RG-1971-619

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1971-04-26
Publisert:	RG-1971-619
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 26. april 1971 i ankesak nr. 296 og 297/1970
Parter:	1. A/S Kledespressen (høyesterettsadvokat Paul Røer) 2. Aage Storm Larsen (Savoy Herrefrisør) advokat Ørnulf F. Nygaard) mot Haka Eiendoms A/S (høyesterettsadvokat Finn A. Doksæter).
Forfatter:
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §98, §51

Ved leiekontrakt av 14.9.1926 leiet A/S Kledespressen et butikk- og forretningslokale i 1. etg. i Universitetsgt. 11 på vanlig oppsigelse. A/S Kledespressen har med en mindre forandring i 1928 siden benyttet disse lokaler for sin virksomhet.

Lokalet er på ca. 110 m2 med tillegg av et lite kontor i 2. etg.

I samme gård har frisørmester Aage Storm Larsen leiet et lokale i 1939 og der drevet frisørforretning (Savoy Herrefrisør).

Universitetsgt. 11 eies nå av Haka Eiendoms A/S. I gården har den hele tid vært drevet hotell, Savoy hotel, og hotellet disponerer nå 3., 4. og 5. etg. i gården og det vesentlige av 2. etg. samt en vestibyle i 1. etg. Savoy hotel drives av A/S Hotelldrift, og fru Olga Rasmussen overtok omkring 1950 dette selskap. Siden har hun med sin sønn, Finn Juul Rasmussen, som direktør, drevet Savoy hotel.

I 1968 kjøpte fru Olga Rasmussen på vegne av A/S Hotelldrift halvdelen av aksjene i Haka Eiendoms A/S for 1,1 mill. kroner. Aksjene ble overdratt til fru Rasmussen 1. juni 1968 og er senere transportert til A/S Hotelldrift.

Ved likelydende brev av 19.12. 1968 oppsa gårdselskapet de to nevnte leieboere til fraflytning ved april flyttetid 1969, idet det som begrunnelse for oppsigelse ble oppgitt at det var nødvendig med utvidelse og ombygning av Savoy hotel, og de trengte da også ytterligere lokaler i 1. etg.

Begge leieboere bragte spørsmålet om oppsigelsens gyldighet inn for husleieretten, som forenet de to søksmål til felles behandling og pådømmelse etter tvml. §98.

Oslo Husleierett avsa dom i saken 23.6.1970 med slik domsslutning:

«1. Haka Eiendoms A/S frifinnes.

2. Saksøkerne tilpliktes å fravike sine lokaler i Universitetsgt. 11.

Side:621

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Saksforholdet fremgår forøvrig av Husleierettens dom.

A/S Kledespressen og Aage Storm Larsen har ved hver sin ankeerklæring påanket denne dom til lagmannsretten, idet de påstår at oppsigelsene skal kjennes ugyldige. Under ankeforhandlingen ble det imidlertid inngått et rettsforlik, idet Haka Eiendoms A/S med tilslutning av Savoy hotel forpliktet seg til å skaffe Storm Larsen et tilfredsstillende erstatningslokale i Universitetsgt. 11. Dette erklærte Storm Larsen seg tilfreds med, og saken ble deretter for hans vedkommende hevet ved kjennelse av 21. april 1971.

A/S Kledespressen gjør da gjeldende at husleierettens dom er uriktig når den ikke har ansett oppsigelsen ugyldig. Det fremholdes at det her ikke foreligger noen ombygning i Husleielovens forstand, og retten må da prøve på vanlig måte om oppsigelsen er saklig begrunnet og om den vil virke urimelig.

Den ankende part fremhever som vesentlig at de forandringer som tenkes gjort i gården ikke skjer i gårdeierens interesse, men for å skaffe en annen leieboer, Savoy hotel større plass, og for å gi denne anledning til å modernisere. Fra gårdens side foreligger ikke noe behov for ombygning og modernisering, og de planlagte arbeider vil ikke skaffe gården noe høyere inntekt.

Det kan ikke være berettiget å tilsidesette den ene leieboers interesser for å ivareta en annen leieboers interesser.

Det er riktignok at hotellet er den dominerende leieboer i gården, men dette gjelder ikke for 1. etg. isolert, hvor hotellet alene disponerer en mindre del, og det er ombygningene i 1. etg. som her er av interesse.

Det kan ikke være avgjørende at A/S Hotelldrift har ervervet halvdelen av aksjene i gårdselskapet. Da oppsigelsene ble sendt, var forøvrig A/S Hotelldrift ennu ikke blitt eier av aksjene, og det kan ikke være riktig som husleieretten bygger på at gårdselskapet og A/S Hotelldrift i realiteten har sammenfallende interesser. Det er heller ikke helt riktig at gården ble bygget for hotelldrift, idet hotellvirksomheten er utvidet etterhvert. Bestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, slik denne bestemmelse lød før lovforandringen av 14. februar 1969, og hvoretter oppsigelsen ikke kan settes til side, når det skal foretas en ombygning, fremtrer som en unntagelse fra de vanlige regler om leieboernes rettsvern. Det må være lovens forutsetning at det dreier seg om en ombygning i gårdeierens interesse. Dette har støtte i den rettspraksis som hittil foreligger, idet det i alle tilfeller har vært gårdeieren som har foretatt ombygningen. Det kan ikke sees at det er noe grunnlag for nå å gjøre noen forandring i denne rettspraksis.

Den ankende part gjør videre gjeldende at de arbeider som er planlagt og som det erkjennes at bygningsvesenet har approbert, ikke er av det omfang og karakter at de kan karakteriseres som ombygning i lovens forstand.

Det pekes på at det også fra arkitektens side er brukt

Side:622

forskjellige benevnelser, idet arbeidene dels er betegnet som innredningsarbeider. Også fra de kommunale myndigheters side er tildels brukt betegnelsen innredningsarbeider.

De arbeider det dreier seg om berører ikke gårdens bærende deler, og det gjøres ikke noen forandringer ved fasadene. Dette er uttrykkelig uttalt i byggeanmeldelsen.

