RG-1984-573

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1983-12-05
Publisert:	RG-1984-573
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 5. desember 1983 i sak nr. 414/82
Parter:	Ellen Loe Hansen m.fl. (5 parter) (høyesterettsadvokat Erik Gjems-Onstad) mot Ingjerd Loe (høyesterettsadvokat Finn Leonthin).
Forfatter:	Lagdommerne Erik Jørgensen, Råmund Stuhaug, Dagfinn Clemetsen med fagkyndige domsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §14, §38, Skifteloven (1930) §125, Domstolloven (1915) §66, §180, §15, Skjønnsprosessloven (1917)

Fellesboet til avdøde Øivind Loe og gjenlevende ektefelle Ingjerd Loe er under offentlig skiftebehandling ved Asker og Bærum skifterett. Den 13. januar 1982 begjærte Asker og Bærum skifterett skiftetakst avholdt ved Oslo skifterett over en boligeiendom som tilhører boet, nemlig ideell halvdel av Munkerudveien 3 B, gnr. 158 bnr. 320 i Oslo.

Oslo skifterett oppnevnte den 28. januar 1982 følgende takstmenn: Murmester Leif Gløersen, tømmermester Rolf Grøstad og eiendomsmegler Helge T. Kittilsen. Skiftetaksten ble deretter avholdt den 4. mars 1982. Av skifterettens rettsbok fremgår at blant andre h.r.advokat Erik Gjems-Onstad var til stede, og at det ikke var innsigelser mot rettens habilitet, herunder innbefattet skjønnsmennene. Videre fremgår at dommeren viste til at takseringen ville skje på basis av de prinsipper som er fremkommet i høyesterettsdom av 8. desember 1973, slik at det var den alminnelige salgsverdi man skulle frem til. Etter befaring ble skiftetakst avsagt samme dag med slik slutning:

«Verdien av boets ideelle halvpart av den faste eiendom Munkerudveien 3 B, Oslo, gnr. 158 bnr. 320, settes på grunnlag av foranstående premisser til kr. 450 000,- som skiftetakst.»

Om begrunnelsen for skiftetaksten henvises ellers til skifterettens rettsbok.

5 av arvingene i boet har i rett tid påanket skiftetaksten til Eidsivating lagmannsrett, jfr. skiftelovens §125 jfr. skjønnslovens §38 første ledd slik bestemmelsen lød før endringslov av 17. desember 1982 nr. 88.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo 3. november 1983. Etter de ankende parters begjæring ble lagmannsretten satt med to domsmenn med særlig kyndighet i eiendomsomsetning. Retten foretok befaring, og under befaringen avga en av de ankende parter (Ellen Loe Hansen, som møtte for de ankende parter) og ankemotparten Ingjerd Loe partsforklaringer og foretok sine påvisninger. Vitner ble ikke ført. Det ble foretatt dokumentasjon slik rettsboken viser. Ellers nevnes at lagmannsretten under ankeforhandlingen avsa kjennelse hvorved man forkastet en innsigelse fremsatt av de ankende parter mot domsmann Per Aarslands habilitet.

De ankende parter har i det vesentlige gjort gjeldende:

Skiftetaksten er åpenbart alt for lav. Den ligger så langt under alminnelig salgsverdi at den må kalles vilkårlig. Dette henger trolig

Side:574

delvis sammen med takstmennenes høye alder, som også gjøres gjeldende som selvstendig ankegrunn.

Når det gjelder takstmennenes alder, påpekes at de ankende parter under skiftetaksten ikke var klar over at en av takstmennene var 71 år gammel, og en annen nesten 74. Dette har de først fått vite senere. Under ankeforhandlingen begrenset de ankende parter denne ankegrunn til å gjelde den ene av takstmennene, murmester Leif Gløersen, som opplyses å være født xx.xx.1908. Skiftetaksten ble avholdt kort tid før Gløersen fylte 74 år. Inntil 1973 var det ingen lovbestemt aldersgrense for skjønnsmenn, men de ankende parter finner det avgjørende at en aldersgrense ble innført i skjønnslovens §14 annet ledd ved endringslov av 26. januar 1973 nr. 3. Her er det i forbindelse med det utvalg av skjønnsmenn som hvert 4. år oppnevnes av fylkestinget, bestemt at «personer som har fylt 70 år bør i alminnelighet ikke oppnevnes til utvalget». Denne bestemmelse må tolkes slik at det kreves særskilt grunn for å oppnevne en person som er fylt 70 år. Hvis dette ikke er tilfelle, fyller vedkommende ikke lovens krav for å være skjønnsmann.

