RG-1978-773

Instans:	Agder lagmannsrett
Dato:	1978-03-01
Publisert:	RG-1978-773
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 1. mars 1978 i sak nr. 81/1977
Parter:	Skien kommune (høyesterettsadvokat Kjell Skjelbred) mot Ole Andengaard jr. (høyesterettsadvokat Thorstein Vale).
Forfatter:	Lagmann Kristen Syvertsen, lagdommerne Arne Christiansen, Ola Rygg
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Bygningsloven (1965) §33, Grunnloven (1814) §105, Grunnloven (1814), §172, §180, Tvistemålsloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917) §54, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§29, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3, §32, Bygningsloven (1965)

I tvist mellom Ole Andengaard jr. og Skien kommune avsa Skien og Porsgrunn byrett 13. april 1977 dom med slik domsslutning:

«1. Skien kommune dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Ole Andengaard jr. kr. 35.000,- kronertrettifemtusen - med tillegg av 4% rente p.a. fra 4. oktober 1976.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.»

Byrettens dom er avsagt under dissens, idet rettens formann - byrettsdommer Odvar Rye - stemte for frifinnelse av kommunen. Byrettens flertall besto av de to oppnevnte sakkyndige domsmenn arkitekt Johannes Borchsenius og inspektør Magne Sunnanaa.

Bakgrunnen for tvisten er at driftsbygningen på Ole Andengaards eiendom Mæla, gnr. 4, bnr. 215 i Gjerpen, ble totalskadet ved en påsatt brann 26. mars 1975. Andengaard ønsket å oppføre ny driftsbygning på samme grunnmur, som ikke var blitt vesentlig skadet ved brannen. Dette ble han imidlertid hindret i av kommunen, ved at bygningsrådet etter innstilling fra byplankontoret fant slik gjenoppbygging uforenlig med de planer som forelå om utvidelse/omlegging av Are Frodes veg, som eiendommen Mæla grenser til mot nord. Etter forhandlinger mellom Andengaard og kommunen ble

Side:774

gjenoppbyggingsspørsmålet løst ved at Andengaard fikk tillatelse til å benytte en del av den tidligere tomt for oppføring av sin nye driftsbygning. Da kommunen avslo å betale noen erstatning for tap Andengaard mener seg påført ved at han ikke helt ut fikk benytte den tidligere byggetomt med eksisterende grunnmur og fundament, reiste han sak mot kommunen med krav om erstatning begrenset oppad til kr. 105.000,-. Om enkelthetene i saksforholdet, partenes anførsler for byretten og dennes vurdering av tvistespørsmålene, vises til byrettens dom.

Skien kommune v/h.r.advokat Kjell Skjelbred har i rett tid påanket byrettsdommen til Agder lagmannsrett. Ole Andengaard jr. v/h.r.advokat Thorstein Vale har tatt til motmæle mot anken, men har ikke motanket.

Ankeforhandling ble holdt i Rådhuset i Skien 16. og 17. februar 1978. Det ble avhørt 3 vitner. Retten var sammen med begge prosessfullmektigene, ankemotparten og ankemotpartens far på befaring på eiendommen.

Det er fra begge sider fremkommet enkelte korrigerende og supplerende opplysninger til den fremstilling av saksforholdet som er gitt i byrettens dom. Disse vil, i den utstrekning de anses å ha betydning, bli nevnt under partenes anførsler. For øvrig står saken, med hensyn til spørsmålet om erstatning kan kreves, stort sett i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Skien kommune har i det vesentlige gjort gjeldende:

Andengaard ville ha måttet finne seg i at kommunen nedla midlertidig byggeforbud etter bygningslovens §33, uten noen erstatning. Noe formelt forbud for området som sådant er ikke nedlagt, men det kunne ha blitt gjort og det ville også ha blitt gjort dersom man ikke ved forhandlinger var kommet til en ordning med Andengaard. Denne rent formelle side av saken er etter kommunens oppfatning uten betydning for realiteten, som er at Andengaard etter brannen ikke uten videre hadde noe krav på å få føre opp ny driftsbygning på samme sted. Spørsmålet om erstatningsplikt eller ikke må vurderes på samme måte som om det ved stadfestet reguleringsplan var fastsatt en byggelinje i samsvar med den som ble godkjent av kommunen for Andengaards driftsbygning.

Utgangspunktet og hovedregelsen etter norsk rett er at en grunneier ikke kan kreve erstatning for den innskrenkede eierrådighet som følger av en byplan. Bestemmelsen i bygningslovens §32 nr. 1 er et unntak fra denne hovedregel, men vilkårene for erstatning etter §32 nr. 1 foreligger ikke i dette tilfelle. Inngrep av mindre vidtgående art, slik det her er spørsmål om, medfører ikke erstatningsansvar, selv om det kan påvises at de har økonomiske konsekvenser for de berørte eiendommer. Kommunen har i denne forbindelse vist til Schulze og Ditlefsens kommentar til bygningsloven 112, Fleischer: Bygnings- og reguleringsrett, del 2, 2. utg. 1973 52-65, og til følgende avgjørelser av Høyesterett:

Rt-1970-67. Rt-1970-306. Rt-1971-981. Rt-1972-102. Rt-1973-1224. Rt-1976-117. 

Den forskyvning av midtlinjen av Are Frodes veg mot sør som kommunen foretok etter brannen, skyldtes ikke bare hensynet til å

Side:775

spare utgiftene med flytting av den nye enebolig på nordsiden av veien (gnr. 4 bnr. 310). Dette var bare ett av flere momenter som tilsa å pålegge Andengaard byggeforbud. Valget av endelig trace for den fremtidige innfartsåre Are Frodes veg var og er fortsatt så uvisst at det ville være uforsvarlig av kommunen å tillate gjenoppføring av Andengaards driftsbygning på samme sted. Men selv om det skulle være så at byggeforbudet må anses motivert vesentlig eller utelukkende av økonomiske og ikke trafikkmessige hensyn, så er dette etter kommunens syn ikke avgjørende for erstatningsspørsmålet. Det offentlige må ved enhver vegprosjektering ta økonomiske hensyn, herunder også vurdere hvilke utgifter til erverv av grunn, flytting av eksisterende hus m.v. som de forskjellige alternativer for tracevalg vil medføre. Det er helt legalt å ta slike hensyn.

Andengaard var kjent med planene om utvidelse av Are Frodes veg og burde derfor ha forsikret seg mot tap som følge av et mulig gjenoppføringsforbud i tilfelle av brann. Dette kunne han ha gjort ved å tegne en fullverdiforsikring, i stedet for bare en såkalt «førsterisikoforsikring» som ikke dekker tap av denne art. Han kan ikke velte sin forsikringsmessige egenandel over på kommunen i form av et erstatningskrav.

Kommunen bestrider videre at byggeforbudet har medført en mindre hensiktsmessig og økonomisk dårligere anvendbar driftsbygning enn den Andengaard ville ha fått ved å bygge slik han primært ønsket. Dette spørsmål må vurderes ut fra Andengaards behov ved drift av eiendommen som landbruk, og da er bygningen fullt stor nok. Mulighetene for å anvende driftsbygningen til andre formål, som f.eks. leie av lagerrom til andre, står erstatningsrettslig i en annen stilling og må holdes utenfor tapsvurderingen. Kommunen er uenig i det syn byretten har lagt til grunn på dette punkt.

At Andengaard har valgt en planløsning for den nye driftsbygningen som er funksjonelt mindre heldig og som har vist seg å bli kostbar, er ikke kommunens ansvar.

Utgiftene til fjerning av de gjenverdier som ikke kunne benyttes ved gjenoppføringen, må sees som en følge av brannen og ikke som en følge av byggeforbudet. Disse utgiftene må derfor også holdes utenfor tapsvurderingen. Kommunen har forøvrig ikke satt frem noe krav om rydding av tomten.

Kommunen har ikke noe å innvende mot selve erstatningsutmålingen i byrettens dom, ut fra de premisser byretten har bygget på. Man mener imidlertid at kommunen skulle ha vært frifunnet for ethvert erstatningsansvar, og subsidiært at erstatning bare skulle ha vært tilkjent for tap av de utnyttbare gjenverdiene - nærmere bestemt grunnmuren langs den nedbrente bygnings tverrside mot nord.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

«Skien kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for såvel byretten som lagmannsretten.»

