RG-1967-601

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1967-03-03
Publisert:	RG-1967-601
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse og dom 3. mars 1967 i ankesak nr. 451/1966
Parter:	Leif Horsberg (advokat E. Birch-Aune) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/høyesterettsadvokat Harald Rømcke).
Forfatter:	Lagdommerne Arne Jahren, Jens Fagereng, Alv W. Østensen
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, §97, LOV-1912-06-14-4-§2, Tvistemålsloven (1915) §180, Bygningsloven (1924) §35, §42, §54, Vassdragsloven (1940) §132, Oreigningsloven (1959) §1, §8, Oreigningsloven (1959), Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3, Bygningsloven (1965) §118, §31, §32, §33, §34, §35, §42, §43, Bygningsloven (1965)

Oslo bystyre vedtok 26. august 1965 reguleringsplan «for motorvei fra nord (Djupdalslinjen) med tilhørende samleveier og tilslutning av motorvei fra øst, fra bygrensen til Alna teglverk». Reguleringsplanen ble stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet 14. september 1965.

Etter begjæring av Oslo kommune ble det 2. november 1965 avhjemlet erstatningsskjønn (forsøkstakst) over grunn til motorveien fra grensen mot Skedsmo til Karihaugen. Blant de saksøkte ved dette skjønn var kjøpmann Leif Horsberg, eier av Stovnerveien 1, gnr. 102, bnr. 126, en kombinert bolig- og forretningseiendom. Horsberg ble ved skjønnet tilkjent følgende erstatningsbeløp:

«1. 3.3 m2 grunn takseres til kr. 28,- pr. m2 .

2. Erstatning for flytting av gjerde kr. 300,-.

3. Erstatning for motorveiens nærhet kr. 7 000,-.»

Etter den vedtatte reguleringsplan for motorveien er 50 m fastsatt som minste byggeavstand fra veiens midtlinje. Leif Horsberg reiste under ekspropriasjonsskjønnet krav om erstatning, eventuelt innløsning, som følge av den skade og ulempe han vil bli påført ved de fastsatte bestemmelser om byggeavstand. Kommunen ga under ekspropriasjonsskjønnet uttrykk for at krav av

Side:602

denne art måtte tas opp for skjønnskommisjonen i særskilt sak. Leif Horsberg tok 20. juli 1965 ut stevning til Oslo skjønnskommisjon med denne påstand:

«Prinsipalt: Oslo Kommune, tilpliktes å innløse Leif Horsbergs eiendom gnr. 102, bnr. 126 Høybråten, Oslo til full verdi som forretningssted kombinert med privatbolig.

Subsidiært: Oslo Kommune tilpliktes å erstatte Leif Horsberg som eier av gnr. 102, bnr. 126, Høybråten, Oslo full erstatning for det tap Leif Horsberg påføres ved at «Djupdalsprosjektet» bringer den vesentlige del av hans eiendom inn under byggeavstandslinjen. Oslo Kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger.»

Ved skjønn avhjemlet 7. juli 1966 ble Oslo kommune frifunnet for Horsbergs krav. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Saksforholdet fremgår av skjønnsgrunnene.

Leif Horsberg har påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett og har nedlagt denne påstand:

«Oslo Skjønnskommisjons avgjørelse i sak nr. 16/1965 II oppheves og henvises til ny behandling i Oslo Skjønnskommisjon.

Leif Horsberg tilkjennes saksomkostninger.»

Anken gjelder dels lovanvendelsen dels det forhold at skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til relevante fakta og i ethvert fall ikke gitt tilstrekkelig klart uttrykk herfor i skjønnsgrunnene.

Kommisjonen har tatt feil når den har tatt som utgangspunkt at ekspropriasjonen bare gjelder 3.3 m2 grunn. Det er riktig at det bare er krevd avstått 3.3 m2 av Horsbergs eiendom til motorveien. Men som følge av den byggeavstandslinje som er fastsatt er en vesentlig del av Horsbergs eiendom belagt med den klausul at den ikke kan bebygges. Av eiendommens samlede areal ca. 1500 m2 ligger bare 380 m2 utenfor byggeavstandslinjen, og denne del lar seg i praksis ikke bebygge. Etter beregning av sivilingeniør Vartdal er det bare ca. 80 m2 som kan bebygges når hensyn er tatt til byggelinjen langs Stovnerveien og den påbudte minsteavstand fra naboeiendommen i nord. Faktisk er det ved reguleringen etablert fullstendig byggeforbud på tomten. Dette er ganske utilfredsstillende for en forretningseiendom. Horsberg vil for all fremtid være henvist til å benytte de nåværende bygninger. Han kan ikke foreta nybygging, om- eller påbygging. Dette innebærer at hans forretning vil måtte stagnere. Hans lokaler er alt nå for trange for den omsetning han har. Han vil være helt avskåret fra å utnytte de muligheter for øket omsetning som utvilsomt er til stede. Han vil som følge av reguleringen lide et meget betydelig tap. Tapet vil også gi seg utslag i en vesentlig reduksjon av eiendommens omsetningsverdi. Når han ikke allerede har utarbeidet planer for en omlegging av sine butikklokaler, skyldes dette at omkostningene ved planlegging må påregnes å være bortkastet slik stillingen har vært fra 1964.

