LG-1997-2273

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-11-04
Publisert:	LG-1997-02273
Stikkord:	Tingsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Dalane herredsrett - Gulating lagmannsrett LG-1997-02273. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00303K .
Parter:	Ankende part: Ebba Helena Jacobsen (Prosessfullmektig: Advokat John Heitmann, Stavanger). Ankemotpart: Arnhild Haaland (Prosessfullmektig: Advokat Kenneth Storalm, Egersund).
Forfatter:	Lagdommer Romarheim. Lagdommer Njøsen. Byrettsdommer Løseth
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §180, Vassdragsloven (1940) §7, Vassdragsloven (1940)

Ebba Helena Jacobsen fremsatte 19. februar 1995 krav om grensegang. Ebba Helena Jacobsen er eier av gnr. 47 bnr. 63 i Eigersund. Kravet gjelder fastsetting av grense mellom gnr. 47 bnr. 63 og gnr. 47 bnr. 260, eier Arnhild Haaland. Parsellen gnr. 47 bnr. 260 ble utskilt og grensene fastsatt ved skylddelingsforretning avholdt 16. oktober 1956.

I skylddelingsforretningen er den fradelte parsellen beskrevet som følger:

"Parsellen ligg på sørsia av Eigerøyvegen.

Skiftelinja begynner ved kross i liten stein attmed ein stor stein i skifte mot Eigerøyvegen og går 16,5 m. i sydvestleg retning til kross i låg stein vidare 4,5 m. i vestleg retning til kross i stein og derfrå i sydvestleg retning til kross i stein ved sjøen som ligg 18,5 m. sør frå fundamentet under Eigerøybru. Fylgjer så sjøen i sydsydaustleg retning til skiftegjerde mot brn. 171 fylgjer vidare dette skiftegjerde til kross i låg stein i skifte mot Eigerøyvegen vidare langst skifte mot vegen tilbake til utgangspunktet."

Tvisten gjelder grensen fra grensemerket kryss i stein "ved sjøen som ligg 18,5 m. sør frå fundamentet under Eigerøybru" til "skiftegjerde mot brn. 171".

Sør-Rogaland jordskifterett avsa dom i saken med slik domsslutning:

"1. Arnhild Håland er eier av sjøgrunnen utenfor gnr. 47 bnr. 260.

2. I saksomkostninger betaler Ebba Helena Jacobsen 1.200 - tolvhundre - kroner til Liv Haaland innen 2 - to - uker regnet fra forkynningen av jordskifterettens dom."

Ebba Helena Jacobsen har anket dommen i rett tid. Ankeforhandlingen ble holdt i Stavanger tinghus den 12. og 13. oktober 1998. Under ankeforhandlingen ga partene samt 3 vitner forklaring. Det ble foretatt dokumentasjon som rettsboken viser. Det ble avholdt befaring på eiendommene bnr. 63 og bnr. 260, og grensemerkene beskrevet i skylddelingsforretningen ble påvist.

Ebba Helena Jacobsen har i det vesentlige anført:

Det må tas utgangspunkt i ordlyden i skylddelingsforretningen. Grensen er beskrevet som en skiftelinje. Den begynner i punkt 1 beskrevet i skylddelingsforretningen som "kross i liten stein attmed en stor stein". Skiftelinjene blir deretter angitt med retningsendring og går til beskrevne punkter ned til punkt 5 "kross i stein ved sjø". Skiftelinjene er ikke beskrevet som om grensen går til sjø, men ved sjø. Deri ligger en stor forskjell fra mange lignende grensebeskrivelser som sier til sjø. Grensen er ikke kommet ned til sjø, men 2 til 3 meter fra sjø. Deretter følger skiftelinjen parallelt ved sjø til skiftegjerdet på bnr. 171. Der er ikke angitt at skiftelinjen går til det grensepunkt som allerede var fastsatt mellom bnr. 43 og bnr. 171, hvilket ville være helt naturlig om det var meningen at grensen skulle ende i dette punkt. På grunn av at det ikke er synlig forskjell mellom flo og fjære i Eigersund gir denne skiftelinje en nøyaktig beskrivelse av grensen. Området nedenfor skiftelinjen inkludert strandlinje og sjøgrunn tilhører bnr. 43.

