LG-1996-2104

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-12-09
Publisert:	LG-1996-02104
Stikkord:	Vederlag råtomt, Internt friareal
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger skjønnsrett - Gulating lagmannsrett LG-1996-02104
Parter:	Saksøker: Stavanger kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokat Øystein Grotmol, Stavanger) Saksøkt: Ivar B. Østbø (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger)
Forfatter:	Lagdommer Sjur Vestrheim, 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §213, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, Konsesjonsloven (1974) §1, Konsesjonsloven (1974), §10, §4, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Overskjønnet gjelder fastsettelse av grunnerstatning ved overdragelse fra Ivar B. Østbø til Stavanger kommune av to arealer beliggende på øyen Hundvåg i Stavanger. De to grunnarealene, som er på tilsammen ca 73,2 da. er utgått fra landbrukseiendommen gnr. 7, bnr. 26. Overdragelsen har sin bakgrunn i at arealene inngår i det såkalte Husabøområdet hvor det, i henhold til kommunens planverk, skal bygges mer enn tusen boliger. Det at Stavanger kommune opptrer som kjøper er i samsvar med kommunens vanlige praksis ved overdragelser av større arealer som kan utbygges. Overdragelsesavtalen mellom partene er undertegnet av Ivar B. Østbø 5. september 1994 og - ifølge opplysninger for lagmannsretten - vedtatt av formannskapet 3. november 1994. Av avtalen fremgår blant annet at overtakelsestidspunktet er fastsatt til 1. desember 1994, at kommunen kan tiltre eiendommen etter at kjøpekontrakten er godkjent, og at kjøpesummen - samt eventuelt avsavnsrenten - fastsettes ved skjønn.

De to delarealene som den aktuelle overdragelsen gjelder, ligger på hver sin side av fylkesveien Hundvåg Ring nær Tømmervika på øyens østside. Det største arealet, gnr. 7, bnr. 1174, er på 69805 m2 og ligger på veiens vestside. Ifølge kommunedelplanen er dette arealet dels friområde, dels boligområde/feltutbygging, dels område som må undersøkes arkeologisk og dels fornminner. På den annen side av fylkesveien, mellom denne og sjøen, ligger det minste avståtte arealet, gnr. 7, bnr. 1175, som er 3406 m2. Dette feltet er i det vesentlige regulert til friareal og i noen grad til veigrunn.

Ved begjæring av 18. oktober 1995 brakte Stavanger kommune saken inn for Stavanger skjønnsrett for bygningssaker. Bygningsskjønnsretten avhjemlet 17. oktober 1996 skjønn med slik skjønnsslutning:

"Erstatningen for avståelse av grunn settes til kr 95,- kronernittifem- pr. m2 med tillegg av 6 -seks- prosent årlig rente fra 1.12.1994 til betaling skjer.

Erstatningen for våningshus settes til kr 450000,- - kronerfirehundreogfemtitusen- med tillegg av 6 -seksprosent rente fra 1.12.1994 til betaling skjer.

I saksomkostninger betaler Stavanger kommune til Ivar B. Østbø v/advokat Vierdal kr 55238,- -kronerfemtifemtusentohundreogtrettiåtte-."

Av skjønnsgrunnene fremgår at begge bruksnumre ble verdsatt etter strøkpris som utbyggingsarealer. Kommunen fikk ikke medhold i en anførsel om at det minste arealet, bnr. 1175, skulle anses som et såkalt eksternt friareal og verdsettes etter jordbruksverdi, som i tilfelle kunne settes til kr 10 pr. m2. Når det ellers nærmere gjelder skjønnssakens bakgrunn, partenes anførsler for bygningsskjønnsretten samt hva denne la til grunn, vises det til bygningsskjønnsrettens avgjørelse.

