LG-2001-401

Instans:	Gulating lagmannsrett - Beslutning og Overskjønn
Dato:	2002-05-03
Publisert:	LG-2001-00401
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sandnes tingrett 1999-00783 - Gulating lagmannsrett LG-2001-00401 B.
Parter:	Saksøker: Block Watne AS (Prosessfullmektig: Advokat Olav Todnem, Stavanger). Saksøkt: Ada Skei Gramstad (Prosessfullmektig: Advokat Th Furustøl, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Carl Petter Martinsen, fire skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Plan- og bygningsloven (1985) §38, §67, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §53, §54, §55, §56, §57, Oreigningsloven (1959) §12, §25, §9, Skadeserstatningsloven (1969) §3-1, Konsesjonsloven (1974) §3, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §10, §31

Saken gjelder overskjønn til fastsettelse av erstatning i anledning ekspropriasjon av grunn til bl a anleggelse av tilkomstveg til Sørbøtunet i Sandnes kommune.Vegen er i henhold til reguleringsplan og vedtak om ekspropriasjon lagt over Ada Skei Gramstads eiendom gnr 43 bnr 3 og 48.

Sandnes herredsrett avsa den 15 desember 2000 kjennelse og skjønn med slik slutning:

«1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatning for avståelse av grunn til Block Watne AS av Ada Skei Gramstad sin eiendom på gnr 45 bnr 3 og 48 settes til kr 1.707.266,- med tillegg av 7 % avsavnsrente pro anno, fra 15. desember 2000 til betaling skjer.

3. Innen to uker fra skjønnets forkynnelse betaler Block Watne AS saksomkostninger til Ada Skei Gramstad med kr 73 760,-.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av skjønnet.

Saken foreligger i en noe annen skikkelse for lagmannsretten enn for herredsretten. Etter at herredsretten avhjemlet sitt skjønn medio desember 2000, og i forbindelse med detaljprosjektering av bro over Storåna, er det blitt klarlagt at deler av skråningsarealet - ca 439 kvm - ligger utenfor grensene for den foreliggende reguleringsplan. Ved sakens behandling for herredsretten var verken sakens parter eller retten oppmerksom på forholdet, slik at herredsrettens skjønn innbefatter dette skråningsareal. Arealet er også medtatt i den kommunale saksbehandling som ligger til grunn for ekspropriasjonssamtykke, begjæring om forhåndstiltredelse og i senere klageomganger. På denne bakgrunn ble det søkt Sandnes kommune om reguleringsendring og samtykke til ekspropriasjon av det aktuelle tilleggsareal i medhold av plan- og bygningsloven §38. For lagmannsretten er det ved avhjemlingen av overskjønnet uklart om slikt samtykke nå er gitt, og ved Gulating lagmannsretts kjennelse av 2 november 2001 ble saksøker nektet å forhåndstiltre tilleggsarealet. Som utgangspunkt må det således avholdes nytt skjønn vedrørende dette tilleggsarealet med mindre sakens parter kommer frem til en minnelig ordning. For lagmannsretten får det forannevnte den konsekvens at arealet som er funnet å ligge utenfor reguleringsplanen heller ikke kan omfattes av overskjønnet.

Begge parter har begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Stavanger 17 -19 april 2002. Advokat Olav Todnem møtte som prosessfullmektig for Block Watne AS, mens Ada Skei Gramstad møtte personlig med sin prosessfullmektig advokat Th Furustøl. Som partsrepresentant for Block Watne AS møtte prosjektansvarlig Oddvar Penne. Såvel Skei Gramstad som Penne gav forklaringer. Utover dette ble det hørt 6 vitner. Retten var på befaring med prosessfullmektigene og partsrepresentantene. Under befaringen fikk partene anledning til å gjøre de påvisninger de mente hadde betydning for overskjønnet. Det ble i tillegg fremlagt enkelte nye dokumenter, slik rettsboken viser.

Saksøker har ved prosesskrift av 16 april 2002 fremlagt følgende alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger:

«Alminnelige Skjønnsforutsetninger

1. Omfanget av eiendomsinngrepet.

1.1 Foruten grunn omfatter eiendomsinngrepet enhver rett som er nødvendig for bygging, utbedring, vedlikehold og drift av de offentlige veianlegg som inngår i ekspropriasjonstiltaket.

1.2 Grunn til veien blir ekspropriert til eiendom i samsvar med det som er angitt i disse skjønnsforutsetningene og vist for skjønnsretten ved kart og veiprofiler. Foruten veibredden (kjørebane og skulder) omfatter veiens eiendomsområde grunn til grøfter, og andre tiltak som er nødvendig av omsyn til ekspropriasjonsvedtaket.

1.3 Grunneier beholder eiendomsretten til skjæringer og fyllinger, men det eksproprieres en stedsevarig rett til å etablering av skjæring, fylling eller fyllingsfot på arealet.

2. Erstatningsforhold med tilhørende bestemmelser.

2.1 Fastsetting av grunnerstatning.

2.1.1 Saksøker har lagt frem foreløpige oppgaver over det areal som skal erverves. Endelig oppmåling skjer først nå anlegget er avsluttet.

2.1.2 Saksøkeren ber om at skjønnsretten fastsetter grunnerstatning pr kvadratmeter spesifisert etter arealkategori sålangt det er nødvendig for erstatningsoppgjøret.

2.2 Hvis den grunn som er ekspropriert er bevokst har saksøkte anledning til å fjerne og beholde trær, busker og planter. Dette må være gjort innen et tidspunkt som for anleggsarbeidets skyld fastsettes av Block Watne.

3. Andre erstatningsforhold.

Den erstatning som skjønnsretten fastsetter skal dekke alle erstatningsbetingende skader og ulemper i forbindelse med ekspropriasjonstiltaket. Bortsett fra de forhold som i skjønnsforutsetningene eller ved skjønnsrettens avgjørelse uttrykkelig er holdt utenfor skjønnet.

