretten anser som skjønnsretten at dette ansvaret naturlig også må omfatte utgifter til flytting av det nevnte som har en så vidt nær tilknytning til atkomstveien.
Lagmannsretten er kommet til at det ikke er påregnelig og realistisk at det avståtte areal vil bli benyttet til utbygging. Det er ikke holdepunkter for slik utnyttelse av eiendommen. Antagelig er det som skjønnsretten nevner mest korrekt å anse arealet som en verdiskapende del av hovedeiendommen.
Lagmannsretten kan langt på vei tiltre skjønnsrettens premisser for så vidt gjelder erstatningsfastsettelsen. Hvorvidt det er hensiktsmessig å anvende betegnelsen strøkspris slik skjønnsretten har gjort, kan diskuteres. Normalt benyttes betegnelsen for byggeklare enkelttomter, men skjønnsretten har reservert seg mot en sammenligning med prisnivået for slike tomter, hvilket lagmannsretten er enig i. Det må nødvendigvis bli en meget skjønnsmessig vurdering av salgsverdien, siden det i liten grad foreligger opplysninger om priser som det er naturlig å sammenligne med. En sammenligning med kjøpesummen som Veritas betalte for arealet som ble kjøpt fra kommunen i 1985 gir også begrenset veiledning, siden situasjonen da var spesiell. Som anført av partene hadde Veritas på den ene side et sterkt behov for arealet, på den annen side var kjøpet pristakstpliktig slik at prisnivået kan være i utakt med markedsprisen. Lagmannsretten har etter en samlet vurdering ikke funnet grunn til å fravike den erstatningssum skjønnsretten er kommet frem til. Lagmannsretten finner imidlertid at avsavnsgodtgjørelsen i form av rentegodtgjørelse som skjønnsretten er kommet til er for høy. Det kan ikke ses å være prosessuelle hindringer for å ta opp dette spørsmålet. Begjæringen om overskjønn fra saksøker innebærer at det skal foretas en fullstendig ny prøvelse. At ikke ovennevnte spørsmål er nevnt særskilt i selve begjæringen kan da ikke være avgjørende. Basert på fremlagte opplysninger om innskudds- og utlånsrenten for 1995, finner lagmannsretten at Avsavnsrenten passende kan settes til 6%. Med dette unntak blir skjønnet å stadfeste.
Saksøkte har nedlagt påstand om saksomkostninger. Kravet tas til følge, jf skjønnsloven §54. Omkostningene settes i samsvar med omkostningsoppgave til kr 42800 herav kr 3250 i utgifter.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Skjønnet stadfestes, dog slik at avsavnsrenten settes til 6%.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bergen kommune til Det norske Veritas Eiendom AS 42800 - førtitotusenåttehundre - kroner.