RG-1990-987
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-02-14 |
| Publisert: | RG-1990-987 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 14. februar 1990 i kjæremålsak nr. 27/90, hl.nr 67/90. |
| Parter: | Kjærende parter: 1. Geir Morten Lilleøen 2. Nina Helen Lilleøen (Prosessfullmektig: Advokat Finn Grøstad, Jevnaker). Motpart: T. Stykket A/S (Prosessfullmektig: Advokat Jan Eftedal, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Ola R. Melheim, formann. Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Lagdommer Anders Bøhn |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §64, Tinglysingsloven (1935) §20, §21, §35, Tvistemålsloven (1915) §180, §65, Panteloven (1980) |
Det ble avsagt kjennelse:
Rune Hoddevik eide opprinnelig de tre eiendommene gnr 230 bnr 10, 44 og 45 i Hole kommune.
Den 3. mai 1989 inngikk Geir og Nina Lilleøen kontrakt med Hoddevik om kjøp av gnr 230 bnr 44 for 630.000 kroner. Bruksnummeret var ikke påført kjøpekontrakten da den ble undertegnet.
Lilleøen henvendte seg 2. juni 1989 til Ringerike sorenskriverkontor for å få tinglyst kjøpekontrakten. Det er uenighet om hva som skjedde på sorenskriverkontoret, men på det rene at det ble påført kjøpekontrakten at den gjaldt bruksnummer 10. Kjøpekontrakten ble dagbokført samme dag.
T. Stykket A/S begjærte 28. juni 1986 utlegg tatt hos Sundvollen Esso Tavernett v/Rune Hoddevik for krav etter uteblivelsesdom på ca 87.000 kroner med tillegg av omkostninger. Namsmannen i Hole avholdt 12. juli 1989 uleggsforretning der utlegg ble tatt for saksøkerens krav i gnr 230 bnr 10 i Hole. Det synes å gå fram av brev fra namsmannen til Ringerike namsrett av 20. juli 1989 at bakgrunnen for at utlegg bare ble tatt i bnr 10, var at Rune Hoddevik 11. juli 1989 hadde ringt namsmannen og gjort oppmerksom på at han bare var eier av bnr 10, mens øvrige eiendommer var solgt.
Namsmannen oversendte utleggsforretningen til saksøkerens prosessfullmektig, som kort etter henvendte seg til namsmannen over telefon og forlangte at det også skulle tas utlegg i gnr 230 bnr 44 og 45. Etter at namsmannen så hadde brakt på det rene at Rune Hoddevik hadde hjemmel til alle tre bruksnumre, avholdt han ny utleggsforretning der utlegg ble tatt i gnr 230 bnr 10, 44 og 45. Utleggsforretningen ble gitt samme dato som den forrige, det vil si 12. juli 1989. Utleggsforretningen ble tinglyst på bnr 44 den 19. juli 1989.
Den 21. august 1989 ble det tinglyst skjøte på gnr 230 bnr 44 fra Hoddevik til Geir og Nina Lilleøen, som i løpet av juli måned hadde fått konsesjon på eiendommen.
I prosesskriv 15. september 1989 klaget advokat Finn Grøstad på vegne av Geir og Nina Lilleøen over utleggsforretningen.
Ringerike namsrett, ved settedommer, avsa 24. november 1989 kjennelse med slik slutning:
"1. Utleggsforretning avholdt 12. juli 1989, tinglyst 19. juli 1989, for T. Stykket A/S, 3050 Mjøndalen, i eiendommen gnr. 230 bnr. 44 i Hole kommune, opprettholdes.
2. Geir Morten Lilleøen og Nina Helen Lilleøen betaler in solidum i saksomkostninger til T. Stykket A/S innen 2 -to- uker fra forkynnelse av kjennelsen kr. 1.000,- kronerettusen 00/100-."
Namsretten la til grunn at det følger av bestemmelsene i tinglysingsloven §20 og §21 at et eldre, utinglyst rettserverv som er stiftet ved avtale, i kollisjonstilfelle må stå tilbake for en senere avholdt og tinglyst utleggsforretning, selv om utleggshaveren kjente til rettservervet, jf Rt-1961-758.
Namsretten fant ikke grunn til å ta standpunkt til om det i forbindelse med tinglysingen av kjøpekontrakten var gjort feil ved sorenskriverkontoret, idet dette spørsmålet måtte vurderes etter reglene i tinglysingsloven §35 eller vanlige erstatningsrettslige regler.
Saksforholdet for øvrig går fram av namsrettens kjennelse.