4. Oppgjør og erstatning for avsavnstap.

Erstatningsoppgjør skjer i samsvar med med skjønnslovens §53, §54, §55, §56 og §57, eventuelt direkte med saksøkte. Tap som følge av at utbetalingen skjer etter tiltredelse har funnet sted, fastsettes av skjønnsretten etter bestemmelsen i §10 tredje punktum i lov nr 17, 6 april 1984 om «vederlag ved oreigning av fast eiendom». Dette gjelder både ved forhåndstiltredelse og når fullt oppgjør ikke kan skje før vegen er bygd og endelig oppmåling foretatt.

5. Bortledning av vann.

De kulverter og stikkrenner gjennom veien som skal bygges for nødvendig gjennomløp/bortledning av vann fra veiområdet blir koblet til eksisterende overflatevannsnett.

6. Oppmåling m v.

Block Watne sørger for oppmåling og utferdigelse av målebrev for den grunn som eksproprieres. Utgifter til dokumentavgift, tinglysing, pantekreditors behandlingsgebyr for å tinglyse påtegning om pantefrafallet etter ekspropriasjon samt gebyr for ajourføring av målebrev betales av Block Watne AS.

Spesielle skjønnsforutsetninger

Dersom det blir aktuelt med støyskjerming mot Ada Skei Gramstads eiendom, skal Block Watne AS sette opp støygjerde. Støymåling vil bli iverksatt av Block Watne etter at veien er bygget. Eventuell støyskjerm settes i kant med fortau og utenfor reguleringsplanens område innen 6 måneder etter ferdigstillelse av veien.»

Saksøker -Block Watne AS- har sammenfatningsvis anført:

1 Anførselen om at skjønnet må nektes fremmet.

Skjønnet kan ikke nektes fremmet av de grunner som saksøkte anfører.

11 Manglende støymålinger

Det forhold at adkomstvegen ble vedtatt lagt over saksøktes eiendom skjedde etter krav fra kommunen. Ved valget gjorde hensynet til en fornuftig arealdisponering, en trafikksikker løsning og endelig hensynet til det eksisterende parkdrag seg gjeldende. Av de undersøkelser som foreligger fremgår at det er minimale støyproblemer i det aktuelle området. Støy i området hvor saksøkte planlegger oppført hus anses også godt under tålegrensen og akseptable verdier fordi utearealene vil ligge avskjermet på husenes nordside. Følgelig vil det heller ikke være problemer med støy innvendig. Det er ellers gjort til en spesiell skjønnsforutsetning at saksøker forplikter seg til å sørge for støyskjerming mot saksøktes eiendom. I rettslig sammenheng anføres at eventuell feil i det faktiske grunnlag for vedtaket bare kan tillegges betydning i fall feilen er så vidt vesentlig at den kan ha innvirket på vedtakets innhold, jfr Eckhoff: Forvaltningsrett 1997 6 utg s 581- 582. Ugyldighet kan derfor ikke bli resultatet hvis vegen uansett ville ha blitt lagt over eiendommen til saksøkte. Under enhver omstendighet ligger det til grunn en grundig saksbehandling for sakens ulike forvaltningsmessige vedtak. Vedtakene har i tillegg vært klagebehandlet. Domstolenes prøvelsesadgang er begrenset ved at forvaltningens hensiktsmessighetsskjønn som hovedregel ikke kan prøves, jfr Rt-1988-416 og Rt-1999-513.

12 Manglende eller utilstrekkelige forhandlinger etter oreigningsloven §12 annet ledd.

Loven oppstiller ikke noen absolutt regel om at partene skal ha forsøkt å komme frem til en minnelig ordning før vedtak treffes, jfr Rt-1999513.- For øvrig var saksøkte fra begynnelsen helt uvillig til å forhandle, jfr hennes brev til kommunen av 31 mai 1999. Hvilke forsøk saksøker har gjort for å fremkomme til en omforent løsning fremkommer ellers klart av brev datert henholdsvis 14 august og 18 desember 1998, samt av advokat Thesens vitneforklaring for lagmannsretten.

13 Bloch Watne AS kan verken anses som eier eller fester etter plan- og bygningsloven §38.

Saksøker må anses som grunneier etter plan- og bygningsloven §38. Det er formuleringen «På vegne av ... » i vedtaket om ekspropriasjon av 11 august 1999 som skaper forvirring. Det rettslige poeng er imidlertid at de formelle grunneiere ved den foreliggende utbyggingsavtale hadde overdratt samtlige eierbeføyelser til saksøker. Dette er en helt vanlig måte å opptre på, og det må samtidig legges til grunn at det offentlige kunne gått til det skritt å ekspropriere. Ved at saksøker stod som ekspropriant ble kommunen spart for en rekke utgifter ved at saksøker ble pålagt de økonomiske byrdene ved byggingen av vegen. Det må videre legges til grunn at konsekvensene vil være dramatiske om skjønnet nektes fremmet på et slikt grunnlag. Utbyggingsprosjektet er allerede blitt mer kostbart enn nødvendig.

14 Bloch Watne AS har ikke søkt konsesjon.

Heller ikke på dette grunnlag kan skjønnet nektes fremmet. En søknad om konsesjon skulle eventuelt vært sendt Sandnes kommune, men kompetanse til å gi konsesjon ville ligget hos fylkeslandbruksmyndighetene. Det sentrale poeng er imidlertid at alle berørte instanser har vært velkjent med at det var Block Watne AS som hadde kjøpt det 57 mål store utbyggingsområdet. Ingen instans har krevet konsesjonsbehandling. Dette er heller ikke vanlig i parallelle saker i Sandnes kommune, og det kan ikke tillegges betydning at regelverket om konsesjon praktiseres anderledes i Stavanger kommune. Det bestrides ikke at konsesjonsplikt som et utgangspunkt foreligger for utbyggingsavtaler av denne karakter, jfr konsesjonsl §3 første ledd annet punktum, men reglene i konsesjonsloven er på dette punkt deklaratoriske.

Konsesjonsreglene skal forhindre spekulasjon, og noe slikt er ikke tilfelle her.

