RG-1980-884

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1980-01-14
Publisert:	RG-1980-884
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse 14. januar 1980 i sak nr. 272/79
Parter:	Bergfinn Aabø (advokat John I. Henriksen) mot Ellen Aabø (høyesterettsadvokat Finn Eriksrud).
Forfatter:	Lagdommerne Erik Jørgensen, Bror Oscar Scherdin, Jan Frøystein Halvorsen
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Skifteloven (1930) §125, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §384, §385, §386, §38

Saken gjelder anke over en skiftetakst avhjemlet av Asker og Bærum skifterett 24. januar 1979 i ektefellene Bergfinn og Ellen Marie Aabøs separasjonsbo, etter at ektefellene ble separert i juli 1978. Taksten gjaldt ektefellenes siste felles bolig, Inga Falsen Gjerdrums vei 33, 1362 Billingstad, gnr. 32 bnr. 155 i Asker, som er et rekkehus, kjedet sammen med andre seksjoner i terrasser. Rekkehuset ligger i et boligfelt bestående av 24, i utgangspunktet like rekkehus, samt seks atriumshus, oppført i 1970-71. Det er enighet mellom ektefellene om at Ellen Aabø skal overta boligen etter skiftetakst.

Skiftetaksten har denne slutning:

«Eiendommen gnr. 32 bnr. 155, I. F. Gjerdrums vei 33, Billingstad, dens fulle verdi settes på skifte i Bergfinn og Ellen Aabøs separasjonsbo til kr. 410 000,- - firehundreogtitusenkroner.»

Bergfinn Aabø har påanket skiftetaksten til lagmannsretten, idet han hevder at taksten lider av feil ved saksbehandlingen (utilstrekkelige skjønnsgrunner) og lovanvendelsen. Han har nedlagt slik endelig påstand:

«1. Skiftetaksten oppheves og hjemvises til ny behandling ved skifteretten.

2. Bergfinn Aabø tilkjennes saksomkostninger.»

Ellen Marie Aabø har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

«1. Skiftetaksten stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Bergfinn Aabø gjør prinsipalt gjeldende at skjønnsgrunnene ikke tilfredsstiller kravene i skjønnslovens §28 verken når det gjelder redegjørelsen for hvilket rettslig grunnlag taksten bygger på, eller når det gjelder beskrivelsen av faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen.

Det anføres at verdien skal ansettes til full omsetningsverdi, og at den ektefelle som overtar eiendommen etter takst, ikke derved skal få noen økonomisk fordel fremfor den annen ektefelle, jfr. Rt-1974-439 og Rt-1954-706, samt Lødrup: Materiell skifterett (5. utg. 1976) 93-94. Dette prinsipp pliktet takstmennene å følge, og loven krever at skjønnsgrunnene skal vise at skjønnsmennene har handlet deretter. Slik er det ikke forholdt i skiftetaksten. Dens premisser inneholder ene og alene en beskrivelse av eiendommens fysiske omfang og alder, uten noen angivelse av hvilket vurderingsprinsipp som er lagt til grunn. Det eneste som er sagt om vurderingen, er at eiendommens «fulle verdi» er satt til kr. 410 000. Dette gir ingen veiledning om den rettslige vurdering. «Full verdi» gir ingen antydning om at det er omsetningsverdi en som er vurdert. Tvertimot kan beskrivelsen i premissene tyde på at man utelukkende har bygget på en «produksjonsverdi» - en

Side:886

kvadratmeterpris for boliglfaten - tillagt en tomtepris. Dette bestyrkes ved at sammenlignbare salg av tilsvarende rekkehusseksjoner kort tid før taksten ikke er nevnt, selv om disse salg med priser og overdragelsestidspunkter var opplyst og påberopt under taksten. Salgsbeløpene var henholdsvis kr. 580 000 og kr. 555 000. Forskjellen mellom disse priser for identiske, eller nær identiske boliger og taksten på kr. 410 000, synes vanskelig å kunne forklares på annen måte enn at vurderingen ikke er foretatt på grunnlag av takstobjektets antatte salgsverdi. I og med at intet nærmere er sagt om hvilket vurderingsprinsipp som er anvendt, og om hvorfor taksten avviker så sterkt fra de sammenlignbare salg, påstås lagmannsretten å være avskåret fra å foreta en prøvelse av rettsanvendelsen, hvorfor taksten må oppheves. Til støtte for sitt standpunkt påberoper Bergfinn Aabø seg Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 24. november 1978 i ankesak nr. 401/1977, hvor skiftetaksten ble opphevet i en parallell sak. Denne kjennelse hevdes å være av avgjørende betydning i nærværende sak, både hva begrunnelse og resultat angår.

