RG-1977-589

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1977-04-15
Publisert:	RG-1977-589
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 15. april 1977 i sak nr. 124/76
Parter:	Margrethe Larsen (advokat Trygve Heiberg) mot Pihlske Sameie v/styrets formann Jacob Bolstad (høyesterettsadvokat Sverre Knutsen).
Forfatter:	Lagdommerne Trygve Lange-Nielsen, Håvard Byrkjeland, Knut Løken
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, §180, Jordloven (1955) §10, §14, Konsesjonsloven (1974), Tomtefesteloven (1975) §14, §32

Nord-Hedmark herredsrett avsa 28. november 1975 dom med denne domsslutning:

«1. Margrethe Larsen plikter å fjerne hytte og ryddiggjøre tomten på det feste i Pihlske Sameie som hennes onkel fikk den 11. januar 1919.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.

3. Oppfyllelsesfrist 1. juli 1976.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens domsgrunner og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Margrethe Larsen har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten og har ved sin prosessfullmektig, advokat Trygve Heiberg, nedlagt denne påstand:

«Margrethe Larsen frifinnes, og Pihlske Sameie ilegges saksomkostninger til det offenlige for herreds- og lagmannsrett.»

Side:590

Pihlske Sameie har tatt til gjenmæle og har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Sverre Knutsen, i anketilsvaret påstått herredsrettens dom stadfestet med tilkjennelse av saksomkostninger. Under ankeforhandlingen er påstanden endret til denne ordlyd:

«1. Margrethe Larsen dømmes uberettiget til å ha hus stående på tomt nr. 215 på Sjusjøen i Pihlske Sameie.

2. Margrethe Larsen betaler sakens omkostninger til Pihlske Sameie for begge retter.»

Saken foreligger for lagmannsretten i det vesentlige i samme skikkelse som for byretten. Margrethe Larsen har under ankeforhandlingen gitt partsforklaring, og driftssjef i Pihlske almenning, Johan Nærbøe, har gitt vitneforklaring. Ytterligere ett vitne er avhørt. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Den ankende part har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens dom er uriktig både i bevisbedømmelsen og i rettsanvendelsen. Det er feil å legge til grunn at festeretten som den ankende parts farbror, Olaf Haugen, ervervet i 1919 bare var begrenset til hans levetid, og at han derfor ikke kunne overdra retten til henne ved testament slik han har gjort. Ankemotparten har som bortfester bevisbyrden for en slik begrensning i festetiden.

Det eneste skriftlige dokument som foreligger i forbindelse med stiftelsen av festeretten er brevet av 11. januar 1919 fra styret i den daværende Pihlske Almenning til Olaf Haugen, med denne ordlyd:

«Deres andragende om leie av tomt til et lite hus ved Sjusjøen blev behandlet i sidste styremøte.

Beslutning

Andragendet indvilges. Aarlig avgift kr 10.»

Det er intet som tyder på at festeretten var ment å være tidsbegrenset. Det er for så vidt uten betydning at Pihlske Sameie senere, fra 1927, gikk over til en annen praksis, ved uttrykkelig å fastsette tidsbegrensning i de festekontrakter som fra da av ble opprettet. Uoppsigelige festekontrakter er vel kjent i distriktet, således i kontrakter med Veldre almenning og Brøttum almenning. Man kan ikke naturlig sammenligne Haugens festeavtale med husmannskontrakter, som ble gjort tidsbegrensede bl.a. av hensyn til husmannens arbeidsplikt. Festeavgiften på kr. 10 pr. år var ikke så lav at den peker i retning av tidsbegrensning. Avgiften var i samsvar med det som var vanlig i festeavtalene dengang. Avgiften i nye festeavtaler steg ikke til over kr 20 før ut i 50-årene. Haugen har foretatt betydelige investeringer på tomten; foruten hytten på 35 m2 som han bygde først, har han senere oppført et uthus, som er ombygget til beboelse, og videre har han bygget kombinert garasje og båtnaust. Såvel investeringer på eiendommen som testamenteringen til den ankende part, som hadde stelt for ham i 10 år, tyder på at han selv oppfattet festeretten som varig. Foruten den ankende part er det minst 5 andre hytteeiere som ikke har skriftelig tidsbegrenset kontrakt, og som bare betaler kr 5 eller kr 10 i årlig avgift. Den ankende part vil således ikke stå i noen særstilling om hun får anerkjent festerett med samme avgift som gjaldt for Olaf Haugen. - Prinsipalt gjøres gjeldende at festeretten som Haugen fikk stiftet er uten tidsbegrensning;

