RG-1982-361

Instans:	Gulating lagmannsrett
Dato:	1981-11-13
Publisert:	RG-1982-361
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 13. november 1981 i sak nr. 212/1980
Parter:	Aslaug Schjøttelvig m/fl. (3 parter) (høyesterettsadvokat Gunnar Greve jr.) mot Bergen kommune v/ordføreren (kommuneadvokaten i Bergen v/advokat Arild Eidesen).
Forfatter:	Lagdommerne M. Lund, Alf Bruland, byrettsdommer Georg Ulvøen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Skjønnsprosessloven (1917) §28, Bygningsloven (1965) §31, §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §180, Bygningsloven (1924), Prisloven (1953) §46, Oreigningsloven (1959) §28, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, §104, §25, Bygningsloven (1965), §11, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973)

Etter Bergen kommunes vedtak den 11.12.1978 i henhold til bygningslovens §35 nr. 1 a og b om ekspropriasjon av eiendommen Klosteret 24 i Bergen, begjærte rådmannen, juridisk kontor, den 22.1.1979 skjønn ved Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker til fastsettelse av den erstatning eierne av Klosteret 24 har krav på.

Skjønn ble avhjemlet den 7.3.1980 og har denne slutning:

«Bergen kommune betaler for ervervelse av eiendommen Klosteret nr. 24 - kr. 580 000,-.

I erstatning for utgifter til juridisk bistand betaler Bergen kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen - kr. 6 750,- til Aslaug Schjøttelvig, Martha Grevstad og Anders O. Grevstad ved h.r.advokat Gunnar Greve jr.»

For så vidt gjelder de nærmere omstendigheter ved saksforholdet vises til skjønnsgrunnene.

Både grunneierne, Aslaug Schjøttelvig, Martha Grevstad og Anders Grevstad, og Bergen kommune har påanket skjønnet til lagmannsretten.

Grunneiernes anke gjelder feil i skjønnsrettens saksbehandling og rettsanvendelse.

Det anføres av grunneierne at skjønnsgrunnene er mangelfulle og at man derfor ikke kan se om skjønnsretten har lagt til grunn en riktig rettsanvendelse og riktige forutsetninger for sitt skjønn.

Skjønnsretten har lagt til grunn for sin erstatningsutmåling at det som skal erstattes, er bruksverdien av eiendommen ved utleie til parkering. Verdien er da avhengig av det antall biler som kan parkere, av leien som markedet vil betale, av hvilken kapitaliseringsfaktor man velger og av hvilket fradrag man må gjøre for nødvendige driftsomkostninger.

Skjønnsretten har ikke i sine premisser gjort det klart hva man her har bygget på. Det sies intet om hvilket antall biler man har regnet med kunne plasseres på området og kreves avgift for. Heller ikke fremgår det hvilken leie det er regnet med. Da skjønnet ble avhjemlet, var dagsleien ca. kr. 8,-, men fra 1.5.1980 ble den forhøyet til kr. 12,60. Dette hadde sammenheng med at kommunen med virkning fra 1.3.1980 hadde forhøyet avgiften på Festplassen fra kr. 5,- til kr. 15,-. Fra 1.11.1981 er avgiften på Klosteret 24 ytterligere forhøyet til kr. 15,-. Det fremgår ikke av skjønnet om det er den leie som ble betalt ved avhjemlingen eller den forhøyete leie som grunneierne bebudet, skjønnsretten har lagt til grunn. Det anføres at med de opplysninger som forelå under skjønnsforhandlingene, kunne retten ikke legge til grunn den daværende leie. Man måtte regne med høyere leiesatser, og det er da ikke tilstrekkelig når det heter i skjønnet at det er basert på den påregnelige leieverdi. Videre anføres at det måtte fremgå av skjønnet hvilken kapitaliseringsfaktor det er regnet med. Det anføres at dagens rentenivå som er nevnt i skjønnet, varierer fra 11 til 16 prosent, men at det her ikke kan anvendes en høyere rente enn 10 prosent, og at 8 prosent vel er det riktige. Slik som skjønnet er formulert på dette punkt, er det ikke mulig å vurdere om skjønnet bygger på et riktig faktisk grunnlag. Som et fjerde og mindre vesentlig moment er anført at også fradrag for omkostninger burde vært nærmere angitt, selv om dette neppe utgjør noe betydelig beløp.