Begge parter har i rett tid begjært overskjønn hva angår verdsettelsen av grunnen til kr 95 pr. m2. Stavanger kommune har i overskjønnsbegjæringen dessuten gjort gjeldende at det antas å være feil å vurdere arealet på østsiden av Hundvåg Ring som tomteareal. Bygningsskjønnsrettens fastsettelse av erstatning for våningshus og avsavnsrentens størrelse er ikke gjenstand for overskjønn.

Overskjønnsforhandling ble avholdt i Stavanger tinghus 23. og 24. september 1997. Partene var representert ved sine prosessfullmektiger. Dessuten var kommunens eiendomssjef/juridiske sjef til stede under det meste av forhandlingene, jfr. tvistemålsloven §213. Det ble foretatt befaring og avhørt seks vitner. Dokumentasjon fremgår av rettsboken. Partene har for lagmannsretten vist til diverse skjønnsavgjørelser og eiendomsoverdragelser. Saken fremstår for lagmannsretten - ut fra bevisførselen og partenes anførsler - i det vesentlige i samme stilling som for bygningsskjønnsretten hva angår de to hovedspørsmål som overskjønnet gjelder.

Saksøkeren, Stavanger kommune, har for lagmannsretten i det vesentligste anført:

De avståtte arealer skal verdsettes etter lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven), og det er verdien ved den avtalte tiltredelse - 1. desember 1994 - som skal legges til grunn, jfr. §10.

De to delarealene må verdsettes forskjellig. Det er ikke - og har i lang tid heller ikke vært - påregnelig at det minste arealet, bnr. 1175, vil kunne bebygges. Dette arealet er hovedsakelig regulert til friområde, og det må anses som et såkalt eksternt friareal. Arealet bør verdsettes etter jordbruksverdi til i størrelsesorden ca kr 10 pr. m2. Reguleringsplanen for området Hundvåg Øst ble stadfestet av Stavanger bystyre ved vedtak av 30. mai 1988. Vedrørende reguleringsplaners betydning for erstatningsfastsettelser er det vist til blant annet Rt-1977-24 (Østensjø), Rt-1992-55 (Oppdal) samt Rt-1984-1331, som gjelder et nærliggende område på Hundvåg, Lundsvågen.

Det største avståtte området, bnr. 1174, kan anses som et utbyggingsareal og verdsettes som råtomt, idet salgsverdien må anses for å være høyere enn bruksverdien, jfr. vederlagsloven §4 og §5. Bygningsskjønnsrettens fastsettelse av grunnerstatningen til kr 95 pr. m2 er for høy sammenlignet med det som må følge av de vederlag som er fastsatt ved relevante, frivillige avståelser og overskjønn, som kommunen har vist til. Bygningsskjønnsrettens generelle omtale, på side 9-10, av blant annet målsetting og virkemidler i kommunenes boligutbyggingspolitikk, kan saksøkeren slutte seg til. Kommunens generelle utbyggingspolitikk og kommunens konkrete vedtak i saken er fullt lovlige, likeledes kommunens ivaretakelse av de formål som nevnes i konsesjonsloven §1.

Vedrørende anvendelsen av vederlagsloven §5 har kommunen vist til Ot.prp.nr.50 (1982-83) side 48 flg. I forhold til §5 tredje ledd er fremhevet at det er råtomtpris som skal fastsettes, idet det skal sees helt bort fra den verdistigning som saksøktes eiendom er tilført ved at den er blitt byggemodnet og tillatt utbygget. Det aksepteres at verdien fastsettes som gjennomsnittspris, strøkpris. Den omstendighet at store deler av bnr. 1174 er regulert til friarealer, kulturområder m.v., må utvilsomt få en prisdempende effekt. Det må ellers blant annet sees hen til at kommunen påtar seg utgifter til arkeologiske undersøkelser i området. Hertil kommer at Hundvåg er et mindre attraktivt boligområde enn visse andre områder som saksøkte har vist til og som har visse tilleggskvaliteter i forhold til Hundvåg. Ved verdsettelsen er det også et moment at det er trafikkproblemer mellom Hundvåg og Stavanger sentrum. Ut fra en samlet vurdering bør verdien av bnr. 1174 mest korrekt settes til kr 80 pr. m2.