I 1. etg. tas endel lettvegger ned og det settes opp nye vegger, idet vestibylen forsåvidt forskyves noe inn på Kledespressens lokaler. Forøvrig berøres Kledespressens lokaler ikke av de bygningsmessige arbeider. At det i endel av Kledespressens lokaler tenkes innredet en snack-bar, har intet med ombygning å gjøre.

Arbeidene i 1. etg. er betegnet som 1. byggetrinn, men det er vanskelig å forstå hvorledes disse i praksis kan utføres, og de nye restaurantlokaler utnyttes uten at kjøkkenet samtidig ombygges og flyttes til 2. etg.

Omkostningene kan ikke være avgjørende, idet det spesielt er pekt på at det ikke er opplyst noe om hvor stor del av de oppgitte omkostninger på ca. 600.000 kr. vil falle på forandringer i A/S Kledespressens lokaler.

Den ankende part innrømmer at Savoy hotel har behov for modernisering og utvidelser av spisesal og kjøkken, men det kan ikke innrømmes at det kan være nødvendig å foreta arbeider i 1. etg. i såvidt omfang som det er planlagt. Hotellet måtte kunne nøye seg med noe mindre restaurant i 1. etg. og den planlagte snack-bar som det forøvrig er tvilsomt om er approbert, kan ikke ansees nødvendig. De planer hotellet ønsker å sette i verk går videre enn til en utvidelse og modernisering av hotellets virksomhet. Hotellet akter å ta opp ny virksomhet som tidligere har ligget utenfor hotelldriften.

Den ankende part mener i det hele at hotellet ved sine ominnredningsplaner i første etg. kunne ha innrettet seg på en slik måte at det ikke behøvet å disponere A/S Kledespressens lokaler, og uten at dette firma behøvet å fravike sine lokaler.

I rettspraksis er det stillet strenge krav for at arbeider skal kunne karakteriseres som en ombygning av gården. Det kan ikke innrømmes at dette er tilfelle her, idet de utleide lokaler ikke vesentlig endrer sin karakter ved de planlagte arbeider.

Hvis de arbeider som tenkes utført, ikke kan karakteriseres som ombygning, må retten vurdere om oppsigelsen er fyldestgjørende saklig begrunnet.

Under henvisning til det som foran er anført, spesielt at det ikke kan være berettiget å si opp en leieboer av hensyn til en annen, og fordi arbeidene går lenger enn det kan ansees å være nødvendig for hotellets behov, kan det ikke sees at oppsigelsen, etter det som er anført i oppsigelsesbrevet, kan være saklig begrunnet.

Oppsigelsen søkes imidlertid nu underbygget ved en påstand om at A/S Kledespressen er uønsket som leieboer. Dette tilbakevises på det mest bestemte, og det fremheves at A/S Kledespressen

Side:623

aldri tidligere fra gårdselskapet har fått noen skriftlig klage over forholdene ved driften.

A/S Kledespressens virksomhet er naturlig nok noe omlagt i årenes løp, men det kan ikke innrømmes at den er omlagt på en måte som skulle medføre større ulemper for de øvrige leieboere. Kledespressen mener tvert om at ulempene er redusert.

De punkter som nå spesielt er fremhevet, knytter seg til en vifte, som ble installert for en del år siden etter arbeidstilsynets forlangende. Det innrømmes at denne ved støy kan være sjenerende i enkelte av hotellrommene, men viften brukes ikke om natten. Viften tjener til tilførsel av frisk luft og avtrekk fra et rom hvor det ikke brukes kjemikalier, og noe lukt fra denne vifte kan derfor ikke tenkes. Det ville være en enkel sak å flytte viften opp på taket, men noe krav herom er aldri tidligere fremsatt fra gårdselskapets side.

Når det klages over lukt fra renseriet må dette også være uberettiget. Det ble for noen år siden installert en ny rensemaskin til ca. kr. 100.000. Denne arbeider imidlertid som et lukket system, slik at ingen lukt av kjemikalier skulle slippe ut.

Forøvrig fremheves at det må være ønskelig å ha et renseri i nær forbindelse med et større hotell. A/S Kledespressen baserer seg på hurtig rensing av de mottatte klesplagg, idet de renses på stedet, og noen lignende bedrift finnes ikke i sentrum i dag. Det er derfor et åpenbart behov for publikum for at Kledespressen kan fortsette sin virksomhet.

Den ankende part mener videre at oppsigelsen vil virke urimelig. Det pekes i den forbindelse på at bedriften har drevet sin virksomhet i Universitetsgt. 11 i ca. 45 år. Det er nå 15 ansatte og en årsomsetning på ca. kr. 800.000. For innehaveren, Hans Georg Holter, er dette hans hovedvirksomhet, og det er fra denne bedrift han har sin inntekt.

Det har vist seg umulig for Kledespressen å skaffe seg et annet tilfredsstillende lokale i sentrum, idet bedriften, slik driften er lagt opp, trenger et forholdsvis stort lokale. Etter forholdene i dag er det ikke hensiktsmessig bare å ha innleveringssteder for rensetøy, og deretter la det mottatte tøy transportere til et annet sted for behandling.

Den ankende part har endelig pekt på at ved en tilleggskontrakt i 1928, avsto Kledespressen noe av sine lokaler, mot at hotel Savoy forpliktet seg til å overta omkostningene ved en senere mulig utvidelse mot gården. Denne kontrakt har senere ikke vært aktuell, men det synes rimeligere om Savoy hotel nu forsøkte å hjelpe Kledespressen med en ordning, i stedet for å gå til oppsigelse og evt. forlange utkastelse.