Side:591

subsidiært hevdes at den gjelder så lenge bebyggelsen på tomten blir stående med vanlig vedlikehold. - Haugen hadde rettslig adgang til å overføre retten til den ankende part slik han har gjort. Dersom overdragelse ikke skulle ha vært fri måtte bortfesteren ha sagt klart fra. Nekting av overdragelse må ha rimelige grunner. Den ankende part har til støtte for sitt syn vist til Ot.prp.nr.2 (1974-1975) side 5 første spalte, 9 første spalte og 10 første spalte, Lid: Tomtefeste 125-126, 173-174 og 249, Brækhus og Hærem: Tingsrett 171 og 174, Harbek og Solem: Tinglysingsloven 2. utgave 100, Tidsskrift for Rettsvitenskafødt xx.xx.399, Rt-1910-586, Rt-1919-840, Rt-1926-438, Rt-1970-1340, og til RG-1966-1.

Ankemotparten har i det vesentlige gjort gjeldende:

Om Olaf Haugens festerett foreligger det ikke noe annet skriftlig enn det før siterte brev av 11. januar 1919. Retten må utfylle almenningsstyrets beslutning for så vidt gjelder festerettens varighet. Det har formodningen mot seg at festeretten var ment å være evigvarende. Generelt har det vært en engstelse blant bønder for å inngå stedsevarende kontrakter, og slike forekommer sjelden. Husmannskontrakter som det ligger nær å sammenholde var også tidsbegrensede. Når man i 1927 gikk over til å opprette skriftlige festekontrakter med uttrykkelig tidsbegrensning, var det uttrykk for den vanlige oppfatning blant sameierne om hvordan bortfeste av tomter burde ordnes, og denne oppfatning var den rådende også da Olaf Haugen fikk stiftet sin rett noen år tidligere. Blant de over 2000 festeavtaler ankemotparten har inngått, er det ikke i noe tilfelle opprettet skriftlig kontrakt om stedsevarende festerett, og heller ikke Haugen ville ha fått slik kontrakt. Kontraktene er enten opprettet for festerens levetid eller for et bestemt antall år.

Det er presumpsjon for at de eldre avtaler fra før 1927 skulle gjelde for festerens levetid, og at festeren ikke skulle kunne overdra retten uten grunneierens samtykke. Man kjenner i hvert fall ett tilfelle hvor en fester som i likhet med Haugen ikke hadde skriftlig kontrakt, oppfattet festeretten slik. Det er bare den ankende part og 4-5 andre hytteeiere som idag ikke har underskrevet festekontrakt på de vilkår som nå gjelder bl.a. med hensyn til festetid og festeavgift. Den som henvender seg til sameiet for å få festerett må rette seg etter sameiets praksis, i samsvar med det som gjelder generelt i kontraktsforhold.

Ankemotparten mener det heller ikke er grunnlag for den ankende parts subsidiære anførsel om at festeretten må gjelde for den tid bebyggelsen blir stående, med normalt vedlikehold. Dette syn, som er hentet fra servituttlæren, vil føre til stor usikkerhet om festeretters varighet, og er uantakelig. Festeretten i saken må enten gjelde for Haugens levetid - han døde i 1968 - eller være stedsevarende. Her må også rimeligheten vurderes. Det er ikke rimelig at den ankende part for en avgift av kr. 10 pr. år i all framtid skal nyte godt av en festerett som festerne ellers må betale kr 300 - 500 for. Adgangen til å regulere festeavgiften etter lov av 30. mai 1975 nr. 20 §14 gjelder ikke for de gamle festeavtaler, jfr. lovens §32 nr. 4.

