RG-1958-318

Instans:	Frostating lagmannsrett
Dato:	1957-11-12
Publisert:	RG-1958-318
Stikkord:	Skjønn, Verdiøkning
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse og dom 12. november 1957 i ankesak nr. 104/1957
Parter:	Ålesund kommune (overrettssakfører Arne Lynghjem) mot 1. Jacob H. Søreide, 5. Hans Søreide (overrettssakfører Arne Ratvik v/overrettssakfører Dagmar Sandvig), 2. Peder Skutvik, 9. Jacob Honningdal (overrettssakfører Olav Røssaak), 3. A. Overå og I. Kilsti, 4. Ingebjørg Ellefsen, 6. A/L Jernarbeidernes Borettslag, 7. Borettslaget Skjerva A/L, 8. Borettslaget Vest A/L (overrettssakfører Bjarne Rørstad).
Forfatter:	Lagdommerne Mats Stensrud, Harald Sund, sorenskriver Aage Thor Falkanger
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Bygningsloven (1924) §46, §47, §48, §71

Etter begjæring av Ålesund kommune avhjemlet Ålesund skjønnskommisjon den 6. februar 1957 skjønn vedrørende refusjon og repartisjon av kommunens utgifter til erverv av gategrunn for opparbeidelse av Ivar Åsens gate i Ålesund til full regulert bredde - 15 m. Kommunens refusjonskrav bygger på bygningslovens §46.

Ved en regulering som var stadfestet i 1902, var Ivar Åsens gate regulert til 12,5 m bredde. Ved en ny regulering som ble stadfestet 7. desember 1950, er bredden av denne gate utvidet til 15 m.

Inntil 1956 var bare en del av den opprinnelig prosjekterte gate opparbeidet. På den ene refusjonsenhet - fra Ivar Åsens gate nr. 25 til nr. 37 - var gaten opparbeidet i 6,25 m bredde (1/2 bredde etter den opprinnelige regulering), dog så at opparbeidelsen fulgte eiendomsgrensene til de eiendommer som ligger på gatens nordre side. Derved ble bredden noe varierende, men ikke noe sted var gaten opparbeidet i 12,5 m bredde som forutsatt i den opprinnelige regulering.

Innenfor den annen refusjonsenhet - fra nr. 16 til 18 - var

Side:319

gaten inntil 1956 dels opparbeidet i 12,5 m bredde og dels i ca. 6 m bredde. Strekningen av gaten mellom de to refusjonsenheter er opparbeidet i 12,5 m bredde, på en kortere strekning i 15 m bredde.

Fra skjønnet hitsettes:

«Som generell forutsetning legges til grunn at Ivar Åsens gate utvides til 15 meters bredde, og at det blir anlagt fortaug så snart gaten er fullt opparbeidet.

Når det gjelder refusjonskravene, vil disse bli vurdert for hver enkel eiendom, idet den aktuelle verdiøkning som eiendommen får ved gateutvidelsen, danner maksimum for refusjonskravet. Dette er i samsvar med plenumsdom, inntatt i Rt-1934-97. Da det råder en del uklarhet om hva der ligger i begrepet «Aktuell verdiøkning», vil kommisjonen gjøre rede for sitt syn på dette spørsmål. Refusjonskravets begrensning ligger i den verdiøkning som skyldes den særlige nytte eller fordel utvidelsen har for eksproprianten. (Partene er enige om at «eksproprianten» her er feilskrift for «ekspropriaten»). Dette prinsipp, altså at det er den økning av verdien som skyldes «særfordeler» som danner begrensningen, er klart uttrykt i høiesterettsdom i Rt-1940-33. En viser særlig til det som anføres på side 436 av Haugesund Skjønnskommisjon: «Man er enig i at alminnelige fordeler, som. f.eks. at det nå er lettere og bedre forbindelse med Risøya ikke kommer i betraktning, men derimot den verdiforøkelse som denne spesielle eiendom har fått - f.eks. derved at den er blitt en hjørneeiendom, hvori det kan drives forretning.»