Videre er pekt på at en annen leieboer i gården, Aarstrands Møbelforretning, som disponerer lokaler mot Kr. Augustgt. den hele tid har hatt en tidsbegrenset kontrakt som sist utløp i oktober 1970. Det ville etter den ankende parts mening vært en naturlig løsning om gården da disponerte de lokaler som ble ledige i oktober 1970, og Kledespressen var ikke uvillig til å flytte sin

Side:624

virksomhet til disse lokaler. Når gården imidlertid har gitt møbelforretningen et muntlig tilsagn om at kontrakten vil bli fornyet, og har gjort dette i strid med hotellets interesser og ønsker, bør dette ikke gå ut over en annen leieboer.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«Oppsigelsen av A/S Kledespressen kjennes ugyldig og A/S Kledespressen tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsrett.»

Ankemotparten Haka Eiendoms A/S har tatt til gjenmæle og henholder seg til Husleierettens dom som ansees riktig.

Ankemotparten fremhever at det har vært drevet hotell i gården siden 1916, og gården er bygget for hotelldrift. I kontrakten mellom gårdselskapet og A/S Hotelldrift, er på samme måte som i de tidligere kontrakter, uttalt at A/S Hotelldrift forplikter seg til å drive et førsteklasses hotell i gården. Denne bestemmelse inneholder også en forpliktelse for gårdeieren til å legge forholdene til rette, slik at hotellet kan drives som forutsatt.

A/S Hotelldrift ervervet i 1968 halvdelen av aksjene i gårdselskapet. Dette betegnet en betydelig investering på 1,1 mill. kroner, og det var den hele tid en klar forutsetning, at det var A/S Hotelldrift som skulle bli eier av aksjene, selv om den formelle transport til selskapet først skjedde senere. A/S Hotelldrift var derfor i realiteten eier av halvdelen av gården, da oppsigelsen ble sendt.

I forbindelse med aksjekjøpet ble det inngått en samarbeidsavtale mellom de to grupper av aksjonærer, og etter denne har A/S Hotelldrift forkjøpsrett til de øvrige aksjer, og det forhandles også om kjøp av disse, idet A/S Hotelldrift tar sikte på å bli eier av hele gården.

Det er for et hotell nødvendig å modernisere overensstemmende med tidens krav. Savoy hotel lider spesielt under mangel på service-lokaler, idet hotellet alene har en liten spisesal beliggende midt i soveromsetasjen i 3. etg. og lite tilfredsstillende kjøkken. Hotellet tok sikte på å skaffe sine gjester mere varierte tilbud, og det ble ansett av helt avgjørende betydning å kunne drive restaurantdrift. Det var således helt avgjørende momenter som gjorde at planene om ombygning tvang seg frem. Det er da meningen å flytte spisesal og kjøkken fra 3. til 2. etg., idet 3. etg. vil bli benyttet til hotellrom i sin helhet, hvorved innvinnes 25 gjestesenger.

Som 1. byggetrinn, som forøvrig må utføres samtidig med flytting av kjøkken m.v., kommer da ombygning i 1. etg., hvor det skal bygges restaurant og snack-bar og vestibylen og resepsjonen utvides.

Det er etter ankemotpartens mening helt formalistisk å si at de planlagte arbeider skjer i leieboerens interesser, og å legge vekt på at hotellet skal stå for arbeidene og bekoste disse. Det må her fremheves at hotellet er den dominerende leieboer, som betaler en leie på kr. 120.000,- av en totalleie på kr. 180.000,-, heri inkludert bakbygningen. Videre må man legge vekt på at hotellet

Side:625

er eier av halvdelen av aksjene, og ankemotparten mener det er helt riktig når husleieretten har lagt vekt på gårdeierens og hotellets sammenfallende interesser.

Ankemotparten mener videre at de arbeider som er planlagt, har en slik karakter og et slikt omfang, at det må ansees som ombygningsarbeider i husleielovens forstand. Det pekes i den forbindelse på at i den første byggeanmeldelse fra arkitekten er arbeidene betegnet som ombygningsarbeider, og denne betegnelse er også brukt av bygningsvesenet. At benevnelsene senere har vært noe forskjellige, kan ikke være avgjørende.

Det er riktig at de bærende konstruksjoner og fasadene ikke forandres, men dette kan ikke være avgjørende. Man har antagelig ønsket å beholde fasadene uforandret.

Ombygningsarbeidene i 1., 2. og 3. etg. må sees i sammenheng og det skjer da alt i alt ganske omfattende forandringer i gården. En rekke innvendige vegger tas ned, og nye murvegger settes opp, slik at det skjer vesentlige forandringer i inndelingen av rommene. Dette gjelder også for 1. etg., slik at det lokalet Kledespressen har leiet får en annen karakter enn tidligere. Det er selvsagt at Kledespressens virksomhet ikke kan fortsettes, og de leiede lokaler må fravikes.

Videre må en legge vekt på de betydelige omkostninger ved ombygningsarbeidene. De totale omkostninger var beregnet til ca. 2,4 mill. kr., hvorav faller på 1. etg. ca. 600.000 kr. I tillegg kommer nå merverdiavgift. Til sammenligning nevnes at gårdens skattetakst nå er 2,4 mill. kr.

Ombygningsarbeidene må drives kontinuerlig, det er tanken hele tiden å holde hotellet i drift. Arbeidene vil begynne i 1. etg.

Ankemotparten mener at arbeidene sett i sin sammenheng har en så omfattende karakter at det må ansees som ombygning i husleielovens forstand og mener at dette stemmer med tidligere rettspraksis.

Hvis det dreier seg om ombygning kan retten ikke prøve om oppsigelsen er saklig begrunnet eller vil virke urimelig etter husleielovens §38 fjerde ledd, slik den lød før lovforandringen av 14. februar 1969.

Ankemotparten mener imidlertid at det ikke kan være tvil om at oppsigelsen er saklig begrunnet. Det vises til det som foran er anført om hotellets klare behov for å utvide og modernisere sine lokaler sammenholdt med gårdens plikt til å sørge for at hotellet kan drive sin virksomhet på tilfredsstillende måte.