En rådighetsinnskrenkning av denne art er et klart ekspropriasjonsinngrep. Det er nok så at en grunneier må finne seg i visse rådighetsinnskrenkninger. Men han må etter prinsippet i grunnlovens §105 ha krav på erstatning når inngrepet, som her,

Side:603

rammer en tilfeldig gruppe av grunneiere og er så omfattende at det i virkeligheten fullstendig berøver ham eiendomsrådigheten.

Horsberg krever i samsvar med bygningslovens §43 ekspropriasjonen utvidet til å omfatte den gjenværende del av eiendommen med bebyggelse. Det er i denne forbindelse vist til oreigningslovens §8. Det blir i rettspraksis i mange forhold tilstått erstatning for rådighetsinnskrenkninger i forbindelse med avståelse av fast grunn, blant annet ved ekspropriasjon av veigrunn. Det ville være ganske urimelig om den enkelte grunneier skulle være avhengig av om det blir fremmet ekspropriasjonssak etter veiloven eller bygningsloven.

Subsidiært krever Horsberg erstatning for de ulemper som han er påført i henhold til regelen i bygningslovens §32 nr. 1 eller innløsning etter §42 om kommunen foretrekker den siste ordning. Det ville i et tilfelle som det foreliggende være ganske rigorøst og urimelig om man skulle være henvist til å fjerne bebyggelsen før man kommer med sine krav.

Oslo kommune har nedlagt denne påstand:

«Oslo Skjønnskommisjons skjønn stadfestes.

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Kommunen har gjort gjeldende: Det må etter bygningsloven skjelnes skarpt mellom ekspropriasjon og den båndleggelse som følger av reguleringsbestemmelsene. Kommunen bestemmer selv når den vil gå til ekspropriasjon. At en eiendom er båndlagt eller klausulert ved reguleringsbestemmelse gir ikke grunneieren rett til å kreve at det klausulerte område blir ekspropriert. Det er etter bygningslovens §43 nr. 1 en forutsetning for utviding av ekspropriasjonen at den gjenværende grunn med bygninger mister sin vesentlige verdi for grunneieren hvis ekspropriasjonen blir satt i verk. Utgangspunktet for bedømmelsen må være at ekspropriasjonen bare omfatter 3.3 m2 . Eieren vil etter ekspropriasjonen fortsatt kunne utnytte eiendommen som forretnings- og boligeiendom. Det er her spørsmål om ekspropriasjon og om båndleggelse etter bygningsloven. Man må da, hevder kommunen, holde seg til de regler som er gitt i bygningsloven, og det er ingen grunn til å gå inn på den ordning som gjelder etter oreigningsloven, vegloven eller andre lover. Kommunen bestrider også at det er grunnlag for å kreve innløsning etter bygningslovens §42. Det er etter loven en forutsetning for grunneierens rett til å kreve innløsning at kommunen har rett til å ekspropriere eiendommen i dens helhet. Utgangspunktet må også her være at det bare er spørsmål om ekspropriasjon av 3.3 m2 . Grunneierens rett til innløsning gjelder bare ubebygget eiendom. Også av denne grunn er innløsning, i ethvert fall for tiden, utelukket. Horsbergs eiendom er i dag helt utlagt til den nåværende bebyggelse og må i sin helhet ansees som bebygget eiendom. Det kan derfor heller ikke bli spørsmål om innløsning av den ubebyggede del, jfr. §42, annet punktum.

En reguleringsbestemmelse er straks bindende for

Side:604

grunneieren. Den kan være mer eller mindre tyngende for grunneieren, men denne kan bare under de spesielle forhold som er omhandlet i bygningslovens §32 nr. 1 kreve erstatning for tap som følge av reguleringsplanen. Det bestrides at det foreligger grunnlag for erstatning etter denne bestemmelse. Vilkåret for erstatning etter §32 nr. 1 er at eiendommen som følge av reguleringen blir ødelagt som byggetomt og heller ikke kan benyttes på annen regningssvarende måte. Horsberg kan fortsatt benytte sin eiendom som tidligere. Når grunnen, som her, er bebygd, inntrer erstatningsplikten under enhver omstendighet først når bebyggelsen blir revet, jfr. §32 nr. 1, tredje ledd. Også av denne grunn er erstatningskrav, i ethvert fall for tiden, utelukket.