Til støtte for sitt syn har ankemotparten vist til Brækhus og

Side:592

Hærem: Tingsrett 170, Lid: Tomtefeste 247-248, Tidsskrift for Rettsvitenskafødt xx.xx.397-399 med litteraturhenvisninger, og til Rt-1910-586 og 1949 620.

Lagmannsretten, dens flertall lagdommerne Lange-Nielsen og Byrkjeland, er enig med herredsretten i synet på varigheten av festeretten, og bemerker:

Det foreligger ikke i saken noe materiale som direkte kan belyse hva avtalepartnerne måtte ha ment eller forutsatt om varigheten av festeretten ved rettsstiftelsen i 1919. Det eneste skriftlige som foreligger fra den tid er brevet av 11. januar s.å. fra det daværende almenningsstyre til Olaf Haugen, med meddelse om at hans andragende om leie av tomt var innvilget, og at festeavgiften var kr. 10 pr. år. Det er rimelig å anta at det den gang ble inngått en supplerende muntlig avtale om tomtens beliggenhet og utstrekning, men om det i så fall også ble avtalt noe om varigheten av festeretten er ikke kjent. Tomten ble ikke skyldsatt og Haugens festerett er ikke tinglyst.

Etter de knappe opplysninger som foreligger om rettsstiftelsen, må lagmannsretten legge til grunn at det ikke ble avtalt eller klart forutsatt noe om varigheten av Haugens festerett. Det må likevel ha ligget i festerettens karakter at den skulle ha et varig preg, og det kan ikke være holdepunkt for at den skulle gjelde kortere tid enn for Haugens levetid. Hvorvidt den skulle ha lengre varighet må bli å avgjøre etter en tolkning og utfylling av det som foreligger om avtaleforholdet, og herunder bl.a. tas i betraktning hvordan ordningen ellers var når det gjaldt feste av tomter i Pihlske Sameie.

På den tid Haugen fikk sin festerett hadde bortfesting av tomter fra sameiet lite omfang; det er opplyst at Haugen var blant de første som bygget hytte ved Sjursjøen. Utover i 1920-årene ble det større etterspørsel etter festetomter, og i 1927 gikk sameiet over til å opprette skriftlige festekontrakter på trykte formularer. Som ett av de trykte vilkår er her inntatt som pkt. 3 at festet av tomten kun gjelder på festerens levetid og uten rett for ham til overdragelse eller fremleie av tomten. I 1930-årene ble formularet endret noe, men bestemmelsen i pkt. 3 ble ikke forandret. Visstnok i begynnelsen av 1940-årene ble det ved ny revisjon av formularet gjort den endring i teksten i pkt. 3 at festet skulle gjelde på 60 år. Ved senere revisjoner er dette prinsipp med festerett for et bestemt antall år opprettholdt. De som før 1927 fikk tomtefeste antas alle å stå i samme stilling som Haugen ved ikke å ha fått opprettet skriftlig kontrakt, og det er intet opplyst om at det i noe tilfelle ble spesielt avtalt hvilken varighet festeretten skulle ha.

Lagmannsretten kan vanskelig finne holdepunkt for at festerettens varighet knyttes til den tid bebyggelsen med vanlig vedlikehold blir stående på tomten, og er for så vidt enig i ankemotpartens anførsel. Det er heller intet opplyst om at et slikt syn på varigheten er kjent eller utbredt i distriktet.