Høyesterett har ikke tatt avstand fra skjønnskommisjonen, men har tvert imot understreket at kommisjonens (partene er enig om at «kommisjonens» her er feilskrift for «kommunens») foretagende ved å gjøre Strandgt. 122 til hjørnegård, har tilført eiendommen påtagelig verdistigning, slik at lovens bestemmelser for refusjon er til stede.

I nærværende sak vil kommisjonen i samsvar med gjeldende rettspraksis ved vurdering av verdiøkningen, ikke ta hensyn til den stigning i eiendomsprisene som er en følge av at strøket får bedre forbindelse med byens sentrum, idet denne stigning ikke skyldes den særlige nytte eller fordel eiendommene får ved utvidelse av gaten. Hele strøket stiger i verdi ved at det blir knyttet nærmere til sentrum, ikke bare de eiendommer som støter til Ivar Åsens gate.

Kommisjonen vil i de fleste tilfelle fastsette verdiøkning til et bestemt beløp for hver enkel eiendom. - - -

De enkelte refusjonskrav avgjøres slik:

Ivar Åsensgt. 18 - eier Jacob H. Søreide. Bebygget med villa.

Ingen aktuell verdiøkning. Refusjonskrav er lik 0.

Det vil ofte være tilfelle, slik som her, at en gateutvidelse ingen særfordeler vil føre med seg for beboelseshus. Derimot vil utvidelsen som regel bety særlige fordeler for

Side:320

forretningseiendommer, og også for ubebygget grunn, særlig da i forretningsstrøk. - - -

Ivar Åsensgt. 7 - eier Peder Skutvik. Bebygget med våningshus.

Ingen aktuell verdiøkning. Refusjonskrav er lik 0. - - -

Ivar Åsensgt. 38 - eier A. Overå og Ingrid Kilsti. Bebggget med våningshus.

Ingen aktuell verdiøkning. Refusjonskrav er lik 0.

Ivar Åsensgt. 36 - eier Ingebjørg Ellefsen.

Som foregående nummer. Refusjonskrav er lik 0.

Ivar Åsensgt. 34 - eier Hans Søreide. Bebygget med villa.

Tomtens gjenværende størrelse er ca. 2,1 dekar og har en fasadelengde til gaten på ca. 56 meter. Villaen ligger i den sydvestlige del av eiendommen.

Kommisjonen finner at tomten er så stor at den hensiktsmessig kan deles opp, slik at halvdelen av eiendommen (den vestre del) betraktes som en bebygget tomt, og den østre del betraktes som en ubebygget tomt. Den vestre del av eiendommen får ingen aktuell verdiøkning. Den østre del får aktuelle fordeler ved gateutvidelsen. Verdiøkningen settes til kr. 5 000. Til dette beløp begrenses denne saksøktes refusjonsplikt. Beløpet forfaller til betaling ved eventuell bebyggelse av den østre del av eiendommen.

Ivar Åsensgt. 25, 27 og 29 - eier A/L Jernarbeidernes Borettslag.

Disse eiendommer er bebygget med beboelseshus, som ligger på sydsiden av Ivar Åsensgt. Eiendommene får ingen aktuell verdiøkning ved utvidelsen av gaten på nordsiden. Refusjonskrav er lik 0.

Ivar Åsensgt. 33 og 35 - eier A/L Borettslaget Skjerva Vest.

Som for A/L Jernarbeidernes Borettslag. Refusjonskrav er lik 0.

Ivar Åsensgt. 37- eier Jacob Honningdal. Bebygget med våningshus.

Ingen aktuell verdiøkning. Refusjonskrav er lik 0. - - -»

Mot dette skjønn har Ålesund kommune i rett tid erklært anke i forhold til ovennevnte eiere av Ivar Åsensgt. 18, 7, 38, 36, 34, 25, 27, 29, 33, 35 og 37.