Under ankeforhandlingen har Leif Horsberg gitt partsforklaring. Som vitner er avhørt førstesekretær Knut Helle og sivilingeniør Pål Vartdal, begge ansatt i Oslo kommune. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Lagmannsretten har foretatt åstedssgranskning under ankeforhandlingen.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at den i likhet med skjønnskommisjonen legger de materiell-rettslige bestemmelser i den nye bygningslov av 18. juni 1965 til grunn for avgjørelsen. Også partene har gått ut fra at det er den nye lov som kommer til anvendelse. Det tilføyes at den nye lovs bestemmelser om innløsning (§42) og om erstatning for tap ved reguleringsplan (§32 nr. 1) i det vesentlige svarer til §42 nr. 2 og 4, jfr. nr. 5 og 6 i loven av 1924, mens §43 om utviding av ekspropriasjon ikke har noen parallell i den tidligere lov.

Lagmannsretten skal i det følgende ta standpunkt til Horsbergs forskjellige krav i den rekkefølge de er behandlet av skjønnskommisjonen.

1. Kravet om innløsning. Kommisjonen uttaler om dette krav:

«Saksøkerens krav om innløsning kan etter loven ikke tas til følge. Grunneierens rett til å kreve innløsning er regulert i lovens §42. Det er i så henseende tilstrekkelig å vise til at reguleringsplanen bare gir kommunen rett til å ekspropriere 3.3 m2 grunn av en bebygget eiendom på ca. 1 500 m2 . Det er åpenbart at en ekspropriasjon av det omfang ikke kan føre til at eiendommen ikke lenger kan ansees skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte.»

Bygningslovens §42 gir, under nærmere angitte vilkår, grunneieren rett til å kreve innløsning av ubebygd eiendom. Forutsetningen er både etter første og annet punktum at det gjelder grunn som omfattes av kommunens direkte ekspropriasjonsrett i henhold til §35 nr. 1, annet ledd. Nå er forholdet at motorveien bare nødvendiggjør avståelse av 3.3 m2 av Horsbergs eiendom. Så langt, men heller ikke lenger går kommunens ekspropriasjonsrett. Det følger av dette at kommunen ikke har noen plikt etter §42 å innløse dvs. ekspropriere den øvrige del av Horsbergs eiendom med bebyggelsen. Dette er også i samsvar med den eldre lov, jfr. Stang: Bygningsrett 141 og Rt-1938-739. At

Side:605

reguleringsplanen faktisk medfører byggeforbud for en vesentlig del av eiendommen er en annen sak. Denne båndleggelse er ikke ekspropriasjon i den forstand bygningsloven anvender dette uttrykk. Forholdet fremgår av definisjonen i §34:

«Ekspropriasjon foreligger etter denne loven når eiendomsretten til fast eiendom eller til bygning eller annet som har fast tilknytting til slik eiendom, blir ervervet ved tvang mot erstatning etter skjønn, eller når bruksrett, servitutt eller annen rett til, i eller over fast eiendom blir ervervet, endret, overført eller avløst ved tvang mot erstatning etter skjønn.»

Når loven her taler om «bruksrett, servitutt eller annen rett til, i eller over fast eiendom» omfatter det i denne forbindelse ikke påbud (forbud) som følge av reguleringen. Retten viser til lovens forarbeider, særlig Bygningslovskomiteens innstilling 102-3:

«Ekspropriasjonslovens §1 inneholder en legaldefinisjon av begrepet «oreigningsinngrep». Uttrykket angir hvilke rettigheter i fast eiendom som kan være gjenstand for ekspropriasjon etter ekspropriasjonsloven. Komitéen har ansett det hensiktsmessig med et slikt stikkord også på bygningslovens område. På grunn av de særlige forhold som der gjør seg gjeldende, er imidlertid ekspropriasjonslovens begrep noe for omfattende. Som oreigningsinngrep (ekspropriasjon) etter ekspropriasjonsloven regnes nemlig også «forbod mot å nytta eigedomen på ein viss måte». Det følger imidlertid av bygningslovens §31 (utkastets §30) at stadfestet reguleringsplan faktisk innebærer slikt forbud, idet eiendom da bare kan utnyttes overensstemmende med planen. Men for påbud (forbud) som følger av reguleringen vil det bare rent unntaksvis bli tale om erstatning (jfr. lovens §42 nr. 4 og utkastets §31). Komitéen har derfor funnet det nødvendig å trekke en snevrere ramme for «ekspropriasjon» etter bygningsloven, jfr. utkastets §33 hvor de siterte ord fra ekspropriasjonslovens §1 er utelatt.»

Skjønnskommisjonens begrunnelse er noe knapp for den situasjon som her foreligger, men lagmannsretten kan ikke finne at den bygger på en uriktig forståelse av bygningslovens §42.