Under enhver omstendighet har ikke saksøkte rettslig interesse i å få prøvet gyldigheten av andre parters forhold til det offentlige, jfr Skoghøy: Tvistemål s 329 pkt 7.6.3 flg og avgjørelse inntatt i Rt-1993-445 flg.

15 Plan- og bygningsloven §38 jfr §67 hjemler ikke omlegging av eksisterende ledningsnett.

På dette punkt anføres at omleggingen skjer etter avtale mellom Sandnes kommune og saksøker. Plan- og bygningsl §38 jfr §67 må ellers tolkes slik at den ikke bare hjemler anleggelse av ny ledning, men også hjemler omlegging av en allerede eksisterende kloakkledning. Det samme anføres å være tilfelle for så vidt gjelder dimensjonen på ledningen.

2 Erstatningsfastsettelsen.

Det foreligger flere feil i herredsrettens skjønn når det gjelder verdifastsettelsen. Bl a er kostnadene ved kabling satt for lavt. Herredsretten har tilsynelatende heller ikke hensyntatt kablingskostnadene ved sin beregningen av påregnelige tilretteliggingskostnader. Det er videre ikke sett hen til hva som vil påløpe i form av kapitalkostnader, utgifter til målebrev m v. Under enhver omstendighet er er en kvadratmeterpris på vel kr 854,- altfor høyt sett i sammenheng med sammenlignbare saker.

Det riktige utgangspunkt for beregningen av den erstatning saksøkte har krav på er, som fremhevet av Husaaskomiteflertallet i Ot.prp.nr.50 (1982-1983) nr 50 s 48 spalte 2, at skjønnsretten på grunnlag av forholdene på stedet og på det tidspunkt ekspropriasjonen skjer må danne seg et bilde av hvilke konkrete utnyttingsmåter som innen rimelig tid kan komme på tale. Det skal videre tas hensyn til hvilke investeringer som i tilfelle kreves for den bestemte utnytting. Det skal skje en differansebetraktning hvor det spørres om hvilken situasjon som forelå før inngrepet, sammenlignet med etter inngrepet. I nærværende sak er det bare aktuelt å vurdere verdifastsettelse etter salgsverdi eller bruksverdi.

Prinsipalt anføres at den mest påregnelig utnyttelsesmåte for saksøkte ville være å fortsatt nytte arealet til jordbruksformål. En utnytting og en verdsettelse etter den eksisterende bruk, f eks til jordbruksformål, vil alltid måtte anses påregnelig. Det skal ydes erstatning selv om arealet leies bort. Derfor bør en ved verdifastsettelsen ta utgangspunkt i arealets verdi som landbruksareal.

Subsidiært vil det måtte vurderes hvilken alternativ pris saksøkte ville fått ved salg på det åpne marked. Det sentrale vurderingstema er om anleggelsen av vegen stenger for annen påregnelig utnyttelse av eiendommen. Ved denne vurdering er det bare de reelle utnyttingsmuligheter som kan tas i betraktning. Arkitekt Larsens kart med inntegnede boliger utgjør ikke uten videre noe sannsynlig bevis for at saksøkte på regningssvarende måte vil kunne bebygge arealet i det omfang tegningene beskriver.

Det anføres å foreligge stor grad av usikkerhet vedrørende spørsmålet om de 2 høyspentlinjer som går over eiendommen til saksøkte vil bli fjernet eller ikke. Den nordre kraflinjen (tremastlinjen) vil tidligst kunne fjernes om ca 10 år. Når det gjelder det søndre kraftspennet vil dette bli stående i uoverskuelig fremtid, og vil tidligst kunne fjernes om ca 25 år. Anleggelse av ny linje beror på flere faktorer og må anses å være svært usikkert. Eksistensen av linjene gjør mulighetene for utbygging til boligformål usikre, og uansett vil det forhold at det går 2 kraftledninger over området virke sterkt prisdempende. Bl a må det hensyntas at ca 50 % av arealet ikke er egnet for permanent opphold på grunn av anbefalte sikkerhetssoner under ledningsnettet.

Ved erstatningsutmålingen må det gjøres fradrag for tidligere utbetalte tomterstatninger, jfr kraftledningssjønnene i 1951 og 1960 og avgjørelser inntatt i Rt-1964-1012, Rt-1966-88 og Rt-1966-1199. Ved ikke å gjøre fradrag vil det gis en form for «dobbelterstatning» som ikke er hjemlet i loven og som bryter med andre parallelle regelsett, jfr skadeserstatningsloven §3-1 tredje ledd og oreigningsloven §9.

Ved utmålingen er det videre prisnivået pr 26 juni 2001 som skal legges til grunn. Namsmannen besluttet da tvangsgjennomføring av vedtaket om forhåndstiltredelse. Det sentrale spørsmål er hva saksøkte på dette tidspunkt ville fått ved frivillig salg til vanlige kjøpere hensett til bl a de eksisterende kraftledningsspenn, at arealet ikke er opparbeidet, påregnelige kostnader for å gjøre området byggemodent og markedsrisiko, jfr vederlagsloven §5 første ledd. Det anføres at den vanlige forbrukere ikke ville vært interessert, og derfor skal det ved skjønnsfastsettelsen tas utgangspunkt i områdets salgsverdi som råmark. Det ville i første rekke vært større utbyggingsselskaper, som f eks saksøker, som ville kunne være potensielle kjøpere. Hva en profesjonell utbygger ville vært villig til å betale er meget usikkert hensett til de forannevnte forhold, jfr de oppstilte kalkyleberegninger i det fremlagte hjelpedokument og vitneforklaring fra advokat Thesen. Det anføres ytterligere at den såkalte «ventesjansen», d v s spørsmålet om ekspropriaten ved utmålingen skal nyte godt av en fremtidig verdiøkning, ikke er rettslig beskyttet.