Side:363

Grunneierne konkluderer med at sluttresultatet tyder på at skjønnet har tatt feil på et eller flere av disse punkter, men at det ikke er mulig å prøve dette fordi skjønnsgrunnene er mangelfulle. Dette må da føre til at skjønnet oppheves, og det bør da neste gang behandles av en skjønnsrett med ny sammensetning, da det anses betenkelig at den samme skjønnsrett behandler det på ny.

Grunneierne har i sin anke nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker med ny sammensetning.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Til grunneiernes anke anfører Bergen kommune at skjønnet er fullt ut fyldestgjørende. Skjønnsretten redegjør for hva den har lagt til grunn. Det er bare delkonstruksjonene som mangler. Selv om skjønnsretten hadde angitt antall biler, leiebeløp og kapitaliseringsfaktor, ville dette ha fremtrådt som resultatet av et skjønn som ikke ville ha kunnet overprøves. Det vises til at skjønnsretten har foretatt en selvstendig vurdering av antall parkeringsplasser uten å være bundet av det antall som er bortleiet, og det redegjøres for de momenter som har vært lagt til grunn for skjønnet. Kravene i skjønnslovens §28 er da tilfredsstillet. Når det gjelder leieverdien, anføres at det fremgår at det er avkastningen på avhjemlingstidspunktet som er lagt til grunn slik som den ble dokumentert under skjønnsforhandlingene. Dette er også riktig rettsanvendelse. Det kan ikke gis erstatning for forventet verdiøkning. Det anføres endelig at det er tilstrekkelig konkretisering av kapitaliseringsfaktoren når det er sagt i skjønnet at den er valgt ut fra dagens rentenivå, da dette neppe kan være særlig variabelt for så stort beløp som det er tale om i denne sak. Kommunen gjør som ankemotpart gjeldende at de feil grunneierne har påstått foreligger i saksbehandlingen under ingen omstendighet kan ha virket bestemmende for skjønnsresultatet.

Kommunen har i grunneiernes anke nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet stadfestes.

2. Bergen kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Bergen kommunes anke gjelder feil i rettsanvendelsen, idet det hevdes at skjønnsretten uriktig har lagt til grunn eiendommens bruksverdi som utleiet parkeringsplass, mens det var omsetningsverdien som skulle ha vært lagt til grunn.

Prinsipalt gjøres gjeldende at skjønnsretten har tatt feil når den har funnet at utleie til parkering i dette tilfelle er en slik virksomhet at den går inn under ekspropriasjonserstatningslovens §4 annet ledd. Det anføres at Lastebilkontoret, som leiet området fra 1935, nyttet det til kontorer og bare subsidiært som oppstillingsplass for sine biler. Det foregikk ikke noen utleie av parkeringsplass. Det er ikke den tilstrekkelige nærhet mellom utleie til lastebilkontoret og den nye virksomhet som grunneierne senere satte i gang.

Subsidiært hevder kommunen at selv om det er riktig å anvende §4, 2. ledd, er denne spesielle type virksomhet av en slik art at den strider mot den stadfestede reguleringsplan. Området er regulert til friareal og veigrunn, og det er noe annet enn parkeringsplass. Selv om denne

Side:364

virksomhet ikke er ulovlig etter bygningslovens §31, er den ikke berettiget til erstatning når den er i strid med reguleringsplanen.

I sin anke har kommunen nedlagt slik påstand:

«1. Skjønn avsagt av Bergen skjønnsrett for bygningslovsaker den 7. mars 1980 oppheves og skjønnet hjemvises til skjønnsretten for ny behandling.

2. Bergen kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Til kommunens anke anfører grunneierne at det er riktig rettsanvendelse når skjønnsretten har lagt til grunn at erstatningen skal fastsettes ut fra eiendommens bruksverdi ved utleie til parkering.