I Husaas-utvalgets innstilling av 1969 var det i flertallets utkast til §14 i skjønnsloven foreslått en bestemmelse om at personer som har fylt 70 år, ikke kan oppnevnes til utvalget. Forslaget er nærmere begrunnet i innstillingen 79 spalte 2. Bestemmelsen ble i Ot.prp. nr. 18 (1971-72) endret til den ordlyd loven i dag har, uten at dette kan sees å være nærmere kommentert. Meningen må imidlertid ha vært at man ønsket å gi en dispensasjonsadgang, men likevel slik at det fortsatt måtte trekkes konsekvenser av overtredelse av bestemmelsen. I dette tilfellet er det dokumentert at de oppnevnende myndigheter ikke har foretatt noen vurdering av alderen ved oppnevnelse av skjønnsmannsutvalget. Det ser ut til at man hverken har hatt kjennskap til lovens bestemmelse om aldersgrense eller til de foreslåttes alder. Det er dermed klarlagt at spørsmålet om spesiell grunn ikke ble vurdert ved oppnevnelse av Gløersen til utvalget. Konsekvensen må bli at Gløersen ikke lovlig kunne gjøre tjeneste som skjønnsmann. Domstolene kan ikke godkjenne en ordning som medfører at den nye regel om aldersgrense blir totalt uvirksom.

De ankende parter mener derfor at skiftetaksten må oppheves i medhold av tvml. §384 annet ledd nr. 1. I den anledning henvises til høyesterettsdommer i Rt-1977-808 og 1981 673.

Når det gjelder anførselen om at taksten er vilkårlig, mener de ankende parter at en åpenbar feil i verdsettelsen på kr. 100 000 eller mer i seg selv er tilstrekkelig til å karakterisere en takst som vilkårlig. I det foreliggende tilfelle er det en feil på flere nundre tusen kroner. Grunnen til at taksten er blitt så gal, kan for det første være takstmennenes alder. Før høyesterettsdommen i Rt-1973-1391 (som det er vist til i skiftetaksten) var det vanlig at skiftetakster lå under salgsverdien, og takstmennene synes her å ha falt tilbake til denne gamle ordning. Del er også vanskelig for gamle mennesker å følge med i prisutviklingen. For øvrig er lave skiftetakster fortsatt et generelt problem, jfr. et brev av 29. januar 1982 fra Norges eiendomsmeglerforbund til Norsk takstmannsforening, som er dokumentert under ankeforhandlingen. Endelig har takstmennene i dette tilfelle neppe tatt tilstrekkelig hensyn

Side:575

til at tomten er stor, slik at minst en tomt kan utparselleres. Tillatelse til slik utparsellering kan påregnes.

Etter dette mener de ankende parter at takstmennene har utvist pliktstridig forhold i forbindelse med verdsettelsen, slik at skiftetaksten må oppheves som vilkårlig. Det påpekes imidlertid også at Fleischer i Skjønnsprosessen 122 mener at det i dag er for strengt å kreve pliktstridig forhold for å kunne karakterisere et skjønn som vilkårlig. De ankende parter henviser også til høyesterettsdommene i Rt-1938-553 og 1939 375, og mener at den øvrige rettspraksis ankemotparten henviser til, gir mindre veiledning fordi det der er tale om kompliserte odelssaker m.v. hvor fastsettelsen av salgsverdi ikke er så enkel som i nærværende sak.

De ankende parter har nedlagt denne påstand:

«Oslo skifteretts takst av 4. mars 1982 over Munkerudveien 3 B. gnr. 158, bnr. 320 i Oslo oppheves.

De ankende parter tilkjennes saksomkostninger.»

Ankemotparten, Ingjerd Loe, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Når det gjelder takstmennenes alder, er ankegrunnen nå bare knyttet til en av de tre takstmenn som gjorde tjeneste. Ettersom skiftetaksten var enstemmig, hadde denne takstmanns alder ingen betydning for resultatet. Det må også nevnes at alle de tre takstmenn er velrenommerte og fremdeles benyttes i stor utstrekning. Takster avgitt av disse takstmenn - også av murmester Gløersen - aksepteres både av långivere og låntakere.

Skjønnslovens §14 gir ingen bindende regel om skjønnsmennenes alder. Selv om lovens regel ikke er nærmere kommentert i lovforarbeidene, må det påpekes at det så sent som under odelstingsbehandlingen var fremmet forslag om en bindende regel i samsvar med Husaas-utvalgets flertallsutkast. Dette forslag ble forkastet i Odelstinget, slik at loven fikk formuleringen «bør i alminnelighet». Det er altså under lovbehandlingen tatt et klart standpunkt til spørsmålet.

Når det gjelder anførselen om at taksten er vilkårlig, er det ikke riktig å ta utgangspunkt i spørsmålet om hva eiendommen kunne tenkes å utbringe ved salg. Et skjønn kan ikke kalles vilkårlig bare på bakgrunn av uenighet i selve verdsettelsen. Det er prinsippene for verdsettelsen som må vurderes, og i det foreliggende tilfelle er verdien fastsatt i henhold til de premisser som er angitt i skiftetaksten.