Ole Andengaard jr. har sammenfatningsvis anført:

Som for byretten hevdes det prinsipalt at erstatningsplikt foreligger uavhengig av om Andengaards tap er vesentlig eller ikke. Byggeforbudet er i realiteten et ekspropriasjonsinngrep overfor Andengaard, og

Side:776

en ekspropriat har krav på full erstatning hva enten hans tap er stort eller lite.

Byretten har korrekt lagt til grunn at det var forskyvningen av vegtraceen som var den umiddelbare årsak til tapet. Men byretten har tatt feil med hensyn til hva som var kommunens motiv for å flytte vegens midtlinje 5 m mot sør. Dette ble gjort utelukkende for å spare omkostningene med flytting av den nye eneboligen, gnr. 4 bnr. 310, på nordsiden av vegen. Kommunen hadde begått en feil ved å gi byggetillatelse for denne boligen i 1967, og senere for garasjetilbygg på samme bolig mot Are Frodes veg i 1972. Følgene av disse sine egne feildisposisjoner forsøkes nå veltet over på Andengaard, med utgangspunkt i den anledning til dette som brannen medførte for kommunen.

Subsidiært hevder Andengaard at kommunen er erstatningsansvarlig selv om motiveringen for byggerestriksjonene var av mer sammensatt art, slik som antatt av byretten. Det må i denne forbindelse skilles skarpt mellom tap av foretatte investeringer og tap av grunnverdi. Det er i saken vesentlig spørsmål om tap av investeringer (grunnmur, fundament og låvebru), mens den restriktive nyere domspraksis hovedsakelig gjelder tap av grunnverdi som følge av båndlegging. Denne meget vesentlige forskjell synes byretten å ha oversett.

Når det gjelder tapsberegningen, har Andengaard særlig fremholdt:

Den av byretten tilkjente erstatning er ikke på langt nær tilstrekkelig til å dekke tapet, men man har av forskjellige årsaker begrenset seg til å påstå byrettens dom stadfestet. Ved en eventuell vurdering fra lagmannsrettens side av om tapet er vesentlig, må imidlertid det virkelige tap bli å legge til grunn.

Når det innledningsvis i byrettens dom er sagt at det ikke foreligger planer om driftsendring for eiendommen, så er dette uriktig. Det foreligger planer om overgang til grønnsakdyrking som hovedproduksjon.

Det bestrides at det anlagte heisesystem på noen måte kan sies å være like tjenlig for Andengaard som en låvebru ville ha vært (byrettsdommen 15 nederst).

Det bestrides likeledes at den nye driftsbygningen er «mer enn stor nok» etter den drift eiendommen er basert på (byrettsdommen 16). Driftsbygningens størrelse er nettopp blitt flaskehalsen for Andengaards driftsopplegg. Noen mulighet for å utvide bygningen mot sør, slik byretten har antydet, foreligger ikke, idet kommunens hovedvannledning går like forbi bygningen på sørsiden.

Andengaard er ikke enig med kommunen i at det ved tapsberegningen kan trekkes noe skille mellom bygningens funksjon som driftsbygning i landbruket og dens anvendelse til andre formål. Det avgjørende er at det er spørsmål om tap i næringsvirksomhet - hva slags næring må være uten betydning i relasjon til erstatningsspørsmålet.

Det er intet grunnlag for kommunens anførsel om at Andengaard burde ha gardert seg mot tap av denne art ved å tegne fullverdiforsikring. Ved skjønn så sent som i 1974 var det lagt til grunn uendret trace for Are Frodes veg og med uendret byggelinje på 12,5 m. Andengaards driftsbygning lå klart utenfor byggeforbudsfeltet. Området var i et planforslag av 1972 foreslått regulert til jordbruk.

Andengaard har gjort det best mulige ut av den situasjon brannen

Side:777

og kommunens inngrep satte ham i. Den nye driftsbygningen er planlagt av landbruksetatens bygningstekniske eksperter. Den planløsning som ble valgt ble kostbar (ca. kr. 800,000,- med fradrag av ca. kr. 110,000,- som påregnet refusjon av merverdiavgift). Bygningen er likevel funksjonelt klart mindre tilfredsstillende ut fra Andengaards behov enn en bygning gjenoppført på den tidligere tomt ville ha vært. Gulvarealet er også blitt vesentlig mindre (328 m2 mindre enn i den nedbrente bygningen), uten at dette har medført noen besparelse i byggekostnader. Andengaard viser til fremlagte beregninger, hvor det framgår at hans tap som følge av de endringene han måtte foreta i byggeplanene klart overstiger kr. 35.000,-.

Når Andengaard i ankesaken har begrenset sitt krav til det beløp han ble tilkjent av byretten, bør han få beholde dette ubeskåret - uten fradrag for egne saksomkostninger.

Ole Andengaard jr. har nedlagt slik påstand:

«Byrettens dom stadfestes, og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byrettens flertall, men på et noe annet grunnlag.

Slik lagmannsretten ser saken, er det avgjørende for erstatningsspørsmålet hva som var den reelle begrunnelse for bygningsrådets vedtak av 29. mai 1975. Dette vedtaket ble fattet i tilslutning til byplankontorets innstilling, og det hadde som forutsetning en forskyvning av midtlinjen av Are Frodes veg 5 m mot sør, i kombinasjon med en utvidelse av byggelinjen til 30 m regnet fra den nye trace's midtlinje. I forhold til Andengaard var virkningen av dette den samme som en utvidelse av den eksistrende byggelinje fra 12,5 til 35 m. Ved den dispensasjon som senere ble gitt, ble utvidelsen av byggelinjen redusert noe, fra 35 til 23,5 m.

Etter Høyesteretts praksis i saker om erstatning for bygge- og gjenoppføringsforbud som følge av byggelinje mot veg, antar lagmannsretten at Andengaard ikke ville hatt noe å kreve dersom kommunens vedtak var begrunnet i trafikkmessige hensyn eller andre nødvendige reguleringsmessige hensyn. Det synes å fremgå, bl.a. av avgjørelsene i Rt-1972-102 flg. (særlig på 106) og Rt-1973-1224 (særlig på 1226 nederst) at spørsmålet om erstatning i slike tilfeller blir å avgjøre ut fra den norm som er opp stillet i bygningslovens §32 nr. 1. Lagmannsretten anser det klart at en vurdering på dette grunnlag måtte medføre ansvarsfrihet for kommunen i det foreliggende tilfelle.

Lagmannsretten kan imidlertid ikke tiltre byrettens oppfatning av bygningsrådets begrunnelse for den forskyvning av vegens midtlinje som ble foretatt. Byretten har funnet det «neppe tvilsomt at også andre forhold enn eneboligen på nordsida av vegen har gjort det ønskelig å trekke veglinja lenger sør, eller i hvert fall åpne muligheter for det.» Byretten nevner deretter de den gang foreliggende alternativer for innføring av Are Frodes veg i Mælagata og tilknytningen til Århusbrua, sammen med jordbruksmyndighetenes forslag om å flytte Århusbrua lenger mot sør. Byretten har sett det slik at kommunen, for å ha tilstrekkelig valgfrihet med hensyn til tilknytningspunkter når avgjørelsen om dette skulle treffes, måtte sikre seg en viss

Side:778

«slingringsmonn» for vegtraceen langs Andengaards eiendom, og at dette har vært tillagt vekt i forbindelse med den forskyvning av midtlinjen for vegen som ble foretatt.

Lagmannsretten ser annerledes på dette. Det området saken gjelder, var i kommunens planforslag av 1972 foreslått regulert til jordbruk, og i et skjønn avholdt så sent som i 1974 var det forutsatt både uendret trace og uendret byggelinje (12,5 m) for Are Frodes veg. Andengaard har på denne bakgrunn reist spørsmål om kommunen - selv om vedtaket av 29. mai 1975 hadde vært begrunnet i hensynet til handlefrihet ved valg av tilknytning i vegens endepunkter - erstatningsfritt kunne treffe de vedtak som ble truffet. Lagmannsretten finner det imidlertid unødvendig å gå nærmere inn på dette, idet man etter bevisførselen legger til grunn at disse påberopte hensyn var uten noen sammenheng med vedtaket om forskyvning av traceen på det aktuelle sted.