Det hevdes prinsipalt at det ikke er skjddd noen endring i bruken og at denne er fullt lovlig i relasjon til reguleringsplanen av 1946. Bruken som parkeringsplass er like naturlig som bruk til lagerplass eller verkstedsdrift. Erstatningen skal fastsettes etter §4, nr. 1, fordi det forelå planer om utleie til parkering allerede i 1975. Når planene ikke ble realisert, var det fordi kommunen hadde innvendinger. Selv om eiendommen ikke var i bruk i lovens forstand, må kravet i §4 nr. 1 allikevel være dekket. Det er videre vist til at allerede fra 1976 har friarealet vært leiet ut og vært benyttet til parkering av ca. 15-16 biler.

I alle fall kommer §4 nr. 2 til anvendelse. Grunneierne er her enig med skjønnsretten i at bruken av hele arealet til parkering er påregnelig. Det vises til at den bruk som har vært utøvet, omfattet foruten kontorvirksomhet, også bensinstasjon, inn- og utkjøring, og oppstilling og parkering av kjøretøyer.

Grunneierne har i kommunens anke nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet stadfestes.

2. Grunneierne tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

For lagmannsretten møtte de 3 grunneierne personlig og Anders Grevstad avga partsforklaring. Som vitne ble avhørt planleggingssjef i Bergen kommune, Olav Nesse. Etter begjæring fra grunneierne foretok lagmannsretten åstedsbefaring på Klosteret 24.

Lagmannsretten behandler først grunneiernes anke.

Lagmannsretten kan ikke finne at det er en saksbehandlingsfeil at skjønnsretten ikke har angitt hvilket antall biler som kan parkere på eiendommen, hvilken leie som legges til grunn eller hvilken kapitaliseringsfaktor som er benyttet. Det fremgår klart hvilket rettslig grunnlag skjønnet er bygget på, og det er heller ikke funnet noen mangler eller uklarheter ved gjengivelsen av faktum. Spesielt for så vidt angår biloppstillingsplassen, sies det at skjønnsretten ikke har følt seg bundet av det antall plasser som var bortleiet, men har foretatt en selvstendig vurdering og har tatt hensyn til de faktiske forhold som er nærmere angitt. Når det gjelder leien, er denne beregnet ut fra forholdene på avhjemlingstidspunktet, og det vises til lovens §11. Om kapitaliseringsfaktoren er sagt at den er fastsatt i samsvar med dagens rentenivå, og det er redegjort for grunnen til dette. Lagmannsretten finner at kravene i skjønnslovens §28 er tilfreds stillet og at det på fyldestgjørende måte er gjort rede for både det rettslige grunnlag, de faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for skjønnet. Det kan ikke antas at §28 krever at det skal settes opp et regnestykke hvor

Side:365

hver enkelt faktor fremtrer. Det er vesentlig å holde klart at man står overfor et skjønn hvor de enkelte tall - om de ble gjengitt - ville være resultat av en skjønnsmessig vurdering som ville være unndratt fra overprøvelse. Spesielt be merkes at det ikke kan sees å være i strid med lovens §11 å basere bruksverdien på grunnlag av den leie som var påregnelig ut fra de forhold som var kjent ved avhjemlingen.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at grunneiernes anke ikke kan tas til følge.

Lagmannsretten er kommet til at heller ikke kommunens anke kan føre frem.

Lagmannsretten viser til den faktiske beskrivelse i skjønnet av den bruk som har vært gjort av eiendommen fra midten av 1930-årene. For lagmannsretten foreligger imidlertid som ny opplysning at Klosteret 24 fra november 1976 til bygningen ble revet i 1979, var utleiet til Kalmarhuset Bensinstasjon A/S og at leieren innenfor leiekontrakten benyttet friarealet bl.a. til parkering av 15-16 biler. Det synes på det rene at skjønnsretten ikke var kjent med dette leieforhold og har lagt til grunn at bruken som parkeringsplass først begynte etter at ekspropriasjonstillatelse ble innhentet. Lagmannsretten har ikke noen foranledning til å gå nærmere inn på om de nye opplysninger kunne ha ført til at skjønnsretten hadde verdsatt etter §4 nr. 1, idet lagmannsretten finner at §4 nr. 2 i hvert fall kunne anvendes med samme resultat. Med tilføyelse av at den bruk som skjedde fra 1975 til 1979 ligger så nær opp til den senere bruk at den vel nærmest er identisk, kan lagmannsretten slutte seg til skjønnets betraktninger også når man legger bruken frem til 1975 til grunn. Det må således være riktig rettsanvendelse når skjønnsretten legger til grunn at endringen fra Lastebilkontorets bruk av eiendommen til utleie av parkeringsplasser er en påregnelig endring av eiendommens driftsmåte som det er naturlig grunnlag for etter forholdene på stedet.