2. Når det gjelder kravet om utvidelse av ekspropriasjonen, uttaler skjønnskommisjonen:

«Like klart er det at grunneieren ikke i medhold av lovens §43 punkt 1 som saksøkeren også har vist til, kan kreve utvidelse av ekspropriasjonen fra 3.3 m2 til hele eiendommen, idet vilkåret her er at eiendommen «mister en vesentlig del av sin verdi» for eieren hvis ekspropriasjonen av de 3.3 m2 blir satt i verk.»

Lagmannsretten forstår denne bemerkning slik at kommisjonen har vurdert kravet om utvidelse av ekspropriasjonen på grunnlag av at det eksproprieres 3.3 m2 grunn og at kommisjonen har sett bort fra den båndleggelse som følger av den fastsatte byggeavstandslinje. Horsberg hevder at det ved vurderingen må tas hensyn til at anlegget av motorveien foruten avståelse av 3.3 m2 grunn, faktisk også har medført båndleggelse av en større

Side:606

del av eiendommen. Han har vist til §43 nr. 1, annet punktum, hvoretter det kan bestemmes at ekspropriasjonen skal gå ut på avståelse til eie, selv om det bare er krevd bruksrett eller «annen særlig rett» i eiendommen. Lagmannsretten er enig med kommunen i at det også etter bygningslovens §43 nr. 1 må skjelnes mellom ekspropriasjon og den båndleggelse som følger av reguleringsplanen. Retten viser for så vidt til det som er anført foran i tilknytning til spørsmålet om innløsning. Når loven i §43 nr. 1, annet punktum, taler om «bruksrett eller annen særlig rett» må dette uttrykk leses i sammenheng med definisjonen i §34 hvoretter påbud (forbud) som direkte følger av en stadfestet reguleringsplan ikke ansees som ekspropriasjonsinngrep etter bygningsloven. Hvorvidt oreigningsloven står i noen annen stilling, jfr. Sandenes kommentar, 21, er det ikke grunn til å gå inn på. Horsberg har også vist til oreigningslovens §8 og de spesielle regler om utvidelse av ekspropriasjon i lov om taubaner av 14. juni 1912 §2, vassdragslovens §132, lov av 12. desember 1947 nr. 19 §6, fjerde ledd m.v. Etter den ramme som er trukket i bygningsloven antas det imidlertid heller ikke nødvendig å gå nærmere inn på disse bestemmelser.

Lagmannsretten kan ikke finne at skjønnskommisjonens avgjørelse på dette punkt hviler på uriktig rettsoppfatning.

3. Kravet om erstatning for tap som følge av den fastsatte byggeavstandslinje. Skjønnskommisjonen tar som utgangspunkt at bygningsloven ikke har noen alminnelig bestemmelse om erstatningsplikt for verdiforringelse som følge av reguleringsbestemmelser, men at den i §32 nr. 1 har en særregel om erstatning når en eiendom blir ødelagt som byggetomt. Kommisjonen uttaler videre:

«Spørsmålet er da om byggegrensen i dette tilfelle er en slik særlig omstendighet som kan føre til erstatning. Utenom de positive bestemmelser som bygningslovens §32 nr. 1 fastslår kan kommisjonen ikke finne erstatningsgrunnlag.

Vilkårene er her a) at eiendommen «blir ødelagt som byggetomt» og b) at «den heller ikke kan utnyttes på annen regningssvarende måte». Men dette gjelder for ubebygget grunn. Denne eiendom er bebygget og tjener det samme formål som den har hatt siden ca. 1920, som forretning og bolig. For bebygget grunn inntrer eierens erstatningskrav etter §32 nr. 1 tredje ledd, først når bebyggelsen er fjernet.

De her nevnte vilkår er ikke til stede i dette tilfelle. Det er med den nåværende bebyggelse ingen utparselleringsmuligheter, og det er ikke fremlagt noen planer for tilbygg til eksisterende bygninger. Et mindre tilbygg synes det under enhver omstendighet å være plass til utenfor byggelinjen.»

Lagmannsretten forstår skjønnskommisjonen slik at den har lagt til grunn at Horsberg, i ethvert fall for tiden, ikke kan kreve erstatning i henhold til den spesielle bestemmelse i §32 fordi eiendommen er bebygget. Retten kan ikke finne at den rettsanvendelse som her er lagt til grunn er uriktig. Bestemmelsen i

Side:607

§32 nr. 1 svarer til §42 nr. 4, jfr. nr. 5, i loven av 1924. Loven av 1924 ble forstått slik at den bare hjemlet erstatning for «reguleringsskade» på ubebygget grunn, jfr. Stang: Bygningsrett 147. Den nye lov må forståes på samme måte, jfr. forutsetningen i §32 nr. 1, tredje ledd, og Bygningslovkomiteens bemerkninger til denne bestemmelse i innstillingen side 87, annen spalte. - Som fremholdt av Stang 147, regner man med, at eieren, så lenge eiendommen er opptatt med eldre hus, ikke vil lide noe tap ved at byggelinje eller byggeregler hviler på eiendommen. Det er mulig at denne forutsetning ikke alltid holder stikk. Eieren vil da være henvist til vanlig erstatningssøksmål, jfr. nedenfor.