Lagmannsretten finner etter befaringen at de 5 meters forskyvning av vegens midtlinje ved Andengaards eiendom ikke kan ha noen betydning hverken for innføringen av Are Frodes veg i Mælagaten eller for tilknytningen til Århusbrua. Det som foreligger om kommunens saksbehandling viser også at bygningsrådets vedtak av 29. mai 1975 utelukkende var begrunnet i hensynet til å spare omkostningene med flytting av eneboligen på nordsiden av vegen.

Forslaget ble tatt opp i byplankontorets innstilling til bygningsrådet av mai 1975, kalt «Foreløbig prinsippforslag for ny regulering av Are Frodes veg i tilknytning til gjenoppførelse av nedbrent driftsbygning og uttalelse fra fylkeslandbruksstyret vedr. denne vegparsellen i Norsk Vegplan II for Skien.» Om utforming av reguleringsplanen er det her sagt følgende:

«Reguleringsplanen av 20.9.1972 medfører så store nærføringsulemper for den nye eneboligen ved gården nord for Are Frodes veg at huset sannsynligvis må rives eller flyttes. Ved å flytte senterlinja for vegen noe lenger sør, som vist på kartbilag med løsningsalternativ I, vil eiendommen nord for vegen kunne bevares. En vil derfor gå inn for at planen av 20.9.1972 justeres med dette for øye.»

I samme dokument har byplankontoret også kommentert problemene med innføring av Are Frodes veg i Mælagata og tilknytningen til Århusbrua, men uten at dette er knyttet sammen med forslaget om å forskyve traceen på strekningen langs Andengaards eiendom. Om innføringen i Mælagata er det sagt at

«En har også her valgt å justere linja sørover, slik at eiendommene nord for vegen kan bevares i sin helhet.»

For tilknytningen til Århusbrua ble bygningsrådet forelagt to alternative løsninger, den ene i samsvar med planforslaget av 1972 og den andre med flytting av Århusbrua noe lenger mot sør. Byplankontoret anser de to løsningene stort sett likeverdige trafikkteknisk, og foretar ingen prioritering av dem i sin innstilling til bygningsrådet.

Lagmannsretten slutter av dette at det både for byplankontoret og for bygningsrådet har vært de hensyn som er nevnt i innstillingen som helt ut har vært motiverende for vedtaket om forskyvning av midtlinjen for Are Frodes veg. Problemene med tilknytning i vegens endepunkter kan ikke ha spilt noen rolle for den forskyvning som

Side:779

ble foretatt på strekningen langs Andengaards eiendom. Det bemerkes at vitnet ingeniør Holm ved Skien byplankontor på spørsmål bekreftet at det ikke var noen sammenheng mellom forskyvningen av vegtraceen langs Andengaards eiendom og løsningsalternativene for tilknytning til Århusbrua.

Lagmannsretten er enig med byretten i at det var forskyvningen av vegens midtlinje som var den umiddelbare årsak til tapet av de gjenverdier som Andengaard krever erstattet. Uten noen slik forskyvning, og med en slik utvidelse av byggelinjen som byplansjefen og bygningsrådet fant å kunne godta (ca. 18 m), ville Andengaard ikke ha blitt påført nevneverdig tap. Det er ikke noe som tilsier et videre byggerforbudsbelte etter den eksisterende vegtrace enn etter den prosjekterte.

Ut fra dette er det lagmannsrettens syn at forskyvningen av veglinjen i relasjon til erstatningsspørsmålet ikke kan sees som noe reguleringsvedtak - det må etter sitt formål og sin virkning ses som et ekspropriasjonsartet inngrep, rettet mot en bestemt grunneier. Et formelt vedtak om midlertidig byggeforbud etter bygningslovens §33 ville - om det var begrunnet i de samme hensyn - ha kommet i samme stilling. Men det kan vel sies at når kommunen ikke fulgte denne formelle fremgangsmåte, så er også det i seg selv et indisium på at det her var en helt konkret virkning som var til siktet.

Det er etter dette ikke noe vilkår for erstatning at det økonomiske tap for Andengaard er vesentlig, og lagmannsretten går derfor ikke nærmere inn på dette. Det blir heller ikke nødvendig for lagmannsretten å gå inn på spørsmålet om tap av investeringer står i noen annen erstatningsrettslig stilling enn tap av grunnverdier som følge av reguleringsinngrep, et spørsmål partene har ofret atskillig oppmerksomhet under prosedyren for lagmannsretten.

Når det gjelder erstatningsutmålingen, er spørsmålet for lagmannsretten bare om byretten har tilkjent erstatning for tapsposter som faller utenfor ansvarsgrunnlaget. Andengaard har ikke motanket, og kommunen har godtatt utmålingen ut fra de premisser byretten har lagt til grunn.

Lagmannsretten kan ikke se at det hefter noen feil ved byrettens beregningsgrunnlag. Kommunens anførsel om at Andengaard bare kan kreve erstatning for bygningens reduserte anvendelighet som driftsbygning for egen gårdsdrift, kan ikke ses å være holdbar. Lagmannsretten viser til det ankemotparten har anført om dette og som retten er enig i. Det samme gjelder spørsmålet om betydningen av at Andengaard hadde unnlatt å tegne forsikring som dekket tap av den art det her er spørsmål om. Man kan heller ikke se at byretten har gjort feil ved å ta med i beregningsgrunnlaget utgifter til fjerning av de gjenverdier som Andengaard ville ha kunnet gjøre bruk av etter brannen, men som han etter forskyvningen av veglinjen ikke fikk utnyttet. Kostnaden med fjerning av disse gjenverdiene må etter lagmannsrettens mening ses som en følge av forskyvningen av vegtraceen og ikke som en følge av brannen.

Anken har ikke ført frem, og ankemotparten bør tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålslovens

Side:780

§180 første ledd.

Byretten har unnlatt å tilkjenne saksomkostninger etter unntaksregelen i tvistemålslovens §172 annet ledd første alternativ. Lagmannsretten er forsåvidt enig i at vilkårene etter denne bestemmelsen må sies å foreligge. Lagmannsretten er imidlertid blitt stående ved at Andengaard etter omstendighetene bør få erstattet sine saksomkostninger også for byretten. Lagmannsretten har funnet å burde legge vekt på at saken - etter lagmannsrettens bedømmelse av den - gjelder et erstatningsbetingende ekspropriasjonsartet inngrep. Slike inngrep skjer i alminnelighet på det offentliges (ekspropriantens) bekostning - også når det gjelder utgifter motparten (ekspropriaten) påføres ved en rettssak, jfr. i denne forbindelse skjønnslovens §54 første ledd.

H.r.advokat Vale har fremlagt omkostningsoppgave på tilsammen kr. 18.970,-, herav kr. 9.200,- som gjelder ankesaken. Bevisførselen i saken har vært relativt omfattende, og også klarleggingen av rettsspørsmålene må ha krevd en god del arbeid. Lagmannsretten finner etter dette ikke noe å innvende mot omkostningsoppgaven, som blir å legge til grunn.

Dommen er enstemmig. Domsavsigelsen er blitt noe forsinket på grunn av reisefravær.

Domsslutning:

1. Pkt. 1 i byrettens dom stadfestes, dog slik at oppfyllelsesfristen for Skien kommune settes til 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Skien kommune til Ole Andengaard jr. kr. 18.970,- - attentusennihundreogsytti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av byrettens dom (byrettsdommer Odvar Rye):

Ole Andengaard jr. er eier av gården Mæla, gnr. 4, bnr. 285 i Gjerpen. Eiendommen, som består av ca. 100 dekar dyrka mark, nyttes til kornproduksjon i vekseldrift med potet- og grønnsaksavl. Det foreligger ikke planer om overgang til annen drift.

Gården grenser i nord opp til en tidligere privat adkomstveg for bnr. 285 og naboeiendommen, bnr. 215. Denne gårdsvegen munnet ut i Mælagata, som ligger østenfor eiendommene. Etter at de berørte grunneierne hadde avstått fri grunn, bekostet Skien kommune omkring 1953 en forlengelse av gårdsvegen mot vest og fram til Århusvegen. Hele vegstrekninga, ca. 700 meter lang, kalt Are Frodes veg, ble deretter åpnet for alminnelig ferdsel og er senere blitt vedlikeholdt av kommunen.