Heller ikke kan lagmannsretten finne grunnlag for at festeretten kan anses stedsevarende. At intet ble avtalt om varigheten kan ut fra forholdene i saken ikke lede til et slikt resultat. Hvordan Haugen selv så på spørsmålet er ikke kjent, og det er heller intet opplyst om

Side:593

at han skulle ha latt det komme til uttrykk at han mente retten var stedsevarende. Hvordan sameiet på sin side så på festetidens lengde kom først til uttrykk i 1927 da man fant behov for å få opprettet nye festekontrakter skriftlig, og da bestemmelsen om festerett begrenset til festerens levetid ble trykt i formularet. Det er intet som tyder på at ikke dette var sameiets syn også da Haugen og andre fikk sine uformelle avtaler noen år tidligere. Man må derfor gå ut fra at en uttrykkelig avtale med Haugen den gang om varigheten av hans festerett ville gjeldt for hans levetid, og det er ingen grunn til å tro at ikke Haugen ville ha akseptert et slikt vilkår. I mangel av uttrykkelig avtale må sameiet etter forholdene i saken ha adgang til å la vil kåret om festerett på levetid få anvendelse også for Haugens vedkommende.

Lagmannsrettens flertall er således kommet til at ankemotpartens påstand må tas til følge. Det bemerkes at den ankende part etter ankemotpartens opplysninger vil kunne få festekontrakt på tomten på de vilkår som nå er gjeldende for tomtefeste i sameiet.

Anken har ikke ført frem, men retten finner at saken har budt på særlig tvil, og saksomkostninger blir etter unntaksregelen i tvml. §180, første ledd, ikke ilagt.

Ekstraordinær lagdommer, sorenskriver Knut Løken, er kommet til et annet resultat enn herredsretten og lagmannsrettens flertall bemerker:

Etter at Olaf L. Haugen på styremøte i Pihlske Almenning i januar 1919 hadde fått innvilget sitt andragende om leie av tomt til et hus ved Sjusjøen, fikk han overlatt en tomt som senere ved oppmåling har vist seg å være på 1,4 dekar. Olaf Haugen var snekker, og han oppførte på tomten en tømmerhytte på ca. 35 kvm og et større uthus på ca. 65 kvm, som senere i tiden fra 1935 til 1950 er ombygget og isolert til et bolighus i 2 etasjer. Haugen bygget naust for båt i Sjusjøen. Ved et ekspropriasjonsskjønn for regulering av Sjusjøen i 1955 måtte naustet fjernes, og Haugen fikk en erstatning basert på at han kunne gjenoppføre naustet på egen tomt. Det ble også gjort, og naustet er bygget sammen med bilgarasje. Tomten ble inngjerdet med stakittgjerde i slutten av 1920-årene. Den ligger helt i utkanten av Pihlske Almenning og støter inn til Brøttum Almenning.

Pihlske Almenning ble i sin tid solgt av Staten. Den ble på en auksjon i 1833 kjøpt av gårdeiere i Ringsaker. Ved en senere oppdeling er fraskilt Brøttum Almenning og Veldre Almenning. Det gjenværende av Pihlske Almenning er senere omdøpt til Pihlske Sameie, angivelig fordi ikke alle gårder i den gjenværende del av Ringsaker var med på kjøpet i 1833.

På det tidspunkt da Olaf Haugen fikk leie tomt, var det bare bortsatt et fåtall tomter i almenningen. Hvilke tomter dette var, kan ikke ettervises i dag etter ankemotpartens opplysning. Utover i 20-årene øket bortsettingen av tomter, og denne har senere fortsatt i stadig økende grad. I en redegjørelse av 18. mars 1977 har Pihlske Sameie opplyst at antallet bortsatte tomter pr. 1/8-1931 var 75, pr. 1/8-1946 513 og pr. 1/1-1952 695. Under ankeforhandlingen ble muntlig opplyst at tallet på bortsatte tomter pr. 1/1-1977 var 2.531, og at de årlige leieinntekter var kommet opp i vel 500.000 kroner.

