LH-1994-121
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-06-02 |
| Publisert: | LH-1994-00121 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hålogaland lagmannsrett LH-1994-00121 B. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Nordland, 8002 Bodø (Prosessfullmektig: Advokat Tore Benson, boks 223, 8001 Bodø). Saksøkt: 1. Kristoffer Ellingsen, 8270 Drag. 2. Asmund Ellingsen, 8270 Drag (Prosessfullmektig: Advokat Carl Lund, boks 123, 8001 Bodø). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Bugge Nordén med fire skjønnsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §8 |
Overskjønnet gjelder ekspropriasjon av grunn til utvidelse av fergekaien ved Rv 827 på Drag i Tysfjord kommune.
I henhold til reguleringsplan for Drag fergeområde vedtatt av Tysfjord kommunestyre 4. februar 1993, har vegsjefen i Nordland den 21. juni 1993 fattet vedtak om ekspropriasjon i medhold av vegloven §50. Staten begjærte 25. juni 1993 skjønn ved Ofoten herredsrett til fastsettelse av erstatning for tre berørte grunneiere. Herredsretten avsa skjønn den 19. november 1993.
To av de saksøkte, Kristoffer Ellingsen og Asmund Ellingsen, har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnet gjelder erstatningsfastsettelsen i sin helhet. I forhold til den tredje av de saksøkte, Drag Byggevarer A/S, er underskjønnet rettskraftig.
Staten har tatt til gjenmæle for lagmannsretten og gjort gjeldende at det ikke er grunnlag for å tilkjenne høyere erstatning enn fastsatt av herredsretten.
Hovedforhandling ble holdt på Innhavet 11. mai 1994 med befaring på Drag. Partene møtte og Kristoffer Ellingsen ga forklaring. Saksøkeren var representert slik rettsboken viser.
De alminnelige skjønnsforutsetninger er de samme som ved underskjønnet og er kopiert inn på side 4-7 i herredsrettens rettsbok. I de spesielle skjønnsforutsetninger er det foretatt enkelte mindre korreksjoner som premissene for de enkelte takstnummer viser. Anleggsarbeidene er nå påbegynt og tiltredelse av arealene har funnet sted 1. mai 1994. De saksøkte har fremlagt en del ytterligere materiale til belysning av grunnpriser m.v. på Drag. For øvrig står saken i samme stilling som ved underskjønnet.
Det er som for herredsretten ikke uenighet mellom partene om de generelle rettslige premisser for erstatningsfastsettelsen. Problemstillingen er den konkrete anvendelse av disse og herunder den rent skjønnsmessige verdsettelsen. Det er mest hensiktsmessig å redegjøre for rettsspørsmålene i tilknytning til det enkelte takstnummer. Generelt gjelder at verdiforholdene på tidspunktet for tiltredelsen legges til grunn for overskjønnet iht vederlagsloven §10 2. punktum. I og med at herredsrettens skjønn er avsagt så sent som 19. november 1993 anses tidsforskjellen ikke å ha noen betydning for verdsettelsen.
Takstnr 1: Gnr 60 bnr 3 - Kristoffer Ellingsen.
Eiendommen er en tidligere landbrukseiendom med et samlet areal på 581 da. Ellingsen har enebolig med opparbeidet hage på den del av eiendommen som støter til Rv 827 like innenfor fergeleiet. Grunnavståelsen gjelder tre adskilte areler. For det første avstås en stripe på ca 1,2 da hagegrunn til nye oppstillingsplasser. I tillegg avstås en stripe sjøgrunn på ca 100 m2 utenfor fyllingsfoten til det gamle fergeleiet. Ytterligere er eiendomsretten til en stripe i 3 meters bredde langs Rv 827 omtvistet. Som for herredsretten er partene enige om at tvisten ikke skal avgjøres av lagmannsretten, men at arealet skal verdsettes for det tilfelle at det viser seg å tilhøre Ellingsen, noe som i første omgang skal søkes avklart ved en kart- og oppmålingsforretning. Dette er for overskjønnet presisert ved en særskilt skjønnsforutsetning. De tre arealer må verdsettes særskilt.
a) Hagegrunn
Herredsretten har utmålt erstatning for salgsverdien etter differanseprinsippet med kr 45.000, som inkluderer grunn med beplantning og ulemper på resteiendommen.