Det relevante, sammenlignbare prisnivået pr. 1. desember 1994 var ikke høyere enn det var før fallet i eiendomsprisene på slutten av 1980-tallet.

Ved sin boligpolitikk søker Stavanger kommune å oppfylle de formål som er nevnt i konsesjonsloven §1, herunder en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling vedrørende fast eiendom. Denne prisutviklingen skal ikke fastsettes av enkelte, pengesterke kjøpere. Derimot er det viktig at blant annet den boligreisning som skjer gjennom boligbyggelagene og gjennom selvbyggerlag, baseres på forsvarlige tomte-/grunnpriser.

Stavanger kommune har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

Saksøkte, Ivar B. Østbø, har for lagmannsretten i det vesentligste anført:

Etter Grunnloven §105 skal Ivar B. Østbø tilkjennes full erstatning. Denne må fastsettes etter salgsverdi for både bnr. 1174 og bnr. 1175, jfr. vederlagsloven §4, jfr. §5. Bnr. 1175 bør således anses som et såkalt internt friareal, og erstatningene for dette bør fastsettes til samme strøkpris som for det øvrige areal, bnr. 1174. Det vil være naturlig at husrekken på en naboeiendom forlenges inn på bnr. 1175, som ikke fremstår som noe naturgitt friområde.

Verdsettelsen av de avståtte arealer vanskeliggjøres ved at kommunen styrer hele markedet i Stavanger, slik at dette ikke får fungere. Det er imidlertid ikke kommunens tomtepolitikk det er noe galt med, men argumentasjonen, bruken, av denne politikken. I og med at det i Stavanger ikke er noe reelt råtomtmarked, kan det ved verdsettelsen være aktuelt å ta utgangspunkt i markedsverdier og å subtrahere priser på tekniske anlegg m.v., for slik å komme frem til en råtomtpris. I forhold til vederlagsloven §5 annet ledd kan hele Nord-Jæren sees under ett. Ut fra det sammenligningsmaterialet som er fremlagt for lagmannsretten, må det legges til grunn at markedsverdiene for sammenlignbare boligtomter ofte har vært i størrelsesorden kr 300000, og at slike tomtekostnader ofte også er blitt akseptert av Husbanken som långiver. Om det så - ut fra bevisførselen - gjøres fradrag for aktuelle opparbeidelseskostnader, verdiendringer m.v. i henhold til vederlagsloven §5 tredje ledd med i størrelsesorden kr 140000, vil aktuell tomtepris være kr 160000.

Den utnyttelsesgrad som er aktuell på saksøktes eiendom, ca to boliger pr. da., er helt normal. Det vil utvilsomt være et marked for det aktuelle antallet boenheter på Ivar B. Østbøs tidligere eiendom.

Konsesjonsloven har ingen prisregulerende effekt så lenge tomteprisene er lavere enn ca kr 200000. Kommunens nåværende tomtepolitikk tjener entreprenørene, som får kjøpe byggemodne områder og som - uten kontroll fra kommunens side - videreselger tomter med store påslag. Disse gevinstene skulle imidlertid grunneierne ha hatt, mens entreprenørenes fortjeneste skal komme fra selve byggevirksomheten. Det erkjennes dog at selvbyggerlag i regi av kommunen kan dra fordel av lave grunnpriser. Tomtekostnadene har for øvrig svært marginal betydning for de totale boligkostnader. Således vil differansen mellom kr 200 og kr 80 pr. m2 kun utgjøre ca 4 % av totalkostnadene for en vanlig bolig.

Vederlaget må settes høyere enn fastsatt av bygningsskjønnsretten. I forhold til kommunens anførsler vedrørende prisnivået må det sees hen til at kommunen i mange tilfeller gir grunneiere erstatningstomter i tillegg til kroneerstatningen, som dermed ikke viser det reelle vederlag. I nærværende sak har Ivar B. Østbø fått ti erstatningstomter.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønn fremmes.

