RG-1990-562
| Instans: | Frostating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1989-10-20 |
| Publisert: | RG-1990-562 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 20. oktober 1989 i sak nr. 154/1989 |
| Parter: | Lorentz Terje Bratseth (advokat Øyvind Riise) mot Den Norske Hypotekforening (advokat Sten Østby v/advokatfullmektig Anne Johansen). |
| Forfatter: | Lagdommerne Randi Grøndalen, Hans Flock, Sverre Erik Jebens |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §175, §180, §373, §72, §164 |
Saken gjelder stadfestet auksjonsbud, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §158 annet ledd.
Lensmannen i Fræna avholdt den 6. februar 1989 to fortløpende førstegangsauksjoner over eiendommen gnr. 63 bnr. 99 i Fræna. Lorentz Terje Bratseth var saksøkt. Den første auksjonen var rekvirert av Den Norske Hypotekforening på grunnlag av pantobligasjon tinglyst 1. november 1985 pålydende kr. 560.000,- pluss renter og omkostninger. Høyeste bud ble her avgitt av Romsdals Fellesbank med kr. 700.000,-. Den neste auksjon var rekvirert av Romsdal Budstikke v/Intrum Justitia A/S på grunnlag av utleggsforretning tinglyst 29. april 1988 pålydende kr. 4.191,36 pluss renter og omkostninger. Eneste bud ble her avgitt av Asbjørg Høstmark v/Lorentz Terje Bratseth i følge fullmakt med kr. 900.000,-.
Ved oversendelse av auksjonsprotokollene til Romsdal namsrett 15. februar 1989 uttaler lensmannen at han antar eiendommens verdi passende kan settes til kr. 700.000,-.
Side:563
Begge auksjonsrekvirenter meddelte antagelse av de respektive avgitte bud og ba om stadfestelse - Den Norske Hypotekforening ved skriv av 22. februar 1989 og Intrum Justitia A/S for Romsdal Budstikke ved skriv av 27. februar 1989.
Først den 22. mai 1989 avgjorde Romsdal namsrett spørsmålet om stadfestelse. Det ble da avsagt kjennelse med slik slutning:
«1. Auksjonsforretningen avholdt 6. februar 1989 over eiendommen gnr. 63 bnr. 99 i Fræna oppheves ikke.
2. Asbjørg Høstmark fritas for sitt bud på kr. 900.000,-.
3. Budet fra Romsdals Fellesbank A/S på kr. 700.000,- for eiendommen gnr. 63 bnr. 99 i Fræna kommune, stadfestes.
4. Auksjonskjøperen pålegges å dekke auksjonsomkostningene med kr. 2.275,-.»
Det som var skjedd i mellomtiden var at saksøkte Lorentz Terje Bratseth v/advokat Øyvind Riise den 23. februar 1989 hadde inngitt prosesskrift til Romsdal namsrett med påstand om at auksjon avholdt 6. februar 1989 ble opphevet. Dette begrunnes med at eiendommen ligger i et rasfarlig område ifølge rapport fra Norges Geotekniske Institutt, og det vises til en del vedlagte skriv i den forbindelse. På auksjonsmøtet ble det ikke presisert at eiendommen var slik beliggende. Dersom de tilstedeværende bydere hadde vært gjort kjent med de faktiske forhold, ville dette hatt innvirkning på deres interesse for eiendommen, og saksøkte gjør derfor gjeldende som saksbehandlingsfeil at de faktiske forhold ikke ble tilstrekkelig klargjort på auksjonsmøtet. Avslutningsvis heter det i prosesskriftet at stadfestelseskjennelse under enhver omstendighet må utstå til man har fått tilstrekkelig klarhet i de faktiske forhold med hensyn til eiendommens rasfare.
Etter at de to auksjonsrekvirenter hadde uttalt seg til ovennevnte, tilskrev namsretten budgiverne den 31. mars 1989 med de opplysninger om rasfare i området som var gitt av saksøkte og videre meddelelse av auksjonsrekvirentenes uttalelse. Videre ble det innen 14. april 1989 bedt opplyst om de vedsto seg sitt bud, og det ble i den forbindelse uttrykkelig sagt at budet ble betraktet som bindende dersom svar ikke ble gitt.
Dette medførte at Asbjørg Høstmark trakk sitt bud på kr. 900.000,- tilbake. De impliserte parter ble orientert om dette av namsretten, men det fremkom ingen innvendinger, og namsretten avsa deretter slik kjennelse som er referert foran.
Lorentz Terje Bratseth har i rett tid anket namsrettens kjennelse til Frostating lagmannsrett, i det vesentlige med følgende begrunnelse:
Namsretten har lagt til grunn uriktig forståelse av tvangsfullbyrdelseslovens §158. Stadfestelse av Romsdals Fellesbanks bud på kr. 700.000,- strider mot tvangsfullbyrdelseslovens §158, idet det kan sannsynliggjøres at budet er for lavt i forhold til verdien av eiendommen, vurdert ut i fra markedsverdien. Ifølge salgstakst over eiendommen er normal salgsverdi taksert til kr. 980.000,-. Det vises til takstforretning av 25. januar 1989, foretatt av godkjent takstmann Olav H. Eidhammer, Molde.
Lensmannen i Fræna har foretatt en for generell vurdering av eiendommens salgsverdi uten å ha sett eiendommen. Namsretten har
Side:564
feilaktig lagt lensmannens vurdering til grunn ved sin stadfestelse uten å kjenne til eiendommens reelle markedsverdi.
