RG-1988-270

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-06-02
Publisert:	RG-1988-270
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 2. juni 1987 i overskjønn nr. 51 og 52/85, hl.nr 837 og 838/85.
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Østfold (Prosessfullmektig: Advokat Ola Brekken). Saksøkt: 1. Bjarne og Kari Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Johan H. Olavesen) 2. Kolbjørn Berthelsen 3. Per og Kari Thue (Prosessfullmektig: Advokat Knut W. Engebretsen).
Forfatter:	Lagdommer Liv Gjølstad med skjønnsmenn: Byggmester Håkon Martinsen. Bestyrer Finn Salomonsen. Avd.ingeniør Øivind Riseberg. Gårdbruker Kristian Berger
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §8, §9

Fredrikstad byrett avhjemlet 28. juni 1985 skjønn i tre saker med til sammen 9 takstnumre. Sakene gjaldt alle veganlegg på Hvaler og var fremmet til felles behandling. Skjønnet hadde slik slutning:

"I. I sak nr. 18/1984 B i anledning av anlegg av snuplass ved Viker, fylkesveg B-494 tilkjennes Åge B. Reinertsen, Hildur Andersen, John Wikborg m.fl. erstatning som spesifisert foran.

II. I sak nr. 19/1984 B: Anlegg av snuplass ved Papper, fylkesveg B-474 tilkjennes Bjarne og Kari Andersen og Solveig Hogsted erstatninger som spesifisert foran.

III. I sak nr. 1/1985 B: Anlegg av gang/sykkelvei, riksveg 108 Bratte Bakke - Lerdal, tilkjennes Arve Thorbjørnsen, Kolbjørn Berthelsen, Per og Kari Thue samt John Brusted m.fl. erstatning som spesifisert foran.

IV. I sak 19/1984 B tilkjennes Kari og Bjarne Andersen ikke saksomkostninger.

V. I sak nr. 1/1985 B tilkjennes Per og Kari Thue ikke saksomkostninger.

VI. I saksomkostninger betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Østfold innen 2 -to- uker fra forkynnelse av skjønnet til sakens øvrige parter v/ advokat Svein Skjønberg kr. 23500,- -kronertjuetretusenfemhundre." For tre av takstnumrene (fra to av sakene) er det begjært overskjønn. Dette gjelder:

1. Gnr. 49 bnr. 72, Bjarne og Kari Andersen, takst nr. 1 ved overskjønnet. 2. Gnr. 51 bnr. 55 og gnr. 53 bnr. 85, Kolbjørn Berthelsen, takst nr. 2 ved overskjønnet. 3. Gnr. 51 bnr. 6, Per og Kari Thue, takst nr. 3 ved overskjønnet.

Sakene er også for lagmannsretten forenet til felles behandling.

Bakgrunnen for at det holdes skjønn over de tre takstnumrene er i korthet:

Overfor Kari og Bjarne Andersen besluttet vegsjefen i Østfold 14. februar 1984 i medhold av vegloven §50 å erverve nødvendig grunn til anlegg av snuplass på fylkesveg B-474 ved Papper. Grunnlaget for ekspropriasjonen var detaljplan for anlegget godkjent av vegsjefen 11. juli 1983. Skjønn ble påstevnet av staten 18. juni 1984.

Overfor Kolbjørn Berthelsen traff vegsjefen 23. august 1984 ekspropriasjonsvedtak i medhold av vegloven §50 for erverv av nødvendig grunn for utbedring og anlegg av gang/sykkelveg på riksveg 108 på strekningen Bratte Bakke - Lerdal. Tilsvarende ekspropriasjonsvedtak for samme formål ble truffet overfor Per og Kari Thue 11. desember 1984. Grunnlaget for ekspropriasjonen var i begge tilfeller detaljplan godkjent 21. mars 1984. Staten påstevnet skjønn 2. januar 1985.

Det er ikke reist noen innsigelse mot fremme av overskjønnet. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger hindringer mot fremme av skjønnet som retten ex officio skal ta i betraktning.

Staten har begjært skjønnet fremmet etter de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for underskjønnet. Lagmannsretten viser til gjengivelsen på 4-10 i underskjønnet. Det er ikke reist innsigelser mot de alminnelige skjønnsforutsetninger. Lagmannsretten finner at skjønnet blir å fremme på grunnlag av disse. For så vidt gjelder de spesielle skjønnsforutsetninger vises til behandlingen under de enkelte takstnumre.

Overskjønnsforhandling ble avholdt i Fredrikstad 19. og 20. mai 1987. Det ble foretatt partsavhør og dokumentasjon slik rettsboken viser. Retten foretok befaring av de eiendommer overskjønnet gjelder sammen med prosessfullmektigene, en representant for vegsjefen og partene. Alle fikk påvise det de mente var av betydning.

Erstatningene til de saksøkte skal fastsettes på grunnlag av lov av 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven).