Lagmannsretten er ikke enig med kommunen i at den bruk som har vært gjort av eiendommen er i strid med reguleringsplanen av 1946. Eiendommen ble den gang regulert til friområde og trafikkområde, som i henhold til forevist plan vil si offentlig veiformål og grøntområder. I den da gjeldende bygningslov nevnes ikke parkeringsplasser særskilt, hvilket vel har sin naturlige forklaring i at behovet for slike utenom gategrunn ikke var særlig aktuelt i 1924. Etter den nå gjeldende bygningslov §25 nr. 3 omfatter trafikkområder også parkeringsplasser. Etter lagmannsrettens syn vil det under disse omstendigheter være søkt å anse den parkering som har skjedd på Klosteret 24 for å være i strid med reguleringsplanen. Kommunen har forøvrig erkjent at parkeringen ikke er i strid med bygningslovens §31.

Lagmannsretten er da kommet til at det ikke foreligger feil i rettsanvendelsen.

Skjønnet vil da bli stadfestet og begge anker har vært forgjeves.

I medhold av hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd, vil i begge anker de ankende parter bli dømt til å erstatte motpartenes saksomkostninger for lagmannsretten da det ikke er funnet å foreligge særlige omstendigheter som bør frita dem for dette. Dommen er enstemmig.

Side:366

Domsslutning:

I grunneiernes anke:

1. Skjønnet stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Aslaug Schjøttelvig, Martha Grevstad og Anders Grevstad, én for alle og alle for én til Bergen kommune 3 400 - tretusenfirehundre - kroner, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

I Bergen kommunes anke:

1. Skjønnet stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bergen kommune til Aslaug Schjøttelvig, Martha Grevstad og Anders Grevstad tilsammen 5 200,- - femtusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Av skjønnsrettens dom (høyesterettsdommer Stig B. Harris m/skjønnsmenn):

I. I henhold til bygningslovens §35 nr. 1a og b fattet Bergen kommune den 11.12.1978 vedtak om ekspropriasjon av eiendommen Klosteret nr. 24.

Reguleringsplanen for strøket og som omfatter eiendommen er stadfestet den 27.11.1946.

Originalplanen med stadfestelsesbrev er forevist i retten og kopi av planen er fremlagt som bilag 2 til dok. nr. 1.

Etter planen er hele eiendommen disponert til veigrunn og friområde og således til formål som ligger innenfor den påberopte ekspropriasjonshjemmel.

Det er ikke kommet innsigelse mot fremme av skjønnet og retten finner at de formelle vilkår for å fremme saken foreligger.

II. Eiendommen Klosteret 24 er en hjørneeiendom som grenser til Klostergaten og Klosteret.

Eiendommen har vært eiet av familien Grevstad fra 1918.

I en periode fra ca. 1935 til ca. 1975 har eiendommen vært bortleiet til Lastebil kontoret som benyttet den som base med kontor, bensinstasjon m.m.

Bygningene og anleggene på tomten ble oppført på midlertidighetsdeklarasjoner ettersom de var i strid med reguleringsplanen.

Det er opplyst at saksøkte innløste bygningene på eiendommen for kr. 120 000,- ved opphøret av leieforholdet i 1975.

På grunnlag av deklarasjonene har Bergen bygningsråd fattet vedtak om rivning av bebyggelsen.

Rivningspålegget utløste namsrettssak og sak for Bergen byrett som verserte samtidig som skjønnskrav ble uttatt i nærværende sak ved begjæring den 22.1.1979.