Beskrivelsen av skiftelinjen er forskjellig om en sammenligner med skylddelingsforretningen for bnr. 171 hvor det heter blant annet følgende: "+ i stein ved sjøkanten 18,70 m. Vinkler og følger sjøkanten nordover til + i stein"

I nevnte skylddelingsforretning er beskrevet at grensen følger sjøkanten, noe som er begrunnet i at kjøpekontrakten omfattet også strandretten. I skjøte for bnr. 260 av 24. oktober 1956 er angitt at "kjøperne har gjerdeplikt rundt hele parsellen"; noe som vil være en umulighet om det var meningen å ha gjerde i sjøen. Gjerdeplikten er formulert annerledes for bnr. 171 jfr. kjøpekontrakten av 16. mai 1949 hvor det heter: "gjerdeplikten paahviler kjøperen". Formuleringene i skjøtet vedrørende bnr. 260 og i kjøpekontrakten vedrørende bnr. 171 er ikke tilfeldige og skyldes at gjerdeplikten for den ene skulle gå rundt hele eiendommen mens den ikke skulle det for den andre pga. at strandretten medfulgte.

Ebba Helena Jacobsens syn på forståelsen av hvor grensen skal gå styrkes ytterligere av flere forhold så som vitnet John Eies forklaring om at Helge Slettebø kun hadde solgt strandrettigheter til Thor Mydland (bnr. 171). Videre vises til vitnet Knut Toftegård Jacobsens forklaring vedrørende uttalelser han hadde hørt av Helge Slettebø om at strandlinjen/sjøgrunnen ikke var solgt. Han hadde angret at han hadde solgt denne til Thor Mydland og hadde av den grunn ikke senere solgt strandlinje/sjøgrunn. Helge Slettebø hadde planer om å utnytte strandlinjen og sjøgrunnen ved å fylle ut Nysundbukta til industriformål.

Per Haaland som kjøpte parsellen av Helge Slettebø var klar over at han ikke eide strandlinjen. Den utfylling som har skjedd i strandlinjen, oppføring av båthus og kaianlegg, skjedde ikke mens Helge Slettebø levde, men i 1972 ca 20 år etter at parsellen var utskilt. Det er påfallende at det ikke ble iverksatt før. Familien Haaland har tatt seg til rette på annen manns eiendom litt etter litt. Det i seg selv etablerer ikke rettigheter til sjøgrunnen. Det er ikke noe ukjent for dem å ta seg til rette på fremmed grunn jfr. Gulating lagmannsretts dom av 11. juni 1993.

Det er ikke gitt nabovarsel eller annet varsel til eierne av bnr. 63 om de byggearbeider som har vært på eiendommen i strandlinjen.

Den ulovlige bruk ble muntlig påpekt under en grensegang i 1980 av Ebba Helena Jacobsens ektefelle. Den ble videre påpekt gjennom korrespondanse i 1988.

Per Haaland sr. ervervet tomten opprinnelig med tanke for å bygge bolig på toppen. Tomten er en typisk utsiktstomt. Det var tilfeldig at den ble utvidet til å omfatte området nedenfor toppen så vidt nær strandlinjen. Tomtens beskaffenhet tilsier at det ikke var en strandeiendom, men en typisk utsiktseiendom som ble ervervet. Det er ikke noe ekstraordinært i å holde tilbake sjøgrunnen.

Den fremlagte avtale av 18. november 1986 mellom eierne av gnr. 63, sameiet Steinodden og Arnhild Haaland, stiller en seg tvilende til. Denne ble første gang fremlagt for Ebba Helena Jacobsen den 24. juni 1997 i jordskifteretten. Om den reelt var inngått på det tidspunkt den er datert, ville det iallfall vært naturlig av Arnhild Haaland å fremlegge den i 1993 da det var diskusjon om veien ned til Nysundbukta. Avtalen ble aldri påberopt eller henvist til av Arnhild Haaland.