Skjønnskommisjonen har lagt til grunn at det ikke er utparselleringsmuligheter, dvs. eiendommen er ansett bebygget i sin helhet. Det blir under disse omstendigheter heller ikke spørsmål om erstatning for ubebygget del, jfr. Rt-1935-247.

Selv om bygningsloven, bortsett fra den spesielle regel i §32 nr. 1, ikke har bestemmelser om erstatning for verdiforringelse som følge av reguleringsplan, er det ikke utelukket at kommunen kan bli erstatningspliktig på grunn av de særlige omstendigheter i det enkelte tilfelle etter prinsippene i grunnlovens §105 og §97, jfr. den av skjønnskommisjonen siterte uttalelse fra Bygningslovkomitéens innstilling 57 og Ot. prp. nr. 1/1964-65 55, annen spalte.

Lagmannsretten forstår skjønnskommisjonen slik at den har ment å fastslå, ikke bare at de bånd reguleringsplanen legger på Horsbergs eiendom, ikke gir ham krav på erstatning etter den spesielle bestemmelse i bygningslovens §32 nr. 1, men at de heller ikke gir ham krav på erstatning etter alminnelige rettsregler, jfr. prinsippet i grunnlovens §105. Retten forstår det slik at Horsberg for kommisjonen også har gjort gjeldende et slikt krav. Det oppstår under disse omstendigheter spørsmål om skjønnskommisjonens kompetanse til å avgjøre et krav etter alminnelige rettsregler jfr. prinsippet i grunnlovens §105. Da skjønn i det foreliggende tilfelle er begjært før ikrafttredelsen av den nye bygningslov (1/1 1966) følger det av bestemmelsen i lovens §118 nr. 6 at skjønn skal fremmes i henhold til de rettergangsregler som gjaldt etter de tidligere regler. (Om det er noen forskjell mellom den nye og den gamle lov på dette punkt er en annen sak). Loven av 1924 hadde uttrykkelig bestemmelse om de avgjørelser som skal treffes ved skjønn, jfr. §54: «skjønn og takster som utkreves i henhold til denne lov». Etter lovens §42 nr. 4, jfr. nr. 6, tilkommer eieren erstatning etter skjønn når ubebygd tomt på grunn av reguleringen blir ødelagt som byggetomt. Loven av 1924 ble i praksis forstått slik at en grunneiers krav om erstatning utenfor bygningslovens regler ikke hørte under skjønnskommisjonen, men under de vanlige domstoler. Dette var fast praksis ved Oslo skjønnskommisjon, jfr. de avgjørelser som er nevnt i Rt-1905-614, 1933 49 og i Stangs Bygningsrett 204 og 326 (nr. 95), og er så vidt skjønnes også lagt til grunn av Høyesterett, jfr. Rt-1917-129. Det antas i denne forbindelse

Side:608

uten betydning for skjønnskommisjonens kompetanse at saken er innbrakt for kommisjonen med krav om innløsning eller erstatning etter de spesielle bestemmelser i bygningsloven, jfr. Rt-1917-129. Lagmannsretten er kjent med Høyesteretts dom av 28. januar 1967 (L. nr. 10, nr. 196/1965), hvor det uten bemerkning er godtatt, at skjønnsretten under ekspropriasjonssak etter vegloven har prøvet spørsmålet om erstatning for rådighetsinnskrenkninger etter veglovens §29. Lagmannsretten bygger imidlertid på at bygningsloven - og det gjelder både den gamle og den nye lov - har spesielle regler om de avgjørelser som skal treffes ved skjønn.

Lagmannsretten legger til grunn at skjønnskommisjonen ikke har hatt kompetanse til å avgjøre spørsmålet om Horsberg - utenom krav etter bygningslovens §32 nr. 1, jfr. §42 nr. 4 og 6 i loven av 1924 - har krav på erstatning etter alminnelige prinsipper, jfr. grunnlovens §105. Når skjønnskommisjonen har avgjort dette spørsmål må dens avgjørelse for så vidt oppheves og saken ex officio avvises fra skjønnskommisjonen.

Horsberg har også anket over «at skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til relevante fakta» og at de faktiske forhold i ethvert fall ikke er tilstrekkelig beskrevet i skjønnsgrunnene. Lagmannsretten finner at skjønnsgrunnene, selv om de på enkelte punkter er noe knappe, likevel tilstrekkelig klart gir uttrykk for det saksforhold som skjønnskommisjonen har lagt til grunn.