Side:594

Parallelt med økningen av tallet på bortsatte festetomter er det skjedd en utvikling med hensyn til formen for og innholdet av festeavtalene. Det første man vet herom, er at som sak nr. 26 på styremøte i Pihlske Almenning den 23. april 1927 ble behandlet forslag til regler for bortsettelse av tomter i almenningen. Noen skrevne kontrakter fra før denne tid er ikke kjent. De foreslåtte regler ble vedtatt i styremøtet. Av reglene hitsettes:

«1. Som regel blir tomter kun at bortsette til indvånere af Ringsaker og Nes herreder. Kun i særegne tilfælde til udenbygdsboende, og da med forhøiet afgift.

2. - - - - - -

3. Tomtefæstet meddeles i almindelighet kun for vedkommende fæsters levetid og uden ret til overdragelse eller fremleie af tomten.

- - - - -

Ønsker fæsteren eller hans bo at overdrage fæsteretten, må særskilt andragende derom indsendes til Pihlske Almennings styre der afgjør om og i tilfælde på hvilke vilkår bortfæsting til en ny person kan finde sted.

Fæstere, som er bosittende i Ringsaker og Nes, skal dog kunne overdra fæstet til livsarving, som er bosatt i nogen af nævnte herreder, uden særskilt samtykke fra almenningsstyrets side. I tilfælde fæsterens død kan fæsteretten likeledes uden samtykke af almenningsstyret overgå på livsarving bosittende inden Ringsaker eller Nes. Den overdragelsen skal i begge tilfælder den nye fæster gjøre indberetning til almenningsstyret.

4. - - - - - -

5. - - - - -

6. - - - - -

7. - - - - -

8. I årlig afgift blir som regel å kræve kr. 20,-. - - - - -»

Den eldste festekontrakt som er fremlagt i saken, er datert 5. september 1928 og er på et utfylt trykt festekontraktskjema for Pihlske Almennings bortsettelse av tomter. Den årlige festeavgift er i kontrakten satt til kr. 10,-. De foran gjengitte regler for bortfeste av tomter er benyttet i kontrakten. Den bærer ellers en udatert påtegning om å være overdratt en sønn på samme betingelser iflg. pkt. 3.

En fremlagt festekontrakt av 7. juli 1936 er utstedt på et nytt festekontraktskjema for Pihlske sameiestyre. Den årlige festeavgift er kr. 20,-. Også denne kontrakt er på festerens levetid og nå «uten rett for ham til overdragelse eller fremleie såvel av tomten som av bebyggelsen». Kontrakten inneholder ingen særskilte bestemmelser for festere bosittende i Ringesaker og Nes eller deres livsarvinger. Kontrakten er tilføyet denne håndskrevne bestemmelse:

«Styret motsetter seg tinglysning av festekontrakten.»

En fremlagt festekontrakt av 9/10-1941 er igjen på et nytt trykt skjema. Denne gang er festetiden i den trykte tekst fastsatt til 60 år med rett til regulering hvert 20. år av den fastsatte årlige festeavgift som fremdeles er 20 kroner. Ellers finnes her denne bestemmelse:

«Festeren har ikke rett til overdragelse eller fremleie av tomten

Side:595

eller bebyggelsen uten Sameiets godkjennelse, og ønsker festeren eller hans bo å overdra festeretten, må særskilt andragende derom innsendes til Pihlske Sameiestyre, der avgjør om og i tilfelle på hvilke vilkår bortfestning til en ny person kan finne sted.»

Også en ny festekontrakt av 13. november 1945 har en årlig avgift på kr. 20,- og en festetid på 60 år med adgang til regulering av leien. Også ellers er kontrakten enslydende med kontrakten av 1941 med den unntagelse at det er kommet til et nytt punkt 10:

«Det påhviler festeren å avfinne seg med de seterberettigede.»

Bestemmelsen i kontrakten av 1936 om at sameiestyret motsetter seg tinglysning av festekontrakten, er utgått i de to sist nevnte kontrakter. I senere kontrakter finnes det bestemmelser om kontraktenes tinglysning.