I den forbindelse må videre fremheves at Kledespressen er en meget uønsket leieboer i denne gård hvor det drives hotell. Driften har i årenes løp utviklet seg slik, at renseriet i dag må betegnes som en industriell bedrift, og ankemotparten mener at driften i dag er mere sjenerende enn tidligere. Det pekes spesielt på en vifte som er installert uten at den på forhånd var forelagt for gårdselskapet eller hotellet til godkjennelse, og som er plassert slik at den er meget sjenerende for flere av hotellrommene og gjør disse nærmest ubrukelige. Videre er flere av hotellrommene

Side:626

mene plaget av lukt av kjemikalier fra renseriet, samtidig som den store rensemaskinen som likeledes er installert uten gårdens samtykke, er sjenerende ved rystelser når den startes. Hotellet har ved flere anledninger fått klager fra reisebyråene over disse forhold.

Når de lokaler som disponeres av Aarstrands Møbelforretning her er trukket inn, er å bemerke at denne leieboer ganske visst hadde en tidsbegrenset leiekontrakt som utløp i oktober 1970, men leieboeren hadde på et tidligere tidspunkt såvel fra gårdsbestyreren som fra et styremedlem fått tilsagn om at leiekontrakten ville bli fornyet. Dette har gårdselskapet følt seg bundet av og har gått med på en fornyelse for kortere tid. Selv om hotellet var lite tilfreds med denne ordning, er gårdselskapet i dag avskåret fra å tilby Kledespressen noen andre lokaler her. Det er forøvrig Hotellets mening med tiden å søke å utnytte hele 1. etg.

Kontrakten fra 1928 kan ikke antas å ha noen interesse i forbindelse med denne oppsigelse på grunn av ombygningsplaner.

Ut fra det som foran er sagt kan det ikke sees at oppsigelsen vil virke urimelig når Kledespressen må vike for Hotellets berettigede utvidelsesplaner. Det er naturlig at det har vært vanskelig for Kledespressen å finne lokaler i sentrum, idet man ikke gjerne vil ha en slik bedrift i en gård som benyttes til boliger eller kontorer, enn si hotell. Kledespressen må som andre renserier kunne innrette seg på en annen måte med innleveringssteder, og innhaveren, Hans Georg Holter, driver også andre forretninger.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Husleierettens dom stadfestes.

2. A/S Kledespressen dømmes til å betale Haka Eiendoms A/S saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten.»

Under ankeforhandlingen møtte for den ankende part disponent Hans Georg Holter og formann i styret for A/S Kledespressen Aage Bjørnstad. Den første av disse avga forklaring som part. For Haka Eiendoms A/S møtte kjøpmann Anders Kjell Aas, som er varamann til styret, men faktisk har fungert som styremedlem, delvis som formann. Det ble avhørt 4 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsrett. Det ble foretatt dokumentasjon som rettsboken viser, idet det ble fremlagt enkelte nye dokumenter.

Retten sammen med partene og prosessfullmektigene, samt vitnene, direktør Finn Juul Rasmussen og arkitekt Arentsen, foretok befaring i Universitetsgt. 11 og besiktiget de omtalte lokaler.

Etter den ankende parts begjæring har retten vært satt med 4 domsmenn, trukket fra det alminnelige utvalg.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som Husleieretten, og kan i det vesentlige tiltre Husleierettens begrunnelse. Det vises til den faktiske fremstilling i Husleierettens dom og de opplysninger som fremgår av referatet av partenes anførsler foran, og med enkelte tilføyelser i det følgende.

Side:627

Det spesielle i denne sak er at de ombygningsarbeider som er planlagt tar sikte på å skaffe en leieboer, Savoy hotel, større plass og adgang til å foreta moderniseringer, og dette har ført til at gården har ansett det nødvendig å si opp andre leieboere. Gårdselskapet bruker selv ingen lokaler i gården og driver ingen virksomhet der.

Fra den ankende parts side er det sterkt fremholdt at det ikke er slike forhold husleieloven tar sikte på å beskytte, og at man ikke kan tilsidesette den ene leieboers interesser på bekostning av en annen.

Situasjonen er imidlertid her følgende:

Det har i Universitetsgt. 11 i alle år siden 1916 vært drevet hotell i gården, hotellet er den dominerende leieboer og i hvertfall de øvre etasjer i gården er i dag spesielt innredet for hotelldrift. Gårdselskapet vil da i høy grad være interessert i at hotellet kan fortsette sin virksomhet, og at det kan drives på en tilfredsstillende måte. Etter den leiekontrakt som gårdselskapet har vist til, har selskapet også forpliktelse til å medvirke til at en tilfredsstillende drift av hotellet kan gjennomføres.

Lagmannsretten legger videre vekt på at A/S Hotelldrift, som driver Savoy hotel, eier halvdelen av gården og anser det ikke tvilsomt at det i realiteten var A/S Hotell drift som var den reelle eier av denne aksjepost, da oppsigelsen ble sendt 19.12.1968.

Lagmannsretten er etter det inntrykk den fikk ved befaringen, ikke i tvil om at hotellet i høy grad trenger utvidelse av den spisesal man nå har i 3. etg. og at en utvidelse og modernisering av kjøkkenavdelingen i samme etasje er nødvendig. Det må antas at ved de planlagte ombygningsarbeider vil gården få en øket verdi.

Lagmannsretten er således enig i Husleierettens bemerkninger om at hotellet og gårdselskapet har sammenfallende interesser, og antar at en ombygning også vil være i gårdens interesse. Selv om det er så at hotellet skal stå for ombygningsarbeidene og skal bekoste disse, kan dette etter rettens mening ikke utelukke at unntaksregelen i Husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1 kan komme til anvendelse. Det er på det rene at denne lovbestemmelse skal anvendes slik den lød før lovendringen av 16. februar 1969, idet oppsigelse er sendt i desember 1968.

Det avgjørende blir da om de arbeider som skal foretas er av den art og det omfang, at de naturlig karakteriseres som ombygningsarbeider i husleielovens forstand.

I første etasje i Universitetsgt. 11 disponerer hotellet i dag en vestibyle og 2 mindre kontorer. Videre vil det ha anledning til å disponere 2 mindre butikklokaler, deriblant hjørnelokalet, idet disse leiekontrakter er sagt opp uten at leieboerne har gjort noen innsigelser. Under forutsetning av at frisørmester Aage Storm Larsen skaffes et annet lokale vil hotellet også kunne disponere dennes nåværende lokale mot Kr. Augustsgt.