Det følger av det anførte at skjønnet i den utstrekning det ikke oppheves vil bli å stadfeste.

Anken har ikke ført frem, men lagmannsretten finner at det er særlig grunn til å oppheve sakens omkostninger i ankeinstansen, jfr. tvml. §180, første ledd i.f. Det er lagt vekt på at saken til dels gjelder tolkning av en ny lov som på flere punkter kan volde tvil. Avvisningsspørsmålet har ikke voldt særlige omkostninger.

Kjennelsen og dommen er enstemmig.

Slutning (kjennelse):

Oslo skjønnskommisjons skjønn oppheves for så vidt skjønnskommisjonen har avgjort at Leif Horsberg ikke har krav på erstatning etter alminnelige rettsregler for den båndleggelse som følger av reguleringsplanen. Dette spørsmål avvises fra skjønnskommisjonen.

Domsslutning:

Oslo skjønnskommisjons skjønn stadfestes for så vidt det ikke er opphevet ved lagmannsrettens kjennelse.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.

Av skjønnskommisjonens skjønn (dommer Odd Galtung Eskeland med skjønnsmenn).

- - -

Følgende saksforhold legges til grunn:

Leif Horsberg er kolonialkjøpmann og drev tidligere i ca. 10 år i

Side:609

Økernveien, mens han bodde i egen eiendom i Nittedal. I 1962 kjøpte han nærværende eiendom med den nåværende bebyggelse av kjøpmannen Thor Haugs efterfølgere. Den kolonialforretning som da ble drevet, lå etter Horsbergs opplysninger driftsmessig på et lavt nivå. Fru Haug eide også naboeiendommen bnr. 127, som var ubebygget, og Horsberg kunne fått kjøpt også denne, men han fant bnr. 126 tilstrekkelig stor for forretning og bolig. Det er senere bygget bolighus på bnr. 127.

Horsberg betalte pristakst kr. 56 000,- for eiendommen og kr. 35 000,- for forretningen og overtok de utestående fordringer.

Eiendommens areal var ved kjøpet ca. 1600 m2 . Ved ekspropriasjonen til utvidelse av Stovnerveien ble det i 1963 avstått en smal stripe på ca. 90 m2 og som nevnt ved ekspropriasjonen til motorveien en hjørnesnipp på 3.3 m2, slik at det gjenværende areal skulle være på ca. 1500 m2 .

Bebyggelsen er følgende:

a. Våningshus i 1 1/2 etasje er etter det opplyste oppført ca. 1920. Senere er det oppført et tilbygg i en etasje. Bebygget areal 118 m2 i 1. etasje og ca. 100 m2 i 2. etg. med skråtak, kjeller i et rum ca. 25 m2 . Grunnmur er dels av naturstein og dels av betong. Huset er oppført av reisverk og bindingsverk med paneler og pappmellomlag. Trebjelkelag med stubbeloftsfyll, sperretak og tekket med teglstein. Renner av sink. Kjeller i et rum med støpt gulv.

1. etg.: Kolonialforretning, 1 lagerrum, kjøkken, stue, 1 soverum entre, trapperum.

2. etg.: Gang, kjøkken, stue, 3 soverum, 2 alkover, - det ene benyttes til kontor, balkong.

Lite loft med stige.

I etasjene er vanlige tregulv, dels belagt med linoleum. Vegger er dels panelt og platekledd og malt. Himlinger er dels panelt og platekledd og malt. Dobbelte vinduer. Bygningen er ovnsoppvarmet. Innlagt vann og kloakkavløp til offentlig ledningsnett. Sanitært utstyr med 2 utslagsvasker og en enkel oppvaskkum, 2 stk. varmtvannsbeholdere à 20 l.

b. Uthus. 40.7 m2 oppført av bindingsverk med utvendig panel, taket tekket med papp. Inneholder: Lagerrum, hobbyrum, gang og privet. Alle rum med tregulv.

c. Garasjeskur 18.5 m2 bygget inntil uthuset av bindingsverk.

Byggeavstandslinjen går på skrå over eiendommen og over hovedhuset, slik at det vesentligste av dette og hele uthuset med garasjeskuret ligger i byggeforbudsbeltet. Ca. 380 m2 av eiendommens areal ligger utenfor byggeavstandslinjen.

Etter at Horsberg var gjort kjent med reguleringsplanen, henvendte han seg i et (udatert) brev av september 1964 til Oslo kommune, Eiendomskontoret, der han bl.a. fremholdt:

«Deres henvendelse om den planlagte motorvei er imidlertid dessverre av en slik karakter at det fullstendig vil kunne sparke benene under min virksomhet og mitt levebrød om vi ikke når frem til en fornuftig løsning.