Etter 1939 er intet skjønn blitt opphevet av Høyesterett som vilkårlig. Ankemotparten henviser her til en rekke høyesterettsdommer, særlig i tiden fra 1965 til 1975. Av Høyesteretts praksis trekker ankemotparten den konklusjon at det fortsatt er slik at feil eller pliktstridig forhold må kunne påvises før en verdsettelse kan kalles vilkårlig. Videre er det i rettspraksis godtatt meget større - og ubegrunnede - sprang i verdsettelser av en eiendom, uten at noen av verdsettelsene dermed er blitt regnet som vilkårlig.

I det foreliggende tilfelle er det foretatt en helt ordinær, rutinemessig verdsettelse av eiendommen, og en utførlig beskrivelse er gitt. Videre er de riktige rettsprinsipper blitt fremholdt i premissene. Når det gjelder utparselleringsmuligheten, ble denne nevnt av h.r.advokat Gjems-Onstad under befaringen, og takstmennene erklærte seg endog

Side:576

enig i at dette var mulig. Takstmennene har da selvsagt tatt hensyn til denne mulighet i dette typiske fortetningsdistrikt. Alle takstmenn er kjent med gjeldende fortetningsregler. Det var ikke nødvendig å redegjøre for dette eller den tallmessige beregning i taksten. Det er da heller ikke anket over takstgrunnene. Endelig nevnes at takstmennenes alder ikke på noen måte tilsier at taksten er vilkårlig. Tvert imot dreier det seg om takstmenn med usedvanlig solid erfaringsbakgrunn.

Ankemotparten har nedlagt denne påstand:

«1. Oslo skifteretts takst av 4. mars 1982 stadfestes.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Bestemmelsen i skjønnslovens §14 annet ledd om at personer som har fylt 70 år «bør i alminnelighet ikke oppnevnes til utvalget», er rettet til de myndigheter som foreslår og oppnevner medlemmene i skjønnsmannsutvalget. Videre er det ikke tale om noen absolutt bestemmelse, slik som det for eksempel ligger i henvisningen fra skjønnslovens §14 annet ledd til domstolslovens §66 (jfr. her også skjønnslovens §15 om slettelse av skjønnsmenn fra utvalget). Formuleringen «bør i alminnelighet» er svært forsiktig. Den kan ikke sees å være kommentert i forarbeidene til endringsloven av 1973. Justisdepartementets rundskriv av 2. august 1979 til fylkesmennene, domstolene og kommunene m.fl. om valg av bl.a. skjønnsmenn høsten 1979 henviser til et tilsvarende rundskriv av 12. august 1975, hvor skjønnslovens §14 er sitert, uten at bestemmelsen om alder er kommentert.

Loven må antas å forutsette at oppnevningsmyndigheten skal vurdere de aktuelle personers alder, men også under hensyn til de øvrige anvisninger som gis i §14 annet ledd. Avveiningen av de forskjellige hensyn i §14 annet ledd er svært skjønnsmessig, og avgjørelsen er tillagt et folkevalgt organ. Den korrespondanse med Oslo kommune som de ankende parter har fremlagt, kunne tyde på at de oppnevnende myndigheter ikke har tillagt skjønnsmennenes alder en slik vekt som loven forutsetter. Det må imidlertid påpekes at kommunens uttalelse ikke gjelder skjønnsmannsutvalget for Oslo, men domsmannsutvalgene. For domsmenn har loven ingen aldersgrense.

Lagmannsretten finner at en nærmere vurdering av oppnevningsmyndighetens praktisering av skjønnslovens §14 annet ledd i utgangspunktet ikke tilligger den domstol som benytter skjønnsmenn. Selv om det kan stille seg anderledes ved klare feiltagelser og andre eklatante feilgrep ved oppnevningen, finner lagmannsretten iallfall at en rett må anses lovlig besatt uten hensyn til den innsigelse som er gjort gjeldende i nærværende sak. Murmester Gløersen var ved avhjemlingen av skiftetaksten henved 74 år gammel. Selv etter Husaas-komiteens flertallsforslag (forbud mot oppnevnelse av personer over 70 år), ville personer på 74 år ha kunnet gjøre tjeneste i slutten av valgperioden. Og som ovenfor nevnt fikk loven en annen formulering.

Selv om det ikke er påberopt, finner lagmannsretten å burde nevne at en annen av takstmennene, eiendomsmegler Kittilsen, visstnok er ett eller to år eldre enn murmester Gløersen. Lagmannsretten finner at det heller ikke av denne grunn kan sies at skifteretten ikke var lovlig besatt.