Anken gjelder skjønnskommisjonens rettsanvendelse subsidiært saksbehandlingen, idet kommisjonens skjønnsgrunner i ethvert tilfelle finnes å være uklare og ufullstendige.

Kommunen påstår:

«1. Skjønnet oppheves og saken hjemvises til ny behandling av skjønnskommisjonen.

2. Skjønnet oppheves. Saken hjemvises til ny behandling på grunnlag av at samtlige eiendommer det her gjelder har fått fremtidige fordeler ved gatereguleringen av 1950.

3. I begge tilfelle tilkjennes Ålesund kommune saksomkostninger.»

De eiere som anken er rettet mot har tatt til gjenmæle. For

Side:321

eierne av Ivar Åsens gate 38, 36, 25, 27, 29, 33 og 35 påståes:

«Ålesund Skjønnskommisjons skjønn stadfestes og ankemotpartene 3, 4, 6, 7 og 8 tilkjennes erstatning for saksomkostninger for lagmannsrett.»

Peder Skutvik og Jacob Honningdal har påstått skjønnet stadfestet og seg tilkjent erstatning for saksomkostninger ved lagmannsrett. Samme påstand er nedlagt av Jacob H. og Hans Søreide.

Lagmannsretten skal bemerke:

Det er på det rene at hverken den tidligere eller den någjeldende reguleringsplan for Ivar Åsensgt. i Ålesund fastlegger noen regulering av de tomter som støter til gaten (et unntak gjelder for nr. 16). Heller ikke fastlegger reguleringsplanen byggehøyder. Videre tar planen ikke standpunkt til spørsmålet: åpen eller sluttet bebyggelse langs byggelinjen, men etter det kommunen har opplyst hviler planen på forutsetningen om sluttet bebyggelse langs gaten.

Den 18. oktober 1956 stadfestet Det kgl. Kommunal- og arbeidsdepartement en av Ålesund bystyre vedtatt vedtekt etter bygningslovens §48 post 1. Da skjønnet ble holdt hadde man således i Ålesund fastlagt den ordning at bebyggelse av eiendom i regulert strøk ikke må finne sted uten at det til eiendommen fører opparbeidet og godkjent gate - i tilfelle med kloakk - i en bredde av inntil 8 meter. Gate, som grunneier etter denne bestemmelse vil måtte opparbeide som vilkår for bebyggelse av eiendom, skal etter vedtektens post 2 vederlagsfritt overdras kommunen når denne overtar vedlikeholdet, jfr. bygningslovens §48 post 2.

Hjemmelen for kommunens krav på refusjon og repartisjon av dens utlegg til erverv av gategrunn, heri innbefattet ulempeerstatning, finnes i bygningslovens §46. Denne bestemmelse pålegger eierne av de tilstøtende grunner en ubetinget plikt til å refundere kommunen dens faktiske utlegg til erverv av gategrunn for en gatebredde på inntil 15 m, når gaten som her kan bebygges på begge sider. Ved plenumsdommen i Rt-1934-997 flg. er det avgjort at den begrensning som bygningslovens §47 inneholder for tilfelle av at refusjon ifølge vedtekt skal kunne kreves for erverv av grunn til gate i inntil 20 m bredde - når gaten kan bebygges på begge sider -, også gjelder refusjonskrav i medhold av bygningslovens §46. I §47 er begrensningen utformet slik:

«Dog må utgiftene hermed (dvs. refusjonen for grunnerverv) ikke stå i misforhold til de fordeler eller den verdiforøkelse som de til gaten eller plassen støtende eiendommer oppnår ved foranstaltningen.»

Sammenlign hermed uttrykksmåten i dom i Rt-1917-816 flg., særlig side 818.