Kristoffer Ellingsen har i begjæringen om overskjønn anført at det avståtte areal er større enn angitt. Dette beror imidlertid på en misforståelse og anførselen er ikke opprettholdt. Han har for lagmannsretten gjort gjeldende at det bør gis særskilt erstatning etter kvadratmeterpris for avstått grunn med tillegg for verdien av tapt beplantning og for verdiforringende ulemper på resteiendommen. Ulempene består hovedsakelig i at det vil bli betydelig økt støy, eksos og innsyn fra biloppstillingsplassen, ulemper som samlet vil overstige tålegrensen i granneloven §2, jf vederlagsloven §8. I tillegg til verdiforringelse på egen boligeiendom kreves erstatning for redusert verdi av boligtomter som skal fradeles eiendommen i henhold til godkjent bebyggelsesplan.
Staten har gjort gjeldende at herredsrettens erstatningsfastsettelse bør opprettholdes.
Lagmannsretten er som herredsretten kommet til at erstatningsutmålingen bør baseres på det såkalte differanseprinsippet i henhold til det prinsipielle syn Høyesterett har gitt uttrykk for i "Sandefjord-kjennelsen", Rt-1976-1507 flg. Det vises spesielt til førstvoterendes uttalelser på side Rt-1976-1510 og Rt-1976-1511 der det heter:
"For striper av hage eller uopparbeidet grunn i utkanten av villatomter vil det vanligvis ikke være aktuelt å sette erstatningen etter bruksverdien eller omsetningsverdien av de arealer som skal avstås.
Bruksverdien vil ofte være lav, og stripene behøver ikke ha noen markedsverdi. Ulempene for den gjenværende eiendom vil ofte være en dominerende faktor, og det vil vanskelig kunne trekkes et skarpt skille mellom omsetningsverdi eller bruksverdi på den ene side og ulemper på den annen side. Man vil vanligvis være henvist til å utmåle erstatningen på grunnlag av en differansebetraktning hvor erstatningen - med visse unntak - settes til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som avstås og verdien uten dette areal."
De samme retningslinjer må legges til grunn ved utmåling av erstatning for salgsverdien etter vederlagsloven §5.
Det aktuelle areal på ca 1,2 da utgjør en stripe i hovedsakelig 10-15 meters bredde mellom Ellingsens bolighus og Rv 827, slik den tidligere gikk ned til fergeleiet. Stripen var i seg selv ubebyggelig og hadde ingen selvstendig salgsverdi. Det riktige må derfor være å utmåle erstatning for den verdireduksjon avståelsen av det aktuelle arealet medfører for Ellingsens boligeiendom, dvs bebyggelsen med omkringliggende tomt.
Ved utmåling av erstatning etter differanseprinsippet tas det hensyn til ulempene på resteiendommen ved utmålingen av grunnerstatningen, slik at det ikke blir rom for særskilt ulempeerstatning i tillegg. Det vises til vederlagsloven §8, hvoretter ulempeerstatning bare gis i den utstrekning denne ikke dekkes av erstatningen for den eiendom som avstås. Lagmannsretten finner det heller ikke riktig å gi særskilt erstatning for beplantning som går tapt, men betydningen av dette er vektlagt ved fastsettelsen av samlet erstatning.
Lagmannsretten finner det som herredsretten mest naturlig å fastsette erstatningen til en rund sum. De alminnelige skjønnsforutsetningene er ikke bindende for så vidt, og staten har heller ikke hatt noe å innvende mot dette. Retten er klar over at arealet ikke er nøyaktig oppmålt, men finner ikke dette avgjørende. Verdivurderingen bygger på inngrepet, slik det er presentert for retten under befaringen og ved fremleggelsen av et meget omfattende billedmateriale. Den omtrentlige arealangivelsen er tilstrekkelig for en forsvarlig erstatningsutmåling basert på rundsumerstatning.
Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å tilkjenne Ellingsen ulempeerstatning for verdiforringelse på den del av resteiendommen som ikke kan sies å utgjøre en del av hans egen boligeiendom, nærmere bestemt et område som er planlagt utnyttet til bebyggelse. Det må legges til grunn at bebyggelsesplanene kan tilpasses veganlegget og fergekaien på en hensiktsmessig måte, slik at ikke er sannsynlig at noe verditap oppstår. Under enhver omstendighet vil en eventuell verdireduksjon måtte anses forårsaket av alminnelige ulemper i form av trafikkulemper av en karakter som ikke vil overstige granneloven tålegrense. Det kan derfor ikke i noe fall gis erstatning for dette, jf vederlagsloven §8.
Den samlede lagmannsrett legger til grunn at Ellingsens boligeiendom vil bli meget sterkt berørt av inngrepet. Etter at anlegget er opparbeidet vil oppstillingsplassene komme bare 10 meter fra fronten av bolighuset med utvendig terasse. En betydelig mende trær og prydbusker går tapt, til sammen 34 gran og bjerk og 10 rosenbusker. Trærne dannet en hekk mot tidligere vei, og kranset også innkjørselen som en dekorativ allé. Vegetasjonen hadde således en betydelig estetisk verdi for eiendommen. Mens huset tidligere lå tilbaketrukket fra veien skjermet av beplantning, ligger det nå helt ubeskyttet kloss i veien med oppstillingsplasser. Eiendommen blir eksponert for ulemper i form av støy, eksos og innsyn på en helt annen måte enn tidligere, noe som skyldes tapet av den buffer det avståtte areal med beplantning utgjorde. Det er ingen tvil om at eiendommen har mistet en særlig viktig del av tomten, at boverdien er betydelig redusert, og at eiendommen som boligeiendom som følge av inngrepet har sunket sterkt i verdi. Det dreier seg her om ulemper som er direkte forårsaket av avståelsen av det areal som eksproprieres, og som ikke rammer andre boligeiendommer ved fergeleiet. Ved anvendelsen av differanseprinsippet utgjør disse ulempene, som bemerket i "Sandefjord-kjennelsen", den dominerende faktor, og Ellingsen gis full kompensasjon for den verdireduserende effekt inngrepet vil medføre for hans boligeiendom, idet ulempene må anses som særulemper iht vederlagsloven §8.
Den samlede lagmannsrett er kommet til at tapet er vesentlig høyere enn fastsatt av herredsretten, men har ved den konkrete skjønnsmessige utmåling av erstatningens størrelse delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet - skjønnsmedlemmene Romstad, Eide og Kildahl - er kommet til at erstatningen bør settes til kr 200.000. Etter flertallets oppfatning må Ellingsens boligeiendom nærmest betraktes som rasert som følge av inngrepet. Mindretallet - rettens formann og skjønnsmedlem Sande - finner for sin del at konsekvensene ikke kan anses å være fullt så dramatiske og er er kommet til at kr 100.000 er et riktig resultat.
b) Sjøgrunn
Staten erverver en stripe sjøgrunn mellom fyllingen til fergekaien og grensen for privat eiendomsrett (tometerskoten). Arealet utgjør samlet ca 100 m2, ikke 300 m2 som oppgitt i skjønnsforutsetningene for herredsretten. Det dreier seg om et areal som ikke kunne utnyttes særskilt, og som i praksis bare kunne benyttes til utvidelse av den eksisterende kai. Lagmannsretten finner at herredsrettens erstatningsfastsettelse, kr 0,10 pr m2, bør bli stående. Avgjørelsen er enstemmig.
c) Omtvistet areal langs Rv 827
Det dreier seg her om en stripe på 3 meters bredde langs Rv 827 som Ellingsen hevder å ha holdt tilbake ved tidligere frasalg av parseller og avgivelse av grunn til veien. Arealene hadde ikke noen selvstendig salgs- eller bruksverdi og kunne i praksis ikke utnyttes til annet enn tilleggsarealer for omkringliggende eiendommer. Salgsverdien ligger klart lavere enn en alminnelig strøkspris for byggegrunn, men utmålingen må med denne reservasjon bli sterkt skjønnsmessig. Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens erstatningsfastsettelse, kr 12 pr m2, bør stadfestes. Avgjørelsen er enstemmig.
Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse: a) For grunnavståelse vedr boligeiendom: kr 200.000. b) For sjøgrunn: kr 0,10 pr m2. c) For omtvistet areal langs Rv 827: kr 12 pr m2.
Takstnr 3: Gnr 60 bnr 170 - Asmund Ellingsen
Eiendommen er en kaitomt på ca 2 da beliggende ved siden av fergekaien. Det erverves et areal på ca 30 m2 i et hjørne av eiendommen. Herredsretten har for dette fastsatt en grunnerstatning på kr 12 pr m2, mens et krav om særskilt ulempeerstatning for vanskeliggjort adkomst ikke førte frem.
Asmund Ellingsen har gjort gjeldende at grunnerstatningen er fastsatt for lavt. Overskjønnsbegjæringen er imidlertid i første rekke rettet mot den omstendighet at han ikke er tilkjent ulempeerstatning. Som ledd i utvidelsen av fergekaien er det foretatt avkjørselsregulering. Tidligere kunne man kjøre av fra veien til kaien i hele kaiens lengde, mens adkomsten heretter blir begrenset til en avkjørsel, mens det for øvrig vil bli foretatt avsperring. Dette innebærer i praksis at Ellingsens utnyttelse av eiendommen blir vesentlig mindre fleksibel, og at en større del av eiendommen må benyttes til internt trafikkareal. Dette areal - som ellers kunne benyttes til opplagsplass - må kompenseres ved utvidelse av kaien. Det er fremlagt kostnadsoverslag utarbeidet av Kristoffer Ellingsen på kr 235.100.
Staten har gjort gjeldende at grunnerstatningen er korrekt fastsatt, og at det ikke er grunnlag for ulempeerstatning. Det er vanskelig å se at Ellingsen påføres merulemper av noen betydning. Under enhver omstendighet dreier det seg om ulemper som alene skyldes avkjørselsreguleringen, ikke avståelsen av grunn, og som ikke overstiger hva som i utviklingens medfør må tåles.
Lagmannsretten finner som herredsretten at det ikke er grunnlag for ulempeerstatning. Det dreier seg som anført av staten om ulemper som i sin helhet skyldes den avkjørselsregulering vegmyndighetene har foretatt av trafikksikkerhetsmessige grunner, ikke om ulemper som er forårsaket av den beskjedne grunnavståelse som har funnet sted.
Lagmannsretten kan vanskelig se at avkjørselsreguleringen vil medføre problemer av noen større betydning for Ellingsen, men ser ikke bort fra at henleggelsen av adkomsten til en bestemt avkjørsel vil gjøre utnyttelsen av eiendommen noe mindre fleksibel, slik han gjør gjeldende. Etter de retningslinjer som er trukket opp i rettspraksis, se særlig Rt-1974-352, Rt-1982-1601 og Rt-1988-51 skal det adskillig til før en avkjørselsregulering medfører erstatningsplikt for det offentlige utenfor området for vegloven §41 tredje ledd. Det kan likevel i prinsippet tenkes tilfelle hvor erstatning kan kreves etter analogi fra grunnloven §105. I nærværende sak dreier det imidlertid ikke om ulemper som overstiger hva eieren må være forberedt på i utviklingens medfør, ulemper som etter de retningslinjer som er trukket opp i rettspraksis ikke medfører erstatningsplikt.
Det skal utmåles grunnerstatning for de ca 30 m2 som avstås. Arealet har ikke noen selvstendig omsetningsverdi og betydningen for eiendommen av avståelsen er beskjeden. Lagmannsretten finner at herredsrettens resultat, kr 12 pr m2, bør stadfestes.