Videre anføres at beskrivelsen i skjønnspremissene av de faktiske omstendigheter og forhold ellers av vesentlig betydning for avgjørelsen, er så ufullstendig at også dette hindrer en prøvelse av rettsanvendelsen. I første rekke siktes det her til at de sammenlignbare salg overhodet ikke er behandlet, at det ikke er nevnt at eiendommen deltar med 1/30-del i fellesarealer på tilsammen 18 da., og at garasje følger med. Samtidig er intet sagt om strøket eiendommen ligger i og om hvilke fordeler og ulemper dette fører med seg, som kan ha betydning for prisen.

Subsidiært gjøres det gjeldende at skiftetaksten må oppheves p.g.a. feil rettsanvendelse fordi skjønnsmennene ikke kan ha ansatt eiendommens verdi til dens fulle verdi i handel og vandel i det strøk den ligger. Til støtte for dette er gjort gjeldende de samme argumenter som er anført i forbindelse med den påståtte saksbehandlingsfeil for så vidt gjelder de momenter skjønnsmennene må antas å ha bygget på og de momenter de ikke kan ha tatt i betraktning.

Ellen Aabø anfører at skjønnsgrunnene - skjønt de er i knappeste laget - er fullt tilstrekkelige og at rettsanvendelsen er korrekt.

Premissene inneholder en fyldestgjørende beskrivelse av takstobjektet, uten at det dog er gjort nærmere rede for den vurdering som er foretatt. I slutningen gis det imidlertid klart uttrykk for at verdien er ansatt på grunnlag av det fulle utbytte eiendommen antas å kunne utbringe i handel og vandel. «Dens fulle verdi ... på skifte ...» påstås ikke å kunne leses på annen måte, når man tar i betraktning at det er erfarne takstmenn som har avgitt taksten. Det fremgår at takstmennene har avgitt forsikring tidligere, hvilket innebærer at de har deltatt før. Som erfarne takstmenn må de ha vært fullt på det rene med at det er eiendommens fulle omsetningsverdi som skal legges til grunn for verdsettelsen. Noen annen verdi har ikke vært på tale og kunne fornuftigvis ikke tenkes å ha vært vurdert. For øvrig har takstmennene til støtte for sin vurdering fått opplysninger om salg, salgssummer og salgstidspunkter for i et hvert fall ett, muligens to andre rekkehus i boligfeltet relativt kort tid før taksten. Under avgivelsen av taksten har

Side:887

de opptrådt helt i overensstemmelse med det som er vanlig i skiftetakster. I slike takster pleier man ikke å komme med noen nærmere redegjørelse for vurderingsprinsipper. Vurderingsprinsippet nevnes først i slutningen, slik som i nærværende takst. I den tidligere nevnte kjennelse av Eidsivating lagmannsrett av 24. november 1978 er det fastslått at det er tilstrekkelig at vurderingsprinsippet først nevnes i slutningen.

Ellen Aabø erkjenner at kjennelsen av 24. november 1978 gjelder et parallelt tilfelle, men anfører at den helt avgjørende forskjell i skjønnsgrunnene er at det i skiftetaksten om vurderingen den gang bare var uttalt «... eiendommens verdi ... settes til ...», mens det nå uttales «... dens fulle verdi settes ... til ...». Den siste formulering gir entydig beskjed om at vurderingen er basert på full omsetningsverdi, og dette er da tilstrekkelig etter skjønnsiovens §28, sammenholdt med den tidligere kjennelse.

For øvrig bestrides det at det mangler noe i den faktiske beskrivelse. Etter skjønnslovens §28 skal det bare redegjøres for slike forhold som har vært av vesentlig betydning for avgjørelsen. Det må stort sett overlates til skjønnsmennene å avgjøre hva de har funnet å være av vesentlig betydning. - Grensene for angrep på denne vurdering må settes relativt snevert, idet man ellers vil få altfor mange anker. - Skjønnsmennene har fått seg forelagt opplysninger om salg som de klart må ha vurdert og deretter utelatt fordi de etter omstendighetene ikke har funnet opplysningene vesentlige for avgjørelsen. Hvis de skulle ha bygget på salgsopplysningene, måtte skjønnsmennene også ha befart de solgte eiendommer som ble påberopt, både utendørs og innendørs, for å kunne fastslå om rekkehusseksjonene var sammenlignbare prismessig. Dette ville klart være å gå for langt. Skjønnsmennenes plikt er å bruke sin egen vurdering, basert på egen sakkunnskap anvendt på det konkrete tilfelle. - De øvrige påståtte mangler ved den faktiske beskrivelse, som utelatelse av opplysninger om fellesareal etc., hevdes å være klart uvesentlig for skjønnsresultatet.