Dersom det er påregnelig at tremastlinjen legges i kabel må det gjøres fradrag for offentlige investeringer til å få lagt om linjen, jfr vederlagsloven §5 fjerde ledd. Utnyttelse av eiendommen under linjen forutsetter investeringer fra Lyse Nett. Selskapet er heleid av Lyse Energi som igjen eies av en rekke kommuner i Rogaland. Det bærende hensyn bak §5 fjerde ledd er at det ikke skal betales 2 ganger fra det offentliges side. En omlegging av linjen innebærer at det må foretas investeringer i størrelsesorden 6-8 millioner andre steder. Selv om saksøker ikke er å anse som et offentlig organ, må Block Watne AS identifiseres med den situasjon som foreligger når det offentlige står som ekspropriant, jfr Stordrange/Lyngholt: Ekspropriasjonserstatningsloven 3 utg 2000 s 140 flg.

Hvis salgsverdi legges til grunn skal det ikke gis ulempeerstatning. Det er bare aktuelt hvis det gis erstatning etter bruksverdi. Avsavnsrenten skal settes til 7 %.

Begge parter har begjært overskjønn og saksøker skal dekke utgiftene med saken, jfr skjønnsprosessloven §54 første ledd. Det anføres imidlertid at saksøkte selv må dekke de deler av sakens kostnader som refererer seg til behandlingen av anførslene om ugyldighet.

Det er nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet fremmes.

2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes, men slik at saksøker frifinnes for omkostningsansvaret for så vidt gjelder den for lagmannsretten nedlagte avvisningspåstand.»

Saksøkte - Ada Skei Gramstad - har sammenfatningsvis anført:

1. Anførselen om at skjønnet må nektes fremmet.

Prinsipalt anføres at skjønnet må nektes fremmet. Det gjøres gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, som det vises til.

2. Erstatningsfastsettelsen.

Subsidiært anføres at utgangspunktet ved erstatningsutmålingen skal være eiendommens objektive påregnelige utnyttingsverdi. Det skal ses bort fra reguleringsplanen som ekspropriasjonen har sitt utgangspunkt i, jfr Rt-1996-521 og Rt-1997-1914 flg. For saksøkte vil den mest sannsynlige utnyttingsmåte, hvis ekspropriasjonen tenkes bort, vært å legge ut området for tomtesalg. Kraftspennet i nord ville meget sannsynlig blitt fjernet av Lyse Nett i løpet av 8-10 år. Alternativet, og det vil vært den økonomisk gunstigste løsning for saksøkte, ville vært å få lagt linjen i kabel. I så fall ville linjen kunne fjernes i løpet av ca 1 år. Etter bevisførselen må det legges til grunn at dette ville ha kostet saksøkte kr 850.000,- av en samlet kostnad på kr 1 700.000,-. Lyse Nett/Lyse Energi ville dekket det resterende.

Vesentlig ved utmålingen er at saksøkte med sine planer ville lagt vegen på et annet sted enn det saksøker har gjort. Det ville ha medført at hun kunne ha lagt ut tomter for salg på begge sider av vegen, totalt 16 når hele eiendommen tas i betraktning. Kostnadene ville ved en slik løsning ha blitt de samme enten hele eiendommen eller eiendommen minus den eksproprierte del ble lagt ut til tomteformål. På det areal som båndlegges gjennom ekspropriasjonen, ville det i samsvar med arkitekt Larsens forslag kunne vært bygget 8 boliger. Det dreier seg om solrike tomter i et attraktivt boområde, og hvor det fremstår som påregnelig at byggeklare tomter lagt ut for salg vil ha en høy markedsverdi. Det vises særlig til vitneforklaring og beregninger fra arkitekt Larsen. Han anslo at markedsverdien for en byggeklar tomt i det aktuelle området ville ligge på ca kr 550.000,-. Det vises videre til forklaring fra avd leder Fanuelsen som opplyste om priser i størrelsesorden kr 390.000,- for tomter med størrelse på ca 400-450 kvm. Det vises også til at advokat Thesen hadde solgt en tomt på samme størrelse i det aktuelle område saken gjelder for kr 380.000,-.

Det er et nettotap saksøkte lider ved ikke å kunne bebygge arealet. Det skal følgelig ikke gjøres fradrag for noen opparbeidelseskostnader, med unntak for stikkveger inn til tomtene. Den eneste større investering saksøkte vil måtte foreta er kostnadene med å legge tremastlinjen i kabel. De kalkyleberegninger som saksøker har fremlagt angir ellers for høye kostnader. Heller ikke skal det gjøres fradrag for tidligere erstatningsutbetalinger. I den grad kraftledninger tas bort, fjernes en negativ servitutt på saksøktes eiendom. Dette skal godskrives saksøkte. Vederlagsloven §5 fjerde ledd er for øvrig ikke anvendelig i det saksøker ikke kan anses som et offentlig organ og slik identifiseres med et offentlig organ når dette står som ekspropriant.

Avsavnsrenten skal videre settes til 8 %.

Det er nedlagt slik påstand:

Prinsipalt

«1. Skjønnet nektes fremmet.

2. Block Watne As tilpliktes å erstatte Ada Skei Gramstad sakens omkostninger for herredsretten med kr 103.760,-, hvorav er betalt kr 73 760,-, med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av Forsinkelsesrentelovens §3 første ledd 1 punktum regnet av kr 30 000,- fra 19 januar 2001 og til betaling skjer.

Subsidiært

1. Skjønnsforutsetningens pkt 1.1 og pkt 1.2 legges ikke til grunn for så vidt gjelder noe tiltak utenfor det areal som ved endelig reguleringsplan er regulert til offentlig trafikkområde.

2. Skjønnsforutsetningens pkt 2.1.1, 2 setning og pkt 4, siste setning legges ikke til grunn idet ekspropriasjonsvederlaget forfaller til betaling ved rettskraftig avgjørelse, jfr Oreigningsloven §25, siste ledd og Skjønnsprosesslovens §53 første ledd.

3. Ada Skei Gramstad tilkjennes full erstatning for

a) avståelse av grunn, og tapt anleggsbidrag.

b) Avståelse av rett til å ha liggende skråningsareal og skjæringsareal langs vegen.

c) Fremtidig skråningsareal langs vegen.

d) Oppsettelse og fremtidig vedlikehold av gjerde langs vegen i grense for ekspropriert areal, og fremtidig vedlikehold av støyskjerm langs veien.

e) Verdiforringelse for avskåret areal på nordsiden av veien.

f) Ulempe og verdiforringelse av gjenværende eiendom p g a støy, støv, innsyn, visuell forurensning og søppel fra vegen.

g) Til alle foranstående erstatningsbeløp tillegg avsavnsrente fastsatt etter rettens skjønn, regnet fra tiltredelse 26 juni 2001 til forfall, og deretter med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av Forsinkelsesrentelovens §3 første ledd første punktum til betaling skjer.

h) Block Watne AS tilpliktes å erstatte Ada Skei Gramstad sakens omkostninger for herredsretten med kr 103.760,-, hvorav er betalt kr 73 760,- med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av Forsinkelsesrentelovens §3 første ledd første punktum regnet av kr 30 000,- fra 19 januar 2001 til betaling skjer.

i) Bloch Watne AS tilpliktes å erstatte Ada Skei Gramstad sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av den rente som er fastsatt i medhold av Forsinkelsesrentelovens §3 første ledd første punktum regnet fra forfall til betaling skjer.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten behandler først de anførsler fra saksøkte som gjelder spørsmålet om skjønnet skal nektes fremmet eller ikke.

Anførselen om at reguleringsvedtaket er bygget på feil faktisk grunnlag når det gjelder eventuell fremtidig støyplage på saksøktes eiendom som følge av vegen legges over hennes eiendom, kan ikke føre frem. Det kan heller ikke anførslene om at saksøker ikke har overholdt sin plikt til å fremkomme til en minnelig ordning med saksøkte, jfr oreigningsloven §12 annet ledd, og at plan- og bygningsloven §38 jfr §67 bare hjemler anleggelse av ny, og ikke omlegging av eksisterende avløpsledning. Det finnes tilstrekkelig å vise til herredsrettens premisser på s 9 flg, som lagmannsretten kan slutte seg til.

Når det gjelder anførslene om at skjønnet må nektes fremmet fordi saksøker verken kan anses som ... «grunneier eller fester» ... etter plan- og bygningsloven §38, er lagmannsretten av den oppfatning at spørsmålet må løses med utgangspunkt i den foreliggende utbyggingsavtale. Det fremgår av denne at de respektive grunneiere har overdratt til saksøker tilnærmelsesvis alle eierbeføyelser med unntak av den formelle som representeres ved at hjemmelsoverføring fra gammel eier ikke skjer før den enkelte parsell overdras til den fremtidige kjøper. Dette er den vanlige måte å gå frem på ved utbyggingsavtaler og har sin årsak i at man på denne måte sparer betydelige midler til f eks dokumentavgift. For lagmannsretten er det avgjørende at plan- og bygningsloven §38 har som sitt sentrale formål å skaffe hjemmel for ekspropriasjon. Det kan i denne forbindelse ikke være avgjørende om det er den eier som fremgår av grunnboken som sammen med kommunen står som ekspropriant, så lenge det er på det rene at utbygger - her Block Watne AS - etter utbyggingsavtalen er gitt eiers rett til å rå over eiendommen også med tanke på grunnavståelser fra andre berørte grunneiere, jfr utbyggingsavtalens punkt 4.4. En slik fullmakt må den formelle grunneier ved avtale kunne gi til et utbyggingsselskap, og reelle hensyn taler også for en slik løsning. Skjønnet kan derfor ikke nektes fremmet på dette grunnlag.

Når det dernest gjelder spørsmålet om manglende konsesjon kan hindre skjønnets fremme, tar lagmannsretten utgangspunkt i at utbyggingskontrakter av denne art er konsesjonspliktige, jfr konsesjonsloven §3 første ledd annet punktum. Dette er heller ikke bestridt av saksøker. Avgjørende for lagmannsretten er imidlertid at det etter bevisførselen må anses klart at konsesjon ville blitt gitt hvis det hadde vært søkt. Spørsmålet blir nærmest om det skal medføre ugyldighet med den følge at skjønnet nektes fremmet, at de kommunale myndigheter har valgt å saksbehandle utbyggingsplanene til saksøker i ett eller flere trinn. Etter lagmannsrettens syn kan det ikke være meningen. Årsaken til at det ikke ble søkt om konsesjon var at Sandnes kommune praktiserte konsesjonsloven på det aktuelle punkt slik at det ikke ble stillet krav om konsesjonsbehandling når utbygger som ledd i utbyggingsplanene påtok seg oppgaver eller økonomiske byrder som det ellers ville pålagt det offentlige å utrede. Først når utbygger ikke var villig til å påta seg disse oppgaver, ble kravet til konsesjon eller offentlig tillatelse til utbygging aktuelt. Det skal bemerkes at det ikke kan virke inn på løsningen av spørsmålet om man i Stavanger kommune har valgt å praktisere konsesjonsloven på en annen måte.

Saksøkte har hatt enkelte innsigelser til de fremlagte skjønnsforutsetninger. Innsigelsene gjelder punktene 1.1, 1.2, 2.1.1, 2 setning og punkt 4 siste setning. Når det gjelder spørsmålet om skjønnsforutsetningene i sin beskrivelse går utover det det er gitt ekspropriasjonstillatelse for, finner lagmannsretten, i likhet med herredsretten, at såvel reguleringsplanen som samtykke til ekspropriasjon omfatter de arealer som fremgår av forutsetningene for overskjønnet.

Når det dernest gjelder de innsigelser som gjelder skjønnsforutsetningenes punkt 2.1.1, 2 setning og punkt 4 siste setning, synes disse å være nye for lagmannsretten. Saksøkte har på disse punkter vært lite presis utover å nedlegge påstand om at forutsetningene for disse punkters del ikke kan legges til grunn for overskjønnet. Lagmannsretten må forutsette at oppgjør til saksøkte skjer i henhold til skjønnsforusetningene og de retningslinjer som lagmannsretten gjennom sin avgjørelse kommer frem til.

Etter dette blir skjønnet å fremme.

Lagmannsretten går så over til den konkrete erstatningsutmåling.

Overskjønnet er begrenset til å gjelde grunnerstatningen for avståelsen. Det er opplyst at eiendommen ble tiltrådt 26 juni 2001, og verdien skal utmåles etter verdien på overtakingstidspunktet, jfr vederlagsloven §10 annet punktum.

Lagmannsretten tar utgangspunkt i at saksøkte skal ha full erstatning, jfr Grunnlovens §105. Erstatningen skal utmåles etter prinsippene i vederlagsloven. Etter vederlagsloven §4 skal vederlaget for avståelsen basere seg på en påregnelig utnyttelse av eiendommen.

Saksøker har anført at den mest påregnelige fremtidige utnyttingsmåte for saksøkte er at det avståtte areal nyttes til jordbruksformål. Den konkrete erstatningsutmåling må skje på denne bakgrunn.

Lagmannsretten deler ikke dette syn. Retten er ikke i tvil om at saksøkte, når ekspropriasjonen tenkes bort, alternativt kunne ha solgt arealet på det åpne marked. Det er følgelig arealets salgsverdi som må danne utgangspunkt for overskjønnet. Salgsverdien er etter lagmannsrettens syn utvilsomt høyere enn eiendommens netto avkastningsevne som jordbruksareal. Lagmannsretten er heller ikke i tvil om at det for saksøkte ville vært en påregnelig utnyttingsmåte å selge ut byggeklare enkelttomter, og at brutto tomteverdi fratrukket tilretteleggingskostnader for å gjøre tomtegrunnen byggemoden, kan være et hensiktsmessig utgangspunkt for verdifastsettelsen.

Det er fra saksøker hevdet at det bare ville vært større utbyggingsselskaper, f eks Block Watne AS, som ville vært å anse som ... «vanlege kjøparar ...» til det avståtte areal etter vederlagsl §5 første ledd. Retten er ikke enig i dette. Det avståtte areal har ikke et omfang og en kompleksitet når det gjelder tilrettelegging for tomteformål at det for saksøkte måtte anses upåregnelig med en slik utnyttelse. Dette kommer retten tilbake til, men det må tilføyes at det på grunn av de særlige forhold på stedet er knyttet usikkerhet til det avståtte areals markedsverdi i en slik relasjon.

Hovedregelen etter vederlagsl §5 første ledd er at vederlag etter salgsverdi skal fastsettes på grunnlag av det som en vanlig kjøper må antas å ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Det skal følgelig ses bort fra hva en person i spekulasjonsøyemed eller en person med spesielle behov kunne tenkes å ville betale.Ved denne vurdering skal det i tillegg til den mest påregnelige utnyttingsform bl a legges vekt på hvilken type eiendom saken gjelder, beliggenhet, og priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med, jfr §5 annet ledd. Det er også av betydning å se hen til hvilken erstatning som er gitt ved ekspropriasjon av andre og sammenlignbare eiendommer. Det er det økonomiske tapet ved å avstå eiendommen som skal erstattes. Likevel er det rettslige skranker for hvilke tapsposter som kan kreves erstattet. Grunneier har f eks ikke krav på å få utnyttet sin eiendom på den for ham gunstigste måte, jfr plan- og bygningsloven §31 som sier at en eiendom ikke kan nyttes i strid med reguleringsplanen. Ekspropriasjon kan også føre til at en grunneier kommer dårligere ut enn ved frivillig salg bl a fordi han ikke selv kan bestemme det gunstigste tidspunkt for salg. Vederlagsloven §5 kan ses som utslag av det samme. Ekspropriaten kan ikke kreve erstatning for verdistigning som skapes av avståelsen, mens en berørt nabo som ikke avstår grunn får denne verdistigning.

For sin vurdering tar lagmannsretten utgangspunkt i at eiendommen ligger sentralt i Sandnes kommune. I det samme område hvor det avståtte areal ligger er det i de senere år er bygget en rekke nye boliger. Eiendommen ligger solvendt, og må i alle fall som et utgangspunkt anses attraktiv med tanke på boligbygging. Det avståtte areal utgjør, etter de siste korrigeringer, til sammen 3177,09 m2 . Av dette utgjør areal som ligger i parkområde 632,64 m2 . Det må videre gjøres fradrag for de ca 439 m2 som er opplyst å ligge utenfor flatereguleringsplanen.

Etter lagmannsrettens syn må det avståtte areal anses som ikke byggeklar råmark. Det kan ikke anses tvilsomt at det ville medgått betydelige kostnader for å tilrettelegge det avståtte areal for salg av f eks enkelttomter. Hvor stor disse kostnadene ville vært er usikkert, men at det ville bl a medgått forholdsvis store summer til å anlegge veg inn til området, herunder føre frem ledninger for vann og avløp, anses sannsynliggjort. Lagmannsretten kommer tilbake til dette nedenfor.

For lagmannsretten fremstår det også som en usikkerhetsfaktor ved erstatningsberegningen hvilke konsekvenser det vil ha for en eventuell fremtidig utnyttelse av det avståtte areal at det løper 2 kraftspenn over arealet. Lagmannsretten legger i denne sammenheng til grunn at det nordre spennet (tremasten) vil kunne fjernes i løpet av ca 10 år. Derimot må det etter bevisførselen anses sannsynliggjort at det søndre spennet tidligst vil kunne fjernes om ca 25 år. Selv dette tidsanslaget er usikkert, hensett til at prosjektering av ny linje fra Lysebotn er beheftet med en rekke usikkerhetsfaktorer og at konsesjonsbehandling er påkrevd.