De arbeider som skal utføres fremgår av byggemelding av 4.12.1968 fra arkitekt F. S. Platou, referert i Husleierettens dom.

Side:628

Det er senere blitt noen mindre forandringer, og etter de forklaringer som er avgitt for lagmannsretten og tegninger som er forevist, består ombygningsarbeidene kort i at det skal innredes i 1. etg. restaurant og kafeteria i hjørnelokalet, at vestibylen skal utvides og forskyves noe, slik at det settes opp en delevegg tvers over Kledespressens lokaler. Den ene del av dette lokalet tillegges vestibylen, den annen tenkes brukt til snack-bar, av hotellet fortrinnsvis kalt grill, med bakenforliggende betjeningsrom. Også andre innvendige vegger skal tas ned og nye vil bli satt opp. Inndelingen av rommene i 1. etg. vil således bli helt forandret. I 2. etg. vil bli innredet en ny, større spisesal, med tilliggende bar og med en ny kjøkkenavdeling. Der hvor spisesal og kjøkken skal innredes er det nå hotellrom. Den tidligere spisesal og kjøkkenet i 3. etg. sløyfes, idet det her skal bli hotellrom.

Arbeidene er anmeldt til bygningsvesenet og approbert. Arbeidene i 1. etg. er betegnet som 1. byggetrinn, men såvidt sees må alle arbeider utføres i sammenheng, idet det spesielt er vanskelig å forstå at restauranten i 1. etg. vil kunne drives uten nytt kjøkken i 2. etg.

Det er dokumentert at finansieringen av arbeidene i 1. etg. er i orden, og retten har ikke grunn til å tvile på hotellets forsikring om at også finansieringen av de øvrige arbeider er i orden.

Lagmannsretten antar at de bygningsmessige arbeider som her er nevnt når de sees i sammenheng er så omfattende og medfører så vesentlige forandringer av gården, at de må ansees som en ombygging av denne. Også i 1. etg. foretas det betydelige bygningsmessige forandringer, og disse berører Kledespressens nåværende lokaler på en slik måte at lokalene blir helt forandret. Det er ikke tenkelig at Kledespressen etter ombyggingen vil kunne fortsette sin virksomhet i gården.

Lagmannsretten legger i denne forbindelse også vekt på de betydelige omkostninger ved ombygningsarbeidene. Omkostningene ved de samlede byggearbeider er beregnet til ca. 2,4 mill. kroner, for arbeidene i 1. etg. til ca. kr. 600.000. I tillegg kommer merverdiavgift, og en må vel regne med at omkostningene nå vil være øket noe. Til sammenligning er opplyst at den nåværende skattetakst er 2,4 mill. kroner og at man ved aksjeoverdrageisen i 1968 synes å ha satt gårdens verdi til ca. 3 mill. kroner.

Lagmannsretten mener å være i samsvar med tidligere rettspraksis når en anser de foran beskrevne arbeider som ombygning i husleielovens forstand. Det vises spesielt til avgjørelser i Rt-1963-61, 1965 03 og 1969 33.

Det følger av ombygningsarbeidene at A/S Kledespressen må fravike sine lokaler, og lagmannsretten har da ikke anledning til å vurdere om oppsigelsen er saklig begrunnet, eller vil virke urimelig.

Lagmannsretten antar at hvis man først finner at det etter de planer som er fremlagt, og som må ventes å bli realisert, foreligger en ombygning, kan retten ikke vurdere om en så omfattende ombygning kan ansees nødvendig, eller om man kunne ha

Side:629

innrettet seg på en annen måte som ikke berørte Kledespressens lokaler. Det må innen rimelige grenser være gårdeierens sak å vurdere hvorledes han anser det hensiktsmessig å ombygge sin gård.

Lagmannsretten behøver således ikke å vurdere de øvrige spørsmål som har vært reist i saken, således ikke om Kledespressen kunne ha vært henvist til Aarstrands lokaler. Retten kan heller ikke finne at den påberopte tilleggskontrakt fra 1928, som tidligere ikke har vært aktuell, kan ha noen betydning når leieboeren sies opp på grunn av ombygging.

Husleierettens dom vil etter dette bli å stadfeste for A/S Kledespressens vedkommende.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å gjøre noen forandring i husleierettens omkostningsavgjørelse, og finner heller ikke grunn til å pålegge den ankende part å betale saksomkostninger for lagmannsrett, etter husleielovens §51 femte ledd. Det legges vekt på at den tvil saken har voldt og den betydning saken har for den ankende part, har gjort det naturlig at den ankende part ønsker saken prøvet påny.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Oslo Husleieretts dom av 23.6 1970 stadfestes for så vidt angår A/S Kledespressen.

Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke.

Oslo husleierett (dommer John Grini med domsmenn):

Saken gjelder oppsigelse av to leieforhold i Universitetsgaten 11. Universitetsgaten 11 består av en hjørnebygning på fem etasjer samt loft mot Universitetsgaten og Kristian Augusts gate og en bakbygning på fem etasjer.

Eiendommen eies av Haka Eiendoms A/S. Aksjene i dette selskap er fordelt med 50 % på A/S Hotelldrift og 50 % på familien Aas, Tønsberg. Selskapets styre består nå av fru Olga Rasmussen og kjøpmann Anders Aas som varamann for sin svigerfar Karl Larsen.

A/S Hotelldrift eier og driver Savoy Hotel. Hotellet disponerer i dag i hjørnebygningen resepsjon og to små kontorer i første etasje, hele annen etasje unntatt ett lager til en møbelforretning og ett kontorrom til A/S Kledespressen, hele tredje, fjerde og femte etasje og av bakbygningen hele femte etasje. Aksjene i A/S Hotelldrift eies av familien Rasmussen, herav eier Olga Rasmussen 54 av 60 aksjer. - - -

Det annet leieforhold gjelder A/S Kledespressen som har ett lokale på ca. 120 kvadratmeter, derav ca. 110 kvadratmeter i første etasje mot Universitetsgaten hvor det drives renseri. Leieforholdet ble inngått i 1926 og er på vanlige oppsigelsesvilkår.