2. Stavanger kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger."

Lagmannsretten skal bemerke:

Overskjønnet blir å fremme i overensstemmelse med partenes samsvarende påstander. Skjønnet har sitt grunnlag i skjønnsprosessloven §4 og partenes foran nevnte avtale av 5. september/3. november 1994. I henhold til avtalens punkt 2.2 går skjønnet etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Fastsettelsen av erstatning for de to avståtte arealene skal etter dette foretas etter bestemmelsene i vederlagsloven. Ifølge nevnte lov §4 skal verdien fastsettes på grunnlag av salgsverdien etter §5 eller som bruksverdi fastsatt i henhold til §6, dersom denne bruksverdien er høyere enn salgsverdien. Etter vederlagsloven §10 skal avhjemlingstidspunktet, eventuelt det tidligere overtakelsestidspunktet, legges til grunn ved verdsettelsen. Lagmannsretten legger verdiene ved den avtalte overtakelsesdato 1. desember 1994 til grunn ved fastsettelsene av vederlag for de avståtte arealene, jfr. vederlagsloven §10 annet ledd og partenes avtale punkt 2.5. Overskjønnet omfatter, som det foran vil ha fremgått, to hovedspørsmål. For det første gjelder skjønnet spørsmålet om bnr. 1175 skal verdsettes etter jordbruksverdi eller om området bør anses som et såkalt internt friareal og eventuelt erstattes med en høyere kvadratmeterpris, som bnr. 1174. For det annet skal retten ta stilling til størrelsen av de erstatninger som skal fastsettes. Lagmannsretten finner det hensiktsmessig nedenfor først å ta stilling til verdsettelsesgrunnlaget for bnr. 1175. Om dette forhold bemerkes:

Spørsmålet om det ved verdsettelsen av bnr. 1175 vil være adgang til å se bort fra hovedregelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn ved vurderingen av hva som vil være den sannsynlige og lovlige bruksmåte i fremtiden, antas å skulle avgjøres ut fra særlig Høyesteretts praksis vedrørende fortolkningen av vederlagsloven §5. Vedrørende den mer generelle lovtolkning og i forhold til den mer konkrete problemstilling i nærværende overskjønnssak, antas sentrale avgjørelser å være blant annet Rt-1977-24 (Østensjø), Rt-1983-700 (Gommerud), Rt-1984-1331 (Hundvåg), Rt-1988-120 (Moldegård), Rt-1992-55 (Oppdal), og Rt-1993-496 (Bamble) og plenumsdom i Rt-1996-521. Ut fra blant annet de nevnte avgjørelser antar lagmannsretten mellom annet at det i visse tilfeller vil kunne bero på et skjønn om en regulering skal sees som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde eller som et ledd i avgrensingen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygget (Østensjø). Det antas videre å ville være avgjørende om et areal må sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha (Gommerud). Ved den nærmere vurdering av om det kan anses å foreligge et såkalt internt friområde, antas det også å skulle sees hen til arealets størrelse og eventuelle sammenheng med andre ubebygde områder og om området skal være til bruk for befolkningen generelt og ikke bare eller fortrinnsvis for dem som bor i nærheten, som en del av deres bomiljø (Hundvåg). Det kan bli lagt til grunn at det skal meget til for at erstatningsfastsettelsen kan bygge på en grunnutnyttelse som ville være i strid med en regulering (Moldegård). Ved den nærmere vurdering kan det neppe utelukke anvendelse av det såkalte parkprinsippet at også hensyn til eldre bebyggelse m.v. har tellet med ved en regulering, dersom det er hensynet til behovet i et naturlig avgrenset byggeområde som er avgjørende og det dreier seg om arealer av rimelig størrelse, hensett til dette behov. Motsatt vil det kunne være et moment som tilsier at reguleringsplanen følges, dersom et sentralt siktemål har vært å sikre nettopp det aktuelle området som en "grønn korridor" tilknyttet større og gjerne relativt viktige friområder (Oppdal).