Side:577

Når det gjelder den ankegrunn at skiftetaksten er vilkårlig, er de ankende parters bærende begrunnelse at verdsettelsen er altfor lav. Etter lagmannsrettens oppfatning kan man ikke slik de ankende parter gjør, si at en verdsettelse er vilkårlig alene fordi den eventuelt viser avvik av en bestemt størrelse i forhold til andre kyndige personers vurdering av omsetningsverdien. Rettspraksis viser at det her må stilles andre krav til begrunnelsen for at verdsettelsen skulle være vilkårlig. Siden de ankende parter så sterkt har konsentrert seg om betydelig feil ved selve verdsettelsen, finner lagmannsretten i denne saken likevel å burde nevne at det ikke kan sees å være noe misforhold mellom taksten og eiendommens omsetningsverdi av den størrelsesorden som etter de ankende parters mening ville begrunne vilkårlighet. Lagmannsretten har imidlertid ingen foranledning til å gå inn på enkelthetene i verdsettelsen. Det må være tilstrekkelig å konstatere at de grunner som de ankende parter har anført som forklaringer på at taksten skulle være altfor lav, ikke er søkt bevist på selvstendig grunnlag.

Etter dette stadfestes skiftetaksten.

Anken har ikke ført frem. De ankende parter pålegges å erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. hovedregelen i tvml. §180 første ledd. Advokat Leonthin har fremlagt omkostningsoppgave med salær kr. 11 500 og utgifter kr. 400. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til omkostningsoppgaven, og legger den til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo skifteretts skiftetakst av 4. mars 1982 stadfestes.

2. Ellen Loe Hansen, Tove Loe, Mette Dietrichson, Berit Loe og Gudbrand Loe betaler in solidum innen 2 - to - uker til Ingjerd Loe 11 900 - ellevetusennihundre - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.

Av skifterettens skiftetakst (dommer Hans Smith-Meyer):

Dommeren refererte brev av 13.1.1982 fra Asker og Bærum skifterett samt innkallelse av 28.1.1982.

Det var ingen innsigelser mot rettens habilitet, herunder innbefattet skjønfismennene. Skjønnsmennene har avgitt forsikring tidligere.

Dommeren redegjorde for hva som skulle takseres, nemlig boets halvpart av den faste eiendom Munkerudveien 3 B, Oslo, gnr. 158, bnr. 320 og viste til at takseringen vil skje på basis av de prinsipper som er fremkommet i høyesterettsdom av 8.12.1973 slik at det er den alminnelige salgsverdi man skal komme frem til. Det er verdien på taksttidspunktet man må finne frem til, med mindre ikke spesielle forhold gjør at verdien på annet tidspunkt skal legges til grunn. De tilstedeværende ble gitt anledning til å uttale seg. Det var ingen innsigelser mot at verdien på taksttidspunktet legges til grunn.

Det ble opplyst at det er to leiligheter i huset som bebos av h.h.v. gjenlevendes sønn Nils Henrik Eldrup og den annen sameier. Det opplyses å være et sameie (vanlig) uten skriftlig kontrakt. Eiendommen har tidligere tilhørt et oppløst borettslag.

Side:578

Dommeren bemerket at granskingen ved verdsettelsen overlates til skjønnsmennene. Skjønnsmennene gav seg på befaring. Etter tilbakekomst og rådslagning i enerom ble avsagt slik

Skiftetakst.

Takst-mennene har besiktiget Munkerudveien 3 B, selveierleilighet beliggende i 1. etasje i horisontalt delt to-mannsbolig.

Tomten er på 1 877 m2, leiligheten disponerer en ideell halvpart av denne som er en flat opparbeidet jordtomt. Vestvendt i pent villa-strøk.

Bygningen er oppført i 1949 på betong grunnmur, bindingsverks vegger, trebjelkelag, nye vinduer med isolerglass, tretak tekket med sement taksten elektrisk oppvarmning og en kamin. Enkel kjøkkeninnredning og sanitærutstyr. Gulvbelegg, gulvplank og nålefilt/vinyl. Tapetserte vegger og malte himlinger. Malte plater i kjøkken og bad.

Kjeller, 110 m2 med vaskerom, tørkerom og diverse hoder. Leiligheten disponerer en halvpart herav.

1. etasje 110 m2, trappeoppgang, hall, 3 soverom, kjøkken, kombinert stue/spisestue og bad/w.c. Fast trapp til loft, ideell halvpart herav. Videre tilhører halvpart av garasje til to biler.

Vedlikeholdet: Utvendig vedlikehold bra, innvendig mangelfullt.

Taksten er enstemmig. Dommeren har ikke deltatt i granskingen eller verdsettelsen.

Slutning:

Verdien av boets ideelle halvpart av den faste eiendom Munkerudveien 3 B, Oslo, gnr. 158, bnr. 320, settes på grunnlag av foranstående premisser til kr. 450 000,-, som skiftetakst.

Taksten blir å meddele sakens parter.