Det påankede skjønn bygger på den rettssetning at refusjonskravets begrensning må søkes i den «særlige nytte eller

Side:322

fordel» utvidelsen av gaten vil ha. Det er bare tatt hensyn til verdauk som skyldes «særfordeler», men ikke til «den stigning av eiendomsprisene som er en følge av at strøket får bedre forbindelse med byens sentrum, idet denne stigning ikke skyldes den særlige nytte eller fordel eiendommene får ved utvidelse av gaten. Hele strøket stiger i verdi ved at det blir knyttet nærmere til sentrum, ikke bare de eiendommer som støter til Ivar Åsensgate.» Videre synes å fremgå av skjønnet at spørsmålet om verdauk for de fleste eiendommer som støter til gaten, er bedømt utfra den bebyggelse og utnyttelse av eiendommene som var aktuell, da skjønnet ble holdt. Kommisjonen synes for de bebyggede eiendommer bare å ha hatt øye for verdauk i form av øket bruksverdi, og ikke i den verdauk som kan ligge i forøket omsetningsverdi: verdauken i grunnprisene, se f. eks. taksten for Ivar Åsensgt. 18.

Lagmannsretten kan ikke finne at det er grunnlag for den rettsoppfatning at refusjonen er begrenset til verdauk som skyldes «særfordeler» for den enkelte eiendom, og at den alminnelige verdistigning i strøket som følge av gateanlegget skal holdes utenfor ved vurdering av verdauken. Ordlyden av bygningslovens §47, jfr. §46 gir ikke holdepunkt for en slik forståelse. Kommisjonen påberoper for sitt resultat dom i Rt-1940-433. Det er riktig nok at Haugesund skjønnskommisjon har uttalt seg som av kommisjonen anført (side 436). Kommisjonens vurderingsprinsipper var imidlertid ikke gjenstand for anke til Høyesterett, og førstvoterendes uttalelse side 434, 4. avsnitt nedenfra kan ikke sees som noen stillingtagen til de anvendte vurderingsprinsipper for verdauken. Han nevner bare at kommisjonen faktisk har fastslått at verdauk forelå.

Lagmannsretten finner at skjønnet bygger på uriktig rettsanvendelse når det ved vurdering av verdauken ikke har tatt hensyn til de «alminnelige» fordeler, således til den «stigning i eiendomsprisene som er en følge av at strøket har fått bedre forbindelse med sentrum», at den fastlagte regulering blir gjennomført, i det hele tatt den omstendighet at «hele strøket stiger i verdi» ved at reguleringen gjennomføres.

Man finner videre at det hefter en uklarhet ved skjønnet for så vidt som vurderingen av verdauken for de bebyggede eiendommers vedkommende synes å være vurdert vesentlig på grunnlag av eiendommenes nåværende anvendelse. Verdauken ved et gateanlegg vil i første rekke knytte seg til grunnverdiene, jfr. Stang: Bygningsrett side 7. Uklarheten ved kommisjonens syn kommer særlig frem ved taksten for Ivar Åsensgt. 34. Denne eiendom har ca. 56 m fasadelengde til gaten. Tomten opptas av en gammel villa med have. På halvparten av tomtens fasadelengde (26 m) har kommisjonen lagt refusjon med kr. 5 000. På den annen halvpart er det antatt at ingen verdauk foreligger. Denne vurdering kan alene skyldes at man for den halvpart som ikke er pålagt refusjon, har sett bort fra den verdauk som gateanlegget har medført for grunnverdien, men kun ser

Side:323

hen til villaens bruksverdi. Lagmannsretten finner at en slik synsmåte ikke er holdbar. Hvor der foreligger en verdauk - av særlig eller alminnelig art - har kommunen krav på refusjon innenfor verdaukens ramme. Noe annet er spørsmålet om refusjonskravets forfallstid. Etter bygningslovens §46 post 3, 2. ledd, forfaller refusjonskravet på ubebyggede tomter først ved bebyggelse, og etter fast praksis ved en rekke skjønnskommisjoner treffes bestemmelse om at refusjonskravet først skal forfalle ved senere nybygging eller påbygging, i tilfelle hvor den verdauk som tilføres ved gateanlegget ikke straks blir effektiv, jfr. uttalelser i Rt-1934-1006-7 og Stang: Bygningsrett side 186-187.