Geir Morten og Nina Helen Lilleøen har påkjært namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. De gjør i det vesentlige gjeldende:
Anførslene for namsretten opprettholdes. Avgjørelsen av Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt-1961-758 kan ikke være avgjørende for saken. Namsretten synes å forutsette at kjæremålsutvalget, som generell og ufravikelig regel, forutsetter at et eldre, utinglyst rettserverv som er stiftet ved avtale, i kollisjonstilfeller alltid må stå tilbake for en senere avholdt og tinglyst utleggsforretning. Etter de kjærende parters mening må det kunne tenkes unntak fra regelen, og et slikt unntak foreligger i dette tilfelle. I denne forbindelse anfører de kjærende parter:
"1. I kjennelsen fra 1961 gikk det ca 3 år fra den frivillige overdragelse til tinglysningen i 1961. Det synes dermed rimelig at avtalen måtte stå tilbake for utleggsforretningen. I foreliggende sak forholder det seg annerledes.
Det var rettslig sett ikke mulig å få tinglyst skjøtet mens kjøper ventet på konsesjon. Kjøper var således i ferd med å gjennomføre en overdragelse som ikke formelt lot seg avslutte før konsesjon ble gitt. Derfor var det nødvendig med tinglysning av kjøpekontrakten. Dersom kjøpekontrakten var blitt tinglyst på riktig bruksnummer, ville dette satt en stopper for utleggsforretning. Tinglysningen skjedde raskt.
I og med tinglysningen anses alle rettslig sett å kjenne til det tinglyste dokument og må respektere innholdet.
Ingen kan lenger påberope seg et rettserverv i strid med det tinglyste fordi vedkommende da ikke vil være i god tro. Da Rune Hoddevik telefonisk 11. juli 1989 gav beskjed til namsmannen om at han ikke eide annet enn gnr. 230, bnr. 10, kunne ikke namsmannen lenger påberope seg å være i aktsom god tro. Namsmannen tok i første omgang opplysningen til etterretning, men foretok utlegg også i gnr. 230, bnr. 44 etter at prosessfullmektigen for T.
Stykket A/S var forespurt hvorfor namsmannen ikke tok utlegg i gnr. 230, bnr. 44 og bnr. 45.
Det fastholdes at den positive kunnskap namsmannen hadde om den faktiske situasjon må supplere grunnbokens utvisende. Etter min oppfatning kan da heller ikke T. Stykket A/S ha vært i aktsom god tro. Det er grunn til å anta at T. Stykket A/S/Kreditt Systemer A/S må ha blitt informert om den faktiske situasjon. Jeg provoserer derfor opplyst hvorvidt T. Stykket A/S og/eller Kreditt Systemer A/S kjente til den faktiske situasjon eller ikke da utleggsforretningen avholdt 12. juli 1989 ble tinglyst 19. juli 1989 på gnr. 230, bnr. 44.
Etter min oppfatning må det kunne konkluderes med at verken namsmannen eller kreditor var i aktsom god tro.
Kreditor bør da ikke vinne noen rett etter utleggsforretningen i forhold til de kjærende parter som har handlet både i god tro og meget raskt. Med litt større aktivitet fra namsmannen og kreditors side ville så vel namsmannen som kreditor kunne fått supplert sin eventuell manglende gode tro, slik at denne også var blitt aktsom.
2. Det fastholdes som selvstendig grunnlag at sorenskriverkontoret gjorde seg skyldig i en feil, endog om retten legger til grunn saksbehandler ved sorenskriverkontoret
Berit Sandnes' fremstilling. Dette sammenholdt med det som er gjort gjeldende i forhold til namsmannen og kreditor, tilsier etter mitt skjønn at utleggsforretningen må slettes.
3. Jeg finner også å ville påberope rimelighet. Det virker urimelig at Hoddevik som legmann henvender seg til namsmannen på en korrekt og ansvarsbevisst måte med riktige opplysninger om eierforholdet uten at namsmannen følger opp og undersøker opplysningene nærmere. Det fremgår av kjennelsen at namsmannen ikke fikk "noen dokumentasjon som viste eierforholdet". Det er riktig, men namsmannen bad heller ikke om det. Selvsagt hadde namsmannen fått se kjøpekontrakten dersom han hadde bedt om dette. Det virker urimelig å pålegge Hoddevik en ytterligere informasjonsplikt.
Det resultat namsretten er kommet til synes urimelig, alle forhold tatt i betraktning."