Staten har i tilknytning til loven §4 generelt gjort gjeldende at det ikke kan tilkjennes erstatning for både bruksverdi og salgsverdi. Man kan heller ikke bruke dels bruksverdi og dels salgsverdi for forskjellige deler av en eiendom. Påregnelighetskriteriet i loven §6 innebærer at det må være en reell sannsynlighet for annen utnytting for at denne skal kunne kreves lagt til grunn. En mulighet for annen utnytting er ikke tilstrekkelig. I påregnelighetskriteriet ligger også at utnyttingen må være lovlig. Det vil være ekspropriaten som i utgangspunktet må legge fram opplysninger som viser at det er sannsynlig at en påstått endret utnytting ville ha kunnet la seg gjennomføre i forhold til offentlige planer for grunnutnyttingen. Om dette er vist til forarbeidene til vederlagsloven, jfr. Ot.prp. nr. 50 (1982-83) 48, 49 og 51. For øvrig har staten generelt vist til artikkel av kommuneadvokat Per Sandvik i Lov og Rett nr. 7 for 1980 om ekspropriasjon til veg i bystrøk og til skjønn avhjemlet 5. desember 1984 av Heggen og Frøland herredsrett i sak 5/1984 B vedrørende utbedring av E-18 i Askim.

Staten har nedlagt denne påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet, innbefattet gebyrer og omkostninger til retten."

De saksøkte har ikke hatt vesentlige innvendinger mot statens generelle anførsler vedrørende vederlagsloven. Lagmannsretten behandler de spørsmål som oppstår under rettens bemerkninger ved gjennomgåelsen av de enkelte takstnumre i det følgende. Saksomkostningsspørsmålene behandles samlet til slutt.

Takst nr. 1, gnr. 49 bnr. 72. Eiere: Bjarne og Kari Andersen.

Spesielle skjønnsforutsetninger: 1. Det erverves ca 550 m2 fra denne eiendom til snuplass som vist på detaljplankart A3-555A.

Det gjelder en hytteeiendom på ca 3,5 da. Eierne ble i underskjønnet tilkjent kr. 6,50 pr. m2 avstått grunn, men ikke erstatning ut over dette. Advokat Olavesen har på vegne av de saksøkte den 23. september 1985 begjært overskjønn og nedlagt slik påstand:

"1. Kari og Bjarne Andersen, Trinebakken 9, Kråkerøy, 1600 Fredrikstad, tilkjennes følgende av Staten v/ Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Østfold som erstatning for Statens erverv av ca 550 m2 grunnareal av eiendommen gnr. 49 bnr. 72 i Hvaler: a. For avstått grunnareal 550 m2 inkludert verdireduksjon for den gjenværende grunn for selve inngrepet i eiendommen og inklusive oppsetning av gjerde med port kr. 110000,-. b. Erstatning for støy og andre ulemper kr. 70000,- - tilsammen kr. 180000,-.

2. Kari og Bjarne Andersen tilkjennes saksomkostninger for Byretten og Lagmannsretten."

Staten gjør gjeldende:

Det er ikke grunnlag for å gi erstatning for avstått grunn basert på salgsverdi for byggetomt. Arealet inngår ikke i noen påregnelig selvstendig tomt uten ekspropriasjonen. Dette underbygges av flere forhold, for det første arealets uheldige beliggenhet i forhold til fylkesvegen, jfr. i denne forbindelse de saksøktes anførsler om ulemper ved trafikken. Dernest kommer forholdet til eksisterende byggelinje og til den byggelinje som etableres for snuplassen i medhold av vegloven §29. Slik rådighetsinnskrenkning gis det i utgangspunktet ikke erstatning for, jfr. Rt-1970-306 (Vækerøveien). Det vil videre kreve store kostnader å få en tomt byggeklar her. For øvrig er det alternative plasseringsmuligheter som er mer velegnet. Hyttebebyggelse kan under ingen omstendighet påregnes på eiendommen.

Grunnerstatningen må fastsettes etter differanseprinsippet. I denne forbindelse har det betydning at det dreier seg om en stor tomt som fortsatt vil være stor også etter avståelsen. Videre må det tas i betraktning at det gjelder areal beliggende ved fylkesveg. Et erstatningsnivå på kr. 2,50 - kr. 3,00 som i Fredrikstad byretts skjønn av 21. mai 1984 i sak 21, 22 og 23/83 B på 6 vil være det riktige.

Som fremholdt av byretten kan det ikke gis erstatning for ulemper som ville ha oppstått også ved frivillig salg. Avståelsen fører ikke til særulemper for gjenværende eiendom. Nærføringsulempene blir ikke i nærheten av hva som etter rettspraksis kan være erstatningsbetingende. Det gjelder en snuplass som skal trafikkeres med 6 busser pr. dag. Vegvesenet legger ikke opp til at dette skal bli oppholdsplass for ungdom i området. Adkomsten til huset vil ikke bli vanskeligere. Dersom det skulle bli en mindre justering av adkomstveien, går den iallfall ikke ut over hva man må finne seg i i utviklingens medfør. For så vidt gjelder gjerde, er det ikke påvist noe økonomisk tap som i tilfelle kunne kompenseres ved gjerde. Det er således ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning ut over er statning for grunnen.

Den takst som de saksøkte har fremlagt er urealistisk og heller ikke bygd på ekspropriasjonsrettslige prinsipper.

Saksøkte gjør gjeldende:

Skjønnsrettens oppgave er å vurdere eiendommens verdi før og etter inngrepet. Det må da foretas en totalvurdering med utgangspunkt i §5 i vederlagsloven og med den overordnede målsetting at grunneierne skal ha full erstatning for det tap de lider ved anlegget av snuplassen. Vurderingen må skje ut fra forholdene på Hvaler. Den erstatning som underskjønnet har fastsatt på til sammen ca kr. 3575 er en dråpe i havet i forhold til det tap grunneierne lider. Illustrerende for så vidt er takst avholdt 21. mars 1984 av ingeniør Tore A. Larsen. Eiendommens normale salgsverdi er her taksert til kr. 440000, før anlegg av snuplass. Den normale salgsverdi etter at snuplassen er en realitet, er taksert til kr. 340000.

I realiteten går det tapt ca 750 m2 foran huset som følge av snuplassen. Dette er den beste del av eiendommen og den eneste som egner seg til utskillelse. Arealet bak huset går i en spiss og er sumpig. Det er påregnelig at det eksproprierte areal - dersom snuplassen ikke hadde kommet - ville ha blitt nyttet til enten hytte- eller boligtomt. I forhold til bestemmelsene for hytter, vil dette være å anse som utfylling. Hvaler kommune ønsker boligutbygging. Det er mulig å bygge bolighus med forholdsvis enkle anlegg for avløp m.v.. Grunnerstatningen må således fastsettes ut fra tomteverdi. Dette er ingen stripeekspropriasjon.

Mens de øvrige eiendommer i området ikke blir påført ulemper og verdiforringelse som følge av snuplassen, vil denne eiendom bli sterkt rammet som følge av anlegget. Prosjektet vil medføre et stort inngrep i naturen. Eiendommen vil ikke være til å kjenne igjen. Det må bygges leskur ved snuplassen som vil bli tilholdssted for ungdom og vegfarende. Det vil bli støy og lukt fra bussene, og sjenanse av forskjellig slag fra busspassasjerer, ungdom osv. Man må regne med at busstrafikken vil øke vesentlig ikke alt for langt inn i fremtiden. Etter anlegg av snuplassen vil det således bli umulig å bruke den opparbeidede gårds- og solplassen foran huset. Eiendommen er et rekreasjonssted. Man kan ikke operere med samme terskel for ulempeserstatning for støy m.v. som i tettbygde strøk. Adkomsten vil bli vanskeliggjort. Gjerde er nødvendig for å skjerme noe mot trafikken.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at det eksproprierte areal ikke er tiltrådt av vegvesenet, slik at verdien på avhjemlingstidspunktet for overskjønnet skal legges til grunn, jfr. vederlagsloven §10.

Lagmannsretten finner ikke at det kunne påregnes tomteutnytting av det avståtte areal om snuplassen ikke hadde kommet. Eiendommen ligger i et område med spredt bebyggelse, noe hytter og noe bolighus. Ut fra Hvaler kommunes bestemmelser og praksis i hyttesaker, kan oppføring av ny hytte på eiendommen ikke påregnes å bli tillatt. Det eneste det kan være en viss mulighet for, er oppføring av et bolighus. De saksøktes sønn forklarte under befaringen at eiendommen ble ervervet med sikte på å sikre hans to døtre boligmulighet i fremtiden. Lagmannsretten peker på at utnytting av eiendommen til boligformål vil kreve meget store kostnader til vann og kloakk. Selv om det skulle bli aktuelt med et nytt bolighus på eiendommen, er det etter lagmannsrettens vurdering ikke grunn til å tro at det uten ekpropriasjonen ville blitt lagt mellom eksisterende hus og fylkesvegen, idet dette ville ødelegge for det eksisterende hus. Aktuelt tomteareal ville i tilfelle være bak eksisterende hus. Grunnforholdene m.v. ses ikke å være vanskeligere bak huset enn foran.

Erstatning for avstått areal blir etter dette å fastsette ut fra differanseprinsippet, jfr. Sandefjordkjennelsen, Rt-1975-1507, til forskjellen mellom verdien av eiendommen med det areal som skal avstås, og verdien uten dette areal. Det avståtte areal er en fjellkolle med noe vegetasjon. Selv om det ikke er opparbeidet, finner ikke lagmannsretten at det ut fra beliggenhet og beskaffenhet kan sammenlignes med forholdene i Fredrikstad byretts skjønn av 21. mai 1984 som er påberopt av staten. Erstatning for grunnen settes til kr. 7,50 pr. m2.

Effekten av at eiendommen mister arealet til snuplassen ligger i grunnerstatningen. Lagmannsretten finner ikke at resteiendommen vil bli påført særulemper. De påberopte ulemper med særlig støy, lukt og sjenanse fra busspassasjerer i tilknytning til snuplassen, er av alminnelig karakter, slik at det bare kan bli aktuelt med erstatning dersom ulempene overstiger tålegrensen etter naboloven, jfr. vederlagsloven §8 annet pkt. og Rt-1978-1369 (Økernveien). Anlegget av snuplassen ved fylkesvegen var ventelig. Etter rettspraksis må den enkelte grunneier, også i mer fredelige strøk, i utviklingens medfør tilpasse seg nye tiltak og tåle en del ulempe uten erstatning.

Lagmannsretten legger som byretten til grunn at snuplassen vil bli trafikkert med minst 6 busser hver dag. Noen vesentlig økning av trafikken i tiden fremover er det imidlertid ingen holdepunkter for. At snuplassen skal bli noe fast tilholdssted for ungdom m.v. på stedet, kan heller ikke legges til grunn. Lagmannsretten peker videre på at snuplassen vil bli liggende i en skjæring nedenfor eksisterende hus, selv om avstanden til huset vil bli omtrent halvert i forhold til avstanden fra fylkesvegen i dag. Ulempene anses beskjedne og klart under tålegrensen. Adkomsten til eiendommen vil heller ikke bli forvansket etter anlegget av snuplassen.

Eiendommen har ikke gjerde med port mot fylkesvegen. Noe gjerde oppe på skjæringen ved snuplassen ses det ikke å være behov for. Lagmannsretten kan heller ikke se at de saksøkte lider noe økonomisk tap ved ikke å få port ved avkjørselen.

Ut over den fastsatte grunnerstatning på kr. 7,50 pr. m2, blir staten etter dette å frifinne for dette takstnummer.

Takst nr. 2, gnr. 51 bnr. 55 og gnr. 53 bnr. 85. Eier: Kolbjørn Berthelsen.

De spesielle skjønnsforutsetninger er som i underskjønnet:

"1. Det eksproprieres ca 1800 m2 fra denne eiendom som vist på tegning A1/2-403, hvorav ca 1650 m2 syd for avkjørselen til butikken og ca 150 m2 nord for avkjørselen. I det eksproprierte areal inngår grunn til nytt bekkeleie. I arealoppgaven er det ikke gjort fradrag for det areal det gamle bekkeleie la beslag på.

2. Det graves nytt bekkeleie langs vegskråningen som vist på tegning A1/2-403. Bekken lukkes fra ca profil 2490 og nordover. Gammelt bekkeleie fylles igjen der det blir liggende på privat grunn. (Dette er utført).

3. Takst nr. 2 beholder den tinglyste rett til båtfeste som eiendommen tidligere hadde over takst nr. 3, nå ut fra gangvegfyllingen.

4. Tiltredelsesdato: 4. mars 1985 i medhold av tillatelse etter oreigningsloven §25."

Det gjelder en forretningseiendom m.v. Eieren ble i underskjønnet tilkjent kr. 7,00 pr. m2 avstått grunn, men ikke erstatning ut over dette. Advokat Engebretsen har på vegne av saksøkte den 25. september 1985 begjært overskjønn og nedlagt slik påstand:

"1. I Fredrikstad byretts skjønn av 28. juni 1985 i sak 1/85 B gjøres den endring at Kolbjørn Bertelsen tilkjennes hos Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Østfold erstatning etter skjønn for kapitalisert inntektsbortfall som følge av redusert adgang til utleie av parkeringsplasser, likesom Kolbjørn Bertelsen tilkjennes erstatning etter skjønn for verdireduksjon på gjenværende eiendom som følge av tap av egen adkomstvei til bolighuset og redusert mulighet for utparsellering av boligtomter.

2. Kolbjørn Berthelsen tilkjennes sakens omkostninger også for lagmannsretten."

Overskjønnsbegjæringen for denne eiendom gjelder således ikke grunnerstatningen. På den annen side er kravet på erstatning for verdireduksjon på gjenværende eiendom som følge av tap av egen adkomstvei til bolighuset og redusert mulighet for utparsellering av boligtomter nytt for lagmannsretten. Staten har samtykket i at det behandles ved overskjønnet, jfr. skjønnsloven §35 nr. 2.

Staten gjør gjeldende:

Den utnytting av eiendommen til parkeringsplasser som Berthelsen krever erstatning for, var ikke lovlig og kunne ikke påregnes tillatt etter plan- og reguleringsituasjonen. Det er ikke grunnlag for å hevde at kommunen hadde akseptert virksomheten. At det ikke ble grepet inn, skyldes kapasitetsproblemer i kommunen. Det foreligger ingen søknader eller vedtak som kunne gjøre virksomheten lovlig.

Ved reguleringsplan vedtatt av kommunestyret 30. oktober 1980 og stadfestet 21. juni 1983 er det vesentlige av det areal Berthelsen leide ut til parkeringsplasser regulert til trafikkområde (gang- og sykkelsti). Utleievirksomheten til Berthelsen startet etter at reguleringsplanen var behandlet i kommunestyret. Dersom han hadde søkt om de nødvendige tillatelser, ville det ha vært nedlagt forbud etter bygningsloven §33. Det er ikke grunnlag for erstatning i et slikt tilfelle, jfr. Rt-1957-1231. Avkjørselstillatelse til den utvidede bruk av eksisterende avkjørsel som parkeringsplassutleien forutsatte, var det heller ikke søkt om. For riksveg 108 er holdningen til avkjørsler streng, jfr. Østfold vegkontors rammeplan datert 23. juni 1982.

Uttalelsene i detaljplanen for veganlegget om at man vil se med velvilje på avkjørselssøknader har som forutsetning at avkjørselen er basert på gjeldende plansituasjon og at det søkes på vanlig måte.

For øvrig er det fullt mulig med begrensede arbeider å opparbeide samme antall parkeringsplasser som hevdes å være gått tapt på det området som vegvesenet har opparbeidet i forbindelse med bekkelukkingen. Opparbeidelsen kostet kr. 40.-50000. Dette har kommet grunneieren til gode og er en særfordel, jfr. vederlagsloven §9. Avkjørsel vil kunne legges langs gang- og sykkelvegen. Bolighuset kan skjermes med beplantning. Grunneieren har plikt til å tilpasse seg. De fremlagte fotos tyder for øvrig ikke på at det var så stor rift om parkeringsplasser. Bl.a. hensett til hytteforbudet i kommunen er det ikke påregnelig med større etterspørsel etter parkeringsplasser i tiden fremover.

Etter rettspraksis gis det ikke erstatning for omlegging av avkjørsler som eieren i utviklingens medfør må finne seg i. Berthelsen måtte uten hensyn til ekspropriasjonen ha funnet seg i samleavkjørsel for forretningen og boligen. Ekspropriasjonen har heller ikke forringet muligheten for utparsellering av Berthelsens eiendom. Byggelinjen er ikke endret. Avkjørsel kan anordnes langs gang- og sykkelvegen.

Saksøkte gjør gjeldende:

Berthelsen kjøpte eiendommen i 1982. Det er dokumentert at han har hatt inntekter fra utleie av parkeringsplasser fra 1983. Inntektene er oppgitt til beskatning. Etter ekspropriasjonen er inntektene bortimot halvert. Tapet utgjør ca kr. 6000 pr. år for hver av de 28 tapte plassene. Behovet for parkeringsplasser i området har tvunget virksomheten frem. Selv om det ikke bygges så mye nye hytter på Hvaler for tiden, blir det flere biler pr. hytte. Det er stor etterspørsel etter parkeringsplasser, og vil være det også fremover. Dette fremgår bl.a. av det som er uttalt vedrørende Vesterøy i Hvaler kommunes forslag til generalplan fra oktober 1981. For øvrig vises til uttalelser i Fredrikstad byretts skjønn av 21. mai 1984 på 7.

Utleien av parkeringsplasser må anses stilltiende godkjent av kommunen. Det dreier seg om parkering ved en gjennomfartsvei. De parkerte bilene må ha vært synbare for kommunens tjenestemenn. For øvrig vises til kommuneingeniør Bergsets brev av 11. november 1985 til advokat Engebretsen. Her fremgår det at kommuneingeniøren ikke kan si om parkeringsplasser i området vil være i strid med reguleringsplanen. I detaljplanen for det veganlegg det eksproprieres til er uttalt at vegmyndighetene vil se med velvilje på avkjørselssøknader for samlede parkeringsplasser. Dette viser at avkjørselstillatelse, dersom det hadde vært søkt om, ville ha blitt gitt.

Utleie til parkeringsplasser ville således ha vært en påregnelig virksomhet fremover for Berthelsen dersom ekspropriasjonen ikke hadde kommet. Han må ha krav på å få erstattet det tap han lider ved kapitalisering av det årlige tap.

Det innvunne areal ved vegvesenets opparbeidelse er ikke tjenlig for parkering. Det må i tilfelle atskillige arbeider til for å sette det i stand. Rørene som vegvesenet har lagt har ikke tilstrekkelig kapasitet til å ta unna ved vårflom og ved kraftige regnskyll ellers. Anlegg av parkeringsplasser i dette området vil gå på bekostning av bolighusets hage og således være en ulempe.

De sønnenfor liggende eiendommer har ved minnelig ordning fått både bekkelukking og kr. 16-17 pr. m2 for avstått grunn i forbindelse med veganlegget.