Vegen åpnet således tverrtrafikk mellom Mælagata og Århusvegen, som begge er hovedinnfartsårer til Skien. I 1967 utarbeidet kommunen forslag til reguleringsplan hvor Are Frodes veg ble prosjektert med 15 meter vegbredde, men uten byggegrense. Denne planen var ikke kommet videre da eierne av bnr. 285 og bnr. 215 i 1970 tok opp forhandlinger med kommunen om overtagelse av vegen. Forhandlingene resulterte i at kommunen i 1972 vedtok en avtale med grunneierne om at kommunen skulle kreve skjønn med henblikk

Side:781

på å erverve nødvendig grunn til Are Frodes veg, og til en eventuell mindre utvidelse av denne.

Opprinnelig var det kommunens tanke å gå til en langt større ekspropriasjon av veggrunn, idet Are Frodes veg allerede den gang var prosjektert som framtidig hovedinnfartsåre til Skien fra de store utbyggingsområdene på Gulset. Det ble i åra 1970-1972 utarbeidet planskisse for innfartsvegen og i denne ble vegbredda fastsatt til 18 meter med 30 meter byggegrense til begge sider, regnet fra kjørebanas senterlinje. Jordbruksmyndighetene motsatte seg planen og det rådet dessuten en del uklarheter i spørsmålet om endelig trasevalg. Dette fordi vegen måtte tilknyttes ny bru over Falkumelva, og hvis endelig beliggenhet ikke var bestemt. Dertil kom at det forelå alternative løsninger for vegens innføring i Mælagata.

Kommunen fant etter dette å burde legge planskissa til sides i denne omgang, idet en forøvrig forutsatte at spørsmålet om trasevalg m.v. for Are Frodes veg ville bli tatt opp i samband med utarbeidelsen av Norsk Vegplan II for Skien. Ekspropriasjonsskjønnet ble derfor avgrenset til å gjelde erverv av eksisterende veggrunn, alternativt med utvidelse av 1 meter vegbredde til hver side på en del av strekninga, og med fradrag for allerede avstått eller beheftet grunn. Overskjønnet ble fremmet i samsvar med disse forutsetninger, og avhjemlet 7. mai 1974. Kommunen har fulgt opp skjønnet og betalt ut de fastsatte erstatninger for nødvendig erverv av eksisterende veggrunn og foran nevnte beskjedne utvidelse av vegen. Som kommunal veg ble Are Frodes veg undergitt et byggeforbudsbelte på 12,5 meter, regnet fra vegens midtlinje.

Ole Andengaard jr. (eller rettere sagt hans rettsforgjenger) hadde på denne tida sin driftsbygning liggende rett sør for Are Frodes veg i en avstand på 15,5 meter, regnet fra vegens midtlinje til nærmeste grunnmursdel. Bygningen, som var oppført i 1930-åra, hadde en grunnflate på ca. 530 m2, og var opprinnelig innredet med henblikk på husdyrhold. Den var bygget dels på grunnmur og dels på pillarer. I underetasjen og innenfor grunnmurene var det støpt landkum og gjødselkjeller m.v., med armert plate over, sammenlagt ca. 240 m2, mens restarealet, som lå innenfor pillarene og en støpt grunnmur langs bygningens tverrside mot nord, ble nyttet til redskapsrom. Hovedetasjen ga plass for husdyr og avlinger, mens arealet over fjøset ble nyttet til lagring av korn og halm. Kjørebana var forbundet med låven over en frembygd ark. Etter at eieren sluttet med husdyr omkring 1965, ble fjøset ominnredet, samtidig som dette og andre deler av bygningen ble gjort inntektsbringende ved bortleie til lager og industrilokaler.

Den 26. mars 1975 brant driftsbygningen ned til grunnen, slik at det bare ble stående igjen grunnmurer med betongplate, pillarer og låvebro. Bygningen var ikke forsikret etter fullverdi, men etter en såkalt førsterisikoforsikring på kr. 415.000,-, og som innebærer at eieren får dekket en hver brannskade innenfor dette beløp selv om bygningen er underforsikret. Skadetaksten ble avholdt 8. april samme år. Taksten som ble gitt alternativt etter bygningens ny- og bruktverdi, falt slik ut:

Med fradrag for alder, bruk:

Verdi før skaden: kr. 495.000,-

Skade: » 415.000,-

Side:782

Uten fradrag for alder, bruk:

Verdi før skade: » 585.000,-

Skade: » 505.000,-

Verdien av gjenstående deler av bygningen ble således etter begge verdialternativer taksert til kr. 80.000,-, eksklusive merverdiavgift. Det uttales forøvrig i taksten at kjelleren er uskadet og at pillarene kan utbedres. Utover dette må brannskadene anses som total.

Andengaard bestemte seg for å gjenreise bygningen, og allerede i brev av 22. april 1975 til Skien bygningsråd søkte han om tillatelse til å oppføre driftsbygningen på gammel grunnmur. Han henviste i brevet til at kommunens erverv av veggrunn til Are Frodes veg ikke «er beheftet med byggeklausul som griper inn for gjenreisning». Andengaard ba om snarlig underretning dersom kommunen har planer for utvidelse av vegen «og det i den størrelse at det vil gripe inn for gjenoppførelse av huset etter brannen».

Bygningsrådet behandlet søknaden i møte den 29. mai 1975. Av byplansjefens innstilling i saka går det fram at det fortsatt hersket uklarhet i spørsmålet om stedsvalg for brua over Falkumelva (Århusbrua) og innføringa av Are Frodes veg i Mælagata. Det uttales at planskissa fra 1972 vil medføre så store nærføringsulemper for en ny enebolig nord for Are Frodes veg at huset sannsynligvis vil måtte rives eller flyttes. I tilslutning hertil bemerkes det at «ved å flytte senterlinja for vegen noe lenger sør, som vist på kartbilag med løsningsalternativ I, vil eiendommen nord for vegen kunne bevares». Byplansjefen gikk derfor inn for at planen fra 1972 «justeres med dette for øyet». Av saksdokumenta og kartbilaga framgår det at omhandlede justering i realiteten innebærer at senterlinja i Are Frodes veg trekkes 5 meter nærmere Andengaards branntomt.

Byplansjefens forslag til vedtak, som bygningsrådet tiltrådte, lyder slik:

«For å sikre tilstrekkelig areal for den nye hovedforbindelsen mellom Gulset og sentrum via Are Frodes veg, bør oppføring av ny driftsbygning skje i god avstand fra planlagt veg. En foreslår en byggegrense på 30 m fra den framtidige kjørebanes senterlinje (dette er minimumskravet til avstand fra riksveg ifølge vegloven).

Grunneierens ønske om å føre opp driftsbygningen på den gjenstående grunnmur kan derfor ikke imøtekommes».

Bygningsrådets vedtak innebar kort og godt at driftsbygningen ville bli forskjøvet så langt mot sør at det ikke ville være lønnsomt og neppe heller praktisk mulig å nytte de gjenverdier som lå utenfor 30-meterbeltet. Med henblikk på å oppnå dispensasjon fra byggegrensa, innledet Andengaard forhandlinger med kommunen samtidig som han konsulterte fylkesagronomen for tekniske fag. Sistnevnte har i skriv av 5. juni 1975 avgitt en utredning og hvorav det siteres følgende:

«Om byggelinje kunne begrenses til 20 m fra midtlinjen av Are Frodes veg, ville det bli lettere å få en brukbar løsning for driftsbygning på Mæla. Det vil da bli igjen ca. 11 m fra fjøsveggen til enden på den nye bygningen. Ved å nytte både kjelleretasjen og første etasje til redskaps og lagerrom, skulle det bli adskillig plass. I alt vil det for de 2 etasjer bli ca. 260 m2 (skal være: ca. 760 m2 ). Det vil imidlertid ikke bli noen billig løsning. Bl.a. må betongsiloen fjernes og det må støpes murer rundt det hele».