De kjærende parter har lagt ned slik påstand:
"1. Utleggsforretning avholdt 12. juli 1989, tinglyst 19. juli 1989, for saksøker T. Stykket A/S 3050 Mjøndalen, i eiendommen gnr. 230, bnr. 44 i Hole slettes.
2. T. Stykket A/S tilpliktes å betale Geir Morten Lilleøen og Nina Helen Lilleøen sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett."
T. Stykket A/S gjør i tilsvar i det vesentlige gjeldende:
Anførslene for namsretten opprettholdes. I avgjørelsen i Rt-1961-758 er det ikke bare tatt stilling til den konkrete sak som var til behandling, men også gitt uttrykk for hva som er korrekt tolking av den aktuelle lovbestemmelsen. Konklusjonen er den samme hos Harbek og Solem "Tinglysningsloven med kommentarer" (1979) side 178 og i Brækhus & Hærem "Norsk tingsrett" (1964) side 496 og 520. Kjæremålsmotparten fastholder at namsmannens, kreditors og prosessfullmektigens eventuelle kunnskap om rette eierforhold er uten betydning for spørsmålet om utleggsforretningen skal opprettholdes.
For ordens skyld påpekes at det ikke var tinglyst noen kjøpekontrakt på gnr 230 bnr 44 på det tidspunkt utleggsforretningen ble tinglyst. En telefonisk beskjed fra hjemmelshaveren kan ikke tre i stedet for det system som er etablert for å erverve rettsvern for rettigheter i fast eiendom. En ordning som påla namsapparatet en utvidet undersøkelsesplikt basert på udokumenterte påstander slik motparten antyder, vil være ressurskrevende, og dessuten en kilde til en rekke tvilsspørsmål og prosesser.
Saksbehandleren hos T. Stykket A/S' prosessfullmektig, Kreditt Systemer A/S, hadde før utleggsbegjæringen ble sendt namsmannen, fått opplyst hos sorenskriveren at Rune Hoddevik var hjemmelshaver til alle de tre eiendommene. Da Kreditt Systemer A/S mottok den første utleggsforretningen 13. juli 1989, under søkte man hos sorenskriveren på nytt, og fikk opplyst at Hoddevik fortsatt var hjemmelshaver også til bnr 44 og bnr 45. Saksbehandleren begjærte etter dette overfor namsmannen at det også skulle tas utlegg i disse to eiendommene. Namsmannen ba om at utlegget ble returnert, og dette ble gjort samme dag 13. juli 1989. Det opplyses i tilsvaret at saksbehandleren i Kreditt Systemer A/S ikke kan huske at namsmannen informerte om Hoddeviks opplysning vedrørende salget av de aktuelle eiendommene. Da saksbehandleren ikke hadde kontakt med oppdragsgiveren, T. Stykket A/S, i det aktuelle tidsrom, er det imidlertid klart at oppdragsgiveren ikke kjente til eiendomssalget på det tidspunktet utlegget ble tinglyst.
I tilsvaret påpekes også at det er en skrivefeil i namsmannens påskrift på utleggforretningen: I parentes er feilaktig skrevet saksøker i stedet for saksøkte.
Etter kjæremålsmotpartens syn er sorenskriverkontorets forhold uten relevans for avgjørelsen av klagen over utleggsforretningen.
I tilsvaret er det lagt ned slik påstand:
"1. Ringerike Namsretts kjennelse av 24. november 1989 stadfestes.
2. Geir Morten Lilleøen og Nina Helen Lilleøen tilpliktes in solidum å betale til T. Stykket A/S påløpte saksomkostninger for lagmannsretten med kr 2.000-,."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten.
De kjærende parter har lagt ned påstand om at utleggsforretningen skal slettes. Det imidlertid på det rene at saken gjelder om utleggsforretningen skal stadfestes, eller om den må oppheves.
Når utleggsforretningen først var holdt, hadde tinglysingsdommeren på begjæring plikt til å tinglyse den.