Overskjønnet er for dette takstnummer enstemmig.
Erstatningsfastsettelse: a) For avstått grunn: kr 12 pr m2. b) For ulemper ved avkjørselsregulering: kr 0.
Erstatning for avsavn av kapital.
De avståtte arealer er tiltrådt 1. mai 1994, og de saksøkte har krav på erstatning for avsavn av kapital iht vederlagsloven §10 3. punktum. Retten legger ved utmålingen til grunn de synspunkter som er kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i Rt-1984-476 flg på side 490-91. Retten er henvist til å utmåle rentetapserstatning etter en normalsats, der det spesielt er tatt hensyn til det gjennomsnittlige nivå av bankenes utlåns- og innlånsrenter i den periode erstatningen omfatter. Ingen av partene har tilbudt bevisførsel, men har svært ulik oppfatning om hvilket nivå som er korrekt. Lagmannsretten er på bakgrunn av den betydelige nedgang i rentenivået man har konstatert i de siste par år, kommet til at nivået bør ligge vesentlig lavere enn hva som har vært vanlig i skjønnspraksis, som er preget av at erstatningene har omfattet avsavn av kapital i perioder hvor rentenivået har vært vesentlig høyere. Lagmannsretten er enstemmig kommet til at avsavnsrenten i dette tilfelle bør settes til 6 %.
Saksomkostninger
Begge parter har krevet saksomkostninger tilkjent. I og med at overskjønn alene er begjært av de saksøkte, skal omkostningsspørsmålet avgjøres på grunnlag av skjønnsloven §54 sammenholdt med §54a.
Kristoffer Ellingsen har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet og skal tilkjennes fulle omkostninger i medhold av §54a første ledd bokstav a.
Asmund Ellingsen har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse, og lagmannsretten kan heller ikke se at underskjønnets avgjørelse for hans vedkommende led av slike feil eller fremstod som så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. Han kan derfor ikke tilkjennes omkostninger i medhold av §54a første ledd bokstav b. På den annen side kan lagmannsretten ikke se at det kan karakteriseres som "åpenbart urimelig" av ham å begjære overskjønn i henhold til den norm som er lagt til grunn i Høyesteretts praksis, hvoretter dette er en unntaksbestemmelse som er forutsatt reservert for de helt ekstreme tilfelle. Det vises bl.a. til Rt-1992-1695. Staten gis derfor heller ikke medhold i sitt krav om saksomkostninger.
Lagmannsretten baserer omkostningsavgjørelsen på at Asmund Ellingsen må bære de meromkostninger behandlingen av hans begjæring har medført. Meromkostningene er i dette tilfelle begrenset til en forholdsmessig del av advokat Lunds salærkrav, som skjønnsmessig kan ansettes til 1/3.
Advokat Lund har inngitt omkostningsoppgave hvoretter hans samlede krav utgjør kr 19.000, hvorav kr 16.500 er salær. Av salærkravet fordeles kr 5.500 på Asmund Ellingsen. Kristoffer Ellingsen tilkjennes kr 13.500.
Lagmannsrettens kostnader ved overskjønnet, rettsgebyr og utgifter til skjønnsmedlemmer, er ikke øket ved behandlingen av Asmund Ellingsens overskjønnsbegjæring, og staten pålegges derfor å bære disse.
Omkostningsavgjørelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Staten v/Samferdselsdepartementet betaler erstatning til Kristoffer Ellingsen og Asmund Ellingsen som fastsatt ovenfor.
2. Staten v/Samferdselsdepartementet betaler innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse saksomkostninger til Kristoffer Ellingsen med 13.500 - trettentusenfemhundre - kroner.
3. Staten v/Samferdselsdepartementet dekker lagmannsrettens kostnader ved overskjønnet.
4. I forholdet mellom staten v/Samferdselsdepartementet og Asmund Ellingsen bærer hver av partene sine saksomkostninger.