Med denne uttalelse som bilag, søkte Andengaard i brev av 7. juni 1975

Side:783

til bygningsrådet om dispensasjon fra byggeforbudslinja for gjennoppføring av ny driftsbygning på gården. Av søknaden siteres følgende:

«For om mulig å finne en fornuftig løsning, har jeg tatt opp spørsmålet om å foreta en delvis beskjæring av gjenstående fundamenter og derved spare den mest verdifulle del av det gjenstående byggverk. I den anledning er tatt kontakt med Fylkesagronomen i Telemark for tekniske fag, og det foreligger en uttalelse dat. 5. ds. som vedlegges nærværende søknad.

Som det fremgår vil det være mulig å gjennomføre de mest vitale deler av bygningen dersom byggeforbudslinjen reduseres til 20 m fra senterlinje, eller ca. 7,5 m inn på det gamle bygg og grunnfundament. Dersom byggegrensen skal trekke i større avstand fra vegens senterlinje, vil det ikke kunne skje noen gjenoppføring uten fullstendig sanering av de gjenstående byggverk. I så fall vil oppstå et økonomisk ansvar for kommunen på kr. 185.200,-, i tillegg til den del som med går ved en bygge grense på 20 m, foruten arbeider med saneringen, jfr. skrivet fra fylkesagronomen.

Under henvisning til foranstående, tør jeg be Dem snarest ta opp til avgjørelse hvorvidt dispensasjon kan gis. Om søknaden blir imøtekommet, vil det bare være en liten del av fundamentene som går tapt, og det vil formodentlig ikke by på større problem å komme frem til en ordning av den økonomiske skade. Om søknaden ikke blir imøtekommet, må jeg forbeholde meg å ta opp hele det betydelige ansvar som i så tilfelle oppstår, idet det av hensyn til gårdens drift er nødvendig snarest å komme i gang med gjenoppføringen.»

Søknaden ble forelagt bygningsrådet i møte den 3. juli 1975. Av byplansjefens bemerkninger går det fram at det vil være mulig å redusere byggeavstanden til ca. 18 meter, idet en slik avstand mellom vegens midtlinje og driftsbygningen er sikkerhetsmessig akseptabel. Det ble spesielt pekt på at vegen her er rettlinjet og at driftsbygningen ikke gir siktproblemer. Byplansjefens forslag til vedtak, og som bygningsrådet tiltrådte, lyder slik:

«Bygningsrådet vil kunne akseptere en min. byggeavstand angitt i vedlegg 2 og 3. Endelig vedtak gjøres i forbindelse med byggesøknaden, hvor situasjonsplan må vedlegges».

Det er omtvistet om uttalelsen «20 meter fra senterlinje» i Andengaards foran siterte brev er basert på den eksisterende vegs midtlinje. I såfall ville kjørebana gå klar av byggeforbudsgrensa. Det er uomtvistet at bygningsrådets vedtak om 18 meters byggegrense er regnet fra den prosjekterte vegs midtlinje, slik at kjørebana ligger innenfor grensa for byggeforbudet. - Hvordan Andengaards dispensasjonssøknad skal forstås på dette punkt, er uten betydning for denne sak, idet han under en hver omstendighet har tatt forbehold om erstatning for de rådighetsbegrensninger som er pålagt ham.

Andengaard har forlengst påbegynt gjenoppføringa av ny driftsbygning på Mæla. Rådighetsinnskrenkningene har medført at kjørebana har gått tapt, likeledes foran nevnte støpte grunnmur langs bygningens tverrside mot nord og en del pillarer innenfor byggeforbudsbeltet. Forskyvninga av byggelinja har dessuten resultert i at ca. 160 m2 av grunnarealet under den gamle driftsbygningen ikke kan bebygges. Den nye bygningen vil få en grunnflate på ca. 380 m2 . Den tidligere innstøpte kjeller beholdes, mens pillarene mot øst og nord er fjernet og erstattet med ny grunnmur, slik at hele denne etasjen i motsetning til tidligere blir innmurt.

Hovedetasjen er oppført av betongplater og med direkte adkomst fra veg. Loftsetasjen er kledt med stålplater. Begge disse etasjene har armert gulvdekke.

Side:784

Ny kjørebane er ikke anlagt, og adkomsten til loftsetasjen skjer dels over en spiraltrapp, dels over et heisearrangement (løpekatter) som er anbragt i bygningens tverrside mot nord. Forutsetningen er at den del av driftsbygningen som ikke trengs til gårdens driftsbehov skal leies bort.

Bygningsrådet har godkjent byggeplanene i møte den 5. februar 1976. Det bemerkes i innstillinga fra byplansjefen at «det ikke er opplyst noe om hva bygningen skal nyttes til» og at «en har forutsatt at det skal være en driftsbygning for jordbruket». Som allerede nevnt, vil bygningen også bli nyttet til andre formål.

I brev av 18. oktober 1975 til kommunen har Andengaard v/h.r.adv. Thorstein Vale reist krav om erstatning for det tap han påføres ved at han som følge av den nye byggelinje for Are Frodes veg ikke får anledning til å bebygge deler av den gamle tomt og benytte gjenverdier fra den nedbrente driftsbygningen. Det pekes i brevet på at den gamle bygningen i sin helhet lå utenfor byggegrensa på 12,5 meter som gjaldt for Are Frodes veg på branntida, og at det ikke er stadfestet reguleringsplan for området. Videre uttales det følgende:

«Imidlertid har bygningsrådet forutsatt reguleringsplan for dette område med 30 m byggelinje, og byggetillatelse for gjenoppføring kan bare skje ved dispensasjonsvedtak. Ved det vedtak som er fattet vil herr Andengaard ikke få utnyttet en vesentlig del av den tidligere tomt, liksom de gjenstående fundamenter på det amputerte grunnplan må fjernes.

Siden det dreier seg om reguleringsvedtak etter bygningsloven, vil en anta at kommunens erstatningsplikt følger klart av bygn. 1. §32. Foruten lovens generelle bestemmelse er det et tilleggsmoment at byggegrensen er forskjøvet som følge av en forskyvning av vegens midtlinje som reguleringsmyndighetene selv har forårsaket ved byggetillatelse på vegens motsatte side.

M.h.t. utmålingen av erstatningsbeløpet vil det formodentlig være mest hensiktsmessig at lovens regel om skjønn ble fulgt, dog slik at min klient også kan tenke seg å akseptere en voldgiftsavgjørelse. Dette for i tilfelle å påskynde avgjørelsen, idet min klient er kommet i tidsnød med gjenoppføringen som ikke lenger kan vente på seg».

Saka ble behandlet av Skien formannsskap i møte den 25. mai 1976. I samsvar med rådmannens innstilling fattet formannsskapet slikt vedtak.

«Krav fra Ole O. Andengaard om erstatning i forbindelse med midlertidig byggeforbud etter bygningslovens §33 imøtekommes ikke.

Andengaard henvises til vanlig domstolsbehandling dersom han ønsker en rettslig prøving av kravet.»

Ved stevning av 22. september 1976 har så Andengaard v/h.r.advokat Thorstein Vale reist søksmål for byretten mot Skien kommune med krav om at kommunen dømmes til å betale ham erstatning med inntil kr. 105.000,- med tillegg av renter. Kommunen v/h.r.advokat Kjell Skjelbred har avgitt tilsvar i rett tid og påstått frifinnelse. Hovedforhandlinga ble avholdt den 24. og 25. mars 1977 i byrettens rettslokale i Skien rådhus. Det ble avhørt 2 vitner og foretatt synfaring, slik rettsboka ovenfor viser. Retten er satt med bygningskyndige domsmenn.

Andengaards erstatningskrav refererer seg som nevnt dels til tapet av gjenverdiene av kjørebana og deler av den nedbrente bygnings grunnfundamenter, og dels til de driftsmessige ulemper som eiendommen påføres ved mindre hensiktsmessig og økonomisk dårligere anvendbar driftsbygning. Disse

Side:785

ulemper har Andengaard skjønnsmessig stipulert til kr. 50.000,-. Rivningskostnaden for kjørebana og uanvendbare byggefundamenter er anslått til kr. 5.000,-. Gjenverdien av kjørebana og byggekonstruksjonene er taksert av konsulentfirmaet A. L. Høyer, Skien, til kr. 50.000,- eksklusiv merverdiavgift. Det uttales forøvrig i taksten at disse byggekonstruksjonene må anses som reparable.