Slik grensen er beskrevet i skylddelingsforretningen, kan det ikke være tvil om at grensen går slik som Ebba Helena Jacobsen påstår. Denne sak skiller seg fra saksforholdet i avgjørelse inntatt i Rt-1979-1099. Høyesterett har i nevnte avgjørelse formulert seg slik at en ordning som avviker fra det normale må ha støtte i en klar avtale eller bygge på forutsetninger som er kjent for begge parter.

I nærværende sak er saksforholdet annerledes idet grensen ikke går til sjøkanten.

I Rt-1964-261 er grensen beskrevet som "til sjøen" mens Rt-1972-1050 gjaldt ekspropriasjon.

Vassdragsloven får ikke analogisk anvendelse her pga. det foreligger et stiftelsesgrunnlag som sier hvor grensene fysisk går.

Ebba Helena Jacobsen har nedlagt slik påstand:

"1. Grensen mellom gnr. 47 bnr. 63 og gnr. 47 bnr. 260, begge i Eigersund kommune, langs sjøen går fra kryss i stor stein ved sjøen som ligger 18,5 m fra fundament under Eigerøy bru og langs sjøen i samme avstand som fra nevnte kryss til opprinnelig sjølinje til gnr. 47 bnr. 171 slik at strandlinjen og sjøgrunnen utenfor bnr. 260 tilhører gnr. 47 bnr. 63 i Eigersund.

2. Ebba Helena Jacobsen tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten."

Arnhild Haaland ved sin prosessfullmektig har i det vesentlige anført:

For å ta stilling til denne sak må en foreta en rekonstruksjon 40 år tilbake i tid. Utgangspunktet var at daværende eier Helge Slettebø inngikk en avtale med Liv og Per Haaland sr. om salg og overdragelse av et område som ligger på veien ut til Eigerøya. Ingen av partene har fremlagt en skriftlig kjøpekontrakt, noe som ikke nødvendigvis betyr at en slik ikke ble inngått. Skylddelingsforretningen er datert 16. oktober 1956. Kort tid etter, den 23. oktober 1956, ble den tinglyst. Skjøtet er datert 24. oktober 1956.

Ordlyden i skylddelingsforretningen er klar og ikke egnet til å misforstås. I skylddelingsforretningen for bnr. 171 følger det av ordlyden at grensen går til kryss i stein ved sjøkanten 18,70 m., vinkler og følger sjøkanten nordover. Det er ikke noe språklig meningsforskjell i denne i forhold til skylddelingsforretningen for bnr. 260 hvor det følger av ordlyden at grensen går til kross i stein ved sjøen og følger sjøen i sydøstlig retning.

Terminologien viser at man går ned til sjøen og skal ha de naturlige rettigheter til sjøen. Eiendommen ble solgt uten hefte og det ble ikke holdt noen strand- eller sjørettigheter tilbake jfr. tidligere eier, Jens Martin Slettebøs, vitneforklaring. Det fremgår av skylddelingsforretningen at ved denne møtte Helge Slettebø som selger og for Liv Haaland møtte Per Haaland sr. Om selger Helge Slettebø mente at en stripe på ca 4 meter ned mot sjøen skulle holdes utenfor overdragelsen, burde han ha passet på å få det med i forretningen. Det har han ikke gjort.

Hvis partene mente at grensen ikke skulle gå til grensepunktet til bnr. 171, burde man ha besørget at det ble fastsatt et nytt grensepunkt/merke i grensen mot bnr. 171.

Grensemerket er satt i stein ved sjøen. Under skylddelingsforretningen satte en merket i steinen hvor det var mest naturlig slik at merket ikke ble utsatt for isskur/bølgeslag.

Tomtens beskaffenhet tilsier også at området nedenfor toppen alene kunne være ervervet med det formål å komme ned til sjøen. Prisen indikerer også at strand og sjørettene fulgte med. Kr. 18.750 var en stiv pris og det ble tatt forholdsmessig mye mer enn det Thor Mydland betalte for bnr. 171. Per Haaland sr. og Arnhild Haaland har brukt det omtvistede området. Allerede i 1972 ble oppført et båthus og en brygge samt foretatt en viss utfylling mot Eigerøya. Senere ble det foretatt ytterligere utfylling samt bygget en fortøyningsbrygge. Bruken har vært klar og markert fra 1972. Skylddelingsforretningen sammenholdt med den etterfølgende bruk tilsier at strand- og sjøretten tilhører bnr. 260.

Først i 1988 etter at Ebba Helena Jacobsen overtok eiendommen som eneeier, gjøres det innsigelser mot eiendomsretten av det omtvistede området. Ebba Helena Jacobsen hadde, før hun ble eneeier, eid bnr. 63 fra 1972 sammen med sine tre brødre gjennom sameiet Steinodden, uten at hun gjorde innsigelser til bnr. 260s bruk av strandlinjen. I 1986 ble inngått en gjensidig avtale mellom eierne av bnr. 260 og bnr. 63 om vei ned til Nysundbukta og frem til grensen til bnr. 260. Det følger forutsetningsvis av avtalen at sameiet var innforstått med at bnr. 260 eide strandlinjen. Jens Martin Slettebø har for øvrig også bekreftet at det var han og hans brødres klare oppfatning at bnr. 260 eide helt ned til sjøen.

Ebba Helena Jacobsens påstand om at avtalen ikke ble inngått i 1986 og at den er et proformaverk avvises.

Jordskifteretten har korrekt truffet en avgjørelse med analogi til vassdragsloven §7 nr. 2. Teori og rettspraksis tilsier at de samme regler som gjelder for grenser i ferskvann etter vassdragsloven, skal gis analogisk anvendelse på grenser i sjø, jfr. Brækhus/Hærem utg. 64 side 89 samt Thor Falkanger utg. 93 side 93 og RG-1969-55.

Når noen avhender grunn som grenser opp til vann eller sjø, medfølger den tilliggende grunn ut i vann/sjø om ikke annet er avtalt. Det kreves positivt avtalt om ikke strand- og sjørettighetene skal medfølge. Dette følger av rettspraksis jfr. Rt-1964-261, Rt-1971-596 og Rt-1979-1099. Helge Slettebø har i forbindelse med overdragelsen ikke på noen måte positivt unntatt disse rettigheter.

Ebba Helena Jacobsen har i denne saken ikke ført bevis for at man har en avtale som avviker fra det normale.

Det er nedlagt slik påstand:

"1. Arnhild Håland er eier av sjøgrunn utenfor gnr. 47 bnr. 260.

2. Ebba Helena Jacobsen tilpliktes å erstatte Arnhild Håland sakens omkostninger for såvel Sør-Rogaland Jordskifterett som Gulating Lagmannsrett."

Lagmannsretten skal bemerke:

Av skriftlig materiale vedrørende overdragelsen av parsellen bnr. 260 foreligger en skylddelingsforretning samt et skjøte. Partene er ikke kjent med om det ble inngått skriftlig kjøpekontrakt i anledning overdragelsen. I alle fall er det ikke noen slik fremlagt for retten.

I skjøtet fremgår at eiendommen "Haugen" gnr. 47 bnr. 260 av skyld 2 øre ble overdradd for kr 18750. I tillegg fremgår av skjøtet at kjøperen har gjerdeplikt som nevnt foran. I skjøtet er ikke tatt forbehold om at noen av det til eiendommens rettigheter ikke skulle medfølge ved overdragelsen.

Parsellens grensebeskrivelse fremgår av skylddelingsforretningen. Slik den er formulert, er det lagmannsrettens oppfatning at skiftelinjen må forstås å gå til sjøen og deretter følge sjøen bort til skiftegjerde mot gnr. 171 til der hvor grensen for bnr. 171 ender langs sjøkanten mot tidligere bnr. 63.