Berthelsen hadde tidligere egen adkomst til sitt bolighus fra riksvegen over bekken. Ved at boligen nå har fått avkjørsel gjennom forretningseiendommen vil han få problemer om han selger boligen eller forretningen. Han har i lang tid hatt planer om utskillelse av en, muligens to tomter og søkte om fradeling allerede i 1983. Etter ekspropriasjonen blir tomtene så smale at han ikke vil kunne ta delingssøknaden opp igjen.

Lagmannsretten finner at kravet på erstatning for tapte parkeringsinntekter ikke kan føre frem og bygger dette på to hver for seg selvstendige grunnlag.

For det første kunne Berthelsen da han overtok eiendommen og startet virksomheten med utleie av parkeringsplasser ikke påregne å få fortsette med dette mer enn en høyst begrenset tid. Tillatelse til avkjørsel for parkeringsplassene ble ikke søkt om eller gitt. Parkeringsplassene beslagla grunn som var forutsatt nyttet til annet formål i reguleringsplan vedtatt av kommunestyret og under stadfestingsbehandling. Tapet av parkeringsinntektene kan da ikke kreves erstattet ved ekspropriasjon.

For det andre plikter grunneieren å tilpasse seg i en ekspropriasjonssituasjon slik at tapet blir minst mulig. I forbindelse med anlegget av gang og sykkelvei har vegvesenet lagt deler av bekken ved riksvegen i rør og opparbeidet arealet over. Ved enkle arbeider vil deler av det opparbeidede og tilstøtende areal kunne brukes til erstatning for de tapte parkeringsplasser. Avkjørsel vil kunne anlegges. Mulighetene for å få avkjørselstillatelse er ikke redusert ved anlegget av gang- og sykkelvei. Bolighuset vil kunne skjermes. Den opparbeidelse med bekkelukking som er foretatt av vegvesenet er en særfordel som etter vederlagsloven §9 skal gå til fradrag i vederlaget. Utgifter og ulemper ved tilpassing som nevnt kompenseres ved denne fordel.

Omleggingen av avkjørselen for boligen er i tråd med den alminnelige utvikling mot samleavkjørsler på gjennomfartsveier. Dette må eieren finne seg i uten erstatning.

Muligheten for bygging på areal sør for bolighuset begrenses av byggelinjen mot riksvegen på den ene siden og fjellsiden på den andre siden. Anlegget av gang- og sykkelvei har ikke medført noen endring i dette og anses heller ikke å ha redusert utparselleringsmulighetene.

Staten blir etter dette å frifinne for dette takstnummer.

Takst nr. 3, gnr. 51 bnr. 6. Eiere: Per og Kari Thue.

Eiendommen er ubebygd og ligger på begge sider av riksveg 108. Den utgjør etter det opplyste ca 44 da., hvorav mesteparten ligger i et høydedrag (fjell) vest for de avståtte arealer. Eierne ble i underskjønnet tilkjent erstatning med kr. 7,00 pr. m2 avstått grunn, men ikke noe ut over dette. Advokat Per Sannrud har den 23. september 1985 begjært overskjønn for denne eiendom og lagt ned slik påstand:

"1. Stripe mellom riksvegen og Kolbjørn Berthelsens grunn erstattes med omsetningsverdien.

2. Erstatning for grunnareale mot sjøen fastsettes etter påregnelig bruksverdi.

3. Det fastsettes ulempeerstatning for verdiforringelse på resteiendommen gnr. 51 bnr. 6 i Hvaler.

4. Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Østfold betaler Per og Kari Thues omkostninger til juridisk bistand ved underskjønnet og overskjønnet."

Under forberedelsen av overskjønnet har advokat Engebretsen overtatt som prosessfullmektig også for Per og Kari Thue.

På bakgrunn av tvist om grensene for Thues eiendom øst for riksvegen har staten bedt om at det blir avgitt alternative skjønn:

Alternativ a), spesielle skjønnsforutsetninger som for underskjønnet, således:

1. Det eksproprieres ca 900 m2 fra denne eiendom som vist på tegning A1/2-403, hvorav ca 550 m2 som ligger igjen som en stripe mellom tnr. 2 og riksveggrunnen, og ca 350 m2 øst for riksvegen ca profil 85-145. 2. Takst nr. 3 gis rett til å legge en brygge ut fra vegfyllingen tilsvarende den som i 1984 lå ut fra det eksproprierte areal. 3. Tiltredelsesdato: 9. april 1985 i medhold av tillatelse etter oreigningsloven §25.

Alternativ b), spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det eksproprieres ca 800 m2 fra denne eiendom som vist på skisse datert 18. mai 1987 og tegning A1/2-403, hvorav ca 550 m2 som ligger igjen som en stripe mellom takst nr. 2 og riksveggrunnen, og ca 250 m2 øst for riksvegen som vist på skissen.

2. og 3. som under alternativ a).

Under overskjønnsbehandlingen hevdet Thue at stripen på vestsiden av riksvegen er 3 meter bred mot 1,5 meter som lagt til grunn i underskjønnet. Partene var enige om at dette spørsmål ikke skal avgjøres av lagmannsretten. Retten skal fastsette erstatningen for arealet til en pris pr. m2.

Staten gjør gjeldende:

Av fremlagte fotos fremgår at arealet på østsiden av riksvegen før ekspropriasjonen fremsto dels som dike, dels som vegskråning. Intet var opparbeidet. Kun en kontrakt på båtplass er lagt frem. Det kan ikke anordnes anlegg for båtplasser uten ny mudring. Omkostningene til ordning av brygge m.v., ville ha blitt betydelige. Da det er fylt ut på den andre siden av bukten, er den også blitt svært trang. Endret bruk var ikke påregnelig etter forholdene på stedet.

Ifølge saksøkte henger utnyttingen til båtplasser sammen med utnyttingen av fjellområdet. Det er ikke påregnelig med hyttebygging på fjellområdet. Når Thues disposisjonsplan for hytter i sin tid ble lagt vekk i kommunen, skyldes dette at det gjennom lengre tid har vært stopp i hyttebyggingen på Hvaler. Kommunens forslag til generalplan (fra oktober 1981) som vil bli lagt til grunn for arbeidet med kommuneplan, gjør det klart at det ikke vil bli tillatt ytterligere hyttebygging på Vesterøy. Det fremlagte avisutklipp viser det samme. Thues hytteplan kan under ingen omstendighet karakteriseres som utfylling. Kravet om erstatning for redusert verdi av gjenværende eiendom kan på denne bakgrunn under ingen omstendighet føre frem.

Utnytting av arealet ved sjøen til parkering er det ikke søkt om tillatelse for. Det ville åpenbart ikke blitt tillatt av trafikktekniske og trafikksikkerhetsmessige hensyn. Det dreier seg om nye parkeringsplasser, ikke om å rydde opp i eksisterende forhold. Brygge og parkeringsplasser på dette areal vil for øvrig ligge innenfor byggelinjen for riksvegen og også forutsette planbehandling i forhold til sjøområdene.

For så vidt gjelder begjæringen om alternative skjønn, er bemerket at dersom alternativ b) legges til grunn er det desto klarere at det ikke er grunnlag for erstatning.

Den avståtte grunn har ingen selvstendig omsetningsverdi. Nivået for grunnerstatning bør ligge rundt kr. 2,50-3,00, jfr. Fredrikstad byretts skjønn av 21. mai 1984.

Saksøkte gjør gjeldende:

Thue har hatt konkrete planer om anlegg av båtplasser. Den mudring som ble foretatt i 1971 viser at dette har vært hans hensikt. Thue driver stor marina i Onsøy. Han har hittil hatt så mange jern i ilden der at han ikke har fått konsentrert seg om anlegget i Ødegårdskilen. Han har imidlertid gitt midlertidig båtplass til en båteier. Dessuten har han ventet på realiseringen av hytteplanen som ble sendt kommunen i 1971. Den har vært forlagt i kommunen. Saken er nå søkt tatt opp igjen, og det er kommet signaler om mulig oppmyking av kommunens strenge praksis ved søknader om byggetillatelse for hytter, jfr. avisartikkel i Fredrikstad Blad for 28. april 1987. Det er for øvrig stort behov for båtplasser i Hvaler generelt sett. Planene om anlegg av båtplasser er således ikke nødvendig knyttet til det planlagte hyttefelt.

For at man skal kunne utnytte strandlinjen er det nødvendig med parkeringsplasser. I og med ekspropriasjonen blir Thue berøvet mulighetene for å anlegge parkeringsplasser langs sjøen. Bruksverdien for arealet er langt større enn den teoretiske salgsverdi.

Etter utviklingen er det mulig at det blir boligbebyggelse istedenfor hyttebebyggelse på Thues utmarksareal. Behovet for båtplasser og parkeringsareal vil i tilfelle være det samme.

Ved fastsettelsen av inntektstapet ved bortfall av båtplasser kan man regne med iallfall kr. 450 pr. år pr. båt. Det skulle være plass til 23 båter. Leieinntektene er nettoinntekter som blir å kapitalisere.

Det er en ekstra attraksjon å kunne tilby tomtekjøpere båtplass med parkeringsmuligheter. Når dette avskjæres som følge av ekspropriasjonen, blir verdien av Thues tomteområde redusert.

Lagmannsretten antar at den mudring som ble foretatt i Ødegårdskilen i 1971 hadde sammenheng med Thues plan om hyttefelt på fjellet vestenfor riksvegen. Utbygging med hytter lot seg imidlertid ikke realisere og har senere ikke vært fulgt opp. På bakgrunn av Hvaler kommunes bestemmelser og praksis er det ikke grunnlag for å påregne at hytteprosjektet vil la seg gjennomføre innen rimelig fremtid. Det dreier seg åpenbart ikke om utfylling av eksisterende hytteområde. Muligheten for boligbygging på fjellet fremtrer også som så usikker at det vanskelig kan legges til grunn som påregnelig utnytting.