Ved brev av 19. desember 1968 har høyesterettsadvokat Rolf Jørgensen på vegne av Haka Eiendoms A/S etter forutgående for-varsel sagt opp de nevnte leietakere til fraflytting april flyttetid 1969. I begge brev er det om grunnen til oppsigelsen uttalt følgende:

Side:630

«Som nevnt i brevet til Dem av 17/10-68 har A/S Hotelldrift (Savoy Hotel) planer om utvidelse og ombygning i 1., 2. og 3. etasje. Disse planer er det ubetinget nødvendig å få gjennomført av hensyn til hotellets rasjonelle drift.

Som nevnt i skrivelsen av 17/10-68 har gårdselskapet funnet å måtte imøtekomme hotellets behov, så meget mer som A/S Hotelldrift (Savoy Hotel) er gårdens uten sammenligning, største leieboer, og A/S Hotelldrifts (Savoy Hotel) innehaver er medeier av halvparten av Universitetsgaten 11.

Utvidelses- og ombygningsplanene er av arkitekt F. S. Platou anmeldt til bygningsmyndighetene, hvilket fremgår av arkitektens skrivelse til A/S Hotelldrift (Savoy Hotel) av 12/12-1968.» - - -

De byggearbeider det er tale om berører første, annen og tredje etasje i hjørnebygningen. Arbeidene er anmeldt av arkitektfirmaet F. S. Platou som i byggemelding av 4. desember 1968 har beskrevet arbeidene slik:

«1. etasje: Butikklokalet langs Universitetsgaten og på hjørnet omgjøres til Snack-bar, vestibyle og kafeteria med adkomst utenfra og med intern forbindelse mellom lokalene. Det anlegges nødvendige nye toaletter. Nuværende inngangsdører fra gaten benyttes. Nye skillevegger oppføres av 1/2-stens tegl med finpuss, det nedfores med aluminiumspaneler og legges nytt gulvbelegg av Mipolam i fliser. Dørene mellom de enkelte lokaler utføres som B30. Det bygges nytt kjøkken med birom i et tilbygg på gårdsplassen. Bygningen oppføres i armert betong med 1/2-stens tegl skillevegger pusset. Gulv utføres direkte på grunnen, med kult, avretning og dampsperreskikt 25 cm Leca-isolasjon, 5 cm armert påstøp og vinylfliser. Tak over kjøkkenavdeling utføres i armert betong med overlys og for øvrig som massiv-tak med Leca isolasjon og builtup tekning. Detaljplan av kjøkkenavdeling innsendes senere.

2. etasje: I denne etasje flyttes en del skillevegger, idet kontorene mot Universitetsgaten går over til å bli dels hotellrom/dels utpakningsrom og dels spisesal for hotellet med anretningskjøkken (matheisforbindelse med kjøkken i 1. etasje). For spisesal og utpakningsrom er det anlagt 2 stk. nye toaletter ved hovedtrapp. Garderobe for kjøkkenpersonale plaseres ved bitrapp.

3. etasje: Salong, spisesal etc. mot Universitetsgaten går over til å bli hotellrom av samme størrelse og type som i 4. etasje.

Bakbygning: Denne bygning blir kun forandret i 1. etasje hvor vegger mot gårdsplass er revet og erstattet med pillarer og garasjeporter. Etasjen vil romme 10 biler med innkjørsel fra egen gårdsplass. Ingen av de planlagte fellesinnkjørsler for kvartalet vil være egnet som adkomst til gårdsplassen.

Eksteriørmessig blir det ingen forandring mot gater.»

Bygge arbeidene er under den videre behandling blitt noe endret. Det planlagte kjøkken med birom i tilbygg på gårdsplassen er sløyfet. Den nye planløsning av første etasje vises for øvrig på den tegning som ble fremlagt under hovedforhandlingen. Denne viser at butikklokalet til Storm-Larsen og tobakksbutikken på hjørnet, som nå er ledig, samt hotellets nåværende hall, blir omgjort til restaurant (kafeteria) på i alt ca. 108 kvadratmeter med en anretning på ca. 12 kvadratmeter.

Side:631

Anretningen avgis fra Aarstrands møbelforretning. Det blir innredet nye toaletter for kafeteriaen. Videre blir hotellets resepsjon og vestibyle endret og forskjøvet inn over de lokaler som A/S Kledespressen nå disponerer. I resten av disse lokaler er det planlagt en snack-bar på ca. 55 kvadratmeter med rom for betjening og toaletter. Det er oppgitt at forandringene berører i alt ca. 420 kvadratmeter av første etasje.

Arbeidet er tenkt gjennomført i etapper, dels av hensyn til finansieringen, dels fordi hotellet skal kunne drive kontinuerlig i byggeperioden. Første etappe omfatter endringene i første etasje. Disse er nå approbert. Dette gjelder også det lokale som er tenkt nyttet til snackbar. - - -

Saksøkerne har ved sine prosessfullmektiger i det vesentlige anført følgende støtte for sine påstander:

Oppsigelsene er neppe saklig begrunnet, selv om det ikke bestrides at Savoy Hotel kan ha behov for mere plass. A/S Hotelldrift er leieboer i Universitetsgaten 11 på samme måte som saksøkerne, og oppsigelsen skjer på bekostning av saksøkerne. Det er ikke saklig grunn at en leieboer oppsies til fordel for en annen.