Jeg må derfor først og fremst insistere på at den nuværende bebyggelse kan bli stående, og at det ikke kommer noen restriksjoner når

Side:610

det gjelder utnyttelsen av denne bebyggelse og at det til en hver tid må stå meg fritt å modernisere bygget, forretningen eller å restaurere eiendommen.

Under forutsetning av at det syn jeg ovenfor har gitt uttrykk for på en bindende måte blir respektert kan vi forhandle om en mindelig ordning eller en erstatning for de krav som ellers blir fremmet mot eiendommen og dermed mot meg i forbindelse med den planlagte vei.

Jeg går ut fra at mine ønsker her kan bli respektert. Skulle det mot formodning ikke bli mulig å komme frem på det grunnlag jeg her har gitt uttrykk for må jeg reservere meg ikke bare mot erstatning for den eiendom jeg da må gi fra meg, men jeg må da bli tilvist forretning eller forretningslokale som minst må være likeverdig med den forretningseiendom jeg nå har. På samme måte må jeg bli tilvist enten tomt for bebyggelse av privatbolig eller en tilfredsstillende leilighet i nærheten av det forretningslokale eller den forretningstomt jeg blir anvist. Det dreier seg her nemlig om mitt levebrød, og jeg vil gjøre oppmerksom på at jeg i alle år kun har spesialisert meg som kolonialkjøpmann og jeg kan nu ikke gi meg til å skifte yrke.»

Eiendomssjefen svarte i brev av 29.10.1964 bl.a.:

«Så vidt jeg kan se, vil den påstående bebyggelse kunne bli stående, men mesteparten av bebyggelsen blir liggende innen for byggeavstandslinjen. Under henvisning hertil vil jeg ikke kunne anbefale de av Dem fremsatte vilkår som lyder slik:

«Og at det ikke kommer noen restriksjoner når det gjelder utnyttelsen av denne bebyggelse og at det til en hver tid må stå meg fritt å modernisere bygget, forretningen eller å restaurere eiendommen.»

I denne henseende må de til en hver tid gjeldende bestemmelser gjelde fullt ut.

F.t. vil jeg heller ikke kunne finne passende forretningstomt eller lokale til slik bruk. På denne bakgrunn antar jeg at det er umulig å finne frem til en minnelig ordning.»

Slik ordning er ikke kommet i stand.

Partene er enige om at de materiell-rettslige bestemmelser i den nye bygningsloven må komme til anvendelse. - - -

Skjønnskommisjonen legger som partene den nye bygningslov av 18. juni 1965 til grunn for avgjørelsen, idet lovens bestemmelser er gjeldende etter 1. januar 1966, såfremt ikke annet fremgår av overgangsbestemmelsene i kapitel XVII. De bestemmelser som kommer til anvendelse her - om innløsning og erstatning - er forøvrig tilsvarende den gamle bygningslovs bestemmelser i §42, punkt 2 og 4.

Saksøkerens krav om innløsning kan etter loven ikke tas til følge. Grunneierens rett til å kreve innløsning er regulert i lovens §42. Det er i så henseende tilstrekkelig å vise til at reguleringsplanen bare gir kommunen rett til å ekspropriere 3.3 m2 grunn av en bebygget eiendom på ca. 1500 m2 . Det er åpenbart at en ekspropriasjon av det omfang ikke kan føre til at «eiendommen ikke lenger kan ansees skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte.»

Like klart er det at grunneieren ikke i medhold av lovens §43, punkt 1, som saksøkeren også har vist til, kan kreve utvidelse av

Side:611

ekspropriasjonen fra 3.3 m2 til hele eiendommen, idet vilkåret her er at eiendommen «mister en vesentlig del av sin verdi» for eieren hvis ekspropriasjonen - av de 3.3 m2 - blir satt iverk.

Tilbake står saksøkerens subsidiære krav om erstatning for tap ved reguleringsplanen. Tapet er begrunnet med den pålagte byggelinje.

Skjønnskommisjonen skal som bakgrunn for det følgende først konstatere at eierrådigheten over grunn i sin alminnelighet både i den gjeldende og i de tidligere bygningslover med tilhørende vedtekter - og i andre lover - er til dels strengt begrenset ut fra samfunnsmessige hensyn. Det kan således nedlegges midlertidige byggeforbud i strøk som skal reguleres, en eiendom må ikke bebygges hvis det ikke fører vei med kloakk og vann til den, utparsellering kan ikke skje uten tillatelse, byplan - og nå regional- og generalplan - blir straks bindende, med de omfattende rådighetsinnskrenkninger som følger av disse planer og av lovens bestemmelser om kontroll av byggearbeider m.v.