Andengaard peker innledningsvis på at den gamle driftsbygningen lå klart utenfor byggegrensa for Are Frodes veg. Det ville således ikke ha vært noe til hinder for en gjenoppføring av bygningen på de gamle fundamenter dersom kommunen ikke hadde grepet inn etter brannen og utvidet byggegrensa. Andengaards dispensasjonssøknad kan ikke tillegges noen vekt i erstatningssammenheng, idet han i denne har tatt klart forbehold om å gjøre ansvar gjeldende mot kommunen for tapet som rådighetsinnskrenkningene påfører ham. Dertil kommer også at han etter samtaler med byplankontorets tjenestemenn var gjort kjent med at det ikke ville nytte å søke om ytterligere dispensasjon fra byggelinja. Han ble forøvrig i disse samtalene forespeilet erstatning for de pålagte rådighetsbånd.

Andengaard er innforstått med at det etter den foreliggende rettspraksis skal meget til for å utløse erstatningsplikt for det offentlige i saker av denne art, idet det legges til grunn som generelt utgangspunkt at grunneiere uten erstatning i regelen må finne seg i rådighetsinnskrenkninger som i utviklingens medfør pålegges dem. Dette gjelder også rådighetsbegrensninger i kraft av byggelinje langs veg som er diktert utfra hensynet til trafikksikkerheten, som igjen er begrunnet i tungtveiende samfunnsmessige hensyn. Men i disse formålsbetraktninger ligger også en skranke for samfunnets påberopelse av erstatningsfritak, for såvidt som dette ikke kan trekkes lenger enn det som er nødvendig for å sikre disse hensyn. Er byggelinja diktert utfra rent økonomiske betraktninger, har samfunnet intet krav på erstatningsfritak, idet rådighetsbegrensningene i såfall ikke er begrunnet i trafikkmessige og sikkerhetsmessige forhold.

Dette er i følge Andengaard sakas kjerne. Forholdet er nemlig at forskyvninga av vegens senterlinje og byggeforbud ene og alene er diktert og begrunnet med den omstendighet at «en ny enebolig nord for vegen» i såfall vil kunne spares. Trafikkmessige fordeler oppnås ikke. Kommunens resonnement er forståelig. Men det er høyst urimelig og det finnes ikke holdepunkter verken i lova eller i rettspraksis for å anta at kommunen under dekke av rent økonomiske betraktninger og uten erstatningsplikt kan velte tapet over på en ganske tilfeldig grunneier. Kommunen har forøvrig gjort feil ved å gi byggetillatelse for omhandlede enebolig, som ligger meget nær eksisterende veg. I realiteten søkes nå denne feil opprettet, ikke på kommunens, men på Andengaards bekostning. Kommunen bør innestå for de økonomiske konsekvenser av feil som de sjøl har begått.

Andengaard hevder i tilslutning hertil prinsipalt at kommunen, uten hensyn til rådighetsinnskrenkningens betydning for eiendommen, må ansees ansvarlig for tapet som er påført ham ved den nye byggelinja. Subsidiært gjøres det gjeldende at tapet totalt sett er av et såvidt betydelig omfang og av slik art for den eiendom det gjelder at rådighetsinnskrenkningen må antas å overskride den grense som rettspraksis har satt for det offentliges erstatningsplikt. Det er i denne sammenheng vist til dom i Rt-1976-117, særlig side 123, og hvor det også er gitt til kjenne at unyttbare gjenverdier etter brann kan innebære et så vesentlig tap for en eiendom at spørsmål om å tilkjenne erstatning

Side:786

for gjenoppføringsforbud vil kunne bli aktuelt.

I samband med vurderinga av byggeforbudets betydning for eiendommen og skadens størrelse, vises det til foran nevnte takst over gjenverdiene, som sammen med rivningsutgiftene beløper seg til kr. 55.000,- eksklusiv merverdiavgift. At driftsbygningen ikke kunne gjenoppføres i den opprinnelige skikkelse, medfører en rekke bruksmessige og inntektsmessige ulemper. Den tidligere driftsbygningen kunne foruten å tjene jordbruksdrifta fullt ut i alle sesonger, også tjene til utleie som lager i de for gårdsdrifta stille perioder. Således kunne gulvflata i de høyere etasjer fullt ut benyttes for adkomst med kjøretøyer, idet kjørebana ga tjenlig adkomst. Ved en amputering av bygningen som nå har skjedd, går ikke bare låvebrua tapt, men også muligheten for brukbar adkomst til den øverste etasjen, idet det ikke har vært praktisk mulig å finne noen brukbar løsning for oppføring av låvebru annet sted.

Tapet som følger av disse driftsmessige ulemper for eiendommen kan ikke stipuleres eksakt. Avgjørelsen vil således måtte bero på et skjønn hvor flere usikkerhetsfaktorer kommer inn. Andengaard har etter inngående vurderinger og ut fra meget nøkterne beregninger anslått tapet til kr. 50.000,- som et minimum.

Andengaard har lagt ned slik påstand:

«Skien kommune dømmes til å betale Ole Andengaard jr. inntil kr. 105.000,-, med 4% årlig rente fra stevningen til betaling skjer, samt saksomkostninger.»

Kommunen bestrider at forskyvningen av vegens midtlinje og utstedt byggeforbud utelukkende skyldes den omstendighet at foran nevnte «nye enebolig ved gården nord for Are Frodes veg» dermed ville kunne spares ved en fremtidig ekspropriasjon av grunn til utvidelse av den eksisterende veg. Hensynet til ønsket om å bevare denne eiendom var et av flere momenter som gjorde det nødvendig å pålegge Andengaard byggeforbud. Valget av endelig trase for den framtidige innfartsåra Are Frodes veg er fremdeles så uvisst at det ville være uforsvarlig om kommunen tillot gjenreisning av Andengaards driftsbygning på samme sted. Forøvrig bemerkes det at det offentlige ved enhver prosjektering av veg må ta økonomiske hensyn, herunder til utgifter som erverv av grunn og innløsning av hus o.l. vil måtte medføre. At vegen anlegges slik at fjerning av hus kan hindres, vil nødvendigvis meget ofte kunne medføre at andre eiendommer derved påføres rådighetsinnskrenkninger som ville ha vært unngått dersom vegmyndighetene hadde valgt å løse inn vedkommende hus. Men slike økonomiske vurderinger av vegalternativer kan ikke påberopes som erstatningsgrunnlag av den grunneier som rådighetsinnskrenkningen rammer. At kommunen har tatt utenforliggende hensyn eller på annen måte handlet illoyalt eller usakelig ved behandlinga av Andengaards byggesøknad, er ikke påstått.

Kommunen ser det etter dette slik at Andengaards erstatningskrav må vurderes i lys av grunnlovas §105 og den rettspraksis som i tilknytning til denne grunnlovsbestemmelse foreligger om det offentliges erstatningsplikt for rådighetsinnskrenkninger. I følge denne rettspraksis skal det meget til før slik erstatningsplikt utløses, den er rent unntaksvis, og det må i følge Høyesterett «foreligge særlige forhold om erstatning skal kunne kreves». Avgjørelsen vil måtte skje på grunnlag av en konkret vurdering og bero på «rådighetsinnskrenkningens betydning for den berørte eiendom», jfr. foran nevnte dom i Rt-1976-117 og de dommer som det henvises til der.

Side:787

Kommunen finner det klart at en i nærværende sak ikke står overfor et slikt særlig tilfelle hvor det kan bli spørsmål om å tilkjenne erstatning for gjenoppføringsforbud. Det vises til at de verdifulleste gjenverdier, først og framst murkjelleren med betongdekke, er uberørt av byggeforbudet. Totalt sett ble gjenverdiene etter brannen taksert til kr. 80.000,- i foran nevnte branntakst. Gjenverdiene som ikke kan nyttes på grunn av den nye byggelinja utgjør bare en ganske beskjeden del av denne totalsum. Det bestrides at de unyttbare gjenverdiene skal verdsettes etter gjenanskaffelsesprinsippet - her er det Andengaards tap det spørres om og ikke hva disse bygningsdeler ville koste som nye. Andengaard, som var kjent med utvidelsesplanene for Are Frodes veg og mulighetene av et gjenoppføringsforbud for driftsbygningen etter brann, burde ha gardert seg mot tap av gjenverdiene ved en fullverdiforsikring. Han kan ikke velte sin forsikringsmessige egen andel over på kommunen i form av et erstatningskrav.