De kjærende parter gjør gjeldende at den inngåtte kjøpekontrakten var til hinder for at utlegg kunne tas i bruksnummer 44. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det rettslig var noe til hinder for at namsmannen tok utlegg i bruksnummer 44 når saksøkeren forlangte dette. Det er på det rene at formuleringen i tvangsfullbyrdelsesloven §64 om at utlegg kan tas i et formuesgode "som tilhører saksøkte", som kom inn i bestemmelsen ved lov 8. februar 1980 nr. 2, ikke var ment å endre tidligere gjeldende rett på dette området. I motsetning til de særskilte bestemmelsene om løsøre i tvangsfullbyrdelsesloven §65, må det anses som sikker rett at det er tinglysingsreglene som regulerer spørsmålet om utlegg kan tas i fast eiendom. Det anses ikke tvilsomt at det følger av tinglysingsloven §20 første ledd og §21 første ledd at en tinglyst utleggsforretning får prioritet foran en utinglyst frivillig rettsstiftelse i eiendommen, selv om det er på det rene at rettsstiftelsen er reell og gyldig, og selv om utleggshaveren er kjent med den. Det vises til Alten "Tvangsloven med kommentar" (1950) side 103, innstilling O XV 1912 174-175, Harbek og Solem "Tinglysningsloven med kommentarer" side 178 og Fleischer i Jussens Venner 1968 276 flg. Av dette følger forutsetningsvis at utlegg kan tas selv om namsmyndighetene eller kreditor kjenner eller burde kjent den frivillige rettsstiftelsen. Den rettsoppfatningen som er kommet til uttrykk i Rt-1961-759, er stadfestet av Høyesteretts kjæremålsutvalg i avgjørelse i Rt-1983-1561. I den saken anførte kjøperen av eiendommen at namsmannen var kjent med eiendomsoverdragelsen, og at dette hindret utlegg i eiendommen.
Lagmannsretten sa at utleggsforretningen var gyldig selv om kjøperen av eiendommen hadde fått skjøte på og tiltrådt eiendommen på utleggstidspunktet, og selv om det var kravet til konsesjon som var årsak til at skjøtet ble tinglyst på et så sent tidspunkt. Konflikten mellom en tinglyst utleggsforretning og et eldre, utinglyst rettserverv i fast eiendom, stiftet ved avtale, kunne derfor etter lagmannsrettens mening ikke avgjøres ut fra bestemmelsen i §64. Det var fortsatt tinglysingsloven §20 og §21 som regulerte dette forholdet. Høyesteretts kjæremålsutvalg fant at det ikke var noen feil ved lagmannsrettens tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §64 første ledd og tinglysingsloven §20 første ledd.
Høyesteretts kjæremålsutvalg har riktignok tilsynelatende gitt uttrykk for en annen rettsoppfatning i avgjørelse i Rt-1986-301. Utvalget sa der at det følger av tvangsfullbyrdelsesloven §64 at det formelle hjemmelsforhold ikke spiller noen rolle for adgangen til å ta utlegg. Det er det reelle eierforholdet som er avgjørende. Uttalelsen gjaldt imidlertid et annet tilfelle, nemlig adgangen til å ta utlegg i en eiendom når debitor for utleggskravet er en annen enn den som har grunnbokshjemmel. Den må anses uten betydning for den saken som avgjøres her.
Tilsvarende rimelighetsbetraktninger som anføres av de kjærende parter, ble anført av kjøperen av eiendommen i saken i Rt-1983-1561. De notoritetshensyn som ligger bak bestemmelsene på dette området, må antas å gi en regel som generelt er hensikts messig og rimelig, og det følger av tinglysingsloven bestemmelser, forarbeider og rettspraksis at det ikke er adgang til å gjøre unntak fra reglene selv om disse hensynene i enkelte tilfeller ikke gjør seg gjeldende. Det tilføyes at en kjøper ikke nødvendigvis lider rettstap ved å måtte respektere et tinglyst utlegg, så lenge han ikke har betalt kjøpesummen.
Det er ikke helt klart hva som ligger i at de kjærende parter påberoper seg feil fra sorenskriverkontorets side som et selvstendig grunnlag for kjæremålet. Lagmannsretten finner det klart at dagbokføringen av kjøpekontrakten ikke kan anses som registrering av en heftelse på bruksnummer 44, når kjøpekontrakten angir bruksnummer 10 som heftelsesobjekt, uansett om feilen ligger hos en ansatt ved sorenskriverkontoret. På denne bakgrunn er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta standpunkt til spørsmålet om det er adgang til å ta utlegg i en eiendom så lenge debitor har grunnbokshjemmel til den, selv om det på forhånd er tinglyst en kjøpekontrakt på eiendommen.
Etter dette vil utleggsforretningen bli stadfestet. Lagmannsretten er enig i namsrettens saksomkostningsavgjørelse. De kjærende parter ilegges saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd.
Lagmannsretten har ikke ansett saken som tvilsom. Omkostningene for lagmannsretten settes i samsvar med kjæremålsmotpartens oppgave til 2.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Utleggsforretningen stadfestes.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler
Geir Morten Lilleøen og Nina Helen Lilleøen en for begge og begge for en 3.000 - tretusen - kroner til T. Stykket A/S innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.