Lagmannsretten er, ved sin konkrete helhetsvurdering - med utgangspunkt i bevisførselen, herunder befaringen - kommet til at det vil være i best samsvar med gjeldende rett å anse bnr. 1175 som et såkalt internt friområde som etter parkprinsippet kan erstattes som råtomt, d.v.s. at det for dette areals vedkommende for så vidt bør sees bort fra eksisterende reguleringsplan.

Lagmannsretten har i denne forbindelse blant annet sett hen til at arealet bnr. 1175 ikke er særlig stort, hverken i absolutt forstand, ca 3,4 da., eller i forhold til det samlede areal av bnr. 1174 og 1175, knapt 4,7%. Bnr. 1174 kan - meget upresist uttrykt - antydes å ha en hovedform som kan minne om et rektangel. Det meste av parsellens østnordøstre langside grenser mot den lokale hovedveien Hundvåg Ring. Bnr. 1175 ligger ved sørøstre del av nevnte langside, atskilt - som innledningsvis omtalt - fra bnr. 1174 av ringveien. Det meste av bnr. 1175 kan også, relativt upresist, sies å ha en noenlunde rektangulær hovedform. Hoveddelens lengste side er i størrelsesorden anslagsvis 60 m og hovedretningen synes å være omtrent fra vestsørvest til østnordøst, hvor arealet grenser mot sjøen. Det er i ikke liten grad boligbebyggelse både umiddelbart sørøst for arealet og like nord for dette, og det vesentligste av bebyggelsen forståes å være oppført før kommunen tiltrådte bnr. 1175. Innen arealet var - og er - det også noen relativt enkle veiarealer. Nær stranden er det noen støpte naustfundamenter. Uten at det av lagmannsretten tillegges særlig vekt, nevnes at det - ut fra rettens inntrykk av dispensasjonspraksis og forholdene på stedet - neppe kan utelukkes at det i ikke fjern fremtid vil bli gitt dispensasjoner som tillater oppføring av bygninger på deler av bnr. 1175.

Lagmannsretten er oppmerksom på at strandområder langs sjø og vann i Stavanger som klar hovedregel synes å bli regulert til friområder eller lignende. Dette forståes imidlertid særlig å gjelde områder meget nær strandlinjen og vesentlig kortere fra denne enn bnr. 1175 strekker seg mot vestsørvest, fra sjøen. Lagmannsretten har tatt i betraktning at bnr. 1175 kan ses i sammenheng med et innenforliggende friområde og at bnr. 1175, både av denne grunn og ut fra beliggenheten i forhold til blant annet eksisterende boligbebyggelse i nærheten, vil kunne bli benyttet av flere enn dem som kommer til å bosette seg på bnr. 1174. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det foreligger forhold, herunder eventuelle kvaliteter ved bnr. 1175, som tilsier at sistnevnte areal vil trekke til seg brukere fra en videre krets enn det aktuelle utbyggingsområdet. Bnr. 1175 fremstår som et areal som i faktisk henseende ikke atskiller seg fra andre, mindre friområder som innpasses i et utbyggingsfelt av hensyn til befolkningen der, og arealet antas å være trukket inn i utbyggingen av hensyn til feltbeboernes særlige behov. Etter lagmannsrettens vurdering er forholdene i og ved den relativt lille, østvendte Tømmervika og bnr. 1175 således avgjørende annerledes enn forholdene i og ved den større og mer sørvendte Lundsvågen, omhandlet i Rt-1984-1331, noen hundrede meter lenger nord, også på østsiden av Hundvåg. Lagmannsretten er etter dette, som nevnt, kommet til at det såkalte parkprinsippet skal gis anvendelse ved verdsettelsen av bnr. 1175.

Lagmannsretten, overskjønnsretten, går etter dette over til å behandle den nærmere verdsettelse.

Saksøkte Ivar B. Østbø skal ha full erstatning, jfr Grunnloven §105, slik denne anvendes og fortolkes etter særlig vederlagsloven og rettspraksis. Erstatningen blir å fastsette etter salgsverdi for råtomt, jfr vederlagsloven §5 jfr §4, idet denne antas å være høyere enn bruksverdien etter §6 for det tidligere jordbruksareal. Etter §5 første ledd skal erstatningen fastsettes på grunnlag av det som det må regnes med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg, og det skal ved fastsettelsen legges vekt på hva slags eiendom skjønnet gjelder, hvor eiendommen ligger, oppnådd prisnivå ved sammenlignbare overdragelser osv, som nærmere nevnt i vederlagsloven §5 første og annet ledd. Som tidligere nevnt, legger lagmannsretten til grunn verdien ved den avtalte overtakelsen 1. desember 1994. Ved erstatningsfastsettelsen ses det bort fra verdiendringer som skyldes tiltak, investeringer og planer m.v. som nevnt i vederlagsloven §5 tredje og fjerde ledd.

Lagmannsretten kan i det vesentlige slutte seg til de generelle bemerkninger i bygningsskjønnsrettens premisser, dokumentert under overskjønnsforhandlingene, fra side 9 til og med side 10 tredje siste avsnitt. Særlig på bakgrunn av at saksøkeren, kommunen, i praksis synes å ha vært den eneste oppkjøper av større utbyggingsarealer i Stavanger, er det ikke ukomplisert å fastsette en erstatning etter vederlagsloven §5 med utgangspunkt i hva det må regnes med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Bygningsskjønnsretten synes, i alle fall i noen grad, å ha knyttet sin erstatningsfastsettelse til en av saksøkte påberopt overdragelse av naboarealet Hunstein for kr 95 pr. m2. Hensett mellom annet til at erververen ved nevnte overdragelse forståes å ha familiær tilknytning til saksøkte, finner lagmannsretten at det ikke bør legges avgjørende vekt på denne transaksjonen.

Under overskjønnsforhandlingene er det, som nevnt, vist til diverse skjønnsavgjørelser og andre overdragelser. Disse gjelder dels arealer av en slik størrelse at vederlagene kan sammenlignes med og gi holdepunkter for avgjørelsen i nærværende sak. Lagmannsretten nevner i denne forbindelse at den ikke legger vekt på at det for små byggemodne arealer og enkelttomter, "strøtomter", kan være oppnådd tildels meget høye priser.

Når lagmannsretten nå skal søke å fastslå det mest mulig korrekte prisnivå etter vederlagsloven §5 pr. 1. desember 1994, antar retten at det må kunne ses hen til eventuelle sammenlignbare priser og erstatninger ved overdragelser og skjønn også i Stavangers nabokommuner, så langt utgangspunkter og forutsetninger eventuelt er slik at sammenlikning fremstår som naturlig og forsvarlig. Lagmannsretten er oppmerksom på, som omtalt av bygningsskjønnsretten på side 10, at prisene på rågrunn til utbyggingsformål i Stavanger fra 1986 i stor grad har ligget på kr 80 pr. m2, i noen tilfeller på kr 85 pr. m2. Lagmannsretten er videre oppmerksom på at boligprisene var utsatt for et fall fra slutten av 1980-tallet til inn på 1990-tallet. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke sannsynliggjort at prisnivået for råtomter i Stavangerområdet falt i samme periode. Etter lagmannsrettens vurdering var prisnivået for råtomter pr. 1. desember 1994 høyere enn prisnivået i 1986. Mot denne bakgrunn fremstår det således som aktuelt å legge til grunn at det bør fastsettes et noe høyere vederlag enn kr 80 - 85.

Slik lagmannsretten vurderer Hundvågområdet, har dette kvaliteter som tilsier at vederlaget bør settes høyere enn kommunen gjør gjeldende. Lagmannsretten legger blant annet vekt på at avstanden til Stavanger sentrum er rimelig kort, anslagsvis seks til syv kilometer, og på at utbyggingsområdet ligger pent til, ikke langt fra sjøen.

Den planlagte utnyttelsesgrad av arealet, ca to boliger pr. dekar, fremstår som relativt normal. Ved verdsettelsen er det sett hen til at en del av området båndlegges på grunn av fornminner samt at kommunen bekoster arkeologiske undersøkelser. Lagmannsretten er oppmerksom på at Ivar B. Østbø har fått ti erstatningstomter. Det totale antall boliger som planlegges oppført, ca 140, er i forhold til kommunens intensjon om at det skal bygges 750 nye boenheter pr. år, ikke så vidt stort at utbudet må påregnes å ville kunne få en nevneverdig prisdempende effekt av særlig betydning ved erstatningsfastsettelsene.

Foranlediget av kommunens anførsler vil lagmannsretten for øvrig bemerke at det, ut fra opplysninger fremkommet under bevisførselen, fremstår som noe tvilsomt om tomteprisnivået i Stavanger i det store og det hele og med unntak for boligbyggelagene og kommunens selvbyggervirksomhet, får den virkning for boligpriser og boligpolitikk som kommunen ønsker. Etter bevisførselen sitter lagmannsretten med et inntrykk av at markedet i stor grad har bestemt de endelige boligprisene og at eventuelle lave tomtepriser ofte har gitt bygningsfirmaene tilleggsgevinster på bekostning av grunneiere og/eller boligkjøpere.

Etter en samlet vurdering er rettens medlemmer kommet til at verdien av de avståtte arealer må anses å være høyere enn påstått av saksøkeren, Stavanger kommune. Lagmannsretten finner at erstatningen bør fastsettes som en felles gjennomsnittspris, strøkpris, for både bnr. 1174 og bnr. 1175. Ved den nærmere vurdering har retten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, samtlige medlemmer med unntak av skjønnsrettsmedlem Simon Klepp, er - ut fra noe forskjellige utgangspunkt - kommet til at vederlaget for begge de avståtte arealer pr. overtakelsesdatoen skal fastsettes, som også besluttet av bygningsskjønnsretten, til kr 95 pr. m2. Skjønnsrettsmedlem Simon Klepp mener for sin del og ut fra tidligere rettsavgjørelser vedrørende samme tidsrom, at vederlaget bør settes til kr 100 pr. m2. Den erstatning som Ivar B. Østbø skal tilkjennes fastsettes etter dette i henhold til flertallets syn til kr 95 pr. m2 som gjennomsnittspris, strøkpris, for bnr. 1174 og bnr. 1175.

Omkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter skjønnsprosessloven §54 første ledd, idet saksøktes overskjønnsbegjæring ikke for noen del gjelder forhold som ikke også omfattes av saksøkerens overskjønnsbegjæring. Saksøkeren skal dermed etter loven erstatte saksøkte hans nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken. Ifølge advokat Kåre Vierdals omkostningsoppgave utgjør hans parts omkostninger, før tillegg av eventuelle omkostninger ved retten, kr 50370, hvorav kr 45.000 gjelder salær. Det er ikke innkommet bemerkninger til omkostningsoppgaven. Salærkravet kan synes høyt, men retten finner under tvil å kunne legge omkostningsoppgaven til grunn. - Saksøkeren pålegges videre å bære de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet.

Hvor foran intet annet er nevnt, er overskjønnet enstemmig.

Skjønnsslutning:

1. Den grunnerstatning som Stavanger kommune skal betale til Ivar B. Østbø, med avsavnsrente som tidligere er rettskraftig fastsatt, fastsettes til 95 - nittifem - kroner pr. kvadratmeter.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stavanger kommune til Ivar B. Østbø 50.370 - femtitusentrehundredeogsytti - kroner.

3. Stavanger kommune pålegges å betale de lovbestemte utgiftene, herunder rettsgebyrer, ved overskjønnet.

4. Oppfyllelsesfristene er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.