RG-1990-667
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1989-11-13 |
| Publisert: | RG-1990-667 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 13. november 1989 i sak LE-1988-00063 O. |
| Parter: | Stange kommune v/ordføreren (advokat Johs. Thallaug) mot Takst nr. 2: Tor Løberg m.fl. (6 parter) (advokatene Dyre Østby og Pål Johnsrud). |
| Forfatter: | Lagdommer Wilhelm Omsted med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§41, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, §10, §8 |
Stange kommune vedtok 17.12.1986 å ekspropriere nødvendig grunn og rettigheter til fullføring av gang- og sykkelvei langs Sandvikaveien i Stange, samt en delvis utvidelse og omlegging av veien. Etter begjæring fra kommunen avholdt Sør-Hedmark herredsrett ekspropriasjonsskjønn som ble avhjemlet den 10. august 1988. Skjønnet omfattet 42 grunneiere og seks av disse (takstnr. 2, 4, 14, 27, 28 og 30) har begjært overskjønn for enkelte poster av herredsrettens erstatningsfastsettelse. For fire takstnumre (takstnr. 2, 14, 28 og 30) har kommunen fremmet aksessorisk overskjønnsbegjæring. - - -
Lagmannsretten bemerker:
Erstatningene skal fastsettes på grunnlag av reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Etter lovens §10 er det verdien på tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Etter det som er opplyst om tiltredelsen bygger lagmannsretten på verdiforholdene slik de forelå i begynnelsen av 1988.
Ekspropriasjonen gjelder striper langs Sandvikaveien, og forsåvidt det eksproprieres fra bebygde villatomter vil «differanseprinsippet» slik dette er trukket opp i Rt-1976-1507 få direkte anvendelse. Dette er også partene enige om. Lagmannsretten finner at prinsippet også må anvendes i de tilfeller der det eksproprieres fra ubebygde tomtearealer. Også ved disse avståelser dreier det seg om arealer som ikke har noen selvstendig omsetningsverdi. De kan bare tenkes omsatt som en del av den eller de tomter de ellers naturlig ville ha hørt under ved en utparsellering, og tapet vil da utgjøre den prisreduksjon som oppstår ved at tomtens areal blir redusert.
Denne prisreduksjon svarer ikke med nødvendighet til den gjennomsnittlige tomtepris pr. m2 for fullt bebyggelige tomter. Prisen på en villatomt er avhengig av en rekke forhold, så som grunnens befatning og bebyggelighet; beliggenhet, utsikt, nærhet til kommunikasjoner m.v. Variasjoner med hensyn til tomtens størrelse vil derfor gi seg mindre utslag i kjøpesummen for en tomt, i alle fall så lenge det er tale om tomter av normal størrelse. Jo større tomten er, jo mindre vil denne «grenseverdi» være. Dersom det areal grunneieren har tilbake etter ekspropriasjonen gir grunnlag for fortsatt utparsellering, vil det måtte kreves at grunneieren tilpasser utparselleringen slik at tapet blir minst mulig, jfr. Høyesteretts dom av 29. september 1989 som angår et noenlunde parallelt spørsmål.
Forsåvidt angår Stange kommunes salg av tomter fra kommunale tomteområder bemerker retten at disse er solgt etter en kostprisberegning for opparbeidelsen av området, og at tomtene er av noenlunde lik størrelse. For å tilstrebe størst mulig likhet ved omkostningsfordelingen på de enkelte tomtekjøpere har det derfor vært naturlig at kommunen har beregnet en pris pr. m2 tomt ved en fordeling av de totale tomtekostnader. Retten finner derfor ikke å kunne slutte noe
Side:669
fra denne praksis ved erstatningsutmålingen. Det vises til at flere av de overdragelser og pristilbud de saksøkte har påberopt seg i forbindelse med spørsmålet om det alminnelige prisnivå nettopp viser at det er benyttet rundsummer ved tomteomsetninger.
Ved erstatningsutmålingen vil det generelle prisnivå på tomter dermed bare bli av veiledende art, forsåvidt som det gir et utgangspunkt for hva en byggetomt av vanlig størrelse vil kunne antas omsatt for. Den endelige erstatningsfastsettelse vil knytte seg til den konkrete prisreduksjon arealavståelsen antas å medføre i tomteprisen, og den tilpasningsmulighet grunneieren har ved tomtesalg fra den resterende eiendom.
Med hensyn til prisnivået på tomter har de saksøkte hevdet at fullt bebyggelige tomter i området vil kunne selges for priser varierende fra ca. kr. 400.000,- til ca. kr. 600.000,-. Det er henvist til prisforlangender og omsetninger, dels i Stange og dels i Hamar, som viser tomtepriser varierende fra kr. 280.000,- til ca. kr. 400.000,- og dessuten til et pristilbud på kr. 500.000.- for en tomt i det område som omfattes av takst nr. 27. Retten finner ikke særlig veiledning i disse prisangivelser. Som påpekt av herredsretten spriker opplysningene meget, og priseksempler fra Hamar er i alle fall ikke direkte anvendelige i den foreliggende sak. I Hamar er det et langt større press på tomtemarkedet enn i Stange. Det pristilbud som saksøkte har påberopt seg, finner retten ikke å kunne legge noen særlig vekt på. Det er ikke avgitt som noe bindende kjøpetilbud og omstendighetene omkring avgivelsen er såvidt uklare at det ikke kan tillegges noen vekt. Den prisfastsetting som herredsretten har foretatt under takstnr. 5, kr. 175.000,- for en byggetomt, synes realistisk. Men retten finner at prisene vil kunne variere atskillig for de enkelte eiendommer som ellers berøres av skjønnet, ut fra konkrete omstendigheter m.h.t. beliggenhet, utsikt, nærhet til Mjøsa, etc.