Ellen Aabø anfører videre at det ikke er noe grunnlag for å påstå at taksten er vilkårlig.

Når det gjelder rettsanvendelsen, hevdes det at skjønnsmennene har lagt det riktige vurderingsprinsipp til grunn og ansatt verdien som eiendommens fulle omsetningsverdi. Herom blir vist til de anførsler som er gjort gjeldende under behandlingen av spørsmålet om skjønnsgrunnenes tilstrekkelighet.

- - -

Ankeforhandling har vært holdt 4. januar 1980. Begge parter møtte og avga forklaring. Ingen vitner ble avhørt. Retten var på åstedsbefaring i Inga Falsen Gjerdrums vei 33 sammen med parter og prosessfullmektiger. Dokumentasjon er foretatt som rettsboken viser.

- - -

Lagmannsretten finner at skiftetaksten må oppheves p.g.a. mangelfulle takstgrunner, jfr. skjønnslovens §28 første ledd, sammenholdt med skiftelovens §125, siste ledd, og skal bemerke:

Det har ikke vært omtvistet mellom partene at det er eiendommens omsetningsverdi som skal legges til grunn for taksten i nærværende

Side:888

sak, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1973-1391 hvor dette fastslås som den alminnelige regel. Noe annet vurderingsprinsipp var heller ikke drøftet under skiftetaksten. I takstgrunnene er det imidlertid ikke sagt noe om det vurderingsprinsipp som er anvendt, utover at det i slutningen uttales at eiendommens fulle verdi er satt til kr. 410 000.

Ifølge skjønnslovens §28 første ledd, slik den lyder etter lovendringen av 26. januar 1973, da kravet til skjønnsgrunner ble skjerpet i forbindelse med at adgangen til overskjønn ble opphevet, skal det i skjønnsgrunnene gjøres rede for bl.a. det rettslige grunnlag skjønnet er bygget på, herunder hvilke vurderingsprinsipper som er lagt til grunn. Dette gjelder selv om det ikke har vært tvist eller kan være tvil her, jfr. lovens ordlyd og Husaasutvalgets innstilling 50-51 og side 82, Ot.prp. nr. 18 for 1971-72 40-41 og Innst. 0. XVIII for 1971-72 12-13. I denne forbindelse hitsettes følgende fra Husaasutvalgets innstilling 82, spalte 1, til §28: «... Det nye er at redegjørelse for det rettslige grunnlag må skje selv om det ikke har vært tvist eller kan være tvil. I skjønnet må klart redegjøres for rettsanvendelsen, herunder hvilke vurderingsprinsipper (salgsverdi, bruksverdi, gjenanskaffelsesverdi) er lagt til grunn for avgjørelsen ...» Herom uttales det i Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 24. november 1978 i ankesak nr. 401/1977 på 11 følgende:

«... For skiftetakster innebærer dette at takstgrunnene alltid skal inneholde opplysning om hvilket vurderingsprinsipp som er lagt til grunn, selv om det er aldri så klart at det bare kan være tale om omsetningsverdien. Det ville være best i samsvar med intensjonen bak lov endringen av 1973 at en slik opplysning (eventuelt om at verdsettelsen skjer på grunnlag av omsetningsverdien) ble inntatt som et eget, selvstendig avsnitt i takstgrunnene. Men etter omstendighetene vil det kunne anses tilstrekkelig at dette fremgår av den avsluttende fastsettelse av takstbeløpet. I det foreliggende tilfelle er imidlertid selv dette minstekrav ikke oppfylt, jfr. ordlyden i takstdokumentet («... eiendommens verdi ... settes til ...»).

- - -

I anledning av ankemotpartens anførsler bemerkes at man vanskelig kan oppstille en særregel for skiftetakster om at det her ikke er nødvendig å gi opplysning i takstgrunnene når omsetningsverdien legges til grunn for taksten. Det er nok så at det er størst behov for å gi opplysning i takstgrunnene i de unntakstilfelle hvor taksten bygger på en annen verdimålestokk enn omsetningsverdien. Men lovens formål vil best kunne fremmes ved at takstgrunnene i alle tilfelle gir opplysning om hvilket vurderingsprinsipp taksten bygger på. For ordens skyld bemerkes at et nøytralt ord som «verdi» eller liknende ikke ved å brukes i en skiftetakst uten videre får en nærmere avgrenset mening som entydig peker hen på omsetningsverdien.»