Under saksforberedelsen for skjønnsretten har begge parter begjært utsettel se av skjønnsforhandlingene i påvente av løsning av de to verserende rettssaker.

På denne bakgrunn ble skjønnsforhandlingene først berammet til 6.3. 1980.

På dette tidspunkt er det opplyst at såvel namsrettssaken som byrettssaken er hevet som forlikt og bygningene er fjernet.

Saksøkte har oppgitt rivningsomkostningene til ca. kr. 40 000.

Det er foretatt planering av grunnen.

III. Det er enighet mellom partene om at saksøkte i alle fall tilkommer

Side:367

grunnerstatning basert på erstatningsutmålingslovens §4 (tomtebruk) og at det ved verdsettelsen skal sees bort fra den reguleringsplan det eksproprieres etter og som innebærer at tomten er ubebyggelig.

Således er det enighet om at verdsettelsen under dette vurderingsalternativ må skje på grunnlag av den påregnelige utnyttelse dersom eiendommen ikke skulle nyttes til ekspropriasjonsformålene.

Eiendommen nyttes idag til utleie av parkeringsplass for biler og innbringer ved denne utnyttelse en månedsleie på kr. 7 750,- (basert på 31 plasser á kr. 250,-). For leiekontraktene gjelder gjensidig oppsigelsesfrist på 1 måned.

I tillegg utbringer eiendommen leieinntekter med kr. 1 900,- pr. år for plakattavler i henhold til en 5 års leiekontrakt inngått 4.12.1979 og medjusteringsrett for leien.

Kontrakten opphører med 1 måneds varsel dersom bytningsmessige arbeider o.l. medfører at tavlene må fjernes eller blir verdiløse.

Endelig løper en leiekontrakt med Bergen Lysverker om grunn til trafokiosk. Kontrakten som ble inngått den 12.11.1965 for 10 år og med rett til fornyelse for ytterligere 5 år om gangen medmindre den blir oppsagt, er opplyst nå å være gjeldende frem til 1.1.1986 med en årsleie som indeksreguleres og som nå utgjør kr. 1 146,-.

Mellom partene er det uenighet om ovennevnte utnyttelse gir saksøkte krav på eventuell høyere erstatning enn den som svarer til salgsverdien basert på strøkprisen med justering for tomtens spesielle verdiskapende/reduserende faktorer.

Saksøkeren gjør under henvisning til Høyesterettsdommer inntatt i Rt-1957-123 1, Rt-1970-1028 og Rt-1978-190 gjeldende at selv om det skal ses bort fra den reguleringsplan det eksproprieres etter i spørsmålet om tomten er ubebyggelig som følge av planen, må verdsettelsen forøvrig bare knyttes til en utnyttelsesform som er forenlig med planen.

Saksøkeren har videre gjort gjeldende at virksomheten med utleie av parkeringsplasser faktisk er startet opp etter at vedtaket om ekspropriasjon var fattet og at den eventuelle verdi som knytter seg til denne form for virksomhet av denne grunn ikke kan telle med ved erstatningsutmålingen.

Endelig har saksøkeren henledet oppmerksomheten på bygningslovens §104 og gjort gjeldende at denne bestemmelse kunne tenkes å få anvendelse og hindre utnyttelse av tomten til bilparkering ut fra strøkets egenart.

Saksøkte gjør prinsipalt gjeldende at dersom eiendommens salgsverdi basert på dens «objektive bruksverdi som enhver kjøper vil kunne høste» overstiger strøkprisen med justeringer for tomtens særlige verdi skapende/verdireduserende faktorer, så har saksøker krav på denne høyere «salgsverdi».

Ved beregningene av denne høyere verdi må det tas hensyn til det maksimale antall oppstillingsplasser eiendommen gir rom for og dessuten til at økningen i de kommunale parkometeravgifter vil øke markedsprisen på leie av parkeringsplasser.

IV. Skjønnsretten legger til grunn at i den utstrekning erstatningsutmålingen skal baseres på eiendommens salgsverdi må denne verdi fastsettes i samsvar med reglene i gjeldende prisforskrifter for fast eiendom fastsatt ved Kgl. Res. av 25.10.1974 jfr. prislovens §46.