Der differanseprinsippet legges til grunn har retten funnet det riktig å fastsette en sumerstatning for det areal som avstås. Dette finnes å stemme best overens med prinsippets anvendelse som må skje individuelt for den enkelte eiendom som berøres.
Ved anvendelsen av verdidifferanseprinsippet tar retten bare hensyn til den virkning selve grunnavståelsen har for eiendommen. I denne del av erstatningen inngår også erstatning for beplantning og annen vegetasjon med mindre det dreier seg om beplantning som har en særskilt verdi som skjerm mot veien. Dette tap er undergitt en særskilt vurdering, men inngår i den rundsumerstatning som fastsettes. Ulemper som veianlegget og inngrepet forøvrig medfører for den gjenværende eiendom blir erstatningsmessig å vurdere etter ekspropriasjonserstatningslovens §8 som en særskilt erstatningspost, jfr. Rt-1984-369.
For samtlige eiendommer gjelder det, med ett unntak, at erstatningen blir å fastsette på grunnlag av omsetningsverdien, ekspropriasjonserstatningslovens §5. Noen bruksverdibetraktning er ikke gjort gjeldende fra noen av partene. Erstatningen blir å fastsette på grunnlag av den påregnelige utnytting som det reelt er grunnlag for på den enkelte eiendom.
Side:670
Forsåvidt det er krevet erstatning for flytting av porter og gjerder, eller for andre tiltak på gjenværende eiendom, er det ikke gitt noen erstatning for dette der utgiftene eller ulempene skyldes at avkjørsler er omlagt med hjemmel i veglovens §41. Retten har i hvert enkelt tilfelle vurdert dette spørsmål om årsakssammenheng. Der ikke annet fremgår er det lagt til grunn at avkjørselsomleggingen er begrunnet i trafikkmessige hensyn. Kommunens erstatningsplikt går da ikke utover det som følger av veglovens §41, tredje ledd. Ved Høyesteretts dom i Rt-1988-51 er det lagt til grunn at erstatningsplikten ikke omfatter bl.a. utgifter til flytting av portstolper og gjerde. De tiltak kommunen har utført med avkjørsler og avkjørselsveier er tilstrekkelige på alle de eiendommer spørsmålet er aktuelt for. Ikke i noen av tilfellene dreier det seg om inngrep som kan gi grunnlag for erstatning på grunnlag av analogibetraktninger fra Grunnlovens §105. - - -
Avsavnsrente.
De saksøkte har påstått avsavnsrenten satt til 15% p.a. under henvisning til at dette gir et riktig uttrykk for rentenivået på tiltredelsestidspunktet. Saksøkeren har hevdet at underskjønnets rentefastsettelse er korrekt.
Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre den avsavnsrente herredsretten har fastsatt. Den må antas å gi et riktig uttrykk for renten ved plassering av beløp i den størrelsesorden det her er tale om. Lagmannsretten har da tatt hensyn både til bankenes innskuddsrente og deres utlånsrente i tidsrommet fra tiltredelsen, jfr. Rt-1984-476. Avsavnsrenten fastsettes således til 12% p.a.
Saksomkostninger:
Samtlige saksøkte har begjært overskjønn, og har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger. Omkostningsspørsmålet skal avgjøres etter skjønnslovens §54a, jfr. §54. De saksøkte under takstnr. 14 og 28 har oppnådd en bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet. De vil bli tilkjent full dekning for sine saksomkostninger, jfr. skjønnslovens §54a, første ledd, pkt. a. De saksøkte under takstnr. 2, 4, 27 og 30 har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet, men saken har for så vidt angår takstnr. 27 reist enkelte spørsmål som herredsretten ikke har gitt noen klar avgjørelse av. Det finnes på den bakgrunn rimelig at denne saksøkte begjærte overskjønn, og han vil dermed bli tilkjent saksomkostninger i medhold av skjønnslovens §54a, første ledd, punkt b. For såvidt angår takstnr. 2 og takstnr. 30 har kommunen aksessorisk begjært overskjønn, og disse takstnumre tilkommer da erstatning for de utgifter som behandlingen av denne begjæring har ført til, jfr. skjønnslovens §54a, fjerde ledd, men forøvrig ikke. Lagmannsretten kan ikke se at underskjønnet led av slike feil, eller at avgjørelsen har vært så tvilsom at det var rimelig at hverken de eller saksøkte under takst nr. 4 begjærte overskjønn. - - -