Lagmannsretten legger til grunn at den stein ved sjøen hvor krysset er påvist, lå noe ut i sjøen da skylddelingsforretningen ble avholdt 16. oktober 1956. Det følger av fremlagte kart og av det som er blitt opplyst av pensjonert oppmålingssjef Magne Jørum og Arnhild Haaland om at området senere ble utfylt ut mot sjøen.

Krysset er plassert ca 2 meter inn på steinen. I forhold til sjøkanten i 1956 synes krysset å ha blitt plassert ca 1 til 2 meter fra denne.

Slik lagmannsretten ser det, kunne krysset ikke vært plassert andre steder enn på steinen ved en grensefastsettelse helt ned mot sjøen. At selve krysset ble slått ca 2 meter inn på steinen, finner lagmannsretten helt naturlig, for å sikre at den ikke ble utsatt for bølgeslag og isskur.

Grensebeskrivelsen er deretter beskrevet å følge sjøen, en formulering som i følge tidligere pensjonert oppmålingssjef Magne Jørum, ble brukt når stranden og sjøgrunn skulle medfølge. Magne Jørum har ovenfor lagmannsretten tilkjennegitt at utformingen av grensebeskrivelsene i skylddelingsforretningene i Eigersund, kan variere fra skylddelingsforretning til skylddelingsforretning. I noen tilfeller blir grensene angitt til kryss og ut i sjø mens i andre som denne ble grensen angitt til kryss ved sjø for deretter å følge sjø. Lagmannsretten finner ikke noen synlig meningsforskjell i grensebeskrivelsen som er gitt for bnr. 171 som omfattet strandretter og bnr. 260 som hevdes ikke å omfatte disse retter. For begge tilfellers vedkommende er grensen angitt til å gå til stein ved sjø. Eneste forskjell i formulering er at det for bnr. 171 er angitt at den skal følge videre sjøkanten mens det for bnr. 260 er angitt å skulle følge sjø.

Om en stripe ved sjøkanten skulle unntas, burde det i så fall positivt vært nevnt enten i skjøtet eller i skylddelingsforretningen. Det er ikke holdepunkter i skriftlig materiale for at selger Helge Slettebø har tatt noe som helst slags forbehold med hensyn til strand- og sjøretter.

Lagmannsretten finner ikke å kunne utlede noe rettigheter til bnr. 63 i formuleringen vedrørende gjerdeplikten for bnr. 260. Formuleringen kan like gjerne brukes overfor en sjøtomt som en tomt som ikke grenser til sjø.

Lagmannsretten kan heller ikke se at Ebba Helena Jacobsen har ført bevis for at partene i forbindelse med skylddelingsforretningen hadde en omforent forståelse om at strandrettene skulle holdes utenfor.

I følge Arnhild Haaland har det vært hennes og hennes rettsforgjengers klare forståelse at strandretten tilhører bnr. 260. Sameiet Steinodden har også i forhold til bnr. 260 forholdt seg som om strandretten lå til denne eiendommen. Dette bekreftes av vitneforklaring av Jens Martin Slettebø som hevder at iallfall flertallet i sameiet nemlig de tre brødrene hadde den klare oppfatning at bnr. 260 også eide strandretten.

Det er hevdet at Helge Slettebø ikke skal ha solgt sjørettigheter til andre enn Thor Mydland. Lagmannsretten kan ikke se at det er ført bevis for dette, og iallfall ikke for at en slik forutsetning har vært kjent for kjøperne Liv og Per Haaland sr. Vitnet John Eie skal ha hørt en slik uttalelse fra Helge Slettebø, men han kunne ikke redegjøre for hva som ble avtalt med hensyn til grenser i forhold til bnr. 260. Han var for øvrig uteseiler frem til 1960 og hadde ikke kontakt med Helge Slettebø på angjeldende tidspunkt.