Oppsigelsene vil i alle fall virke urimelige. A/S Kledespressen har hatt sine lokaler i gården i 44 år. Bedriften har opparbeidet et solid klientel i strøket. Den er en servicebedrift som særlig har basert seg på hurtig rensing og pressing av garderobe mens kundene venter. Så innarbeidet som bedriften er i strøket, er virksomheten helt avhengig av et lokale her. A/S Kledespressen er ikke tilbudt noe lokale og har heller ikke kommet over noe egnet lokale hittil. Bedriften gir nå arbeid til 12 personer i Universitetsgaten 11. Disponent Holter har aksjemajoriteten i selskapet. Han har også engasjert seg i Hillestads renserier, men dette er et personlig engasjement, og det er ikke noe fast samarbeidsforhold mellom A/S Kledespressen og Hillestad. Derimot tas det imot tøy for Vask og Rens A/S, Bærum. A/S Kledespressen har tidligere avgitt et mindre areal til Savoy Hotel, og fikk i denne forbindelse ved tilleggsavtale av 18. april 1928 et tilsagn om at Hotel Savoy vil bekoste en mulig utvidelse av renseriet mot gården «såfremt autoritetene skulle finne det nåværende lokale for lite for den nåværende arbeidsstokk og antall maskiner». Det er helt på det rene at saksøkerens lokale i dag er i trangeste laget. I stedet for å gjøre saksøkeren husløs, var det derfor rimelig at saksøkte og Savoy Hotel gjenomførte den gamle avtale om å skaffe saksøkeren et nødvendig tilleggslokale mot gårdsplassen. - - -

Det hevdes videre at det her ikke er tale om noen ombygging i husleielovens forstand. For det første er det ikke gårdeieren som skal forestå arbeidene. Disse skjer til fordel for A/S Hotelldrift og skal bekostes av dette selskap. Forholdene er således at en av leieboerne har fått lov til å utvide sine lokaler. Husleieloven forutsetter at ombyggingen skjer for gårdeierens regning og i hans interesse.

For det annet er de anmeldte arbeider ominnredning og ikke ombygging. Det foretas ingen endring med fasader eller innganger, og ingen bærende konstruksjoner blir berørt. Rettspraksis har krevet betydelig mer enn de endringer som her planlegges.

Saksøkerne finner det også uforståelig at de planlagte endringer skal gå ut over dem på bakgrunn av at det er en annen, stor leieboer i gården

Side:632

(Aarstrand) som har tidsbestemt kontrakt. Denne løper ut i oktober 1970. I stedet for å forlenge denne kan gårdeieren ved å få frigjort disse lokaler enten bruke dem til serveringsrom for hotellet, eller tilby saksøkerne disse som erstatningslokaler. Begge saksøkere ville akseptere en slik flytting. - - -

Saksøkte har blant annet gjort gjeldende at Universitetsgaten 11, som ble oppført i 1916, ble bygget som hotellbygning. Det har vært alminnelig at første etasje i hotellbygninger har vært leiet ut til forretninger. Nå er imidlertid behovet for utvidelse av hotellet blitt presserende. Hotellet kan ikke drives som et rasjonelt, tidsmessig og lønnsomt hotell uten at dets servicefunksjoner konsentreres. Saksøkte har i denne forbindelse vist til en uttalelse fra direktør Lars Esmark i Bennett Reisebureau der det blant annet heter:

«Det planlegges idag flere nye større hoteller som alle vil komme i en meget høy prisklasse. For det reisende publikum er det imidlertid et større behov for hoteller i mellomprisklasse av typen Savoy Hotel. For at Savoy skal kunne fylle sin oppgave på lengre sikt, og ikke gå samme skjebne imøte som en rekke andre hoteller som har vært drevet i eldre lokaler, er det påtrengende nødvendig at hotellet blir ominnredet og modernisert. Det er i denne forbindelse et sterkt behov for bedre serveringslokaler for hotellets gjester som må kunne innta sin frokost og middag i hotellet. Den nuværende spisesal og kjøkken har en meget uheldig beliggenhet i soverumsetasjen.»

A/S Hotelldrift har alltid vært en dominerende leier i Universitetsgaten 11. I 1968 betalte dette selskap ca. kroner 120.000,- av en total leieinntekt på ca. kroner 180.000.-. Hotellet har nå 95 gjestesenger og 35 ansatte. A/S Hotelldrift har betalt 1,1 million kroner for den aksjepost i Haka Eiendoms A/S som det overtok i 1968. A/S Hotelldrift har også forkjøpsrett på resten av aksjene. Det er derfor naturlig at gårdselskapet og A/S Hotelldrift har sammenfallende interesser når det gjelder å muliggjøre en rasjonell og lønnsom hotelldrift.

De ombyggingsarbeider som forestår er meget omfattende. De er av arkitektfirmaet Platou kostnadsberegnet til ca. 600.000.- kroner, for så vidt gjelder arbeidene i første etasje som vil bli utført som første etappe. De totale arbeider inklusive annen og tredje etasje er anslått til ca. 2,4 millioner kroner. Gjennom ombyggingsarbeidene vil hotellet få ytterligere 25 gjestesenger, og ha mulighet for å beholde sine gjester på spisestedene på hotellets eget område. Ombyggingsarbeider av et slikt omfang som det her er tale om vil også måtte betraktes som ombygging i husleielovens forstand. Det vises her til rettspraksis, særlig til Høyesterettsdom inntatt i Rt-1969-933. Ombyggingsarbeidene fører med seg at saksøkernes lokaler må fravikes, idet disse leieobjekter bortfaller.

Saksøkte har lagt fram opplysninger som viser at finansieringen kan gjennomføres, og har videre hevdet at det er tale om en helt reell ombygging som vil bli gjennomført så snart lokalene fravikes. Det er videre opplyst at Aarstrands lokaler ikke har interesse i denne sammenheng fordi hotellets inngangsparti må være mot Universitetsgaten, og kafeteriaen og snack-baren skal ha direkte adkomst til hotellets vestibyle.