Kommunen bestrider videre at byggeforbudet har medført en mindre hensiktsmessig og økonomisk dårligere anvendbar driftsbygning. Riktignok ble bygningens grunnflate i kraft av den nye byggelinja amputert med ca. 160 m2 . Men dette tap av grunnflate er fullt ut kompensert i form av større rominnhold og ved at Andengaard har utvidet den innmurte kjelleren med ca. 120 m2 . Den nye driftsbygningen er fullt stor nok til gårdens behov. Og som utleieobjekt er den romsligere og mer praktisk anvendbar enn den nedbrente driftsbygningen. Andengaard hadde dessuten muligheterforåutvide bygningen mot sør. Utgiftene til fjerning av de unyttbare gjenverdier kan ikke trekkes inn i erstatningskravet, idet rydding og planering av resttomten må anses som en følge av brannen, og ikke av den nye byggelinja. Dette så meget mer som kommunen ikke har satt fram noe krav om rydding.

Andengaards tap refererer seg således utelukkende til de unyttbare gjenverdier. Det bestrides ikke at grunn muren langs den nedbrente driftsbygnings tverrside mot nord muligens kunne ha blitt nyttet som fundament under den nye bygningen. Pillarene derimot ville helt uvilsomt ha blitt fjernet uansett, idet det er en gammeldags og uhensiktsmessig måte å bygge driftsbygninger på fundamenter av denne art. Andengaard har da også tatt bort samtlige pillarer som ikke berøres av byggelinja og støpt opp grunnmur i stedet. Kjørebana er i følge foran nevnte branntakst å anse som totalskadet av brann. Det er muligens så at den lar seg reparere. Men utgiftene hertil vil under en hver omstendighet ha overskredet dens nytteverdi. Kommunen er ikke i tvil om at Andengaard ville ha fjernet kjørebana uten hensyn til byggeforbudet. Han er like godt tjent med den adkomstmulighet som er etablert til overetasjen via løpekatter og heiseanordninger i den nye bygnings tverrside mot nord.

Kommunen har lagt ned slik påstand:

«Skien kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.»

Retten ser saka slik:

Are Frodes veg var på branntida som kommunal veg undergitt et byggeforbudsbelte på 12,5 meter, regnet fra vegens midtlinje. Driftsbygningens avstand fra samme midtlinje var ca. 15,5 meter, og det er således på det rene at bygningen i sin helhet lå utenfor byggelinja. Både forskyvninga av vegens midtlinje med 5 meter mot sør, og utvidelsen av byggelinja medførte hver for seg at deler av driftsbygningens grunnarealer ble liggende innenfor byggeforbudsbeltet.

Bygningsrådet kom som nevnt til at en byggeavstand på 18 meter fra vegens

Side:788

senterlinje etter stedforholdene måtte anses som akseptabel trafikkmessig sett. Regnet fra den eksisterende midtlinje, ville en slik byggeavstand ha medført at byggeforbudsbeltet hadde amputert ca. 2,5 meter av driftsbygningens nordre grunnareal. Kjørebana og en vesentlig del av pillarene ville i såfall ikke ha blitt berørt av byggelinja. Andengaard har således i og for seg rett i at det er forskyvninga av vegens midtlinje som er den umiddelbare årsaka til tapet av gjenverdiene.

Bygningsrådets begrunnelse for flyttinga av vegens midtlinje synes ved første øyekast utelukkende å ha vært motivert utfra rene økonomiske betraktninger. Men sett i sammenheng med opplysningene i innstillinga forøvrig, er det neppe tvilsomt at også andre forhold enn eneboligen på nordsida av vegen har gjort det ønskelig å trekke veglinja lenger sør, eller i hvert fall åpne muligheter for det. Som allerede nevnt forelå det den gang alternative løsninger for innføringa av vegen i Mælagata og tilknytninga til Århusbrua. I tillegg til dette komjordbruksmyndighetenes motstand mot planen og subsidiære krav om at Århusbrua må bygges etter alternativ sør. Avstanden mellom Mælagata og avkjøringa mot den framtidige Århusbrua er forholdsvis kort, og det endelige valg av tilknytningspunkter gjorde det utvilsomt ønskelig fra kommunens side at vegtraseen langs Andengaards eiendom ble gitt en viss «slingringsmon». Som påpekt av kommunen, beror valg av vegtraseer i alminnelighet på flere forhold, først og framst trafikk- og sikkerhetsmessige hensyn, men hvor også hensynet til jordbruksinteresser, miljøvern, støy- og andre ulemper, og en økonomisk avveiing av de forskjellige vegalternativene spiller inn. Ønske om å unngå utgifter til innløsning av hus kan undertiden være bestemmende for det endelige valg av trase. Andre grunneiere som berøres av dette valg, kan slik retten ser saka - ikke av den grunn kreve erstatning for de rådighetsinnskrenkninger som derved påføres dem. Det må i tilfelle foreligge ganske spesielle forhold og av en annen karakter enn i nærværende sak.

Retten ser det etter dette slik at tvisten må løses etter de alminnelige rettsregler som gjelder for rådighetsinnskrenkninger over fast eiendom. Riktig nok kan det reises tvil om hvorvidt forholdet skal bedømmes etter veglovas bestemmelser, dens §29, eller etter bygningslovas regelverk, dens §32 eller §33. Veglovas §29 er neppe anvendbar, idet det verken foreligger reguleringsplan for området eller en omklassifisering av Are Frodes veg til riksveg. Bygningslovas §32 forutsetter også at reguleringsplan foreligger. Bygningsrådets vedtak vil etter dette sansynligvis måtte anses som et midlertidig byggeforbud etterlovas §33. Avgjørelsen i saka vil etter dette ha den sjølstendige betydning at det blir avgjort hvordan erstatningsspørsmålet stiller seg dersom den endelige byggegrensa - det være seg etter veglovas §29 eller bygningslovas §32 - ikke legger større bånd på Andengaards byggetomt enn bygningsrådets dispensasjonsvedtak innebærer. Spørsmålet om lovvalg er imidlertid uten betydning, idet det etter rettspraksis stilles de samme krav for det offentliges erstatningsplikt enten rådighetsinnskrenkningen skjer med grunnlag i veglovas eller bygningslovas regelverk. Avgjørelser av denne art må treffes etter en analogi fra Grunnlovas §105.

Etter den foreliggende rettspraksis, jfr. dommer i Rt-1970-73, Rt-1971-981, Rt-1972-102, Rt-1973-1224 og Rt-1976-117, må det foreligge «særlige forhold» om erstatning skal kunne kreves, og det uttales at det «skal meget til» før prinsippet i Grunnlovas §105 utløser

Side:789

erstatningsplikt. I førstnevnte dom er det i samband med drøftingene om rådighetsinnskrenkningene etter bygningslova og veglova blant annet fremholdt at «bare i særlige unntakstilfeller kan det bli tale om erstatning for slike inngrep». Spørsmålet om hvorvidt det dreier seg om et rådighetsinngrep av slik art og omfang for den eiendom det gjelder at rådighetsinngrepet på tross av det generelle utgangspunkt må betinge erstatning etter analogi fra Grunnlovas §105, må skje etter en konkret vurdering og bero på inngrepets betydning for vedkommende eiendom. Tapet må være vesentlig, men det utelukkes ikke at den omstendighet at gjenverdier etter brann ikke kan nyttes på grunn av rådighetsinngrep, kan innebære et såvidt stort tap for en eiendom at erstatningsplikt for inngrepet etter forholdene kan inntre.