Saksforholdet som lå til grunn for kjennelsen av 24. november 1978, synes å være ganske parallelt med saksforholdet i denne sak. Den eneste forskjell i takstgrunnene som kunne tenkes å gi et annet grunnlag for vurderingen av den foreliggende takst, er at det i slutningen denne gang er føyet ordet «fulle» til begrepet «verdi». Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at denne tilføyelse gir noen nærmere

Side:889

angivelse av hvilke vurderingsprinsipper som er lagt til grunn. «Fulle» gir kun beskjed om at takstmennene ikke har gjort noe nedslag i den verdi de har funnet at eiendommen har. Utover dette er ordet nøytralt i samme forstand som «verdi», idet det ikke ved å brukes i en skiftetakst får en nærmere begrenset mening som entydig peker hen på omsetningsverdien.

Bergfinn Aabø har anført at den relativt store forskjell mellom salgssummene som ble oppnådd for de to rekkehus av samme type i samme boligfelt kort tid før taksten, og skiftetaksten kan tyde på at takstmennene, istedenfor antatt omsetningsverdi, kan ha bygget på en «produksjonsverdi» med tillegg av tomtepris. Lagmannsretten er enig i at man ikke kan utelukke at takstmennene har bygget på en teknisk vurderingsnorm for hva det ville koste å føre opp et tilsvarende hus på taksttidspunktet, med fradrag gjort for alder og vedlikeholdstilstand, tillagt en verdi for tomten, eventuelt også for fellesarealer som ikke er nevnt. Det vil i så fall være en uriktig rettsanvendelse, idet verdsettelsen skal baseres på en vurdering av hva dette hus i den stand det befant seg på taksttidspunktet, i det strøk det ligger og slik det er plassert i terrenget med have, garasje og andel i fellesarealer, med rimelighet må antas å kunne utbringe ved salg. (Det skal bemerkes at eiendommen ikke er undergitt pristakst.)

Etter dette er kravet etter skjønnslovens §28 første ledd, jfr. skiftelovens §125, siste ledd, til redegjørelse for det rettslige grunnlag skiftetaksten bygger på, ikke oppfylt. Dette er en feil ved avgjørelsen som hindrer en prøvelse av rettsanvendelsen, jfr. skjønnslovens §38, som ubetinget skal tillegges virkning etter tvml. §384 annet ledd nr. 5. Skiftetaksten må derfor oppheves og hjemvises til ny behandling for skifteretten i medhold av tvml. §385, jfr. §386 annet ledd.

Det skal bemerkes at denne avgjørelse også harmonerer med Eidsivating lagmannsretts dom av 29. november 1979 i ankesak nr. 61/79, hvor en skiftetakst over et dødsbos småbruk med skog ble stadfestet under henvisning til at det i premissene var uttalt at taksten bygget på «gangbar pris i egnen». For en eiendom av denne karakter og under hensyntagen til de konkrete forhold, kom lagmannsretten til at det siterte uttrykk viste «at takstmennene har ment å gi uttrykk for at de har vurdert eiendommens salgsverdi, på basis av det som er vanlig prisnivå i egnen ved omsetning av tilsvarende eiendommer, altså hva slike eiendommer vanligvis kan selges for».

Anken har ført frem. Lagmannsretten finner imidlertid grunn til å frita Ellen Marie Aabø for å betale Bergfinn Aabø saksomkostninger, jfr. tvml. §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Asker og Bærum skifteretts skiftetakst av 24. januar 1979 oppheves og hjemvises til ny behandling for skifteretten.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Side:890

Av skifterettens skiftetakst (dommerfullmektig Sidsel S. Lindseth med skjønnsmenn):

Tomtens areal opplyses å være 120 kvm. På tomten er oppført en leilighet i rekkehus med en grunnflate på 53 kvm i 2 etasjer med underetasje. Byggeår 1971. Huset er oppført av tre på støpt grunnmur. Taket er tekket med papp.

1. etasje er iandelt trappegang med nålefilt på gulv, malte plater i vegger og tak. Kjøkken har vinyl på gulv, tapet på vegger og malte plater i tak. Her er montert oppvaskmaskin. Stuen har eik parkett gulv, strietapet på vegger, malte plater i tak. Her er muret peis og egen utgang til terrasse.

2. etasje er iandelt i gang med malte plater i vegger og tak, teppe på gulv. 3 soverom har teppegulv, malte plater i vegger og tak. Badet har badekar, servant, dusj og klosett. Det er vinylbelegg på gulv, plasttapet på vegger og tak.

Underetasjen har kjellerstue med eik parkett gulv, en vegg er panelt, 3 vegger pusset og malt, malte plater i tak. Muret peis. Videre er det gang med teppegulv, tapet vegger og malt tak. 1 klosett m/servant, vinylbelegg på gulv, plasttapet på vegger, malt tak, vaskerom m/skyllekar og tørkeskap. 2 boder. Det er garasje i fellesanlegg med plass for 1 bil.

Eiendommens verdi settes til kr. 410 000,-.

- - -