Vitnet, Knut Toftegaard Jacobsen, har riktignok overfor lagmannsretten tilkjennegitt at han hadde hørt av sin svigerfar Helge Slettebø at han ikke skulle ha solgt sjøretter til andre enn Thor Mydland. Lagmannsretten kan ikke tillegge dette annen vekt enn at han kanskje kan ha angret seg i ettertid. Det er iallfall ikke holdepunkter for, slik som er hevdet av vitnet Toftegaard Jacobsen, at Slettebø i 1956 hadde tanker om å utnytte strandlinjen og sjøgrunnen til industriformål. I følge Ebba Helena Jacobsen ble strand og sjøgrunn ikke utnyttet før 1956. I tillegg kommer at Slettebø, etter fradelingen av bnr. 260 fremdeles disponerte over flere km. strandlinje og sjøgrunn. Det eneste eiendommen ble benyttet til var beplantning av skog. Salg av bolig og hytteeiendommer skjedde fra 1949 og frem til 1960. Det er ikke holdepunkter for at kommunen i denne periode hadde planer med området i form av industriformål, og det er lite sannsynlig at Helge Slettebø hadde slike planer eller tanker all den tid han solgte hytteeiendommer i samme området frem til 1960.

Først i midten av 60-årene var det i følge oppmålingssjef Magne Jørum igangsatt planer om utnyttelse av området til industriformål.

Tomtens arrondering og kjøpesummen gjør at det har formodningen mot seg at Per Haaland sr. skulle kjøpe området nedenfor toppen helt ned til strandlinjen uten at han også skulle få tilkomst til sjø. Området nedenfor bolighuset som skråner ned mot sjøen har grunnet utilgjengelighet ingen nevneverdig utnytelsesverdi. Det synes ikke å ha noe fornuftig formål å kjøpe det nedenforliggende området uten for å få tilkomst til sjøen. Den bruk som Arnhild Haaland og hennes rettsforgjenger har gjort av eiendommen og strandlinjen tilsier også at eiendomsretten til strandlinjen tilligger bnr. 260.

Ebba Helena Jacobsen hevder at hun ikke ble kjent med de faste installasjoner så som båthus og brygge før i 1988. Lagmannsretten finner dette usannsynlig hensett til at hun har vært medeier siden 1972 og har oppholdt seg på eiendommen noen dager hvert påfølgende år frem til 1988.

Det er påberopt at utbygging og utfylling har skjedd uten at eierne er blitt varslet. Lagmannsretten tillegger ikke dette noen vekt ved avgjørelsen. Lagmannsretten vil imidlertid påpeke at en slik påstand ikke er underbygget fra Ebba Helena Jacobsens side. Om en slik påstand skulle hevdes, måtte i det så fall vært ført bevis for at nabovarsel ikke har vært sendt og nødvendige byggetillatelser mangler.

Grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen følger sjøen. Når grensen er beskrevet å følge sjøen følger det av avgjørelse inntatt i Rt-1979-1099 at den tilliggende sjøgrunn utenfor også tilfaller eiendommen om intet annet er avtalt eller bygger på forutsetninger som var kjent for begge parter. Det er ikke avtalt noe annet med hensyn til sjøgrunnen utenfor strandlinjen eller ført bevis for en forutsetning om at sjøgrunnen skulle holdes utenfor, slik at denne også må anses i sin helhet å falle inn under bnr. 260s eiendomsrett.

Jordskifterettens dom blir etter dette å stadfeste.

Anken har ikke ført frem, og i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd blir den ankende part pålagt å betale saksomkostninger idet særlige omstendigheter som kan frita for disse ikke finnes å foreligge. Nødvendige saksomkostninger fastsettes i overensstemmelse med inngitt omkostningsoppgave til kr 45550,- hvorav salær utgjør kr 42000,-.

Jordskifterettens saksomkosningsavgjørelse er det ikke grunn til å endre.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Sør-Rogalands jordskifteretts dom av 11. august 1997 stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ebba Helena Jacobsen kr 45550,- - kronerførtifemtusenfemhundreogfemti - til Arnhild Haaland innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.