Disse forskrifter får på den annen side ikke anvendelse under utmålingen av eiendommens bruksverdi som knyttes til den avkastning eiendommen gir eller kan tenkes å gi ved lovlig utnyttelse. Etter skjønnsrettens oppfatning vil

Side:368

eiendomsverdien basert på en kapitalisering av den beregnede nettoavkastning over tid i samsvar med vanlig sprogbruk være uttrykk for eiendommens bruksverdi.

I samsvar med reglene i erst.utm.lovens §9 må således denne bruksverdi sammenholdes med eiendommens salgsverdi og det alternativ som leder til det gunstigste resultat for saksøkte må legges til grunn for erstatningsfastsettelsen.

Med utgangspunkt i prosedyren blir det etter dette et helt sentralt punkt om eiendommens avkastning basert på utleieverdien for bilparkering lovlig kan trekkes inn ved vurdering av bruksverdien.

Ved avgjørelsen av dette spørsmål legger retten til grunn, som og erkjent av saksøkeren, at bruk av eiendommen til bilparkering ikke kan nektes eller hindres som en følge av den stadfestede reguleringsplan. Jfr. og RG-1977-610.

Denne form for utnyttelse må således anses som lovlig, noe den faktiske virksomhet som drives er et uttrykk for.

På denne bakgrunn kan retten ikke være enig med saksøkeren i at de påberopte dommer inntatt i Rt-1957-1231, Rt-1970-1028 og Rt-1978-190 og som behandler endel spesialspørsmål forskjellig fra de foreliggende, skal kunne tillegges den rettsvirkning at en i og for seg faktisk og lovlig drevet virksomhet må ses bort fra ved bestemmelsen av eiendommens bruksverdi i ekspropriasjonsrettslig henseende.

Saksøkeren har videre gjort gjeldende at vedtaket om ekspropriasjon ble truffet 11.12.1978 mens utleie av bilparkeringsplasser først begynte sommeren/høsten 1979 og at også av denne grunn er skjønnsretten avskåret fra å ta hensyn til denne form for bruk.

Saksøkte har til dette gjort gjeldende at planen om å bruke tomten til bilparkering ble presentert for kommunen i brev sendt allerede i 1975 og at saksøkte unnlot å følge opp planen i den etterfølgende tid i påvente av den endelige avgjørelse i kommunen med hensyn til tomtens skjebne. Det hevdes at saksøktes tilbakeholdenhet ikke kan medføre at saksøkte blir dårligere stillet erstatningsmessig.

Ved avgjørelsen av dette spørsmål tar skjønnsretten utgangspunkt i erst. utm. 1. §4 nr. 1 og må på dette grunnlag fastslå at på det tidspunkt søknad om ekspropriasjon ble lagt frem for den myndighet som skulle gi samtykke til inngrepet, ble det ikke drevet med utleie av bilparkeringsplasser på tomten.

På den annen side legger skjønnsretten til grunn at utleie av biloppstillingsplasser ligger innenfor slike påregnelige endringer av eiendommens driftsmåte som det er naturlig grunnlag for etter forholdene på stedet innen rammen av den næring eller alminnelig formål som eiendommen har vært brukt til etter erst.utm. 1. §4 nr. 2.

Avgjørende for skjønnsretten er at de saksøkte har leiet ut eiendommen over tidsrommet fra 1935 til 1975 til Lastebilkontoret og at utleievirksomheten således har hatt tilknytning til bil trafikk. Med hjemmel i nevnte bestemmelse finner skjønnsretten således å kunne ta hensyn til eiendommens bruksverdi ut fra dette formål selv om virksomheten ikke faktisk var startet opp før ekspropriasjonsvedtaket ble fattet.

Såvel kontrakten om leie til plakattavler som de konkrete leiekontrakter på bilparkeringsplasser er inngått etter ekspropriasjonsvedtaket og kontraktene kommer således inn under herredømme av oreigningslovens §28. Det er ikke dokumentert at saksøkte har innhentet saksøkerens samtykke til inngåelse av de dokumenterte kontrakter.