Når det gjelder det spesielle spørsmål om erstatning for tap ved pålagt byggelinje, er dette behandlet i bygningslovens §32, nr. 1, som i det vesentlige er i samsvar med §42 nr. 4 jfr. nr. 2 i den gamle bygningslov.

Fra forarbeidene siteres:

«Et viktig spørsmål for kommunen når den skal ta standpunkt til om den skal gå til noen form for båndleggelse, er om den kan komme til å pådra seg erstatningsansvar. Det avgjørende vil her være om prinsippene i Grunnlovens §105 (om erstatningsplikt ved ekspropriasjon), sammenholdt med dens §97 (forbudet mot å gi lover tilbakevirkende kraft) kan påføre kommunen ansvar overfor den enkelte grunneier. Dette spørsmål hører under domstolene og er ikke tatt opp i utkastet, bortsett fra de spesielle bestemmelser i §31.

Det dreier seg her ikke om direkte tvangsavståelse, men om bånd som i henhold til lov legges på eierens uinnskrenkede rådighet over egen eiendom. Komitéen antar at de inngrep det her er tale om, i alminnelighet ikke vil medføre erstatningsplikt. Hvorvidt spørsmålet på grunn av særlige omstendigheter i det enkelte tilfelle kan stille seg annerledes, må det som nevnt bli domstolenes sak å ta standpunkt til.»

(Bygningslovkomitéens innstilling side 57.)

Det vises forøvrig til komitéens spesielle motiver til lovutkastet §31 - som svarer til lovens §32 - side 87, uten at kommisjonen finner det nødvendig å komme inn på disse. Videre vises til Ot. prp. nr. 1 - 1964/1965 om den nye bygningslov, side 93 med henvisninger.

Skjønnskommisjonen er enig i lovkomiteens uttalelser om at de inngrep som hjemles i bygningsloven av den art det her er tale om i alminnelighet ikke vil medføre erstatningsplikt. Dette syn er overensstemmende med det som Kaas har gitt uttrykk for på side 20: «Hovedregelen er, at ingen grunneier tilkommer erstatning for de bånd bygningsloven og myndighetene i medhold av denne pålegger ham, se §31. Eiendomsretten er begrenset på denne måte. Erstatningskrav kan dog være positivt begrunnet, se for eksempel §42, p. 2 og 4.» Stang side 146-147 uttaler seg på tilsvarende måte. Kommisjonen bygger på at rettsstillingen er denne, grunnlovens §105 og §97 tatt i betraktning.

Spørsmålet er da om byggegrensen i dette tilfelle er en slik særlig

Side:612

omstendighet som kan føre til erstatning. Utenom de positive bestemmelser som bygningslovens §32 nr. 1 fastslår kan kommisjonen ikke finne erstatningsgrunnlag.

Vilkårene er her a) at eiendommen «blir ødelagt som byggetomt» og b) at «den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte». Men dette gjelder for ubebygget grunn. Denne eiendom er bebygget og tjener det samme formål som den har hatt siden ca. 1920, som forretning og bolig. For bebygget grunn inntrer eierens erstatningskrav etter §32 nr. 1 tredje ledd, først når bebyggelsen er fjernet.

De her nevnte vilkår er ikke tilstede i dette tilfelle. Det er med den nåværende bebyggelse ingen utparselleringsmuligheter, og det er ikke fremlagt noen planer for tilbygg til eksisterende bygninger. Et mindre tilbygg synes det under enhver omstendighet å være plass til utenfor byggelinjen.

For så vidt angår erstatningskrav etter alminnelige erstatningsregler tilføyer kommisjonen: Forretningen kan drives og boligen benyttes som før. Det er ikke fremlagt noen planer og heller ikke søkt godkjent noen planer for den modernisering som saksøkeren har tenkt seg, og det er dermed ikke godtgjort at saksøkeren er eller vil bli hindret i en modernisering, eventuelt med et tilbygg uten om byggegrensen. Eiendomssjefens brev av 29.10. 1964 danner intet bevis i så henseende. Tap eller forventet tap i fremtiden er ikke godtgjort. Kommisjonen peker på at etter saksøkerens opplysninger er hans formue på ca. kr. 35 000,- og hans og hustruens inntekt av forretningen på ca. kr. 27 000,-. For så vidt angår den forventede stigning i omsetningen på inntil 1 million kroner, peker kommisjonen på at forretningen ligger i et sentralt strøk i og for seg, men at det nær ved i Høybråtenveien er mere tidsmessige forretninger. Strøket er i dag utbygget med den nåværende bebyggelsesform, men det er planlagt på ubebyggede felter nye boliger med innregulerte forretningstomter. Det synes klart at en økt fortjeneste i denne forretning uten hensyn til den foreliggende regulering vil være avhengig av mange faktorer, herunder kapitalinnsats og forretningsevne og konkurranse fra nåværende og planlagte forretninger i samme bransje i strøket. - - -