Med grunnlag i denne grunnlovsfortolkning vil retten konkret måtte vurdere rådighetsinngrepets betydning for Andengaards eiendom i relasjon til såvel tapet av gjenverdier som til den nye driftsbygnings påstått, reduserte anvendelighet. For å ta gjenverdiene først, pekes innledningsvis på at Andengaard utvilsomt ville ha bebygget hele branntomta, også den amputerte del, i tilfelle av at bygningsrådet ikke hadde lagt hindringer i vegen. Grunnmuren langs den gamle bygnings tverrside mot nord, var intakt etter brannen og kunne med noen utbedringer blitt nyttet som bygningsdel under den nye bygningen. Også pillarene var for såvidt intakte. Men retten er enig med kommunen i at Andengaard ikke ville ha nyttet såvidt gammeldagse og uhensiktsmessige innretninger som fundament for bygningen. Det finnes ikke tvilsomt at Andengaard - slik han har gjort under den nye driftsbygningen - ville ha støpt opp grunnmur i stedet, og dermed fått full nytte av underetasjen, enten til eget bruk eller til bortleie. Tapet av disse gjenverdiene er derfor uten betydning for Andengaard, og retten er enig med kommunen i at utgiftene til fjerning av pillarene mot nord må anses som en følge av brannen og ikke av det pålagte rådighetsinngrep. Låvebrua er også inntakt. Men den er skadet etter brannen og bærer preg av tidens tann. Retten legger også her til grunn at Andengaard ville ha reparert låvebrua og nyttet den som adkomst til overetasjen dersom han hadde fått bygningsrådets tillatelse til det.

Andengaard har meget sterkt fremholdt at tapet av låvebrua må beregnes etter dens gjenanskaffelsesverdi. Retten kan ikke være enig i dette synspunktet, idet det her ikke er tale om ny- eller bruktverdi, men om det økonomiske tap som eiendommen påføres ved at adkomsten til driftsbygningen via låvebrua er borte. Riktig nok er det så at dette tapet teoretisk kan grense opp til gjenanskaffelsesverdien, men ikke over, idet Andengaard i såfall burde ha bygget ny låvebru og derved oppfylt sin plikt til å begrense skaden. Slik retten ser saka, må betydningen av rådighetsinngrepet knyttes sammen med verdien av den reduserte bruksanvendelighet av driftsbygningen som tapet av kjørebrua fører med seg for eiendommen.

Retten er enig med Andengaard i at tapet av kjørebana generelt sett forringer adkomstmulighetene til overetasjen i den nye driftsbygningen. Særlig gjelder dette for varer som kunne fraktes dit med traktorer, mindre lastebiler, og for større kolli. Men når dette er sagt må det også legges til at det anlagte heisesystemet i den nye bygningen for flere varesorters og transporters vedkommende antas like tjenlig som låvebrua. Såvidt en har forstått, tar Andengaard primært sikte på å leie bort overetasjen til lager. Etter rettens vurdering vil mulighetene for bortleie være noe begrenset, idet etterspørselen etter lager uten kjørbar adkomst vil være begrenset. Men det skulle ikke være

Side:790

forbundet med særlige vanskeligheter å finne leietakere som er tjent med overetasjen som lagerplass. Betydningen av tapet av låvebrua er således av begrenset omfang, og langt mindre enn de beløp som Andengaards har antydet. Det bemerkes i denne sammenheng at Andengaard har rikelig med tjenlig plass andre steder i bygningen til lager av gårdens avling og av gjødsel, såkorn o.l.

Tilbake står så spørsmålet om byggeforbudet har medført bruksmessige og inntektsmessige ulemper for eiendommen ved at driftsbygningen er blitt amputert. Hertil er for det første å bemerke at bygningen i gjenoppført stand og etter den drift som gården er basert på, må anses mer enn stor nok som driftsbygning for eiendommen. Den må også anses like tjenlig til dette formålet som den nedbrente bygningen, som var noe utidsmessig og dertil bygget for husdyrhold. Tapet må i så fall knytte seg til bortleien av de arealer som overstiger gårdens behov. Retten kan vanskelig skjønne at Andengaard er påført relevant tap i så måte. Som allerede nevnt er rominnholdet, og dermed lagervolumet større i den nye bygningen. Adkomstmulighetene til hovedetasjen må anses bedre, og bygningen er som helhet betraktet mer hensiktsmessig anlagt for utleievirksomhet enn den gamle. En god del av den tapte grunnflata er dessuten kompensert ved utvidelsen av underetasjen som nå er innmurt og planert med støpte gulv i sin helhet. Riktig nok har retten lagt til grunn at Andengaard ville ha bebygget hele branntomten dersom bygningsrådet hadde tillatt det. Men dette skyldes i første rekke de fordeler som gjenverdiene, kjørebane og grunnmur, skapte, og som retten trekker inn i tapsvurderinga annet sted. Og det er ikke dermed sagt at Andengaard i så fall hadde øket byggevolumet tilsvarende. I alle tilfeller hadde Andengaard muligheter for å forlenge bygningen mot sør i tilfelle av at han hadde funnet det ønskelig å bygge større. Avstanden fra bolighuset er betryggende, og når en ser bort fra gjenverdiene på nordsida av bygningen, ville en forlengelse av denne mot sør ikke medført større utgifter og ulemper enn om den amputerte del av branntomten var blitt utgravd og påbygget i samsvar med Andengaards ønsker.

Slik retten ser saka er rådighetsinnskrenkningens betydning for eiendommen avgrenset til å gjelde tverrmuren mot nord og kjørebana. Tverrmuren finnes å måtte verdivurderes som ny, men med fradrag for de utgifter som måtte påregnes for å få den i fullgod stand som fundament under bygningen. Tapet av kjørebana refererer seg til verdien av den reduserte bruksanvendelse av bygningen, og det må gjøres fradrag i denne verdi for de utgifter som ville ha påløpt for å få kjørebana i skikkelig og brukbar stand. På den annen side må Andengaard godskrives for utgiftene til anlegg av heiseanordningene idet disse ville ha vært overflødige fullt ut i tilfelle av at kjørebrua ikke hadde gått tapt. Heiseanordningene ville i så fall ikke blitt montert, og det kan ikke ses at disse innebærer noen nevneverdig fordel i noen relasjoner i sammenlikning med kjørebana.

Verdien av den reduserte bruksanvendelsen av driftsbygningen på grunn av tapet av kjørebana vil nødvendigvis måtte bero på et skjønn og hvor flere usikkerhetsfaktorer gjør seg gjeldende. Det legges imidlertid til grunn at Andengaard vil få noe reduserte leieinntekter. Han vil også måtte godskrives for utgifter til fjerning av grunnmuren og to pillarer mot nord og kjørebana, idet det antas at disse tiltakene må anses som en følge av byggeforbudet og ikke av brannen. Det samme gjelder rydding av området. Det legges i denne sammenheng vekt på at utgiftene til alt dette er en del av Andengaards

Side:791

selvforsikring.

Med grunnlag i denne beregningsmåte finner retten at rådighetsinngrepets betydning for Andengaards eiendom skjønnsmessig må settes til kr. 35.000,-.

I spørsmålet om dette inngrepet må anses som vesentlig og betinger erstatning etter analogi fra Grunnlovas §105, har retten ulikt syn. Flertallet - domsmennene - finner at kommunen bør tilpliktes å dekke det anslåtte tap, idet rådighetsinngrepet antas å overskride grensene for det offentliges erstatningsplikt. De legger særlig vekt på at båndlegginga her rammer en tilfeldig grunneier, og det kan ikke være mer enn rett og rimelig at samfunnets øvrige borgere gjennom det offentlige dekker slike tap. Dommen i Rt-1976-117 finnes ikke analog. Saka bør også ses under en ekspropriasjonsrettslig synsvinkel. Andengaards tap bør da dekkes fullt ut, og uten noen begrensning i kraft av tålegrensa. Mindretallet - rettsformannen - finner at grensa for kommunens erstatningsplikt for rådighetsinngrepet etter en totalbedømmelse av dets betydning for eiendommen ikke kan antas overskredet. Det vises her til foran nevnte dommer.

I samsvar med flertallets votum, tilpliktes kommunen å betale Andengaard jr. kr. 35.000,- i erstatning for rådighetsinngrepet.

Saksomkostninger tilkjennes ikke, idet saka har vært såvidt komplisert og innbudt på slik tvil at begge parter må antas å ha hatt fullgod grunn for å la den prøve for retten, jfr. tvistemålslovas §172 annet ledd.