Side:369

I samsvar med oreigningslovens §28 skal erstatningen følgelig nedsettes med et beløp som svarer til den skade de rettslige disponeringer eventuelt måtte medføre for eksproprianten. Da de inngåtte leiekontrakter har så kort oppsigelsesfrist at de ikke medfører selvstendige krav fra leietagerne mot eksproprianten,finnes de forsåvidt ikke å ha medført «skade som det skal gjøres fradrag for».

På den annen side synes utnyttelsesgraden med antall biloppstillingsplasser idag i noen grad å kunne være influert av tanken på den forestående ekspropriasjon.

Skjønnsretten føler seg således ikke bundet av det antall biloppstillingsplasser som er bortleiet men finner å måtte foreta en selvstendig vurdering av hvor mange plasser det vil være naturlig å leie bort når det tas hensyn til tilfredsstillende inn- og utkjøringsmuligheter fra hver plass og adkomstmuligheter til hver bil.

Ved vurderingen av bruksverdien knyttet til denne utnyttelsesform foretar skjønnsretten således en selvstendig vurdering av det antall plasser det vil være naturlig å leie bort ut fra tomtens størrelse og form ut fra de hensyn som er nevnt og da som ledd i en mere varig ordning.

Saksøkerens henvisning til bestemmelsen i bygningslovens §104 innebærer at skjønnsretten prejudisielt må ta standpunkt til om den faktisk drevete utleie av bilparkeringsplasser vil kunne påregnes stanset av bygningsrådet ved pålegg etter nevnte bestemmelse.

Skjønnsretten legger til grunn at vilkårene for anvendelse av bygningslovens §104 «sterkt skjemmende» og «til vesentlig ulempe forandre» er beslektet med de tilsvarende vilkår i grannelovens bestemmelser i §2 forsåvidt som vurderingen må skje i forhold til det strøk det gjelder.

Ettersom eiendommen over en tidsperiode fra 1935 til 1975 har tjent som base for Lastebil kontoret med den bruk av eiendommen og tilstøtende plass (Klosteret) som parkeringsplass også for større kjøretøyer og videre den utstrakte bruk av tilstøtende område til ordnet bilparkering ved skiltoppsetning - må medføre at bruk av Klosteret 24 ikke vil kunne nektes med hjemmel i bygningslovens §104.

Skjønnsretten legger i denne forbindelse også vekt på at det er flere ubebygde tomter i den umiddelbare nærhet som er utnyttet ved utleie av bilparkeringsplasser på tilsvarende måte.

Ved enjevnføring av eiendommens salgsverdi som byggetomt, som vil ligge i en størrelsesorden på kr. 300 000,-, og dens bruksverdi ved utleie til bilparkering, har retten i samsvar med reglene i erst.utm.l. §9 kommet til at erstatningen må utmåles basert på bruksverdi. Ved vurderingen av eiendommens nettoavkastning som grunnlag for en kapitalisering legger skjønnsretten for det første til grunn det antall parkeringsplasser som finnes naturlige som ledd i en ordnet og mere langvarig virksomhet.

Det gjøres fradrag for nødvendig opprydning av tomten med utgifter til oppsetting av permanent gjerde og port. Årlige eiendomsavgifter er oppgitt til ca. kr. 500,-.

Forøvrig er retten enig med saksøkte i at parkeringsplassen vil kunne drives med beskjedne driftsomkostninger.

Videre baserer skjønnsretten sin fastsettelse av bruksverdien på den påregnelige leieverdi ut fra forholdene slik de er kjent på ekspropriasjonsavhjemlingstidspunktet i samsvar med reglene i erst.utm.l. §11.

Retten er enig med saksøkeren i at en ved kapitaliseringen ikke kan gjøre

Side:370

bruk av de tradisjonelle langtidsrenter som benyttes ved kapitalisering av den typiske jordbruks eller skogbruksverdi.

Da skjønnsretten har lagt til grunn en utpreget forretningsmessig utnyttelse av eiendommen finnes det riktig å anvende en kapitaliseringsfaktor som står i samsvar med dagens rentenivå.

I samsvar med ovenstående fastsetter retten eiendommens bruksverdi for de 617 m2 til et samlet beløp - kr. 580 000,-.

- - -