Planene om båtplasser ved Ødegårdskilen antas langt på vei å være knyttet til planene for utbygging av fjellområdet. Bortsett fra mudring i 1971, er noe anlegg ikke påbegynt. Ny mudring ville i tilfelle ha vært nødvendig. Det dreier seg om en grunn, trang kile som det ville ha medført store omkostninger å bygge ut med båtplasser. Det har utelukkende vært en person som har hatt båtplass der. Den faktiske bruk tilsier ikke at det ville komme noe større anlegg her. Slik lagmannsretten ser det fremtrer planen om båtplasser på Thues eiendom i kilen som lite realistisk. Det samme gjelder det som er anført om parkeringsplasser ved kilen. Inntekter fra parkeringsplasser anses ikke å ville ha vært påregnelige. Heller ikke finnes Thues resteiendom å være forringet i verdi som følge av ekspropriasjonen når man må legge til grunn at utbygging av den ikke fremtrer som påregnelig. Det som hittil er sagt om denne eiendom gjelder både for alternativ a) og b), jfr. anmodningen om alternative skjønn.

Avstått grunn ble tiltrådt av vegvesenet 9. april 1985 og verdiene på dette tidspunkt skal legges til grunn ved fastsettelsen av grunnerstatningen, jfr. vederlagsloven §10. I underskjønnet er avsavnsrenten fastsatt til 10%. Denne er ikke gjenstand for overskjønn.

For grunnen på østsiden av riksvegen mot Ødegårdskilen fastsetter lagmannsretten erstatningen etter differanseprinsippet til kr. 7,00 pr. m2 på samme måte som underskjønnet. For så vidt gjelder avstått areal på vestsiden av riksvegen, som blir å erstatte etter samme prinsipp idet dette ikke har noen selvstendig omsetningsverdi, har dette ligget igjen til Thues eiendom som en lang, smal stripe i riksvegens umiddelbare nærhet. Underskjønnet har fastsatt erstatningen til kr. 7,00 pr. m2 også for dette. Det kan reises spørsmål om dette vederlag er for høyt. Lagmannsretten er imidlertid under tvil blitt stående ved at også dette areal blir å erstatte med kr. 7,00.

Avstått grunn blir etter dette å erstatte med kr. 7,00 pr. m2. For øvrig frifinnes staten både under alternativ a) og b).

Saksomkostninger

Ved underskjønnet ble verken Bjarne og Kari Andersen eller Per og Kari Thue tilkjent saksomkostninger. De har begjært dette prøvet ved overskjønnet slik det fremgår av deres påstander ovenfor. For både Andersens og Thues vedkommende er vist til at advokat Engebretsen som var engasjert i alle de tre sakene som skulle behandles ved underskjønnet, ble syk kort tid før hovedforhandlingen. Bjarne og Kari Andersen så det slik at advokat Skjønberg som kom inn i steden for advokat Engebretsen, ikke kunne ha tid til å sette seg inn i sakene for alle partene, og fant det nødvendig å engasjere egen prosessfullmektig. De har funnet det naturlig at advokat Olavesen fortsatte for lagmannsretten. For så vidt gjelder Kari og Per Thue, er anført at det under behandlingen for byretten oppsto konflikt om eiendomsforhold mellom Berthelsen og Thue. Advokat Engebretsen sa da fra seg oppdraget for Thue. Det var nødvendig for Thue å ha juridisk bistand, og han fant å måtte engasjere advokat Sannrud. - Staten har gjort gjeldende at underskjønnets omkostningsavgjørelse er riktig og har krevd seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten finner ikke at det er holdepunkter for at advokat Skjønberg, selv om han kom inn i saken for byretten på et sent tidpunkt, ikke kunne ha ivaretatt samtlige saksøktes interesser på en forsvarlig måte.

Lagmannsretten peker videre på at den konflikt som på et tidspunkt oppsto mellom Berthelsen og Thue ikke gjaldt forholdet til eksproprianten. Lagmannsretten er således enig i byrettens omkostningsavgjørelse, jfr. skjønnsloven §54.

Overskjønnet er alene begjært av de saksøkte. Skjønnsloven §54a første - tredje ledd kommer derfor til anvendelse. De saksøkte har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet. Økningen av grunnerstatningen til Bjarne og Kari Andersen skyldes prisstigningen. Lagmannsretten har ikke funnet at underskjønnet har lidt av feil eller vært så tvilsomt at de saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. På den annen side finner ikke lagmannsretten at det var åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn, jfr. skjønnsloven §54a tredje ledd. Hver av partene bærer etter dette sine omkostninger ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatning til de saksøkte fastsettes i den utstrekning og til de beløp som for de enkelte er angitt ovenfor.

2. Bjarne og Kari Andersen samt Per og Kari Thue tilkjennes ikke saksomkostninger for byretten.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.