I de siste to 10-år er festeavgiftene i kontraktene steget betydelig, og de utgjør nå omkring kr. 340,- i året for tomter innenfor en veibom og kr. 500,- utenfor veibommen. I nyere kontrakter kan festeavgiften reguleres hvert 10. år under hensyn til endringer i eiendomsverdien. Festetiden er fortsatt 60 år, men fra en gang i 1960-årene har kontraktene fått denne tilføyelse:

«Ved festetidens utløp skal festeren ha rett til å få forlenget kontrakten for nye 60 år såfremt bortfesteren ikke ønsker å overta husene på tomten etter lovlig skjønn.»

Det innrømmes nå også rett til overdragelse av festet, dog slik at hvis dette skjer til andre enn ektefelle, skal sameiets styre ha rett til å inntre i handelen etter en pris som blir å fastsette ved lovlig skjønn.

Det er foretatt en såvidt utførlig gjennomgåelse av Pihlske Almenningsstyres og Pihlske Sameiestyres festekontrakter for å vise at disse stadig har vært under utvikling med hyppige forandringer også av vesentlige kontraktsbestemmelser. Ut fra dette mener mindretallet at man vanskelig kan oppfatte de i 1927 vedtatte regler for bortfeste av tomter eller festekontraktskjemaet benyttet i 1928 som uttrykk for det rådende syn på innholdet av Olaf Haugens tomteleie i 1919, hverken fra bortfesterens eller festerens side. Vedtaket av 1927 om regler for bortfeste av tomter i almenningen kan like gjerne sees som et ønske om å endre en tidligere form for tomteleie.

Det man kanskje mest burde feste seg ved i disse dokumenter, er at begge innholdt bestemmelser som ga evigvarende rett til tomteleien for livsarvinger bosatt i Ringsaker og Nes og således viser at evigvarende tomteleie ikke var noe ukjent forhold for medlemmene av almenningsstyret. Ellers viser utviklingen at Pihlske Almenningsstyre og Sameiestyre etter hvert som mulighetene har åpnet seg, har anvendt et mer og mer forretningsmessig syn på festeavtalene for å sikre sameiet inntekter av den verdi stigning som har funnet og finner sted for bortsatte tomter innen sameiets område.

Tomtefeste uten tidsbegrensing har heller ikke ellers vært ukjent på Hedmark og i Oppland, særlig i byene rundt Mjøsa og av dem igjen i Lillehammer og dens omland med nabokommunen Fåberg. Som eksempel på det siste er under ankeforhandlingen fremlagt en kontrakt av 13. november 1906 om tomteleie fra eiendommen Hammerseng gnr. 53, bnr. 1. Her bortleies ved kontrakt «uoppsigelig fra

Side:596

begge sider» to tomtestykker, det ene mot årlig avgift kr. 24,- og det annet mot 5 dagers arbeide i slåttonnen verdsatt til kr. 7,50, idet kostholdet påhviler gården Hammersengs eier. Videre nevnes at det så sent som 2/9-1939 ble bortfestet en tomt av Brøttum Almenning uoppsigelig fra bortfesterens side og med adgang til fratredelse med 6 måneders oppsigelse fra festerens side. Årlig avgift var kr. 25,-. Veldre Almenningsstyre har ved festekontrakt av 3. mai 1962 bortfestet en hyttetomt ved S. Mesnavann mot årlig avgift kr. 30,-. Festet kan ikke sies opp av almenningen, men av festeren med 6 mnd.s varsel. Ellers har Pihlske Sameies prosessfullmektig under ankeforhandlingen opplyst at det av Veldrealmenningen bare er opprettet 7 festekontrakter, de 3 eldste er uoppsigelige som nevnt, de 4 siste inngått for 60 år. Veldre Almenning hadde da lært av Pihlske Sameie. Om Brøttum Almenning opplyste driftsfullmektig Johan Nærbøe ved Pihlske Sameie som vitne under ankeforhandlingen at også Brøttum Almennings festekontrakter i dag skal være som Pihlske Sameies. At Brøttum Almenning og Veldre Almenning overhodet har inngått festeavtaler som er uoppsigelige fra bortfesterens side, ser mindretallet som bevis for at stedsevarig tomteleie hverken er eller har vært noe ukjent forhold i Ringsaker-Lillehammerdistriktet.