Som nevnt var Ivar Åsensgt. på de strekninger saken gjelder, ikke tidligere opparbeidet i full bredde etter den gamle regulering, idet det i det vesentlige bare var opparbeidet 6,25 m av den til 12,5 m regulerte bredde. En rekke av de eiendommer saken gjelder er bebygget nettopp på grunnlag av en regulering på 12,5 m. Utfra en slik bredde er bl.a. byggehøyden bestemt, jfr. bygningslovens §71. Bakgrunnen er videre den at på skjønnstiden gjaldt vedtekt etter bygningslovens §48 første ledd, hvoretter enhver som skal bebygge tomt i regulert strøk i Ålesund, plikter å opparbeide godkjent gate i inntil 8 m bredde. En vesentlig del av den gategrunn som kreves refundert ligger innenfor den tidligere regulerings gatebredde 12,5 m, hertil kommer utvidelsen etter den nye regulering til 15 m bredde. På denne bakgrunn gir skjønnsgrunnene ikke tilstrekkelig forklaring på at verdauken for en rekke eiendommers vedkommende er satt til 0 slik at ingen refusjon kan kreves. Bedømmelsen vil medføre at en flerhet av eiendommer til hvilke Ivar Åsensgt. danner eneste atkomst, ikke engang plikter å svare refusjon for erverv av gategrunn til opparbeidelse av den opprinnelige regulering. Bedømmelsen vil videre innebære at eiendommene helt fritas for å svare refusjon for opparbeidelsesomkostninger. Det foreligger i Ålesund også vedtekt etter bygningslovens §48 post 3. Skjønnsgrunnene gir ikke forklaring på hvordan kommisjonen er kommet frem til disse resultater og for så vidt er skjønnsgrunnene mangelfulle.

Etter det anførte finner lagmannsretten at skjønnet dels bygger på uriktig rettsanvendelse, dels er skjønnsgrunnene for knappe til at man kan se om rettsanvendelsen er riktig. Skjønnet med forhandling vil derfor bli å oppheve og å hjemvise til fortsatt behandling ved skjønnskommisjonen. Da rettsanvendelsen antas uriktig i de alminnelige betraktninger som er lagt til grunn for samtlige takster, vil skjønnet måtte oppheves for samtlige ankemotparters vedkommende.

Etter tvml.s §180 annet ledd, jfr. §172 vil ankemotpartene måtte pålegges å svare kommunen erstatning for saksomkostninger ved lagmannsrett. Beløpet settes til kr. 800.

Avgjørelsen er enstemmig.

Side:324

Slutning:

Ålesund skjønnskommisjons skjønn av 6. februar 1957 med forhandling oppheves i forhold til partene:

1. Jacob H. Søreide, som eier av Ivar Åsensgt. 18,

2. Peder Skutvik, som eier av Ivar Åsensgt. 7,

3. A. Overå og I. Kilsti, som eier av Ivar Åsensgt. 38,

4. Ingebjørg Ellefsen, som eier av Ivar Åsensgt. 36,

5. Hans Søreide, som eier av Ivar Åsensgt. 34,

6. A/L Jernarbeidernes Borettslag, som eier av Ivar Åsensgt. 25, 27 og 29,

7. Borettslaget Skjerva A/L, som eier av Ivar Åsensgt. 33,

8. Borettslaget Vest A/L, som eier av Ivar Åsensgt. 35,

9. Jacob Honningdal som eier av Ivar Åsensgt. 37,

og saken hjemvises til fortsatt behandling ved Ålesund skjønnskommisjon.

Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse og dom betaler de foran under nr. 1-9 nevnte parter - en for alle og alle for en - til Ålesund kommune - 800 - åttehundre - kroner i erstatning for saksomkostninger ved lagmannsrett.