Saksøkte har anført at det for henne er aktuelt å benytte seg av den mulighet som ligger i å få den nordre kraftlinjen lagt i kabel. Linjen vil i så fall kunne fjernes i løpet av ca 1 år, og hennes kostnad med dette vil beløpe seg til kr 850.000,- av en samlet investering på kr 1.700.000,-. Lyse Nett/Lyse Energi vil dekke det resterende. Lagmannsretten legger til grunn at dette vil la seg gjøre, men er likevel usikker på om et slikt tiltak i vesentlig grad vil påvirket det avståtte areals markedsverdi. Den søndre linjen vil uansett bli stående i uoverskuelig fremtid og vil klart virke prisreduserende av flere årsaker. Selv om beliggenheten er god må det anses sannsynlig at prisen som ville blitt oppnådd ved salg på det frie marked ville ligget under en ellers oppnåelig markedspris som følge av at kraftspennet fremstår som dominerende og til dels skjemmende. Det finnes tilstrekkelig å vise til flere vitneforklaringer som har gitt uttrykk for et slikt syn, herunder vitneforklaring fra advokat Thesen som har langvarig erfaring med eiendomsutvikling i det aktuelle område. Det er videre et uavklart spørsmål om det innebærer en helserisiko å bo tett ved et høyspentanlegg. Også et slikt forhold må antas å påvirke markedspris i negativ retning. Endelig må det slik forholdene ligger an på stedet, anses på det rene at bare deler av utearealet, forutsatt at det tenkes bygget boliger på det avståtte areal, kan nyttes til permanent opphold som følge av eksisterende sikkerhetssoner m v.

Lagmannsretten har vært presentert for en god del bevisførsel som er ment å skulle illustrere prisnivået på enkeltstående, byggeklare tomter i Sandnes/Sandnesområdet. Få av disse, om noen, er helt ut sammenlignbar med det avståtte areal. Forskjellen består særlig i eksistensen av og usikkerheten knyttet kraftledningsspennene, og at det tilsynelatende er få eksempler på omsetning av råmarktomter på det private marked. Hertil kommer at flere av eksemplene gjelder enkeltstående tomter beliggende i særlig attraktive områder. Det kan imidlertid slås fast at den kvadratmeterpris som herredsretten har fastsatt i nærværende sak er meget høy i forhold til den kvadratmeterpris som er oppnådd ved andre skjønn med i alle fall noen parallelle trekk til nærværende sak, se til eksempel Gulating lagmannsretts overskjønn 98-01185 B (Lima). Her var det tale om avtaleskjønn til fastsetting erstatning for grunnavståelse i Sandnes. Også i den saken var det tale om råmark, og erstatningen ble satt til kr 312,- pr m2 . Det kan også vises til Gulating lagmannsretts overskjønn 99-00217 hvor pris pr kvadratmeter ble satt til kr 130,-.

Som nevnt foran legges til grunn at saksøkte ville fått anledning til å utparsellere det avståtte arealet til tomteformål, og at det også ville vært et marked for salg av byggeklare enkelttomter. Lagmannsretten legger til grunn at kostnadene ved å gjøre tomtene byggeklare ville saksøkte selv måtte utrede, men likevel slik at Lyse Nett/Lyse Energi ville dekket 50% av kostnadene ved å legge tremastlinjen i kabel.

Lagmannsretten anser det hensiktsmessig å ta utgangspunkt i antatt salgsverdi av de enkelte, byggeklare tomtene, og deretter gjøre fradrag for de totale tilretteleggingskostnadene. Det vil ved denne vurderingen ha avgjørende betydning for den totale erstatning hvor mange byggeklare tomter feltet eller de avståtte areal ville gitt rom for. Sivilarkitekt Larsen har for lagmannsretten fremholdt muligheten for innpassing av 8 tomter i det området som i dag ligger under den nordre kraftlinjen. Lagmannsretten anser dette som realistisk. Etter bevisførselen legges til grunn at det vil dreie seg om tomter på ca ca 500 m2, eller tomter noe større enn dette. Det legges videre til grunn at pris pr byggeklar tomt vil ligge rundt ca kr 400.000,-. Det er i så fall noe mer enn de kr 380.000,- advokat Thesen har opplyst han solgte en annen tomt for et stykke unna det avståtte areal. Lagmannsretten anser dette som et realistisk prisleie når det ses hen til prisutviklingen på fast eiendom i løpet av de siste år og at det her vil dreie seg om en antatt gjennomsnittspris i et attraktivt boområde, men med de særtrekk det avståtte areal har. Salg av 8 byggeklare tomter vil da representere en brutto salgssum på ca kr 3 200.000,-.

Det må imidlertid gjøres fradrag for hva det vil koste å gjøre tomtene byggeklare. Sakens parter er på dette punkt kvalifisert uenig om hva disse utgifter realistisk vil beløpe seg til.

Saksøker har ved fremlagte kalkyler stipulert at de samlede opparbeidelseskostnader for 8 tomter vil ligge på ca kr 2 686.000,-. Beløpet inkluderer utgifter til veg, ledninger, antenne/kabel,målebrev, gatelys, bebyggelsesplan, kabel i jord og utgifter til prosjektstyring m v som antas å utgjøre ca 10% av brutto salgssum. Blant annet med henvisning til beregninger gjort av sivilarkitekt Larsen har saksøkte anført at saksøkers kostnadsoverslag er for høyt.

Lagmannsretten anser de beregninger som saksøker har foretatt vedrørende påregnelige tilretteleggingskostnader å være basert på realistiske vurderinger, men likevel slik at anslagene er blitt noe for høye. Ved å legge det nordre kraftspennet i kabel vil saksøkte selv måtte dekke kr 850.000,- Fordelt på 8 tomter blir dette en kostnad på kr 106.250,- pr tomt.

Videre vil det påløpe kostnader til de formål som saksøker har angitt i sine kalkyleberegninger, jfr over. Lagmannsretten finner skjønnsmessig å kunne sette disse kostnader til ca kr 200.000,- pr tomt. De samlede tilretteleggingskostnadene vil da beløpe seg til ca kr 2.450.000,-. Dette innebærer at nettoverdien av 8 byggeklare tomter utgjør ca kr 750.000,- (3.200.000 - 2.450.000= 750.000,-). Nettoverdien pr tomt er da ca kr 93.750,- (750.000: 8 = 93.750,-), som igjen gir en netto kvadratmeterpris pr tomt på kr 187,50 (93.750: 500 = 187,50). Etter en samlet vurdering, der det må tas hensyn til at det hersker en god del usikkerhet ved beregningene finner lagmannsretten at pris pr kvadratmeter passende kan settes til kr 200,-. Høyere enn dette er det etter lagmannsrettens syn ikke grunnlag for å gå, hensett til det avståtte areals særegne karakter.