Mindretallet finner det også av betydning for avgjørelsen av saken og partenes forståelse av festeavtalen av 1919 hvordan de begge har innrettet seg med hensyn til denne. Olaf Haugen vites aldri å ha uttalt seg om festeavtalens varighet, men han har innredet seg på eiendommen som om den varig var hans. Han har bebygget den og vedlikeholdt bygningene frem til sin død 21. januar 1968, 76 år gammel. Som barnløs hadde han ved testament av 3/12-1967 forføyet over eiendommen til beste for sin brordatter, den ankende part. Hun hadde de siste 10 år av hans liv reist mellom Biristrand og Lillehammer for å stelle huset for ham.

Pihlske Sameie vites ikke å ha foretatt seg noe i festeforholdet fra tomten var anvist og til etter Olaf Haugen var død utover å sende regning på og å motta den årlige festeavgift.

Mindretallet finner etter det som er nevnt at det er rimelig å anta at Olaf Haugen ved festeavtalens inngåelse og senere har hatt forventning om og forståelse av å ha fått en stedsevarig festerett uavhengig av år og egen levetid. Noe annet er aldri kommet til uttrykk overfor ham fra Pihlske Almenningsstyre eller Sameiestyre. Det foreligger heller ikke i saken etter mindretallets mening noen holdepunkter for at Pihlske Almenningsstyre i 1919 var av en annen oppfatning.

Mindretallet stemmer for at Margrethe Larsen frifinnes. I saksomkostningsavgjørelse er mindretallet enig i flertallets resultat.

Domsslutning:

1. Margrethe Larsen dømmes uberettiget til å ha hus stående på tomt nr. 215 på Sjusjøen i Pihlske Sameie.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.

Side:597

Av herredsrettens dom (sorenskriver Kaare Schumann Andersen): - - -

Snekker Olaf L. Haugen ønsket i 1919 å bygge seg en hytte på Sjusjøen. Han var da ca. 29 år gammel og bosatt i Mesnalien. Etter søknad om tomt fikk han følgende brev, dat. 11.1.1919, fra Pihlske Sameie:

«Deres andragende om leie av tomt til et lite hus ved Sjusjøen blev behandlet i sidste styremøte. Beslutning: Andragendet indvilges. Aarlig avgift kr. 10,-...»

Noen skriftlig kontrakt om leieforholdet ble ikke opprettet, og man kjenner ingen andre skriftlige kontraktsvilkår enn det som her er angitt om leiens størrelse, således intet om festetidens lengde, oppsigelsesregler, reguleringsbestemmelser for leien m.v.

På tomten oppførte Haugen i 1919-20 en liten hytte på ca. 20 m2 samt et uthus. Han var en av de første som bygget seg fritidshus ved Sjusjøen, og først i slutten av 1920-årene og utover 1930-årene begynte bortfestingen av tomter i stor stil. Fra omkring 1927 gikk Pihlske Sameie over til å bruke trykte standardkontrakter ved bortfeste av tomter, og her var det klausul om at festet bare gjaldt for festerens (eventuelt hustruens) levetid, uten rett til overdragelse eller framleie av tomten. I siste halvdel av 1930-årene gikk Pihlske over til å bruke andre standardvilkår ved tomtefeste, bl.a. om festetiden:

«.. Festet av tomten gjelder for 60 år og forbeholder Sameiet seg rett til regulering av avgiften hvert 20 år. Festeren har ikke rett til overdragelse eller fremleie av tomten eller bebyggelse uten Sameiets godkjennelse, og ønsker festeren eller hans bo å overdra festeretten, må særskilt andragende herom innsendes til Pihlske Sameiestyre, der avgjør om og i tilfelle på hvilke vilkår bortfesting til ny person kan finne sted