Da det etter saksøktes oppfatning foreligger ombygging i husleielovens forstand, og oppsigelsene er gitt før 14. februar 1969, kan

Side:633

husleieretten ikke sette oppsigelsene til side. Subsidiært hevdes imidlertid at oppsigelsene er fyldestgjørende saklig begrunnet og at de ikke vil virke urimelig når hensyn tas til hotellets behov for utvidelse. Det er i denne forbindelse også anført at A/S Kledespressen er en i høyeste grad uønsket leieboer. Før 1960-årene var A/S Kledespressen nærmest et innleverings- og utleveringssted for klær til rensing. Siden har firmaet helt forandret karakter. Det ble i 1963/1964 uten tillatelse fra saksøkte montert en ventilasjonsvifte til gårdsplassen uten avtrekkskanal over tak. Dette har gjort fire av hotellets rom ubrukbare som gjesterom, og er for øvrig til betydelig gene for hotellets gjester og personale. Viften er ikke anmeldt eller godkjent av helserådet, som med brev av 18. mars 1970 har gitt pålegg om at alt avtrekk fra renseriet må føres opp over bygningens høyeste tak. Renseriet har også installert en stor maskin som ved start skaper støy og sjenerende vibrasjon med fare for sprekkdannelser. - - -

Rettens syn på saken:

Oppsigelsene av de to saksøkere er begrunnet med at A/S Hotelldrift, med gårdselskapets samtykke, skal utvide og ombygge første, annen og tredje etasje i Universitetsgaten 11 av hensyn til hotellets drift. Det foreligger approbasjon for arbeidene i første etasje der de to saksøkere har lokaler.

Saksøkerne har hevdet at oppsigelsene må settes til side allerede av den grunn at det ikke er saklig å si opp en leieboer til fordel for en annen, eller la denne ombygge bygningen på bekostning av andre leieboere. Retten kan ikke se forholdet på denne måte. Siden A/S Hotelldrift er den dominerende leier, og selskapet også eier halvparten av aksjene i gårdselskapet, har disse selskaper i realiteten sammenfallende interesser. Det kan her være grunn til også å nevne at gården, etter det opplyste, ble bygget for hotelldrift. Gårdselskapet må derfor ha en naturlig interesse i at hotellet kan drive rasjonelt og lønnsomt. Hotellet har etter rettens oppfatning et berettiget behov for mer plass. Byggearbeidene og dermed oppsigelsene må derfor sies å være reelt og saklig begrunnet. Det kan i denne forbindelse ikke ha noe å si at hotellet skal stå for arbeidene og finansiere disse. Retten kan heller ikke se at tilleggskontrakten av 18. april 1928, mellom A/S Kledespressen og gårdselskapet, kan få betydning i forhold til en oppsigelse på grunn av ombygging.

Ved ombygging gjelder ikke det oppsigelsesvern som er fastsatt i husleielovens §38, første ledd. Ved lovrevisjonen av 14. februar 1969 fikk domstolene adgang til å kjenne en oppsigelse ugyldig også ved ombygging, men bare når særlige grunner gjør det rimelig. Det er på det rene at denne bestemmelse ikke kommer til anvendelse her fordi oppsigelsene er gitt før lovendringen trådte i kraft.

Husleieloven gir ikke nærmere anvisning på hva som skal regnes som ombygging i husleielovens forstand. Spørsmålet må bedømmes skjønnsmessig etter arten og omfanget av byggearbeidene, og på bakgrunn av lovens motiver og rettspraksis. Retten finner at denne bedømmelse i det foreliggende tilfelle gir rom for tvil. Tvilen knytter seg særlig til arten av de byggearbeider det her gjelder.

I første etasje består arbeidene vesentlig i å fjerne ikke bærende skillevegger og å sette opp nye. Det installeres nye toaletter og ny

Side:634

anretning. Dessuten foretas omlegging av gulv og tak. Endringene i første etasje er første etappe i et byggearbeid som også omfatter annen og tredje etasje. Spisesalen i tredje etasje omdannes til hotellrom, mens det blir ny spisesal i annen etasje ved at skillevegger mellom rom i denne etasje fjernes.

Ingen av disse arbeider, som nærmere er beskrevet foran, vedrører bærende konstruksjoner og bygningens ytre blir ikke forandret. Noe avgjørende krav for at byggearbeider må bli å bedømme som ombygging etter husleieloven er dette likevel ikke. Det er i motivene til endringsloven av 14. februar 1969, av den forberedende lovkomité, anført at det kan foreligge ombygging uansett at tiltaket meget lite atskiller seg fra alminnelig vedlikehold med modernisering og nyinnredning. I rettspraksis er det også lagt stor vekt på arbeidenes omfang og kostnad, jfr. Rt-1959-167 og Rt-1965-903.

Arbeidene i første etasje berører ca. 420 kvadratmeter, og er anslått til kroner 600.000.- før merverdiavgift. Spesifikasjonen viser at det dreier seg om forskjellige arbeider, og det kan være uklart om det er riktig å ta hensyn til alle disse ved vurderingen av arbeidene i relasjon til begrepet ombygging i husleieloven. Med tillegg av arbeidene i annen og tredje etasje er kostnadene anslått til 2,4 millioner kroner. Selv om arbeidene i annen og tredje etasje har liten bygningsmessig sammenheng med arbeidene i første etasje, må de likevel tas i betraktning, og samlet vil de planlagte byggearbeider derfor i alle tilfelle få et betydelig omfang. De vil føre til en vesentlig modernisering av eiendommen, og muliggjøre en, etter saksøktes oppfatning, bedre utnytting. Retten er derfor etter en samlet vurdering av de totale arbeider kommer til at de må bedømmes som ombygging i husleielovens forstand. Ombyggingen fører med seg at saksøkernes lokaler får en helt annen karakter. Av dette følger at saksøkerne må fravike sine lokaler. Da oppsigelsesfristen er ute for begge saksøkere, finner retten at både punkt 1 og punkt 2 i saksøktes påstand blir å ta til følge. Det bemerkes at A/S Kledespressen har ett rom i annen etasje som ikke berøres av første etappe av ombyggingen. Oppsigelsen omfatter også dette rom. Da oppsigelsen, som foran nevnt, anses saklig begrunnet, og da dette rom ikke kan antas å ha noen vesentlig selvstendig betydning for A/S Kledespressen, finner retten det ikke urimelig at også dette rom fravikes. - - -