Når det gjelder erstatning for gjerdehold og i anledning ulemper og verdiforringelse vises til herredsrettens skjønnsgrunner, som lagmannsretten kan slutte seg til.

Lagmannsretten kan ikke se at det skal gjøres ytterligere fradrag. Det innebærer at at det ikke gjøres fradrag for tidligere tilkjent erstatning ved kraftledningsskjønnene i 1951 og 1960. Det er tilstrekkelig å vise til herredsrettens skjønnsgrunner, som tiltres.

Heller ikke kan lagmannsretten se at det i saken er grunnlag for å likestille saksøker med et offentlig organ i henhold til vederlagsl §5 fjerde ledd.

Etter dette skal i alt ca 2105,45 m2 av det avståtte areal verdsettes etter en kvadratmeterpris på kr 200,-. Det er da gjort fradrag for de deler av samlet avstått areal som er opplyst å ligge utenfor reguleringsplanen (ca 439 m2 ), og areal betegnet som parkareal (ca 632,64 m2 ). Endelig oppmåling skjer når anlegget er ferdig, jfr skjønnsforutsetningenes punkt 2 1 1.

Herredsretten har verdsatt parkarealet til kr 15,- pr m2 . Lagmannsretten finner at dette er noe for lavt hensett til at parkarealet, som uansett ikke kunne vært bebygget, gir de deler av det avståtte areal som kunne vært bebygget en høyere salgsverdi enn tilfelle ellers ville ha vært. Skjønnsmessig anslås parkarealet å ha en verdi på kr 35,- pr m2 .

Avsavnsrenten settes til 7 %. Rente beregnes fra tiltredelsesdato som var 26 juni 2001.

Advokat Furustøl har krevet fulle saksomkostninger for såvel herredsrett som lagmannsrett.

Advokat Todnem har anført at saksøkers erstatningsansvar ikke bør omfatte de deler av saksøktes omkostningskrav som refererer seg til forhandlingene for lagmannsretten om skjønnet skulle fremmes eller ikke. Det er vist til at herredsretten ved sin behandling av skjønnet reduserte saksøktes krav med den begrunnelse at ingen av de anførte avvisningsgrunnlag kunne føre frem, og at kostnadene ikke kunne anses nødvendige i lovens forstand.

Etter skjønnsprosessloven §54 første ledd skal saksøker «... erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken.»

Om den generelle forståelse av bestemmelsen vises til Dragsten og Vislie: Skjønnsløven m/kommentarer Oslo 1983 s 318 flg. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at saksøkte bør tilkjennes fulle saksomkostninger for begge instanser. Saker om avståelse av grunn representerer et alvorlig inngrep overfor den enkelte grunneier, og reiser selv ved de minste skjønn ikke sjelden vanskelige spørsmål av såvel prosessuell som materiell karakter. Ekspropriaten er i en slik situasjon avhengig av juridisk bistand og det må ved avgjørelsen av hva som skal anses som nødvendig arbeid for å få saken forsvarlig opplyst være riktig å ta utgangspunkt i hvilke forhold som forelå da utgiftene ble pådratt. Etter lagmannsrettens mening var det således rimelig foranledning til å få avvisningsspørsmålet behandlet i 2 rettsinstanser, selv om det i ettertid viste seg at de forskjellige anførsler verken alene eller samlet kunne føre frem.

Begge parter har begjært overskjønn. Det følger da av skjønnsprosessloven §54 første ledd at saksøker skal dekke saksøktes nødvendige utgifter ved skjønnet. Advokat Furustøl har i anledning behandlingen for lagmannsretten fremlagt omkostningsoppgave som samlet beløper seg til kr 107.260,-. Av dette er kr 85.000,- oppgitt å være salær, kr 1.500,- utgifter til sivilarkitekt Larsen, mens kr 20.760,- er merverdiavgift. I tillegg kommer gebyr til overskjønnsbegjæringen.

For herredsretten var det opprinnelig krevet kr 103.760,-. Advokat Furustøls salær utgjorde kr 90.000,- I tillegg er det opplyst at utgifter til sivilarkitekt Larsen utgjorde kr 13.200,-, mens kr 560,- var reiseutgifter. Under behandlingen av overskjønnet er det opplyst at kr 73.760,- er betalt, mens det gjenstår kr 30.000,-. Lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelse hensyntar dette.

Utover den innsigelse til omkostningskravet som fremkommer foran, er det ikke gjort innsigelser til oppgavene. Lagmannsretten legger omkostningsoppgavene til grunn for sin avgjørelse, i det de anses for å gjenspeile nødvendig arbeid med saken, jfr skjønnsprosessloven §54 første ledd.

Saksøker bærer for øvrig de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Lagmannsrettens beslutning og overskjønn er enstemmig.

Slutning:

1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatning for avståelse av grunn til adkomstveg m v til Sørbøtunet lagt over Ada Skei Gramstads eiendom gnr 43 bnr 3 og 48 i Sandnes kommune fastsettes til kr 200,- pr m2 . For parkarealet fastsettes pris pr m2 til kr 35,-.

3. Saksøker bærer de lovbestemte omkostningene ved overskjønnet.

4. I saksomkostninger for herredsretten betaler Block Watne AS til Ada Skei Gramstad kr 103.760,- -kroneretthundreogtretusensjuhundreogseksti-, hvorav er betalt kr 73 760,- -kronersyttitretusensjuhundreogseksti- med tillegg av 12 % rente etter forsinkelsesrentel §3 første ledd første punktum regnet av kr 30 000,- fra 19 januar 2001.

5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Block Watne AS til Ada Skei Gramstad kr 107.260,- -kroneretthundreogsjutusentohundreogseksti- innen 2 -to- uker fra forkynnelse av overskjønnet med tillegg av 12 % rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.