Det er opplyst at eldre festeforhold etterhvert er bragt over på de sistnevnte vilkår, uten at dette har foranlediget tvister mellom grunneier og fester. Av en eller annen grunn er Haugens festeforhold uteglemt under denne «opprydning» og da han døde 21.januar 1968, forelå det intet annet om festeforholdet enn det refererte tilsagn om tomt. Det forelå testamente fra ham, hvoretter hans brordatter Margrethe Larsen, Biri, skulle arve hans «hytte på Sjusjøen med inneværende innbo».

Margrethe Larsen, saksøkte i nærværende sak, har ikke vært villig til å opprette ny festekontrakt med Pihlske Sameie, hvor festetid m.v. fastsettes, idet hun mener at hennes avdøde onkel i 1919 ble tilsagt en stedsevarig festerett på tomten, uten adgang til regulering av den opprinnelig fastsatte leie m.v. Pihlske Sameie hevder på sin side at man aldri har ment å gi Olaf Haugen en stedsevarig festerett til tomten. Dette er bakgrunnen for nærværende tvist. - - -

Retten bemerker:

Det foreligger i dette tilfelle ingen skriftlig kontrakt som regulerer de forskjellige sider av festeforholdet. Såvidt skjønnes, foreligger det heller ikke påviselige uttalelser fra den avdøde fester om hvordan han oppfatter de nærmere festevilkår, bl.a. om festerettens varighet. At han i testamentet betenkte sin brordatter med hytten, forteller neppe noe i så måte.

Det eneste kontaktsmateriale man her har for hånden er grunneierens tilsagn av 1919 om tomt. Haugen var på dette tidspunkt ca. 29 år og snekker i bygda. Selv etter datidens forhold kunne det ikke ha vært noen stor investering han foretok i bebyggelse på tomten, og man kan ihvertall ikke av

Side:598

denne investering slutte seg til en forventning hos ham om å kunne ha hytten stående der ut over sin levetid.

Alt i alt må man kunne fastslå at hverken formålet med festeforholdet eller festerens senere disposisjoner over tomten peker hen på at det her må være inngått et stedsevarig festeforhold. Den lave grunnleie som ble fastsatt, og uten adgang til regulering, tyder på at partene må ha regnet med en tidsbegrensning i leieforholdet.

Fra Pihlske Sameie,s side har det neppe vært meningen å opprette et stedsvarig festeforhold. Såvidt skjønnes, har sameiet aldri inngått slike festeforhold for sitt område, og noen særgrunn hertil for Haugens vedkommende er ikke påvist. Som anført av saksøkeren, er stedsevarige festeforhold noe man ikke støter på her i distriktet, og det ligger nær å anta at man for varigheten av dette festeforhold uten videre forutsatte samme begrensning som man kjente for f.eks. husmannsfeste, d.v.s. en personlig rett for festeren i hans levetid, og som man forbeholdt seg å regulere ved hans bortgang. At slike regler ble presisert da standardkontrakter noen år senere ble tatt i bruk, taler også for denne løsning.

Retten er etter dette kommet til at man ved utfylling av Haugens festeavtaler må legge til grunn at festeretten var begrenset til hans levetid, og at det er grunneieren som ved hans død avgjør «om og i tilfelle på hvilke vilkår bortfesting til ny person kan finne sted». Inntil slik avgjørelse foreligger og saksøkte skaffer seg ny festeavtale på vilkår som man blir enige om, plikter hun å fjerne bebyggelsen fra tomten.

På grunn av de mangelfulle opplysninger som her forligger om leieforholdet, har saken budt på tvil, og etter omstendighetene var det rimelig at saksøkte ønsket rettens avgjørelse. Saksomkostninger ilegges derfor ikke, jfr. tvistemålslovens 172 annet ledd. - - -