Lorentz Terje Bratseth har nedlagt slik påstand:
«1. Romsdal namsretts kjennelse av 22. mai 1989 oppheves.
2. Budet fra Romsdals Fellesbank A/S på kr.700.000,- for eiendommen gnr. 63, bnr. 99 i Fræna kommune, stadfestes ikke.
3. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger.»
Den Norske Hypotekforening har i anketilsvar gjort gjeldende at namsrettens kjennelse er korrekt. Realistisk omsetningsverdi for eiendommen er ca. kr. 750.000,-, hvilket er i samsvar med lensmannens tidligere foretatte vurdering. Den verdireduksjon rasfaren i området representerer leder i tillegg til at verdien ikke under noen omstendighet kan settes høyere. Den fremlagte salgstakst er etter forholdene alt for høy, og tilfredsstiller heller ikke de mest elementære krav til en takstforretning. Denne belyser i det hele tatt ikke hvordan takstmannen er kommet frem til verdien, og har heller ikke tatt den aktuelle rasfare i området med i betraktning.
Den Norske Hypotekforening har nedlagt slik påstand:
«1. Romsdal namsretts kjennelse av 22.5.1989 stadfestes.
2. Lorentz Terje Bratseth dømmes til å betale saksomkostningene i saken.»
Lagmannsretten bemerker:
Det kan legges til grunn at høyeste byder Asbjørg Høstmark er fritatt for sitt bud uten innsigelse fra auksjonsrekvirenter og saksøkte. Videre kan det legges til grunn at ingen har hatt innvendinger mot at stadfestelseskjennelse ble meddelt etter utløpet av tre-ukers fristen i tvangsfullbyrdelseslovens §164 annet ledd. Romsdals Fellesbank er bundet av sitt bud også etter de fremlagte opplysninger om rasfare og har vært innforstått med at budet kunne blitt stadfestet etter utløpet av lovens frist. Under slike omstendigheter er det ingenting til hinder for at stadfestelse kan skje. Det vises til Rt-1955-798.
Lorentz Terje Bratseth har ikke reist innvending mot Romsdals Fellesbanks bud før stadfestelse, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §158 første ledd. Tvert i mot må han gjennom sine opplysninger om rasfare der eiendommen ligger ha ment å si at Høstmarks bud på kr. 900.000,- var for høyt.
Namsretten har vurdert det gjenstående bud på kr. 700.000,- ex offico etter tvangsfullbyrdelseslovens §158 annet ledd. Det er denne vurdering Lorentz Terje Bratseth angriper gjennom sin ankeerklæring. Anken retter seg mot den materielle begrunnelse for ikke å anvende bestemmelsen.
Etter tvangsfullbyrdelseslovens §158 annet ledd annet punktum er heller ikke kjennelse som stadfester et auksjonsbud gjenstand for anke eller kjæremål. Dette innebærer at innvendinger mot namsrettens skjønn ikke kan overprøves ved ordinære rettsmidler, jfr. Rt-1987-915 samt Rt-1982-901. Det er ikke i ankeerklæringen reist innvendinger mot namsrettens saksbehandling, derunder den begrunnelse som retten har gitt.
Det tilføyes at namsrettens henvisning i kjennelsen til lensmannens uttalelse om eiendommens verdi ikke godtgjør at namsretten har tatt
Side:565
feil i utgangspunktet med hensyn til den sammenligning som forutsettes foretatt mellom budet og gangbar pris.
Lagmannsretten merker seg at Romsdals Fellesbank har fastholdt sitt bud på kr. 700.000,- med den rasfare som er kjent i området. Som påpekt av auksjonsrekvirenten er også dette budet avgitt av en antatt profesjonell budgiver med lokal forankring. Det er også bemerkelsesverdig at ikke Bratseth før stadfestelse fremla den takstforretning han nå påberoper seg. Denne forelå før auksjonen ble holdt. Taksten viser heller ikke kjennskap til rasfaren i området. Det grunnlag Bratseth reiste innvendinger mot stadfestelse på før stadfestelseskjennelse ble avsagt og de innvendinger han nå gjør gjeldende går i forskjellig retning hva gjelder eiendommens verdi.
Saken blir etter dette å avvise uten ankeforhandling, jfr. tvistemålslovens §373 første ledd nr. 1.
En anke fra saksøkte over stadfestelseskjennelse må rettes mot både auksjonsrekvirent og kjøper. Anken skulle således i dette tilfelle vært rettet ikke bare mot Den Norske Hypotekforening, men også mot Romsdals Fellesbank A/S. En anke som ikke er rettet mot alle vedkommende skal normalt avvises, eventuelt med frist for retting av anken, da det foreligger et nødvendig prosessfellesskap, jfr. tvistemålslovens §72 annet ledd. Lagmannsretten har imidlertid i dette tilfelle ikke funnet grunn til å hefte seg ved at kjøperen ikke var tatt med som motpart i anken, idet dette her ikke får noen betydning for kjøperens rettsstilling. Saken får under enhver omstendighet et uskadelig utfall for ham. Det vises i denne forbindelse til Alten: Tvangsloven med kommentarer (1950) 207 samt Rt-1973-850.
Etter resultatet i saken må den ankende part betale ankemotparten Den Norske Hypotekforening omkostningene for lagmannsretten, jfr. tvistemålslovens §180 annet ledd og §175 første ledd. Saksomkostningene settes passende til kr. 1.500,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Anken avvises.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lorentz Terje Bratseth til Den Norske Hypotekforening 1.500,- - ettusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse.